16 C 253/2022

Plný text

Okresní soud v Břeclavi rozhodl samosoudkyní Mgr. Marií Indriškovou ve věci žalobce: Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalovaným:

1. Anonymizováno - Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno a.s., IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 2. Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 1/0 oba zastoupeni advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 o neplatnost výpovědi z nájemní smlouvy I. Zamítá se žaloba, kterou se žalobce domáhá, aby soud určil, že výpověď žalovaného 1, datovaná dne , datum, , z nájemní smlouvy datované dne , datum, k předmětu nájmu - rodinnému domu, budova s č. p. , Anonymizováno, , umístěná na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , to vše vedené na LV č. , hodnota, pro katastrální území a obec , adresa, , vůči žalobci je neplatná, a že nájemní vztah mezi žalobcem a žalovaným 1, založený nájemní smlouvou ze dne , datum, , trval do , datum, , a že kupní smlouva, datovaná dne , datum, , mezi žalovaným 1 a žalovaným 2 o převodu vlastnického práva k pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je budova s č. p. , Anonymizováno, (rodinný dům), to vše vedené na LV č. , hodnota, pro katastrální území a obec , adresa, , je absolutně neplatná, a že se nahrazuje projev vůle žalovaného 1 k uzavření následující smlouvy o převodu nemovitosti s žalobcem: „A) Nabyvatelem je , Jméno zainteresované osoby 0/0, , Datum narození zainteresované osoby 0/0, , , adresa, . B) Převodcem je obchodní společnost , právnická osoba, ., IČ: , IČO, , se sídlem , adresa, , zapsaná u Krajského soudu v , adresa, pod sp. zn. , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , zastoupena statutárním orgánem – představenstvem. C) Předmětem této smlouvy je nemovitá věc, pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je budova s č. p. , Anonymizováno, (rodinný dům), to vše vedené na LV č. , hodnota, pro katastrální území a obec , adresa, . D) Nabyvatel je povinen uhradit částku , částka, jako úplatu za převod nemovitosti do 60 dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku k rukám Převodce. Převodce je povinen převést předmět smlouvy o převodu nemovitosti na Nabyvatele, a to do 30 dnů ode dne, kdy Nabyvatel uhradí úplatu za převod nemovitosti. Nabyvatel i Převodce jsou povinni nést náklady na převod nemovitosti vč. správního poplatku za vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Nabyvatel i Převodce jsou povinni vzájemné součinnosti při převodu nemovitosti a při úhradě úplaty za převod nemovitosti.“II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému 1 náhradu nákladů řízení ve výši , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného 1 , Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0, advokáta.III. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému 2 náhradu nákladů řízení ve výši , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného 2 , Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0, advokáta.

