11 C 142/2020

Plný text

Okresní soud v Břeclavi rozhodl samosoudkyní Mgr. Marií Indriškovou ve věci žalobce: Anonymizováno . Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalovanému: Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 1/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 o zaplacení částky Anonymizováno . Anonymizováno , Anonymizováno Kč s příslušenstvím

I. Zamítá se žaloba, kterou se žalobce po žalovaném domáhá zaplacení částky , částka, spolu se zákonným úrokem z prodlení z částky , částka, od , datum, do zaplacení.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného , tituly před jménem, , jméno FO, , advokáta.

1. Žalobce se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne , datum, domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku , částka, a úrok z prodlení z částky , částka, od , datum, do zaplacení ve výši 10 % ročně. Žalobu odůvodnil následovně. Žalobce s žalovaným uzavřeli smlouvu o nájmu bytu dne , datum, , jejímž předmětem byl nájem bytu č. , hodnota, v 2. NP na adrese , adresa, , , adresa, . Nájem bytu byl sjednán do , datum, . Obě strany nájemní smlouvy se však ústně dohodly na jejím ukončení pro nepřekonatelné problémy na obou stranách. Žalobce dne , datum, osobně předal žalovanému výpověď z nájmu bytu, ve které uvádí, že jako pronajímatel nesplnil své povinnosti dle čl. VI. odst. 1 písm. a) nájemní smlouvy, a tedy jemu jako nájemci nezajistil plný a nerušený výkon jeho práv spojených s užíváním bytu tím, že pravidelně byt vytápěl vodou, přestože na to byl několikrát e-mailem upozorněn, a to z důvodu odstraňování ptačích hnízd z pláště domu. Tuto výpověď si žalovaný přečetl a následně předal zpět žalobci se slovy, „že výpověď nemůže přijmout“. Dne , datum, si žalobce převzal zásilku, jejímž obsahem byla výpověď ze dne , datum, , kterou mu žalovaný zaslal prostřednictvím , právnická osoba, . Žalovaný ve své výpovědi ze dne , datum, uvádí, že žalobce neuposlechl jeho výzvu, porušil čl. VI odst. 2 písm. k) nájemní smlouvy a tím naplnil důvodu pro okamžitou výpověď bez výpovědní doby dle čl. VIII, odst. 5 písm. h) nájemní smlouvy s následky porušení čl. VIII. odst. 5 písm. b, c) nájemní smlouvy. Žalobce v žádném případě nerozporuje okamžité ukončení nájemní smlouvy, protože jej považuje za dohodu, ke které ústně přistoupily obě strany nájemní smlouvy. Žalobce se však nemůže ztotožnit s jednotlivými důvody výpovědi žalovaného jako pronajímatele, neboť trvá na tom, že povinnost odstraňování ptačích hnízd z pláště domu je povinností, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená, proto se k ní dle § 2239 občanského zákoníku nemůže přihlížet. Žalobce trvá na tom, že žalovaný nesplnil své povinnosti jako pronajímatel a že jemu jako nájemci nezajistil plný a nerušený výkon jeho práv spojených s užíváním bytu tím, že pravidelně byt vytápěl vodou, přestože na to byl několikrát e-mailem upozorněn. V souvislosti s nájmem poskytl žalobce žalovanému vratnou jistotu (kauci) ve výši , částka, . Dle § 2254 občanského zákoníku při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci, započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Tuto částku byl tedy žalovaný povinen vrátit do skončení nájmu, což však neučinil. Dle žalobce je ustanovení čl. VII. odst. 9 nájemní smlouvy je zjevně nepřiměřené a dle § 2239 OZ se k němu nepřihlíží a jistotu (kauci) je žalovaný povinen vrátit, neboť v případě, že si ji ponechá, jednalo by se o bezdůvodné obohacení na straně žalovaného. V případě, že by si žalovaný vratnou jistotu (kauci) ponechal, zcela nepochybně by na základě výše uvedeného došlo k obohacení bez spravedlivého důvodu na jeho straně, neboť získal majetkový prospěch bez právního důvodu. Žalobce má za to, že žalovaný nemůže na vratnou jistotu (kauci) odečíst žádnou částku, vyjma níže uvedeného částečného nájmu za měsíc červen , Anonymizováno, . V předávacím protokolu ze dne , datum, jako zjištěnou závadu žalovaný uvádí „špatný chod dveří sprchového koutu“. Ve zpětném předávacím protokolu ze dne , datum, žalovaný opět uvádí jako zjištěnou závadu „špatný chod dveří sprchového koutu“. Vzhledem ke skutečnosti, že tato závada průkazně existovala již v době předání bytu žalobci, nemůže po něm nyní náklady za tuto opravu nárokovat. Další zjištěné závady dle předávacího protokolu ze dne , datum, , a to, že „byt je v neuklizeném stavu, okna a okolí oken z vnější strany znečištěna ptáky“ nejsou závady, které přímo souvisejí s užíváním bytu žalobcem, neboť je způsobil žalovaný. A poslední závada, která je v předávacím protokolu ze dne , datum, uvedena, a to že byt je „nutno vymalovat“, má podklad pouze v jednání žalovaného, kterého se opakovaně dopouštěl tím, že byt vytápěl vodou, přestože na to byl několikrát e-mailem upozorněn. Žalovanému byla dne , datum, zaslána předžalobní výzva, kterou si převzal dne , datum, . Vzhledem ke skutečnosti, že žalovanému byl žalobcem dne , datum, byt předán, byl žalovaný vyzván, aby započetl na vratnou jistotu (kauci) částku za 8 dnů nájmu za měsíc červen , Anonymizováno, – tedy částku , částka, . Ode dne , datum, až do zaplacení je tedy žalovaný v prodlení s úhradou částky ve výši , částka, . V předžalobní výzvě byl žalovaný vyzván k bezodkladnému vrácení částky ve výši , částka, představující nevrácenou část složené jistoty (kauce) poníženou o částku představující nájemné za 8 dní v měsíci červnu , Anonymizováno, , a to nejpozději ve lhůtě do 5 dnů od obdržení této výzvy na účet č. , č. účtu, . K tomuto ze strany žalovaného nedošlo a stále je v prodlení.

