11 C 190/2019

Plný text

Okresní soud Brno-venkov rozhodl soudkyní JUDr. Lenkou Šestákovou ve věci žalobce: název žalobkyně , IČ: osobní údaje žalobce sídlem adresa žalobkyně zastoupený advokátem J jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: celé jméno žalovaného , datum narození , IČ: osobní údaje žalovaného sídlem adresa žalovaného zastoupený advokátem jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 111 485 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku ve výši 71 569 Kč spolu s 9,75 % úrokem z prodlení ročně z částky 14 928 Kč od [datum] do [datum], s 9,75 % úrokem z prodlení ročně z částky 34 172 Kč od [datum] do [datum], s 9,75 % úrokem z prodlení ročně z částky 53 416 Kč od [datum] do [datum], s 9,75 % úrokem z prodlení ročně z částky 111 485 Kč od [datum] do [datum], s 9,75 % úrokem z prodlení ročně z částky 71 569 Kč od [datum] do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Zamítá se žaloba v části, ve které se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky ve výši 23 991 Kč spolu s 9,75 % z prodlení ročně z částky 23 991 Kč od [datum] do zaplacení.

III. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení ve výši 40 542,40 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

IV. Žalovaný je povinen nahradit České republice na účet Okresního soudu Brno náklady řízení – znalečné ve výši 5 161 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobou podanou k soudu dne [datum] se žalobce původně domáhal po žalovaném zaplacení částky ve výši 111 485 Kč s příslušenstvím a náhrady nákladů řízení. K odůvodnění žaloby uvedl, že jako pronajímatel, s žalovaným jako nájemcem, dne [datum] uzavřel smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání, jejímž předmětem byly prostory sloužící k podnikání o celkové výměře 92,38 m², nacházející se v nemovitostech – komplexu domů [adresa] a [adresa], postavených na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] v obci [obec], k. ú. [okres] s adresou [adresa], a to za účelem provozování vinárny. Smlouva byla sjednána na dobu neurčitou, a to od [datum]. Výše nájemného byla sjednána v částce 16 000 Kč měsíčně a vedle nájemného byl dále žalovaný povinen hradit zálohy na úhrady spojené s užíváním předmětu nájmu ve výši 2 500 Kč měsíčně. Nájemné i zálohy na úhrady spojené s užíváním předmětu nájmu byly splatné vždy do 10. dne daného kalendářního měsíce. Smlouva obsahovala, a to v čl. 3, tzv. inflační doložku – tedy právo žalobce upravit výši nájemného s ohledem na index růstu spotřebitelských cen (životních nákladů) oficiálně duplikovaný Českým statistickým úřadem. Tohoto práva žalobce využil, když za rok [rok] činilo nájemné 16 400 Kč a v roce [rok] pak 16 744 Kč. Pro případ prodlení nájemce s úhradou nájemného si smluvní strany v čl. 3 smlouvy sjednaly právo pronajímatele, požadovat vůči nájemci smluvní pokutu ve výši 0,25 % z dlužné částky za každý započatý týden prodlení. Smluvní pokuta je splatná do 10 dnů od výzvy pronajímatele. Žalobce dodal, že ačkoliv si smluvní strany sjednaly povinnost nájemce nejpozději do [datum] složit na účet žalobce jistotu ve výši 16 000 Kč, tato nikdy složena nebyla. Provoz podniku žalovaného se následně ukázal jako problematický. Dne [datum] po předchozí výzvě ze dne [datum] podal žalobce žalovanému v souladu s článkem VI. odst. 6,1 písm. e) smlouvy, výpověď z nájmu jím užívaných prostor sloužících podnikání, a to z důvodu škodlivého zasahování provozu podniku žalovaného (nájemce) do práv ostatních subjektů v domě na nerušený výkon nájemního práva a opakovaného narušování veřejného pořádku ze strany hostů provozovny umístěné v předmětu nájmu. Tato výpověď byla žalovanému doručena až po opakovaném pokusu v rámci fyzického dodání dne [datum]. Žalovaný předmět nájmu vyklidil ke dni [datum], o tomto byl zpracován předávací protokol. Počínaje doručením výpovědi až do okamžiku vyklizení přestal žalovaný žalobci cokoliv hradit. Žalobce eviduje za žalovaným následující pohledávky: nájemné za období [anonymizována tři slova] [rok], vždy ve výši 16 744 Kč a za téže období náklady spojené se službami spojenými s nájmem ve výši 2 500 Kč za měsíc. Celkem se jedná o částku 57 732 Kč. Žalobce dále provedl vyúčtování služeb spojených s užíváním prostor sloužících podnikání za rok [rok] a zjistil, že žalovanému vznikl nedoplatek ve výši 58 069 Kč. Za účelem úhrady nedoplatků dne [datum] vystavil žalovanému fakturu číslo [rok] s datem splatnosti [datum]. Žalovaný ani tuto fakturu neuhradil. V souvislosti s předáním pronajímaného prostoru zpět žalobci bylo zjištěno, že žalovaný provedl zhodnocení pronajímaných prostor v podobě dodávky a montáže nového pisoáru a dodávky a montáže nové mísy WC, oboje v celkové hodnotě 4 316 Kč Tyto položky (společně s požadavkem na úhradu vymalování pronajatých prostor v částce 6 000 Kč) pak žalovaný fakturou číslo [rok] přeúčtoval žalobkyni. Náklady ve výši 4 316 Kč pak žalobce započítává vůči nejstaršímu dluhu na nájemném, který tak nově činí 12 428 Kč ([anonymizováno] [rok]). Naopak náklady žalovaného v částce 6 000 Kč za opravení a vymalování prostor uplatňované po žalobci stejnou fakturou žalobce výslovně neuznává, neboť se jednalo o opravu prostor v důsledku užívání žalovaným. Žalovaného tíží povinnost uhradit žalobci poměrnou část nájemného za období [anonymizováno] [rok] ve výši 12 428 Kč, nájmy ve výši 16 744 Kč za [anonymizována dvě slova] [rok] a služby s nájmem spojené za měsíc [anonymizováno] až [anonymizováno] [rok] vždy ve výši 2 500 Kč a nedoplatek na vyúčtování služeb za rok [rok] ve výši 58 069 Kč. Opakovaně byl žalovaný vyzýván žalobcem k úhradě dlužné částky prostřednictvím právního zástupce žalobce. V souladu s ustanovením § 142a o.s.ř. byl vyzván k uhrazení dlužné částky, a to nejpozději do [datum]. Na dluhu neuhradil však ničeho.

