29 C 273/2021

Plný text

Okresní soud Brno-venkov rozhodl soudkyní Mgr. Miroslavou Šebelovou ve věci žalobce: ; celé jméno žalobce , narozený dne datum bytem adresa žalovaného a žalobce zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: ; celé jméno žalovaného , narozená dne datum bytem adresa žalovaného a žalobce zastoupená advokátkou anonymizováno jméno příjmení jméno . sídlem adresa , obec o neplatnost výpovědi smlouvy o nájmu bytu

I. Určuje se, že výpověď ze dne 13.09.2021, doručená žalovanou žalobci 15.9.2021, z nájmu bytu, který se nachází v rodinném domě [adresa], ulice [ulice], [obec], v přízemí, vpravo od vstupu do rodinného domu, sestávající se z kuchyně, obývacího pokoje, ložnice, koupelny, záchodu, spížky, je neoprávněná.

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobci náklady řízení ve výši 10 712 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

1. Předmětnou žalobou se žalobce domáhal, aby soud určil neplatnost výpovědi ze dne 13. 9. 2021, kterou mu žalovaná doručila dne 15. 9. 2021 z nájmu bytu, který se nachází v rodinném domě v [anonymizováno], na ulici [adresa], v přízemí vpravo od vstupu do rodinného domu, sestávajícího se z kuchyně, obývacího pokoje, ložnice, koupelny, záchodu, spížky, neoprávněná a neplatná (předmětný byt, předmětná výpověď, rodinný dům). Žalobu odůvodnil tím, že žalovaná je vlastníkem předmětného rodinného domu, kde se nachází předmětný byt. Žalobce byl partnerem matky žalované v minulosti a podílel se na rekonstrukci nemovitosti, ve které se byt nachází. Matka žalované ještě v průběhu jejího života a soužití s žalobcem zřídila se všemi bývalými podílovými spoluvlastníky ve prospěch žalobce věcné břemeno užívání domu, ve kterém se nachází předmětný byt. V roce 2013 matka žalované zemřela, nemovitost nabyla do vlastnictví žalovaná, která však musela vyplatit svého bratra a potřebovala zrušit věcné břemeno, aby na nemovitost dostala hypotéku. Žalovaná utvrdila žalobce, že vše zůstane jako dřív, sepíší smlouvu o zřízení práva na bydlení a spoluužívání. Žalobce znal žalovanou již od dětství, od roku 2007, proto jí věřil natolik, že se vzdal svého věcného břemene a přistoupil na sepsání smlouvy, aby žalované pomohl v obtížné situaci. Smlouva o užívání byla sepsána dne [datum]. Ve smlouvě bylo sepsáno právo bydlení, a to bezplatné, přesto však žalobce žalované řádně a pravidelně za užívání hradil částku 3 000 Kč, zprvu v hotovosti, později na účet. V domě žije žalovaná se svým manželem a dvěma zletilými dětmi, dále v předmětném bytě žalobce. Z důvodu dlouholetého soužití žalobce a rodiny žalované má žalobce nadstandardně dobré vztahy s dětmi žalované. Podle žalobce vznikl mezi žalobcem a žalovanou právní vztah odpovídající nájmu bytu, a proto je pod ochranou, jakou hmotné právo tomuto vztahu poskytuje. Dne 15. 9. 2021 obdržel žalobce výpověď smlouvy o zřízení práva bydlení ze dne 13. 9. 2021, výpověď měla obsahovat zákonem požadované náležitosti pro výpověď nájmu bytu. Žalobce předně tvrdí, že zde není žádný zákonný důvod ve smyslu § 2288 odst. 1, 2 o. z., který by výpověď odůvodňoval, dále výpověď postrádá poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti, proto je výpověď neplatná ve smyslu § 2286 odst. 2 o. z. Žalobce má dále za to, že výpověď je neplatná pro rozpor s dobrými mravy na základě § 547, § 580 o. z., žalobce by se naplněním výpovědí stal bezdomovcem, spoléhal na ujištění žalované, že bude moci v nemovitosti dožít tak, jak to měla v úmyslu zařídit její matka.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila, k žalobě se vyjádřila písemně podáním ze dne 24. 3. 2022. Zdůraznila, že zrušení věcného břemene neproběhlo pod nátlakem, ale na základě domluvy obou stran, kdy muselo dojít ke změně v katastru nemovitostí a dále došlo k uzavření smluvního vztahu právě vypovězené smlouvy o zřízení práva bydlení a spoluužívání ze dne [datum]. Mezi účastníky nedošlo ke konkludentnímu uzavření nájemní smlouvy. Žalovaná se nedopouští jednání v rozporu se dobrými mravy. Žalobce užívá předmětnou nemovitost od smrti matky žalované, to je od roku 2013 fakticky bezplatně, žalovaná nemá důvod žalobce nikterak poškozovat, ale pouze využila svého zákonného práva k plnohodnotnému užívání nemovitosti. Je pravdou, že žalobce a děti žalované mají nadstandardní vztahy, rovněž, že ze strany žalobce došlo k částečné rekonstrukci nemovitosti, kdy rekonstruoval krb, ovšem neodborně. Za doby života matky přispíval částkou 5 000 Kč a následně dle smlouvy částku 3 000 Kč, což bylo na základě dohody. Věcné břemeno bylo zrušeno na základě požadavku bratra žalované, který žádal vyplacení svého dědického podílu, žalovaná neměla v úmyslu věcné břemeno žalobce rušit.

