14 C 156/2022

Plný text

Okresní soud Brno-venkov rozhodl soudcem Mgr. Břetislavem Cvanem v právní věci žalobce: Jméno žalobce , narozený dne Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované Anonymizováno : IČO žalované sídlem Palackého náměstí 6/13, 664 91 Ivančice zastoupená advokátem Anonymizováno sídlem Anonymizováno o zaplacení 930 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku ve výši 930 000 Kč s ročním zákonným úrokem z prodlení z částky 930 000 Kč od 13.09.2022 do zaplacení ve výši 15 %, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náklady řízení ve výši 184 050 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce.

1. Žalobou ze dne 6. 10. 2022 se žalobce domáhá po žalované společnosti zaplacení částky 930 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 930 000 Kč od 13. 9. 2022 do zaplacení ve výši 15 %. Žalobu odůvodnil tím, že uzavřel s žalovanou dne 24. 3. 2022 smlouvu o rezervaci nemovité věci, a to bytu „D“ – zapsaného do katastru nemovitostí jako bytová jednotka číslo , Anonymizováno, /4 (dále jen jednotka), vymezená v pozemku parcela č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba, budova č. p. , Anonymizováno, , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , ve vlastnictví žalované. Předmětem rezervační smlouvy byl mimo jiné závazek žalobce složit žalované do pěti dnů ode dne jejího podpisu rezervační poplatek ve výši 930 000 Kč. Tento závazek žalobce splnil dne 27. 3. 2022. Závazkem žalované naproti tomu bylo do 30. 6. 2022 provést rekonstrukci budovy, rozdělení na jednotky a kolaudaci jednotky a po dobu platnosti rezervační smlouvy nenabízet jednotku třetím osobám. Účastníci se dále zavázali uzavřít spolu smlouvu o smlouvě budoucí kupní na předmětnou jednotku ( dále i jako SOSBK).

2. Mezi účastníky však následně vznikl spor o to, zda součástí SOSBK bude též ujednání o úschově kupní ceny a jaká bude splatnost kupní ceny. Byť rezervační smlouva v článku II odst. 1, odrážka 2 a 3 s úschovou kupní ceny výslovně počítá a také hovoří o tom, že kupní cena může být financována prostřednictvím bankovního úvěru, který je úschovou pravidelně doprovázen, odmítl žalovaný dále jednat o SOSBK, ve které by bylo ujednání o úschově kupní ceny obsaženo. Žalovaná rovněž trvala na splatnosti druhé a třetí části kupní ceny do sedmi dnů ode dne podpisu SOSBK, potažmo kupní smlouvy. V rezervační smlouvě však byla sjednána splatnost jiná. S těmito podmínkami, které byly rozdílné od ujednání ve smlouvě o rezervaci nemovité věci, žalobce nesouhlasil a snažil se s žalovanou v této věci dále jednat. Ve dnech 9. 6. až 13. 6. 2022 žalovaná urgovala podpis SOSBK, přičemž žalobce upozorňoval na to, že návrh neodpovídá rezervační smlouvě a že věc potřebuje prodiskutovat se svým právníkem. Poté přípisem ze dne 10. 6. 2022 žalovaná odstoupila od rezervační smlouvy a jako důvod uvedla, že nedošlo k uzavření SOSBK z důvodu na straně žalobce ve lhůtě sjednané v odst. 6 čl. 1 rezervační smlouvy. Toto odstoupení však žalobce považuje za neplatné, neboť žalovaná v návrhu SOSBK nedodržela některé podmínky ujednané ve smlouvě o rezervaci nemovité věci. Žalovaná na nesouhlas žalobce s odstoupením od smlouvy reagovala dopisem ze dne 1. 7. 2022 a uvedla, že od rezervační smlouvy odstoupila podle § 2002 občanského zákoníku. Připustila však i nadále ochotu prodat žalobci jednotku za dohodnutých podmínek a jednat o smlouvě. Po vzájemné korespondenci však žalovaná přestala s žalobcem komunikovat. Proto dne 12. 8. 2022 zaslal žalobce žalované odstoupení od rezervační smlouvy, a to s odkazem na porušení smluvních povinností ve smyslu ustanovení § 2002 občanského zákoníku. Žalovaná především nedodržela podmínky uvedené v návrhu SOSBK, které by odpovídaly ujednání v rezervační smlouvě. Dále nedodržela termín pro provedení rekonstrukce a kolaudace jednotky dle čl. 1 odst. 2 rezervační smlouvy, to je do 30. 6. 2022. Nedodržela termín zápisu jednotky do katastru nemovitostí dle článku I odst. 8 rezervační smlouvy, to je do 31. 5. 2022 V rámci odstoupení vyzval žalobce žalovanou, aby mu vrátila rezervační zálohu ve výši 930 000 Kč, avšak toto žalovaná odmítla.