2. Zdejší soud v dané věci vydal dne [datum rozhodnutí], pod č. j. [číslo jednací] platební rozkaz, proti kterému žalovaný podal odpor. Ve vyjádření k žalobě uvedl, že dlužné nájemné ve výši 50 232 Kč, které se skládá ze 3 částek po 16 744 Kč, uhradil, a to za prvé zápočtem k faktuře číslo [rok] na částku 10 316 Kč za opravy provedené nad rámec nájemní smlouvy necelé 2 měsíce před obdržením výpovědi z prostor, a za druhé částkou ve výši 39 916 Kč dne [datum] z účtů u [příjmení] [příjmení] číslo [bankovní účet]. Co se týká neuhrazení částky 58 069,29 Kč z faktury číslo [rok], uvedl, že zpochybňuje a neakceptuje částku z druhého řádku faktury„ služby související s nájmem – elektrická energie“, ve výší 58 788,02 Kč včetně DPH ve výši 21 %, tedy celkem 71 121,40 Kč. Uvedl k tomu, že se jedná o částku za spotřebu energie u ventilátoru na přísun vzduchu a údajného ohřevu vzduchu. V nájemní smlouvě žádnou takovouto službu nepodepsal ani následně neobjednal. Pouze na základě ústní dohody s tehdejším správcem [jméno] [příjmení] žádal o zprovoznění ventilátorů ve střešních prostorách budovy, neboť asi po půlročním provozu zjistil, že ventilátory umístěné ve sklepních prostorách nestačí odpovídajícímu čištění a cirkulaci vzduchu, zejména v letních měsících. V žádném případě si neobjednal žádný ohřev, nebyla uzavřena žádná dohoda ani objednávka na klimatizaci, ohřev, nebo ochlazení vzduchu. Prohlídkou bylo zjištěno, že ventilátor má výkon 350 W, což představuje denní spotřebu 8,4 kWh, v přepočtu za rok [rok] je to 255 dní, kdy byl ventilátor funkční, tedy 2 142 kWh, a za rok [rok] byl v provozu 120 dní, což činí 1 008 kWh, tedy dohromady 3150 kWh při ceně 4,06 Kč za 1 kWh, je to 12 789 Kč a s 21 % DPH je to 15 474,69 Kč. V řádku druhém, tedy na faktuře číslo [rok], neměla být chybně uvedena částka 71 121,40 Kč, ale částka ve výši 15 474,69 Kč, a tedy po následném odečtení zaslaných záloh by neměla být částka celkem k úhradě vyšší než 2 422,35 Kč. Tuto částku hodlá žalovaný akceptovat a doplatit. Zdůraznil, že při systému ohřevu vody budovy, který mu předložili zástupci žalobce, se tímto systémem, a za tuto částku, vyhřívaly vzduchem 3 patra nad jím pronajímanými prostorami, což je zřejmé i z doloženého schématu.

3. Ještě před zahájením jednání, podáním ze dne [datum], žalobce navrhl částečné zpětvzetí žaloby a zároveň s tímto podal návrh na rozšíření žaloby. Vzhledem k tomu, že žalovaný zaplatil částku ve výši 39 916 Kč za dlužný nájem, a to za požadované období, vzal žalobu v této části zpět. Žádal, aby v této části bylo řízení zastaveno. Dále dodal, že v souvislosti s ukončením nájmu prostor sloužících podnikání ke dni [datum], byla za účasti zástupce žalobce a žalovaného provedena prohlídka prostor pronajatých žalovaným. V této souvislosti bylo zjištěno, že byly poškozeny mramorové schody ve vstupní části pronajatého prostoru. Toto poškození bylo uvedeno do předávacího protokolu. Současně byla o rozsahu poškození pořízena příslušná fotodokumentace. Žalobce následně nechal vzniklé poškození opravit, a to kameníkem [jméno] [příjmení], [IČO]. Po provedení opravy pak tento dodavatel dne [datum] vystavil žalobci daňový doklad číslo [rok] [číslo] na částku 47 982 Kč. Žalobce pak tuto fakturu uhradil dne [datum], čímž mu vznikla škoda ve stejné výši. Dopisem ze dne [datum] pak žalobce prostřednictvím svého právního zástupce vyzval žalovaného k uhrazení jedné poloviny vzniklé škody, a to částky 23 991 Kč, a to do [datum]. Žalovaný na tomto neuhradil ničeho. S ohledem na tuto skutečnost, navrhl žalobce rozšíření žaloby o polovinu jemu vzniklé škody, to je o částku 23 991 Kč, včetně příslušenství z této částky.

