73 C 204/2019

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Lenkou Kovářovou jako samosoudkyní ve věci žalobce: ; celé jméno žalobce , narozený dne datum bytem adresa svědkyně, svědkyně, svědkyně, svědka, svědkyně, svědka, žalobce, svědkyně a svědkyně zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: (název žalovaného), IČO: osobní údaje žalovaného sídlem adresa žalované o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Určuje se, že výpověď ze dne 14.10.2019, č.j. MCBSev/V75/19 OB/VL, z nájmu bytu [číslo] o velikosti 1+0, nacházejícího se ve 4. nadzemním podlaží bytového domu na adrese [ulice] č. or. [anonymizováno] v obci [obec], postaveného na pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a [anonymizováno], zapsaného v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], obec Brno, kterou dal žalovaný žalobci, je neoprávněná.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na náhradu nákladů řízení částku 2 000 Kč, k rukám zástupce žalobce.

III. Žalovaný je povinen zaplatit České republice na účet Městského soudu v Brně náhradu nákladů řízení a to ve výši a lhůtě splatnosti, která bude stanovena v samostatném usnesení.

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 14.11.2019 domáhá přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, specifikovaného ve výroku tohoto rozsudku, kterou mu dal žalovaný. Výpověď byla žalobci doručena doporučeným dopisem ze dne 14.10.2019, žalobce nesouhlasí s výpovědními důvody, které mají spočívat v tom, že hrubě porušil povinnosti nájemce vyplývající z nájmu tím, že byt neoprávněně pronajímal cizí osobě a křikem a obtěžováním ostatních nájemníků narušuje soužití v dané lokalitě. Žalobce tvrdil, že v bytě žije se svou přítelkyní [jméno] [příjmení] a jejím synem [jméno], všichni jsou řádně hlášení na službách, všichni dodržují pravidla občanského soužití, přijímají pouze příležitostné návštěvy. V domě má dobré sousedské vztahy, nájemné i zálohy za služby hradí řádně. V písemném vyjádření a doplnění tvrzení ze dne 3.3.2020 žalobce uvádí, že s přítelkyní [jméno] [příjmení] se zná asi tři roky, rok udržují partnerský vztah, do konce února 2019 ho několikrát týdně se synem navštěvovala. Od února 2019 se domluvili, že u něho přítelkyně bude bydlet a přestěhovala se tedy i se synem k žalobci, jednalo se o bydlení na„ zkoušku“, má tedy zato, že dvouměsíční lhůtu pro přihlášení člena domácnosti nezmeškal. Bývalý přítel [jméno] [příjmení] [jméno] [příjmení] opakovaně žalobce a jeho přítelkyni v bytě napadl, dělal v domě hluk a vulgárně křičel, poškozením dveří způsobil škodu i žalovanému, věc byla projednávána v trestním řízení. Za jednání [jméno] [příjmení] však žalobce nemůže nést odpovědnost a být„ potrestán“ výpovědí z nájmu. Ve vyjádření z 26.5.2020 pak žalobce popírá, že by jeho přítelkyně [jméno] [příjmení] bydlela v bytě již od srpna 2018, v tuto dobu ho pouze příležitostně navštěvovala, do dne 2.2.2019 byla ubytována na ubytovně [ulice a číslo], během února se k němu postupně stěhovala a od konce února začaly i společně bydlet. K incidentu ze dne 18.3.2019, kdy na ulici [ulice] pokřikoval manžel [jméno] [příjmení], pak žalobce namítá, že tento incident se nestal v domě, ale výtržnosti se manžel přítelkyně žalobce dopouštěl na ulici. Stížnosti některých sousedů tedy považuje za neoprávněné.