3. Žalovaná uvedla, že s žalobou nesouhlasí, neboť žalobce jednal v rozporu s podmínkami rezervační smlouvy a uzavření smlouvy o smlouvě budoucí podmiňoval sjednáním advokátní úschovy, která však byla pouze jednou z možností a byla podmíněna dohodou všech tří stran, tedy prodávajícího, kupujícího a advokáta. Když bylo zřejmé, že žalobce smlouvu o smlouvě budoucí neuzavře, odstoupila žalovaná platně od rezervační smlouvy. Proto uplatňuje smluvní pokutu ve výši 930 000 Kč v souladu s rezervační smlouvou, neboť žalobce odmítl smlouvu o smlouvě budoucí kupní uzavřít.

4. Ze smlouvy o rezervaci nemovité věci soud zjistil a má za prokázané, že žalobce uzavřel s žalovanou smlouvu o rezervaci nemovité věci, a to bytu „D“ zapsaného do katastru nemovitostí jako bytová jednotka číslo , Anonymizováno, /4 vymezená v pozemku parc. číslo st. 408, jehož součástí je stavba, budova č. p. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, . Předmětná bytová jednotka byla ve vlastnictví žalované, jak bylo zjištěno z výpisu z LV číslo , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, . Předmětem rezervační smlouvy byl závazek žalobce složit žalované do pěti dnů ode dne jejího podpisu rezervační poplatek ve výši 930 000 Kč (článek I odstavec 5). Z potvrzení o platbě bylo zjištěno a mezi účastníky je nesporné, že tuto částku zaslal žalobce na účet žalované 27. 3. 2022. Závazkem žalované v rezervační smlouvě naproti tomu bylo do 30. 6. 2022 provést rekonstrukci budovy, rozdělení na jednotky a kolaudaci jednotky (článek I odstavec 2) a po dobu platnosti rezervační smlouvy nenabízet jednotku třetím osobám (článek I odst. 5). V článku I odst. 6 se účastníci zavázali do 60 dnů po zápisu jednotky do katastru nemovitostí spolu uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Kupní cena byla dohodnuta v částce 4 650 000 Kč a dle článku II odst. 1 smlouvy byla druhá splátka ve výši 1 860 000 Kč splatná do 60 dnů ode dne uzavření smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví jednotky a třetí splátka rovněž ve výši 1 860 000 Kč byla splatná do 30 dnů ode dne vydání kolaudačního rozhodnutí. Druhá a třetí splátka kupní ceny měla být dle rezervační smlouvy zaplacena buď na účet prodávajícího (žalované) číslo , č. účtu, , VS , var. symbol, vedený u ČSOB, a. s., popřípadě na účet advokátní úschovy uvedený ve svěřenecké smlouvě, bude-li taková smlouva v mezidobí mezi prodávajícím, zájemcem a příslušným advokátem sjednána.

5. Z emailové zprávy ze dne 18. 5. 2022 vyplývá, že tohoto dne žalovaná zaslala žalobci návrh SOSBK bez ujednání o úschově se splatností druhé části kupní ceny 7 dnů ode dne podpisu SOSBK a 7 dnů ode dne podpisu kupní smlouvy (třetí část kupní ceny). Žalobce ve své reakci ze dne 27. 5. 2022 vznesl některé připomínky a námitky, mimo jiné ponechat platební podmínky dle rezervační smlouvy.