4. Usnesením Okresního soudu Brno-venkov ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] bylo řízení v části, ve které se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 39 916 Kč, a to v souladu s ustanovením § 96 odst. 1, 2 o.s.ř., zastaveno a v souladu s ustanovením § 95 odst. 1, odst. 2 o.s.ř., byla připuštěna změna, a to ve smyslu návrhu na rozšíření žaloby tak, jak bylo konstatováno výše.

5. Na ústních jednáních, která byla ve věci nařízena, soud provedl dokazování listinnými důkazy, které měl k dispozici, vyslechl svědky, nechal vypracovat znalecký posudek znalkyní z oboru energetika, odvětví hospodaření s energií, energetické náročnosti budov a hodnocení úspory energie, za účelem výpočtu možné denní spotřeby elektrické energie samotného ventilátoru v pronajatém prostoru, to je bez ohřívače, a to v roce [rok], a tuto spotřebu elektrické energie vyjádřit v korunách za pomocí spisové dokumentace, vypočítat spotřebu elektrické energie ventilátoru a ohřívače na daném odběrném místě v roce [rok], a tuto vyjádřit v korunách, a vyjádřit se k rozdílu mezi vyúčtováním elektrické energie za rok [rok] a [rok], a pokusit se vysvětlit, čím mohl být rozdíl elektrické energie v tak obrovském rozsahu způsoben. Ze všech těchto důkazů byl zjištěn následující skutkový stav.

6. Ze smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, která byla uzavřena dne [datum] mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem, bylo zjištěno, že žalobce přenechal žalovanému do užívání prostory sloužící k podnikání, a to v prvním nadzemním podlaží o výměře 7 m² a v prvním podzemním podlaží o výměře 85,38 m² tak, jak jsou vyznačeny na situačním plánku, který tvořil přílohu číslo 1 této smlouvy. V článku II. smlouvy bylo ujednáno, že smlouva je sjednána na dobu neurčitou a počíná dnem [datum]. Pokud se jedná o nájem a úhrady plateb spojených s užíváním předmětu nájmu, tyto byly řešeny v článku III. smlouvy. Nájemné bylo mezi účastníky stanoveno dohodou v měsíční výši 16 000 Kč měsíčně bez DPH. Dále v odst. 3,3 tohoto článku bylo ujednáno, že nájemné je splatné měsíčně předem, vždy nejpozději do každého desátého dne toho kterého měsíce. Z odst. 3,4 tohoto článku bylo možno zjistit, že pronajímatel měl právo, s ohledem na index růstu spotřebitelských cen (životních nákladů) oficiálně publikovaný Českým statistickým úřadem, jednostranně výši nájemného upravit o nárůst tohoto indexu za uplynulý kalendářní rok, a to nejpozději vždy k 1. 4. roku následujícího, s účinností od měsíce ledna příslušného kalendářního roku, v němž byla úprava nájemného provedena. Z odst. 3,5 článku III. smlouvy bylo zjištěno, že v nájmu nejsou zahrnuty úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním předmětu nájmu (zejména vodné, stočné, deštné, společná část elektrické energie, podružně měřená vzduchotechnika (VZT) v podkroví domu a dodávky tepla – přičemž pronajímatel je oprávněn účtovat dodávky tepla vzhledem k tomu, že pronajímaná plocha je pasivně vytápěná. S ohledem na tuto skutečnost pronajímatel použije k výpočtu spotřebovaného tepla 25 % pronajímané podlahové plochy). Úhradu těchto plnění se nájemce zavázal pronajímateli hradit zálohově spolu s nájemným. Výše záloh byla sjednána částkou 2 500 Kč s tím, že pronajímatel se zavázal vyúčtování záloh provádět ročně, a to v poměru podlahové plochy předmětu nájmu k podlahové ploše ostatních prostor sloužících podnikání, a to nejpozději k 30. 4. každého roku. Ve článku IV. byly řešeny práva a povinnosti smluvních stran. Z odstavce 4,3 tohoto článku vyplynula povinnost nájemce udržovat předmět nájmu v řádném stavu a vlastním nákladem zajišťovat běžnou údržbu a běžné opravy. Vzhledem k námitce žalovaného, že pronajaté prostory nebyly v takovém stavu, kterého by bylo třeba pro dané podnikání žalovaného, konstatuje soud rovněž článek I. bod 1,4 nájemní smlouvy, ve kterém žalovaný jako nájemce prohlásil„ nájemce prohlašuje, že má zkušenosti a schopnosti potřebné k řádnému provozování restaurace – vinárny, a dále prohlašuje, že vymezení předmětu nájmu způsobem obsaženým v dané smlouvě považuje za určité a nesporné, že se před podpisem této smlouvy seznámil se stavem předmětu nájmu a považuje ho za vhodný a způsobilý k zamýšlenému účelu“. Z výpisu z Katastru nemovitostí vedeného Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, z [list vlastnictví] bylo ověřeno, že žalobce je veden jako výlučný vlastník nemovité věci, ve kterém se nacházely pronajaté prostory žalovanému.