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, navrhl její zamítnutí a uvedl, že důvody uvedené v žalobcem tvrzené výpovědi nemají oporu ve skutečnosti, neboť žalobce se nedopustil ničeho, čím by porušil závažným způsobem své povinnosti a na základě čeho by mohl nájemce podat výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby. Žalobcem tvrzená výpověď žalovanému nikdy nebyla doručena. Žalobce nerozporuje okamžité ukončení nájemní smlouvy – výpovědí danou žalovaným žalobci coby nájemci, ačkoliv rozporuje důvody výpovědi. Žalobce považuje výpověď žalovaného za dohodu, na kterou ústně přistoupily obě strany nájemního vztahu. Dle nájemní smlouvy je možné ukončit nájemní vztah jen z důvodů uplynutí doby, na kterou byl sjednán, písemnou dohodou smluvních stran, výpovědí s tříměsíční výpovědní dobou či okamžitou výpovědí bez výpovědní doby. Žalovaný trvá na tom, že ústní dohodou nemohlo dojít k ukončení nájemního vztahu a nájemní vztah mohl skončit jen doručenou okamžitou výpovědí žalobci ze strany žalovaného, kdy žalobce porušoval své povinnosti nájemce, jak žalovaný uvedl ve výzvě ze dne , datum, a následné výpovědi ze dne , datum, . Žalobce svou povinnost přitom nesplnil ani do dne převzetí výpovědi. V případě, že žalobce rozporuje důvody ukončení nájmu vymezené v žalovaným podané výpovědi a výpověď bude posouzena jako neplatná, je třeba konstatovat, že nájemní vztah nadále platil až do doby určité, na kterou byl nájemní vztah sjednán, tj. , datum, . Složená jistota se pak započítává v plné výši na nezaplacené nájemné a úhrady na služby za měsíce červen a červenec , Anonymizováno, . Žaloba je pak zcela nedůvodná i z tohoto pohledu. S ohledem na výše uvedené skutečnosti je i v souvislosti s nimi zjevná přiměřenost sjednaného ustanovení článku VII. odst. 9., dle kterého je složená jistota ve výši dvou plateb nájemného a úhrad na služby nevratná. Toto ustanovení je s nájemcem sjednáváno z důvodu náhrady škody ve formě ušlého zisku, kdy při okamžité výpovědi z nájmu nelze obratem nalézt nájemce nového. Ze složené jistoty jsou také hrazeny náklady na opravy a úklid bytu po skončení nájmu, neboť se jedná o povinnosti nájemce, které však nesplnil. Nadto žalobce žalovanému ve svém e-mailu ze dne , datum, zaslal návrh dohody ukončení nájemní smlouvy, ve které přímo navrhuje a předem je srozuměn s potřebou předmětný byt vymalovat, přičemž náklady na vymalování mají být odečteny ze složené jistoty (článek II. odst. 3 návrhu dohody). Žalovaný dále konstatoval, že je povinností nájemce odevzdat byt, v jakém jej převzal, přičemž malování bytu obecně spadá do povinností nájemce v souladu s ustanovení § 2 nařízení vlády č. 308/2015 Sb. a nevratnost jistoty je zcela přiměřená skutečnostem, je výsledkem vzájemného písemného ujednání a pokrývá vzniklé škody na jeho straně. Žalovaný pak uvedl, že z důvodu právní jistoty započítává žalovanou částku na náklady na malování a úklid bytu. Konkrétní výši těchto nákladů k započtení pak žalovaný uvedl v podání ze dne , datum, .