6. V návrhu smlouvy o smlouvě budoucí kupní sepsané žalovanou je v článku V uvedena splatnost kupní ceny, a to tak, že druhá část kupní ceny ve výši ve výši 2 325 000 Kč bude kupujícím (žalobcem) uhrazena bankovním převodem nejpozději do 7 dnů od podpisu této smlouvy a třetí část kupní ceny ve výši 930 000 Kč bude uhrazena bankovním převodem nejpozději do 7 dnů od podpisu kupní smlouvy a čtvrtá část kupní ceny ve výši 465 000 Kč bude uhrazena do 30 dnů, kdy v souladu s právní úpravou vznikne právo předmětnou jednotku užívat (zejména udělením kolaudačního souhlasu). Tento návrh SOSBK žalobce připomínkoval a uvedl, že splatnost kupní ceny navrhuje ponechat, jak bylo ujednáno v rezervační smlouvě s tím, že platby budou provedeny do advokátní úschovy. Z advokátní úschovy budou peníze uvolněny prodávajícímu po provedení vkladu vlastnického práva k jednotce.

7. V emailu ze dne 9. června 2022 , jméno FO, , který jednal v této věci za žalovanou, informoval žalobce, že očekává od žalobce finální rozhodnutí ohledně uzavření SOSBK. O jasné stanovisko žalobce požádal do zítřejšího dne. Emailem ze dne 10. 6. 2022 sdělil žalobce panu , jméno FO, , že bohužel je jeho právník zaneprázdněný a nebyl prostor toto řešit. Domluvili se, že vše proberou v pondělí a žalobce vše neprodleně sdělí žalované. V reakci na tento e mail , jméno FO, dne 10. června 2022 vyzval žalobce, aby SOSBK byla v pondělí buď podepsána nebo ukončena rezervační smlouva. Sdělil žalobci, že už déle čekat nebude s tím, že žalobce celou věc zbytečně protahuje. Pokud žalobce v pondělí ráno nezašle jednoznačné stanovisko, tak rezervační smlouvu vypoví. Poté emailem ze dne 13. 6. 2022 sdělil žalobce panu , jméno FO, , že o byt má stále zájem, ale trvá na podmínkách, že veškeré platby budou zajištěny úschovou nebo zástavou. Dále poukázal na to, že nebyl dodržen sjednaný termín realizace 30.

6. V opačném případě požadoval žalobce okamžité vrácení rezervační zálohy.

8. Žalovaná přípisem ze dne 10.06.2022 od rezervační smlouvy odstoupila, což odůvodnila tím, že žalobce odmítl uzavřít smlouvu o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví tak, jak vyplývá z emailové komunikace. Žalovaná poukázala na to, že možnost sjednání advokátní úschovy je sice možná varianta, ale nikoli právo žalobce, neboť nebyla uzavřena svěřenecká smlouva. Odstoupení od rezervační smlouvy podepsal , jméno FO, na základě plné moci od žalované. Shora uvedené odstoupení od rezervační smlouvy žalobce rozporoval, a to dopisem ze dne 22. 6. 2022 – Vyjádření k odstoupení od rezervační smlouvy ze dne 22. 6. 2022, ve kterém žalobce namítl neplatnost odstoupení s tím, že nebyly splněny dohodnuté podmínky rezervační smlouvy a ani neuplynula lhůta 60 dnů, ve které mají smluvní strany povinnost smlouvu o smlouvě budoucí uzavřít. Jednou z podstatných náležitostí, která nebyla dodržena, jsou podmínky placení kupní ceny a lhůta k dokončení rekonstrukce bytů. Žalobce rovněž vytkl žalované, že nabízí protiprávně předmět rezervace k prodeji třetím osobám za výrazně navýšenou kupní cenu, což zjevně odporuje dobrým mravům.

9. Z dopisu ze dne 1. 7. 2022 zaslaného zástupcem žalované vyplývá, že žalovaná od rezervační smlouvy odstoupila podle § 2 002 občanského zákoníku, avšak připustila i nadále ochotu prodat žalobci jednotku za dohodnutých podmínek a jednat o smlouvě. V tomto dopise je opětovně uvedeno, že požadavek advokátní úschovy není oprávněný, neboť v mezidobí žádná smlouva o advokátní úschově či obdobná smlouva upravující notářskou úschovu uzavřena nebyla. Pokud dal žalobce najevo, že za jiných podmínek než jím prezentovaných, smlouvu o smlouvě budoucí o převodu vlastnictví jednotky neuzavře, dává tím zřetelně najevo, že své smluvní povinnosti vyplývající z uzavřené rezervační smlouvy hodlá porušit podstatným způsobem.