1. Žalobou podanou u Okresního soudu ve , adresa, dne , datum, , následně postoupenou zdejšímu soudu jako soudu místně příslušnému a v průběhu řízení doplněnou a změněnou se žalobce domáhal vydání rozhodnutí tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku. Žalobu odůvodnil tím, že žalobce uzavřel sérii smluv týkajících se předmětné nemovitosti s 1. žalovaným v rámci zpětného leasingu z důvodu tíživé situace své dcery , jméno FO, , která s žalobcem bydlela v domácnosti, a zároveň z důvodu své tíživé finanční situace. Zpětný leasing byl zprostředkován panem , jméno FO, . 1. žalovaný odkoupil předmětnou nemovitost na 1 rok a umožnil v ní žalobci bydlet v rámci nájemní smlouvy, zároveň se zavázal uzavřít s žalobcem za 1 rok budoucí kupní smlouvu k předmětné nemovitosti a slíbil žalobci úvěr na překlenutí doby insolvenčního řízení za účelem pokrytí nájmu. Podvodným jednáním 1. žalovaný a , jméno FO, vylákali žalobce a jeho dceru k podpisu prodeje, nájmu i zpětného odkupu, aniž by 1. žalovaný poskytl slíbený úvěr. Poněvadž žalobce nemohl očekávaně splnit závazek, 1. žalovaný využil předem připravených ustanovení smlouvy k výpovědi nájmu, zrušení zpětného odkupu a výpovědi celé série smluv, a aby znemožnil účinnou právní obranu, nejdříve nekomunikoval a zdržoval a poté převedl nemovitost na 2. žalovaného, který je s ním pevně spojen jako člen dozorčí rady i jako bývalý místopředseda představenstva 1. žalovaného. Oba žalovaní nyní nutí žalobce buď k odkupu nemovitosti za mnohonásobně vyšší cenu, než byla dohodnuta, respektive mu hrozí vystěhováním. V předmětné nemovitosti bydlí žalobce, jeho manželka a jejich děti. Tuto nemovitost vlastnila v minulosti žalobcova dcera, která s žalobcem bydlí v jedné domácnosti a sdílí s ním náklady, která se dostala do tíživé finanční situace, kterou musela řešit insolvenčním řízením. V té době , jméno FO, , jednající za 1.žalovaného, nabídl možnost zpětného leasingu, a to že 1.žalovaný odkoupí nemovitost žalobcovy dcery na 1 rok a umožní jim v nemovitosti nadále bydlet, zatímco žalobce a jeho dcera splatí dluhy. Poté si budou moci nemovitost zpětně odkoupit po 1 roce. 1. žalovaný i , jméno FO, byli opakovaně v písemné i ústní komunikaci seznámeni s tíživou finanční situací žalobce i jeho dcery, proto přislíbili žalobci úvěr ve výši , částka, , který měl posloužit na hrazení nájemného z nájemní smlouvy. To vše se mělo dohodnout, sepsat a podepsat dohromady. 1. žalovaný a , jméno FO, byli upozorněni, že pokud by úvěr nebyl přiznán, nemohl by žalobce a jeho dcera podepsat zpětný leasing a hradit řádně nájemné. Ba dokonce , jméno FO, sdělil písemně žalobci, že je možné splátky nájemného na nějakou dobu odložit. , jméno FO, navíc údajně celou věc konzultoval s insolvenčním správcem žalobce. Insolvenční správce dcery žalobce uzavřel kupní smlouvu s 1. žalovaným, na základě, které převedl vlastnické právo k předmětné nemovitosti na 1. žalovaného za kupní cenu , částka, . , jméno FO, tedy zprostředkoval jednotlivé smlouvy mezi žalobcem a 1. žalovaným tvořící zpětný leasing, a to smlouvu o převodu nemovitostí ze dne , datum, mezi žalobcem (zastoupeným insolvenčním správcem) a 1. žalovaným, smlouvu o nájmu nemovitosti ze dne , datum, mezi žalobcem a 1.žalovaným, smlouvu o smlouvě budoucí kupní ze dne , datum, mezi žalobcem a 1. žalovaným a smlouvu o poskytnutí úvěru k zaplacení nájemného mezi žalobcem a 1.žalovaným. Změna v katastru nemovitostí byla provedena , Anonymizováno, . října z žalobcovy dcery na 1. žalovaného. Po podepsání nájemní smlouvy se ozval , jméno FO, s tím, že finanční prostředky žalobce nedostane a úvěr mu byl zamítnut. V důsledku toho neměl žalobce na uhrazení prvních měsíců nájemného. V mezidobí, než bylo skončeno insolvenční řízení dcery a vrácen přeplatek již došlo k prodlení. V krátkém časovém úseku tak 1. žalovaný bez vyzvání k nápravě zaslal žalobci výpověď nájemní smlouvy a zvolil formu výpovědi dle § 2288 OZ, i když neplacení nájmu ve výši trojnásobku nájmu by mohlo naplnit § 2991 OZ, dokonce ve výpovědi výši dlužného nájemného zmiňuje. Učinil tak, protože výpověď podle § 2288 OZ nevyžaduje předchozí výzvu k nápravě. Výpovědí dle § 2288 tak předešel 1. žalovaný záchraně žalobce v pasti, kterou sám sestrojil, a vypověděl žalobci nájem s tříměsíční výpovědní lhůtou bez možnosti nápravy. Byť žalobce dlužné nájemné i veškeré jiné závazky s dlužným nájemným spojené okamžitě zaplatil, jakmile mohl, 1. žalovaný nadále trvá na výpovědi pro hrubé porušení smlouvy. Dne , datum, převedl 1. žalovaný vlastnické právo k předmětné nemovitosti na 2. žalovaného i přes existenci smlouvy o smlouvě budoucí. 1. žalovaný jednal ve zlé víře a s úmyslem nikdy nemovitost opětovně převést, čímž se dopustil porušení smlouvy o smlouvě budoucí, smlouvy nájemní i všeobecných zásad občanského práva a dobrých mravů. Žalobce neporušil ustanovení nájemní smlouvy hrubým způsobem, neboť porušení bylo s ohledem na skutečnosti předpokládáno 1. žalovaným. Žalobce navíc zhojil veškeré své prodlení způsobem, o kterém 1. žalovaného spravil před podpisem smlouvy, a prokázal dobrou víru. Žalobce má právní zájem na neplatnosti výpovědi, který spatřuje v neporušitelnosti kontraktačního procesu zpětného leasingu. Pakliže by výpověď byla platná a bez rozporu se zákonem či dobrými mravy, došlo by ke zrušení celého zpětného leasingu. Žalobce má za to, že jedině prohlášením neplatnosti výpovědi lze odstranit ohrožení vlastnického práva a práv ze smluvního zpětného leasingu žalobce na zpětný odkup nemovitostí a eliminovat právní nejistotu a současně dosáhnout nápravy a ochrany jeho práv jako poctivého účastníka právního vztahu a spotřebitele. Pakliže by výpověď byla neplatná, nájemní vztah tedy trval a skončil určitého dne, žalobce platně vyzval 1. žalovaného k uzavření nové smlouvy kupní a ten tuto povinnost nesplnil. Je to poslední možnost zvrátit celou věc.

