42 C 195/2019

Plný text

Okresní soud Brno-venkov rozhodl soudkyní Mgr. Andreou Borákovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou: osobní údaje zástupce proti žalované: osobní údaje žalované , zastoupená advokátem osobní údaje zástupce o zaplacení 337.500 Kč

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 337 500 Kč, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna nahradit žalované náklady řízení ve výši 150 826,50 Kč, a to ve lhůtě do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu Brno – venkov na nákladech řízení – svědečném, které hradila, částku 1 193 Kč, ve lhůtě do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne [datum] se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 337 500 Kč. Uvedla, že se žalovanou uzavřela dne [datum] smlouvu o výhradním zajištění prodeje nemovitostí, na základě které jí poskytovala ve smlouvě sjednané služby. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum], následně bylo její trvání dle smluvního ujednání automaticky prodlouženo do [datum]. Žalobkyně vyvíjela veškerou možnou aktivitu směřující k obstarání příležitosti pro žalovanou uzavřít rezervační smlouvu se zájemcem o koupi nemovitostí. Žalovaná postupně začala znemožňovat prohlídky nemovitostí, nedostavila se na výzvy k uzavření rezervačních smluv, nikterak nereagovala, plnou mocí ze dne [datum] zmocnila k jednání za sebe pana [jméno] [příjmení], následně dne [datum] podala neplatnou výpověď smlouvy. Žalobkyně žalované i jejímu zmocněnci na všechny známé adresy zaslala předžalobní výzvy dne [datum], žalovaná však nereagovala. Žalobkyně měla za to, že žalovaná porušila smlouvu v tom, že odmítla ve stanovené lhůtě uzavřít žalobkyní předloženou rezervační smlouvu. Žalobkyni tak vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši, jejíhož zaplacení se podanou žalobou domáhá.

2. Soud ve věci vydal platební rozkaz, proti kterému podala žalovaná včasný odpor, když měla uplatněnou žalobu za nedůvodnou, nárok na zaplacení uvedené částky neuznávala, skutková tvrzení měla za nedostatečná. Zejména měla za to, že žalobkyně netvrdí, ani neprokazuje, kdy, komu a kým a jaký návrh rezervační smlouvy měl být předkládán, v jakém časovém úseku se žalovaná dostala do prodlení s uzavřením smlouvy, kdy tak měl vzniknout nárok na zaplacení uvedené částky. Vyjádřila pochybnost ohledně výpočtu smluvní pokuty, jak byla žalobkyní požadována.

3. Žalobkyně v replice na podaný odpor doplnila skutková tvrzení ohledně uzavření předmětné smlouvy, konkretizovala prohlídky uskutečněné se zájemci na předmětných nemovitostech žalované, kdy tyto specifikovala datem uskutečnění prohlídky, označením osoby zájemce příjmením, případně u některých z nich označením částky, za kterou byli ochotni případně nemovitosti koupit. Tvrdila, že prohlídky se uskutečnily vždy za přítomnosti některého realitního makléře žalobkyně a žalované, zastoupené jejím zmocněncem [jméno] [příjmení], který bydlel v předmětných nemovitostech a žalovaná jej plnou mocí ze dne [datum] zmocnila k neomezenému zastupování ve věci uzavření rezervační a kupní smlouvy ohledně předmětných nemovitostí. K automatickému prodloužení smlouvy doplnila, že dle smluvního ujednání za situace, kdy ve stanovené lhůtě žalovaná žalobkyni neoznámila, že na trvání smlouvy dále nemá zájem, došlo automaticky k jejímu prodloužení na stejnou dobu, na jakou byla sjednána. Měla za to, že žalovaná o prodloužení smlouvy věděla, když i po datu [datum] umožňovala provádění prohlídek, zaslala žalobci plnou moc pro výše uvedeného zmocněnce. K tvrzení o porušení smluvních ujednání žalobkyně doplnila, že žalované dne [datum] zaslala výzvu k poskytnutí součinnosti, kterou jí vyzvala k podpisu rezervační smlouvy s vyhledaným zájemcem za kupní cenu 10 700 000 Kč. Další písemná výzva k uzavření rezervační smlouvy měla být žalované zaslána dne [datum] a dne [datum] (předžalobní výzva), kdy součástí výzvy měla být i předmětná rezervační smlouva, kupní cena měla být ve výši 10 700 000 Kč, konkrétním zájemcem pak [titul] [jméno] [příjmení]. Konkretizovala, že zaplacení smluvní pokuty, vypočítané dle smlouvy jako 3 % z horní hranice dohodnuté výše kupní ceny, se po žalované domáhá z důvodu porušení povinnosti uzavřít rezervační smlouvu na základě žalobkyní předloženého návrhu takové smlouvy. Návrh rezervační smlouvy měla mít žalovaná k dispozici již nejpozději dne [datum] v sídle žalobkyně nebo dne [datum] a [datum], kdy byly zásilky obsahující návrh rezervační smlouvy připraveny k vyzvednutí.

4. Žalovaná se k doplněným tvrzením žalobkyně vyjádřila tak, že jí ze strany žalobkyně nikdy nebyl předložen žádný relevantní a určitý návrh rezervační smlouvy, ani k žádosti jí nebyl sdělen konkrétní vyhledaný zájemce o koupi nemovitostí. Z hlediska platnosti každé smlouvy, je přitom nezbytné identifikovat jednotlivé smluvní strany, jde o podstatnou náležitost smlouvy, z návrhu na uzavření smlouvy musí být zřejmé, kdo takový návrh činí, nesmí být o tom žádné pochybnosti. Zdůraznila, že smlouvu se žalobkyní uzavřela s tím, že byl akceptován její požadavek na prodej předmětných nemovitostí v maximální rychlosti prodeje, o čemž byla žalobkyní ujištěna, závazek zprostředkovat prodej nemovitých věcí v co nejkratší době byl obsažen ve smlouvě. Pokud jde o automatické prodlužování smlouvy, měla toto ujednání za zakládající nerovnováhu ve smluvním vztahu se žalovanou jako spotřebitelem, a tedy nikoliv za platně sjednané. Žalovaná jako laik však i přesto přistoupila po datu [datum] na další spolupráci se žalobkyní, výpovědí ze dne [datum] pak projevila vůli tento smluvní vztah nadále neprodlužovat, [datum] pak odvolala plnou moc, kterou dříve žalobkyni udělila. Až do této doby přitom žalobkyně dle této plné moci mohla případně za žalovanou rezervační smlouvu s vyhledaným zájemcem o koupi nemovitostí za dohodnutých podmínek uzavřít sama, bez nutnosti jakékoliv součinnosti žalované. Uvedla, že se žalobkyně nechovala ve vztahu k ní poctivě, když namísto uzavření smlouvy o zprostředkování, byla uzavřena smlouva nepojmenovaná, kdy žalobkyně v pozici zprostředkovatele by měla přesněji vymezeny své povinnosti dle zákonné úpravy. Rovněž samotnou povinnost dle smlouvy uzavřít s vyhledaným zájemcem rezervační smlouvu měla za ujednání u spotřebitelských smluv zakázané, když se jím žalovaná jako spotřebitel zavázala k neodvolatelnému plnění za podmínek, s nimiž se neměla možnost seznámit před uzavřením smlouvy. S ohledem na to, je pak dle žalované i neplatné ujednání o smluvní pokutě v případě porušení závazku uzavřít rezervační smlouvu se třetí osobou. Upozornila na judikaturu, dle které se k uzavření budoucí smlouvy mohou zavázat pouze účastníci smlouvy, která má jimi být v budoucnu uzavřena, je-li závazek uzavřít budoucí smlouvu sjednán mezi jinými subjekty, nejde o závazek vynutitelný žalobou o nahrazení projevu vůle. Taková žaloba pak logicky vzato nepřichází v úvahu tam, kde má budoucí smlouvu uzavřít osoba odlišná od účastníků zajišťovatelské smlouvy.

5. Žalobkyně u prvního jednání ve věci k tvrzení žalované uvedla, že v případě rezervační smlouvy mělo jít o třístrannou smlouvu, mimo jiné se žalobkyní, uváděné judikatorní závěry tak na ní nelze použít. Setrvala na tom, že ohledně uzavření rezervační smlouvy byla žalovaná opakovaně žalobkyní kontaktována, telefonicky měla sdělit, že jí uzavřít nemůže, když pan [příjmení] již měl jednat s jiným zájemcem. Ke skutkovým tvrzením doplnila, že žalobkyni vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty ze tří důvodů, kterými žalovaná porušila uzavřenou smlouvu. Jednak porušila povinnost uzavřít rezervační smlouvu, dále povinnost poskytovat žalobci součinnost, když neumožňovala provádění prohlídek nemovitostí a konečně před koncem účinnosti smlouvy o zajištění prodeje začala žalovaná či její zmocněnec vyvíjet činnost k tomu, aby došlo k prodeji nemovitostí nikoliv činností žalobce, když i z plné moci ze dne [datum] je zřejmé, že tato byla žalovanou udělena ve velmi obecné podobě, kdy možnost uzavřít za žalovanou rezervační smlouvu nebyla jednoznačně určena pouze ve vztahu k žalobkyni. Udělením takové plné moci tak došlo k porušení smlouvy tím, že zmocněná osoba mohla pro žalovanou obstarat prodej nemovitostí. Doplnila, že za trvání smlouvy žalobkyni kontaktoval jako zájemce pan [příjmení] starší, kdy v té době již žalovaná neumožňovala prohlídky nemovitostí. Následně pak dne [datum] žalovaná uzavřela smlouvu o převodu předmětných nemovitostí se synem p. [příjmení]. Žalobkyně tak měla za to, že šlo o zájemce vyhledaného její činností a tedy o další porušení smluvních povinností spojené s nárokem na zaplacení smluvní pokuty.

