62 C 83/2024

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl samosoudkyní Mgr. Kateřinou Mališovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , IČO IČO žalobce sídlem Adresa žalobce zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalovanému:1) Jméno žalovaného , narozený dne Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného žalované:2) Jméno žalované , narozená dne Datum narození žalované bytem Adresa žalované o určení výše nájemného

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhal určení, že výše nájemného, kterou jsou žalovaní povinni platit za užívání bytu č. , hodnota, v budově č. p. 693, která je součástí pozemku p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , obci , adresa, , činí s účinností od 1. 5. 2024 měsíčně 9.292,49 Kč, a dále uložení povinnosti žalovaným zaplatit žalobci nedoplatek na nájemném za období od 1. 5. 2024 do právní moci tohoto rozsudku, se zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobou doručenou soudu dne 30. 4. 2024 se žalobce domáhal určení výše nájemného za užívání bytu č. , hodnota, v budově č. p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , obci , adresa, (dále jen „byt“ nebo „předmětný byt“) s účinností od 1. 5. 2024. Uvedl, že je vlastníkem bytu, který žalovaní užívají na základě nájemní smlouvy ze dne 1. 4. 1996, kterou uzavřeli se , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, jako tehdejším vlastníkem bytu; nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Žalobce vstoupil do práv a povinností pronajímatele nabytím vlastnického práva k domu, v němž se předmětný byt nachází. Nájemní smlouva neupravuje možnost žalobce jako pronajímatele zvýšit jednostranně nájemné, nájemné bylo navýšeno naposledy ke dni 1. 12. 2022, a to o 4 % předchozího nájemného. Nájemné ke dni 1. 4. 2020 činilo 7.975,27 Kč měsíčně, ke dni 1. 4. 2021 bylo navýšeno o 5 % na 8.374,03 Kč měsíčně a ke dni 1. 12. 2022 dále o 4 % na 8.708,99 Kč měsíčně. Žalobce se domáhá navýšení na 9.292,49 Kč měsíčně, tj. navýšení o 6,7 % stávajícího nájemného. Celkové navýšení nájemného v posledních třech letech tak není větší než 20 %.

2. Srovnatelné nájemné v daném místě činilo v roce 2015 cca 15.000 Kč měsíčně, přičemž s ohledem na vývoj realitního trhu a výrazný nárůst inflace, je zřejmé, že aktuální nájemné je ještě vyšší; v roce 2024 se nájemné ve srovnatelných bytech v dané lokalitě pohybuje kolem 18.000 Kč měsíčně, jak žalobce zjistil z realitní inzerce. Žalobce proto žalovaným přípisem ze dne 4. 12. 2023 navrhl zvýšení nájemného na 9.292,49 Kč měsíčně.

3. Žalobce dále upozornil na to, že zatímco v současné době hradí žalovaní za užívání bytu celkem 11.858 Kč měsíčně, tj. nájemné ve výši 8.708,99 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši celkem 3.114 Kč, v dubnu 2024 došlo ke snížení záloh, a proto by celková měsíční úhrada za užívání bytu činila po navrhovaném zvýšení 12.441,49 Kč měsíčně., právnická osoba, námitkám žalovaných žalobce uvedl, že neexistuje žádný důvod pro srovnávání nájemného s nájemným v obecních bytech a že žalobce je oprávněn vycházet z nájemného obvyklého v daném místě a čase, a ohradil se proti nařčení ze strany žalovaných, že napomáhá bezdůvodnému obohacování a páchání trestné činnosti.

5. Žalobce se podanou žalobu domáhá rovněž zaplacení nedoplatku na nájemném ve výši odpovídající požadovanému zvýšení, a to za dobu od 1. 5. 2024 do právní moci rozsudku.

