62 C 19/2023

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl samosoudkyní Mgr. Kateřinou Mališovou ve věci žalobkyně: Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupená advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalované: Jméno zainteresované společnosti 0/0 , IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 zastoupená advokátkou Mgr. Anonymizováno Anonymizováno sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 o zaplacení 194 970 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni 194.970 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 194.970 Kč od 26. 10. 2022 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna uhradit žalobkyni náklady řízení ve výši 85.723 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Žalobou doručenou soudu dne 13. 2. 2023 se žalobkyně po žalované domáhala zaplacení 194.970 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 194.970 Kč od 26. 10. 2022 do zaplacení. Uvedla, že dne 28. 4. 2022 uzavřela jako zájemce se žalovanou jako realitním zprostředkovatelem smlouvu označenou jako smlouva o rezervaci nemovité věci (dále jen „rezervační smlouva“). Rezervační smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 20. 10. 2022. Vzhledem k tomu, že sjednaná doba uplynula, aniž byla žalobkyně ze strany žalované vyzvána k podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní nebo smlouvy kupní, a účinnost smlouvy nebyla prodloužena, vznikla žalované povinnost vrátit žalobkyni do pěti pracovních dnů od ukončení účinnosti rezervační smlouvy, tj. do 25. 10. 2022, zaplacený rezervační poplatek ve výši 194.970 Kč. Žalovaná měla k dispozici všechny informace potřebné minimálně pro návrh budoucí kupní smlouvy, přesto žalobkyni k jejímu uzavření nevyzvala ani jí takový návrh nepředložila. Žalované bylo známo, že kupní cena bude hrazena z hypotečního úvěru, jehož poskytnutí bylo vázáno na konkrétní termín. Přípravě návrhu budoucí smlouvy kupní nebránilo ani to, že žalobkyně žalované nesdělila, zda bude požadovat provedení klientské změny projektu, která měla vliv na výši kupní ceny. Žalovaná mohla připravit návrh budoucí kupní smlouvy s cenou ve výši uvedené v rezervační smlouvě. Žalovaná žalobkyni rezervační poplatek ve lhůtě stanovené rezervační smlouvou nevrátila, přestože k tomu byla ze strany žalobkyně písemně vyzvána. Žalobkyně požaduje rovněž zaplacení úroku z prodlení ode dne následujícího po marném uplynutí lhůty pro vrácení rezervačního poplatku ve výši stanovené příslušným právním předpisem.

2. Žalovaná navrhla, aby žaloba byla zamítnuta. Potvrdila, že se žalobkyní uzavřela dne 28. 4. 2022 rezervační smlouvu a že žalobkyně složila rezervační poplatek ve výši 194.970 Kč, jakož i to, že po dobu účinnosti smlouvy nevyzvala žalobkyni k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní či smlouvy kupní. K uzavření zprostředkovávaných smluv však nedošlo výhradně z důvodů na straně žalobkyně, která žalované neposkytla potřebnou součinnost, proto žalované vznikl nárok na provizi ve smyslu ustanovení čl. I odst. 3 rezervační smlouvy. Žalobkyně totiž vznesla požadavek na tzv. klientskou změnu. Provedení takové změny by se projevilo ve výši kupní ceny nemovitosti, jejíž koupě měla být žalovanou zprostředkována. Žalobkyně se žalovanou uzavřela dne 28. 4. 2022 dodatek č. , hodnota, k rezervační smlouvě týkající se právě požadavku žalobkyně na provedení klientské změny. Žalobkyně však následně přestala se žalovanou komunikovat, nesdělila jí, jakým způsobem bude kupní cenu nemovité věci financovat ani zda trvá na provedení klientské změny. Žalovaná proto nemohla vypracovat návrh žádné ze zprostředkovávaných smluv a vyzvat žalobkyni k jejich uzavření, když jí nebyl znám poměr mezi financováním z vlastních zdrojů a z hypotečního úvěru a nebyla jí známa ani konečná výše kupní ceny. Poté, co žalovaná žalobkyni e-mailem ze dne 21. 9. 2022 sdělila, jaká bude výše kupní ceny při zapracování klientských změn, přestala žalobkyně se žalovanou úplně komunikovat a z jejího jednání bylo zřejmé, že ztratila o koupi zprostředkovávané nemovitosti zájem.

3. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalobkyně se žalovanou uzavřely dne 28. 4. 2022 smlouvu o rezervaci nemovité věci (dále opět jen „rezervační smlouva“), že žalobkyně složila k rukám žalované rezervační poplatek ve výši 194.970 Kč a že nedošlo k podpisu smlouvy budoucí kupní ani smlouvy kupní.