3. Předmětem řízení je nárok nájemce vůči pronajímateli na vrácení jistoty (kauce), kterou nájemce pronajímateli uhradil na základě smlouvy o nájmu bytu uzavřené dle ustanovení § 2201 a následujících zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do , datum, (dále jen „OZ“) a speciálně podle ustanovení § 2235 a následujících OZ.

4. Zdejší soud již ve věci jednou rozhodl, a to rozsudkem č.j. , spisová značka, ze dne , datum, , kterým žalobě vyhověl, avšak tento rozsudek byl zrušen Krajským soudem v Brně, coby soudem odvolacím, usnesením č. j. , spisová značka, ze dne , datum, , v němž odvolací soud uložil zdejšímu soudu, aby učinil z provedeného dokazování závěr o tom, jakým způsobem a kdy došlo k zániku nájmu, a aby se v tomto směru vypořádal jak s výpovědí žalovaného pronajímatele, tak s výpovědí žalobce, a to jak po formální stránce (z hlediska obsahových náležitostí a dojití výpovědí do dispoziční sféry druhé strany), tak po stránce materiální (naplnění uvedeného výpovědního důvodu v případě výpovědi žalobce), aby na základě toho posoudil, zda žalovanému vzniklo právo na dlužné nájemné a úhradu za služby po , datum, a do kdy, zda tuto svou pohledávku řádně vůči pohledávce žalobce na vrácení jistoty započetl a v jaké výši, vypořádal i s námitkou žalobce uvedenou v odvolání o tom, že v době před uplynutím doby určité (pokud dospěje k závěru, že nájem trval až do této doby) měl žalovaný byt pronajmout jiné osobě, dále se vypořádal s námitkou žalovaného, že výmalba bytu po skončení nájmu na náklady žalobce byla dohodnuta v nájemní smlouvě, a v tom případě i s tím, zda žalovanému pohledávka za výmalbu vznikla, v jaké výši, zda její výše byla přiměřená a zda ji řádně započetl proti nároku žalobce na vrácení jistoty, a vypořádá se i s ostatními námitkami žalovaného uvedenými v jeho odvolání a žalobce v jeho vyjádření k němu. V odůvodnění uvedeného usnesení odvolací soud zároveň vyslovil stejný závěr jako zdejší soud, a to že složená jistota byla vratná v souladu s ustanovením § 2254 odst. 2 OZ ve znění účinném ke dni uzavření nájemní smlouvy.

