14 C 79/2025

Plný text

Okresní soud Brno-venkov rozhodl soudcem Mgr. Břetislavem Cvanem v právní věci žalobců:a) Jméno žalobce A , narozená dne Datum narození žalobce A b) Jméno žalobce B , narozený dne Datum narození žalobce B oba bytem Adresa žalobce B oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený dne Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupen advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o převod pozemku či eventuální uplatnění slevy z kupní ceny

I. Zamítá se žaloba, kterou se žalobci domáhají po žalovaném, aby jim převedl do společného jmění manželů vlastnické právo k části pozemku p. č. , hodnota, ležícího v k. ú. , adresa, vyznačeného v příloze č. , hodnota, kupní smlouvy uzavřené mezi žalobci a žalovaným dne 31.01.2019,alternativně:- určení, že část pozemku p. č. , hodnota, ležícího v k. ú. , adresa, náleží do společného jmění manželů žalobců,eventuálně:- slevy z kupní ceny ve výši 307 086,61 Kčpřípadně povinnosti převést vlastnické právo k části pozemku p. č. , hodnota, ležícího v k. ú. , adresa, do společného jmění manželů žalobců za cenu obvyklou v místě a čase, kterou stanoví soudní znalec.

II. Žalobci jsou povinni zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku ve výši 60 440 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného.

1. Žalobou ze dne 17. 3. 2025 se žalobci domáhají po žalovaném povinnosti převést do společného jmění manželů (žalobců) vlastnické právo k části pozemku p. č. , hodnota, ležícího v katastrálním území , adresa, vyznačené v příloze číslo , hodnota, kupní smlouvy uzavřené mezi žalobci a žalovaným dne 31. 1. 2019, a to do 30 dnů od právní moci rozsudku. V alternativním petitu se domáhají určení, že předmětný pozemek náleží do společného jmění manželům (žalobců).

2. Pokud by soud shledal, že žalovaný není povinen převést do vlastnictví žalobců spornou část pozemku p. č. , hodnota, , domáhají se eventuálním petitem slevy z kupní ceny, neboť žalovaný žalobcům nepředal a neumožnil nabýt vlastnické právo k celému předmětu koupě v rozsahu, v jakém žalobci v dobré víře očekávali.

3. Žalobci poté v písemném podání ze dne 24. 11. 2025 žalobní petit rozšířili s tím, že by zaplatili za převedení části pozemku p. č. , hodnota, do jejich společného jmění manželů kupní cenu ve výši ceny obvyklé v místě a čase, kterou by stanovil soudní znalec. Soud toto rozšíření žalobního petitu usnesením připustil.

4. Žalobu odůvodnili tím, že jako kupující uzavřeli s žalovaným jako prodávajícím dne 31. 1. 2019 kupní smlouvu na prodej pozemku p. č. , hodnota, o výměře 239 m² v katastrálním území , adresa, . Žalobci následně dle smlouvy řádně zaplatili kupní cenu a žalovaný na ně převedl pozemek p. č. , hodnota, . Žalovaný se však v článku III odst. 9 smlouvy zavázal převést na žalobce kromě pozemku p. č. , hodnota, také část sousedního pozemku p. č. , hodnota, vyznačenou v příloze smlouvy. K převodu mělo dojít „ihned poté, co prodávající obdrží stavební povolení na pozemkové parcele číslo , hodnota, “. Žalovaný žalobcům tvrdil, že se chystá postavit na pozemku p. č. , hodnota, rodinný dům, k jehož stavbě potřebuje, aby předmětná část jeho pozemku dočasně zůstala součástí pozemku p. č. , hodnota, . V době uzavření smlouvy mohl být pozemek p. č. , hodnota, zastavěn rodinným domem, avšak v létě roku 2022 vydala obec , adresa, změnu číslo , hodnota, územního plánu, kterou stanovila minimální rozměr parcely pro stavbu nových rodinných domů na 300 m², na pozemku p. č. , hodnota, o výměře 270 m² tak již není možné povolení ke stavbě rodinného domu získat. Žalovaný do vydání změny územního plánu povolení nezískal. Kvůli nečinnosti žalovaného tedy podmínka převodu části pozemku již nemůže nastat.