4. Soud provedl dokazování listinami. Provedené důkazy hodnotil (jednotlivě i všechny důkazy ve vzájemné souvislosti) z hlediska zákonnosti, závažnosti a pravdivosti a má za to, že jsou spolehlivým podkladem pro rozhodnutí ve věci, tedy že nic nebrání tomu, aby z nich soud při rozhodování o věci vycházel. Soud přitom přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci; pravost provedených listinných důkazů nebyla zpochybněna.

5. Rezervační smlouvou ze dne 28. 4. 2022 (dále opět jen „rezervační smlouva“) se žalovaná jako realitní zprostředkovatel zavázala zajistit žalobkyni příležitost uzavřít kupní smlouvu k nemovitým věcem, a to bytové jednotce č. , hodnota, , která bude vystavěna v bytovém domě č. p. 701 postaveném na pozemku p. č. 528/1 v k. ú. , adresa, , obci , adresa, (dále jen „nemovité věci“), za kupní cenu ve výši 6.499.000 Kč. Rezervační smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 20. 10. 2022 s tím, že její účinnost může být prodloužena dohodou smluvních stran. Žalovaná jako realitní zprostředkovatel byla povinna do pěti pracovních dnů po ukončení účinnosti rezervační smlouvy vrátit žalobkyni jako zájemci rezervační poplatek (viz čl. I odst. 4 smlouvy). Podle čl. I odst. 3 rezervační smlouvy vzniká žalované jako realitnímu zprostředkovateli právo na provizi uzavřením zprostředkovávané smlouvy (smlouvy o budoucí kupní smlouvě nebo kupní smlouvy) nebo okamžikem, kdy zájemce (žalobkyně) bez důležitého důvodu odmítne uzavřít zprostředkovanou smlouvu nebo zmaří uzavření zprostředkovávané smlouvy. V případě vzniku nároku na provizi se pohledávka zájemce na vrácení rezervačního poplatku bez dalšího započítává proti pohledávce realitního zprostředkovatele na uhrazení provize. Článkem II odst. 4 rezervační smlouvy se žalobkyně zavázala v době účinnosti rezervační smlouvy na vyzvání žalované uzavřít s vlastníkem nemovitých věcí zprostředkovávanou smlouvu, tj. smlouvu o budoucí kupní smlouvě či kupní smlouvu. Odmítnout uzavření zprostředkovávané smlouvy žalobkyně mohla jen z důležitých důvodů, např. pro nepřiměřené požadavky na obsah zprostředkovávané smlouvy ze strany vlastníka nemovitých věcí.

6. Žalobkyně dne 28. 4. 2022 písemně žádala o provedení klientských změn v bytové jednotce, jejíž koupi měla žalovaná zprostředkovat, a to změny spočívající ve zřízení podlahového vytápění, v úpravách koupelny a toalety a schodiště. Dne 28. 4. 2022 účastnice uzavřely dodatek č. , hodnota, k rezervační smlouvě, kterým žalovaná žalobkyni informovala o tom, že prověření možnosti realizace klientské změny spočívající v přepracování projektové dokumentace je vázáno na úhradu poplatku ve výši 50.000 Kč a že provedení klientských změn je vázáno na faktickou možnost jejich realizace.

7. E-mailem ze dne 21. 9. 2022 sdělila žalovaná žalobkyni, že navýšení kupní ceny při zapracování požadované klientské změny činí 200.307 Kč.

8. E-mailem ze dne 26. 10. 2022 vyzvala žalovaná žalobkyni, aby se dostavila do kanceláře žalované za účelem dohody o dalším postupu a podpisu dodatku k rezervační smlouvě; nabídla žalobkyni možné termíny takové schůzky. V e-mailu žalovaná (její makléř , jméno FO, ) shrnula dosavadní postup, tedy že žalobkyni e-mailem a telefonicky dne 21. 9. 2022 informovala o kupní ceně předmětných nemovitých věcí, která při zohlednění klientské změny měla činit 6.699.307 Kč, a vytkla jí, že dosud žalované nesdělila informace týkající se financování kupní ceny.