10. Žalobce se proto obrátil na žalovanou s navrhovanými parametry kupní smlouvy tak, jak vyplývá z emailové komunikace ze 7. července až 8. srpna 2022 a z SMS komunikace ze dne 8. až 12. srpna 2022. Vzhledem k tomu, že dle tvrzení žalobce přestala s ním žalovaná komunikovat, zaslal žalobce žalované dne 12. 8. 2022 odstoupení od rezervační smlouvy, a to s odkazem na porušení uvedených smluvních povinností dle ustanovení § 2 002 občanského zákoníku. Žalobce především vytýká žalované, že nedodržela termín pro provedení rekonstrukce a kolaudace jednotky dle článku I odst. 2 rezervační smlouvy, to je do 30. 6. 2022, neboť jednotka není až do dnešního dne zkolaudována a dokonce o její kolaudaci nebylo požádáno. Dále žalovaná nedodržela termín zápisu jednotky do katastru nemovitostí dle článku I odst. 8 rezervační smlouvy, to je do 31. 5. 2022, neboť jednotka byla zapsána do katastru nemovitostí až dne 17. 6. 2022. Dále žalovaná porušila hlavní smysl a účel rezervační smlouvy uvedený v článku I odst. 5 smlouvy, to je nabízela jednotku, která byla předmětem rezervace prostřednictvím internetu třetím osobám a nepředložila návrh smlouvy o smlouvě budoucí kupní, který by odpovídal ujednání dle článku I odst. 6 rezervační smlouvy. V rámci odstoupení vyzval žalobce žalovanou, aby mu vrátila na bankovní účet rezervační zálohu ve výši 930 000 Kč.

11. Žalobce ve své účastnické výpovědi uvedl, že po uzavření rezervační smlouvy jednali o smlouvě budoucí kupní, avšak jednání neodpovídala podmínkám uvedených v rezervační smlouvě. Jednalo se především o platební podmínky. Dne 9. 6. 2022 začala žalovaná na něj tlačit s tím, že by měl budoucí smlouvu uzavřít co nejrychleji, a to i když neodpovídala podmínkám rezervační smlouvy. Žalobce chtěl toto nejdříve projednat se svým právníkem, nicméně další den obdržel opět email v nátlakovém tónu, a to, aby smlouvu o smlouvě budoucí kupní uzavřel už v pondělí, v opačném případě by byla rezervační smlouva zrušena. V této době však nebyly ještě splněny podmínky pro uzavření SOSBK, neboť toto uzavření bylo vázáno na vklad do katastru plus 60 dnů. Nicméně vzhledem k tomu, že měl o předmětný byt stále velký zájem, chtěl to dotáhnout do konce s tím, že smlouva o smlouvě budoucí kupní bude transparentní a že koupě proběhne pomocí advokátní úschovy, kterýžto způsob je zcela běžný, transparentní a bezpečný. Proto reagoval tak, že má o byt stále zájem a požadoval zajištění platby úschovou. V této době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí neodmítl, opakovaně deklaroval svůj zájem o koupi a email ze dne 13. 6. 2022 nelze považovat za odmítnutí uzavření smlouvy. Poukázal pouze na to, že se obává, že pokud rezervační smlouva nebude dodržena, tak v tomto případě by od ní odstoupil. Proto odstoupení od smlouvy ze strany žalované ze dne 10. 6. 2022 nebylo reakcí na jeho email z 13. 6. 2022. Poté v červenci ještě trval na dodržení rezervační smlouvy a účastníci dále jednali. Poslal návrh smlouvy o úschově, kterou prodávající připomínkoval. Dne 27. 7. se sešli a nad připomínkami diskutovali. Dne 2. 8. reagoval žalobce na posunutí termínu dokončení bytu a požadoval slevu 20 000 Kč. Termín dokončení byl prodávajícím průběžně posouván. Nejdříve to mělo být 30. 6., poté do konce srpna, nakonec se to mělo posunout o dalších 14 dnů až měsíc. Prodávající nejdříve slevu odmítl, avšak poté po telefonu ji odsouhlasil. Na 10. 8. měli sjednánu prohlídku a 11. 8. chtěl žalobce podepsat kupní smlouvu. Tuto prohlídku však prodávající zrušil a k podpisu smlouvy nedošlo. Vnímal to tak, že k dalšímu posunu nedojde a od rezervační smlouvy dne 12. 8. 2022 odstoupil. Rezervační smlouvu sepsala žalovaná, bylo to ve spěchu a v tlaku na něj, aby ji podepsal. Bylo to nějak v tom duchu, že buď berte nebo k obchodu nedojde. Ustanovení o úschově v rezervační smlouvě chápal tak, že obě možnosti platby jsou stejně přístupné. Tvrdil, že s jednatelem žalované panem , jméno FO, nikdy nejednal, vždy jednal s panem , jméno FO, . Ustanovení o úschově v rezervační smlouvě bral jako rovnocenné přímé platbě na účet.