3. U prvního jednání byli účastníci poučeni ve smyslu § 118a odst. 1, 3 o. s. ř., žalobce k nutnosti doplnění skutkových tvrzení, včetně důkazů ohledně skutečné vůle smluvních stran při uzavření předmětné smlouvy o zřízení práva bydlení a spoluužívání, dále k placení částky 3 000 Kč za užívání bytu, žalovaná ke skutkovým tvrzením ke skutečné vůli smluvních stran při uzavření předmětné smlouvy o zřízení práva bydlení a spoluužívání, dále k placení úhrady žalobcem, podrobně viz protokol z jednání čl. 24 až čl. 25.

4. Po poučení žalobce doplnil skutková tvrzení a důkazní návrhy podáním ze dne 18. 5. 2022 ve stanovené lhůtě, a uvedl, že strany smlouvy si neujednaly nic ohledně trvání závazku a možnosti jeho ukončení, možnost úhrady nevyloučily, žalobce za užívání platil, žalovaná platby přijímala. Částku 3 000 Kč platil v souvislosti s užíváním bytu, bezhotovostně to bylo od března 2020, což dokládá výpisy z účtů, na tom se ústně dohodli, předtím platil platbu v hotovosti, nikdy nechtěl a nevnímal situaci tak, že by v bytě měl bydlet zadarmo, vždy žalované jako vlastnici platil za užívání nemovitosti bytu, a to dobrovolně platbu ve výši 3 000 Kč až 5 000 Kč měsíčně.

5. Žalovaná doplnila skutková tvrzení a důkazní návrhy rovněž ve lhůtě písemným podáním ze dne 18. 5. 2022. V podání uváděla skutečnosti ke smlouvě o zrušení věcného břemene, ačkoliv k této skutečnosti vyzývána nebyla, u jednání byla vyzvána k doplnění skutkových tvrzení a důkazních návrhů, pokud jde o smlouvu o zřízení práva bydlení a spoluužívání, k tomuto tedy nedoplnila ničeho. K platbám v souvislosti s užíváním bytu žalobcem doplnila, že platba probíhala na základě uzavřené dohody účastníků v ústní formě, kdy dohodě byl přítomen i manžel žalované, kdy platby žalobce za účelem úhrady nákladů spojených s užíváním bytu započaly v období srpna 2013, to je prakticky bezprostředně po úmrtí matky žalované, která zemřela dne 9. 8. 2013. Původní dohoda mezi účastníky byla na částku ve výši 5 000 Kč, přičemž bylo sjednáno, že částka 3 000 Kč bude příspěvkem na inkaso a částka 2 000 Kč příspěvkem na stravu. Následně, pokud jde o příspěvek na stravu, byla domluva ukončena, neboť žalovaná přes týden nevařila, žalobce tedy od roku 2019 hradil pouze částku 3 000 Kč na služby, od března 2020 byla tato částka hrazena na účet manžela žalované ve prospěch žalované. Žalovaná v podání dále doplnila, že žalobce se nemůže stát bezdomovcem, neboť od roku 2007 má zřízeno věcné břemeno spoluužívání v budově [adresa], rodinný dům, který je ve spoluvlastnictví jeho synů.

6. Při zjišťování skutkového stavu soud vyšel ze shodných tvrzení účastníků a dále z listinných důkazů dle návrhů účastníků. Skutkový stav nezbytný pro posouzení věci ostatně mezi účastníky nebyl sporný.

7. Mezi účastníky nebylo sporné, že žalobce byl partnerem matky žalované, v předmětném rodinném domě žili žalobce s matkou žalované jako partneři již před její smrtí v roce 2013.