5. Soud ve věci provedl dokazování a na základě něho zjistil následující skutečnosti.

6. Z nesporných tvrzení účastníků a z předmětné smlouvy soud zjistil, že žalobce jako nájemce a žalovaný jako pronajímatel uzavřeli dne , datum, nájemní smlouvu, jejímž předmětem bylo užívání bytu č. , hodnota, o dispozici 3+1 ve 2. NP budovy na adrese , adresa, , , Anonymizováno, , adresa, , jež je součástí pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, . Nájem byl sjednán na dobu od , datum, do , datum, . Žalobce se zavázal platit žalovanému nájemné ve výši , částka, měsíčně a platby na úhradu za služby spojené s užíváním bytu ve výši , částka, měsíčně, platby za úklid společných prostor budovy ve výši , částka, měsíčně a platby za internet ve výši , částka, měsíčně, celkově tedy částku , částka, , splatnou vždy do 5. dne příslušného kalendářního měsíce, za který se nájemné a úhrada za služby spojené s užíváním bytu platí. Dle článku VI. odst. 1 písm. a) smlouvy se žalovaný zavázal zajistit žalobci plný a nerušený výkon jeho práv spojených s užíváním předmětného bytu, a žalobce se zavázal mimo jiné udržovat na své náklady byt v čistém a uživatelném stavu, zejména provádět běžnou údržbu a drobné opravy v bytě související s jeho užíváním. V článku VII. odst. 1 nájemní smlouvy byla sjednaná jistota (kauce) ve výši , částka, , kterou měl žalobce zaplatit v hotovosti při uzavření smlouvy, přičemž bylo uvedeno, že obě strany se dohodly, že po dobu platnosti této smlouvy nebude jistota úročena. V článku VII. odst. 8 je uvedeno, že po skončení nájmu bude na objednávku pronajímatele provedeno vymalování celého bytu a kompletní úklid výše uvedené bytové jednotky a že náklady spojené s vymalováním bytu a závěrečným úklidem budou účtovány k tíži nájemce a budou uhrazeny hotově nájemcem nebo vyúčtovány odpočtem z jistoty a že pronajímatel má povinnost předložit nájemci o vymalování a úklidu platný doklad. Dále je v článku VII. odst. 9 uvedeno, že v případě ukončení nájemního vzatu před datem , datum, je jistota nevratná, s výjimkou ukončení nájemního vztahu dle článku VIII. odst. 3 a 11, což je výpověď smlouvy s tříměsíční výpovědní dobou nájemcem při změnách okolností, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval, a výpověď nájemce bez výpovědní doby z důvodu, že pronajímatel poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména v případě, že se předmět nájmu stane bez zavinění nájemce nezpůsobilým ke smluvenému užívání nebo v případě, že pronajímatel neplní své povinnosti. Podle článku VIII. odst. 11 smlouvy nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou podle této smlouvy bez výpovědní doby v případě, že pronajímatel poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména v případě, že se předmět nájmu stane bez zavinění nájemce nezpůsobilým ke smluvenému užívání nebo v případě, že pronajímatel neplní své povinnosti. Na základě nesporných tvrzení účastníků má soud za prokázané, že sjednaná jistota ve výši , částka, byla žalobcem žalovanému uhrazena. Dne , datum, žalovaný předal předmětný byt a 9 klíčů žalobci, což soud zjistil z nesporných tvrzení účastníků a z předávacího protokolu téhož data, z něhož soud zároveň zjistil, že zjištěnou závadou v době předání bytu žalobci byl špatný chod dveří sprchového koutu. Od , datum, tedy žalobce předmětný byt užíval.

7. Na základě e-mailové komunikace účastníků, svědeckých výpovědí svědků , jméno FO, , , jméno FO, , svědkyně , jméno FO, , fotografií bytu i shodných tvrzení účastníků má soud za prokázané, že žalovaný čistil fasádu domu, v němž se nachází předmětný byt, stříkáním vody do oken a okolo oken předmětného bytu opakovaně tak, že do bytu, a to na parapet, po stěnách a na podlahu stékala voda, přičemž žalovaný tvrdil, že to činil z důvodu, aby znemožnil zakládání hnízd vlaštovkám a jiřičkám na fasádě domu. Soud má na základě uvedených důkazů za prokázané, že tímto způsobem docházelo k opakovanému zatékání vody na parapety, stěny a podlahu v předmětném bytě, kdy sám žalovaný toto potvrdil, avšak bagatelizoval tím, že na vytření takového zatečeného množství vody stačil jeden ručník. Nicméně soud v tomto jednání žalovaného spatřuje závažné porušení povinností pronajímatele, a to povinnosti zajistit nájemci řádné a poklidné užívání bytu, neboť nelze po žádném nájemci spravedlivě požadovat, aby snášel opakované narušování nájmu tím, že mu bude pronajímatel do oken stříkat vodu, a to z jakéhokoliv důvodu, čímž bude docházet k zatékání vody a nečistot do bytu. Soud tedy v popsaném jednání žalovaného spatřuje zákonný důvod pro okamžitou výpověď nájmu ze strany žalobce coby nájemce. Žalobce tohoto svého práva využil a dal dne , datum, žalovanému řádnou okamžitou výpověď z nájmu předmětného bytu, kde uvedl, že výpověď dává z důvodu pravidelného vytápění bytu žalovaným, přičemž odkázal na ustanovení čl. VI. odst. 1 písm. a) smlouvy a na článek VIII odst. 11 smlouvy, což má soud za prokázané uvedenou výpovědí a svědeckou výpovědí , jméno FO, , který uvedl, že byl (při stěhování bytu) přítomen hovoru žalobce s žalovaným, žalobce chtěl předat žalovanému výpověď, ale žalovaný řekl, že ji nepřevezme, že ji nepodepíše, kdy posléze svědek s dalšími osobami mluvili o tom, že to nemá smysl, že mu ta výpověď nejde předat.

