63 C 119/2025

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl soudkyní Mgr. Juditou Fadrusovou ve věci žalobkyně Jméno žalobkyně, narozené Datum narození žalobkyně, bytem v Adresa žalobkyně, zastoupené advokátem Jméno advokáta, se sídlem v Adresa advokáta proti žalované Jméno žalované., IČO: IČO žalované, se sídlem v Adresa žalované, zastoupené advokátkou Jméno advokátky, se sídlem v Adresa advokátky o 200.000,-Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 200.000,-Kč s 12,75% úrokem z prodlení od 18.12.2024 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni na nákladech řízení částku 50.780,- Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Žalobou podanou soudu dne 24.11.2026 se žalobkyně domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud stanovil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 200.000,- Kč spolu s úrokem z prodlení od 18.12.2024 do zaplacení. Žalobu odůvodnila tím, že dne 17.10.2024 se žalobkyně dostavila na prohlídku bytové jednotky č. Anonymizováno vymezené v budově č.p. Anonymizováno nacházející se v katastrálním území adresa, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. hodnota u právnická osoba pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště adresa (dále jen „předmětná bytová jednotka“) a v rámci prohlídky uzavřela žalobkyně jakožto zájemce s žalovanou rezervační smlouvu, na základě které uhradila žalované rezervační zálohu ve výši 200.000,-Kč. Protože následně žalobkyně shledala, že předmětná bytová jednotka neodpovídá jejím možnostem a nemohla by ji užívat ke svému bydlení, což dne 10.11.2024 telefonicky oznámila žalované, požádala žalovanou o vrácení složené zálohy, ovšem marně. Protože žalovaná se na úkor žalobce bezdůvodně obohatila a požadovanou částku žalobkyni nevrátila, obrátila se žalobce se svou žalobou na soud.

2. Účastníci shodně tvrdili, že dne 17.10.2024 žalobkyně absolvovala prohlídku předmětné bytové jednotky, téhož dne byla účastníky uzavřena rezervační smlouva, na základě které se žalovaná zavázala blokovat ve své nabídce ve prospěch žalobkyně předmětnou bytovou jednotku a že žalobkyně uhradila žalované rezervační poplatek ve výši 200.000,-Kč. Dle ustanovení § 120 odst. 3 o.s.ř. vzal tedy soud toto shodné tvrzení účastníků za své skutkové zjištění.

3. Žalovaná navrhla, aby byla žaloba byla zamítnuta. Souhlasila s tvrzením žalobkyně, že na základě uzavřené rezervační smlouvy přijala od žalobkyně rezervační poplatek ve výši 200.000,-Kč, avšak poukázala na skutečnost, že dle článku 3.1. rezervační smlouvy vznikl žalované nárok na odměnu ve výši 200.000,-Kč uzavřením rezervační smlouvy, neboť již tímto okamžikem žalovaná žalobkyni obstarala příležitost k uzavření kupní smlouvy. Nadto i po uzavření rezervační smlouvy a zaplacení blokační zálohy žalobkyně elektronicky kontaktovala žalovanou s žádostí o doložení dalších podkladů týkajících se předmětné bytové jednotky, což žalovaná splnila, a jednání žalobkyně jednoznačně vyvolávalo dojem o vážném zájmu žalobkyně kupní smlouvu uzavřít a předmětnou bytovou jednotku koupit. Následně žalobkyně přestala s žalovanou komunikovat, v rozporu s článkem 7.1. rezervační smlouvy neposkytovala žalované součinnost k uzavření kupní smlouvy a zprostředkovatelskou činnost žalované mařila. V důsledku porušení článku 7.1. rezervační smlouvy žalobkyní pak žalované vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty dle článku 7.4. rezervační smlouvy ve výši 200.000,-Kč.

4. Z důkazů provedených v řízení byly zjištěny následující skutečnosti: Z rezervační smlouvy ze dne 17.10.2024 bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalobkyní na straně zájemce a žalovanou, která se zavázala blokovat ve své nabídce ve prospěch žalobkyně předmětnou bytovou jednotku za účelem obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva k této nemovitosti oproti závazku žalobkyně „plnit povinnosti sjednané dále v této smlouvě“ (článek 1, 2 smlouvy). Žalobkyně se dle článku 4 bodu 4.1. smlouvy zavázala uhradit „blokační zálohu“ ve výši 200.000,-Kč, a žalovaná se zavázala blokační zálohu vrátit, nedojde-li k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně vlastníka nemovitosti (článek 4 bod 4.2. smlouvy). Smlouva byla uzavřena na dobu do 17.1.2025. V čl. 7 bodu 7.4. smlouvy je žalobkyně v případě, že poruší některou z povinností uvedených ve smlouvě, povinna zaplatit žalované smluvní pokutu ve výši blokační zálohy. Přílohou smlouvy je výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. hodnota vyhotovený dne 23.10.2024 Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště adresa, pro katastrální území adresa, obec adresa, ze kterého bylo zjištěno, že vlastníkem jednotky č. Anonymizováno v budově č.p. Anonymizováno, bytovém domě postavené na parc. č. Anonymizováno je tituly před jménem adresa, přičemž vlastnictví k této nemovitosti nabyl smlouvou o převodu vlastnictví jednotky ze dne 14.8.2001, právní účinky vkladu práva nastaly dne 20.8.2001.