2. Žalovaní s žalobou nesouhlasili a navrhli její zamítnutí v celém rozsahu. Uvedli, že 1. žalovaný nabyl předmětné nemovité věci v rámci insolvenčního řízení dlužníka , jméno FO, na základě kupní smlouvy ze dne , datum, uzavřené mezi 1. žalovaným a insolvenčním správcem. Poté 1. žalovaný uzavřel dne , datum, s žalobcem nájemní smlouvu na předmětné nemovitosti a dále smlouvu o smlouvě budoucí kupní, ve které bylo dohodnuto, za jakých podmínek může žalobce nemovitosti užívat a rovněž to, za jakých podmínek může nemovité věci od 1. žalovaného odkoupit. V rámci těchto smluv bylo transparentně a zcela jednoznačně sjednáno, za jakých podmínek může žalobce od 1. žalované nemovitosti koupit. Mezi žalobcem a 1. žalovaným nebylo nikdy jednáno o tom, že by 1.žalovaný měl poskytnout žalobci úvěr či zápůjčku, když ostatně ani 1. žalovaný nemá oprávnění k tomu, aby žalobci úvěr poskytl, když není držitelem licence k poskytování spotřebitelského úvěru. V rámci smlouvy o smlouvě budoucí kupní bylo mezi žalobcem a 1. žalovaným sjednáno, že žalobce je oprávněn vyzvat 1. žalovaného k uzavření kupní smlouvy na převod nemovitostí kdykoli poté, co budou splněny podmínky pro učinění takové výzvy, nejpozději však do , datum, . Podmínky pro možnost učinění výzvy k uzavření kupní smlouvy pak byly sjednány v čl. , Anonymizováno, smlouvy o smlouvě budoucí kupní, a to následovně: 1) bude uhrazena celá kupní cena za nemovité věci na účet budoucího prodávajícího označený v záhlaví této smlouvy, případně na jiný účet, který budoucí prodávající budoucímu kupujícímu písemně sdělí, 2) budoucí kupující bude mít ke dni zaslání výzvy splněny veškeré závazky plynoucí ze smlouvy o nájmu domu, zejména pak uhrazeno nájemné a úhrady s nájmem spojené, k jejichž úhradě se ve smlouvě o nájmu domu zavázal, 3) po dobu trvání nájemní smlouvy o nájmu domu se nedostane do prodlení s úhradou částky vyšší než dvojnásobek měsíčního nájemného, 4) do dne zaslání výzvy k uzavření budoucí kupní smlouvy nedojde k ukončení smlouvy o nájmu domu. V nájemní smlouvě ze dne , datum, se žalobce zavázal hradit nájemné ve výši , částka, měsíčně, když toto nájemné je splatné vždy k 15. dni v měsíci, za který se nájem hradí. Ke dni , datum, žalobce dlužil z titulu nezaplaceného nájemného částku , částka, , tj. částku představující čtyřnásobek měsíčního nájemného, čímž docházelo z jeho strany k hrubému porušování povinnosti vyplývající z nájmu předmětných nemovitých věcí, a to povinnosti hradit řádně a včas nájemné. V souladu s ustanovením § 2288 odst. 1 občanského zákoníku v platném znění byla dne , datum, žalobci odeslána výpověď nájmu shora uvedených nemovitých věcí a vypovězena výše uvedená nájemní smlouvu ze dne , datum, , a to z důvodu dle § 2288 odst. 1 OZ, když jako nájemce hrubě porušoval své povinnosti vyplývající z nájmu tím, že nezaplatil nájemné za užívání nemovitých věcí ve výši převyšující trojnásobek měsíčního nájemného. Výpovědní doba činila tři měsíce a běžela od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Výpověď byla žalobci doručena , datum, . V rámci výpovědi byl žalobce poučen o právu vznést vůči výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Žalobce však v zákonné lhůtě nevznesl vůči výpovědi nájmu námitky, ani nepodal žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi a nájemní vztah tak skončil ke dni , datum, . Přípisem ze dne , datum, , se pak žalobce prostřednictvím svého právního zástupce vyjádřil k výpovědi nájemní smlouvy. Na tento přípis pak 1. žalovaný reagoval přípisem svého právního zástupce ze dne , datum, , kde sdělil, že na podané výpovědi nájmu trvá a má ji za zákonnou a platnou. Pokud se žalobce nyní domáhá určení neplatnosti výpovědi nájemní smlouvy, nejedná se o řízení podle § 2290 občanského zákoníku a nejde již o specifickou žalobu definovanou v uvedeném hmotněprávním předpisu. V takovém případě jde o obecnou určovací žalobu (§ 80 o. s. ř.). Soudní praxe se již v minulosti ustálila v závěru, že je-li posouzení platnosti právního úkonu (nyní právního jednání) otázkou předběžnou ve vztahu k řešení otázky (ne)existence práva nebo právního vztahu, který měl být tímto právním úkonem založen, změněn nebo ukončen, pak na takovém určení není dán naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 o. s. ř. S ohledem na ukončení nájemní smlouvy ke dni , datum, , již žalobce nemohl splnit podmínky pro uzavření kupní smlouvy podle smlouvy o smlouvě budoucí kupní a 1. žalovaný již nebyl smlouvou o smlouvě budoucí kupní vázán.

