62 C 28/2025

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl samosoudkyní Mgr. Kateřinou Mališovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený dne Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený dne Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Určuje se, že výpověď ze dne 5. 8. 2024 z nájmu bytu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zapsaného na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, , není oprávněná.

II. Žalovaný je povinen uhradit žalobci náklady řízení ve výši 22.555 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce.

1. Žalobou doručenou (místně nepříslušnému) Okresnímu soudu Brno-venkov dne 2. 10. 2024 se žalobce domáhal určení, že výpověď ze dne 5. 8. 2024 z nájmu bytu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zapsaného na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „výpověď“ nebo „předmětná výpověď“), je neoprávněná. Uvedl, že na základě nájemní smlouvy uzavřené dne 9. 4. 2004 s Bytovým družstvem , adresa, jako pronajímatelem je nájemcem bytu č. , hodnota, o velikosti 1+1 umístěného v bytovém domě č. p. , Anonymizováno, , stojícím na pozemku p. č. , adresa, (dále jen „byt“ nebo „předmětný byt“). V lednu 2024 se vlastníkem předmětného bytu stal žalovaný. Žalovaný žalobce nejprve ujišťoval, že má zájem pokračovat v nájemním vztahu se žalovaným a jednali spolu o změně nájemní smlouvy, respektive o uzavření dodatku k nájemní smlouvě. K uzavření dodatku však nedošlo, neboť žalobce nebyl ochoten přistoupit na požadavek žalovaného, aby mu žalobce dal k dispozici náhradní klíče od bytu. Následně žalovaný vypověděl nájemní smlouvu. Výpověď nájmu byla žalobci doručena 12. 8. 2024. Žalobce proti výpovědi podal námitky a následně se podanou žalobou domáhal určení neoprávněnosti výpovědi.

2. Podle žalobce nejsou naplněny výpovědní důvody uvedené žalovaným. Plánovaná rekonstrukce bytu není podle názoru žalobce přípustným výpovědním důvodem. Co se týče výpovědního důvodu spočívajícího v potřebě zajistit bydlení pro dceru žalovaného, namítá žalobce, že žalovaný disponuje dalším bytem v domě na , adresa, , vlastní rovněž byt na , adresa, a dále dům v , adresa, . Bytovou potřebu své dcery tak může zajistit bez nutnosti vypovídat nájem žalobci. Žalobce je osobou zdravotně postiženou nacházející se v materiální nouzi, je poživatelem invalidního důchodu a příspěvku na bydlení. V případě, že by byl nucen vystěhovat se z předmětného bytu, stal by se z něj bezdomovec. Žalobce dále namítá, že výpověď je neplatná pro rozpor s dobrými mravy, neboť skutečným důvodem výpovědi je záměr žalovaného vystěhovat nepohodlného žalobce z bytu a rovněž skutečnost, že žalobce vznášel připomínky k navrhovanému dodatku nájemní smlouvy a odmítl poskytnout žalovanému klíče od bytu.

3. Žalovaný navrhl, aby žaloba byla zamítnuta. Uvedl, že předmětný byt potřebuje pro svou dceru, která doposud sdílela domácnost se svým bratrem. Bratr dcery žalovaného, však plánuje založit rodinu a společné soužití je nadále neudržitelné. Dcera žalovaného pracuje v Brně, proto je pro ni vhodné v Brně rovněž bydlet. Další byty žalovaného, které se nacházejí v Brně, jsou však pro bydlení jeho dcery nevhodné, neboť v nich probíhá rozsáhlá rekonstrukce. Naopak byt obývaný žalobcem je připraven k okamžitému nastěhování. Žalovaný dále namítal, že mezi ním a žalovaným neexistuje žádný smluvní vztah, neboť žalobce nebyl nikdy členem bytového družstva. Smlouva uzavřená v roce 2004 mezi žalobcem a Bytovým družstvem Antonínská proto není platnou nájemní smlouvou. Žalovaný proto nabytím vlastnického práva k bytu nevstoupil do práv a povinností pronajímatele ve vztahu k žalobci.

4. Soud provedl dokazování listinami.

5. Smlouvou o nájmu družstevního bytu uzavřenou dne 9. 4. 2004 mezi Bytovým družstvem , adresa, jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem přenechal pronajímatel jako vlastník předmětného bytu žalobci do užívání předmětný byt na dobu neurčitou. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že v době uzavření této smlouvy bylo , právnická osoba, vlastníkem předmětného bytu.

6. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, je žalovaný vlastníkem předmětného bytu a dále bytu č. , hodnota, nacházejícího se ve stejném domě jako předmětný byt.