8. Předmětný rodinný dům, jehož součástí je předmětný byt, je vlastnictvím žalované, jak rovněž vyplývá z LV [číslo] pro [územní celek], k. ú. [obec] u [obec].

9. Ještě za života matky žalované bylo ve prospěch žalobce zřízeno právo odpovídající věcnému břemeni – právo bydlení a spoluužívání předmětné nemovitosti, jak vyplývá z notářského zápisu ze dne 22. 4. 2010 a rovněž z vyrozumění o provedené vkladu do katastru nemovitostí ve věci sp. zn. [spisová značka], ze kterého dále vyplývá rovněž nesporná skutečnost, že uvedené věcné břemeno ve prospěch žalobce bylo z katastru nemovitostí vymazáno s právními účinky ke dni 16. 7. 2015 na základě vkladu ze 7. 8. 2015. Z nesporných tvrzení účastníků je zřejmé, že k tomuto výmazu došlo na základě dohody žalobce a žalované, kdy žalovaná potřebovala vyplatit svého bratra z nemovitosti, za účelem získání úvěru byl třeba výmaz uvedeného věcného břemene. Mezi účastníky rovněž nebylo sporné uzavření smlouvy o zřízení práva bydlení a spoluužívání ze dne [datum].

10. Uvedená smlouva o zřízení práva bydlení a spoluužívání byla provedena k důkazu, vyplývá z ní uzavření uvedeného dne [datum], kdy je datována a oběma účastníky smlouvy podepsána, smlouvu uzavřela žalovaná jako zřizovatelka práva a žalobce jako oprávněný, v dohodě se účastníci domluvili tak, že žalobkyně uvedenou smlouvou zřizuje právo bydlení a spoluužívání jako osobní závazek, kdy v předmětu práva týkajícího se bydlení a spoluužívání je uveden sice pozemek, jehož součástí je rodinný dům, předmět je však specifikován tak, že se jedná zejména o právo bydlení a spoluužívání bytu nacházejícího se v přízemí vpravo od vstupu do domu sestávající se z kuchyni, obývacího pokoje, ložnice, koupelny, záchodu, spížky, kdy bylo sjednáno, že právo užívání se zřizuje bezplatně jako osobní závazek pro žalobce a žalobce uvedené právo bydlení a spoluužívání jako osobní závazek přijímá. Ze všech podání stran a jejich přednesů nepochybně vyplývá, že předmětem práva užívání byl předmětný byt v rodinném domě žalobkyně specifikovaný ve smlouvě, když v podáních i přednesech účastníci hovoří o užívání žalobcem právě tohoto bytu i o platbách žalobce týkající se tohoto bytu. Je tak nepochybné, že smlouvou o zřízení práva bydlení a spoluužívání byla uzavřena dohoda o užívání předmětného bytu žalobcem.

11. Mezi účastníky nebylo sporné a soud tak vyšel z jejich shodných tvrzení, že žalobce pravidelně platil žalované platbu spojenou s užíváním předmětného bytu ve výši 3 000 Kč, a to již od srpna 2013, bezprostředně po úmrtí jeho partnerky, matky žalované, v hotovosti k rukám žalované, následně platby žalované posílal bezhotovostně od března 2020, kdy platebním místem byl smluven účet manžela žalované, ostatně o tom svědčí i výpisy z účtu žalobce, kde jsou pravidelné měsíční platby ve výši 3 000 Kč na účet manžela žalované zaznamenány od března 2020 dosud.

12. Z výpovědi smlouvy o zřízení práva bydlení a spoluužívání ze dne [datum] vyplývá, že tato výpověď je datována dne 13. 9. 2021 a žalovaná jí vypovídá žalovanému smlouvu ze dne [datum] o zřízení práva bydlení a spoluužívání, která je specifikována výše. Ve výpovědi dále žalobkyně odkazuje na ustanovení § 1999 o. z., dle kterého platí, že zavazuje-li smlouva ujednaná na dobu neurčitou alespoň jednu stranu k nepřetržité nebo opakované činnosti, anebo zavazuje-li alespoň jednu stranu takovou činnost strpět, lze závazek zrušit ke konci kalendářního čtvrtletí výpovědí podanou alespoň 3 měsíce předem, kdy žalovaná uzavírá, že v souladu s tímto ustanovením vypovídá smlouvu o zřízení práva bydlení a spoluužívání ke dni 31. 12. 2021. Mezi účastníky nebylo sporné, že tato výpověď byla žalobci doručena dne 15. 9. 2021.