2. Žalovaný uvedl, že uzavřel s žalobcem dne 31.1.2017 nájemní smlouvu k předmětnému bytu na dobu určitou do 31.12.2017, dodatkem č. 1 k nájemní smlouvě ze dne 14.12.2017 byl nájemní vztah uzavřen na dobu neurčitou. Šetřením žalovaného bylo zjištěno, že žalobce byt pronajímá bez souhlasu žalovaného, čímž porušuje čl. VI. odst. 1, 2 smlouvy a dále narušuje občanské soužití křikem a obtěžováním ostatních nájemníků. Na základě stížnosti nájemníků v domě na neurčený počet obyvatel, kteří u žalobce přespávají a bydlí, a pak hlasitě a vulgárně křičí a znečišťují dům, byla žalobci zaslána výzva k dodržování zásad užívání bytu, poté dne 15.4.2019 žalobce nahlásil na služby i paní [příjmení] se synem. Dne 10.12.2018 byla žalobci zaslána výzva před výpovědí dle § 2291 o.z. k odstranění závadného jednání s poučením o možnosti výpovědi z nájmu bytu. Žalobce však nápravu nesjednal, a proto žalovaný přistoupil k podání výpovědi. V písemném vyjádření ze dne 20.3.2020, žalovaný tvrdí, že na základě stížností nájemníků ze dne 18.3.2019 vyplývá, že paní [příjmení] byt obývala s žalobcem již v srpnu 2018, žalobce ji však nahlásil až dne 1.4.2019, což je v rozporu s čl. II odst. 3 smlouvy. Pokud se jedná o napadení [jméno] [příjmení], pak tento incident se stal dne 29.10.2019 a nebyl důvodem k výpovědi z nájmu zaslané již dne 14.10.2019 a kterou žalobce převzal dne 17.10.2019. Ve vyjádření z 16.9.2020 žalovaný dále tvrdí, že podle stížnosti nájemníků na narušování občanského soužití datované dne 18.3.2019 se paní [příjmení] nastěhovala do bytu cca před 8-12 měsíci. Dopisem ze dne 12.9.2019 byl žalobce vyzván k dodržování zásad řádného užívání bytu, dopis žalobce osobně převzal dne 16.9.2019.

3. Účastníci řízení shodně uvedli a bylo mezi nimi nesporné, že žalovaný je vlastníkem bytu [číslo] o velikosti 1+0, nacházejícího se ve 4. nadzemním podlaží domu [adresa], č. or. 10 na ulici [ulice] v [obec], postaveného na pozemku p. [číslo] zapsaného na [list vlastnictví], pro k.ú. [část obce] v katastru nemovitostí u [stát. instituce], [stát. instituce]. Mezi žalobcem a žalovaným byla uzavřena dne 31.1.2017 nájemní smlouva k tomuto bytu na dobu určitou, dodatkem č. 1 k této smlouvě ze dne 14.12.2017 byl nájemní vztah uzavřen na dobu neurčitou. Dne 10.12.2018 byla žalobci zaslána výzva před výpovědí k odstranění závadného jednání s poučením o možnosti výpovědi z nájmu. Dne 17.10.2019 byla žalobci doručena výpověď z nájmu bytu ze dne 14.10.2019, schválená na schůzi Rady MČ [okres] dne 2.10.2019. Ke dni 15.4.2019 oznámil žalobce žalovanému další spolužijící osoby v bytě a to přítelkyni [jméno] [příjmení] s nezletilým synem [jméno] [příjmení] Tyto skutečnosti vzal soud dle § 120 odst. 3 o.s.ř. za svá skutková zjištění.

4. Z výpovědi z nájmu bytu ze dne 14.10.2019 bylo zjištěno, že žalovaný vypověděl nájem k předmětnému bytu s tříměsíční výpovědní dobou dle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) o.z., protože i přes výzvu pronajímatele žalobce byt neoprávněně pronajímá bez souhlasu pronajímatele a i nadále narušuje občanské soužití v domě. Ve výpovědi žalovaný dále uvádí, že„ výzvou ze dne 12.9.2019 žalobce upozornil na hrubé porušení povinností nájemce vyplývajících z nájmu, které spočívalo v neoprávněném pronájmu bytu bez souhlasu pronajímatele cizí osobě, čímž žalobce porušil čl. VI. nájemní smlouvy a ust. § 2275 o.z. a dále ze strany žalobce dochází k narušování soužití v dané lokalitě a to křikem a obtěžováním ostatních nájemníků v domě“. Ve výpovědi byl žalobce poučen, že nájem bytu skončí uplynutím výpovědní doby, která začíná běžet prvním dnem následujícího kalendářního měsíce, ve kterém byla výpověď doručena. Žalobce má právo vznést proti výpovědi námitky a podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Současně byl žalobce vyzván, aby byt vyklidil nejpozději do 31.1.2020.

5. Z výzvy před výpovědí z nájmu bytu z 12.9.2019 bylo zjištěno, že žalovaný žalobci sdělil, že“ při kontrole užívání předmětného bytu zjistil, že byt žalobce řádně a v souladu s nájemní smlouvou neužívá, v bytě se zdržuje neoprávněně a bez souhlasu pronajímatele cizí osoby“. Dále z jeho strany dochází k narušování soužití v dané lokalitě a to křikem, obtěžováním ostatních nájemníků v domě. Jedná se o hrubé porušení nájemní smlouvy a žalovaný vyzývá žalobce k dodržování zásad řádného užívání bytu.“ Současně byl v této výzvě žalobce upozorněn, že uvedené jednání může být důvodem k výpovědi z nájmu a byl vyzván, aby závadný stav nejdéle do 7 dnů odstranil, jinak žalovaný přistoupí k podání výpovědi z nájmu bytu.

