11 C 14/2023

Plný text

Okresní soud v Břeclavi rozhodl samosoudkyní JUDr. Hanou Dobišarovou ve věci žalobce: Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozený Datum narození zainteresované osoby 0/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalovanému: Jméno zainteresované osoby 1/0 , narozený Datum narození zainteresované osoby 1/0 bytem Adresa zainteresované osoby 1/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 o nahrazení vůle k uzavření smlouvy kupní

I. Nahrazuje se projev vůle žalovaného , Jméno zainteresované osoby 1/0, , rodné číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , trvale bytem , adresa, , , adresa, , k uzavření smlouvy s žalobcem , jméno FO, , rodné číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , trvale bytem , adresa, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, , kterou dojde k prodeji spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , za kupní cenu , právnická osoba, Kč, ve znění:KUPNÍ SMLOUVAdále jen „Smlouva“ uzavřená zejména v souladu s ust. § 2079 a násl., jakož i § 2128 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník mezi:, Jméno zainteresované osoby 0/0nar. , Datum narození zainteresované osoby 0/0trvalý pobyt , adresa, , , adresa(dále jen jako „Kupující)a, Jméno zainteresované osoby 1/0nar. , Datum narození zainteresované osoby 1/0trvalý pobyt , adresa, , , adresa(dále jen jako „Prodávající“)(prodávající a kupující společně dále také jen jako „Účastníci“ či „Smluvní strany“)

I. Úvodní prohlášení1. Prodávající výslovně prohlašuje, že je vlastníkem podílu o velikosti id. 1/6 k celku na pozemcích parc. č. , Anonymizováno, /1, , Anonymizováno, /4, , Anonymizováno, /6, , Anonymizováno, /1, , Anonymizováno, /2 a , Anonymizováno, /5, zapsaných na LV č. , hodnota, v k. ú. , adresa, (dále jen společně jako „Nemovitost“).

2. Prodávající prohlašuje, že není nijak omezen v možnostech disponovat s Nemovitostí.

3. Prodávající dále prohlašuje, že si není vědom, že by k Nemovitosti uplatňovala svá práva jakákoliv třetí osoba.

4. Smluvní strany prohlašují, že na jejich majetek nebylo zahájeno insolvenční řízení ve smyslu zákona 182/2006 Sb. insolvenční zákon v platném znění ani exekuční řízení ve smyslu zákona č. 120/2001 Sb., exekuční řád v platném znění.II.Předmět smlouvy1. Prodávající touto smlouvou převádí na Kupujícího vlastnické právo k Nemovitosti.

2. Prodávající Nemovitost převádí včetně veškerých součástí, příslušenství, práv a povinností vztahujících se k Nemovitosti, a to za kupní cenu uvedenou v článku III. této Smlouvy.

3. Kupující Nemovitosti přijímá do svého vlastnictví a zavazuje se zaplatit Prodávajícímu kupní cenu uvedenou v článku III. této Smlouvy.III.Kupní cena1. Prodávající prodává Nemovitosti se všemi součástmi a příslušenstvím za dohodnutou kupní cenu ve výši 2.000 Kč (slovy: dva tisíce korun českých) Kupujícímu, který Nemovitosti za tuto cenu kupuje a nabývá do svého vlastnictví.

