11 C 56/2020

Plný text

Okresní soud v Břeclavi rozhodl samosoudkyní JUDr. Hanou Dobišarovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení , se sídlem adresa o určení vlastnického práva,

I. Určuje se, že žalobce [celé jméno žalobce], [rodné číslo], je výlučným vlastníkem nemovitostí, a to pozemku parcelní [číslo] o výměře 442 m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], bydlení, a pozemku parcelní [číslo] o výměře 238 m2, zahrada, vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, [stát. instituce], na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí].

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení 117.250,37 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám Mgr. [jméno] [příjmení], advokáta se sídlem v [obec], [ulice a číslo].

1. Žalobce tvrdil, že se před lety dostal do dluhové spirály, existující dluhy splácel z nových půjček. Dne [datum] uzavřel se [právnická osoba] [právnická osoba], [IČO], se sídlem [adresa], smlouvu o spotřebitelském úvěru [číslo] podle níž mu měl být poskytnut úvěr 250.000 Kč, splatný ve 180 měsíčních splátkách s úrokem 15,2 %. Reálně mu však byl poskytnut zlomek z této částky, významnou část z úvěru poskytl věřitel údajnému zprostředkovateli úvěru, [právnická osoba] s.r.o., [IČO], očividně propojené s věřitelem. Ten zcela ignoroval povinnost posoudit možnosti žalobce úvěr splácet dle § 9 zák. č. 145/2010 Sb. o spotřebitelském úvěru, ve znění k datu [datum] a žalobce nebyl schopen vzhledem ke své tíživé ekonomické situaci střízlivě vyhodnotit své možnosti. Již od druhé splátky, od [datum], byl žalobce v prodlení. Po zesplatnění úvěru na přelomu let 2012 a 2013 činil již údajný dluh žalobce 703.923 Kč. Po nátlaku věřitele uzavřel žalobce dne [datum] smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitým věcem, pozemkům parc. [číslo] v k.ú. [obec] a rodinnému domu [adresa], obývanému rodinou žalobce, a to za cenu 710.000 Kč, která byla celá započtena proti údajným pohledávkám věřitele z předmětné smlouvy o úvěru. Všechny tyto skutečnosti potvrzuje věřitel ve své přihlášce pohledávky za žalobcem ze dne [datum] do insolvenčního řízení žalobce. Žalobce tak prodal věřiteli nemovitosti v hodnotě více než 1,5 milionu Kč za necelých 200.000 Kč, které od věřitele ve skutečnosti dostal. Věřitel slíbil žalobci, že jeho synové budou moci nemovitosti koupit a ústně uzavřel se žalobcem a jeho ženou nájemní smlouvu. V insolvenčním řízení byla a je uspokojována pohledávka věřitele, ačkoli musela zaniknout z důvodu započtení oproti ceně nemovitostí. Na podzim 2019 jednal syn žalobce, [jméno] [celé jméno žalobce], s věřitelem o tom, že by nemovitosti koupil. Věřitel navyšoval cenu až na 1,7 milionu Kč a posléze komunikace ustala. Na konci roku 2019 žalobce zjistil, že věřitel prodává nemovitosti žalovanému a dne [datum] podal žalobce katastrálnímu úřadu návrh na zápis poznámky spornosti k předmětným nemovitostem. Dne [datum] však věřitel nemovitosti prodal žalovanému za 750.000 Kč. Žalovaný v nemovitosti nikdy nebyl. Smlouva o převodu vlastnického práva k nemovitostem je absolutně neplatná ve smyslu § 39 zák. č. 40/1964 Sb., neboť byla uzavřena za hrubě nevýhodných podmínek, přičemž předcházelo lichevní a nemravné jednání věřitele. Nemovitosti koupil za cenu necelých 200.000 Kč, rovnajících se 1/8 obvyklé ceny v místě a čase. I v kupní smlouvě uvedená cena 710.000 Kč však nebyla ani poloviční oproti obvyklé ceně. Věřitel se nemohl stát vlastníkem nemovitostí a žalovaný nemohl nabýt nemovitosti od nevlastníka. Z podmínek § 984 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb. mohla být naplněna pouze jedna, a to že věřitel byl ke dni [datum] zapsaný vlastník v katastru nemovitostí. Sjednaná úplata byla směšně nízká, a kdo ví, zda byla žalovaným uhrazená. Nabyvatel od nevlastníka může být chráněn pouze tehdy, je-li sjednaná úplata alespoň blízká obvyklé ceně nemovité věci, což v daném případě neplatí. Každé soudné osobě muselo být zřejmé, že cena 750.000 Kč může být nanejvýš poloviční. Pro posouzení tohoto nepoměru stačí pohled z vnějšku na uvedený dům a pár minut hledání na webových stránkách a inzercí realit. Žalovaný si musel být vědom toho, že koupě je zásadním způsobem podezřelá, nikdy si dům neprohlédl a koupil ji za zlomek skutečné ceny. Naléhavý právní zájem žalobce na určení vlastnictví je dán, neboť je jím sledováno odstranění rozporu mezi skutečným stavem a stavem zapsaným v katastru nemovitostí.