7. Z oznámení o změně nájmu – navýšení o míru inflace ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobce v souladu z výše citovaným článkem smlouvy o nájmu, zvýšil nájem v roce [rok] na částku 16 400 Kč, kdy inflace v roce [rok] dosáhla 2,5 %. K navýšení došlo od [datum], takže soudu byl předložen opravný daňový doklad číslo [rok], kterým žalobce žalovanému doúčtoval doplatek nájmu za leden a únor 2018 á 400 Kč, celkem tedy 800 Kč. Byl vystaven [datum] se splatností k datu [datum]. Z daňového dokladu číslo [rok] bylo ověřeno, že žalobce žalovanému vyúčtoval nájem nebytových prostor za březen [rok] ve výši 16 400 Kč. Tato faktura byla vystavena [datum] a splatnou byla k datu [datum]. Ze změny nájemného – navýšení o míru inflace ze dne [datum] bylo zjištěno, že nájemné za rok [rok] bylo navýšeno o inflaci v roce [rok], která představovala 2,1 % na částku 16 744 Kč. Soudu byly předloženy i doklady o tom, že tato oznámení o změně nájemného byla doručována žalovanému.

8. Z faktury – daňového dokladu číslo [rok] bylo zjištěno, že byla vystavena žalobcem na žalovaného dne [datum] a splatnou byla k datu [datum] Touto byly vyúčtovány služby poskytované v souvislosti s nájmem za rok [rok]. Jednalo se celkem o nedoplatek ve výši 58 069,29 Kč. Kromě jiného byly vyúčtovány služby související s nájmem – elektrická energie, přičemž částka, o kterou se v tomto případě jednalo, byla 58 778,02 Kč bez DPH, s DPH ve výši 21 % se jednalo o částku 71 121,40 Kč. V této faktuře bylo předloženo podrobné vyúčtování nákladů na vytápění, vodu, elektřinu a odpady, připadající na spotřebitele za rok 2018. Z údajů za pronajímanou jednotku, z položky 33 představující náklady na elektřinu, bylo zjištěno, že se jednalo o částku, která byla uvedena ve výše uvedené faktuře, tedy o částku ve výši 58 778,02 Kč bez DPH. Z faktury – daňového dokladu číslo [rok] bylo zjištěno, že byla vystavená žalobcem na žalovaného dne [datum] se splatností k datu [datum]. Jednalo se o vyúčtování nájemného za duben [rok] ve výši 16 744 Kč.

9. Z faktury – daňového dokladu číslo [rok], která byla vystavena žalovaným na odběratele – žalobce dne [datum] se splatností k datu [datum] bylo zjištěno, že žalovaný žalobci vyúčtoval částku 10 316 Kč, která představovala fakturaci výměny mísy WC ve výši 2 161 Kč a její montáž ve výši 500 Kč, výměny a montáže pisoáru [příjmení] [příjmení] [anonymizováno] za cenu 1 655 Kč, včetně montáže, a dále zasádrování a opravy omítek a vymalování v měsíci [anonymizováno] [rok] ve výši 6 000 Kč.

10. Z výpovědí z nájmu pronajatých prostor sloužících k podnikání ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobce žalovanému dal výpověď z nájmu pronajatých prostor, a to z důvodu hrubého porušování povinností nájemce v souladu s článkem VI. odst. 6,1 písm. e) smlouvy, a to bez výpovědní doby. Důvodem bylo rušivé zasahování do práv ostatních nájemců v budově a subjektů v bezprostřední blízkosti. Žalovaný byl dne [datum] doporučeným dopisem vyzván k nápravě dané situace s upozorněním, že pokud se tak nestane, vypoví žalobce smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, kterou s ním uzavřel. Náprava výše popsaného stavu však žalovaným nebyla provedena.

11. Z předávacího protokolu sepsaného mezi žalobcem jako pronajímatelem zastoupeným správcem objektu [jméno] [příjmení] a žalovaným jako nájemcem dne [datum], bylo zjištěno, že na základě ukončení smlouvy o nájmu nebytových prostor byl výše označeného dne vyhotoven předávací protokol, ze kterého bylo zjištěno, a to pod odstavcem 5. – prostory jsou bez závad, že tomu tak není, neboť schody do prostoru, který byl žalovanému pronajat, byly poškozené, měly uražené rohy, dále byla špinavá fasáda, špinavé podlahy a rovněž schody.

12. Soudu byla předložena i předžalobní výzva právního zástupce žalobce ze dne [datum], kterou zasílal emailem na právního zástupce žalovaného. Z faktury, daňového dokladu číslo [rok] [číslo], který byl vystaven dodavatelem [právnická osoba] [příjmení] na žalobce jako odběratele dne [datum], bylo zjištěno, že dodavatel vyúčtoval žalobci opravu mramorových schodů a to na objektu [adresa], [obec], za cenu 47 982 Kč. Splatná byla faktura do [datum]. Z potvrzení o provedení transakce z účtu žalobce dne [datum] byla [právnická osoba] [příjmení] zaplacena cena za provedenou opravu schodů. Žalobce prostřednictvím svého právního zástupce předžalobní výzvou ze dne [datum] vyzval žalovaného k úhradě poloviny opravy předmětných schodů, tedy částky ve výši 23 991 Kč. Soudu byla předložena i podací stvrzenka jako doklad o tom, že tato předžalobní výzva byla žalovanému zasílána.