2. Kupní cena bude Prodávajícímu ze strany Kupujícího zaplacena nejpozději do 7 dnů ode dne zápisu vlastnického práva k Nemovitosti ve prospěch Kupujícího do katastru nemovitostí, a to na bankovní účet prodávajícího, který za tímto účelem sdělí Kupujícímu3. Smluvní strany si ujednaly, že návrh na vklad vlastnického práva Kupujícího k Nemovitosti do příslušného katastru nemovitostí podepíší Smluvní strany současně s podpisem této Smlouvy. Návrh vlastnického práva Kupujícího k Nemovitosti podá na své náklady Kupující, a to příslušnému katastrálnímu úřadu nejpozději do 7 dnů od podpisu této smlouvy.IV.Prohlášení a záruky ProdávajícíhoProdávající prohlašuje a výslovně ujišťuje Kupujícího, že:a) na převáděné Nemovitosti neváznou žádné dluhy, právní či jiné závady, a že převáděné Nemovitosti jsou prosty práv třetích osob (jde zejména o zástavní právo, nájem, předkupní právo, výpůjčky či jiné dočasné nebo trvalé užívání) a že s Nemovitostí Kupující nepřebírá žádné jiné než povinnosti;b) na Prodávajícího není vedeno exekuční řízení ani výkon rozhodnutí ve smyslu zákona č. 120/2001 Sb., v platném znění resp. zákona č. 99/1963 Sb., v platném znění, ani na jeho majetek nebylo zahájeno insolvenční řízení dle zákona 182/2006 Sb., v platném znění;c) nezatíží Nemovitost žádným právem třetí osoby (včetně zástavního práva, věcného břemene, předkupního práva či práva nájmu);d) Nemovitost není součástí společného jmění manželů;e) nemá žádné daňové nedoplatky a s Nemovitostí nejsou spojeny žádné dluhy;f) s Nemovitostí na Kupujícího nepřechází žádný dluh, a to ani dluh související se správou pozemku;g) oznámí Kupujícímu bezodkladně veškeré okolnosti, které by mohly ovlivnit rozhodování Kupujícího o nabytí vlastnického práva k Nemovitosti, včetně informací o jakémkoliv zahájeném či hrozícím soudním, správním či jiném řízení anebo jakýchkoliv nároků uplatněných třetí osobou;h) zdrží se jakýchkoliv úkonů, které by měly nebo mohly mít za následek snížení hodnoty Nemovitostí, nebo které by vedly nebo mohly vést ke zmaření či ztížení převodu vlastnického práva k Nemovitosti na Kupujícího.V.Předání předmětu smlouvySmluvní strany si ujednaly, že vzhledem k povaze Nemovitosti nedojde k jejímu protokolárnímupředání a za den předání se považuje den, kdy byl proveden zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí.VI.Vedlejší ujednáníÚčastníci prohlašují, že jsou do doby vkladu vlastnického práva podle této smlouvy svými projevy vůle vázáni a převáděné Nemovitosti nelze platně převést na třetí osobu. V případě, kdyby návrh na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí dle této smlouvy byl pravomocně zamítnut, účastníci se zavazují, že společně bez zbytečného odkladu odstraní důvody tohoto zamítnutí, a zavazují se podat obdobný návrh na vklad do katastru nemovitostí naplňující účel této smlouvy bez zbytečného odkladu znovu.VII.Závěrečná ustanovení1. Smluvní strany se zavazují, že budou respektovat oprávněné zájmy druhé Smluvní strany, budou jednat v souladu s účelem této Smlouvy a nebudou jej mařit, přičemž uskuteční veškeré právní a jiné úkony, které se ukáží být nezbytné pro dosažení účelu této Smlouvy.

2. Pokud některé ustanovení této Smlouvy je neplatné nebo nevynutitelné nebo bude shledáno neplatným nebo nevynutitelným, platnost a vynutitelnost zbytku této Smlouvy tím nebude dotčena (v maximálním rozsahu dovoleném příslušnými právními předpisy). Smluvní strany se zavazují, že v takovém případě nahradí toto neplatné nebo nevynutitelné ustanovení platným a vynutitelným ustanovením, které se co možná nejvíce blíží právně přijatelnému smyslu a hospodářskému účelu nahrazeného ustanovení.

3. Smlouvu lze doplňovat nebo měnit pouze formou písemných dodatků podepsaných všemi Smluvními stranami.

4. Smlouva je vyhotovena ve 3 stejnopisech s platností originálu, z nichž po jednom obdrží každá ze Smluvních stran. Jeden stejnopis s úředně ověřenými podpisy je určen pro potřeby řízení o vkladu u příslušného katastrálního úřadu.