2. Žalovaný nárok žalobce neuznal. Uvedl, že předmětné nemovitosti zakoupil na základě platné kupní smlouvy ze dne [datum] od tehdejšího vlastníka, [právnická osoba] [právnická osoba], která byla jako vlastník zapsána v katastru nemovitostí. Kupní cenu nemovitostí zaplatil na účet společnosti. Okolnosti uzavření smlouvy o úvěru a kupní smlouvy mezi žalobcem a [právnická osoba] [právnická osoba] nejsou žalovanému známy. S ohledem na žalobcova tvrzení je s podivem, že v rámci přezkumného řízení v insolvenčním řízení byla pohledávka [právnická osoba] [právnická osoba] uznána a zjištěna v plném rozsahu jak insolvenčním správcem, tak žalobcem. Tato pohledávka byla přihlášena (od ledna 2015) jako podmíněná s podmínkou, že dojde k určení neplatnosti kupní smlouvy, na základě které [právnická osoba] [právnická osoba] nemovitosti od žalobce koupila. Platnost kupní smlouvy nebyla až doposud napadána. Nemovitosti žalovaný zakoupil na základě kupní smlouvy ze dne [datum] za vzájemně dohodnutých podmínek. Rovněž mu bylo známo, že nemovité věci užívá na základě dřívější nájemní smlouvy žalobce, který nepravidelně hradí nájem. To, že nemovitosti nebude moci žalovaný užívat ihned po zakoupení, bylo zohledněno při stanovení kupní ceny. Nemovitosti zakoupil v dobré víře od osoby, která byla jako vlastník v katastru nemovitostí vedena, a jejíž vlastnické právo nebylo v době uzavření kupní smlouvy zpochybněno.

3. V prvé řadě se soud zabýval naléhavým právním zájmem žalobce na požadovaném určení (§ 80 o. s. ř.) a dospěl k závěru, že ten dán je, když žalovaný je zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník předmětných nemovitostí, a žalobce může prostřednictvím určení vlastnictví dosáhnout změny zápisu.

4. Z listinných důkazů v průběhu textu uváděných byly zjištěny následující skutečnosti. Žalobce a jeho manželka [jméno] [příjmení] byli dlužníky procházejícími oddlužením v insolvenčním řízení vedeném u Krajského soudu v Brně pod sp. zn. [insolvenční spisová značka] (zpráva o plnění oddlužení z [datum]) a v tomto insolvenčním řízení [anonymizována dvě slova] [právnická osoba], [IČO], sídlem [adresa], přihlásila pohledávku ve výši 703.923 Kč z titulu smlouvy o spotřebitelském úvěru č. 2012 ze dne [datum]. V přihlášce pohledávky se uvádí, že úvěr byl ve výši 250.000 Kč, úrok 15,2 %, dlužník zaplatil řádně pouze jednu splátku 3.533 Kč, dluh se stal splatným a od [datum] je dlužník v prodlení, celkový dluh k uvedenému dni byl 707.456 Kč. Po zesplatnění dlužník zaplatil ještě 3.533 Kč. Dluh tak činil 703.923 Kč. Dále se v přihlášce pohledávky uvádí, že dne [datum] byla uzavřena smlouva o převodu vlastnického práva, kterou dlužník prodal nemovitosti vedené v katastru nemovitostí na [list vlastnictví], a dohodou o započtení ze dne [datum] pak došlo k započtení nároku věřitele ze smlouvy o spotřebitelském úvěru a nároku dlužníka ze smlouvy o převodu vlastnického práva (přihláška pohledávky sp. zn. [insolvenční spisová značka], došlá Krajskému soudu v Brně dne [datum]). Podle výpisu z listu vlastnictví [číslo] pro k.ú. [obec] byl ke dni [datum] vlastníkem předmětných nemovitostí žalobce, nabývacím titulem byla kupní smlouva ze dne [datum]. Z formuláře pro standardní informace o spotřebitelském úvěru byl zprostředkovatelem úvěru od věřitele [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] [právnická osoba] s.r.o., se sídlem [adresa], výše úvěru 250.000 Kč, doba trvání úvěru 15 let, úroková sazba 15,2 %, výsledná částka, kterou bylo třeba zaplatit 635.989 Kč, zajištění prostřednictvím smlouvy o zřízení zástavního práva k nemovitostem a blankosměnka, podmínkou byl exekutorský zápis. Ten byl dne 23. 11. 2012 pod sp. zn. [spisová značka] soudním exekutorem v [obec] sepsán, žalobce byl při sepisu zastoupen [právnická osoba] s.r.o. (Exekutorský zápis ze dne 23. 11. 2012, sp. zn. [spisová značka]) Dne 26. 9. 2012 byla mezi [právnická osoba] [právnická osoba] a žalobcem uzavřena smlouva o zřízení zástavního práva k předmětným nemovitostem za účelem zajištění pohledávky 250.000 Kč včetně příslušenství ze smlouvy o úvěru ze dne [datum]. Podle výsledné zprávy o nemovitosti, vypracované společností [právnická osoba], se sídlem [adresa] třída [číslo], na objednávku zprostředkovatele úvěru, [právnická osoba] x [právnická osoba], byla ke dni [datum] hodnota nemovitosti 1.650.000 Kč. Žalobce a [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] dne [datum] uzavřeli smlouvu o převodu vlastnického práva k předmětným nemovitostem za kupní cenu 710.000 Kč, která měla být dle smlouvy vyplacena do 7 dnů od podpisu smlouvy, a téhož dne strany této smlouvy uzavřeli dohodu o započtení kupní ceny 710.000 Kč vůči pohledávce ze smlouvy o spotřebitelském úvěru ve výši 707.456 Kč. [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] sdělila soudu, že před uzavřením smlouvy o úvěru řádně splnila svou povinnost posoudit schopnost žalobce úvěr splácet, dokumenty však byly již skartovány. Podle listin předložených žalobcem (příjmový pokladní doklad z [datum]„ Společné kanceláře“ na 7.000 Kč, dokladu [právnická osoba] o vkladu hotovosti 3.900 Kč na účet [právnická osoba] ze dne [datum], příjmového pokladního dokladu x [právnická osoba], komerční obchodní a úvěrní společnost ze dne [datum] na částku 10.000 Kč) byl však žalobce zadlužený, o čem svědčí i následné insolvenční řízení.