6. Žalovaní navrhli, aby žaloba byla zamítnuta. Potvrdili, že jsou společnými nájemci předmětného bytu. Svůj nesouhlas se zvýšením nájemného odůvodňovali tím, že příjemcem navýšeného nájemného, tj. rozdílu mezi současně hrazeným nájemným a nájemným navýšeným, by ve skutečnosti nebyl žalobce, ale , právnická osoba, . , právnická osoba, se podle žalovaných dopouští protiprávního jednání, když je členem družstva, který nemá nájemní právo k žádnému bytu. Podle žalovaných svůj členský podíl v družstvu spojuje právě s bytem, jehož nájemci jsou žalovaní. Žalovaní se domnívají, že rozdíl mezi současně hrazeným nájemným a nájemným navýšeným by byl protiprávně poukazován , jméno FO, , čímž by se bez právního důvodu obohacoval. V tomto postupu žalovaní spatřují páchání trestné činnosti. Pokud žalovaní přistoupili k uzavření soudního smíru týkajícího se navýšení nájemného ve věci vedené u zdejšího soudu pod. sp. zn , spisová značka, , učinili tak neuváženě bez znalosti všech relevantních informací, které mají k dispozici nyní.

7. Soud provedl dokazování listinami. Provedené důkazy hodnotil (jednotlivě i všechny důkazy ve vzájemné souvislosti) z hlediska zákonnosti, závažnosti a pravdivosti a má za to, že jsou spolehlivým podkladem pro rozhodnutí ve věci, tedy že nic nebrání tomu, aby z nich soud při rozhodování o věci vycházel; přitom přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci. Pravost ani pravdivost listinných důkazů, z nichž soud při rozhodování vycházel, nebyla v tomto řízení účastníky zpochybňována.

8. Žalobce je podle informativního výpisu z evidence katastru nemovitostí vlastníkem předmětného bytu. Žalovaná jako nájemce uzavřela dne 1. 4. 1996 se , Anonymizováno, jako pronajímatelem nájemní smlouvu , Anonymizováno, , kterou statutární město , adresa, jako tehdejší vlastník bytu přenechalo žalované předmětný byt do užívání s tím, že výše nájemného a záloh na poskytované služby je uvedena v evidenčním listu. Nájemní smlouva neobsahovala ujednání o možnosti pronajímatele jednostranně zvýšit nájemné. Výměra bytu podle nájemní smlouvy činí (bez lodžie a sklepa) 74,51 m2. Přípisem ze dne 4. 9. 2008 oznámil žalobce žalovaným (manželům Horákovým), že ke dni 1. 9. 2008 vstoupil do nájemní smlouvy ze dne 4. 1. 1996 na straně pronajímatele, neboť se stal vlastníkem bytového domu na základě kupní smlouvy č. , hodnota, , kterou dne 18. 6. 2008 uzavřel se , Anonymizováno, .

9. Přípisem ze dne 4. 12. 2023 navrhl žalobce žalovaným zvýšení nájemného na 9.292,49 Kč měsíčně, tj. zvýšení o 583,50 Kč, což je 6,7 % stávajícího nájemného. V návrhu uvedl, že srovnatelné nájemné v daném místě činí podle jeho zjištění cca 15.000 Kč měsíčně a odkázal na inzeráty nabízející nájem obdobných bytů, které byly žalovaným doloženy v minulosti. V návrhu na zvýšení nájemného byla popsána geneze navyšování nájemného za poslední tři roky, tj. od 1. 4. 2020 do posledního navýšení ke dni 1. 12. 2022. Návrh dále obsahoval citaci ustanovení § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, a výzvu k přijetí a vyslovení písemného souhlasu s návrhem s poučením, že nesdělí-li žalovaní do dvou měsíců od doručení návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má žalobce jako pronajímatel právo domáhat se, aby o zvýšení nájemného rozhodl soud. Návrh byl žalovaným doručen dne 11. 12. 2023, o čemž mezi účastníky nebylo sporu. Žalobce k dotazu soudu potvrdil, že k návrhu nebyly přiloženy žádné přílohy. Pokud návrh odkazoval na dříve doloženou inzerci, jednalo se o inzeráty, které byly přiloženy k návrhu na zvýšení nájemného ze dne 21. 4. 2015, na který navazoval soudní spor vedený u zdejšího soudu pod sp. zn. , spisová značka, ; ve věci byl schválen smír mezi účastníky.