5. Tato Smlouva nabývá platnosti i účinnosti dnem jejího podpisu oběma Smluvními stranami.

6. Smluvní strany shodně prohlašují, že si smlouvu před jejím podepsáním přečetly, že s jejím obsahem souhlasí, že byla sepsána podle jejich pravé, svobodné a vážné vůle a že nebyla uzavřena v tísni nebo za jednostranně nevýhodných podmínek. Na důkaz toho připojují své vlastnoruční podpisy.V ______________ dne _____________________________ ______________, Jméno zainteresované osoby 0/0(Prodávající) (Kupující)II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení 37.990,40 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám , tituly před jménem, , jméno FO, , advokáta vykonávajícího advokacii jako společník obchodní společnosti , Anonymizováno, kancelář , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a spol., IČO: , IČO, , se sídlem , adresa, .

1. Žalobce se domáhal nahrazení projevu vůle žalovaného s uzavřením kupní smlouvy. Odkázal na smlouvu o smlouvě budoucí kupní ze dne 19. 1. 2022, kde se žalovaný zavázal prodat žalobci nemovitosti, spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 na pozemcích parc. č. , Anonymizováno, /1, , Anonymizováno, /4, , Anonymizováno, /6, , Anonymizováno, /1, , Anonymizováno, /2 a , Anonymizováno, /5, zapsaných na listu vlastnictví č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, . Žalovaný podíl na pozemcích zdědil (usnesení Městského soudu v Brně č.j. , spisová značka, ze dne 15. 7. 2022), dle jeho informace měl zdědit podíl o velikosti ¼, což se ukázalo jako mylná informace, ve skutečnosti zdědil podíl 1/6. Přesto má žalobce zájem podíl od žalovaného koupit. Dohodnutá cena se může jevit jako cena nižší, než je cena tržní, ovšem byla dohodnuta i z tohoto důvodu, že žalobce za žalovaného komplexně vyřizoval celé dodatečné dědické řízení od samého počátku, když podal návrh a až do skončení řízení žalovaného zastupoval. Na vlastní náklady žalobce zajišťoval přípravu veškeré smluvní dokumentace. Žalobce vyzval žalovaného k uzavření smlouvy nejprve telefonicky, ten však odmítl, že nemá v úmyslu nemovitosti prodat, a pokud má žalobce zájem, musí zaplatit 2 mil. Kč. Žalobce vyzval žalovaného písemně k uzavření smlouvy, přílohou výzvy byla i tři vyhotovení kupní smlouvy. Na výzvu žalovaný reagoval opět odmítavě, argumentaci však změnil a tvrdil, že o žádné smlouvě neví, musel být při podpisu uveden v omyl. Toto tvrzení není pravdivé, žalobce byl u podpisu přítomen, žalovaný věděl, k čemu se zavazuje, učinil tak zcela vážně a svobodně a nikoli v omylu. Podpisy stran na smlouvě o smlouvě budoucí kupní byly navíc úředně ověřeny. Smlouva je psána jednoduše a srozumitelně, aby nenechávala žádné pochybnosti o závazcích smluvních stran. Žalovaný se nyní snaží vyhnout své smluvní povinnosti. Přitom žalobce zajistil, aby podíl na nemovitostech žalovaný vůbec nabyl, na vlastní náklady zajistil smluvní dokumentaci, což bylo zohledněno právě ve výši kupní ceny. Cena není nepřiměřená ani s ohledem na skutečnost, že obdobné pozemky v dané lokalitě svojí tržní cenou nijak nepřevyšují dohodnutou kupní cenu v této věci. V tom žalobce odkázal na kupní smlouvy, jejichž předmětem byly sousední parcely obdobného typu a velikosti. Dále žalobce uvedl, že samotná smlouva o budoucí kupní smlouvě byla podepsána až po třech setkáních účastníků, žalovaný měl dostatek času se vším se seznámit, vše si rozmyslet, případně se poradit s advokátem. Co se týká údajného rozrušení z důvodu tvrzeného blízkého příbuzenství, zde vyšlo najevo, že účastníci se ani nedokázali shodnout, v jakém příbuzenském poměru jsou a žalobce žalovaného viděl poprvé před deseti lety. Co se týká odborného vyjádření k ceně pozemku, které žalovaný předložil, žalobce namítal, že znalec porovnává pozemky nesrovnatelné, a to pozemky zasíťované, přístupné z cesty a v podstatě určené k zástavbě.