8. Dle názoru soudu výpověď uvedená žalobce datovaná dnem , datum, obsahuje všechny formální náležitosti, je řádně odůvodněná, existence důvodu pro tuto výpověď byla v řízení prokázána, a jedná se o důvod, pro který žalobce mohl dát okamžitou výpověď žalobci, a to jak podle článku VIII. odst. 11 nájemní smlouvy, tak podle § 2266 OZ. Soud má dále za prokázané, že uvedená výpověď se dne , datum, dostala do dispoziční sféry žalovaného. To, že žalovaný odmítl výpověď převzít, nemůže jít k tíži žalobce, kdy analogicky lze použít ustanovení § 570 OZ, podle něhož, pokud zmaří vědomě druhá strana dojití právního jednání do její sféry, platí, že řádně došlo. Soud tak má za to, že k zániku předmětného nájmu došlo dne , datum, na základě okamžité výpovědi dané žalobcem žalovanému. Ještě tentýž den, tj. , datum, , žalobce předal byt a 11 klíčů žalovanému, což soud zjistil ze zpětně předávacího protokolu, který podepsali žalobce i žalovaný, a ze shodných tvrzení účastníků. V tomto protokolu jsou jako závady v bytě uvedeny: „Špatný chod dveří sprchového koutu, byt v neuklizeném stavu, okna a okolí oken z vnější strany znečištěna ptáky. Nutno vymalovat.“ Soud má dále na základě předložených fotografií a výpovědí svědků , jméno FO, a , jméno FO, za prokázané, že byt byl , datum, žalobcem předán žalovanému vystěhovaný a uklizený, nicméně nevymalovaný, a na stěnách v okolí oken a pod okny byly fleky způsobené zatečením vody stříkané na okna z venku žalovaným. Na základě těchto prokázaných skutečností má soud za to, že i v případě, že by nájem nezanikl na základě okamžité výpovědi žalobce, pak je třeba postupovat v souladu s § 556, podle něhož, co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Podle odst. 2 při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají. Soud má za to, že předmětný byt tak byl dne , datum, řádně odevzdán nájemcem pronajímateli ve smyslu § 2292 OZ a jelikož podle § 2992 nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí, a byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání, a jiný důvod, než skončení nájmu žádnou ze stran tvrzen nebyl, a ani z žádného důkazu nevyplynul, má soud za to, že pokud by nájem neskončil na základě okamžité výpovědi ze strany žalobce, skončil by na základě shodně projevené vůle účastníků nájem skončit odevzdáním bytu žalovanému dne , datum, , kdy toto jednání soud považuje za dohodu stran o ukončení nájmu. Jednání obou účastníků dne , datum, , kdy žalobce coby nájemce odevzdal žalovanému coby pronajímateli pronajatý byt, uklizený a včetně klíčů a žalovaný jej převzal, nelze dle názoru soudu vykládat jinak, než že se jednalo o konsenzus účastníků na ukončení nájmu k tomuto dni, byť každý z nich důvody pro toto ukončení spatřoval v jiných skutečnostech. Podstatné je, že oba jasně projevili vůli nájem ukončit ihned (princip autonomie vůle stran). Bylo by v rozporu s ustanovením § 556 OZ vykládat toto jednání účastníků jinak. Kogentní ustanovení OZ týkající se nájmu bytu mají sloužit na ochranu nájemníka coby slabší strany, takže i v případě že by výpověď žalobce coby nájemce nebyla shledána jako oprávněná, bylo by v rozporu s účelem těchto ustanovení dovozovat, že nájem trval až do původně sjednané doby skončení nájmu přesto, že byt byl nájemcem pronajímateli řádně odevzdán dne , datum, a žádná ze stran neměla zájem na pokračování nájmu, což vyplývá i ze skutečnosti, že žalovaný zaslal žalobci okamžitou výpověď předmětné nájemní smlouvy, kterou datoval dnem , datum, a v ní uvedl, že tím, že žalobce neuposlechl výzvu pronajímatele ze dne , datum, porušil nájemní smlouvu v ustanovení č. VI. odst. 2 písm. k) a primárně naplnil důvod pro okamžitou výpověď bez výpovědní doby dle č. VIII., odst. 5 písm. h) smlouvy s následky porušení ustanovení dle čl. VIII odst. 5 písm. b) a c). Nicméně vzhledem k tomu, že tato výpověď žalovaného coby pronajímatele neobsahovala poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jak pronajímateli ukládá ustanovení § 2286 odst. 2 OZ, byla neplatná a nemohla tudíž mít za následek skončení nájmu. Nicméně, jak již soud uvedl, vyplývá z ní vůle žalovaného rovněž ihned předmětný nájem ukončit. Z důvodu neplatnosti uvedené výpovědi, se soud důvody v ní uvedenými pro nadbytečnost dále v tomto odůvodnění nezabývá.