13. Soudu byl žalobcem předložen soupis prací a dodávek zpracovaný dne [datum] dodavatelem [právnická osoba] na objednatele žalobce, přičemž dodavatel [právnická osoba] [obec] pro žalobce provedla kontrolu a přepojení elektroinstalace objektu na adrese [adresa]. Kromě jiného tato firma provedla pro žalobce v daném objektu montáž podružného elektroměru, kterým bylo dále sledováno zařízení vzduchotechniky v tomto objektu.

14. Z výpovědi svědka [titul] [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že pro žalobce vykonával správu objektu na adrese [adresa], a to v období od roku [rok] do června nebo července [rok]. Aktuálně tuto činnost již nevykonává. Žalovaného zná z toho důvodu, že měl pronajaty prostory v daném objektu, a to prostory, které byly nazývány„ [anonymizována dvě slova] [příjmení]“. V průběhu nájemního vztahu žalovaného řešili různé problémy, které v této souvislosti vznikaly. Stěžejní problém, který řešili zhruba půl roku, byla nefunkčnost vzduchotechniky. Hledali firmu, která by tuto vzduchotechniku zprovoznila. Když žalovaný převzal pronajaté prostory, požádal je o zprovoznění vzduchotechniky. Přibližně po půl roce se jim podařilo zajistit [právnická osoba] [příjmení], která jim pomohla vzduchotechniku v celém objektu zprovoznit. Vzduchotechnika je rozdělena na 2 části, první část jsou pevné ventilátory, přes které je vypuštěn přímo vzduch na ulici, a další je vzduchotechnika, která prochází celým domem až do střešního prostoru, kde je vzduchotechnická jednotka, která slouží pro přívod vzduchu do prostoru vinárny. Na tomto poschodí je také osazeno topení. To se podařilo [právnická osoba] [příjmení] přibližně v listopadu [rok] zprovoznit. Vše řešili na žádost žalovaného. Byli úspěšní při spouštění vzduchotechniky pouze u žalovaného. V ostatních patrech domu vzduchotechnika nebyla funkční. V případě poschodí, kde se nacházela„ [anonymizována dvě slova] [příjmení]“, vzduchotechnika nebyla používána. Jediný, kdo měl vzduchotechniku funkční a používal ji, byl právě žalovaný v jeho pronajatých prostorách. Zdůraznil, že každý prostor pronajímaný má samostatné vedení a jednotky vzduchotechniky. Svědek připustil, že byl při předávání prostor v době, když žalovaný dostal výpověď z nájmu. O předání prostor byl sepsán předávací protokol, do kterého byla zapsána vada, a to v souvislosti s poničenými shody. Do schodů byly zašlapané žvýkačky a především na schodech byly ulámané rohy nášlapnic. Nepamatoval si, zda se žalovaný k této vadě nějakým způsobem vyjadřoval. Předávací protokol žalovaný podepsal. Byl správcem objektu předtím, než si předmětné prostory pronajal právě žalovaný a dané schody nebyly nové, ale rozhodně se nenacházely ve stavu, v jakém byly při předání prostor žalovaným. Nášlapnice rozhodně nebyly ulámané, neboť to by jako správce objektu musel řešit. Je to nebezpečné. Připustil, že v daném případě byl problém s tím, že nájemci těchto prostor si prostory předávali mezi sebou, a to tak, že buď stávající nájemce novému nájemci prodá firmu, nebo si vybere, jako v tomto případě, svého následovníka. K dotazu právního zástupce žalobce, jakým způsobem je řešeno měření elektrické energie u zařízení vzduchotechniky, které je umístěno ve střešních prostorách, svědek uvedl, že v podkrovních prostorách jsou 2 vzduchotechnické místnosti. Každá má před dveřmi rozvaděč, ve kterém jsou umístěny podružné elektroměry pro všechny vzduchotechnické zařízení. Je to rozděleno podle pronajatých prostorů, a dále na společnou spotřebu domu, což je přímo předávací stanice tepla, kde je sada čerpadel. K takovémuto technologickému řešení došlo [datum]. Vyústění systému vzduchotechniky v prostoru, který byl pronajat žalovaným, se nachází nad výčepem nájemce, tedy žalovaného. Uvedl rovněž, že je možné v prostoru, který byl užíván žalovaným, vzduchotechniku ovládat. V daném případě jsou 2 možnosti, jednak přívod vzduchu ze střechy, který je vyústěný nad barovým pultem, má vypínač v kuchyňce. Pro ventilátory jsou vypínače v blízkosti ventilátorů na fasádě z ulice. Nepamatoval si, zda žalovaný byl poučen o tom, jak ovládat vzduchotechniku. Vzduchotechnika v prostorách pronajatých žalovaným začala fungovat [datum], kdy proběhl servis strojovny. Byl tam osazen nový ventilátor a zapojena nová hadice, a od toho okamžiku bylo možno sledovat na spotřebě nárůst energie. Do místnosti v podkroví tak, jak je popsal ve své výpovědi, měl přístup pouze správce objektu. Jediný od těchto prostor měl klíče.