2. Žalovaný nesouhlasil s uzavřením kupní smlouvy, tvrdil, že nemá povinnost smlouvu uzavřít, když předmět prodeje se váže k nejisté události, a to k získání vlastnictví žalovaného k předmětným pozemkům, nejistá byla výše podílu žalovaného, text budoucí smlouvy nebyl ke smlouvě přiložen. Smlouva ze dne 19. 1. 2022 zavazuje žalovaného prodat podíl o velikosti ¼, tak veliký podíl však žalovaný nezdědil. Text smlouvy připravil žalobce, tvrdil, že se jedná o přípravný dokument a závazná bude až samotná kupní smlouva. Žalovaného uvedl v omyl, ten vůbec nerozumí převodům pozemků. Kupní smlouva je v rozporu s dobrými mravy už pro způsob, jakým má být dosaženo jejího uzavření, a také proto, že hodnota spoluvlastnických podílů je mnohonásobně vyšší než cena navrhovaná žalobce, a to i po započtení případných nákladů spojených se získáním dokumentace a sepsání předmětné smlouvy. V průběhu řízení žalovaný namítl neúměrné zkrácení ve smyslu § 1793 o. z., z důvodu, že hodnota vzájemného plnění je v hrubém nepoměru, žalovaný neznal a namohl znát hodnotu předmětných pozemků, naopak žalobce byl nebo měl být o jejich ceně informován svým advokátem. Dále žalovaný namítal, že smlouva vykazuje znaky lichevní smlouvy, žalovaný je prostý člověk, nezkušený, vážně nemocný, jednal v rozrušení způsobeném zdravotním stavem, v minulosti byl léčen v , podezřelý výraz, , Anonymizováno, . Celý proces uzavírání smlouvy probíhal ve značném stavu rozrušení žalovaného, v tísni a v omylu, žalovaný věřil informacím od žalobce a vycházel také z jejich příbuzenského poměru.

3. Z provedených důkazů soud zjistil následující skutečnosti. Návrhem na dodatečné projednání dědictví ze dne 19. 1. 2022, podaným za žalovaného žalobcem jako jeho zástupcem, bylo iniciováno dodatečné projednání dědictví po , jméno FO, , zemřelé 30. 6. 1982, a usnesením Městského soudu v Brně, č.j. , spisová značka, , byla schválena dohoda dědiců, podle které nabyl žalovaný do vlastnictví podíl 2/12 na pozemcích parc. č. , Anonymizováno, /1, , Anonymizováno, /4, , Anonymizováno, /6, , Anonymizováno, /1, , Anonymizováno, /2 a , Anonymizováno, /5, zapsaných na LV č. , hodnota, v k. ú. , adresa, . Žalovaný byl v tomto řízení zastoupen žalobcem. Na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, je žalovaný z titulu shora označeného usnesení jako vlastník podílu 2/12 předmětných nemovitostí zapsán. Smlouva o smlouvě budoucí kupní ze dne 19. 1. 2022, uzavřená mezi žalovaným jako budoucím prodávajícím a žalobcem jako budoucím kupujícím zcela jasně vymezuje závazky obou stran, je označen předmět budoucího prodeje, je uvedena dohodnutá kupní cena a podpisy obou stran jsou úředně ověřeny. Jediný rozdíl v této smlouvě a návrhu samotné kupní smlouvy je velikost převáděného podílu, když žalovaný nezdědil čtvrtinu pozemků, ale podíl menší. Výzvou ze dne 15. 12. 2022 a 2. 1. 2023 žalobce vyzval žalovaného ke splnění povinnost ze smlouvy ze dne 19. 1. 2022.