13. Na základě shora uvedeného soud učinil následující závěr o skutkovém stavu: žalovaná je vlastníkem rodinného domu, ve kterém se nachází předmětný byt. Žalobce byl partnerem matky žalované, která zemřela dne 9. 8. 2013. Předmětný byt užíval žalobce v minulosti na základě práva plynoucího mu z věcného břemene spoluužívání zřízeného dne 22. 4. 2010, které však bylo na základě dohody účastníků zrušeno a z katastru nemovitostí vymazáno ke dni 16. 7. 2015. Následně předmětný byt žalobce užíval z titulu uzavřené smlouvy o zřízení práva bydlení a spoluužívání ze dne [datum] mezi účastníky. Touto smlouvou zřídila žalovaná právo užívání předmětného bytu ve prospěch žalobce na dobu neurčitou, a to bezplatně. Žalobce za užívání bytu platí žalované nepřetržitě od roku 2013 platbu 3 000 Kč. <i>14. Podle § 1297 o. z. je-li zřízena služebnost bytu, má se za to, že byla zřízena jako služebnost užívání.</i> <i>15. Podle § 1260 odst. 1 o. z. služebnost se nabývá smlouvou, pořízením pro případ smrti nebo vydržením po dobu potřebnou k vydržení vlastnického práva k věci, která má být služebností zatížena. Ze zákona nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci se služebnost nabývá v případech stanovených zákonem.</i> <i>16. Podle § 1262 odst. 1 o. z. zřizuje-li se právním jednáním služebnost k věci zapsané ve veřejném seznamu, vzniká zápisem do takového seznamu. Vzniká-li služebnost k věci zapsané do veřejného seznamu na základě jiné právní skutečnosti, zapíše se do veřejného seznamu i v takovém případě.</i> <i>17. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.</i> <i>18. Podle § 2235 odst. 1 o. z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto oddílu.</i> <i>19. Podle § 2237 o. z. smlouva vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.</i> <i>20. Podle § 2238 o. z. užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.</i> <i>21. Podle § 2246 odst. 1 o. z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za 1 měsíc.</i> <i>22. Podle § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Podle odst. 2 vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.</i> <i>23. Podle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.</i> <i>24. Podle § 7 o. z. má se za to, že ten kdo jednal určitým způsobem, jednal poctivě a v dobré víře.</i> 25. Po podřazení zjištěného skutkového stavu pod shora citovaná zákonná ustanovení soud dospěl k následujícím závěrům. Předmětnou smlouvou o zřízení práva bydlení nebyla zřízena služebnost bytu, která jako taková by musela být zapsána do katastru nemovitostí, neboť by zatěžovala věc zapsanou ve veřejném seznamu (rodinný dům), taková služebnost by musela být zapsána do takového seznamu, tedy katastru nemovitostí, i když se týkala jen předmětného bytu.

26. Soud je přesvědčen, že pokud se účastníci ve smlouvě o zřízení práva bydlení a spoluužívání dohodli o užívání bytu žalobcem, pak se jedná o přenechání bytu žalobci k zajištění jeho bytových potřeb, tedy o obdobu nájmu bytu ve smyslu § 2235 a následující. Pojmovou náležitostí smlouvy o nájmu bytu je její úplatnost. V řízení však bylo prokázáno, že smlouva byla koncipována jako bezúplatná, uvedená smlouva ze dne [datum] jako smlouva o nájmu bytu nebyla tedy uzavřena platně. Nicméně v řízení bylo nepochybně prokázáno, že faktický stav se odlišoval od toho, co bylo ve smlouvě ujednáno, kdy užívání předmětného bytu žalobcem nebylo bezúplatné, bylo prokázáno, že ještě před účinností smlouvy a nadále po celou dobu trvání této smlouvy (tedy nepochybně déle, než zákonem předpokládané 3 roky) žalobce platil v souvislosti s užíváním předmětného bytu žalované částku 3 000 Kč. Soud má za to, že na daný vztah je třeba aplikovat ustanovení § 2238 o. z., kdy žalobce nepochybně užíval předmětný byt v dobré víře, že jej užívá po právu a nájemní smlouvu na předmětný byt je třeba považovat za řádně uzavřenou. Dobrá víra žalobce jako nájemce je presumována ve smyslu § 7 o. z. a nebyla v řízení zpochybněna. V řízení bylo nepochybně prokázáno, že žalobce předmětný byt řádně užívá a řádně platí v souvislosti s jeho užíváním, činil tak s vědomím, že tak činí oprávněně a na dobu neurčitou.

