34 C 339/2022

Plný text

Okresní soud Brno-venkov rozhodl soudcem Mgr. Vladimírem Hromkem v právní věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození , bytem adresa žalobce a žalobkyně , b) celé jméno žalobkyně , datum narození , bytem adresa žalobce a žalobkyně , zastoupených anonymizováno jméno příjmení , advokátem v  obec , Třída příjmení jméno číslo , proti žalované: osobní údaje žalované se sídlem v  obec , část obce , ulice a číslo , zastoupené anonymizováno jméno příjmení , advokátkou v  obec , ulice a číslo , o určení odstoupení od kupní smlouvy, o zaplacení 7.340.000 Kč s příslušenstvím, o vyklizení nemovitosti, <b>I. Žaloba, kterou se žalobci domáhají určení, že žalobci platně a účinně odstoupili od kupní smlouvy ze dne 2.5.2022, jejímž předmětem je pozemek parc. [číslo] o výměře [výměra], zastavená plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba (rodinný dům) [adresa], a pozemek parc. [číslo] (zahrada, zemědělský půdní fond), vše zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, na [list vlastnictví], pro [katastrální uzemí], se zamítá.</b> <b>II. Žaloba, kterou se žalobce a) domáhá uložení povinnosti žalované zaplatit žalobcům společně a nerozdílně částku 7.340.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 7.340.000 Kč za dobu od 9.12.2022 do zaplacení, se zamítá.</b> <b>III. Žaloba, kterou se žalobce a) domáhá uložení povinnosti žalobcům vyklidit, převést a předat předmětnou nemovitost žalované do 30 dnů od zaplacení částky 7.340.000 Kč, se zamítá.</b> <b>IV. Žalobci jsou povinni nahradit žalované náklady řízení ve výši 140.566,91 Kč, do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokátky v [obec].</b> 1) Žalobci se žalobou podanou dne 19.12.2022 domáhali vydání rozsudku, kterým by soud určil, že žalobci platně a účinně odstoupili od kupní smlouvy ze dne 2.5.2022, jejímž předmětem je pozemek parc. [číslo] o výměře [výměra], zastavená plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba (rodinný dům) [adresa], a pozemek parc. [číslo] (zahrada, zemědělský půdní fond), vše zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, na [list vlastnictví], pro [katastrální uzemí], dále žalované uložil povinnost zaplatit žalobcům společně a nerozdílně částku 7.340.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky za dobu od 9.12.2022 do zaplacení a dále žalobcům uložil povinnost vyklidit a předat předmětnou nemovitost žalované do 30 dnů od zaplacení částky 7.340.000 Kč. V žalobě uvedli, že dne 2.5.2022 byla mezi účastníky řízení uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl pozemek parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], a pozemek parc. [číslo] vše zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví [číslo] u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský Kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov (dále jen„ předmětná nemovitost“). Kupní cena byla dohodnuta v částce 7.340.000 Kč. Při deštivém počasí žalobci zjistili, že vnitřní zdi domu vlhnou, vysoká vlhkost se dala překlenout až intenzivním větráním v době teplého počasí, avšak ne úplně. Na vysokou vlhkost však v době koupě nemovitosti nebyli žalobci ze strany žalované upozorněni. Uvedená skrytá vada se projevila až po nastěhování žalobců. Žalobci bez zbytečného odkladu informovali o vadách žalovanou dne 20.6.2022 a realitní kancelář dne 23.8.2022, a to prostřednictvím emailu o skryté vadě. Na vytknutí vad odpověděla žalovaná tak, že důvodem vzniku vlhkosti může být instalace obkladů. Žalobci proto dopisem ze dne 25.11.2022, doručeným žalované dne 28.11.2022, uplatnili prostřednictvím právního zástupce právo z vad. Žalovaná práva z vad neakceptovala a odmítla je dopisem ze dne 5.12.2022. Žalobci by dle svého tvrzení kupní smlouvu neuzavřeli, pokud by o skrytých vadách nemovitosti věděli. Stáří a stav předmětné budovy nepředstavuje dle žalobců zbavení odpovědnosti žalované