6. Následně žalobkyně dále upřesňovala svá skutková tvrzení tak, že mezi žalobkyní a žalovanou byla uzavřena smlouva o zajištění prodeje nemovitostí, kdy žalobkyně se zavázala obstarat žalované příležitost uzavřít smlouvu s třetí osobou, kdy je to žalovaná, která činí návrh na uzavření převodní či jiné budoucí smlouvy vůči blíže neurčeným osobám, které má vyhledat svou činností žalobkyně jako zprostředkovatel. Je to tedy žalovaná, kdo si musí vymínit náležitosti takové budoucí smlouvy. Jde o základní podmínky, za kterých je ochotna takovou smlouvu uzavřít. Tyto podmínky jsou pak patrné z uzavřené smlouvy mezi účastníky, kdy žalovaná si vymínila cenu, za kterou je ochotna nemovitosti prodat stanovením spodní a horní hranice. Žalobce pak zájemce ochotné uzavřít smlouvu za těchto podmínek vyhledal a žalovanou výzvou z [datum] vyzval, aby s těmito zájemci seznámila. Poukázala na judikaturu k činnosti zprostředkovatele, kdy ve smlouvě o zprostředkování musí být smlouva, o jejíž zprostředkování se má jednat vymezena dostatečně určitě, není však nevyhnutelné, aby v ní byl obsažen celý její obsah či podstatné náležitosti. Žalovaná měla možnost uzavřít hned několikrát rezervační smlouvu se zájemci za podmínek, které si stanovila, této příležitosti však nevyužila. Žalovaná se přes výzvu žalobkyně nedostavila na schůzku se zájemci, zmařila tak možnost seznámení s nimi, nemůže to být kladeno k tíži žalobkyně. S ohledem na ochranu osobních údajů pak žalobkyně nemohla žalovanou s konkrétními osobami zájemců obeznamovat v zasílaných písemných výzvách. Žalovaná měla být o konkrétních zájemcích informována telefonicky jednatel žalobkyně a následně při osobní schůzce. Rezervační smlouvy byly připojeny k zasílaným výzvám, kdy případná odchylka hmotnosti zásilek byla dána způsobem tisku rezervačních smluv (jednostranně, či oboustranně). Vyjádřila se k plné moci udělené dne [datum] žalovanou [jméno] [příjmení], kdy měla za to, že tento nebyl oprávněn za žalovanou v dané věci jednat, případně uzavřít rezervační smlouvu, když v této plné moci je uděleno zmocnění pouze ve vztahu k nemovitostem v k.ú. [obec]. Předmětem smlouvy se žalobkyní byly však nemovitosti jak v k.ú. [obec], tak v k.ú. [obec], které tvoří jeden funkční celek.

7. Žalovaná v reakci na doplněná tvrzení setrvala na svém stanovisku o nedůvodnosti žaloby. Poukázala na ustanovení předmětné smlouvy o povinnosti žalované uzavřít rezervační smlouvu nejpozději do 5 pracovních dnů od předložení jejího návrhu, kdy teprve v případě odmítnutí či neuzavření smlouvy ve stanovené lhůtě vzniká žalobkyni nárok na zaplacení smluvní pokuty. Žalobkyně tedy byly povinna předložit žalované perfektní návrh rezervační smlouvy, pokud tuto povinnost nesplnila, nemohl jí vzniknout nárok na zaplacení smluvní pokuty. Odmítla tvrzení o tom, že by kupující, se kterým následně žalovaná uzavřela kupní smlouvu týkající se předmětných nemovitostí, byl vyhledán činností žalobkyně. Souhlasila s tím, že [jméno] [příjmení] nebyl zmocněn k uzavření rezervační smlouvu ohledně nemovitostí, jak byly vymezeny v předmětné smlouvě mezi účastníky, i v tom, že žalovaná by nikdy nepřipustila separátní prodej jen některých nemovitostí. Zpochybnila připojení návrhu rezervační smlouvy k výzvě ze dne [datum], kdy odkázal na hmotnost této zásilky. Odmítla tvrzení o tom, že by byla jednatel žalobce zpravena o osobách konkrétních zájemců o koupi nemovitostí. Pozastavila se nad tím, z jakého důvodu by následně prodala nemovitosti za nižší cenu, byli-li by činností žalobkyně vyhledáni zájemci o koupi za cenu vyšší.

8. Závěrem žalobkyně navrhla, aby soud žalobě vyhověl, když měla za to, že svá tvrzení v řízení prokázala. Měla za to, že žalobkyně prokázala plnění povinností, ke kterým se zavázala smlouvou uzavřenou se žalovanou, inzerovala nemovitosti, činila prohlídky, připravila návrhy rezervačních smluv s vážnými zájemci, když odkazovala na výpovědi svědkyně [příjmení], jednatel žalobce, předložený seznam prohlídek. Zájemce, které měla žalobkyně vyhledat, byl specifikován pouze tím, že byl ochoten uzavřít smlouvu o převodu nemovitostí za cenu, kterou si žalovaná vymínila ve smlouvě. Setrvala na názoru o platnosti ujednání ohledně automatického prodlužování doby trvání smlouvy, když smlouvu měla za jasnou, srozumitelnou, psanou stejným písmem, neobsahující žádná nejasná ujednání, když neplatnost tohoto ujednání nemůže být dána ani jeho umístěním v závěrečných ustanoveních smlouvy. Měla za to, že bylo prokázáno, že žalovaná porušila smluvní ujednání třemi způsoby, kdy od [datum] neumožňovala prohlídky nemovitostí, neuzavřela rezervační smlouvu se zajištěným zájemcem ve lhůtě do 5 pracovních dnů od jejího předložení, když k tomu odkazovala na výzvy ze dne [datum], [datum] a [datum], a konečně, že porušila povinnost neuzavřít s jinou osobou smlouvu, která by měla vést k vyhledání zájemců o koupi předmětných nemovitostí. K tomuto poslednímu porušení pak poukázala na krátkou dobu od konce předmětné smlouvy se žalobkyní a datem uzavření smlouvy o převodu nemovitostí s [jméno] [příjmení], na výpověď svědkyně [příjmení], že na nemovitostech pracovalo více realitních kanceláří. Měla tak za to, že se tento kupující musel o nemovitosti dozvědět buď z činnosti žalobkyně, nebo z činnosti jiných osob, kdy žalovaná nebyla oprávněna v době trvání smlouvy smlouvu s jinými osobami uzavřít. V důsledku těchto porušení smlouvy tak žalobkyni vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty, kdy tato by mohla požadovat smluvní pokutu v téže výši za každé takové porušení.

9. Žalovaná závěrem tvrdila, že uzavřená smlouva se žalobkyní by dle současné optiky zákona o realitním zprostředkování absolutně nemohla obstát. Poukázala na to, že povinnost k zaplacení smluvní pokuty dle smlouvy vzniká výzvou k jejímu zaplacení, kdy takto byla žalovaná vyzvána pouze ve vztahu k porušení povinnosti – neuzavření rezervační smlouvy. Pokud žalobkyně následně požadovala zaplacení smluvní pokuty i za další porušení smlouvy žalovanou, pak jde z její strany o vymýšlení důvodů, šikanu žalované. Měla za to, že žalobkyně vůbec neměla uzavírat se žalovanou smlouvu o zjištění prodeje nemovitostí za cenu, jak byla ve smlouvě uvedena a stanovena žalovanou, když jednatel žalobkyně potvrdila, že tato cena byla nereálná. Pozastavila se nad tím, proč to nebylo žalované před uzavřením smlouvy sdělováno. Pokud bylo tvrzeno, že jednotlivá ustanovení smlouvy byla se žalovanou probírána, pak to prokázáno nebylo, když ani nebylo zřejmé, kdo vlastně se žalovanou za žalobkyni smlouvu uzavřel. S ohledem na to žalovaná při uzavírání smlouvy jako spotřebitel neměla všechny potřebné informace k tomu, aby smlouvu mohla svobodně, vážně uzavřít ve vztahu ke všem povinnostem. Zdůraznila, že prodej nemovitosti ve vlastnictví žalované je projevem jejího práva, nikoliv povinnosti, má nárok na to být informována, s kým má smlouvu uzavřít a rozhodnout se o tom, zda tak učiní. Zprostředkovatel je pak povinen sdělovat jí ohledně zájemců veškeré potřebné údaje. Nemůže jí zároveň jít k tíži, že po skončení smluvního vztahu se žalobkyní uzavřela kupní smlouvu o prodeji předmětných nemovitostí s jinou osobou, když nebylo prokázáno, že by šlo o osobu získanou činností žalobkyně. Setrvala na tom, že jí nikdy nebyl předložen relevantní návrh rezervační smlouvy, když z žádného z předložených návrhů není zřejmé, že by skutečně existoval konkrétní zájemce o rezervaci a koupi za takovou cenu. Smlouva bez identifikace druhé strany je bezvýznamná. Vyhledávání zájemců za uvedené ceny nebylo v řízení prokázáno. Zpochybnila možnost požadovat smluvní pokutu za neposkytování součinnosti neumožněním provádění prohlídek, když nebyli konkretizováni konkrétní zájemci o prohlídky, nebylo prokazováno, že v konkrétní den nebyla žalovanou umožněna prohlídka. Upozornila na to, že žalobkyně od počátku ve věci jednala s panem [příjmení], žalovaná nebyla ze strany žalobkyně o ničem informována. Měla za to, že žalobkyně neměla sjednávat předmětnou smlouvu jako bezúplatnou, kdy její náklady mají být následně hrazeny z provize kupujícím, ale měla si sjednat případnou úhradu marně vynaložených nákladů, nikoliv z tohoto důvodu následně sankcionovat žalovanou smluvními pokutami odvozenými z nereálné prodejní ceny. Žalobu tak měla za nedůvodnou a navrhla její zamítnutí.