6. Z potvrzení o ubytování ze dne 18.5.2020 soud zjistil, že přítelkyně žalobce [jméno] [příjmení] byla ubytována na ubytovně [ulice a číslo], [obec] do dne 2.2.2019.

7. Ze stížnosti 7 nájemníků domu na adrese [adresa], že sousedé žalobce zaslali žalovanému stížnost na žalobce a žádost o prověření situace na místě včetně kontroly počtu přihlášených osob v bytě. Ve stížnosti se uvádí, že v době před asi 8-12 měsíci si žalobce nastěhoval do garsonky romskou občanku, jejího syna a další blíže neurčený počet lidí, kteří zde přespávají a bydlí. V nepřítomnosti žalobce chodí do bytu další návštěvy. Vulgárně a hlasitě vyvolávají do okna a to i v době nočního klidu, znečišťují schodiště, na chodbě domu kouří, před domem odhazují nedopalky cigaret. Dětské návštěvy běhají po domě a dělají hluk. Dům se stává průchozím objektem pro velký počet lidí. Bývalý partner výše jmenované ženy se v noci dobýval do domu, hlasitě a vulgárními slovy, řevem, boucháním a kopáním do dveří rušil noční klid.“ 8. Z dopisu žalobce ze dne 20.9.2019 bylo zjištěno, že žalobce sdělil žalovanému své námitky k výzvě před výpovědí z nájmu bytu, odmítl nařčení, že se v bytě zdržuje více osob než by bylo nahlášeno. Žije v bytě přítelkyní [jméno] [příjmení] a jejím nezletilým synem [jméno]. Na návštěvy k nim chodí dva dospělí synové přítelkyně, ale ti mají svou domácnost. Nesouhlasí s tím, že by v domě křičeli nebo obtěžovali ostatní.

9. Z dopisu žalobce ze dne 31.12.2019 bylo zjištěno, že žalobce oznámil žalovanému v reakci na výzvu k dodržování nájemní smlouvy a řádného užívání bytu ze dne 22.11.2019, že si není vědom jakéhokoli porušení smlouvy. Má za to, že byt řádně užívá a nájemní smlouvu řádně dodržuje nejen on, ale i členové jeho domácnosti, chovají se ohleduplně k sousedům, neruší noční klid a snaží se se sousedy vycházet dobře. V listopadu 2019 se stalo, že je 2x v nočních hodinách napadl bývalý partner družky žalobce, věc šetří policie. Stížnosti některých obyvatel domu považuje za neoprávněné.

10. Z prohlášení„ ve věci bytu [číslo] na adrese [adresa svědkyně, svědkyně, svědkyně, svědka, svědkyně, svědka, žalobce, svědkyně a svědkyně], že žalobce a členové jeho domácnosti neporušují pravidla občanského soužití a mají spolu dobré sousedské vztahy.

11. Ze zprávy [stát. instituce] (OSPOD) ze dne 7.7.2020 bylo zjištěno, že poté, co byl paní [jméno] [příjmení] a jejímu synovi ukončen pobyt na ubytovně [ulice a číslo], [obec], přestěhovala se ke svému zletilému synovi a jeho rodině, tato skutečnost byla dne 11.1.2019 ověřena za základě ohlášeného šetření. Informace byly sdělovány i prostřednictvím třetích osob, v této době se paní [příjmení] snažila nalézt pro sebe a syna [jméno] samostatné bydlení. V únoru 2019 zvažovala bydlení u svého přítele pana [celé jméno žalobce] a dne 27.2.2019 telefonicky sdělila, že u něho bydlí, tato informace byla ověřena sociálním šetřením dne 5.3.2019.

12. Z evidenčního listu pro výpočet nájemného z 23.11.2020 bylo zjištěno, že v předmětném bytě bydlí jako nájemce žalobce od 1.1.2017 a od 15.4.2019 jeho přítelkyně [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Ke dni 31.10.2020 nebyl na nájemném ani službách evidován dluh.

13. Ze spisu Městského soudu v Brně, sp. zn. 3T 16/2020, zejména rozsudku Městského soudu v Brně ze dne 10.2.2020, č.j. 3T 16/2020-117, pravomocný dne 10.2.2020, bylo zjištěno, že [jméno] [příjmení] byl uznán vinným a odsouzen pro přečiny ublížení na zdraví, porušování domovní svobody a poškození cizí věci, kterých se měl dopustit dne 29.10.2019, 2.11.2019, 10.11.2019 a 1.1.2020 násilným vniknutím do předmětného bytu, vynucováním si setrvání v bytě bez souhlasu [jméno] [příjmení] a opakovaným napadením žalobce.