10. Z inzerátů, které žalobce založil do spisu vyplývá, že v roce 2015 byly byty o velikosti 4+1, o podobné výměře jako je předmětný byt, nabízeny k nájmu za 15 až 16.000 Kč měsíčně, tj. za 190 až 203 Kč/měsíc/m2. Z inzerátů založených na č. l. 8 až 10 se podává, že v dubnu 2024 byly v městské části , adresa, nabízeny k nájmu byty o výměře 70 až 80 m² za nájemné ve výši 18.000 až 19.500 Kč měsíčně.

11. Z evidenčního listu č. 693/26 vyplývá, že nájemné za užívání předmětného bytu ke dni 29. 4. 2024 činilo 8.709 Kč měsíčně.

12. Přípisem ze dne 22. 8. 2022 navrhl žalobce žalovaným navýšení nájemného na 8.708,99 Kč. V návrhu odkázal (stejně jako v návrhu ze dne 4. 12. 2023) na inzerci z roku 2015. Žalovaní s návrhem vyslovili souhlas přípisem ze dne 1. 11. 2022.

13. Z dalších provedených listinných důkazů soud nezjistil žádné skutečnosti podstatné pro rozhodnutí ve věci.

14. S ohledem na závěr o nesplnění zákonem stanovených předkladů pro rozhodnutí soudu o zvýšení nájemného, neprovedl soud žalobcem navržený důkaz znaleckým posudkem za účelem zjištění obvyklé výše nájemného, ani žalovanými navržené svědecké výpovědi či důkaz spisem vedeným u zdejšího soudu pod sp. zn. , spisová značka, a spisem vedeným Městským ředitelstvím Policie ČR, 1. odd. hospodářské kriminality, resp. nevyhověl žádosti žalovaných o připojení vyjmenovaných spisů, neboť provádění těchto důkazů by bylo neúčelné a nehospodárné.

15. Soud vyšel ze zjištění, že žalovaným jako (dnes již bývalým) manželům vznikl společný nájem bytu. Vlastníkem předmětného bytu je bytové družstvo (žalobce). Jelikož však žalovaní nejsou členy družstva, nejedná se o nájem družstevního bytu ve smyslu ustanovení § 2240 zákona č. 89/2012 Sb, občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), ale o obecný nájem bytu, který se řídí příslušnými ustanoveními občanského zákoníku (obdobně srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 2. 2010, sp. zn. , spisová značka, , jehož závěry jsou použitelné za současné právní úpravy).

16. Podle ustanovení § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

17. Podle ustanovení § 2249 odst. 3 o. z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

18. Podle ustanovení § 3 nař. vlády č. 453/2013 Sb. o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě použijí dva možné způsoby a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, nebo b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných.

19. Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 23. 7. 2024, sp. zn. 26 Cdo 1650/2023, dostupném na www.nsoud.cz, vyložil, že proces zvyšování nájemného z bytu zákon upravuje jako dvoufázový – nejprve musí účastníci nájemního vztahu jednat o zvýšení nájemného podle písemného návrhu pronajímatele doručeného nájemci (§ 2249 odst. 1 o. z.) a teprve v případě jeho neúspěchu rozhodne na návrh pronajímatele o zvýšení nájemného soud (§ 2249 odst. 3 o. z.). První fáze, která je obligatorní, začíná písemným návrhem pronajímatele, v němž nájemci navrhne zvýšení nájemného (§ 2249 odst. 1 o. z.) a končí (§ 2249 odst. 3 o. z.) tím, že nájemce do dvou měsíců od dojití návrhu sdělí pronajímateli, že s návrhem souhlasí, popř. počínaje prvním dnem třetího měsíce následujícího po jeho dojití začne zvýšené nájemné platit (srovnej např. R 32/2020), nebo dá pronajímateli najevo svůj nesouhlas (ať již výslovně nebo tím, že nechá marně uplynout zákonem stanovenou dvouměsíční lhůtu, aniž by začal zvýšené nájemné hradit. Cílem první fáze procesu zvyšování nájemného je umožnit stranám dohodnout se o úpravě výše nájemného mimosoudně. Druhá fáze začíná podáním žaloby pronajímatele o určení (nové) výše nájemného u soudu, kterou se soud může (věcně) zabývat jen v případě, že žalobě předcházela první fáze; tedy jen v případě, že se pronajímatel neúspěšně pokusil o mimosoudní dohodu o zvýšení nájemného.

20. Návrh pronajímatele na zvýšení nájemného podle § 2249 odst. 1 o. z. (tedy návrh, kterým začíná první fáze procesu zvyšování nájemného) je návrhem na změnu smlouvy o nájmu bytu, pro který stanoví zákon (stejně jako pro nájemní smlouvu v § 2237 o. z.) písemnou formu. Jedná se o jednostranné adresované hmotněprávní jednání; musí proto splňovat obecné náležitosti právního jednání (ve smyslu § 545 a násl. o. z.), musí být adresován a doručen (dojít – § 570 odst. 1 o. z.) nájemci. Z jeho obsahu musí také být zřejmé, od kdy má být nájemné zvýšeno, a musí být zřejmá i jeho navrhovaná výše. V § 2249 odst. 1 o. z. jsou stanoveny také další podmínky, které musí návrh pronajímatele splňovat. Pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného jen do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, navrhované zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nesmí být vyšší než 20 % a zvýšení nájemného může nájemci navrhovat až po uplynutí 12 měsíců od poslední změny výše nájemného. Zákon také v § 2249 odst. 1 o. z. výslovně stanoví, že k návrhu, který bude učiněn dříve, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek stanovených v tomto ustanovení, se nepřihlíží.

21. Nejvyšší soud v citovaném rozsudku dále uzavřel, že úprava dvoufázového procesu zvyšování nájemného, kdy v první fázi jednají strany o dohodě o nové výši nájemného, o níž se pronajímatel musí vždy pokusit (neúspěšné absolvování první fáze je hmotněprávní, obligatorní, podmínkou pro podání žaloby u soudu), klade zvýšený důraz na úpravu výše nájemného dohodou stran, bez ingerence soudu. Z návrhu pronajímatele by tedy mělo vyplývat, že výše nájemného, kterou nově navrhuje, nepřekračuje výši obvyklého nájemného v daném místě a čase. Povinnost doložit splnění podmínek, výslovně stanovenou v § 2249 odst. 1 o. z., tedy i výši srovnatelného obvyklého nájemného, nelze považovat za zbytečný formalismus a nadbytečnou zátěž pro pronajímatele. Lze tak uzavřít, že z výslovného znění § 2249 odst. 1 o. z., i ze smyslu, významu a účelu této úpravy (k výkladu právních norem viz stanovisko pléna Ústavního soudu ze dne 21. 5. 1996, sp. zn. Pl. ÚS-st. 1/96, uveřejněné pod číslem 9/1997 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu) vyplývá, že pronajímatel musí k návrhu na zvýšení nájemného nájemci doložit také výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, nájemce musí být s její výši seznámen již v první fázi procesu zvyšování nájemného.

22. Nejvyšší soud v citovaném rozsudku současně připustil, že nájemci nic nebrání akceptovat návrh, který všechny zákonné náležitosti neobsahuje (tedy v případě žalovaných návrh na zvýšení nájemného ze dne 22. 8. 2022 trpící stejnými nedostatky jako návrh posuzovaný v této věci, který žalovaní dne 1. 11. 2022 přijali).