10. Soud ve věci provedl dokazování předloženými listinami, výslechem navržených svědků i účastnickou výpovědí jednatel žalobkyně. Z těchto důkazů pak dospěl k následujícím skutkovým zjištěním. Ze smlouvy o výhradním zajištění prodeje nemovitosti bylo zjištěno, že tato byla uzavírána mezi žalovanou jako klientem, označenou adresou [adresa] (kde se však nezdržovala, což jak vyplynulo z výpovědi svědkyně [příjmení] i jednatel žalobkyně, bylo žalobkyni od počátku známo) a telefonním [číslo] které však dle zjištění ohledáním mobilního telefonu svědkyně [příjmení] patřilo [jméno] [příjmení] a žalobkyní jako zajišťovatelem zastoupenou jednatel, za kterou jednal dle plné moci ze dne [datum], která byla rovněž provedena k důkazu, [jméno] [příjmení] Smlouva byla žalovanou podepsána dne [datum], žalobkyní dne [datum]. Předmět smlouvy je sjednán v čl. III, kdy žalobkyně se zavázala vyvíjet činnost směřující k vyhledání třetí osoby, která uzavře se žalovanou smlouvou o převodu nemovitostí specifikovaných v čl. II smlouvy jako pozemky p. [číslo] p. [číslo] v k.ú. a obci [obec] zapsané na LV [číslo] a pozemky p. [číslo] p. [číslo] p. [číslo] jehož součástí je stavba [obec], [adresa], objekt k bydlení, vše v k.ú. a obci [obec], zapsáno na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce], kdy všechny nemovitosti se nachází na adrese [adresa]. Žalobkyně k důkazu předložila i příslušné listy vlastnictví, z nichž je patrno vlastnické právo žalované k předmětným nemovitostem ke dni [datum], respektive [datum]. Žalovaná přitom určila kupní cenu za převod těchto nemovitostí ve výši od 10 700 000 Kč do 11 250 000 Kč, kdy v tomto rozmezí měla žalobkyně nemovitosti nabízet. K případné změně dohodnuté kupní ceny mohlo dojít jen formou písemného dodatku ke smlouvě. V čl. IV se pak žalobkyně zavázala vyvinout veškeré úsilí, které po ní lze spravedlivě požadovat, aby obstarala žalované příležitosti uzavřít ohledně nemovitostí rezervační smlouvu a smlouvu o převodu nemovitostí v co nejkratší době. Měla rovněž zajistit vypracování veškerých smluvních dokumentů týkajících se převodu nemovitostí. Žalobkyni za tuto činnost nenáležela od žalované žádná odměna (čl. III.2 smlouvy). Povinnosti žalované jako klienta byly specifikovány v čl. V smlouvy obsahujícího devět samostatných bodů. Žalovaná se zavázala umožnit žalobkyni pořízení a zveřejnění fotografických snímků, případně video prohlídek nemovitostí, provádět nebo umožnit provádění prohlídek zájemcům (čl. V.1 smlouvy). V čl. V.2 je pak uveden závazek žalované uzavřít rezervační smlouvu se zájemcem zajištěným činností žalobkyně a uzavřít smlouvu o převodu nemovitosti (kupní smlouvu, směnnou smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí) se zájemcem vyhledaným činností žalobkyně, který se žalobkyní a žalovanou uzavřel rezervační smlouvu a uhradil rezervační poplatek, za podmínek stanovených v této nebo rezervační smlouvě. Tuto povinnost byla žalovaná povinna splnit vždy nejpozději do 5 pracovních dnů od předložení návrhu rezervační smlouvy a smlouvy o převodu nemovitostí žalobkyní. V čl. V.5 smlouvy je obsažen závazek žalované neuzavřít po dobu účinnosti této smlouvy s jinou osobou zprostředkovatelskou smlouvu, smlouvu o zajištění prodeje nemovitostí, či jinak označenou smlouvu, jejímž předmětem by bylo vyhledávání zájemců o převod předmětných nemovitostí a závazek žalované nepřevést nemovitosti po dobu účinnosti smlouvy třetí osobě, která nebyla vyhledána činností žalobkyně. V čl. V.6 se pak žalovaná zavázala po dobu trvání smlouvy nepřevést nemovitosti na zájemce zajištěné činností žalobkyně, pokud před tím nedojde k uzavření trojstranné rezervační smlouvy mezi žalobkyní, žalovanou a zájemcem. Dále se měla zavázat po dobu 2 let po zániku smlouvy nepřevést nemovitosti na třetí osobu vyhledanou činností žalobkyně. V čl. V.9 smlouvy je obsažena dohoda smluvních stran o tom, že pokud klient (žalovaná) poruší jakoukoliv povinnost sjednanou v tomto čl. V smlouvy, je povinen uhradit zajišťovateli (žalobkyni) za každé jednotlivé porušení povinnosti smluvní pokutu, a to ve výši 3% z maximální kupní ceny nemovitostí, tj. ve výši 3 % z částky představující horní hranici rozmezí vymezeného pro kupní cenu dle čl. III.3 smlouvy, tj. ve výši, jak se jejího zaplacení touto žalobou domáhala žalobkyně. Zajišťovateli tak vznikne právo na úhradu smluvní pokuty zejména, nikoliv však výlučně, pokud (i) klient odmítne uzavřít nebo ve stanovené lhůtě neuzavře zajišťovatelem předložený návrh rezervační smlouvy nebo smlouvy o převodu nemovitosti ve smyslu čl. V.2 smlouvy, (ii) klient uzavře se třetí osobou smlouvu, jejímž předmětem bude vyhledávání zájemců o převod nemovitosti ve smyslu čl. V.5 smlouvy, (iii) klient převede nemovitost třetí osobě, která nebyla vyhledána činností zajišťovatele ve smyslu čl. V.5 smlouvy, (iv) klient převede nemovitost na zájemce zajištěného činností zprostředkovatele, aniž by před tím došlo k uzavření rezervační smlouvy ve smyslu čl. V.6 smlouvy, atd. Smluvní pokuta byla splatná do 5 dnů poté, co byl k její úhradě klient zajišťovatelem písemně vyzván. V čl. VI.4 bylo sjednáno, že dnem doručení písemnosti, faktury nebo obchodního dopisu v případech, kdy adresát tuto poštovní zásilku bez vážného důvodu nepřevezme, je třetí den po jejím odeslání na adresu uvedenou ve smlouvě. Čl. VI smlouvy obsahuje dohodu o tom, že klient podpisem smlouvy současně zmocňuje zajišťovatele ke sjednávání a uzavírání rezervačních smluv se zájemci, kdy plná moc tvořila přílohu smlouvy. K důkazu pak byla provedena taková plná moc ze dne [datum]. Doba trvání smlouvy byla sjednána v čl. III.5 tak, že smlouva se sjednává na dobu od [datum] do [datum]. V čl. VIII označeném jako„ Ustanovení závěrečná“ je pak v čl. VIII.1obsaženo ujednání o tom, že smlouva nabývá účinnosti dnem podpisu obou smluvních stran a pozbývá účinnosti uplynutím doby, na kterou byla uzavřena nebo také převodem předmětných nemovitostí. Dále je zde uvedeno, že v případě, že klient (žalovaná) zajišťovateli (žalobkyni) nejpozději sedm dní před ukončením této smlouvy písemně na adresu zajišťovatele neoznámí, že na trvání smlouvy dále nemá zájem, prodlužuje se automaticky trvání smlouvy, a to na stejnou dobu, na kterou byla tato smlouva původně sjednána dle čl. III.

5. Tato smlouva se prodlužuje dle věty předchozí opakovaně. Žalobkyně k důkazu předložila i kompletní informační doložku pro klienty obsahující informace o zpracování osobních údajů klientů, kdy z této listiny není patrno, zda jí žalovaná převzala, ve vztahu k této věci jí nejsou prokazovány žádné z tvrzených skutečností.

11. Z plné moci ze dne [datum], která byla předložena žalobkyní s tvrzením, že jí žalovaná zmocnila [jméno] [příjmení] k jednání za sebe, bylo zjištěno, že touto plnou mocí žalovaná zmocnila uvedenou osobu, aby jí v plném rozsahu zastupovala ve věci uzavření rezervační smlouvy a kupní smlouvy o převodu nemovitých věcí, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva k nemovitostem zde specifikovaným, kdy šlo o pozemky p. [číslo] p. [číslo] p. [číslo] jehož součástí je stavba [obec], [adresa], objekt k bydlení, vše v k.ú. a obci [obec], zapsáno na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce]. Žalovaná udělení plné moci v tomto rozsahu [jméno] [příjmení] nezpochybňovala.

12. K tvrzení o tom, že žalobkyně plnila své závazky z uzavřené smlouvy o zajištění prodeje nemovitostí, předložila k důkazu fotodokumentaci prodávaných nemovitostí žalované a dále statistiky zobrazení těchto nemovitostí na základě inzerce zadané žalobkyní na uvedených realitních serverech dle admin.realman5.cz. Z inzerované nabídky je přitom zřejmé, že nemovitosti byly nabízeny za cenu 10 950 000 Kč + provize realitní kanceláře, bylo uvedeno jméno makléře [titul] [jméno] [příjmení] a jméno žalované jako majitele spolu s telefonním číslem dle smlouvy, je uvedena specifikace předmětných nemovitostí. V době od [datum] měla být přitom nabídka na serverech na listině uvedených celkem zobrazena 23 968x. Dále pak předkládala seznam prohlídek, které měly být uskutečněny na předmětných nemovitostech žalované, kdy mělo jít o seznam pořízený realitní makléřkou [příjmení]. Z připojeného seznamu je přitom zřejmé, že obsahuje pouze data s uvedením příjmení určité osoby, u některých osob je uvedena částka, kterou je daný zájemce zřejmě ochoten za nemovitosti zaplatit. Soud pouze podotýká, že v rozporu se skutkovými tvrzeními obsaženými v doplnění žaloby předložený seznam obsahuje u prohlídek od [datum] do [datum] rok [rok], kdy dle skutkových tvrzení mělo jít o rok [rok]. Seznam obsahuje celkem 38 jmen s uvedením data prohlídky od [datum] zřejmě roku 2018 do [datum]. Za toto období je cena uvedená zájemcem, která by odpovídala ceně, za kterou měla být dle uzavřené smlouvy případně nemovitost prodána, uvedena pouze jednou, a to u data [datum], kdy je konkrétně uvedeno„ zájemce [příjmení] za cenu 10 750 000 Kč připraven podepsat rezervaci za tuto cenu až poté co už nebylo možno“. Dále pak je v seznamu uveden bez uvedení data zájemce p. [příjmení] –„ zájemce za cenu 10 700 000 Kč sepsána rezervace až poté“. Následně po datu [datum] je na seznamu uvedeno –„ zájemci poté (co [příjmení] upadl na hlavu) a nebyla možná prohlídka“, kdy jsou bez specifikace data uvedena jména [příjmení], [příjmení], [příjmení], [příjmení], [příjmení], [příjmení]. U jména [příjmení] pak s uvedením toho, že má o dům vážný zájem a respektuje i cenu ve výši 10 750 000 Kč. Skutková zjištění týkající se předloženého seznamu pak bude soud hodnotit níže, a to v souvislosti se zjištěními učiněnými z výpovědí svědků a účastnické výpovědi jednatel žalobkyně.

13. Z výzvy k poskytnutí součinnosti ze dne [datum] adresované žalované na adresu dle smlouvy soud zjistil, že touto výzvou žalobkyně upozorňovala žalovanou na uzavřenou smlouvu. Bylo jí sdělováno, že došlo k vyhledání nespecifikovaného zájemce, který má vážný zájem předmětné nemovitosti v co nejkratší době rezervovat, trvá na tom, že se chce se žalovanou osobně seznámit. Žalovaná je tak vyzývána k poskytnutí součinnosti, kdy se má dostavit nejpozději dne [datum] do sídla žalobkyně za účelem uzavření rezervační smlouvy, případně má kontaktovat žalobkyni na uvedené telefonní číslo či email, kdy má pro přípravu rezervační smlouvy zaslat bankovní spojení. Dále je žalovaná upozorňována na to, že existují další zájemci a žalovaná je tak vyzývána, aby při své osobní účasti umožnila do okamžiku uzavření rezervační smlouvy pokračovat v provádění prohlídek, které jsou znemožňovány panem [příjmení], který nemovitosti s partnerkou obývá. Žalovaná je vyzývána ke sdělení termínu prohlídek, není jí sdělován žádný konkrétní zájemce, ani termín, kdy by nějaká konkrétní prohlídka měla být uskutečněna. Žalovaná je rovněž upozorňována na to, že pokud by nemovitosti již byly prodány jinému zájemci, jednalo by se o závažné porušení smlouvy a žalobkyně by mohla uplatnit nárok na smluvní pokutu, kdy takový nárok by mohla uplatnit i v případě neposkytnutí součinnosti ze strany žalované při provádění prohlídek. Z předložených doručenek pak má soud za prokázané odeslání této výzvy na adresu žalované dle smlouvy ([ulice a číslo], [obec]), kde zásilku dne [datum] převzal [jméno] [příjmení] a na adresu [adresa žalované], kde zásilku dne [datum] převzala paní [příjmení], matka žalované. Na listině není vyznačena žádná příloha. To, že připojena nebyla lze soudit i z hmotnosti zásilek 0,016kg (při porovnání jejich hmotnosti s hmotností zásilky s výzvou ze dne [datum] obsahující dle označení návrh rezervační smlouvy (viz skutková zjištění popsaná v bodech 15 a 16 odůvodnění rozsudku).