12. Jednatel žalované , tituly před jménem, , jméno FO, ve své účastnické výpovědi uvedl, že o tento developerský projekt se staral především pan , jméno FO, , který měl s firmou uzavřenou dohodu o obchodní činnosti. Měl oprávnění uzavírat s klienty smlouvy. Rezervační smlouvu vyhotovil jejich právník. Tvrdil, že v případě žalobce smluvní jednání vázla, neboť požadoval především advokátní úschovu. Když jej pan , jméno FO, vyzval, aby v termínu smlouvu o smlouvě budoucí podepsal, reagoval tak, že ji podepíše pouze v případě, když bude sjednána advokátní úschova. Firma však stavěla ze svých peněz bez banky, a proto potřebovali včas peníze klientů. Ostatní klienti advokátní úschovu nechtěli. Nicméně poté asi za dva měsíce, když už byl projekt profinancován, s advokátní úschovou souhlasili. Žalobce chtěl úschovu u svého advokáta a dále vznesl požadavek, že úschovu má hradit žalovaná. Neví nic o tom, že by ve smlouvě o smlouvě budoucí měly být jiné platební podmínky než v rezervační smlouvě. Připustil, že jediným důvodem, proč nakonec smlouva s žalobcem uzavřena nebyla, byl jeho požadavek, že advokátní úschova bude hrazena oběma účastníky. Žalovaná nepočítala s tím, že žalobce bude chtít zaplatit ještě advokátní úschovu. Od rezervační smlouvy odstoupili proto, neboť žalobce odmítl podepsat smlouvu o smlouvě budoucí. Předmětnou jednotku nabízeli za vyšší částku jinému zájemci až po odstoupení od smlouvy.

13. Svědkyně , jméno FO, uvedla, že pro žalovanou společnost pracovala jeden rok. Jednalo se o přelom roku 2021 a 2022. Ve firmě měla na starosti německy mluvící klientelu, pracovala tam však pouze jeden rok, neboť měla překážky v práci. Tvrdila, že žalovaná měla špatnou platební morálku a dodavatelé kvůli opožděným platbám nechtěli dodávat materiál, čímž byly ohroženy dodací lhůty. Uvedla, že v roce 2022, v druhé polovině května, se bavila s žalobcem, který jí tvrdil, že v souvislosti s koupí bytu chce poskytnout žalované nějaké zálohy. Ona mu poradila, ať to raději nedělá, protože firma nemá dobrou platební morálku. Situace se výrazně zhoršila od ledna 2022, v této době se platily pouze ty faktury, které nejvíce hořely. V podstatě všichni zákazníci k nim měli nedůvěru, přičemž dříve to bylo jinak. Z tohoto zaměstnání neodešla proto, že by jí bylo něco vytýkáno, ale sama se tak rozhodla. U žalované společnosti jí nejvíce vadila špatná platební morálka.

14. Podle § 2079 odst. 1 občanského zákoníku kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

15. Podle § 2001 občanského zákoníku, od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany nebo stanoví-li tak zákon.

16. Podle § 2002 občanského zákoníku, poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala, v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.

17. Po provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. Případné vrácení či ponechání si rezervační zálohy ve výši 930 000 Kč je upraveno v článku I odst 7 a 8 rezervační smlouvy. Je zde uvedeno, že v případě, že nedojde k uzavření smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví jednotky ve lhůtě sjednané v odstavci I.6 (tedy do 60 dnů od zapsání jednotky do katastru nemovitostí) z důvodu na straně zájemce (žalobce) je prodávající (žalovaná) oprávněna bez jakékoliv další výzvy či poskytnutí dodatečné lhůty od rezervační smlouvy odstoupit. V takovém případě je prodávající oprávněn požadovat po zájemci smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku a může pohledávku na uhrazení této smlouvy pokuty započíst na pohledávku zájemce na navrácení rezervačního poplatku. Naproti tomu, nebudou-li podmínky nezbytné pro uzavření smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví definované v odst. 1.6 pod písm. a) splněny ve lhůtě do 31. 5. 2022, je zájemce oprávněn po marném uplynutí této lhůty od smlouvy odstoupit. V takovém případě jsou strany povinny vrátit si vše, co si navzájem plnily ve lhůtě 30 dnů od doručení odstoupení od smlouvy.