23. V posuzované věci byl návrh na zvýšení nájemného žalovaným doručen až po uplynutí 12 měsíců od poslední změny nájemného. Potud žalobce svým zákonem stanoveným povinnostem v procesu zvyšování nájemného dostál. K návrhu však ve smyslu ustanovení § 2249 odst. 1 o. z. nelze přihlížet, neboť žalobce v něm nedoložil, že požadované nájemné nepřekračuje nájemné obvyklé v daném místě a čase.

24. Žalobce v návrhu toliko odkázal na zjištění učiněná v roce 2015 s tím, že podklady, z nichž (v roce 2015) vycházel byly žalovaným již doloženy. Žalobce sám k dotazu soudu uvedl, že realitní inzeráty odeslal žalovaným spolu s návrhem na zvýšení nájemného ze dne 21. 4. 2015. Opodstatněnost svého požadavku na zvýšení nájemného v roce 2023 pak dovozoval ze skutečnosti, že nájemné, za které byly v roce 2015 nabízeny k nájmu srovnatelné byty ve městě Brně, je cca o třetinu vyšší než nájemné požadované (aniž by však současně toto tvrzení žalovaným doložil).

25. Jelikož návrh na zvýšení nájemného ze dne 4. 12. 2023 neobsahuje údaj o výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě a čase, resp. odkazuje na výši nájemného v době před osmi lety, a nebyly k němu doloženy podklady, ze kterých žalobce čerpal při své úvaze o nezbytnosti zvýšit nájemné, nelze k němu přihlížet.

26. Skutečnost, že neproběhla první fáze procesu zvyšování nájemného, jak ji popisuje Nejvyšší soud ve shora citovaném rozsudku, neboť k žalobcovu návrhu na zvýšení nájemného ze dne 4. 12. 2023 se nepřihlíží, brání věcnému projednání žaloby, která proto musela být zamítnuta.

27. Společně s návrhem na určení výše nájemného soud zamítl i související návrh, aby žalovaným byla uložena povinnost zaplatit nedoplatek na nájemném za dobu od požadovaného zvýšení do právní moc rozsudku. Je však třeba poznamenat, že tomuto návrhu by nebylo možné vyhovět ani v případě úspěšnosti návrhu na zvýšení nájemného, neboť nájemci vzniká povinnost platit vyšší nájemné až po právní moci rozhodnutí, jímž soud o zvýšení nájemného rozhodl; v okamžiku rozhodování soudu by takový nedoplatek ještě nebyl splatný.

28. Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 13. 12. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4848/2016, dostupném na www.nsoud.cz, uzavřel, že žaloba na určení výše nájemného (§ 2249 odst. 3 o. z.) je žalobou určovací (právotvornou), nejde o žalobu na plnění, soud tak svým rozhodnutím nerozhoduje o zaplacení („dlužného“) nájemného, jen určí jeho výši. Nájemci vznikne povinnost platit vyšší nájemné až po pravomocném rozhodnutí soudu o zvýšení nájemného. Zákon soudu výslovně (§ 2249 odst. 3 poslední věta o. z.) umožňuje, aby novou výši nájemného určil už od podání žaloby. Učiní-li tak (zvýší nájemné „zpětně“ - s účinky od podání žaloby), vznikne nájemci, poté, co toto rozhodnutí nabude právní moci, povinnost doplatit i rozdíl na nájemném, který vznikl jeho zvýšením. Splatnost takto vzniklého nedoplatku o. z. nestanoví (§ 2251 odst. 1 o. z. upravuje jen splatnost „běžného“ nájemného), čas plnění se proto bude řídit všeobecnými ustanoveními o závazcích, tedy ustanovením § 1958 a 1959 o. z.

29. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. za situace, kdy se procesně úspěšní žalovaní práva na náhradu nákladů řízení výslovně vzdali.