14. Z listiny označené jako – výpověď smlouvy o výhradním zajištění prodeje nemovitosti ze dne [datum] má soud za prokázané, že tato listina byla doručena žalobkyni, když tato listinu k důkazu sama předložila. Jejím obsahem je vyjádření žalované, že dává výpověď z předmětné smlouvy, když již nemá zájem o spolupráci při prodeji předmětných nemovitostí. Listina obsahuje úředně ověřený podpis žalované s datem [datum]. Z listiny označené – Věc: zprostředkovatelská smlouva ze dne [datum], odvolání plné moci ze dne [datum], oznámení nezájmu na prodloužení zprostředkovatelské smlouvy ze dne [datum] spolu s obálkou s datem odeslání [datum] adresované žalobkyni, má soud za prokázané, že tato listina byla doručena žalobkyni, která jí předložila k důkazu. Žalovaná jí v zaslané listině oznamuje, že nemá zájem na jakémkoliv prodloužení předmětné smlouvy, kdy důvodem má být skutečnost, že žalovaná od uzavření smlouvy nebyla jakkoliv informována o činnosti žalobkyně v této věci, kdy po dobu několika měsíců neměla být zajištěna žádná prohlídka nemovitostí, která by vedla k uzavření kupní smlouvy. Listina obsahuje úředně ověřený podpis žalované s datem [datum].

15. Z listiny označené Výzva k podpisu rezervační smlouvy ze dne [datum] má soud za prokázané, že touto výzvou žalobkyně žalovanou upozorňovala na to, že byl nalezen zájemce o koupi předmětných nemovitostí za částku 10 700 000 Kč, který nebyl blíže specifikován, žalovaná byla vyzývána k podpisu rezervační smlouvy, jejíž návrh měl být připojen v příloze, kdy osobní údaje o zájemci měly být do smlouvy doplněny až při jejím podpisu v sídle společnosti, kdykoliv od pondělí do pátku od 8 do 17 hodin. Žalovaná je upozorněna, že smlouvu je povinna uzavřít do 5 pracovních dní od předložení návrhu v této výzvě, jinak vzniká žalobkyni nárok na smluvní pokutu. Ve výzvě je jako příloha označena rezervační smlouva. Žalobkyně předložila rezervační smlouvu, která měla být přílohou této výzvy, kdy jako prodávající je na ní uvedena žalovaná, údaje o zájemci nejsou uvedeny, jako zprostředkovatel je uvedena žalobkyně. Ve smlouvě jsou specifikovány předmětné nemovitosti a obsahuje prohlášení blíže neidentifikovaného zájemce o tom, že projevil vážný zájem o koupi nemovitostí za částku 10 700 000 Kč. Dále pak smlouva obsahuje další ustanovení týkající se předmětu rezervační smlouvy. Z obálky adresované žalované na adresu dle smlouvy ([ulice a číslo], [obec]) má soud za prokázané, že jí byla zasílána uvedená výzva dne [datum], kdy z hmotnosti zásilky 0,084 kg lze soudit, že zásilka obsahovala i návrh rezervační smlouvy, jak byl předložen.

16. Z listiny označené – Předžalobní výzva k uzavření rezervační smlouvy ze dne [datum] má soud za prokázané, že jejím obsahem bylo upozornění žalované učiněné žalobkyní na to, že již ve výzvě z [datum] měla být informována o tom, že žalobkyně má zájemce o koupi předmětných nemovitostí za cenu 10 900 000 Kč (tedy oproti předchozí výzvě za cenu v jiné výši) a na povinnost uzavřít rezervační smlouvu, jejíž návrh již byl v předchozím dopise zaslán, a který opětovně přikládá, kdy osobní údaje zájemce budou s ohledem na ochranu osobních údajů doplněny až při podpisu. Žalovaná je upozorněna, že jde o poslední výzvu k uzavření rezervační smlouvy, kdy pokud se žalovaná do [datum] nedostaví do sídla žalobkyně, uplatní tato nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 337 500 Kč z důvodu porušování smluvních povinností, které žalované z výhradní smlouvy vyplývají. Na listině je vyznačeno, že tato má být zasílána žalované i na adresu v [obec], na vědomí i [jméno] [příjmení], přílohou má být rezervační smlouva. Žalobkyně přitom jako přílohu předložila zcela totožnou rezervační smlouvu jako k výzvě z [datum], tedy bez uvedení údajů o zájemci, s prohlášením blíže neidentifikovaného zájemce o zájmu koupit nemovitosti za cenu 10 700 000 Kč. Z předložených obálek k této zásilce má pak soud za prokázané, že výzva byla doručována žalované na adresu v [obec] i v [obec], kdy tato si uloženou zásilku nevyzvedla, byla zaslána i [jméno] [příjmení], který si jí rovněž nevyzvedl. Z hmotnosti předmětných zásilek, jak je na obálkách vyznačena ve výši zřejmě 0,026 kg, lze soudit, že neobsahovaly tvrzenou přílohu v podobě rezervační smlouvy, když hmotnost je několikanásobně nižší, než tomu bylo u předchozí zásilky. Pokud žalobkyně tvrdila, že oproti předchozí zásilce byla připojena smlouva tištěná oboustranně, pak ani k předchozí výzvě nebyla předložena žalobkyní smlouva tištěná jednostranně. Byly předloženy zcela totožné smlouvy, navíc v rozporu s obsahem výzvy obsahující totožnou kupní cenu. Soud tak tvrzení žalobkyně o připojení jakéhokoliv návrhu rezervační smlouvy k této zásilce nemá za prokázané. S ohledem na níže uvedené právní hodnocení věci, však tato skutečnost na rozhodnutí soudu ve věci neměla zásadní vliv.

17. Z kupní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi žalovanou jako prodávající a [jméno] [příjmení], [rodné číslo] jako kupujícím má soud za prokázané, že touto smlouvou žalovaná uvedenému kupujícímu prodala předmětné nemovitosti v k.ú. [obec] a k.ú. [obec] za kupní cenu 10 500 000 Kč, kdy část kupní ceny byla hrazena v hotovosti, část prostřednictvím advokátní úschovy z vlastních zdrojů a část prostřednictvím advokátní úschovy z úvěru od [právnická osoba] S ohledem na skutková tvrzení žalobkyně o tom, že tento kupující byl vyhledán její činností, když ještě v době účinnosti předmětné smlouvy jí kontaktoval se zájmem o předmětné nemovitosti otec tohoto kupujícího pan [příjmení] starší, soud ztotožnil z výpisu ze systému Centrální evidence obyvatel osobu otce [jméno] [příjmení], kdy zjistil, že jde o [jméno] [příjmení], který zemřel dne [datum]. Tvrzení žalobkyně o tom, že jí měl v dané věci kontaktovat v roce [rok], tak bylo tímto důkazem zcela vyvráceno.