15. Právní zástupce žalobce v souvislosti se zvýšením odběru elektrické energie v roce [rok] v objektu na adrese [adresa] [země], [anonymizována dvě slova], k reklamaci faktury, kterou byla vyúčtována spotřeba elektrické energie v daném objektu za rok [rok], přičemž z tohoto vyjádření bylo zjištěno, že reklamaci žalobce [právnická osoba] zamítla. K vysvětlení zamítnutí reklamace uvedla, že odběrné místo dne [datum] navštívil technik této společnosti, který jej zkontroloval. Zjistil, že elektroměr [číslo] je v pořádku a spotřebu měří správně. Stav 55 343, který technik zapsal, navazuje na stav 42 861 zaznamenaný dne [datum] při zápisu periodického odečtu. Soudu právní zástupce žalobce předložil rovněž oznámení o podezření na neoprávněný odběr elektrické energie, které předložil zástupce žalobce [právnická osoba] dne [datum] z důvodu značného navýšení spotřeby u elektroměru [číslo] v průběhu roku [rok] oproti roku [rok]. V tomto oznámení bylo uvedeno, že byla provedena kontrola správnosti měření, která neprokázala chybu. Z tohoto důvodu žalobce hledá ještě důvod navýšení spotřeby takovou měrou, než bude elektrickou energii rozúčtovávat nájemcům.

16. Soudu rovněž právní zástupce žalobce předložil zprávu o mimořádné revizi elektrické instalace zpracovanou revizním technikem [jméno] [příjmení] dne [datum], který provedl revizi elektro instalace v kancelářské budově [ulice a číslo] v [obec]. Z této zprávy bylo ověřeno, že na elektro instalaci nebyly zjištěny žádné závady, bylo zjištěno, že naměřené hodnoty, jsou v souladu s ČSN, přičemž na základě provedených úkonů bylo ověřeno, že k výše uvedenému podružnému elektroměru je připojen pouze kabel, který vede nepřerušovaně ke vzduchotechnice v prostorách nazývaných„ [anonymizována dvě slova]“.

17. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že prostory žalobce, které měl pronajaty žalovaný, měl svědek také pronajaty před žalovaným v době od [datum] do července nebo srpna [rok]. V těchto suterénních prostorách provozoval restauraci. Žalovaného znal, neboť po něm tyto prostory přebíral. V době, kdy měl prostory u žalobce pronajaty, se správcem objektu žalobce řešil elektroinstalaci. Tato byla ve špatném stavu. Následně byla provedena její oprava, kterou částečně žalobce hradil ze svých finančních prostředků. Uvedl, že se v prostorách doplňovaly sádrokartonové přepážky, aby došlo k odizolování vlhkosti těchto prostor. Pokud se jedná o schody do prostor, které měl pronajaty z ulice do suterénu, pamatoval si, že tyto byly starší. Bylo na nich patrné, že jsou tam dlouhou dobu, byly na nich nějaké praskliny. Připustil, že schody byly opatřeny hliníkovými lištami, přičemž na některých částech chyběly. Schody byly z travertinu. Byly opotřebované, okopané a na některých částech ulámané. Svědkovi byly dány k nahlédnutí fotografie předmětných schodů (ve spise založené na č.l. 178 verte – 80), ke kterým svědek uvedl, že stav schodů na těchto fotografiích odpovídá stavu v době, kdy předmětné prostory u žalobce užíval. V době, kdy pronájem u žalobce ukončil, žalobce s ním stav těchto schodů neřešil. V prostorách, které měl od žalobce pronajaty, prodával pivo. Rudl s pivem táhl po předmětných schodech. Uvedl, že v pronajatých prostorách byla vzduchotechnika, která fungovala. Byly tam 2 větráky, které vysávaly vzduch. Uvedl, že na jaře [rok] přestal jeden z větráků fungovat, ovládání vzduchotechniky bylo u větráků, které měly samostatný vypínač a které po příchodu do práce zapínal. Elektroměr, který měřil přívod pro vzduchotechniku, byl, pokud si svědek pamatoval, veden na jeho dodavatele elektřiny. Když prostory přebíral, byl mu ukázán elektroměr, který se jeho prostor týkal. Měl svůj vlastní smluvní vztah s dodavatelem elektřiny, pokud se jedná o pronajaté prostory. Pamatoval si, že za dobu, kdy měl dané prostory pronajaty, měl poměrně vysoký nedoplatek při vyúčtování elektřiny, a to asi 15 000 nebo 17 000 Kč. Pokud se jedná o měsíční zálohy, činily asi 1 500 Kč. Od dřívějších nájemníků prostor věděl, že existovaly rozpory mezi přístupem nadace a těmito nájemníky. Žalobce chtěl po nájemnících platit vytápění, i když suterénní prostory nebyly přímo vytápěny. Žalobce tvrdil, že tam vedou trubky, které prostory vytápí. Sám svědek, vzhledem ke krátkosti nájmu, s žalobcem tyto záležitosti neřešil. V době začátku nájmu v lednu [rok] dané prostory byly poměrně teplé. Zima tam nebyla.