9. Soud dále poukazuje i na emailovou komunikaci účastníků, kterou má za prokázané že dne , datum, žalobce poslal e-mailem dohodu o ukončení nájemní smlouvy a dne , datum, žalovaný na návrh dohody o ukončení nájmu žalobci sdělil, že tento návrh je nadbytečný, neboť žalovaný odeslal žalobci , datum, výpověď nájemní smlouvy. Žalobce dne , datum, žalovaného požádal, s ohledem na to, že nemůže přesně určit den vyklizení a odevzdání bytu, aby nájemné za dny nájmu žalovaný v daném měsíci čerpal z kauce. I z uvedeného vyplývá shodná vůle obou účastníků, ukončit nájemní vztah ihned, kdy tato vůle byla realizována dne , datum, odevzdáním bytu nájemcem pronajímateli. Zároveň z něj vyplývá i vůle žalobce, aby žalovaný započítal nájemné za zbývající dny nájmu na jistotu.

10. Podle § 2254 OZ při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Vzhledem k výše uvedenému závěru soudu o zániku nájmu ke dni , datum, a k závěru soudu o vratnosti žalobcem složené jistoty, bylo možné z jistoty zaplacené žalobcem započíst na nájemné za osm dnů měsíce června , Anonymizováno, pouze částku , částka, (, částka, : 30 x 8). Tudíž po takovém započtení nájemného samotným nájemcem zůstalo z jistoty k vrácení , částka, (, částka, – , částka, ). Vzhledem k tomu, že v nájemní smlouvě si účastníci ujednali, že po skončení nájmu bude na objednávku pronajímatele provedeno vymalování celého bytu a kompletní úklid bytu a že náklady spojené s vymalováním bytu a závěrečným úklidem budou účtován k tíži nájemce a budou uhrazeny hotově nájemcem nebo vyúčtovány odečtem z jistoty, má soud za to, že u v tomto případě při skončení nájmu žalovaný neměl povinnost žalobci vrátit jistotu, ale mohl ji použít na úhradu nákladů na malování a úklid vzniklých až později, kdy vznik takových nákladů avízoval při převzetí bytu dne , datum, ve zpětně předávacím protokolu textem „nutno vymalovat“. Nárok na úhradu těchto nákladů měl žalovaný přes to, že část zdi znečistil sám tím, že do oken stříkal vodu.

11. Dne , datum, byla žalovanému doručena předžalobní výzva žalobce datovaná dnem , datum, k vydání vratné jistoty ve výši , částka, (zjištěno z uvedené výzvy a z kopie doručenky). Poté, jak již bylo výše uvedeno, dne , datum, podal žalovaný u zdejšího soudu žalobu, kterou se vůči žalobci domáhá vrácení uvedené zbytku jistoty. Žaloba byla žalovanému doručena dne , datum, . Žalovaný ve svém vyjádření k žalobě ze dne , datum, vedle jiných námitek, a to námitky nevratnosti jistoty a námitky trvání nájmu do konce sjednané doby, započetl žalovanou částku (uvedl, že z důvodu právní jistoty) na náklady na malování a úklid bytu, které přesně v tomto vyjádření přesně nevyčíslil. Až v podání ze dne , datum, vůči žalované částce započetl již konkretizované náklady na malování a úklid ve výši , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, EUR a doložil je fakturou č. , hodnota, vystavenou dne , datum, , jméno FO, , Anonymizováno, . Toto podání žalovaného bylo doručeno žalobci prostřednictvím jeho zástupce dne , datum, . Tento den tak soud považuje za den, kdy se jednostranný úkon započtení učiněný žalovaným dostal do dispoziční sféry žalobce a toto započtení soud považuje za řádné.