27. Při hodnocení fikce uzavření řádné nájemní smlouvy soud vycházel z konstantní soudní judikatury a z komentářové literatury (srovnej rozsudek NS ČR ze dne 20. 9. 2016 sp. zn. 26 Cdo 1236/2015, komentář k § 2238 dostupný na www.beck–online, občanský zákoník VI. Závazkové právo, zvláštní část, první vydání, 2014, s. 350 až 351: M. Hulmák, E. Kabelková, komentář dostupný v ASPI k § 2238, právní stav komentáře k 1. 1. 2014, JUDr. Mgr. Jan Bajura, Ph.D., Doc. JUDr. Josef Salač, Ph.D.). Soud je tak přesvědčen, že mezi účastníky řádně vznikl nájemní vztah, kdy žalobce předmětný byt užívá na základě neplatné nájemní smlouvy minimálně od 8. 7. 2015, tříletá doba pro fikci řádného uzavření nájemní smlouvy tak uplynula 8. 7. 2018, k tomuto dni se nájemní smlouva považuje za řádně uzavřenou.

28. Předmětná výpověď z nájmu bytu ze dne 13. 9. 2021 nepochybně nesplňuje náležitosti předpokládané občanským zákoníkem pro výpověď nájmu bytu ve smyslu § 2286 o. z. a je tak neplatná. Žalobce se včas a řádně domáhal přezkumu oprávněnosti předmětné výpovědi ve smyslu § 2290, když výpověď mu byla doručena dne 15. 9. 2021 a žaloba byla podána dne 19. 10. 2021, tedy v zákonné dvouměsíční lhůtě. Judikatura dovodila (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 3. 2019 sp. zn. 26 Cdo 2199/2018 – II), že žaloba ve smyslu § 2290 se obsahově liší od žaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu ve smyslu § 711 odst. 3 zákona č. 40/1964, nejde o klasickou žalobu na určení, nájemce se v řízení ve smyslu § 2290 o. z. domáhá přezkoumání, zda je výpověď oprávněná, tedy zkontrolování správnosti výpovědi. Soud se jednak zabývá naplněním uplatněného výpovědního důvodu (který v daném případě ani uplatněn nebyl) přezkum oprávněnosti výpovědi je však třeba chápat v širším smyslu, kdy neoprávněná, proto bude i neplatná či zdánlivá výpověď bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu. Byť se sice v žalobě žalobce domáhá kromě určení neoprávněnosti i určení neplatnosti výpovědi, z obsahu žaloby jde nepochybné, že jde o žalobu podle § 2290 o. z., jíž se domáhá přezkumu oprávněnosti výpovědi. Neoprávněná výpověď proto bude i neplatná a zjistí-li soud v řízení, že výpověď je z nějakého důvodu neplatná (absolutně či relativně), rovněž žalobě vyhoví, neboť ani taková výpověď nebyla dána po právu, tedy v souladu se zákonem. Soud tak ve výroku rozsudku rozhodl„ pouze“ o tom, že předmětná výpověď je neoprávněná (shodně rovněž rozsudek NS ČR ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016). Soud tak žalobě v plném rozsahu vyhověl, pouze s výhradou úpravy petitu, jak bylo výše uvedeno a úhrady petitu co do specifikace předmětného bytu.

29. Ohledně náhrady nákladů řízení soud rozhodoval ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř. a plně procesně úspěšnému žalobci přiznal plnou náhradu nákladů řízení, kterou představuje zaplacený soudní poplatek ve výši 2 000 Kč a dále náklady právního zastoupení vypočítané podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., a to odměna advokáta ve výši 6 000 Kč (sazba za jeden úkon právní služby činí 1 500 Kč dle §9 odst. 1 ve spojení s § 7, odměna byla přiznána za 4 úkony právní služby v plné výši – příprava a převzetí věci, podání žaloby, 2x účast u jednání - § 11 odst. 1, odměna nebyla přiznána z doplnění skutkových tvrzení a důkazních návrhů po poučení soudem, když tako skutková tvrzení a návrhy měly být již obsahem samotné žaloby a tento úkon tak nepovažuje soud za účelný), dále 4x režijní paušál po 300,00 Kč dle § 11 a § 13 citované vyhlášky, dále náklady na právní zastoupení tvoří DPH z odměny a paušálů ve výši 1 512 Kč Kč ve smyslu §137 odstavec 3 o.s.ř. Celkem tak úspěšnému žalobci na náhradě nákladů řízení přísluší částka 10 712 Kč. Brno 9. června 2022 Mgr. Miroslava Šebelová soudkyně [anonymizováno]: [anonymizována dvě slova] [spisová značka] [anonymizováno]: [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [číslo] [celé jméno řešitele]