14. Ve věci bylo vyslechnuto devět svědků – nájemníků a sousedů žalobce v domě, z těchto výpovědí bylo zjištěno, že po nastěhování přítelkyně žalobce [jméno] [příjmení] začalo do domu chodit větší množství osob, svědci je však nebyli schopni ztotožnit, kromě syna [jméno] [příjmení] [jméno], který má být uživatelem drog a často se prostřednictvím ostatních nájemníků dožaduje vstupu do domu. Různé osoby na ulici křičí na [jméno] [příjmení], aby jim otevřela či hodila klíče od domu. Neznámí lidé jim zvoní nájemníkům na zvonky a to i v nočních hodinách, došlo k vykradení sklepů, pachatel nebyl zjištěn. Pokud si nájemci bytů v domě stěžovali u žalovaného pronajímatele a požadovali řešení problémů v lokalitě například instalací kamerového systému, nebylo jim ze strany žalovaného vyhověno. Všichni svědci shodně uvedli, že se jedná o závadné chování třetích osob, žalobce sám ani jeho přítelkyně soužití v domě nenarušují.

15. Svědkyně [jméno] [příjmení] uvedla, že si není vědoma, že by někdo z jejích příbuzných narušoval klid v domě, syn i dcera, kteří k ní na návštěvu chodí, zvoní na zvonek nebo mají mobily, kterými se dorozumívají. [obec] na ulici je i proto, v jaké lokalitě se dům nachází. Před nastěhováním k žalobci žila na ubytovně, odkud se přestěhovala asi na měsíc k synovi a následně k žalobci.

16. Podle § 553 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o.z.) o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem. Byl-li projev vůle mezi stranami dodatečně vyjasněn, nepřihlíží se k jeho vadě a hledí se, jako by tu bylo právní jednání od počátku.

17. Podle § 2288 odst. 1 o.z. pronajímatel může vypovědět nájem bytu na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, mimo jiné - poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Podle odst. 3 vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

18. Podle § 2286 odst. 1 o.z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. podle odst. 2 vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

19. Podle § 2290 o.z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

20. Podle § 2272 odst. 1 o.z. má nájemce právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. Přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli; neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost.

21. Výpověď pronajímatele je jednostranným hmotněprávním jednáním, které musí splňovat mimo jiné i obecné náležitosti právních jednání dle ustanovení § 553 odst. 1 o.z. Žalovaný jako pronajímatel byl z tohoto pohledu povinen ve výpovědi z nájmu bytu dostatečně určitě skutkově vymezit výpovědní důvod tak, aby z něj bylo patrno, z čeho přesně dovozuje jeho naplnění a uvést skutečnosti, které zakládají ve výpovědi použité výpovědní důvody.

22. V tomto případě však žalovaný dostatečně konkrétním způsobem ve výpovědi nedokázal individualizovat skutečnosti, které měly založit výpovědní důvody tak, aby skutek nebyl zaměnitelný s jiným jednak z důvodů právní jistoty, ale také možnosti účinné obrany nájemce. Skutkovým vymezením výpovědního důvodu jsou vázáni nejen účastníci nájemního vztahu, ale i soud v řízení o přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Stejně neurčitým způsobem byly žalovaným formulovány i výzvy k odstranění závadného chování před podáním výpovědi.

23. Ve výpovědi žalovaný pronajímatel uvádí, že žalobce porušuje čl. VI. nájemní smlouvy a § 2275 o.z., tato ustanovení se však vztahují na případy odlišné a to případy, kdy nájemce v bytě nebydlí. Dále pak žalovaný ve výpovědi z nájmu uvádí, že výpověď je dána dle § 2288 odst. 1 písm a) o.z. a to bez dalšího uvedení konkrétních důvodů s obecnou formulací„ že žalobce byt neoprávněně pronajímá bez souhlasu pronajímatele a nadále narušuje občanské soužití v domě“.