12. Z výše uvedené faktury soud zjistil, že jí vystavil dne , datum, dodavatel , jméno FO, se sídlem , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , adresa, , Anonymizováno, - , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , IČO: , IČO, , žalovanému coby odběrateli, kdy vyúčtoval touto fakturou cenu za malířské práce a práce za úklid bytové jednotky 3+1 (, Anonymizováno, ,, Anonymizováno, m2 stěny +stropy) (podlahová plocha , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, ) v celkové výši , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, Eur, z toho za malbu na bílo , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, Eur, za akrylování , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, Eur, zakrývání oken , Anonymizováno, Eur, zakrývání dveří , Anonymizováno, Eur, nátěr radiátorů , Anonymizováno, Eur, škrábání stěn, Anonymizováno, , Anonymizováno, Eur, za umývání podlah po malování , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, Eur, umývání oken , Anonymizováno, Eur, umývání svítidel , Anonymizováno, Eur, umývání WC a koupelny , Anonymizováno, Eur, a za materiál , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, Eur. Splatnost vyúčtované částky stanovil na , datum, . Svědeckými výpověďmi , jméno FO, , Anonymizováno, a , jméno FO, má soud za prokázané, že faktura se týká předmětného bytu a že tento byt skutečně v červenci , Anonymizováno, , jméno FO, vymaloval, poté, kdy se s žalovaným dohodli, že jim byt pronajme, a že to činil v rámci svého podnikání a že za to dostal zaplaceno, což uvedla , jméno FO, . Výdajovým pokladním dokladem ze dne , datum, má soud za doložené, že žalovaný částku , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, Eur , jméno FO, za malířské práce a úklid po malování zaplatil. Na základě těchto svědeckých výpovědí a nájemní smlouvy uzavřené mezi jmenovanými osobami a žalobcem dne , datum, má soud za prokázané, že tyto osoby se staly nájemci předmětného bytu od , datum, . Z žádného provedených důkazů nevyplynulo, že by v předmětném bytě bydleli před , datum, nebo že by v předmětném bytě bydlel před , datum, jiný nájemce. Pokud se týká důkazu - potvrzení , jméno FO, ze dne , datum, , ve kterém uvedla, že prostřednictvím jejich realitní kanceláře byl zprostředkován nájem předmětného bytu, a to v měsíci červenci roku , Anonymizováno, , pak z tohoto potvrzení nelze dovodit, že nájem měl vzniknout již v červenci , Anonymizováno, , neboť v potvrzení je uvedeno, že jako makléř nemá k dispozici nájemní smlouvu, proto není schopná uvést přesnější datum, od kdy byl byt fyzicky pronajat a předán.

13. Pokud se týká námitky žalobce, že cena za malování a úklid vyúčtovaná , jméno FO, , Anonymizováno, ve faktuře je přemrštěná, pak , jméno FO, v rámci své svědecké výpovědi uvedl, že ceny nejsou přemrštěné, že jsou to ceníkové ceny, které on běžně dával svým zákazníkům na , Anonymizováno, v roce , Anonymizováno, . Na základě této výpovědi i na základě obecně známých informací zjistitelných na internetových stránkách má soud za to, že se nejednalo o cenu přemrštěnou. Vzhledem k tomu, že soud má za prokázané, že žalovaný vyfakturovanou částku , jméno FO, za výmalbu a úklid zaplatil, a to dne , datum, , soud považuje cenu za výmalbu a úklid dle faktury ve výši , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, Eur, což je částka po odečtení ceny za škrábání stěn a nátěr radiátorů (jelikož tyto náklady soud nepovažuje za náklady, které by měl nahrazovat žalobce, a žalovaný na započtení těchto nákladů netrval), za cenu, kterou byl žalovaný oprávněn dle nájemní smlouvy započítat na jistotu. Soud totiž považuje provedené důkazy ohledně výmalby a úklidu předmětného bytu , jméno FO, , Anonymizováno, i ohledně jejich ceny za věrohodné, jelikož při posouzení faktury, výdajového dokladu, svědeckých výpovědí , jméno FO, , Anonymizováno, i , jméno FO, ve spojení s provedenými důkazy a po jejich zhodnocení ve vzájemných souvislostech soud nezjistil žádnou skutečnost, která by je činila nevěrohodnými.