5. Podle § 9 odst. 1 zák. č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru, platného v době uzavření smlouvy o úvěru, věřitel před uzavřením smlouvy, ve které se sjednává spotřebitelský úvěr, či změnou takové smlouvy spočívající ve významném navýšení celkové výše spotřebitelského úvěru, je povinen s odbornou péčí posoudit schopnost spotřebitele splácet spotřebitelský úvěr, a to na základě dostatečných informací získaných i od spotřebitele, a je-li to nezbytné, nahlédnutím do databází umožňujících posouzení úvěruschopnosti spotřebitele. Věřitel poskytne spotřebitelský úvěr jen tehdy, pokud je po posouzení úvěruschopnosti spotřebitele s odbornou péčí zřejmé, že spotřebitel bude schopen spotřebitelský úvěr splácet, jinak je smlouva, ve které se sjednává spotřebitelský úvěr, neplatná.

6. Společnost [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] před uzavřením smlouvy o spotřebitelském úvěru dne [datum] nesplnila vůbec svoji povinnost z citovaného ustanovení vyplývající. Jako podnikatel, který má předmět svého podnikání už v názvu, uzavřela smlouvu s nepodnikající fyzickou osobou, spotřebitelem. Smlouva, ač byla zajištěna zástavním právem k nemovitostem a exekutorským zápisem, byla ve vztahu k žalobci nepřiměřeně nevýhodná, nejenom co do výše sjednaného úroku, ale i vzhledem k vyčíslení dlužné částky 703.923 Kč za pouhé necelé čtyři měsíce od poskytnutí úvěru ve výši 250.000 Kč. Už pro absenci splnění povinnosti věřitele ověřit úvěruschopnost spotřebitele je smlouva o úvěru ze dne [datum] absolutně neplatná. Za převod předmětných nemovitostí smlouvou ze dne [datum] nebyla nikdy zaplacena kupní cena, neboť nemohla být platně uzavřena smlouva o započtení údajného dluhu z neplatné smlouvy o úvěru na kupní cenu nemovitostí. Navíc, cena nemovitostí neodpovídala ani zdaleka jejich hodnotě 1.650.000 Kč zjištěné společností [právnická osoba] na objednávku zprostředkovatele úvěru, [právnická osoba] s.r.o., tedy ceně jistě nikoli nadhodnocené. Z uvedených důvodů [právnická osoba] [právnická osoba] vlastnictví předmětných nemovitostí nenabyla a byla si toho zjevně vědoma, když pohledávku ze smlouvy o úvěru přihlásila [datum] do insolvenčního řízení.