3. Soud ve věci provedl dokazování, na základě něhož zjistil následující skutečnosti.4. 1. žalovaný existuje od , datum, a v roce , Anonymizováno, patřila do předmětu jeho podnikání výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, pronájem nemovitostí a bytů a nebytových prostor. 2. žalovaný byl místopředsedou představenstva 1.žalovaného od , datum, do , datum, , od , datum, do , datum, byl statutárním ředitelem 1. žalovaného a od , datum, je členem dozorčí rady 1. žalovaného (zjištěno z výpisu z obchodního rejstříku).5. 2. žalovaný je v současné době vlastníkem pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, – rodinný dům, (dále jen „předmětná nemovitost“), a to s účinností od , datum, na základě kupní smlouvy ze dne , datum, , uzavřené s 1. žalovaným. (zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí a z uvedené kupní smlouvy) 1. žalovaný se stal vlastníkem předmětných nemovitostí ke dni , datum, na základě smlouvy kupní ze dne , datum, , uzavřené s insolvenčním správcem dlužníka , jméno FO, , která je dcerou žalobce. (zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí, z uvedené smlouvy a shodných tvrzení účastníků) , jméno FO, nabyla vlastnické právo k předmětné nemovitosti ke dni , datum, na základě kupní smlouvy ze dne , datum, od , jméno FO, , která byla vlastníkem této nemovitosti od , datum, . (zjištěno z výpisů z katastru nemovitostí) , jméno FO, byla od , datum, v úpadku na základě usnesení Krajského soudu v Brně č.j. , Anonymizováno, , spisová značka, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, , kterým jí bylo povoleno oddlužení, až do , datum, , kdy Krajský soud v Brně konstatoval v usnesení č.j. , Anonymizováno, , spisová značka, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, splnění oddlužení a zároveň jí přiznal osvobození od pohledávek. (zjištěno z uvedených usnesení a z insolvenčního rejstříku)