za podstatné skutečnosti a vady, jakými je vysoká vlhkost a prosáklost zdí, když vlhkost zdí není obvyklým projevem u starších nemovitostí. Vysoká vlhkost zdí nemohla dle názoru žalobců vzniknout po účinnosti smlouvy, jelikož žalobci žádné stavební úpravy či jiné změny na nemovitosti neprováděli. Dle názoru žalobců byla lhůta pro uplatnění práv z vad dodržena, když žalobci mohou oznámit skrytou vadu do dvou let od odevzdání věci. Volbu práva z odpovědnosti za vady pak musí sdělit spolu s oznámením vady nebo bez zbytečného odkladu. Dle názoru žalobců bez zbytečného odkladu znamená nejen v řádu dnů či měsíců, ale i půl roku, předchází-li fáze zjišťování informací, konzultace s právním zástupcem a následné vypracování vhodného řešení. První krok představuje emailová komunikace, hledání právního zástupce, odborníka na zjištění stavu nemovitosti, a zvažování možností zabere čas. Žalobcům se navíc„ nezastavil všechen život ani tok jiných skutečností během řešení tohoto problému“. Žalobci tvrdí, že v nemovitosti našli vyhozené obaly od speciální omítky pro účely odvlhčení zdiva, z čehož dovozují, že žalovaná zastřela vadu lstivě a o problému s vlhkostí věděla. Žalobci závěrem uvedli, že se dle jejich názoru jedná o skryté vady, za které je žalovaná odpovědná, a žalobci„ platně a účinně“ od smlouvy odstoupili, čímž vznikl nárok na vrácení kupní ceny. 2) Usnesením Okresního soudu Brno-venkov ze dne 18.5.2023, č.j. [číslo jednací], bylo řízení ve vztahu mezi žalobkyní b) a žalovanou zastaveno v části, kterou se žalobkyně b) domáhala uložení povinnosti žalované zaplatit žalobci a) a žalobkyni b) společně a nerozdílně částku 7.340.000 Kč s příslušenstvím a zákonnými úroky z prodlení ve výši 15 % ročně od 9.12.2022 do zaplacení a uložení povinnosti žalobcům vyklidit, převést a předat předmětnou nemovitost zpět žalované. K zastavení řízení došlo z důvodu neuhrazení soudního poplatku žalobkyní b) v té části předmětu řízení, ve které nemají žalobci postavení nerozlučných společníků a poplatkovou povinnost má tudíž každý z nich samostatnou. V řízení tak byl nadále předmětem nárok obou žalobců na určení odstoupení od kupní smlouvy a dále nárok žalobce a) na úhradu požadované částky a uložení povinnosti žalovaným nemovitost vyklidit, převést a předat žalované. V tomto směru je třeba doplnit, že žalobci na shora uvedené částečné zastavení řízení ve vztahu mezi žalobkyní b) a žalovanou nijak procesně nereagovali a v tomto směru neupravili žalobní petit. Žalobce a) se tak i nadále v řízení domáhal uložení povinnosti žalované zaplatit požadovanou částku oběma žalobcům, stejně tak se domáhal nadále uložení povinnosti oběma žalobcům nemovitost vyklidit, převést a předat žalované. 3) Žalovaná se k žalobě vyjádřila podáním ze dne 19.7.2023, kdy nárok žalobců neuznala. Žalovaná učinila nesporným, že mezi žalobci a žalovanou byla uzavřena kupní smlouva na předmětnou nemovitost dne 2.5.2023 za částku 7.340.000 Kč. Dle tvrzení žalované měli žalobci dostatek možností a času si předmětnou nemovitost prohlédnout, a to i za přítomnosti odborné osoby, žalobci si rovněž vyzkoušeli funkčnost všech zařízení, včetně elektroinstalace a topení. Žalobci se tak seznámili se stavem předmětu koupě, který odpovídal spolu s její funkčností stáří nemovitosti, rok výstavby byl odhadnut na 1950. Žalovaná rovněž učinila nesporným, že dopisem ze dne 5.12.2022 odmítla akceptovat odstoupení žalobců od kupní smlouvy. Dle tvrzení žalované totiž nebylo zřejmé, z čeho žalobci dovozují skrytou vadu a zda se jedná o vadu, která by tvořila podstatné porušení smlouvy. I v případě, kdy by bylo podstatné porušení smlouvy prokázáno, volba práva žalobci ve smyslu ustanovení § 2106 občanského zákoníku nebyla volbou včasnou. Z žalobci předložených fotografií není zřejmé, v jaké nemovitosti a kdy byly pořízeny a zda se tak jedná skutečně o fotografie předmětné nemovitosti. Uplatněný nárok žalobců považovala