5. Žalobci od počátku považovali spornou část pozemku p. č. , hodnota, za součást předmětu koupě, za který řádně zaplatili kupní cenu. Ustanovení článku III odst. 9 smlouvy o odkladu převodu na okamžik vydání stavebního povolení na stavbu rodinného domu žalovaného mělo primárně plnit spíše funkci určení doby převodu části předmětu koupě, než odkládací podmínku. Žalovaný však v rozporu s legitimním očekáváním žalobců zřejmě nebyl v procesu získání stavebního povolení dostatečně aktivní, neboť po více než třech letech následujících po uzavření kupní smlouvy stavební povolení nezískal. Vyčkával tak dlouhou dobu, že v jejím průběhu došlo ke změně územního plánu obce , adresa, , který stanovil minimální rozměr parcely pro stavbu nových rodinných domů na 300 m². Ke znemožnění vydání stavebního povolení tak došlo v přímém důsledku záměrného omisivního jednání žalovaného, kterým žalovaný zmařil možnost splnění odkládací podmínky stanovené kupní smlouvou. Proto je povinností žalovaného převést část pozemku p. č. , hodnota, do společného jmění manželů (žalobců) a pokud by se tak nestalo, mají žalobci právo na přiměřenou slevu z kupní ceny ve smyslu § 2129 odst. 1 občanského zákoníku.

6. U soudního jednání dne 24. 2. 2026 účastníci sdělili, že v současné době jednají (jednali) o tom, že by žalovaný odprodal žalobcům celý pozemek p. č. , hodnota, , avšak zatím se nedohodli na kupní ceně. Cena, kterou požaduje žalovaný, se jeví žalobcům jako nepřiměřená. Toto však není předmětem tohoto řízení.

7. Žalovaný prostřednictvím své zástupkyně uvedl, že s žalobou nesouhlasí. Nelze tvrdit, že by žalovaný záměrně zmařil vydání stavebního povolení. Nebylo možno po něm požadovat, aby podal žádost o vydání stavebního povolení, aniž by měl předtím vyřízené všechny potřebné náležitosti. Navíc v roce 2020–2021 v důsledku Covidu byl problém s vyřizováním na úřadech. Kroky, které žalovaný v tomto smyslu učinil, nebyly neúčelné. V daném případě je třeba především respektovat kupní smlouvu, která jasně definuje předmět převodu a kupní cenu stanovenou právě a jen za tento předmět koupě. Je pravdou, že článek III odst. 9 kupní smlouvy je možno považovat za neurčitý, byl ale sjednána oběma stranami a žádnou variantu nelze preferovat. Toto ustanovení kupní smlouvy účastníci zcela nedomysleli, nicméně z něj v žádném případě nevyplývá, že by část pozemku p. č. , hodnota, byla zahrnuta v kupní ceně, kterou žalobci již uhradili. Pro slevu z kupní ceny není žádný důvod a navrhovaná částka 20 000 Kč za metr čtvereční je v daném místě nepřiměřená. Článek III odst. 9 kupní smlouvy by bylo možno posoudit i jako smlouvu o smlouvě budoucí. Vzhledem k tomu, že není uvedena lhůta k jejímu uzavření, tak jednoroční lhůta pro uplatnění u soudu již uplynula. Podmínka pro převod sporné parcely byla zmařena z objektivních důvodů, nikoliv proto, že by o to žalovaný záměrně usiloval. Žalovaný by byl navíc sám proti sobě, neboť tím, že se předmětný pozemek nestal pozemkem stavebním, tak byl znehodnocen. Podmínku pro převod sporné parcely žalobcům již za současné situace splnit nelze.

8. Z kupní smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti ze dne 31. 1. 2019 soud zjistil, že žalovaný jako prodávající prodal žalobcům jako kupujícím pozemek p. č. , hodnota, o výměře 239 m čtverečních v k. ú. , adresa, za kupní cenu ve výši 5 200 000 Kč. V článku II odst. 1 kupní smlouvy je uvedeno, že předmět koupě tvoří následující nemovitá věc: pozemková parcela číslo , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří o výměře 239 m², jejíž součástí je a na pozemku stojí stavba k bydlení, rodinný dům č. p. 31 na LV číslo , hodnota, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, . V odst. 2 je uvedeno, že nemovitá věc uvedená v článku II odst. 1 této smlouvy tvoří předmět koupě dle této smlouvy. V článku IV odst. 1 se uvádí, že kupní cena za předmět koupě činí 5 200 000 Kč. Dále v článku III odst. 9 této kupní smlouvy se uvádí, že prodávající se zavazuje převést část pozemkové parcely číslo , hodnota, podle přílohy číslo , hodnota, (vyznačeno červeně), a to ihned poté, co obdrží stavební povolení na pozemkové parcele číslo , hodnota, . Prodávající se zavazuje umožnit příležitostně a po dřívějším oznámení kupující strany vstup na parcelu číslo , hodnota, přes parcelu číslo , hodnota, .