6. Dne , datum, uzavřel žalobce jako nájemce s 1. žalovaným jako pronajímatelem nájemní smlouvu, jejímž předmětem bylo užívání předmětné nemovitosti za účelem uspokojování bytových potřeb žalobce. Doba nájmu byla sjednána na , Anonymizováno, rok od , datum, do , datum, . Nájemné bylo sjednáno ve výši , částka, měsíčně a jeho splatnost k 15. dni běžného kalendářního měsíce. Rovněž bylo sjednáno, že jakékoliv sdělení či jiný dokument, jenž má nebo může být doručen podle této smlouvy, lze doručit osobně nebo doporučeným dopisem na adresu té které smluvní strany uvedenou v záhlaví smlouvy nebo na jinou adresu, která bude po uzavření této smlouvy písemně sdělena druhé smluvní straně. Jako adresa žalobce je uvedeno: , adresa, , a jako adresa 1. žalovaného , adresa, , , adresa, , tituly za jménem, , adresa, . (zjištěno z uvedené smlouvy nájemní smlouvy) Téhož dne uzavřeli 1. žalovaný jako budoucí prodávající a žalobce jako budoucí kupující smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem byla předmětná nemovitost, v níž se dohodli na tom, že žalobce je oprávněn učinit výzvu k uzavření budoucí kupní smlouvy kdykoliv do 31. 10 , Anonymizováno, za současného splnění následujících podmínek, a to že bude uhrazena celá kupní cena na účet 1. žalovaného označený v záhlaví této smlouvy, případně na jiný účet, který 1. žalovaný žalobci písemně sdělí, že žalobce bude mít ke dni zaslání výzvy splněny veškeré závazky plynoucí ze smlouvy o nájmu domu, zejména uhrazeno nájemné a úhrady s nájmem spojené, k jejichž úhradě se ve smlouvě o nájmu domu zavázal, že po dobu trvání nájemní smlouvy se nedostane do prodlení s úhradou částky vyšší než dvojnásobek měsíčního nájemného a že do dne zaslání výzvy k uzavření budoucí kupní smlouvy nedojde k ukončení smlouvy o nájmu domu. (zjištěno z uvedené smlouvy o smlouvě budoucí kupní a ze shodných tvrzení účastníků)

7. Dne , datum, byla na adresu žalobce dodána výpověď z nájmu předmětné nemovitosti datovaná dnem , datum, a daná 1. žalovaným z důvodu, že žalobce ke dni , datum, dlužil 1. žalovanému nájemné ve výši , částka, , tj. částku představující čtyřnásobek měsíčního nájemného. 1. žalovaný ve výpovědi uvedl, že výpovědní doba je 3 měsíce a běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího pot doručení výpovědi žalobci. Zároveň poučil žalobce o tom, že má právo vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, a to do dvou měsíců ode dne, kdy žalobci výpověď došla. (zjištěno z uvedené výpovědi, z podacího lístku, z informací , právnická osoba, o dodání zásilky) Jelikož je tato výpověď zmiňována ve vyjádření zástupce žalobce ze dne , datum, , má soud za to, že výpověď tehdy byla doručena žalobci, a pokud by žalobce rozporoval, že dne , datum, zásilku nepřevzal, pak soud za den doručení výpovědi žalobci považuje nejpozději den , datum, , a to v souladu s § 573 OZ, podle něhož se má za to, že došlá zásilka odeslaná s využitím provozovatele poštovních služeb došla (adresátovi) třetí pracovní den po odeslání.

8. Na základě svědecké výpovědi , jméno FO, a plné moci udělené mu , jméno FO, dne , datum, má soud za prokázané, že 1. žalovaný koupil předmětnou nemovitost jako investici v rámci insolvenčního řízení , jméno FO, , kdy tomuto předcházela žádost manželky žalobce a její následné jednání o způsobu řešení nedobré finanční situace její rodiny se svědkem , jméno FO, , který pracoval pro , právnická osoba, a který 1. žalovaného za tímto účelem oslovil. Soud má za prokázané, že následně byly sjednány mezi žalobcem a 1. žalovaným nájemní smlouva k předmětné nemovitosti a smlouva o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem byla předmětná nemovitost, a že tyto smlouvy byly uzavírány postupně a že na sebe navazovaly, a že cílem těchto smluv bylo vyřešit finanční problémy rodiny žalobce a zároveň ponechat rodině žalobce možnost tento dům získat do vlastnictví, konkrétně do vlastnictví žalobce. Z výpovědi uvedeného svědka však soud nezjistil, že by 1. žalovaný slíbil žalobci poskytnutí úvěru za účelem splnění žalobcových povinností ze smlouvy o nájmu, ani nezjistil, že poté, co se žalobce dostal do prodlení s placením nájemného a obdržel výpověď od 1. žalovaného z nájmu, by 1. žalovaný vůči žalobci projevil vůli na výpovědi netrvat nebo že by mezi žalobcem a 1. jednáním probíhal nějaká jednání nastalou situaci řešit jiným způsobem.