žalovaná za zmatečný, když není zřejmé, o jakou vadu a v jakém rozsahu se má jednat. Průkaz energetické náročnosti budovy nemá vyplněnu kolonku„ úprava vlhkosti“, protože v předmětu koupě se nenacházela žádná rekuperace, ventilace či řízené větrání. Odstoupení od smlouvy pak postrádá relevantní důvod a nemůže tak mít právní účinky. Oznámení volby práva z vadného plnění bez zbytečného odkladu představuje velmi krátkou lhůtu, jíž je míněno bezodkladné, neprodlené a bezprostřední či okamžité jednání směřující ke splnění povinnosti či k učinění právního úkonu či jiného projevu vůle. Za předpokladu, kdy žalobci vytkli tvrzenou vadu v červnu 2022 a volba práva z odpovědnosti za vady byly učiněna 25.11.2022, nejedná se o volbu včasnou. 4) Podáním ze dne 18.8.2023 žalobci doplnili, že obecné ustanovení v kupní smlouvě nemůže být překážkou pro uplatnění zákonných nároků ze skrytých vad. U skrytých vad nelze předpokládat, že budou zjištěny v průběhu prohlídky nemovitosti, naopak se projevují postupně, ne-li s odstupem. Konkrétní vady byly v odstoupení od kupní smlouvy dostatečně popsány. Dům byl zprostředkovatelem prodeje nabízen jako dům po rekonstrukci a stáří domu nebylo zmiňováno. Ohledně prokázání konkrétních vady žalobci odkázali na znalecký posudek [právnická osoba] s.r.o. K namítanému prodlení žalovaných s oznámením volby práva žalobci uvedli, že jednali a doposud jednají s žalovanou otevřeně s cílem vyřešit celou věc. Pokud obě strany komunikovaly, dojde nutně„ ke zdržení aplikace práva“. Pokud by žalovaná uznala, že nese odpovědnost a nabídla žalovaným řešení, k soudnímu řízení by nemuselo dojít. Mimosoudní jednání za účelem smírného vyřešení věci není dle názoru žalovaných zbytečné. Dle tvrzení žalované„ se skryté vady projevují postupně, lidé jednají postupně a soudní řízení má být ultima ratio v řešení sporu“. Teprve až když rozumná domluva, která může trvat i pět měsíců, selže, je účelné přistoupit„ k řešení právem“. Skryté vady na nemovitosti se projevovaly postupem času, žalobci se snažili bez zbytečného odkladu věc řešit, smírné řešení však žalovaná neumožnila. 5) Na výzvu soudu dle ustanovení § 118a odst. 1 občanského soudního řádu při soudním jednání dne 25.10.2023 žalobci doplnili tvrzení ohledně komunikace týkající se tvrzených vad nemovitosti mezi žalobci a žalovanou v období od července 2022 do 25.11.2022 tak, že tato komunikace proběhla pouze telefonicky mezi žalobkyní b) a žalovanou, konkrétně paní [příjmení], na kterou dostala žalobkyně b) kontakt od realitního makléře, v srpnu 2022. Předmětem tohoto telefonického hovoru měla být skutečnost, že se v nemovitosti objevily vady, které nebyly řešeny, a že se žalobkyně b) případně bude muset obrátit na advokátní kancelář. Výsledek telefonické komunikace nebyl žádný, žalobkyně b) chtěla po žalované fotografie průběhu rekonstrukce domu, k čemuž jí bylo sděleno, že rekonstrukce neprobíhala, pouze byla provedena výměna obkladů a výmalba. [příjmení] to proběhla pouze komunikace emailem ze dne 1.7.2022, ve kterém paní [příjmení] sdělila žalobkyni b) názor žalované na předmětnou vlhkost nemovitosti, tedy že žalovaná vlhkost nezaznamenala a může být způsobena větráním nebo obklady. Stavební deník ohledně rekonstrukce veden nebyl. 6) K doplněným tvrzením žalovaná uvedla, že se jedná o stále stejná jednání účastníků řízení z června a července 2022, která byla zmiňována v žalobě, do 25.11.2022 již další komunikace neprobíhala. 7) Z provedených důkazů soud učinil následující skutková zjištění. 8) Dle kupní smlouvy ze dne 2.5.2022 (č.l. 9-13 spisu) uzavřené mezi žalovanou jako prodávající a žalobci jako kupujícími koupili žalobci od žalované předmětnou nemovitost za částku 7.340.000 Kč Součástí smlouvy byla rovněž smlouva o úschově, která však pro rozhodnutí ve věci není relevantní. Dle článku VII. 1. kupní smlouvy kupující prohlásili, že se seznámili se stavem předmětné nemovitosti s tím, že se jedná o věc užívanou, jejíž stav a funkčnost odpovídá jejímu stáří. Dále žalobci potvrdili možnost si předmět koupě dostatečně prohlédnout, a to i za účasti odborné osoby, a rovněž že je jim znám stav a stáří nemovitosti. Případné konkrétní vady prodávané věci nejsou ve smlouvě jakkoliv vymezeny či zmíněny. 