7. Přípisem ze dne 5. 8. 2024 vypověděl žalovaný nájem bytu žalobci. Jako důvod výpovědi je uvedena plánovaná rekonstrukce, během které nebude být obyvatelný a následnou potřebu bytu pro zajištění bydlení dcery žalovaného , jméno FO, , která nemá jiné vhodné bydlení. Ve výpovědi je uvedeno poučení o právu vznést námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Výpovědní lhůtu žalovaný stanovil v délce 3 měsíce s tím, že začne běžet prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi; mezi účastníky nebylo sporu o tom, že výpověď byla žalobci doručena dne 12. 8. 2024.

8. Přípisem ze dne 3. 9. 2024 vznesl žalobce námitky k výpovědi z nájmu.

9. Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, vyplývá, že žalovaný je podílovým spoluvlastníkem bytu č. , hodnota, v bytovém domě č. p. , Anonymizováno, k. ú. , adresa, .

10. Z e-mailové komunikace mezi zástupcem žalobce a dřívější zástupkyní žalovaného je zřejmé, že mezi žalobcem a žalovaným probíhala v červenci 2024 komunikace ohledně uzavření dodatku k nájemní smlouvě.

11. Z dalších listin provedených k důkazu soud nezjistil žádné skutečnosti rozhodné pro posouzení dané věci.

12. Provedené důkazy soud hodnotil (jednotlivě i všechny důkazy ve vzájemné souvislosti) z hlediska zákonnosti, závažnosti a pravdivosti a má za to, že jsou spolehlivým podkladem pro rozhodnutí ve věci, tedy že nic nebrání tomu, aby z nich soud při rozhodování o věci vycházel; přitom přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci. Pravost ani obsahová správnost provedených listinných důkazů nebyla v řízení zpochybňována.

13. Na základě provedeného dokazování uzavřel, že žalobce užívá předmětný byt na základě nájemní smlouvy uzavřené s Bytovým družstvem , adresa, jako pronajímatelem a dřívějším vlastníkem bytu. Žalovaný se dne 26. 1. 2024 stal vlastníkem bytu. Dne 12. 8. 2024 doručil žalobci výpověď z nájmu, ve které jako výpovědní důvod uvedl plánovanou rekonstrukci bytu a nutnost zajistit bydlení pro svou dceru. Výpověď obsahovala poučení o výpovědní lhůtě, právu nájemce podat proti výpovědi námitky a právu domáhat se soudního přezkoumání výpovědi. Neobsahovala však poučení o lhůtě, ve které může nájemce své právo na přezkum oprávněnosti výpovědi u soudu uplatnit.

14. Podle § 2221 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“¨), změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka.

15. Podle ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

16. Podle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

17. Podle § 588 o. z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.

18. V době, kdy byla předmětná nájemní smlouva uzavřena, bylo vlastníkem bytu bytové družstvo. Jelikož žalobce nebyl jeho členem, nevznikl uzavřením nájemní smlouvy nájem družstevního bytu, nýbrž obecný nájem bytu ve smyslu ustanovení (tehdy platného) § 685 a násl. zákona č. 40/194 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (k tomu srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 9. 2. 2010, sp. zn. 26 Cdo 4922/2009, který je dostupný, stejně jako další zde citovaná rozhodnutí na www.nsoud.cz).

19. Změnou vlastníka bytu přešla práva a povinnosti pronajímatele žalovaného.

20. Judikatura Nejvyššího soudu dovodila, že žaloba podle § 2290 o. z. není žalobou na určení, ale nájemce se v tomto řízení domáhá přezkoumání, zda je výpověď oprávněná, tedy „zkontrolování oprávněnosti (správnosti) výpovědi“. Soud se tak zabývá naplněností uplatněného výpovědního důvodu a zjistí-li, že výpovědní důvod nebyl dán, rozhodne, že výpověď je neoprávněná. S ohledem na účel a smysl ustanovení § 2290 o. z. a následky, které výpověď z nájmu bytu pro nájemce má, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi podle tohoto ustanovení chápat v širším smyslu. Neoprávněná proto bude i neplatná či zdánlivá výpověď i bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod číslem 75/2018 nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3328/2017, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod číslem 112/2019).