4. Žalobce ve své výpovědi popsal, že po zjištění, že pozemky, které obhospodařuje, jsou v katastru nemovitostí zapsány na neznámou osobu a tou je matka žalovaného, kontaktoval žalovaného, že chce pozemky koupit. Žalovaný souhlasil, a protože nechtěl osobně věci na úřadech vyřizovat, podepsal plnou moc žalobci. Žalobce sdělil žalovanému, za jakou cenu kupuje pozemky v dané lokalitě, odečetl si výdaje, které s vyřizováním věci má a dospěl k ceně 2.000 Kč, s čím žalovaný souhlasil. Při první návštěvě byly dohodnuty podmínky prodeje a až při třetí návštěvě došlo k podpisu smlouvy. Žalovaný měl dostatek času, si vše rozmyslet. Co se týká tvrzeného příbuzenského poměru, zde se účastníci nedokázali shodnout, o jaký se jedná, zjevně se však nejedná o blízký příbuzenský poměr, a z výpovědi žalobce bylo zjištěno, že viděl žalovaného poprvé ve svých 14 letech, jinak se nesetkávali. Žalovaný ani nikdo z dalších spoluvlastníků se pozemky nezajímal.

5. Žalovaný ve své výpovědi uvedl, že si nepamatuje, že smlouvu o smlouvě budoucí kupní podepsal, ale podpis na smlouvě je jeho. Bral to tak, že žalobce je příbuzný jeho matky, jinak by mu to nepodepsal. Plnou moc pro dědické řízení žalobci nepodepsal, jak došlo k vyřízení dědictví, to neví, nestaral se o vyřízení dědictví po své matce. Dále žalovaný uváděl, že má asi 10 let po operaci srdce, na , podezřelý výraz, se léčil naposledy před touto operací, později už ne. Sám se stará o placení nájemného, o smlouvy o odběru energií, smlouvy moc nečte, spíš se o nich baví.

6. Podle § 1 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále je o. z.), nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.