14. Podle § 1982 odst. 1 OZ, dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Podle odst. 2 započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

15. Soud má za prokázané, že částku za vymalování a úklid bytu ve výši , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, Eur žalovaný zaplatil dne , datum, a ten den se tak obě pohledávky, tj. žalovaná pohledávka žalobce a pohledávka žalovaného na náhradu nákladů na výmalbu a úklid předmětného bytu ve výši , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, Eur, tj. , částka, , staly se způsobilými k započtení. Žalovaný řádný jednostranný úkon započtení těchto pohledávek učinil dne , datum, , kdy se tento úkon započtení s přesně vyčíslenou částkou doloženou fakturou dostal do dispoziční sféry žalobce. Tímto dnem tedy zanikla žalovaná pohledávka v celém rozsahu.

16. Pokud se týká námitky žalobce, že žalovaný konkrétní částku k započtení uvedl a doložil až po , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, roce od zániku nájmu, pak soud konstatuje, že primární obrana žalovaného spočívala v tvrzení, že jistota byla sjednána jako nevratná, a také v tom, že nájemní vztah skončil uplynutím sjednané doby. Žalovaný pak konkrétní výši nákladů na výmalbu a úklid bytu soudu sdělil a doložil až poté, co soud konstatoval svůj závěr o tom, že k ukončení nájmu došlo , datum, odevzdáním bytu žalobcem žalovanému a že se bude zabývat nárokem žalovaného na započtení pohledávek vůči jistotě. A vzhledem k tomu, že zákonem ani smlouvou nebyla stanovena žádná lhůta, ve které měl žalovaný a doložit tuto svou pohledávku, má soud za to, že tak učinil včas.

17. S ohledem na výše uvedené závěry má soud za prokázané, že došlo k řádnému započtení vzájemných pohledávek účastníků jednostranným úkonem ze strany žalovaného dne , datum, , kterým celá pohledávka žalobce na vrácení jistoty ve výši , částka, zanikla, neboť v tomto rozsahu se tyto pohledávky kryly. Soud proto žalobu v celém rozsahu jako nedůvodnou zamítl.

18. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o.s.ř., podle něhož soud přizná náhradu účelně vynaložených nákladů řízení tomu účastníku, který má ve věci plný úspěch, proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Plně úspěšným byl v tomto řízení žalovaný a má proto vůči žalobci právo na náhradu nákladů řízení v částce , částka, , sestávající ze zaplaceného soudního poplatku za odvolání ve výši , částka, a z nákladů na zastoupení advokátem ve výši , částka, , z čehož odměna advokáta činí , částka, za 13 úkonů právní služby po , částka, (převzetí zastoupení a příprava, sepis a podání odporu, účast u jednání před zdejším soudem dne , datum, , vyjádření ze dne , datum, , účast na jednání dne , datum, v délce 2 hodiny a 20 minut, odvolání proti rozsudku zdejšího soudu, účast u jednání před zdejším soudem dne , datum, , vyjádření ze dne , datum, , sdělení ze dne , datum, , účast u jednání před soudem dne , datum, , sdělení ze dne , datum, a účast na jednání dne , datum, stanovená dle § 7 bod 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, paušální náhrada hotových výdajů advokáta za uvedených 13 úkonů právní služby po , částka, činí , částka, dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a náhrada DPH v sazbě 21 % z odměny a náhrad advokáta, tj. 21 % z částky , částka, , činí , částka, .

19. Vzhledem k tomu, že u odvolacího soudu se žádné jednání v této věci nekonalo (dne , datum, se jednání konalo u zdejšího soudu), nemohly žalovanému v souvislosti s takovým jednáním vzniknout náklady na dopravu ani nárok na náhradu za ztrátu času, soud tedy žalovanému jinou, než paušální náhradu nákladů řízení nepřiznal.