9) Z průkazu energetické náročnosti budovy ze dne 14.4.2022 (č.l. 14-19 spisu) vyplývá, že předmětná budova byla hodnocena v kategorii G – mimořádně nehospodárná. Pro snížení energetické náročnosti bylo doporučeno provedení zateplení obvodového zdiva, střechy a podlahy, dále instalace fotovoltaických panelů a tepelného čerpadla. 10) Dle inzerátu realitní kanceláře (č.l. 20 spisu) byla předmětná nemovitost nabízena k prodej za částku 6.990.000 Kč bez provize. Dům byl popsán jako nově rekonstruovaný, s částečným podsklepením, kdy v rámci rekonstrukce byly provedeny nové rozvody elektřiny, vody a odpadů. 11) Fotodokumentace předložená žalobci (č.l. 21-27 spisu) zachycuje detail vlhkosti zdí ve vnitřních prostorách, z fotografií však není bez dalšího patrné, kdy a v jaké konkrétní nemovitosti byly pořízeny. 12) Dopisem zástupce žalobců ze dne 25.11.2022 sdělili žalobci žalované, že v červnu roku 2022 byla žalovaná kontaktována emailem ze strany žalobců, kdy žalobci identifikovali a vytkli vady nemovitosti spočívající ve vlhnutí stěn ve vnitřních místnostech domu. Žalobci byli dle odpovědi žalované z července 2022 odkázání na odbornou společnost, která by žalobcům sdělila, jak se mají o nemovitost starat s tím, že vlhkost může mít původ v nově zhotovených obkladech. Žalobci o vadách v době koupě nemovitosti informováni nebyli a po jejich objevení neprodleně žalovanou informovali. Jelikož se jedná o vady skryté a vady byly řádně a včas ze strany žalobců oznámeny, uplatnili žalobci právo na odstoupení od kupní smlouvy dle ustanovení § 2106 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku pro podstatné porušení smlouvy. Současně vyzvali žalobci žalovanou k vrácení kupní ceny ve výši 7.340.000 Kč. Dle dokladu o doručení (č.l. 28 spisu) byl dopis zástupce žalobců doručen žalované. 13) Dopisem ze dne 5.12.2022 (č.l. 8 spisu) žalovaná sdělila žalobcům, že po dobu jejího vlastnictví předmětné nemovitosti nezaznamenala žádná„ mokrá místa či mapy“, tvrzené žalobci v korespondenci z června a července 2022. Dále poukázala na skutečnost, že žádná další komunikace nebyla realizována až do 28.11.2022. Dle žalované není zřejmé, zda se jedná skutečně o skrytou vadu, jenž tvoří podstatné porušení smlouvy, jež by odůvodňovalo odstoupení od kupní smlouvy ze strany žalobců. Žalovaná rovněž poukázala na skutečnost, že právo volby dle ustanovení § 2106 odst. 1 občanského zákoníku musí být sděleno při oznámení tvrzené vady nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Žalobci vytkli vady spočívající ve vlhkosti nemovitosti v červnu 2022, volbu práva však učinili až téměř za půl roku. S ohledem na uvedené žalovaná sdělila žalobcům, že odstoupení od kupní smlouvy neakceptuje. 14) Žalobci dále k důkazu předložili odborný posudek [právnická osoba] s.r.o. ze dne 15.7.2023 (č.l. 84-95 spisu), který na základě zadání obsahuje vizuální podrobné pasportizace vlhkosti předmětné budovy. Z posudku vyplývá, že místní šetření bylo provedeno dne 24.1.2023 a dne 13.4.2023, v posudku jsou pak provedeny výkresy jednotlivých částí domu s vyznačením zjištěné vlhkosti a fotodokumentace stavu vlhkosti v lednu 2023 a dubnu 2023, včetně prohlídky střechy budovy. K uvedenému listinnému důkazu je v prvé řadě třeba uvést, že nesplňuje náležitosti znaleckého posudku ve smyslu ustanovení § 127a občanského soudního řádu, soud jej proto hodnotil pouze jako listinný důkaz, nikoliv jako znalecký posudek. S ohledem na následující právní závěry soudu však konkrétní v posudku uvedené skutečnosti ohledně vlhkosti předmětné budovy nejsou pro rozhodnutí ve věci relevantní. 