9. Z usnesení Policie České republiky, Městské ředitelství policie , adresa, , 1. oddělení hospodářské kriminality č.j. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, ze dne , datum, soud zjistil, že trestní věc podezření ze spáchání přečinu podvodu , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, a 1. žalovaného v souvislosti s jednáním popsaným v žalobě byla odložena z důvodu, že uvedený policejní orgán dospěl k závěru, že nejde o podezření z trestného činu a není na místě vyřídit věc jinak.

10. Z ostatních provedených důkazů již soud žádné další skutečnosti významné pro rozhodnutí v této věci nezjistil.

11. Podle § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „OZ“) pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Podle odst. 3, vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi. Podle § 2290 OZ nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Podle § 2286 odst. 1 OZ výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Podle odst. 2, vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

12. Podle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen „o.s.ř.“), určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

13. Soud má za to, že v tomto řízení se žalobce žalobou na určení neplatnosti výpovědi z nájmu rodinného domu domáhá toho, aby soud dovodil, že výpověď z nájmu byla dána neoprávněně, byť volí formulaci, že výpověď je neplatná. Žalobce se totiž domáhá toho, aby se soud zabýval tím, zda pronajímatelem uvedený výpovědní důvod byl dán, případně, zda výpověď nebyla dána v rozporu s dobrými mravy kvůli okolnostem sjednání nájemní smlouvy, což je právě předmětem zkoumání v řízení o žalobě na neoprávněnost výpovědi. Žalobce neuvedl žádný důvod, který mu bránil podat v zákonné lhůtě 2 měsíců od obdržení výpovědi žalobu na neoprávněnost této výpovědi u soudu a takový důvod nevyplynul ani z provedeného dokazování, přičemž má soud za prokázané, že žalobci byla výpověď doručena , datum, , tedy dvouměsíční prekluzivní lhůta končila , datum, , a že žalobce byl ve výpovědi řádně poučen o možnosti podat žalobu na neoprávněnost výpovědi v uvedené lhůtě. Žalobce však v této lhůtě u soudu neoprávněnost výpovědi nenamítal. I v případě, že by se výpověď dostala do dispoziční sféry žalobce později, kdy nejpozději tomu mohlo být dne , datum, , což je datum dopisu právního zástupce žalobce, kterým na výpověď reaguje, skončila by dvouměsíční doba pro podání žaloby na neoprávněnost výpovědi dne , datum, . Ani v této lhůtě žalobce neoprávněnost výpovědi u soudu neuplatnil. Soud tedy považuje žalobu v části domáhající se vyslovení neplatnosti výpovědi za podanou opožděně, proto jí nemůže vyhovět. Pokud by se skutečně mělo jednat o žalobu na určení neplatnosti výpovědi coby právního jednání ve smyslu § 80 o.s.ř., musel by žalobce na tomto určení mít naléhavý právní zájem. Jelikož se však žalobce zároveň ve stejné žalobě domáhá určení existence nájemního vztahu, kterého se výpověď týkala, až do doby sjednané smlouvou, je otázka platnosti výpovědi z nájmu pro rozhodnutí o určení existence nájemního vztahu otázkou předběžnou, proto na žalobě na určení neplatnosti této výpovědi nemůže mít žalobce naléhavý právní zájem, přičemž si soud dovolí odkázat na konstantní judikaturu Nejvyššího soudu České republiky, která se podmínkou naléhavého právního zájmu zabývá. Soud proto z uvedených důvodů žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu zamítl.