7. Následně mělo dojít smlouvou kupní z [datum] k prodeji nemovitostí žalovanému za cenu 750.000 Kč. Žalovaný je podle výpisu z obchodního rejstříku podnikatelem s předmětem činnosti mimo jiné také„ pronájem nemovitostí a bytů“ ([anonymizována dvě slova] and [právnická osoba], [IČO]), pohybuje se jako podnikatel ve světě realit a muselo mu být na první pohled zřejmé, že cena neodpovídá skutečné hodnotě převáděných nemovitostí. [příjmení], že nemovitosti jsou zatíženy nájemním právem je nevýznamná, nejedná se o právní zatížení relevantní ve směru snížení kupní ceny nemovitostí. Sám žalovaný nakonec tvrdil, že nájemní smlouva nebyla žalobcem podepsána, a že tedy nemovitosti užívá bez právního důvodu. Ve vztahu k tvrzené dobré víře žalovaného ve vlastnictví prodávajícího v tomto případě nepostačuje odkaz na zápis v katastru nemovitostí. Zde soud odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 10. 2018, č. j. [číslo jednací], ve kterém se uvádí, že nabytí vlastnického práva od nevlastníka na základě dobré víry nabyvatele v zápis v katastru nemovitostí může dojít jen v mimořádných situacích, v nichž dobrověrný nabyvatel nemohl ani při vynaložení veškerého úsilí, které po něm lze požadovat, seznat, že stav zapsaný v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti. Posouzení dobré víry musí být přísné a panují-li o ní důvodné pochybnosti, nelze výjimku z nemožnosti nabýt vlastnické právo od nevlastníka aplikovat. Jak už bylo řečeno, žalovaný kupoval nemovitosti za podezřele nízkou cenu, svoji dobrou víru ve vlastnictví prodávajícího odůvodnil pouze důvěrou v zápis ve veřejném rejstříku. Přitom je sám podnikatelem v oblasti realit a už z tohoto důvodu lze po něm spravedlivě požadovat vyšší míru obezřetnosti při ověření vlastnictví prodávajícího. Pokud by si vyžádal nabývací titul, odhad ceny nemovitostí, při vědomí toho, co je předmětem činnosti [anonymizována dvě slova] [právnická osoba], nemohl nabýt oprávněnou důvěru v poctivé vlastnictví této společnosti. [příjmení] množství nemovitostí, které [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] vlastní, což je možné zjistit z veřejného rejstříku, ve vztahu k předmětu její činnosti, provázanost právnických osob – věřitele, zprostředkovatele úvěru, odhadců ceny nemovitosti, ať osobami, či stejným místem svého sídla, jak vyplývá z výpisů z obchodního rejstříku, už pouze dokresluje postupy (zřejmě obdobné jako v tomto případě) těchto osob při získávání nemovitého majetku.

8. Závěrem lze konstatovat, že [právnická osoba] [právnická osoba] nenabyla platně vlastnické právo k předmětným nemovitostem. Žalovaný toto vlastnictví nemohl od nevlastníka platně nabýt, když nebyly zjištěny mimořádné okolnosti svědčící o oprávněnosti dobré víry žalovaného ve vlastnictví prodávajícího. Žalobce je tak výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí, jak je určeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

9. Podle § 142 odst. 1 o. s. ř. je žalovaný povinen nahradit žalobci náklady řízení. Odměna advokáta z tarifní hodnoty 1.650.000 Kč (cena nemovitostí zjištěná společností [právnická osoba]) činí podle § 8 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb. za jeden úkon právní pomoci 14.900 Kč. Počet úkonů 7 (převzetí a příprava věci, sepis žaloby, předžalobní výzva, písemná podání k věci ze dne [datum], [datum], účast na jednání dne [datum] a [datum]), 7 x 14.900 Kč = 104.300 Kč. Režijní paušál podle § 13 odst. 1, 4 citované vyhlášky 7 x 300 Kč = 2.100 Kč. Cestovné k jednání dne [datum] dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. ve znění vyhlášky č. 375/2021 Sb. ve výši 709,28 Kč ([obec] – [obec] a zpět = 119 km, kombinovaná spotřeba 5,7 l [číslo] km, cena motorové nafty 27,20 Kč, amortizace 4,40 Kč/km), cestovné k jednání dne [datum] dle vyhlášky č. 511/2021 Sb. ve znění vyhlášky č. 116/2022 Sb. ve výši 880,24 Kč ([obec] – [obec] a zpět = 119 km, kombinovaná spotřeba 5,7 l [číslo] km, cena motorové nafty 27,20 Kč, amortizace 4,70 Kč/km), ztráta času podle § 14 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb. za 8 půlhodin po 100 Kč, tj. 800 Kč. Daň z přidané hodnoty 21 % z částky 16.480,24 Kč (počítaná za úkony učiněné od doby, kdy se zástupce žalobce stal jejím plátcem, tj. po [datum]) činí 3.460,85 Kč. K nákladům patří dále uhrazený soudní poplatek 5.000 Kč Celkem je žalovaný povinen zaplatit žalobci 117.250,37 Kč k rukám jeho zástupce v třídenní zákonné lhůtě (§ 149 odst. 1, § 160 odst. 1 o. s. ř.).