18. Svědkyně [titul] [jméno] [příjmení] vypověděla, že pro žalobkyni pracovala externě jako realitní makléřka. Neúčastnila se podpisu smlouvy se žalovanou, za žalobkyni jí měl po dohodě s jednatel uzavírat externí spolupracovník. Věděla, že od počátku za žalovanou jednal pan [příjmení], se kterým se také měla uzavírat smlouva, on měl zajistit podpis žalované. Na základě oslovení panem [příjmení], který uzavíral smlouvu za žalobkyni, svědkyně následně převzala realizaci povinností žalobkyně dle uzavřené smlouvy. Provedla nafocení nemovitostí, vyhotovila inzerát, který umístila na realitní servery, s nabídkou oslovila i klienty z vlastní databáze, začaly prohlídky nemovitostí, kterých bylo asi 35, kdy na všechny chodila svědkyně. Zájemci jí oslovovali přímo, na email uvedený v inzerátu, případně přes žalobkyni. Po dobu prohlídek žalovanou vůbec neznala, vždy komunikovala jen s [příjmení]. Ten umožňoval prohlídky. Asi měsíc a půl před koncem smlouvy však zaslal svědkyni SMS zprávu, že výhradní smlouvu ukončuje. Svědkyně reagovala zprávou, že z poslední prohlídky má vážné zájemce, on však již neodpověděl. Následně s ním ještě jednou hovořila, SMS zprávou odsouhlasil trvání předmětné smlouvy do [datum]. K zájemcům o koupi nemovitostí svědkyně vypověděla, že od počátku byli zájemci, avšak za nižší cenu, než jak byla sjednána ve smlouvě se žalovanou. Z poslední prohlídky před jejich přerušením ze strany [příjmení] měla zájemce za částku 10 500 000 – 10 600 000 Kč, na jméno si nevzpomněla. Tvrdila, že vyhledala další zájemce o koupi nemovitostí za požadovanou cenu, kdy mělo jít o manžele [jméno], kteří měli akceptovat cenu 10 000 000 - 10 500 000 Kč, kdy měla mít interní dohodu s [příjmení] o případné akceptaci ceny 10 500 000 Kč. Měla za to, že se s těmito zájemci potkala i v realitní kanceláři, připravila rezervační smlouvu, nevěděla, zda jí podepsali, Tvrdila, že rezervační smlouva byla zasílána [příjmení], což zůstalo bez reakce. K uzavírání rezervačních smluv se vyjádřila tak, že běžně klienti znají osoby zájemců, ona tyto osoby uvádí v návrzích smluv, ty jsou zasílány emailem. Ohledně zájemců [jméno] doplnila, že tito nemovitosti již znali, nevěděla, zda s nimi uskutečnila prohlídku, emailem jim zasílala plánky k domu a návrh rezervační smlouvy. V té době již [příjmení] nekomunikoval, návrh rezervační smlouvy tak měl být z rozhodnutí jednatel žalobkyně zaslán doporučenou poštou, nevěděla, zda obsahoval vyplněné údaje o zájemcích. Svědkyně sdělila, že [příjmení] ani žalované nesdělovala jména zájemců [jméno]. Tvrdila, že poté, co [příjmení] přestal umožňovat prohlídky nemovitostí, bylo zájemcům sdělováno, že prohlídky nejsou možné, asi z rozhodnutí žalobkyně bylo sdělováno, že je to např. z důvodu dovolené [příjmení], ten již dále vůbec nekomunikoval, sám takové důvody nesděloval. Jí samotné se měla ozvat paní z poslední prohlídky, která měla mít zájem o koupi asi za 10 600 000 Kč, té měla sdělit, že koupě aktuálně nebude možná, neboť nejsou v souladu s majitelem. Z mobilního telefonu svědkyně pak byla k důkazu čtena komunikace s osobou, kterou měla svědkyně uloženu pod označením [příjmení] majitel RD [obec]. Telefonní číslo přitom odpovídá telefonnímu číslu uvedenému na předmětné smlouvě u žalované, ze zpráv je zřejmé, že vyjádřil úmysl vypovědět smlouvu měsíc před sjednanou dobou trvání, kterou sám označil do data [datum]. Svědkyně se vyjadřovala k seznamu prohlídek, který předložila žalobkyně, kdy připustila, že jej sepsala ona, kdy se tak stalo až po ukončení prohlídek ze strany [příjmení], případně až po ukončení smlouvy. Ohledně v seznamu uvedené paní [příjmení] uvedla, že by se mohlo jednat o posledního zájemce o koupi z doby, kdy již [příjmení] nekomunikoval. Uvedla, že dle ní nebyla cena domu v předmětné smlouvě dobře nastavená, s ohledem na stáří domu a potřebu rekonstrukcí byla příliš vysoká. Za cenu asi 10 milionů Kč by se nemovitosti prodaly dříve, [příjmení] však nechtěl s cenou hýbat, i když ho na neadekvátnost ceny upozorňovala. Měla povědomí o tom, že již dříve byl jinou realitní kanceláří dům nabízen za cenu 9,5 milionů Kč, i tak se neprodal, klienti si však tuto nabídkovou cenu pamatovali. Měla za to, že manželé [jméno] znali dům právě z doby, kdy byl nabízen za uvedenou cenu. Ohledně paní [příjmení] to mělo být tak, že dům nechtěla hned kupovat. Nevěděla, že by o dům projevila zájem osoba jménem [příjmení], jí tento nekontaktoval. O korespondenci se žalovanou neměla povědomí. Tvrdila, že následně spolu s jednatel žalobkyně žalovanou vyhledala, kdy se tak mělo stát asi měsíc po výpovědi [příjmení], nevěděla však, zda se tak stalo ještě za trvání smlouvy. Měly se dotazovat na důvody výpovědi smlouvy, předmětem schůzky nebyla informace o konkrétním zájemci o koupi nemovitostí, nepředávaly žalované žádné listiny. Žalovaná jim důvody nesdělila, bylo patrno, že má strach z [příjmení], ten měl dříve zmínit, že po prodeji domu od něj žalovaná dostane nějaké peníze. Do této schůzky neměla žádný kontakt na žalovanou, od počátku však věděla, že nebydlí na adrese v [obec], jak je uvedeno ve smlouvě. Zopakovala, že ohledně ceny prodeje domu jednal za žalobkyni s [příjmení] pan [příjmení], ona mu od počátku sdělovala, že cena je vysoká. Dům se nabízel nejprve za cenu 11 400 000 Kč, následně po dohodě s [příjmení] za cenu pod 11 milionů Kč. K dotazu na to, zda existoval nějaký zájemce za cenu 10 700 000 Kč, pak svědkyně v rozporu s předchozím tvrzením uvedla, že za cenu 10 750 000 Kč měla zájem paní [příjmení], možná i manželé [jméno]. Nevěděla nic o tom, že by existoval pokyn žalobkyně klientům nesdělovat v návrzích rezervačních smluv jména zájemců, tyto v nich neuvádět. Ke smlouvě zaslané žalované uvedla, že jí asi vytvořily asistentky. Neměla povědomí o žádném zájemci za cenu 10 900 000 Kč. Ona sama žalovanou před uvedenou schůzkou nikdy neupozorňovala na porušování smlouvy, vždy jednala s [příjmení]. Nepamatovala si na to, že by jí manželé [jméno] žádali o osobní schůzku se žalovanou, chtěli však, aby smlouvu podepsala ona.

19. Svědkyně [titul] [jméno] [příjmení] vypověděla, že o koupi předmětných nemovitostí měli zájem již v roce [rok]. Následně kontaktovali na jaře roku [rok] tehdejší makléřku [příjmení], že nemovitosti koupí, chtějí uzavřít rezervační smlouvu, k prodeji však z důvodu na straně pana [příjmení] nedošlo. V [měsíc] [rok] uvedená makléřka znovu nemovitosti nabízela, měla i plnou moc od žalované, oni měli zájem nemovitosti koupit, měli na to 10 milionů Kč, nechtěli však, aby byla nemovitost prodávána za žalovanou na základě plné moci. K prodeji tak nedošlo. Pak se dozvěděli, že prodej nemovitostí převzala žalobkyně, konkrétně paní [příjmení]. Asi v [měsíc] roku [rok] proběhla neoficiální schůzka u žalobkyně, byly jim zaslány veškeré listiny ohledně nemovitostí a návrh smlouvy. Cena se však výrazně navýšila, kdy nyní šlo o částku 10 700 000 Kč a provizi asi 600 000 Kč, to pro ně nebylo přijatelné, když jim byl podrobně znám technický stav domu. V tomto směru napsali email. Svědkyně předložila emailovou komunikaci s [titul] [příjmení], z níž bylo zjištěno, že tato jim dne [datum] zaslala návrh smluvní dokumentace k prodeji RD [obec], manželé [jméno] na něj reagovali zprávou ze dne [datum], ve které sdělovali, že uvedená cena je za hranicí jejich akceptovatelnosti. Předložila rovněž zaslaný návrh rezervační smlouvy a dohody o rezervačním poplatku, kdy z rezervační smlouvy je patrno, že u zájemce je uvedeno jméno [jméno], trvale bytem [adresa], rezervační poplatek činil 582 615 Kč. Uvedla, že nikdy nevyžadovali osobní kontakt se žalovanou, překvapilo je tvrzení žalobkyně o tom, že jejich společnost osobně jednala se žalovanou, když i na smlouvě měli u žalované uveden telefon na pana [příjmení]. Uvedla, že v roce [rok] bylo do prodeje zainteresováno více realitních kanceláří, kdy mluvila o sousedovi, či makléřce z Remaxu. Ke schůzce v kanceláři žalobkyně doplnila, že jim bylo řečeno, že za cenu 10 700 000 Kč je více zájemců, ti nebyli specifikováni, o zájemcích za cenu 10 900 000 Kč se nemluvilo. Svědkyně rovněž vypovídala o kontaktu s panem [příjmení] v roce [rok], kdy jednali o koupi domu s makléřkou [příjmení]. Tehdy měl mít zájem o prodej domu za 10 milionů, vše ztroskotalo na tom, že nechtěli kupovat nemovitost tak, že bude žalovaná jako vlastník zastoupena [příjmení] na plnou moc.

20. Jednatelka žalované [jméno] [příjmení] ve své účastnické výpovědi sdělila, že podpisu předmětné smlouvy se žalovanou přítomna nebyla, měla to zajišťovat makléřka. Měla za to, že žalovaná byla při podpisu smlouvy zastoupena panem [příjmení] na základě plné moci, který v předmětných nemovitostech bydlel. V době uzavření smlouvy neměli kontaktní údaje na žalovanou, když za ní jednal pan [příjmení], bylo jim však známo, že na adrese předmětných nemovitostí uvedené ve smlouvě se žalovaná nezdržuje. Údaje k bydlišti žalované či telefonické spojení na ni sháněli až následně, když byli vyhledáni konkrétní zájemci o koupi nemovitostí, když byly zjištěny nedostatky plné moci pro pana [příjmení], ten konkrétní údaje o žalované odmítal sdělit. Cenu, za kterou měly být předmětné nemovitosti nabízeny, jak je uvedena v předmětné smlouvě, měl dle ní určit pan [příjmení], když jednatel měla za to, že žalovaná byla jako vlastník nemovitostí vedena v katastru nemovitostí pouze formálně, byly na ní přepsány [příjmení] z důvodu exekucí proti němu vedených. Obecně uvedla, že při uzavírání smluv jsou klienti standardně informováni o podmínkách smlouvy, smlouvu obdrží předem k prostudování, tak tomu mělo být i u [příjmení]. Ke způsobu zajišťování zájemců o koupi nemovitostí dle smlouvy uvedla, že zájemci kontaktují kancelář telefonicky či emailem, o čemž se vede evidence, asistenti se zájemci komunikují, sdělují jim nabídkovou cenu, kontakt na makléřku, zaznamenávají, o čem se jednalo, zda byla prohlídka. Vyjadřovala se ke konkrétním zájemcům uvedeným v předloženém seznamu prohlídek, kdy u zájemce označeného„ paní [příjmení] – zájemce za 10 750 000 Kč“ uvedla, že šlo o mladý pár, který byl na prohlídce, žádali o další prohlídku, makléřka [příjmení] z toho měla mít radost. Měla připravit rezervační smlouvu a odeslat jí [příjmení]. Zájemci měli v [měsíc] roku [rok] navštívit realitní kancelář žalobkyně, sdělit, že chtějí nemovitosti rezervovat. Cenu měli hradit z prodeje svého domu a úvěru. Ze strany žalobkyně jim mělo být sděleno, že nejsou schopni koupi zprostředkovat, když návštěvou žalované, které se měla účastnit i makléřka [příjmení], měli zjistit, že [příjmení] má již jiného kupce a pouze čeká na vypršení výhradní smlouvy. Schůzka se žalovanou se měla uskutečnit na přelomu [měsíc] a [měsíc] [rok], v době zasílání výzev. K výzvě z [datum] zasílané žalované se vyjádřila tak, že o osobní setkání se žalovanou měli zájem zájemci [jméno] i [jméno], šlo o dva reálné zájemce o koupi nemovitostí. K tomu, že ve výzvě z [datum] není uvedeno konkrétní datum schůzky v kanceláři, kde by se žalovaná se zájemci měla setkat uvedla, že tak výzva byla formulována po kontaktu se žalovanou, která měla sdělit, že stejně na schůzku nepřijde. Nevzpomněla si, zda s výzvou z [datum] byl zasílán i návrh rezervační smlouvy, měla však za to, že určitě byl zasílán spolu s další výzvou, a to bez uvedení osobních údajů zájemců, když taková praxe je u nich běžná. Podpis rezervační smlouvy je vždy činěn za přítomnosti všech smluvních stran. K výzvám ze dne [datum] a [datum] se vyjádřila tak, že zájemci za cenu 10 700 000 Kč byli manželé [jméno], zájemci za 10 900 000 Kč byli manželé [jméno], kdy tito měli vyjádřit reálný zájem o koupi nemovitostí za tuto cenu, a to konkrétně ve vztahu k jednatelce žalobkyně. Zda tito již netrvali na osobním setkání se žalovanou, nesdělila, když uváděla, že výzvy byly zoufalými pokusy o zajištění prodeje přes sdělení žalované, kterou kontaktovala na telefon získaný asi paní [příjmení], že se k podpisu nedostaví. Tvrdila, že žalovanou telefonicky po [datum] upomínala ohledně neumožňování prohlídek. K osobě zájemce pana [příjmení] sdělila, že mělo jít o klienta uloženého v jejich databázi, měl jí osobně telefonicky kontaktovat ohledně zájmu svého syna o koupi nemovitostí. Po sdělení, že nejsou schopni zajistit prohlídku, měl uvést, že si tam zajede sám. K nákladům vynaloženým na plnění povinností z uzavřené smlouvy uvedla, že mohlo jít asi o 150 000 Kč. K tomu, že za prvních 8 měsíců od uzavření smlouvy se nepodařilo najít žádného zájemce, se vyjádřila tak, že problém byl v ceně, jak byla ve smlouvě určena, a která neodpovídala poloze a stavu nemovitosti, i v tom, že dům byl již dříve inzerován za různé nabídkové ceny, byl tím zprofanován. To, že přesto uzavřeli smlouvu, ve které se zavázali vyhledat zájemce v rozmezí cen, které neměla za odpovídající, uvedla, že to brali jako výzvu.