9. E-mailem ze dne 31. 10. 2022 žalovaná, respektive makléř , jméno FO, , znovu vyzvala žalobkyni k součinnosti. Na to žalobkyně reagovala tím, že bude jednat pouze s jednatelem žalované a shrnula dosavadní průběh spolupráce se žalovanou. Podle e-mailu ze dne 1. 11. 2022 žalobkyně žalované vytýkala, že fakturu k poplatku za prověření možnosti realizace klientské změny obdržela až 19. 7. 2022, tj. 3 měsíce po uzavření rezervační smlouvy a jejího dodatku, a že kupní cena zohledňující provedení klientské změny, kterou žalovaná sdělila žalobkyni e-mailem ze dne 21. 9. 2022 není a nemůže být cenou konečnou, neboť žalovaná nezohlednila veškeré požadavky žalobkyně na provedení tzv klientských změn.

10. Přípisem ze dne 15. 12. 2022 vyzvala žalobkyně žalovanou k vrácení rezervačního poplatku a upozornila ji na možnost zahájení soudního řízení; výzva byla žalované doručena téhož dne (viz doručenka datové zprávy).

11. Soud pro nadbytečnost a nehospodárnost neprovedl navržený důkaz výpovědí svědka , jméno FO, , realitního makléře žalované. Svědecká výpověď byla navržena k prokázání toho, že žalovavá sdělila žalobkyni telefonicky i e-mailem dne 21. 9. 2022 výši kupní ceny zohledňující požadované klientské změny, že žalobkyně následně přerušila komunikaci a že žalovaná žalobkyni nabídla uzavření dodatku rezervační smlouvy. Tyto skutečnosti však má soud za prokázané e-maily provedenými k důkazu a nezpochybněnými ze strany žalobkyně co do pravosti a obsahové správnosti.

12. Podle ustanovení § 2445 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „o. z.“) smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

13. Podle § 2447 odst. 1 o. z. provize je splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy; byla-li tato smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je provize splatná až splněním podmínky.

14. Bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti (odst. 2 cit. ustanovení).

15. Podle § 2453 o. z. závazek zaniká, není-li zprostředkovávaná smlouva uzavřena v ujednané době. Není-li doba ujednána, může kterákoli strana závazek zrušit oznámením druhé straně.

16. Podle ustanovení § 1785 o. z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

17. Úprava zániku nesplněného závazku ze smlouvy o zprostředkování odpovídá výchozímu pojetí zprostředkování jako odvážného smluvního závazku. Zprostředkovateli vznikne nárok na provizi až uzavřením zprostředkované smlouvy, přičemž zájemce není povinen zprostředkovanou smlouvu uzavřít; na druhou stranu zprostředkovatel zpravidla zájemci neodpovídá za to, že mu skutečně zprostředkuje příležitost k uzavření smlouvy, avšak pouze za to, že bude řádně vyvíjet zprostředkovatelskou činnost. Mechanismus zprostředkování jako takový funguje vzhledem k přirozené korelaci zájmů zájemce a zprostředkovatele – zájem na uzavření zprostředkovávané smlouvy na straně jedné a zájem na získání provize na straně druhé, které jsou realizovány v závislosti jeden na druhém. Z těchto důvodů je i zánik smluvního závazku vázán na skutečnosti, které jsou jednostranně subjektivně ovlivnitelné – uzavření zprostředkovávané smlouvy, resp. projev vůle zrušit závazek. (viz BALARIN, Jan. § 2453 [Zánik závazku]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, , jméno FO, , BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (2. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2023, marg. č. 2.)

18. Mezi účastnicemi nebylo sporu o tom, že ve sjednané lhůtě, tj. do 20. 10. 2022, nedošlo k uzavření zprostředkovávané smlouvy. Žalovaná tvrdila, že pohledávka žalobkyně spočívající v právu na vrácení složeného rezervačního poplatku ve výši 194.970 Kč zanikla započtením, neboť žalované vzniklo právo na provizi, když žalobkyně bez důležitého důvodu odmítla uzavřít zprostředkovávanou smlouvu, resp. zmařila její uzavření.

19. Žalovaná však žalobkyni k uzavření zprostředkovávané smlouvy, ať již smlouvy budoucí kupní nebo smlouvy kupní, nikdy nevyzvala. Námitka žalované, že z jednání žalobkyně po obdržení e-mailu ze dne 21. 9. 2022 bylo zřejmé, že o uzavření kupní smlouvy, resp. o koupi zprostředkovávaných nemovitých věcí, ztratila zájem, neobstojí. Z postoje žalobkyně vyjádřeného v e-mailu ze dne 1. 11. 2022, byť kritického k postupu žalované, resp. jejího makléře, nelze dovozovat odmítnutí uzavřít zprostředkovávané smlouvy. Podstatné je, že žalobkyně k uzavření zprostředkovávané smlouvy nebyla ze strany žalované či prodávajícího nikdy vyzvána, což není mezi účastnicemi sporné, nemohla tudíž její uzavření odmítnout. Z obsahu spisu ani provedených důkazů pak nevyplývá, že by žalobkyně odmítavý postoj vyjádřila jiným způsobem.