15) Dle protokolu ze dne 2.6.2022 (č.l. 104 spisu) došlo uvedeného dne k předání předmětné nemovitosti žalovanou žalobcům. 16) Fotografie předložené k důkazu žalovanou (č.l. 105-113 spisu) mají dle tvrzení žalované zachycovat předmětný dům, kdy se má jednat o totožné fotografie, které byly přílohou inzerátu realitní kanceláře. Z fotografií však není patrné datum pořízení a z fotografií vnitřních částí domu nijak nevyplývá, že by se jednalo o předmětnou budovu. 17) Mezi účastníky bylo nesporné, že mezi žalobci a žalovanou byla uzavřena dne 2.5.2022 kupní smlouva, na jejímž základě se žalobci stali vlastníky předmětné nemovitosti, kupní cena byla sjednána ve výši 7.340.000 Kč, tedy odpovídající částce, které se vůči žalované žalobce a) v řízení domáhá. Dále bylo mezi účastníky nesporné tvrzení žalobců, že emailem ze dne 20.6.2022 doručeným žalované vytkli žalobci vady předmětné nemovitosti spočívající ve vlhnutí vnitřních zdí domu, na což reagovala žalovaná emailovou odpovědí z počátku července a dále proběhl telefonický rozhovor mezi žalobkyní b) a paní [příjmení] tak, jak uváděli žalobci. 18) Soud tedy učinil tento závěr o skutkovém stavu. 19) Mezi žalobci a žalovanou byla dne 2.5.2022 uzavřena kupní smlouva, na základě které žalobci koupili od žalované předmětnou nemovitost. Již v červnu 2022 (20.6.2022) žalobci vytkli emailem žalované vady předmětné nemovitosti, spočívající ve vlhkosti vnitřních stěn domu, na což žalovaná reagovala emailem z července 2022 (1.7.2022), ve kterém existenci vad a odpovědnost za ně odmítla. Mezi žalobkyní b) a žalovanou následně proběhl v létě 2022 telefonický rozhovor ohledně žalobci tvrzených vad. Další komunikace mezi žalobci a žalovanou proběhla dopisem zástupce žalobců ze dne 25.11.2022, jehož doručení dne 28.11.2022 žalovaná potvrdila, a na tento dopis, obsahující odstoupení od kupní smlouvy, reagovala dopisem žalovaným ze dne 5.12.2022, ve kterém odstoupení od kupní smlouvy neuznala. Tyto skutečnosti jednak vyplývají ze shora provedených důkazů a mezi účastníky řízení byly nesporné. 20) Soud se dále v rámci právního posouzení zabýval důvodností jednotlivých žalobních nároků, které žalobci učinili předmětem řízení. 21) Žalobci se v prvé řadě domáhali určení, že žalobci platně a účinně odstoupili od kupní smlouvy. 22) Dle ustanovení § 80 občanského soudního řádu určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem. 23) Soud poukazuje na to, že určovací žaloba je soudně projednatelná pouze v případě, že žalobci mají na žalobě objektivně naléhavý právní zájem a že její pomocí lze odstranit stav ohrožení práva či eliminovat právní nejistotu a současně odpovídající nápravy nebo ochrany nelze dosáhnout jinak. Určovací žaloba je institutem preventivního charakteru a má místo jednak tam, kde její pomocí lze eliminovat stav ohrožení práva či nejistoty v právním vztahu a k odpovídající nápravě nelze dospět jinak, jednak v případech v nichž určovací žaloba účinněji než jiné právní prostředky vystihuje obsah a povahu příslušného právního vztahu a jejím prostřednictvím lze dosáhnout úpravy, tvořící určitý právní rámec, který je zárukou odvrácení budoucích sporů účastníků (shodně srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 20 Cdo 2357/98, 14.12.2000). Soud se plně ztotožňuje s názorem vyjádřeným Nejvyšším soudem v rozsudku sp. zn. 30 Cdo 523/2011 z 26.2.2013, že funkce určovací žaloby korespondují právě s podmínkou naléhavého právního zájmu. Pokud nelze v konkrétním případě očekávat, že je určovací žaloba bude plnit, nebude ani naléhavý právní zájem na takovém určení. Lze proto shrnout, že žalobce typicky nebude mít naléhavý právní zájem na žalobě, nejsou-li kumulativně splněny následující podmínky: i) žaloba je podána preventivně k odstranění právní nejistoty či odstranění ohrožení práva, ii) dotčeného nároku se nelze domoci jinak a iii) požadované soudní určení bude představovat finální vyřešení sporu. 