21. Svědek [jméno] [příjmení] vypověděl, že byl v době trvání předmětné smlouvy u žalobkyně zaměstnán jako obchodní manažer, kdy měl u sebe telefon, přijímal hovory na call centru, dával zájemcům informace o nemovitostech, následně předával kontakty na zájemce makléřům, kdy zájemců měly být desítky. Údaje o zájemcích přitom nikam nezapisoval, neměl povědomí o době uskutečnění konkrétních prohlídek, když to si měla řešit makléřka [příjmení]. Neměl povědomí o konkrétním zájemci, ani nabízených částkách. Nevzpomínal si na to, že by zájemci o koupi předmětných nemovitostí volali před létem roku [rok]. Měl povědomí o problémech při prohlídkách, sám však žádného zájemce neinformoval o tom, že prohlídka není možná, vždy předal kontakt makléři. Žalovanou pak nikdy neviděl, nikdy jí netelefonoval, sám nezasílal návrhy rezervačních smluv.

22. Svědkyně [jméno] [příjmení] vypověděla, že u žalobkyně pracuje jako asistentka. U uzavírání smlouvy se žalovanou nebyla, měla za to, že smluvní vztah trval asi do [měsíc] [rok], kdy došlo k zamezení v prohlídkách. V dané věci nepřebírala žádné telefony od zájemců, o zamezení prohlídek v [měsíc] [rok] věděla pouze z doslechu. V této věci neměla povědomí o uzavírání konkrétní rezervační smlouvy. V jiných věcech telefonicky pozívá klienty a zájemce na schůzku, kde je rezervační smlouva uzavírána. V této věci žádnou schůzku nesvolávala. Sama nikomu nesdělovala, že prohlídky nemovitostí nejsou možné, nehovořila se zájemcem panem [příjmení]. Ohledně zasílání návrhů rezervačních smluv se vyjádřila tak, že někdy se zasílají s vyplněnými údaji o zájemcích, někdy jsou údaje vyplněny částečně, někdy tam není vůbec nic. Vzpomněla si, že v dané věci dostala zalepenou obálku od jednatel, kterou měla odeslat, kdy mělo jít o rezervační smlouvu, komu byla zásilka určena, už nevěděla. Možná šlo přitom o více obálek na více adres.

23. Podle § 1746 odst. 1 z.č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, zákonná ustanovení upravující jednotlivé typy smluv se použijí na smlouvy, jejichž obsah zahrnuje podstatné náležitosti smlouvy stanovené v základním ustanovení pro každou z těchto smluv. Dle odst. 2 strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

24. Dle § 2445 odst. 1 občanského zákoníku smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

25. Dle § 1813, občanského zákoníku, má se za to, že zakázaná jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. To neplatí pro ujednání o předmětu plnění nebo ceně, pokud jsou spotřebiteli poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem.

26. Dle § 1814 písm. f) občanského zákoníku zvláště se zakazují ujednání, která zavazují spotřebitele neodvolatelně k plnění za podmínek, s nimiž neměl možnost seznámit se před uzavřením smlouvy.

27. Dle § 1815 občanského zákoníku k nepřiměřenému ujednání se nepřihlíží, ledaže se jej spotřebitel dovolá.

28. Dle § 5 odst. 1 občanského zákoníku kdo se veřejně nebo ve styku s jinou osobou přihlásí k odbornému výkonu jako příslušník určitého povolání nebo stavu, dává tím najevo, že je schopen jednat se znalostí a pečlivostí, která je s jeho povoláním nebo stavem spojena. Jedná-li bez této odborné péče, jde to k jeho tíži.

29. Po podřazení zjištěného skutkového stavu pod citovaná zákonná ustanovení soud dospěl po právní stránce k závěru, že podaná žaloba není důvodná, když žalobkyni nárok na zaplacení smluvní pokuty žalovanou nevznikl. Soud má při tom za to, že mezi účastníky došlo k platnému uzavření smlouvy o výhradním zajištění prodeje nemovitostí, jak byla žalobkyní předložena, kdy k uzavření smlouvy došlo dne [datum] podpisem žalované, za žalobkyni jednala při podpisu smlouvy osoba na základě plné moci, která byla rovněž k důkazu žalobkyní předložena. Podstatou uzavřené smlouvy byla povinnost žalobkyně vyvíjet činnost tak, aby pro žalovanou zajistila zájemce o koupi nemovitostí, které byly ve smlouvě specifikovány, za cenu (rozsahu cen), kterou si žalovaná ve smlouvě vymínila, a žalovaná se zavázala poskytovat žalobkyni při plnění jejích povinností ze smlouvy potřebnou součinnost, zavázala se s vyhledaným zájemcem o koupi nemovitostí za sjednanou cenu uzavřít nejprve rezervační smlouvu a následně smlouvu o převodu nemovitostí. Žalovaná v daném smluvním vztahu vystupovala jako spotřebitel, když neměla v daném oboru žádné odborné povědomí, nebyla osobou v daném oboru podnikající, jako tomu bylo u žalobkyně. Soud přitom po právní stránce uzavřenou smlouvu hodnotí jako tzv. smlouvu nepojmenovanou, uzavřenou v souladu s ust. § 1746 odst. 2 občanského zákoníku O smlouvu zprostředkovatelskou přitom v dané věci nemůže jít, neboť ač se svou povahou takové smlouvě blíží, nesplňuje základní náležitost smlouvy o zprostředkování, a to úplatnost, když žalobkyně prováděla činnost směřující k zajištění uzavření smlouvy o prodeji předmětných nemovitostí pro žalovanou bezúplatně. Soud se dále s ohledem na spotřebitelský charakter smluvního vztahu zabýval tím, zda lze na veškerá smluvní ujednání pohlížet jako na platně uzavřená. Žalovaná přitom měla za nikoliv platné ujednání o automatickém prodlužování doby trvání smlouvy, jak bylo ve smlouvě sjednáno v čl. VIII označeném„ ustanovení závěrečná“. Soud měl přitom na paměti zásadu vyjádřenou v občanském zákoníku, že na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné (§ 574 občanského zákoníku). Zabýval se proto vedle samotného gramatického vyjádření tohoto závazku ve smlouvě i okolnostmi uzavření smlouvy, vůlí smluvních stran. Dospěl přitom k závěru, že k platnému sjednání automatického prodlužování doby trvání uzavřené smlouvy za situace, kdy klient (žalovaná) nevyjádří ve zde stanovené lhůtě vůli dále ve smluvním vztahu nepokračovat, došlo. Je sice skutečností, že ujednání o takovém prodlužování smlouvy je ve smlouvě umístěno na jiném místě (v čl. VIII označeném„ ustanovení závěrečná“), než je tomu u ujednání o době trvání smlouvy (v čl. III označeném„ Předmět smlouvy“), toto ustanovení však rovněž není označeno konkrétním termínem, který by odkazoval na skutečnost, že obsahem daného článku je i ujednání o době trvání smlouvy. Nešlo navíc o ujednání, které by bylo od jiných ustanovení smlouvy odlišné typem (např. menším fondem) písma, ujednání snadno přehlédnutelné, když soud vzal v potaz i zcela přehledné členění smlouvy do jednotlivých článků a podbodů. Z výpovědi jednatel žalobkyně bylo konečně prokázáno, že žalovaná smlouvu podepsala následně po podpisu žalobkyní, nikoliv v místě sídla žalobkyně, měla tak čas na dostatečné prostudování šech ustanovení smlouvy. Rovněž lhůtu pro oznámení nezájmu na dalším pokračování smlouvy nejpozději sedm dnů před ukončením smlouvy nelze považovat za zjevně nepřiměřenou, kdy takové vyjádření mohla žalovaná učinit kdykoliv v průběhu trvání smlouvy uzavřené na dobu 5 měsíců, když by s ohledem na výsledky činnosti žalobkyně měla zájem na tom, aby smlouva byla ukončena. Skutečností, kterou je dle názoru soudu rovněž třeba vzít v potaz, je pak to, že žalovaná se následně dle ustanovení o automatickém prodlužování doby trvání smlouvy chovala, kdy i za situace, kdy smlouva dle původního ujednání měla být ukončena ke dni [datum], dle tvrzení žalobkyně a svědkyně [příjmení] byla z její strany i nadále bez problémů plněna až do dne [datum], tedy po dobu tří měsíců po automatickém prodloužení doby trvání smlouvy. Teprve následně žalovaná písemnými úkony ze dne [datum] a [datum] (viz bod 14 odůvodnění rozsudku) vyjádřila vůli ve smlouvě dále nepokračovat a došlo tak k ukončení trvání smlouvy ke dni [datum]. Z těchto skutečností pak lze učinit jednoznačný závěr o tom, že si žalovaná byla ujednání o automatickém prodlužování smlouvy od počátku vědoma.