18. V daném případě došlo k tomu, že existuje dvojí odstoupení od rezervační smlouvy, která si navzájem konkurují. Nejdříve odstoupila žalovaná dopisem ze dne 10. 6. 2022 a poté dne 12. 8. 2022 odstoupil od rezervační smlouvy žalobce. Každá smlouva upravená v občanském zákoníku má své podstatné a nepodstatné náležitosti. K podstatným náležitostem kupní smlouvy patří předmět koupě, kupní cena a způsob úhrady této kupní ceny. Případná ostatní ujednání se považují za nepodstatná a smlouva je uzavřena i v případě, že se o nich vůbec ve smlouvě nehovoří. Aby mohla být jakákoliv smlouva porušena podstatným způsobem ve smyslu § 2002 občanského zákoníku, je zcela logické, že se toto porušení musí týkat podstatných náležitostí smlouvy. V případě kupní smlouvy je to tedy předmět koupě, cena a způsob jejího placení. Pokud žalovaná ústy svého jednatele uvedla, že nakonec jediným důvodem pro odstoupení žalované byla skutečnost, že žalobce požadoval uhradit advokátní úschovu společně s žalovanou, nemůže být takovéto odstoupení důvodné, neboť se týká zcela bagatelní věci (v porovnání s kupní cenou) a dle názoru soudu se jednalo o důvod účelově vytvořený, neboť žalovaná nakonec s advokátní úschovou souhlasila (výpověď jednatele žalované), způsob platby této úschovy by byl už pouze předmětem dohody.

19. Naproti tomu žalobce po uzavření rezervační smlouvy, kdy měl o předmětnou jednotku velký zájem (s ohledem na výši rezervační zálohy), měl legitimní očekávání, že splatnost kupní ceny bude mít ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní stejné podmínky jako ve smlouvě rezervační. Tuto dohodu uvedenou v rezervační smlouvě však žalovaná nedodržela, když v návrhu SOSBK byly uvedeny platební podmínky zcela jiné, pro žalobce výrazně horší. Žalobce, kterému byla žalovanou předložena rezervační smlouva, rovněž spoléhal na to, že prodávající dodrží ujednání v článku II o způsobu platby, a že pokud o to žalobce požádá, bude platba kupní ceny provedena přes advokátní úschovu. Dle gramatického i logického výkladu tohoto článku rezervační smlouvy vyplývá, že advokátní úschova je jednou z možností platby kupní ceny. Žalobce v tomto smluvním vztahu vystupoval jako výrazně slabší strana (spotřebitel) a důvodně očekával, že pokud požádá o advokátní úschovu, že mu ze strany žalované bude poskytnuta součinnost a dojde k uzavření svěřenecké smlouvy bez dalšího. Naproti tomu žalovaná na tento požadavek žalobce nereflektovala a do poslední chvíle trvala na přímé platbě na svůj účet. Pokud by snad žalovaná význam tohoto ujednání chtěla vykládat ve svůj prospěch, je zde ustanovení § 557 občanského zákoníku, které uvádí, že připouští-li použitý výraz různý výklad, vyloží se v pochybnostech k tíži toho, kdo výrazu použil jako první. Vzhledem k tomu, že rezervační smlouvu sepsala žalovaná, jdou veškerá nejasná ujednání k její tíži, tedy ve prospěch žalobce. Požadavek žalobce na platbu přes advokátní úschovu byl odůvodněn i skutečností, že se od bývalé zaměstnankyně žalované (svědkyně , jméno FO, ) dozvěděl o špatné platební morálce žalované. Soud je toho názoru, že žalobce by rezervační smlouvu vůbec neuzavřel, pokud by platební podmínky (výše a splatnost jednotlivých plateb) byla jiná (jako v návrhu SOSBK) a nebyla by v ní uvedena možnost advokátní úschovy.

20. Žalobce dále v odstoupení od smlouvy ze dne 12. 8. 2022 vytýkal žalované nedodržení termínu pro provedení rekonstrukce a nedodržení termínu zápisu jednotky v katastru nemovitostí. V odstoupení dále uvedl, že dosud nebyl předložen návrh smlouvy o budoucí kupní smlouvě, která by odpovídala ujednáním v rezervační smlouvě.