9. Ze Změny číslo , hodnota, územního plánu obce , adresa, soud zjistil, že pro nové stavby rodinných domů musí být splněna podmínka minimálně 300 m² stavebního pozemku na každou bytovou jednotku. Tato změna územního plánu nese datum květen 2022.

10. Z informace , právnická osoba, , adresa, – odbor výstavby ze dne 7. 11. 2025 bylo zjištěno, že stavební úřad nalezl ve svých databázích toliko územní souhlas pro vodovodní přípojku, mimo jiné na pozemku parcela číslo , hodnota, , k. ú. , adresa, , vydaný pod č. j. OV-ČJ/19393–19/VAR dne 27. 3. 2019.

11. Naproti tomu žalovaný se snažil prokázat, že v daném období o vydání stavebního povolení skutečně usiloval, a to těmito listinnými důkazy: Územně plánovací informace , právnická osoba, , adresa, ze dne 20. 4. 2020, Závazné stanovisko , právnická osoba, , adresa, ze dne 31. 8. 2020, sdělení , právnická osoba, , adresa, ze dne 17. 9. 2020, email , tituly před jménem, arch , jméno FO, ze dne 22. 9. 2020, sdělení , právnická osoba, , adresa, ze dne 7. 10. 2020, faktura 132021 , tituly před jménem, , jméno FO, vystavená dne 10. 3. 2021 na částku 55 000 Kč včetně potvrzení o úhradě, souhlas obce , adresa, s napojením na vodovodní řad ze dne 13. 3. 2021, souhlasné stanovisko – , právnická osoba, . ze dne 29. 3. 2021, email , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 14. 9. 2021, email žalovaného ze dne 23. 9. 2021 s návrhem dodatku ke kupní smlouvě, emailová komunikace mezi žalovaným a žalobcem z října 2021, obecní vyhláška , právnická osoba, , adresa, vydaná 9. 6. 2022, stanovisko obce , adresa, ke stavebnímu záměru ze dne 29. 3. 2023, závazné stanovisko , právnická osoba, , adresa, ze dne 19. 4. 2023, sdělení , Anonymizováno, ke stížnosti ze dne 18. 4. 2024, odpověď obce , adresa, na žádost o udělení souhlasu ze dne 5. 6. 2024, emailová komunikace ze dne 14. 5. 2025 mezi žalobcem a žalovaným. Všechny tyto listinné důkazy byly čteny u soudního jednání dne 24. 2. 2026.

12. Takto bylo zjištěno, že žalovaný v uvedeném období od uzavření kupní smlouvy v lednu roku 2019 až do vydání Změny číslo , hodnota, územního plánu obce , adresa, v květnu roku 2022 činil úkony, které měly směřovat k žádosti o vydání stavebního povolení na parcele číslo , hodnota, . Žalovaný podal žádost o územně plánovací informaci, na základě níž mu , právnická osoba, , adresa, vydal dne 20. 4. 2010 územně plánovací informaci k pozemku parcela číslo , hodnota, v k. ú. , adresa, , dále na základě podané žádosti získal závazné stanovisko orgánu územního plánování k záměru nazvanému „Novostavba rodinného domu , adresa, na parcele číslo , hodnota, s napojením na inženýrské sítě - kanalizace splašková, dešťová voda, elektro a dopravním napojením na MK“, které bylo vydáno Městským úřadem , adresa, , odborem výstavby dne 31. 8. 2020“. Záměr stavby konkrétního rodinného domu byl jmenovaným úřadem shledán přípustným. Sdělením vydaným Městským úřadem , adresa, , odborem výstavby ze dne 17. 9. 2020 bylo žalovanému k jeho žádosti sděleno, že pozemek není napojen na kapacitně vyhovující veřejně přístupnou pozemní komunikaci. V reakci na to se žalovaný s projektantem domlouval na možnostech řešení, jak vyplývá z emailu , tituly před jménem, , jméno FO, , adresovaný žalovanému 22. 9. 2020, jehož přílohou bylo schéma rozšíření stávající komunikace k rodinnému domu. Dne 23. 3. 2021 žalovaný zaplatil projektantovi , tituly před jménem, , jméno FO, za jeho služby – záloha vyúčtovaná fakturou číslo 13/2021 na částku 55 000 Kč, která byla žalovaným uhrazena, jak vyplývá z potvrzení o provedení transakce ze dne 23. 3. 2021.