14. Pokud se týká části žaloby, ve které se žalobce domáhá určení absolutní neplatnosti kupní smlouvy ze dne , datum, uzavřené mezi 1. žalovaným a 2. žalovaným o převodu vlastnického práva k předmětnému pozemku, pak, jelikož se jedná o žalobu na určení, by zde rovněž musel být dle § 80 o.s.ř. naléhavý právní zájem na takovém určení. Vzhledem k tomu, že určení neplatnosti uvedené kupní smlouvy by nemělo žádný vliv na postavení účastníků řízení ani na vlastnické právo k předmětné věci, jelikož rozhodnutí soudu o takovém určení, tj. určení, že kupní smlouva je neplatná, by nemohlo být podkladem pro zápis změny vlastníka předmětné nemovitosti v katastru nemovitosti, soud neshledává naléhavý právní zájem na takovém určení, a proto žalobu v této části zamítl.

15. V části žaloby, ve které se žalobce domáhá nahrazení projevu vůle 1. žalovaného, coby prodávajícího, k uzavření kupní smlouvy s žalobcem, coby kupujícím, jejímž předmětem by měla být předmětná nemovitost, soud žalobu zamítl z důvodu nedostatku pasivní legitimace 1. žalovaného, jelikož 1. žalovaný není vlastníkem předmětné nemovitosti a nemůže tedy jako prodávající takovou kupní smlouvu s žalobcem uzavřít, neboť na něj nemůže převést vlastnické právo, které nemá, a žalobce se v tomto řízení určení vlastnického práva 1. žalovaného k předmětné nemovitosti nedomáhal.

16. S ohledem na výše uvedené závěry soudu pak zde není dán ani naléhavý právní zájem žalobce na určení, že nájemní vztah mezi žalobcem a 1. žalovaným k předmětné nemovitosti založený nájemní smlouvou ze dne , datum, , trval až do , datum, , jelikož na poměrech účastníků by to za zjištěného stavu již ničeho nezměnilo. Žalobce by se totiž v případě požadovaného určení existence nájemního vztahu až do sjednané doby nemohl domáhat uzavření kupní smlouvy s 1. žalovaným týkající se předmětné nemovitosti, jelikož 1. žalovaný již není vlastníkem předmětné nemovitosti. Soud proto i v této části žalobu zamítl.

17. S ohledem na výše uvedené závěry se soud z důvodu nadbytečnosti nezabýval žalobcem tvrzeným rozporem jednání 1. žalovaného a 2. žalovaného s dobrými mravy.

18. Podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen „o.s.ř.“), účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. V tomto řízení byli plně úspěšní oba žalovaní, proto jim dle citovaného ustanovení náleží náhrada nákladů řízení. Náklady každého z žalovaných spočívají v nákladech na zastoupení společným advokátem ve výši , částka, , z čehož odměna advokáta činí , částka, , a to za 8 úkonů právní služby po Kč , Anonymizováno, ., Anonymizováno, (převzetí zastoupení a příprava, vyjádření k žalobě, účast na jednání před soudem dne , datum, přesahující 2 hodiny, účast u jednání před soudem dne , datum, a účast u jednání před soudem dne , datum, trvajícího déle než 4 hodiny) vypočtená dle § 7 bod 5 ve spojení s § 9 odst. 4 písm. b) a ve spojení s § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ½ paušální náhrady hotových výdajů advokáta ve výši , částka, za uvedených 8 úkonů po , částka, dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, činí , částka, , ½ cestovních nákladů advokáta na cestu osobním automobilem z , adresa, a zpět dne , datum, v souvislosti s jednáním před zdejším soudem v uvedeném dni ve výši , částka, (ujetých 460 km při průměrné spotřebě motorové nafty 6,7 l/100 km při ceně motorové nafty , částka, /l podle vyhlášky č. 467/2022 Sb. a při sazbě základní náhrady , částka, na 1 km jízdy podle zmíněné vyhlášky), činí , částka, , ½ cestovních nákladů advokáta na cestu osobním automobilem z , adresa, a zpět ve dnech , datum, a dne , datum, v souvislosti s jednáními před zdejším soudem v uvedených dnech ve výši , částka, (ujetých 2 x 460 km při průměrné spotřebě motorové nafty 6,7 l/100 km při ceně motorové nafty , částka, /l podle vyhlášky č. 398/2023 Sb. a při sazbě základní náhrady , částka, na 1 km jízdy podle zmíněné vyhlášky), činí , částka, , a ½ náhrady za ztrátu času stráveného uvedenými cestami v délce 42 půlhodin po , částka, dle § 14 odst. 3 advokátního tarifu, činí , částka, a náhrada DPH v sazbě 21% z odměny a náhrad advokáta, tj. 21 % z částky , částka, , činí , částka, .