21. Dle rezervační smlouvy článek I.6 se prodávající a zájemce zavázali nejpozději do 60 dnů po zapsání jednotky v katastru nemovitostí spolu uzavřít smlouvu o budoucí smlouvě kupní. V daném případě byl návrh na vklad podán dne 18. 5. 2022 a byl povolen ke dni 17. 6. 2022, avšak se zpětnými účinky ke dni 18. 5. 2022. Pokud měla být smlouva o smlouvě budoucí kupní uzavřena do 60 dnů po tomto vkladu do katastru nemovitostí, termín k uzavření SOSBK byl až dne 16. 7. 2022. Do této doby mohli tedy účastníci o této smlouvě stále jednat, přičemž žalovaná neměla právo před skončením tohoto termínu od rezervační smlouvy odstoupit. Nicméně žalovaná od rezervační smlouvy odstoupila již dne 10. 6. 2022 (tedy více než měsíc před skončením dohodnutého termínu) s odůvodněním, že stejně věděla, že žalobce smlouvu o smlouvě budoucí kupní neuzavře, neboť trvá na advokátní úschově. Řečeno jinými slovy, žalovaná od rezervační smlouvy odstoupila předčasně, a to jen proto, že žalobce se zcela legitimně domáhal dodržení rezervační smlouvy, a to především způsobu platby a možnosti požadovat advokátní úschovu. Toto odstoupení proto nemůže být platné.

22. Naproti tomu žalobce od rezervační smlouvy odstoupil z toho důvodu, že žalovaná nereflektovala na jeho požadavky, aby smlouva o smlouvě budoucí kupní byla shodná s rezervační smlouvou. Odstoupení žalobce od této smlouvy je tedy platné., nebotˇ bylo odůvodněno tím, že žalovaná podstatným způsobem porušila podmínky dohodnuté v rezervační smlouvě. V případě odstoupení od smlouvy jsou strany povinny vrátit si vše, co si navzájem plnily. Vzhledem k tomu, že žalovaná obdržela od žalobce rezervační zálohu ve výši 930 000 Kč, je povinna tuto zálohu žalobci vrátit. Soud proto žalobě v plném rozsahu vyhověl. Požadovaný zákonný úrok z prodlení je v souladu s nařízením vlády číslo 351/2013 Sb., přičemž za první den prodlení je nutno považovat 13. 9. 2022. Odstoupení od smlouvy bylo žalované doručeno dne 12. 8. 2022, poslední den lhůty k vrácení rezervační zálohy v souladu s čl. I odst. 8 rezervační smlouvy uplynul dne 12. 9. 2022. Od 13. 9. 2022 je tak žalovaná v prodlení s vrácením částky 930 000 Kč, čímž ve smyslu § 2991 odst. 2 občanského zákoníku zadržuje majetkový prospěch získaný plněním z právního důvodu, který odpadl. Dlužnou částku neuhradila žalovaná ani po zaslání předžalobní výzvy ze dne 24. 8. 2022.

23. Ohledně náhrady nákladů řízení rozhodl soud podle. § 142 odst. 1 o. s. ř. a přiznal úspěšnému žalobci náklady řízení v celkové výši 184 050 Kč. Tato částka představuje zaplacený soudní poplatek ve výši 37 200 Kč, dále odměnu advokáta za 9 úkonů právní služby (1 úkon za 12 020 Kč) podle § 7 bod 6 vyhl.č. 177/96 Sb. – převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, 3 porady s klientem přesahující 1 hod., podání žaloby, účast u jednání dne 5.3.2026 a účast u jednání dne 14.5.2026 (2 úkony), 4 paušály po 300 Kč a 5 paušálů po 400 Kč podle § 13 odst.4 vyhl.č. 177/96 Sb.a DPH 21 %. Zástupce žalobce dále účtoval cestovné za 2 cesty z , adresa, a zpět – 1 cesta 420 km ( dvakrát 3 667 Kč ) a náhradu za ztrátu času ( dvakrát 1200 Kč ) os. vozidlem tov. zn. Ford Galaxy, RZ , SPZ, průměrnou spotřebou 5,5l nafty/100 km. Cena 1l nafty 34,10 Kč a paušální náhrada 5,90 Kč/1km (dle vyhlášky).