7. Podle § 3 odst. 2 písm. d) o. z., daný slib zavazuje a smlouvy mají být splněny.

8. Podle § 4 odst. 1 o. z., má se za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat.

9. Na základě provedených důkazů dospěl soud k závěru, že mezi stranami sporu byla platně uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní dne 19. 1. 2022. Skutečnost, že podle výsledku dodatečného projednání dědictví má žalovaný prodat menší podíl, než bylo ve smlouvě sjednáno, nemá na platnost smlouvy žádný vliv (navíc žalovaného tato okolnost nijak nepoškozuje, naopak, menší podíl chce žalobce koupit za původně dohodnutou cenu). Podle shora citovaných ustanovení mají účastníci širokou smluvní volnost a platí zásada, že smlouvy jsou závazné a mají být plněny. Žalobce mohl důvodně očekávat, že žalovaný má rozum průměrného člověka se schopností jej s běžnou péčí a opatrností v právním styku použít. Žalovaný svým projevem při výpovědi přesvědčil soud, že není osobou neznalou, nerozhodnou, neprůbojnou, ani lehce manipulovatelnou. O citovém rozrušení z důvodu tvrzeného příbuzenství se žalobcem nemůže být řeči, když žalovaný ani nevěděl, jakého příbuzenství mají vlastně být, a do doby, kdy jednali o předmětné smlouvě, se viděli jedenkrát. Cílem výpovědi žalovaného bylo vyhnout se povinnosti, ke které se v předmětné smlouvě zavázal. Vypovídal vyhýbavě, odkazoval na svůj zdravotní stav, neznalost, protiřečil si, když uvedl, že si nepamatuje, že smlouvu podepsal, a na druhou stranu uvedl, že ji podepsal z důvodu příbuzenského poměru se žalobcem. Soud z jeho výpovědi ani z jiných důkazů nezjistil žádné skutečnosti, které by svědčily o tísni či omylu na straně žalovaného, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, které by bylo možno podřadit pod zákonné znaky lichevní smlouvy (§ 1796 o. z.), nebylo zjištěno nic, co by svědčilo o nemravném jednání žalobce při uzavírání předmětné smlouvy. Naopak. Žalovaný o pozemcích po své matce nevěděl, a když se o nich od žalobce dověděl, slíbil mu jejich prodej, když žalobce vyřídí formality s tím spojené. Nakonec se snaží docílit neplatnosti smlouvy. Žalovaný měl dostatečný prostor k promyšlení podmínek smlouvy a rozhodnutí o jejím podpisu. Smlouva je sepsána zcela přehledně a jednoznačně, nepřipouští žádné výkladové pochybnosti. Co se týká ceny za pozemky, k její výši dospěly strany po vzájemné dohodě, po zohlednění okolností věci a soud má za to, že i zde panuje zásada smluvní volnosti, když nebyly zjištěny žádné skutečnosti, které by vedly k závěru o porušení zásady dobrých mravů. Proto soud nehodnotil důkazy k výši ceny pozemků a žalobě vyhověl. Pro úplnost, námitka neúměrného zkrácení podle § 1793 o. z. byla vznesena po uplynutí zákonné lhůty (§ 1795 o. z.) a toto právo zaniklo (smlouva byla uzavřena 19. 1. 2022, námitka vznesena 11. 12. 2023).

10. Žalovaný je povinen podle § 142 odst. 1 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen o.s.ř.), nahradit žalobci náklady tohoto řízení. Ty sestávají z odměny a paušálu na hotové výdaje zástupce žalobce, cestovného a náhrady ztráty času cestou k jednání, plus daň z přidané hodnoty. Jeden úkon právní pomoci dle § 9 odst. 3 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, je v hodnotě 2.500 Kč, za deset úkonů (převzetí zastoupení, předžalobní výzva, žaloba, vyjádření ze dne 6. 5. 2023, účast na jednání soudu dne 13. 9. 2023, porada s klientem 15. 9. 2023, písemné podání ze dne 18. 12. 2023, účast na jednání soudu 17. 1. 2024, písemné podání ze dne 24. 1. 2024, účast u jednání soudu dne 21. 2. 2024) činí odměna advokáta 25.000 Kč. Ke každému úkonu náleží náhrada hotových výloh podle § 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu, tj. 10 x 300 Kč, tedy 3.000 Kč. Cestovné k jednání 13. 9. 2023 je vyčísleno dle vyhlášky č. 467/2022 Sb. a činí 815,86 Kč (120,2 km z , adresa, a zpět, cena paliva 44,10 Kč/l dle § 4 písm. c) cit. vyhl., paušál za každý ujetý kilometr 5,20 Kč dle § 1 písm. b) cit. vyhl.), cestovné k jednání 17. 1. 2024 a 21. 2. 2024 je vyčísleno dle vyhlášky č. 398/2023 Sb. (120,2 km, cena paliva 38,70 Kč/l dle § 4 písm. c) cit. vyhl., paušál 5,60 Kč/km dle § 1 písm. b) cit. vyhl.) a činí 2 x 840,58 Kč, tj. 1.681,16 Kč. Náhrada ztráty času (3 půlhodiny jedna cesta k jednání) dle § 14 odst. 1, 3 advokátního tarifu po 100 Kč, tj. za tři cesty 900 Kč. Daň z přidané hodnoty 21 % z celkové částky 31.397 Kč činí 6.593,37 Kč. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení celkem 37.990,40 Kč, a to k rukám jeho zástupce, v třídenní zákonné lhůtě (§ 149 odst. 1 o. s. ř., § 160 odst. 1 o. s. ř.).