24) V posuzované věci však již ze samotné žaloby a formulace žalobního petitu vyplývá, že uvedené podmínky existence naléhavého právního zájmu na požadovaném určení splněny nejsou. Žalobci se domáhají určení, že platně a účinně odstoupili od kupní smlouvy ze dne 2.5.2022, ačkoliv mohou v řízení žalovat na splnění povinnosti, tedy dotčeného nároku se lze domoci jinak, což ostatně sami žalobci činí v rámci požadavku na zaplacení částky 7.3400.000 Kč vůči žalované. Posouzení, zda žalobci platně a účinně odstoupili od kupní smlouvy proto nepředstavuje finální vyřešení sporu a preventivní krok k odstranění právní nejistoty či ohrožení práva, ale předběžnou otázku, kterou je v řízení třeba vyřešit s ohledem na požadavek žalobců k uložení povinnosti žalované zaplatit žalobcům částku 7.340.000 Kč jakožto vrácení kupní ceny. Uvedené závěry vedou k zamítnutí žaloby v části, kterou se žalobci domáhali určení platnosti a účinnosti odstoupení od kupní smlouvy. 25) Dále se žalobce a) domáhal uložení povinnosti žalované uhradit žalobcům částku [číslo], Kč jakožto vrácení kupní ceny za předmětnou nemovitost. 26) Dle ustanovení § 2079 odst. 1 občanského zákoníku kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. 27) Dle ustanovení § 2106 odst. 1 občanského zákoníku je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, na odstranění vady opravou věci, na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo odstoupit od smlouvy. 28) Dle ustanovení § 2106 odst. 2 občanského zákoníku kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit. 29) Dle ustanovení § 2106 odst. 3 občanského zákoníku nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § [číslo]. 30) Dle ustanovení § 2107 odst. 1 občanského zákoníku je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. 31) V posuzované věci je pro rozhodnutí o požadavku žalobce a) na úhradu částky 7.340.000 Kč zásadní, zda žalobci učiněná volba práva ve smyslu ustanovení § 2106 odst. 1 ve spojení s ustanovením § 2106 odst. 2 občanského zákoníku byla učiněna včas či nikoliv. Z provedeného dokazování i nesporných skutkových tvrzení žalobců vyplývá, že vady poprvé oznámili žalované emailem ze dne 20.6.2022, na který žalovaná reagovala emailem ze dne 1.7.2022. Následně v srpnu 2022 proběhl mezi žalobkyní b) a žalovanou jeden telefonický rozhovor. Žalobci provedli volbu práva dopisem zástupce žalobců ze dne 25.11.2022, kdy uplatnili vůči žalované nárok na odstoupení od kupní smlouvy. Pří posouzení, zda je taková volba včasná či nikoliv, vycházel soud z právní úprav ustanovení § 2106 odst. 1 občanského zákoníku, které stanoví požadavek na volbu práva z vadného plnění při oznámení vady či bez zbytečného odkladu po oznámení vady. V posuzované věci je zřejmé, že při oznámení vady dne 20.6.2022 k volbě práva ze strany žalobců nedošlo, tato skutečnost nebyla mezi účastníky řízení sporná, když žalobci i žalovaná shodně tvrdili, že k projevu vůle směřujícímu k odstoupení žalobců od kupní smlouvy došlo až dopisem zástupce žalobců ze dne 25.11.2023, tedy více jak po pěti měsících od oznámení vady. Při posouzení, zda se ze strany žalobců jednalo o sdělení bez zbytečného odkladu po oznámení vady, vycházel soud z výkladu pojmu bez zbytečného odkladu. Tuto lhůtu je třeba vykládat jako lhůtu krátkou a její délku interpretovat v souvislosti s konkrétním případem. Záleží především na povaze předmětu plnění a jeho vadách. Výběr práva může být v některých případech i relativně obtížným rozhodnutím, které si vyžádá i určitého šetření. 