24. V řízení však bylo zjištěno, že žalobce užíval a užívá byt na základě řádně uzavřené nájemní smlouvy na dobu neurčitou. Dne 15.4.2019 tedy ve lhůtě dle § 2272 odst. 1 o. z. nahlásil jako spolužijící osoby přítelkyni [jméno] [příjmení] a jejího nezletilého syna [jméno] [příjmení], se kterými byt trvale užívá od 27.2.2019 (dle zprávy statutárního města Brno a tvrzení svědkyně i žalobce). Z provedených výslechů svědků vyplynulo, že klid a pořádek v domě nenarušuje sám žalobce ani jeho partnerka [jméno] [příjmení], ale třetí osoby, zejména syn [jméno] [příjmení] [jméno], který v domě nebydlí. Svědci se vyjadřovali zejména k období po podání výpovědi z nájmu bytu, pro delší odstup již svědci nebyli schopni přesně události ve vztahu k výpovědi z nájmu časově určit. Osoby, které narušují klidné bydlení v domě a místě bydliště, nedokázali svědci většinou ztotožnit. Svědci dále uvedli, že v minulosti došlo k napadení žalobce a [jméno] [příjmení] jejím předchozím přítelem [jméno] [příjmení], který byl za své jednání odsouzen, [jméno] [příjmení] a žalobce byli v souvislosti s tímto jednáním v postavení poškozených, tato skutečnost byla zjištěna i z trestního spisu, k tomuto skutku došlo až po podání výpovědi z nájmu.

25. Provedeným dokazováním bylo zjištěno, že křikem některé nájemníky obtěžují především třetí osoby, často přímo z ulice, zvoní jim na zvonky, případně se snaží dostat do domu, kde došlo k vykradení sklepů. Nájemníci mají obavy o svůj majetek a svou bezpečnost, pokud podávali stížnost u žalovaného a žádali řešení bezpečnostní situace instalací např. kamerového systému, nebylo jim vyhověno. Tyto skutečnosti byly a jsou žalovanému dobře známy. Pro žalovaného pronajímatele je přitom správa bytů, uzavírání nájemních smluv a jejich výpovědí v podstatě běžnou agendou a nároky kladené na něho ve smyslu zpracování podání obsahujícího dostatečně určitou výpověď z nájmu bytu nejsou nepřiměřené a to i s přihlédnutím k tomu, jak závažné důsledky v každém konkrétním případě výpověď z nájmu bytu může pro nájemce mít. K dalším námitkám účastníků a provedeným důkazům se již soud nevyjadřuje ani je nehodnotí, neboť na posouzení věci a meritorní rozhodnutí nemají vliv a ničeho by na něm nezměnily.

26. S ohledem na výše uvedené dospěl soud k závěru o důvodnosti podaného návrhu a v celém rozsahu mu vyhověl, neboť žalobce včas v zákonné dvouměsíční lhůtě podal u soudu žalobu, kterou se domáhá přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. Předmětná výpověď z nájmu bytu datovaná dne 14.10.2019 a doručená žalobci dne 17.10.2019 je neoprávněná pro neurčité skutkové vymezení použitých výpovědních důvodů, jedná se o zdánlivé právní jednání dle § 553 odst. 1 o.z., když žalovaný obecnou formulací výpovědních důvodů znemožnil žalobci možnost účinné obrany tzn. prokázání nepravdivosti či neexistence výpovědních důvodů (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR např. ve věci sp. zn. 26 Cdo 4134/2018 či sp. zn. 26 Cdo 5114/2017 aj.).

27. Neoprávněná výpověď z nájmu bytu nemohla vyvolat zamýšlené účinky a přivodit zánik nájmu bytu uplynutím výpovědní doby, nájemní poměr účastníků k předmětnému bytu založený nájemní smlouvou nadále trvá. V projednávané věci nebylo pro závažné nedostatky tohoto právního jednání možno vyložit obsah předmětné výpovědi z nájmu bytu ani za použití ust. § 555 o.z., když soud není oprávněn skutkové vymezení uplatněných výpovědních důvodů vlastním postupem doplňovat, měnit či nahrazovat.

28. Ve výroku II tohoto rozsudku bylo rozhodnuto o náhradě nákladů řízení dle § 142 odst. 1 o.s.ř., podle kterého účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Procesně úspěšnému žalobci byla přiznána částka za zaplacený soudní poplatek ve výši 2 000 Kč a to ve lhůtě splatnosti dle § 160 odst. 1 o.s.ř., k rukám advokáta, který žalobce zastupoval dle § 149 odst. 1 o.s.ř.

29. Ve výroku III byl pak neúspěšný žalovaný zavázán k zaplacení nákladů řízení státu, spočívajících v náhradě hotových výdajů a odměně ustanoveného advokáta žalobce, kdy přesná výše a termín splatnosti budou určeny v samostatném usnesení po pravomocném skončení věci (§ 148 odst. 1 o.s.ř.).