5. Z úplného výpisu z obchodního rejstříku vedeného Krajským soudem v jméno FO, pořízeného dálkovým přístupem dne 19.3.2026 bylo zjištěno, že žalovaná byla do obchodního rejstříku zapsána dne 9.10.2018, od 21.11.2019 společnost zastupuje jednatel, kterým je pan jméno FO, bytem v adresa.

6. Z výpovědi jednatele žalované - jméno FO, bylo zjištěno, že jednal za žalovanou a smlouvu s žalobkyní uzavíral v bytě, o který měla žalobkyně zájem. Po telefonické domluvě s žalobkyní se dne 17.10.2024 konala prohlídka bytu, v rámci které byla žalobkyni předložena rezervační smlouva. Vzhledem k tomu, že žalobkyně „špatně vidí“, přečetl jí rezervační smlouvu „slovo od slova“ a řekl jí, že ji nemusí podepisovat hned, na což žalobkyně odpověděla, že to spěchá, a proto smlouvu podepsali s tím, že další věci dořeší. V době po podpisu smlouvy žalobkyně žalovanou urgovala, požadovala zaslat další materiály, výpisy, dokumentaci, výměry bytu, v e-mailu ze dne 6.11.2024 sdělovala, že stále očekává rychlé jednání. Následně dne 10.11.2024 telefonicky uvedla, že je pro ni obtížné dojít z „Mendláku“ na Úvoz a že chce smlouvu ukončit, na což byla vyzvána, nechť zašle žalované písemnou výpověď smlouvy, což žalobkyně ani přes urgence neučinila.

7. Z výpovědi žalobkyně bylo zjištěno, že se s jednatelem žalované sešla v předmětné bytové jednotce dne 17.10.2024, aby si byt prohlédla. Žalobkyně na levé oko nevidí, na pravé oko vidí špatně. Jednatel žalované žalobkyni předložil rezervační smlouvu, kterou si chtěla vzít domů, sama ji přečíst, ale jednatel žalované jí smlouvu přečetl a poté oba smlouvu podepsali. Když si chtěla byt prohlédnout se známým, prohlídka se neuskutečnila, protože „došla do poloviny kopce a dále již nemohla“. Jednateli žalované sdělila, že nezvládne do bytu dojít, a že odstupuje od smlouvy.

8. Z plné moci ze dne 21.11.2024 bylo zjištěno, že touto žalovaná zmocnila Jméno advokátky k zastupování žalované při všech jednáních s žalobkyní ve věci plnění závazků z rezervační smlouvy ze dne 17.10.2024 a Jméno advokátky zmocnění přijala.

9. Z listiny označené „oznámení o převzetí právního zastoupení, výzva k plnění závazku z rezervační smlouvy ze dne 17.10.2024“ ze dne 21.11.2024, bylo zjištěno, že je adresována žalobkyni, které bylo jednak oznámeno, že žalovaná zmocnila k jejímu zastupování Jméno advokátky a jednak byla tímto vyzvána aby kontaktovala žalovanou za účelem dojednání úprav návrhu kupní smlouvy a smlouvy o advokátské úschově, které byly přílohou dopisu, případně aby žalované zaslala odstoupení od rezervační smlouvy v písemné podobě. Zásilka s uvedenou písemností byla žalobkyni uložena na poště do 10.12.2024, jak bylo zjištěno z podací stvrzenka ze dne 21.11.2024 a fotokopie poštovní zásilky RR Anonymizováno podané k přepravě dne 21.11.2024.

10. Z e-mailové korespondence ze dne 21.11.2024 bylo zjištěno, že byla žalovaná byla zástupcem žalobkyně e-mailem ze dne 21.11.2024 v 13:45 hodin vyzvána k vrácení uhrazené blokační zálohy ve výši 200.000,-Kč, na což bylo žalovanou odpovězeno, že vše bylo předáno právnímu zástupci (e-mail z 21.11.2024 v 14:15 hodin) a veškeré dokumenty požadované žalobkyní jí byly zaslána (e-mail z 21.11.2024 v 14:17 hodin).

11. Po provedeném dokazování a po zhodnocení provedených důkazů dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. Soud vzal za prokázané, že žalobkyně coby zájemce o koupi nemovitostí vyhledala žalovanou a uzavřela s ní dne 17.10.2024 smlouvu označenou jako rezervační smlouva, v níž se žalovaná zavázala blokovat ve své nabídce ve prospěch žalobkyně předmětnou bytovou jednotku za účelem obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva k této nemovitosti. Uzavřená smlouva je smlouvou o realitním zprostředkování (§ 2 písm. c) zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování). V článku 4 bodu 4.1. smlouvy se žalobkyně zavázala uhradit „blokační zálohu“ ve výši 200.000,-Kč, tento závazek splnila a blokační záloha byla uhrazena, jak účastníci shodně potvrdili. V čl. 7 bodu 7.4. smlouvy bylo sjednáno, že je žalobkyně povinna zaplatit žalované smluvní pokutu ve výši blokační zálohy, poruší-li některou z povinností uvedených ve smlouvě.