32) Žalobci vytkli vady emailem ze dne 20.6.2022, pokud skryté vady dle jejich tvrzení zjistili v měsíci květnu 2022, bylo toto vytknutí vad dle názoru soudu učiněno bez zbytečného odkladu. Stejný závěr však již soud nezaujal ohledně konkrétní volby nároku z odpovědnosti za vady ve smyslu ustanovení § 2106 odst. 2 občanského zákoníku. Pokud sdělení, jaké právo si žalobci zvolili, bylo učiněno až dopisem zástupce žalobců ze dne 25.11.2022, nejedná se o volbu učiněnou bez zbytečného odkladu, když od oznámení vad uplynula lhůta více než pěti měsíců. V této souvislosti se soud zabýval otázkou, zda učiněná volba až po uplynutí uvedené doby byla odůvodněná či nikoliv, tedy zda v mezidobí od oznámení vad a uplatněním volby práva z odpovědnosti za vady probíhala nějaká konkrétní šetření vad, konkrétní jednání mezi účastníky řízení, případě například zpracování odborného posudku či znaleckého posudku za účelem zjištění rozsahu vad a volby možného řešení v podobě uplatnění konkrétního nároku. Ze skutkových tvrzení žalobců však vyplynulo, že k žádným takovým úkonům nedošlo, mimo telefonický rozhovor mezi žalobkyní b) a pracovnicí žalované v srpnu 2022. Žalobci tudíž až do přípisu právního zástupce žalobců ze dne 25.11.2022 zůstali v tomto směru pasivní. Na tento závěr nemá vliv tvrzení žalobců, že„ jejich život se nezastavil a řešili i jiné záležitosti, případně, že věc konzultovali se zástupcem žalobců“. Byť případnou konzultaci lze jistě hodnotit jako úkon potřebný k rozhodnutí o uplatnění práva, zvláště pokud se jedná o nemovitosti, nemůže dle názoru soudu takový úkon trvat pět měsíců. Z odborného posudku předloženého žalobci vyplývá, že byl zpracován až v červenci 2023. 33) Jelikož s ohledem na uvedené soud dospěl k závěru, že žalobci učiněná volba konkrétního nároku z odpovědnosti za vady ve smyslu ustanovení § 2106 odst. 2 občanského zákoníku nebyla provedena bez zbytečného odkladu, je třeba na posuzovanou věc aplikovat ustanovení § 2106 odst. 3 občanského zákoníku ve spojení s ustanovením § 2107 občanského zákoníku. Jelikož žalobci neuplatili své právo včas, mají dle ustanovení § 2107 odst. 1 občanského zákoníku právo na odstranění vady nebo přiměřenou slevu z kupní ceny, bez dalšího však podmínky pro odstoupení od smlouvy splněny nejsou. Soud proto žalobu v části, kterou se žalobce a) domáhal uložení povinnosti žalované zaplatit žalobcům částku 7.340.000 Kč jakožto vrácení kupní ceny za předmětnou nemovitost zamítl. 34) Pokud se žalobce a), před částečným zastavením řízení spolu s žalobkyní b), domáhal uložení povinnosti žalobcům vyklidit, převést a předat předmětnou nemovitosti žalované, není v řízení dána jeho aktivní věcná legitimace. Splnění této povinnosti by se v řízení mohla domáhat žalovaná, nikoliv však žalobci., kteří se v podstatě danou formulací jejich žalobního návrhu domáhali uložení povinnosti sami sobě. Byť soud podání účastníka řízení posuzuje dle jeho obsahu, je z tohoto obsahu zjevné, že žalobce a) se v řízení nedomáhal uložení této povinnosti oproti vrácení kupní ceny, když takto nebyl žalobní petit formulován. Konkrétní formulace toho, čeho se žalobce a) v řízení domáhá, je věcí žalobce a), resp. obou žalobců. V tomto směru není na soudu, aby požadavky žalobců, kterým v řízení nemůže být vyhověno, sám upravoval, korigoval či žalobcům sděloval, čeho a jak se v řízení mají domáhat, aby byli ve věci samé úspěšní, případně tyto žalobní nároky z podání žalobců sám dovozoval. Taková formulace žalobních požadavků je věcí samotných žalobců, případně jejich právního zástupce, jehož činnost soud v řízení nemůže nahrazovat. S ohledem na nedostatek aktivní legitimace žalobce a) soud žalobu v části, kterou se domáhal vyklizení, převedení a předání nemovitosti žalované, zamítl. 35) S ohledem na závěr ohledně opožděného oznámení volby práva z odpovědnosti za vady soud neprováděl jako nadbytečné důkazy k prokázání tvrzení žalobců ohledně existence konkrétních vad nemovitosti, tedy účastnický výslech žalobců a zpracováním znaleckého posudku k posouzení tvrzených vad. Případné prokázání tvrzených vad na závěru o opožděnosti volby práva žalobci totiž ničeho nemění. Jelikož v řízení byla nesporná tvrzení žalobců ohledně vytknutí předmětných vad emailem ze dne 20.6.2022 adresovaným žalované a ohledně další komunikace s žalovanou prostřednictvím paní [příjmení], jako nadbytečný soud neprováděl důkaz emailem ze dne 20.6.2022, který navíc žalobci v řízení nepředložili, a výslechem svědkyně [jméno] [příjmení]. Jako nadbytečný nebyl proveden rovněž důkaz emailem žalobců adresovaným realitní kanceláři dne 23.8.2022, když žalobci tvrzené vytknutí vad směrem k realitní kanceláři nemá pro posouzení věci význam. Prodávajícím byla žalovaná a vůči ní byly dle nesporných skutkových tvrzní vady vytknuty již emailem ze dne 20.6.2022. 