21. Nejvyšší soud se ve svém rozsudku ze dne 15. 4. 2024, sp. zn. 26 Cdo 2029/2023, publikovaném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod číslem 19/2025, zabýval otázkou platnosti výpovědi z nájmu bytu z hlediska jejích zákonných náležitostí a dospěl k závěru, že nájemce chrání i současná právní úprava skončení nájmu formou výpovědi pronajímatele, který může nájem bytu vypovědět pouze z důvodů v zákoně taxativně vymezených. Výrazem této ochrany je i zakotvení poučovací povinnosti pronajímatele o právu nájemce domáhat se u soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi jako jedné z povinných náležitostí výpovědi z nájmu bytu, jejíž absence způsobuje neplatnost výpovědi. Možnost nájemce bytu domáhat se přezkumu oprávněnosti výpovědi je jedním z klíčových ustanovení bytového práva, neboť pro garanci práva nájemce bytu (jako slabší strany) je důležité nejen omezení výpovědních důvodů, ze kterých může pronajímatel nájem vypovědět, ale právě i existence možnosti soudního přezkumu tvrzeného výpovědního důvodu. Vzhledem k tomu, že nesplnění poučovací povinnosti je porušením kogentní normy na ochranu nájemce, který se tak včas nedozví o svém právu bránit se výpovědi u soudu, jeví se jako žádoucí, aby neúplná výpověď z nájmu bytu nevyvolávala žádné právní následky. To ostatně zdůrazňuje i samotný text zákona, který výslovně spojuje absenci poučení s neplatností. Proto dovolací soud dospívá k závěru, že výpověď z nájmu bytu ze strany pronajímatele, která neobsahuje poučení o právu navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi a poučení o lhůtě, v jaké má žalobu podat, je neplatná absolutně (§ 588 o. z.), neboť porušení ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. je nejen v rozporu se zákonem, ale zjevně narušuje i veřejný pořádek.

22. Předmětná výpověď ze dne 5. 8. 2024, kterou žalovaný doručil žalobci dne 12. 8. 2024, sice obsahovala poučení o právu navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi, nikoli však již o lhůtě, ve které má být žaloba podána.

23. V duchu shora citovaných závěrů Nejvyššího soudu shledal soud předmětnou výpověď absolutně neplatnou podle ustanovení § 588 ve spojení s ustanovením § 2286 odst. 2 o. z. pro rozpor se zákonem i veřejným pořádkem, a proto žalobě v celém rozsahu vyhověl, neboť (absolutně) neplatná výpověď je výpovědí neoprávněnou.

24. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal zcela úspěšnému žalobci právo na jejich plnou náhradu. Náklady tohoto řízení činí 22.555 Kč a sestávají z těchto částek.- 2.000 Kč za zaplacený soudní poplatek,- 17.440 Kč odměna advokáta určená podle § 7 bodu 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen „advokátní tarif“) ve znění účinném do 31. 12. 2024 z tarifní hodnoty stanovené podle § 9 odst. 4 písm. b) advokátního tarifu za dva úkony právní služby podle § 11 odst. 1 advokátního tarifu (převzetí a příprava zastoupení, podání žaloby) ve výši 3.100 Kč za úkon a z tarifní hodnoty stanovené podle § 9 odst. 4 písm. a) advokátního tarifu ve znění účinném od 1. 1. 2025 za dva úkony právní služby podle § 11 odst. 1 advokátního tarifu (písemné podání ze dne 20. 1. 2025, účast u jednání soudu dne 7. 5. 2025) ve výši 5.620 Kč za úkon,- 1.500 Kč za hotové výdaje advokáta podle § 13 odst. 1 a 3 advokátního tarifu ve znění účinném do 31. 12. 2024 za dva režijní paušály po 300 Kč a dva režijní paušály ve výši 450 Kč stanovené podle § 13 odst. 1 a 3 advokátního tarifu ve znění účinném od 1. 1. 2025,- 1.500 Kč náhrada za promeškaný čas za 10 půlhodin po 150 Kč podle § 14 advokátního tarifu ve znění účinném od 1. 1. 2025 za cestu ze sídla advokátní kanceláře v Bartošovicích v Orlických horách do Brna k jednání soudu a zpět,- 2.115 Kč cestovné za cestu osobním automobilem tov. zn. Škoda, typ Rapid, r.z. 1BJ8780 ze sídla advokátní kanceláře v Bartošovicích v Orlických horách do Brna a zpět (280 km), když podle vyhlášky č. 475/2024 Sb. činí náhrada za používání silničního motorového vozidla 5,80 Kč/km a náhrada za spotřebované pohonné hmoty (benzín) 35,80 Kč/l a průměrná spotřeba podle technického průkazu 4,9 l/100 km.

25. Náklady řízení je žalovaný povinen uhradit k rukám zástupce žalobce podle § 149 odst. 1 o. s. ř.

26. Náklady vynaložené na odměnu advokáta (a náhradu jeho hotových výdajů) za právní úkon „námitky proti výpovědi“ soud neshledal účelně vynaloženým, neboť podání (či nepodání) námitek nájemcem nemá žádné právní následky, podání námitek není ani podmínkou pro uplatnění žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem (srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 18. 3. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2199/2018), a proto tento úkon advokáta nebyl z hlediska vedení tohoto řízení nezbytný.

27. Stejně tak shledal soud neúčelným „sdělení soudu ze dne 26. 2. 2025“, neboť informace uvedené v tomto sdělení, jehož podání nebylo ani reakcí na úkon žalovaného či soudu, neměly pro řízení v dané věci žádný význam.