20. Z obsahu e-mailu ze dne 21. 9. 2022 je zřejmé, že žalovaná měla k dispozici výši kupní ceny při zapracování klientské změny. Skutečnost, že žalobkyně, na e-mail nereagovala, nebránila v přípravě smlouvy budoucí kupní, když rozsah požadovaných změn byl žalované, resp. budoucímu prodávajícímu, znám.

21. Stejně tak nebránila přípravě budoucí smlouvy kupní skutečnost, že žalobkyně žalované nesdělila způsob úhrady kupní ceny, resp. přesný poměr mezi financováním prostřednictvím hypotečního úvěru a jinými zdroji. Povinnost informovat žalovanou o způsobu financování předmětu koupě žalobkyni z rezervační smlouvy neplynula a tento údaj není obligatorní náležitostí budoucí smlouvy, k jejíž platnosti postačuje obecné vymezení obsahu, typicky, co má být předmětem budoucí smlouvy a zda se jedná o smlouvu úplatnou. Ostatně žalovaná žalobkyni v průběhu smluvního vztahu nevyzvala ke sdělení poměru mezi financováním kupní ceny z prostředků získaných z hypotečního úvěru a z vlastních zdrojů.

22. Pokud žalobkyně nereagovala na výzvy žalované k uzavření dodatku k rezervační smlouvě, jímž by byla prodloužena účinnost rezervační smlouvy, po uplynutí doby, na kterou byla rezervační smlouva sjednána, nelze její postup hodnotit jako neposkytnutí součinnosti, resp. zmaření uzavření kupní či budoucí kupní smlouvy.

23. V řízení bylo prokázáno, resp. mezi účastnicemi nebylo sporné, že žalobkyně složila podle rezervační smlouvy rezervační poplatek ve výši 194.970 Kč, do dne 20. 10. 2022 nebyla uzavřena kupní smlouva či budoucí kupní smlouva stran dotčených nemovitých věcí a že účinnost rezervační smlouvy nebyla prodloužena. Současně žalobkyně neodmítla uzavření kupní či budoucí kupní smlouvy, když k jejímu uzavření ani nebyla vyzvána, a nelze z důvodů shora uvedených dospět k závěru, že žalobkyně uzavření takové smlouvy zmařila. Nenastala tedy žádná ze skutečností rozhodných podle čl. I. odst. 3 rezervační smlouvy pro vznik nároku žalované na provizi.

24. Soud proto dospěl k závěru, že žalobkyně má právo na vrácení složeného rezervačního poplatku ve výši 194.970 Kč a výrokem pod bodem I tohoto rozsudku žalobě zcela vyhověl. Právo žalobkyně na zaplacení úroku z prodlení vyplývá z ustanovení § 1970 o. z. Žalovaná se dostala do prodlení marným uplynutím lhůty pro vrácení rezervačního poplatku podle čl. I odst. 4 rezervační smlouvy. Požadovaná výše úroku z prodlení odpovídá nař. vlády č. 351/2013 Sb.

25. Lhůta k plnění byla stanovena podle § 160 odstavec 1 části věty před středníkem o. s. ř.

26. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a přiznal žalobkyni, která byla z procesního hlediska zcela úspěšná, právo na jejich plnou náhradu. Náklady tohoto řízení činí 85.723 Kč a sestávají z těchto částek.- 7.799 Kč za zaplacený soudní poplatek,- 62.300 Kč odměna advokáta určená podle § 7 bodu 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb, v platném znění (dále jen „advokátní tarif“) za 7 úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 advokátního tarifu (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, podání žaloby, písemné podání ve věci ze dne 26. 6. 2023 a ze dne 23. 2. 2023, účast na jednání soudu dne 19. 1. 2024 a dne 6. 3. 2024) ve výši 8.900 Kč za úkon,- 2.100 Kč za hotové výdaje advokáta podle § 13 odst. 1 a 3 advokátního tarifu za 7 režijních paušálů po 300 Kč,- 13.524 Kč odpovídající 21 % DPH (§ 137 odst. 3 o. s. ř.), neboť zástupce žalobce doložil, že je plátcem DPH.Náklady řízení je žalovaná povinna uhradit k rukám zástupce žalobce podle § 149 odst. 1 o. s. ř.