36) Soud pak rovněž jako nadbytečné neprováděl žalovanou navržené důkazy výslechem svědka [jméno] [příjmení] a dalšího realitního makléře (žalovanou zatím blíže nespecifikovaného). Pokud tyto důkazy měly směřovat k prokázání tvrzení žalované ohledně stavu nemovitosti a absenci vad v době uzavření kupní smlouvy, jedná se o skutečnosti nerozhodné s ohledem na závěr o opožděnosti oznámení volby práva z odpovědnosti za vady žalovanými. 37) O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto dle ustanovení § 142 odst. 1 občanského soudního řádu, kdy ve věci úspěšné žalované náleží právo na náhradu nákladů řízení v plném rozsahu. Soud si je vědom skutečnosti, že žalobci mají ohledně části předmětu řízení postavení nerozlučných společníků (požadavek na určení platnosti a účinnosti odstoupení od smlouvy) a v části řízení (zaplacení peněžité částky a vyklizení a předání nemovitosti) postavení samostatné, kdy v řízení nadále vystupoval po částečném zastavení řízení pouze žalobce a). V dané věci však nelze dle názoru soudu konkrétně oddělit pro účely vyčíslení nákladů řízení tyto jednotlivé části, zvláště pak za situace, kdy úkony zástupce žalované jsou činěny vždy společně ve vztahu ke všem částem předmětu řízení a tyto žalobní návrhy navíc mají rozdílnou tarifní hodnotu. O nákladech řízení mezi účastníky soud proto rozhodl jedním společným výrokem, a to i s přihlédnutím ke skutečnosti, že na straně žalobců se jedná o manžele. 38) Náhrada nákladů řízení žalované se skládá z odměny za zastoupení žalované advokátem ve výši 37.900 Kč za úkon právní služby dle ustanovení § 7 ve spojení s § 8 a § 9 vyhlášky č. 177/1996 sb., advokátní tarif. Dle ustanovení § 12 odst. 3 advokátního tarifu při spojení dvou a více věcí, pro něž spojení ke společnému projednání není stanoveno jiným právním předpisem, se za tarifní hodnotu považuje součet tarifních hodnot spojených věcí. V případě požadavku na určení platnosti a účinnosti odstoupení od smlouvy představuje tarifní hodnota částku 50.000 Kč dle ustanovení § 9 odst. 4 písm. b) advokátního tarifu, v případě požadavku na zaplacení částky 7.340.000 Kč je tarifní hodnotou dle ustanovení § 8 odst. 1 advokátního tarifu žalovaná částka a v případě požadavku na vyklizení a předání nemovitosti je tarifní hodnotou částka 10.000 Kč dle ustanovení § 9 odst. 1 advokátního tarifu. Součet tarifních hodnot činí 7.400.000 Kč. Konkrétně se jedná o zástupcem žalované vyúčtované úkony přípravy a převzetí zastoupení, vyjádření k žalobě a účasti při jednání soudu dne 25.10.2023, celkem 3 úkony za 113.700 Kč. Ke každému úkonu náleží paušální náhrada hotových výdajů ve výši 300 Kč dle ustanovení § 13 odst. 4 advokátního tarifu, celkem 900 Kč. Cestovné za cestu zástupce žalované z [obec] do [obec] a zpět k jednání soud dne 25.10.2023 představuje při ujetých 170 Km, základní náhradě 5,20 Kč / km, průměrné ceně motorové nafty 34,40 Kč / l a průměrné spotřebě vozidla 4,9 l / 100 km částku 1.171 Kč. Náhrada za promeškaný čas cestou činí 400 Kč (100 Kč za každou půlhodinu). Jelikož je zástupce žalované plátcem daně z přidané hodnoty, je třeba částku odměny a náhrad navýšit o 21 % náhradu za tuto daň. Celkem činí náklady řízení žalované částku 140.566,91 Kč. 39) Soud podle § 160 odst. 1 občanského soudního řádu stanovil třídenní lhůtu ke splnění povinností uložených tímto rozhodnutí, když neshledal důvody pro uložení lhůty delší.