13. Dále žalovaný prostřednictvím projektanta požádal obec , adresa, o souhlas s napojením na vodovodní řad, který mu byl udělen souhlasem ze dne 13. 3. 2021. , právnická osoba, . poté vydaly žalovanému souhlasné stanovisko ze dne 29. 3. 2021 nazvané Vodovodní přípojka pro RD , adresa, , k. ú. , adresa, , parcela číslo , hodnota, k územnímu souhlasu, souhlasné stanovisko s podmínkami. Emailem ze dne 14. 9. 2021 informoval , tituly před jménem, , jméno FO, žalovaného o nutnosti zajistit souhlasy sousedů. Emailem ze dne 23. 9. 2021 žalovaný zaslal žalobcům návrh dodatku ke kupní smlouvě, kterým mělo dojít k upřesnění doby, do které bude převod části pozemku p. č. , hodnota, mezi účastníky řízení převeden. Tento dodatek ale nebyl nikdy podepsán.

14. V červnu 2022 pak došlo ke změně územního plánu obce , adresa, , která žalovanému znemožnila stavbu zamýšleného rodinného domu na pozemku p. č. , hodnota, . Navzdory změně územního plánu se s tímto žalovaný nehodlal smířit a vyvíjel další aktivity, a to, že obci , adresa, znovu předložil stavební záměr, na což obdržel stanovisko obce ze dne 29. 3. 2023, nazvané Stanovisko ke stavebnímu záměru „Novostavba RD na pozemku p. č. , hodnota, “. Poté podal žádost o další závazné stanovisko, přičemž , právnická osoba, , adresa, , odbor výstavby, vydal dne 12. 5. 2023 stanovisko, kterým byl uvedený stavební záměr shledán jako nepřípustný. Poté ke stížnosti žalovaného obdržel odpověď z Krajského úřadu Jihomoravského kraje, odbor územního plánování nazvané „Sdělení ke stížnosti na postup odboru výstavby , právnická osoba, , adresa, a obce , adresa, ze dne 18. 4. 2024“, v němž krajský úřad popisuje nemožnost zásahu do územního plánu obce , adresa, . Dopisem obce , adresa, ze dne 5. 6. 2024 nadepsaným jako „Odpověď na žádost o udělení souhlasu - vodovodní přípojka“ odmítla obec udělit souhlas se zřízením další vodovodní přípojky na pozemek p. č. , hodnota, z důvodu již zřízené přípojky (jedna slouží pro potřeby sousedních nemovitých věcí ve vlastnictví žalobců).

15. Podle § 549 odst. 2 občanského zákoníku zmaří-li záměrně, aniž je k tomu oprávněna, splnění podmínky strana, které je nesplnění podmínky na prospěch, považuje se podmínka za splněnou.

16. Podle § 555 občanského zákoníku právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. Má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy.

17. Podle § 556 odst. 1 občanského zákoníku, co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen.

18. Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

19. Podle § 557 občanského zákoníku, připouští-li použitý výraz různý výklad, vyloží se v pochybnostech k tíži toho, kdo výrazu použil jako první.

20. Po provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že žaloba není důvodná. Mezi účastníky je nesporné, že uzavřeli dne 31. 1. 2019 kupní smlouvu na prodej pozemku p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, za kupní cenu ve výši 5 200 000 Kč, kterou žalobci jako kupující řádně uhradili. Spor mezi nimi nastal především v interpretaci článku II odst. 1 kupní smlouvy (předmět koupě) a článku III odst. 9, ve kterém se žalovaný jako prodávající zavázal převést část pozemkové parcely číslo , hodnota, žalobcům, a to ihned poté, co obdrží stavební povolení na pozemkové parcele číslo , hodnota, . Žalobci tvrdí, že v kupní ceně 5 200 000 Kč je zahrnuta i sporná část pozemku parcely číslo , hodnota, , kterou je žalovaný povinen žalobcům převést, přestože nenastala podmínka uvedená v článku III odst. 9 kupní smlouvy, neboť žalovaný svým omisivním jednáním tuto podmínku (vydání stavebního povolení) úmyslně zmařil. Nárok uplatněný v žalobě závisí tedy především na posouzení, zda je žalovaný za podmínek kupní smlouvy povinen převést, ať už úplatně či bezúplatně část pozemkové parcely číslo , hodnota, žalobcům. Vzhledem k tomu, že v důsledku změny územního plánu obce , adresa, je za současné situace vyloučeno, aby žalovaný stavební povolení obdržel, tak žalobci tvrdí ve smyslu § 549 odst. 2 občanského zákoníku, že i za této situace se podmínka pro převod části pozemku p. č. , hodnota, považuje za splněnou, neboť žalovaný záměrně zmařil svým omisivním jednáním její splnění. Nicméně soud je toho názoru, že přestože žalovaný za dobu asi 3,5 roku (leden 2019 až květen 2022) o vydání stavebního povolení výslovně nepožádal, tak činil po celou dobu takové administrativní či jiné úkony, které k žádosti o vydání stavebního povolení přímo směřovaly. Soud nemůže věrohodně posoudit, zda za dané situace byla doba více než tří roků nepřiměřeně dlouhá či nikoli, neboť každé území i stavba mají svá specifika. Žalovaný by jistě svoji snahu o vydání stavebního povolení zdárně završil, nicméně v důsledku změny územního plánu obce , adresa, v létě roku 2022 nebylo získání stavebního povolení již možné, neboť předmětný pozemek parcela číslo , hodnota, nedosahoval požadované výměry 300 m². V daném případě se jedná o objektivní důvody, které nemohl žalovaný nijak ovlivnit. Na základě shora uvedených zjištění (listinné důkazy) nelze tvrdit, že žalovaný zmařil záměrně splnění této podmínky. Pokud by žalovaný chtěl tuto podmínku záměrně zmařit a vyhnout se tak převodu části pozemku p. č. , hodnota, žalobcům, proč tedy v emailu z října roku 2021 žádal žalobce o uzavření dodatku ke kupní smlouvě, který by spočíval v jeho závazku, že žalobcům převede domluvenou část pozemku ve lhůtě v tomto návrhu uvedené. Žalovaný v tomto emailu vyčítá žalobci, že jeho zájem na uzavření dodatku byl vážný, přesto od žalobce neobdržel žádnou reakci.