18. Ze znaleckého posudku [celé jméno znalkyně], soudní znalkyně z oboru energetika, odvětví energetika, specializace hospodaření s energií, energetická náročnost budov a hodnocení úspory energie, bylo zjištěno, že tato uvedla v závěrech tohoto znaleckého posudku, že denní spotřeba samotného ventilátoru za období od [datum] do [datum] byla 1150 kWh /214 dní = 5,37 kWh/den. Pokud se jedná o vyjádření v korunách, jedná se o částku 21,80 Kč bez DPH/den. Spotřeba ventilátoru i ohřívače za rok [rok] byla 14 490,89 kWh/rok, což lze vyjádřit v korunách částkou 58 833,03 Kč bez DPH, respektive spotřeba ventilátoru a ohřívače za rok [rok] činila 10 388,46 kWh, a vyjádřeno v korunách se jedná o částku 42 177,17 Kč bez DPH. Pokud se jedná o spotřebu za rok [rok] ve výši 6,46 kWh/rok, uvedla k tomu, že byla pravděpodobně dána původním ventilátorem, který byl v havarijním stavu. Předpokládala, že se jednalo o původní ventilátor bez dohřevu, kde vlivem kondenzace došlo k zatečení a točil jen velmi omezeně. Z tohoto důvodu„ nevyhodil pojistky“ a natočil jen nízkou spotřebu. S daným velmi nízkým průtokem vzduchu byl nájemce nespokojen, a proto žádal uvedení do provozu tak, aby byly splněny hygienické požadavky na kvalitu vnitřního prostředí. Ke dni zpracování znaleckého posudku to však nebylo možné ověřit.

19. Dle § 2302 odst. 1 o.z. tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen. Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu. Dle § 2303 o.z., je-li s nájmem prostoru sloužícího podnikání spojeno poskytování služeb, použijí se ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu obdobně.

20. Dle § 2201 o.z., nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

21. Dle § 2217 odst. 1 o.z., nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednáno, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutí k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek. Dle § 2246 odst. 1 o.z., strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za 1 měsíc.

22. Dle § 2247 odst. 1 o.z., strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odst.

2. Dle odst. 2 téhož paragrafu pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod, včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Dle odst. 4 téhož paragrafu strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby.

23. Dle § 2248 o.z., strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného.

24. Po provedeném dokazování má soud za jednoznačně prokázané, že žaloba je z větší části důvodná. Z nájemní smlouvy, která mezi žalobkyní jako pronajímatelkou a žalovaným jako nájemcem byla uzavřena dne [anonymizována dvě slova] [rok], bylo jednoznačně zjištěno, že žalobkyně pronajala žalovanému prostory v nemovité věci, která patří do jejího výlučného vlastnictví, což bylo zjištěno z katastru nemovitostí z [list vlastnictví], k. ú. [územní celek], [územní celek], okres [okres], který je veden [stát. instituce], [stát. instituce]. Bylo prokázáno, že se jednalo o prostory sloužící k podnikání žalovaného, přičemž se jednalo celkem o 92,38 m2 pronajaté plochy. Bylo prokázáno, že touto smlouvou se žalovaný zavázal platit nájemné ve výši 16 000 Kč měsíčně s tím, že v čl. III odst. 3,4 bylo dohodnuto právo pronajímatele upravit, s ohledem na index růstu spotřebitelských cen oficiálně publikovaný Českým statistickým úřadem, jednostranně výši nájemného o nárůst tohoto indexu za uplynulý kalendářní rok, což činil pronajímatel a co bylo prokázáno změnou nájemného ze dne [datum] a [datum]. Bylo prokázáno, že žalovaný se jako nájemce skutečně dostal do prodlení s úhradou nájmu, což ani v průběhu dokazování nebylo sporné. Žalovaný poměrnou část dlužného nájemného ve výši 39 916 Kč žalobci zaplatil, a to až po podání žaloby (soudu bylo předloženo potvrzení o provedení transakce ze dne [datum], přičemž žaloba byla k soudu podána dne [datum]). V této části byla žaloba vzata částečně zpět a žalobu v této části soud usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] (výrok I.), v souladu s ust. § 96 odst. 1, 2 o. s. ř. zastavil. Aktuálně tedy zbývá doplatit žalobci částku 13 500 Kč, přičemž dle mínění soudu nebyly splněny podmínky pro jednostranné započtení, které učinil žalovaný vůči žalobkyni, vyjma výměny WC a pisoáru v pronajatých prostorách. Tato výměna byla již zohledněna při podání žaloby, kdy nárokovaná částka na nájem byla ponížena o částku 4 316 Kč vůči nejstaršímu dluhu na nájemném ([anonymizováno] [rok]). Pokud se jedná o výmalbu prostor, které měl žalovaný od žalobkyně pronajaty, soud v tomto směru poukazuje na ujednání smlouvy o nájmu prostor, která byla konstatována výše, a to čl. IV. odst. 4,3, kdy se žalovaný jako nájemce zavázal udržovat předmět nájmu v řádném stavu a vlastním nákladem zajišťovat běžnou údržbu a běžné opravy. Soud má za to, že výmalba pronajatých prostor je povinnost žalovaného udržovat předmět nájmu v řádném stavu tak, jak je myšleno v čl. IV bod 4,3 nájemní smlouvy. Sám žalovaný ve faktuře, kterou žalobkyni vyúčtoval zasádrování, opravy omítek a vymalování ve výši 6 000 Kč, poukazoval na to, že k vymalování došlo v měsíci [anonymizováno] [rok], těsně před obdržením výpovědi, takže za zhruba rok a půl poté, co užívání prostor žalovaným bylo zahájeno. Pokud se jedná o poškození schodů, kdy žalobkyně požadovala po žalovaném za jejich opravu, částku 23 991 Kč, soud má za to, že nebylo jednoznačně prokázáno, že jednáním žalovaného byly schody poškozeny. Nebylo prokázáno, že škoda na schodech do prostor užívaných žalovaným byla způsobena v příčinné souvislosti s tímto užíváním. K tomuto soud konstatuje, že byl slyšen svědek [příjmení], který měl prostory od žalobkyně pronajaty před žalovaným. Tento jednoznačně uvedl, že schody byly poškozeny v době, kdy měl dané prostory pronajaté on, jak řekl:„ Schody byly opotřebované, okopané, na některých částech byly ulámané, byly opatřeny hliníkovými lištami, které někde chyběly“. Dle mínění soudu nelze jednoznačně učinit závěr, že k poškození schodů došlo v době, kdy prostory užíval žalovaný. Z tohoto důvodu byla žaloba v části 23 991 Kč zamítnuta. Posledním nárokem, který žalobkyně žalobou uplatňovala, bylo vyúčtování energií za rok [rok], kdy dlužná částka, kterou žalobkyně v žalobě nárokovala, činila 58 069 Kč. Nejprve soud odkazuje na ujednání v nájemní smlouvě ze dne [datum], a to čl. 3 smlouvy, kde je povinnost nájemce hradit náklady spojené s provozem vzduchotechniky (VZT). Z výpovědi svědka [titul] [jméno] [příjmení], který v době rozhodné byl správcem objektů pod adresou [ulice a číslo] v [obec], ve kterém měl prostory pronajaty žalovaný, že právě žalovaný požadoval v prostorách zprovoznění vzduchotechniky. Dále jednoznačně prohlásil, že každý pronajímaný prostor má samostatné vedení a jednotky vzduchotechniky. Už z tohoto jeho prohlášení lze učinit závěr, že žalovanému byla účtována energie za vzduchotechniku, kterou odebíral sám. To, že žalovaný požadoval zprovoznit vzduchotechniku, vyplývá i z e-mailové žádosti žalovaného, kterou adresoval právě svědkovi [titul] [anonymizováno]. Rovněž byla soudu předložena revizní zpráva od společnosti [právnická osoba], která se týkala napájení vzduchotechniky u prostor provozovaných žalovaným. Touto nebyla zjištěna jakákoliv závada v zapojení. Byla provedena i reklamace spotřeby na podružném elektroměru u dodavatele elektrické energie [právnická osoba] [právnická osoba] Z této reklamace bylo zjištěno, že všechny elektroměry fungují řádně, dosažená spotřeba je spotřebou žalovaného. Na popud žalovaného nechal soud zpracovat znalecký posudek ohledně spotřeby elektrické energie a z tohoto vyplynuly závěry, dle kterých není možné provozovat ventilátor vzduchotechniky bez ohřívače, neboť takové provozování by bylo v rozporu se stavebními předpisy, navíc by na majetku žalobkyně docházelo ke vzniku škody v důsledku kondenzace vody z jinak neupraveného vzduchu do motoru, jako i stavebních konstrukcí. Z daného důvodu vzduch musí být po převážnou část roku temperován tak, aby dosahoval minimálně 15°C. Roční spotřeba soustavy vzduchotechniky za rok [rok] mohla dosáhnout 14 490,89 kWh, což v přepočtu do finanční roviny činí 58 833 Kč. Lze z toho učinit závěr, že nárok žalobkyně na zaplacení částky 58 069 Kč, znalkyně prakticky potvrdila. Ze všech těchto důvodů soud žalobě v této části vyhověl. Vzhledem k tomu, že se žalovaný ocitl v prodlení s úhradou peněžitého dluhu vůči žalobkyni, přiznal soud žalobkyni v souladu s ust. § 1968 a § 1970 o. z. úroky z prodlení v zákonné výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