30. Pokud žalovaná dále zpochybňovala platnost smluvního ujednání o povinnosti uzavřít rezervační smlouvu (případně následně smlouvu o převodu nemovitostí) se zájemcem vyhledaným činností žalobkyně, pak soud i toto ujednání smlouvy hodnotil jako platně sjednané, když zejména měl za to, že zcela odpovídá účelu, pro který byla daná smlouva mezi účastníky uzavírána. Žalovaná do smluvního vztahu se žalobkyní vstupovala s tím, že měla zájem na tom, aby pro ní žalobkyně obstarala zájemce o koupi jejích nemovitostí, a to za cenu, kterou si sama vymínila, a která byla předmětem smlouvy. Aby takový účel byl následně naplněn, bylo třeba s takto vybraným zájemcem uvedené smlouvy uzavřít. Soud přitom nemá uvedené ustanovení smlouvy za rozporné s výše citovanými ust. § 1813 a § 1814 písm. f) občanského zákoníku, jak tvrdila žalovaná, když má za to, že nejde o nepřiměřené ujednání, které by zakládalo zjevnou nerovnováhu v právech a povinnostech stran v neprospěch spotřebitele (žalované). Žalovaná uzavřením dané smlouvy vyjádřila svůj záměr prodat nemovitosti zájemci za vymíněnou cenu a žalobkyně za tímto účelem vyvíjela pro žalovanou bezúplatně činnost směřující právě k naplnění tohoto záměru žalované. K jeho konečnému naplnění přitom mohlo dojít právě uzavřením předmětných smluv, kdy rezervační smlouva sloužila zejména k tomu, aby se případný zájemce a žalovaná dohodli na následném prodeji daných nemovitostí, kdy konkrétní podmínky tohoto prodeje pak již byly právě na vůli těchto stran, nikoliv na vůli žalobkyně. Zájem žalobkyně na uzavření rezervační smlouvy byl pak dán tím, že nalezený zájemce hradil dle ní žalobkyni rezervační poplatek, kdy za situace bezúplatnosti smlouvy o výhradním zajištění prodeje nelze tento nárok žalobkyně považovat za nelegitimní. Žalované byla koneckonců tato skutečnost při uzavírání smlouvy od počátku známa, když každý průměrný člověk musí předpokládat, že žalobkyně jako podnikatelka svou činnost vyvíjí za účelem dosažení zisku, kterého v daném případě dosáhne právě zaplacením rezervačního poplatku vyhledaným zájemcem. Takové ujednání o povinnosti uzavřít rezervační smlouvu tak nemůže být chápáno jako nepřiměřené, sjednané v neprospěch spotřebitele, k němuž by se dle § 1815 občanského zákoníku nepřihlíželo. Jen na okraj soud podotýká, že sama skutečnost, že žalované již při uzavírání smlouvy o výhradním zajištění prodeje nebyla známa osoba případného zájemce a tedy jedna ze stran dané rezervační smlouvy, nemůže být chápána jako podmínka, s níž se při uzavření smlouvy nemohl seznámit (§ 1814 písm. f) občanského zákoníku), když takový požadavek by byl zcela absurdní, v rozporu s tím, za jakým účelem byla smlouva uzavírána, kdy šlo právě o vyhledání v dané době neznámého zájemce o koupi nemovitostí žalované za jí vymíněnou cenu. Pokud jde o ustanovení smlouvy týkající se sjednání povinnosti placení smluvní pokuty žalovanou v případě zde uvedených porušení smluvních povinností (čl. V.9 smlouvy), pak toto ustanovení nemá soud samo o sobě za neplatně sjednané (tedy v rozporu s § 2048 a násl. občanského zákoníku), kdy z něj je patrno, která porušení smlouvy jsou považována za tak závažná, že je s nimi spojen nárok žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty, je zřejmé, v jaké výši se smluvní pokuta sjednává. Pokud jde o případná další porušení smlouvy, která nejsou v daném článku výslovně uvedena, pak soud předesílá, že je třeba toto ustanovení vykládat v souladu se zásadami, které se uplatní pro spotřebitelské smlouvy, kdy výklad je třeba provést v případě nejednoznačnosti ujednání ve prospěch spotřebitele (§ 1812 občanského zákoníku).

31. Za situace, kdy soud shledal předmětnou smlouvu za platně uzavřenou, se dále zabýval tím, zda ze strany žalované došlo k tvrzeným porušením povinností, k nimž se touto smlouvou zavázala a tím, zda v důsledku takového případného porušení smluvních povinností vzniklo žalobkyni právo na zaplacení smluvní pokuty vůči žalované v uvedené výši. Soud na základě učiněných skutkových zjištění a jejich právního posouzení má přitom za to, že k takovému porušení smlouvy ze strany žalované nedošlo, žalobkyni tak nárok na zaplacení žalované částky nevznikl.

32. Žalobkyně tvrdila tři, případně čtyři porušení smluvních povinností ze strany žalované, která měla její nárok na zaplacení smluvní pokuty založit. Soud přitom předesílá, že se neztotožňuje s názorem žalované o tom, že povinnost k zaplacení smluvní pokuty z některých z tvrzených důvodů žalované vůbec nevznikla, když splatnost smluvní pokuty je vázána na písemnou výzvu žalobkyně a splatnost pak nastává do 5 dnů po takové výzvě. Žalovaná přitom měla být předžalobní výzvou vyzývána k úhradě smluvní pokuty pouze z důvodu neuzavření rezervačních smluv. Je sice skutečností, že ve výzvě žalobkyně ze dne [datum] je žalovaná pouze obecně upozorňována na možnost uplatnění nároku na zaplacení smluvní pokuty v žalované výši z důvodu porušování smluvních povinností, které vyplývají žalované z uzavřené smlouvy, když žalovaná je konkrétně vyzývána pouze k uzavření rezervační smlouvy. Nejpozději doručením doplnění žalobních tvrzení, jak je žalobkyně učinila k výzva soudu, však již žalované muselo být zcela jednoznačně známo, že se žalobkyně po ní domáhá zaplacení smluvní pokuty v konkrétní výši a ze zcela konkrétních důvodů. Případná splatnost smluvní pokuty z každého takového důvodu tak již zcela jednoznačně nastala. Jen na okraj soud podotýká, že výše smluvní pokuty, jak ji žalobkyně požaduje, je zcela v souladu s tím, jak je určena v čl. V.9 předmětné smlouvy, když jde o 3% z částky 11 250 000 Kč (maximální cena určená žalovanou pro prodej nemovitostí).