12. Podle ustanovení § 2048 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.z.“), ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

13. Vzhledem k tomu, že v rezervační smlouvě uzavřené účastníky dne 17.10.2024 není kromě povinnosti žalobkyně zaplatit blokační zálohu (viz článek 4 bod 4.1. smlouvy), formulován jiný závazek žalobkyně, nemohla žalobkyně - logicky vzato – „některou z povinností uvedených v této smlouvě“ (viz článek 7 bod 7.4. smlouvy) ani porušit, neboť jedinou přesně specifikovanou povinnost – zaplatit blokační zálohu – žalobkyně splnila. Nevznikl-li platně závazek, jehož splnění má být smluvní pokutou zajištěno, je ujednání o smluvní pokutě neplatné. Žalované nevzniklo ani právo ponechat si předmětnou částku 200.000,-Kč z titulu náhrady škody (§ 2009 an o.z.), neboť v takovém případě by musely být splněny všechny předpoklady vzniku odpovědnosti za škodu, včetně protiprávního jednání žalobkyně, a jak bylo uvedeno výše, žalobkyně žádnou smluvní povinnost neporušila.

14. Soud proto věc posuzoval podle ustanovení § 2991 o.z., podle kterého se ten, kdo získá majetkový prospěch plněním z právního důvodu, který odpadl bezdůvodně obohatí (odstavec druhý uvedeného ustanovení) a musí vydat to, oč se obohatil (odstavec první uvedeného ustanovení). Přijetím plnění došlo tedy na straně žalované k bezdůvodnému obohacení (§ 2991 odst. 2 o. z.) a žalovaná je povinna vše, co nabyla, vrátit tomu, na jehož úkor se obohatila, tedy žalobkyni (§ 2991 odst. 1 o.z.). Vzhledem k tomu, že u nároku na vydání bezdůvodného obohacení není v občanském zákoníku uvedena lhůta splnění, je žalovaná povinna plnit na výzvu žalobkyně. Prokazatelně byla žalovaná vyzvána k vydání bezdůvodného obohacení v okamžiku doručení výzvy k vrácení složené částky, to je e-mailem ze dne 21.11.2024, na který žalovaná téhož dne i reagovala. Nezaplatila-li žalovaná dobrovolně požadovanou částku na výzvu žalobkyně následující den, tedy 22.11.2024, ocitla se ode dne 23.11.2024 s plněním svého závazku v prodlení (§ 1968, 1970 o.z.). Žalobkyně je proto oprávněna požadovat zaplacení úroků z prodlení z dlužné částky od 23.11.2024. Výše úroků z prodlení byla stanovena podle ustanovení § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Proto byla žalované stanovena povinnost zaplatit žalobci nejen dlužnou částku 200.000,-Kč, ale i příslušný úrok z prodlení, a to ode dne 18.12.2024, jak bylo žalobkyní navrhováno, do zaplacení tak, jak je uvedeno ve výroku I.

15. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o.s.ř., kdy žalobkyně byla ve věci zcela úspěšná, a proto má právo na plnou náhradu nákladů řízení, které jí vznikly. Tyto náklady spočívají v úhradě za zaplacený soudní poplatek ve výši 8.000,-Kč, úhradě 4 úkonů právní pomoci advokáta po 9.100,-Kč podle ustanovení § 7 bodu 5, § 11 odstavec 1 písmeno a), d) vyhlášky č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb, ve znění vyhlášky č. 399/2010 Sb. (převzetí a příprava věci, podání žaloby, účast u jednání dne 19.3.2026 a dne 13.4.2026), úhradě 1 úkonu právní pomoci advokáta ve výši 4.550,-Kč podle ustanovení § 7 bodu 5, § 11 odstavec 2 písmeno h) vyhlášky č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (výzvu k plnění ze dne 4.12.2024), v úhradě 1 paušální částky ve výši 300,-Kč podle ustanovení § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb, ve znění vyhlášky č. 443/2021 Sb. (za úkon převzetí a příprava věci, kdy plná moc byla zástupci žalobkyně udělena 4.12.2024) a v úhradě 4 paušálních částek po 450,-Kč podle ustanovení § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb, ve znění vyhlášky č. 258/2024 Sb.. Celkem tedy odměna advokáta činí 42.780,-Kč [(4 x 9.100) + 4.550 + 300 + (4 x 450) = 42.780] a náklady vynaložené žalobkyní 50.780,-Kč (8.000 + 42.780 = 50.780) a tyto je žalovaná povinna podle ustanovení § 149 odst. 1 o.s.ř. nahradit k rukám zástupce žalobkyně. P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání ve lhůtě 15-ti dnů ode dne doručení ke Krajskému soudu v Brně prostřednictvím Městského soudu v Brně. Nesplní-li žalovaná dobrovolně povinnost stanovenou jí vykonatelným rozsudkem, lze navrhnout soudní výkon rozhodnutí. Městský soud v Brně