25. Výrok o náhradě nákladů řízení mezi účastníky odůvodňuje soud ust. § 142 odst. 2 o. s. ř., dle kterého měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí. Pokud by byla žalobkyně stoprocentně úspěšná, měla by nárok na náhradu soudního poplatku v celkové výši 5 570 Kč a náhradu nákladů právního zastoupení. Náklady právního zastoupení se skládaly z 8 úkonů právní služby á 5 580 Kč dle § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb. v platném znění, přičemž úkony právní služby spočívaly v převzetí a přípravě právního zastoupení, předžalobní výzvě, žalobě, vyjádření a částečném zpětvzetí a rozšíření žaloby ze dne [datum] a účastech právního zástupce žalobkyně celkem u 4 ústních jednání v termínech [datum], [datum], [datum] a [datum] Náklady právního zastoupení byly dále navýšeny o 8 režijních paušálů á 300 Kč dle § 13 citované vyhlášky a cestovní náhrady při cestě ze sídla advokátní kanceláře v [obec] do [obec] a zpět, celkem 600 km, na 3 jednání á 3 537 Kč a na poslední jednání dne [datum] á 3 756 Kč. Dále právní zástupce žalobkyně požadoval náhradu za ztracený čas při cestě ze sídla advokátní kanceláře v [obec] do [obec] a zpět celkem za 14 půlhodin á 100 Kč dle § 14 citované vyhlášky, přičemž při 4 cestách se jednalo o celkem 5 600 Kč Celkem by tedy, včetně zaplaceného soudního poplatku, měl nárok na náhradu nákladů řízení ve výši 71 177 Kč. Vzhledem k částečnému neúspěchu měl však nárok na náklady řízení ve výši 56,96% z této částky (vypočteno dle Justtarifu), což činilo částku ve výši 40 542,40 Kč, k jejíž úhradě soud zavázal méně úspěšného žalovaného.

26. Výrok ohledně úhrady znalečného opírá soud o ust. § 148 odst.1 o.s.ř..

27. Splatnost pohledávky je stanovena v souladu s ust. § 160 odst. 1 o. s. ř.