21. Pokud tedy soud dospěl k závěru, že podmínka převedení části pozemkové parcely číslo , hodnota, dle článku III odst. 9 kupní smlouvy dosud nenastala (zřejmě ani nenastane), je zbytečné se zabývat otázkou, zda úmyslem účastníků při uzavření kupní smlouvy bylo mimo jiné i to, že v kupní ceně 5 200 000 Kč je zahrnuta i sporná parcela. Nicméně z gramatického výkladu kupní smlouvy vyplývá, a to z článku II odst. 1, že předmětem koupě je pozemková parcela číslo , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří o výměře 239 m², jejíž součástí je a na pozemku stojí stavba k bydlení rodinný dům č. p. 31 na LV číslo , hodnota, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, . O části pozemku parcela číslo , hodnota, se zde nehovoří. V článku IV odst. 1 kupní smlouvy je uvedeno, že kupní cena 5 200 000 Kč je za předmět koupě (viz shora). Toto jsou dvě podstatné náležitosti kupní smlouvy (předmět koupě a kupní cena), které kupní smlouvu definují. Ani v článku III odst. 9 kupní smlouvy se výslovně nehovoří nic o tom, že při splnění požadované podmínky převodu by se mělo jednat o bezúplatný převod. Nicméně s ohledem na tvrzení žalobců, že se jedná o převod bezúplatný, se toto ustanovení kupní smlouvy jeví jako nejednoznačné. V tomto případě se uplatní § 556 odst. 1 občanského zákoníku, který hovoří o výkladu právních jednání. V případě nejasného smluvního ujednání to, co je vyjádřeno slovy nebo jinak, se vyloží podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Žalobci, kteří v tomto smyslu nesou břemeno tvrzení a břemeno důkazní, žádným způsobem neprokázaly, že skutečným úmyslem účastníků (o kterém by oba věděli nebo museli vědět) bylo to, že v případě pozemkové parcely číslo , hodnota, se bude jednat o bezúplatný převod při splnění dané podmínky. V případě, že nelze zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projekt vůle určen. V tomto případě se soud přiklonil ke znění kupní smlouvy tak, jak by jej chápala osoba v postavení toho, jemuž je projekt vůle určen. Smlouva zcela jasně hovoří o tom, co je předmětem koupě, že to rozhodně není i část pozemkové parcely číslo , hodnota, . Za tento předmět koupě byla dohodnuta kupní cena ve výši 5 200 000 Kč. Soud proto nevidí žádný důvod, proč by v případě, že žalobci nezískali parcelu číslo , hodnota, (se shora uvedených důvodů), měli obdržet slevu z této kupní ceny. Soud proto žalobu jako nedůvodnou ve všech jejích petitech zamítl.

22. Ohledně náhrady nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a přiznal úspěšnému žalovanému náklady řízení v celkové výši 60 440 Kč. Tato částka představuje odměnu advokáta za 5 úkonů právní služby (z tarifní hodnoty 307 086 Kč – sleva z kupní ceny), jeden úkon za 9 540 Kč podle § 7 bod 6 vyhl. č. 177/1996 Sb – převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě, vyjádření k doplnění tvrzení, dvakrát účast u jednání, 5 paušálů po 450 Kč podle § 13 odst.4 citované vyhlášky a DPH 21 %.