33. Pokud jde o první tvrzené porušení smlouvy žalovanou, tedy skutečnost, že žalované neuzavřela rezervační smlouvu se zájemcem, který byl vyhledán činností žalobkyně a která jí měla být zaslána, pak soud má jednak za to, že žalované nebyla nikdy žalobkyní rezervační smlouva ohledně takového zájemce řádně doručena a nevznikla jí tak povinnost takovou smlouvu ve lhůtě stanovené ve smlouvě o výhradním zajištění prodeje nemovitostí uzavřít. Pokud by snad byla žalované doručena rezervační smlouva, kterou žalobkyně k důkazu předložila, tak tato postrádá jakékoliv označení osoby či osob zájemců, se kterými by měla být taková smlouva uzavřena, když obsahuje pouze částku, za kterou by měly být předmětné nemovitosti prodány. Smlouva tak nemá základní náležitosti nabídky na uzavření smlouvy (§ 1731, § 1732 odst. 1 občanského zákoníku), když není zřejmé, kdo takovou nabídku činí. Za řádnou nabídku, kterou by mohla žalovaná jednoduchým a nepodmíněným přijetím přijmout, jí tak nelze mít. Pokud se žalobkyně hájila tím, že takto při uzavírání rezervačních smluv postupuje vždy s ohledem na ochranu osobních údajů zájemců, pak toto tvrzení je zcela v rozporu s výpovědí svědkyně [příjmení], která jednoznačně vypověděla, že vždy zasílala rezervační smlouvy s označením vyhledaných zájemců, ač třeba u nich nebyly uvedeny všechny údaje, a částečně i z výpovědí svědkyně [příjmení], která tvrdila, že uvádění údajů o zájemcích bylo různé. Za situace, kdy návrh rezervační smlouvy neobsahoval žádné označení zájemce, nemohla doručením takového návrhu započít běžet 5 denní lhůta dle předmětné smlouvy o výhradním zajištění prodeje, ve které měla žalovaná povinnost takovou smlouvu uzavřít. Soud nad rámec uvedeného uvádí, že má za prokázané, že návrh rezervační smlouvy (u kterého však absentovalo označení zájemce a nelze jej tak za řádný návrh považovat) byl žalované doručen spolu s výzvou ze dne [datum], nemá však za prokázané, že by návrh rezervační smlouvy (ze stejných důvodů nikoliv řádný) byl připojen k výzvě ze dne [datum], jak byla žalobkyní předložena, když s ohledem na hmotnost této zásilky lze s vysokou mírou pravděpodobnosti pochybovat o tom, že takový návrh byl k dané výzvě vůbec připojen. Svědkyně [příjmení] pak vypověděla, že odesílala nějaké rezervační smlouvy, avšak tyto neviděla, když jednatel žalobkyně jí předala zalepené obálky a o jejích skutečném obsahu tak nemohla mít povědomí. Co soud však s ohledem na toto tvrzené porušení smlouvy považuje za nejpodstatnější, je to, že v řízení nebylo prokázáno, že by žalobkyně svou činností zájemce za tvrzenou kupní cenu ve výši 10 700 000 Kč dle prvního návrhu rezervační smlouvy či ve výši 1 900 000 Kč dle druhého návrhu rezervační smlouvy (respektive výzvy k uzavření rezervační smlouvy), vůbec vyhledala. Tedy nebylo prokázáno, že by zde skutečně existovala osoba zájemce, se kterou by žalovaná případně mohla jakoukoliv rezervační smlouvu uzavřít. Pokud jednatel žalobkyně ve své výpovědi tvrdila, že šlo manžele [jméno] (zájemci za 10 900 000 Kč) a manžele [jméno] (zájemci za 10 700 000 Kč), pak soud nemá toto její tvrzení při zhodnocení dalších provedených důkazů za věrohodné. Tvrzení o zájmu manželů [jméno] o koupi předmětných nemovitostí za částku 1 900 000 Kč bylo zcela vyvráceno výpovědí svědkyně [titul] [příjmení] i emailovou komunikací, kterou při podání svědecké výpovědi soudu předložila, když z těchto důkazů je zcela zřejmé, že [jméno] neměli zájem za uvedenou částku nemovitosti koupit, a to ani za částku 1 700 000 Kč (ohledně které jim byl zaslán návrh rezervační smlouvy), když jim bylo známo, že taková cena neodpovídá stavu těchto nemovitostí, navíc by museli hradit vysoký rezervační poplatek. Z emailové komunikace je přitom zřejmé, že svůj nezájem o uzavření rezervační smlouvy vyjádřili již [datum], tedy před zasláním první výzvy ze dne [datum] k uzavření rezervační smlouvy žalované za částku 10 700 000 Kč. Rozhodně tak nemohli být zájemci o koupi za tuto částku, ani za částku 10 900 000 Kč, jak byla uvedena ve druhé výzvě ze dne [datum]. Konečně jejich zájem o uzavření rezervační smlouvy nepotvrdila ani svědkyně [příjmení], která jako makléřka v dané věci za žalobkyni při zajišťování zájemců o koupi předmětných nemovitostí jednala. Ta pouze vypověděla, že ohledně těchto zájemců připravila rezervační smlouvu, avšak nevěděla, zda následně její návrh podepsali. Navíc nejprve tvrdila, že měli zájem o koupi nemovitostí za částku nižší, než jak byla se žalovanou ve smlouvě o zajištění prodeje sjednána (šlo o zájem za částku 10 -10,5 milionů Kč), kdy teprve následně po konfrontaci s žalobkyní předloženým seznamem prohlídek připustila, že mohli mít zájem o koupi i za 10 750 000 Kč, nikoliv však za 10 900 000 Kč, jak tvrdila jednatel žalobkyně. O žádném zájemci za takovou cenu neměla svědkyně [příjmení] povědomí. S ohledem na to, že to byla ona, kdo pro žalobkyni vyhledání zájemců obstarával, lze tak mít skutečnost, že by existoval zájemce o koupi za takovou částku za zcela vyloučenou. Pokud jde o zájemce manžele [jméno], pak tvrzení o jejich zájmu o koupi nemovitostí za částku 10 700 000 Kč uváděla ve své výpovědi pouze jednatel žalobkyně, tyto osoby žalobkyně ve svých skutkových tvrzeních nikdy blíže nespecifikovala, nedovolávala se jejich svědectví, což tvrzení jednatel o jejich vážném zájmu o koupi nemovitostí značně znevěrohodňuje. O jejich existenci pak neměla většího povědomí ani svědkyně [příjmení], ač měla být s danou věcí nejvíce obeznámenou osobou. Nevzpomněla si na jednání s manželi [jméno] jako s vážnými zájemci, existenci paní [příjmení] potvrdila až po předestření žalobkyní předloženého seznamu prohlídek, aniž by potvrdila bližší jednání s takovou osobu či osobami, aniž by tvrdila, že pro tuto osobu či osoby připravovala konkrétní návrh rezervační smlouvy. S ohledem na uvedené tak soud uzavírá, že porušení smluvní povinnosti ze strany žalované v podobě neuzavření předložené rezervační smlouvy nemá za prokázané. Pokud jednatel žalobkyně vypovídala v tomto směru o tom, že na osobní schůzce se žalovanou měly být této sdělovány informace o konkrétních zájemcích o koupi nemovitostí, pak toto její tvrzení nebylo podpořeno ani výpovědí svědkyně [příjmení], která sice potvrdila schůzku se žalovanou, tuto schůzku však neuměla blíže časově zařadit, uvedla, že předmětem schůzky nebylo předávání informací o konkrétních zájemcích či předávání nějakých listin, tedy ani rezervačních smluv. Uvedená výpověď jednatel žalobkyně, pak jednak není věrohodná, jednak by skutečnosti jí uváděné vzhledem k výše uvedenému nemohly na závěru soudu o tom, že nebylo prokázáno porušení povinnosti žalovanou uzavřít rezervační smlouvu, ničeho změnit. Co se týče výzvy žalobkyně ze dne [datum], kterou byla žalovaná vyzývána k dostavení se do sídla žalobkyně k seznámení se z vážným zájemcem o koupi nemovitostí, pak k tomu soud pouze dodává, že za situace, kdy v řízení nebylo prokázáno, že by jakýkoliv vážný zájemce o koupi nemovitostí byl skutečně vyhledán, je taková výzva ve vztahu k tvrzenému porušení povinnosti zcela bezpředmětná, navíc nebylo prokázáno, že by jakýkoliv zájemce měl zájem o osobní schůzku se žalovanou, jak bylo ve výzvě tvrzeno, když pokud jde o manžele [jméno], tak svědkyně [příjmení] tuto skutečnost výslovně vyloučila.

34. Pokud jde o další tvrzené porušení smlouvy žalovanou v podobě uzavření smlouvy se zájemcem vyhledaným činností žalobce, případně uzavřením jiné smlouvy, jejímž předmětem by bylo vyhledání zájemce o koupi předmětných nemovitostí, a to v době trvání smlouvy o výhradním zajištění prodeje nemovitostí, pak ani tato žalobkyní tvrzená porušení smlouvy, nebyla dle názoru soudu v řízení prokázána. Žalobkyně jednak tvrdila, že kupující ze smlouvy, kterou žalovaná dne [datum] (tedy po ukončení trvání smlouvy o zajištění prodeje) předmětné nemovitosti prodala [jméno] [příjmení], byl vyhledán její činností. Tuto skutečnost odůvodňovala tím, že ještě v době trvání smlouvy jí měl kontaktovat otec kupujícího se zájmem o koupi nemovitosti pro syna. Soud má přitom za to, že toto tvrzení žalobkyně bylo v řízení zcela vyvráceno tím, že z výpisu ze systému centrální evidence obyvatel bylo zjištěno, že otec [jméno] [příjmení] již v době trvání smlouvy o výhradním zajištění prodeje nemovitostí nežil a nemohl tak žalobkyni v dané věci kontaktovat. Pokud žalobkyně k tomuto tvrzení navrhovala provedení dalších důkazů, a to výslechu [jméno] [příjmení], pak tento navrhla až po koncentraci řízení a soud jeho provedení z tohoto důvodu nepřipustil, když žalobkyni nic nebránilo v tom, aby jeho výslech navrhla dříve. Navržený důkaz dotazem na bankovní instituci ohledně doby sjednání úvěru k financování části kupní ceny předmětných nemovitostí [jméno] [příjmení] pak soud rovněž nepřipustil, neboť by jím tvrzení žalobkyně o tom, že tento kupující byl vyhledán její činností, prokázano být nemohlo. I za situace, kdy by snad bylo zjištěno, že úvěr byl sjednán ještě za trvání smlouvy o výhradním zajištění prodeje nemovitostí, nemohla by tato skutečnost sama o sobě svědčit o tom, že se žalobkyně na vyhledání tohoto zájemce o koupi jakkoliv podílela. K tomuto závěru soud zohlednil i tu skutečnost, že sama jednatel žalobkyně i svědkyně [příjmení] uváděly, že dům byl již dříve ke koupi nabízen, svědkyně [příjmení] rovněž vypovídala o angažovanosti více subjektů v čase při prodeje předmětných nemovitostí. Pokud jde o tvrzení žalobkyně o tom, že žalovaná snad měla předmětnou smlouvu porušit tím, že v době jejího trvání udělila plnou moc k jejímu zastupování ve věci uzavření rezervačních smluv, smluv o prodeji nemovitostí či dalších smluv s prodejem nemovitostí souvisejících panu [příjmení], když k tomu k důkazu předložila plnou moc ze dne [datum], pak soud udělení takové plné moci nemá za smlouvou předpokládané porušení povinnosti uzavřením smlouvy o zprostředkování prodeje či zajištění prodeje nemovitostí, když samotné udělení uvedené plné moci nelze za uzavření takové smlouvy pokládat. To vše navíc za situace, kdy předmětnou plnou moc předložila sama žalobkyně, jednalo se tak zřejmě o plnou moc, kterou jí sám [jméno] [příjmení] předložil, aby tak byl legitimizován již faktický stav, kdy ve smluvním vztahu mezi žalobkyní a žalovanou od počátku za žalovanou jednal, kdy sama žalobkyně dle názoru soudu zcela neodůvodněně ve všech věcech týkající se uzavřené smlouvy jednala právě s touto osobou, nikoliv se žalovanou. Ačkoliv tvrdila, že od počátku [příjmení] za žalovanou jednal na základě plné moci, takovou plnou moc nikdy nepředložila, když k důkazu předložila právě tuto plnou moc, která však není datována ke dni uzavření smlouvy o výhradním zajištění prodeje nemovitostí ([datum]), ale právě až datem [datum]. Je tedy otázkou, zda žalobkyně od počátku smluvního vztahu se žalovanou skutečně oprávněně namísto se žalovanou jednala právě s [jméno] [příjmení]. Konečně předložená plná moc se netýkala všech předmětných nemovitostí žalované, kdy mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaná měla zájem o prodej jen celého souboru nemovitostí. Takový prodej by však na základě této plné moci nemohl být uskutečněn.

35. Konečně pokud jde o žalobkyní tvrzené porušení smlouvy žalovanou spočívající v neumožňování prohlídek předmětných nemovitostí po datu [datum], pak soud především poukazuje na to, že v ustanovení smlouvy o výhradním zajištění prodeje nemovitostí, kde jsou vymezena porušení smluvních povinností spojená se vznikem nároku na zaplacení smluvní pokuty (čl. V.9 smlouvy), není takové porušení jako důvod vzniku nároku na zaplacení smluvní pokuty explicitně vymezeno, a to na rozdíl od jiných porušení smluvních povinností, která zde jednoznačně vymezena jsou. Je sice skutečností, že v daném článku smlouvy je jako důvod vzniku nároku na zaplacení smluvní pokuty uvedeno jakékoliv porušení povinnosti dle čl. V dané smlouvy, kdy v čl. V.1 byla sjednána povinnost umožnit prohlídky předmětných nemovitostí, avšak soud má za to, že dané ustanovení o smluvní pokutě je třeba vykládat v souladu s § 1812 občanského zákoníku ve prospěch spotřebitele, neboť není zcela jednoznačné. Při jeho důsledné aplikaci by totiž došlo k tomu, že za případné neumožnění byť i jedné jediné prohlídky by žalobkyně mohla po žalované požadovat zaplacení smluvní pokuty v řádu několika stovek tisíců korun, a to bez ohledu na závažnost takového porušení, bez ohledu na skutečný vliv takového porušení smlouvy na naplnění účelu uzavřené smlouvy, když daná prohlídka mohla být případně uskutečněna v jiném termínu. Takovou smluvní pokutu by pak mohla žalobkyně považovat třeba i opakovaně, při neumožnění některé z dalších prohlídek, kdy navíc dle výpovědi svědkyně [příjmení] někteří zájemci chodí na prohlídky i opakovaně, než dospějí ke konkrétnímu rozhodnutí ohledně případného zájmu o koupi nemovitostí. Za této situace je jednak takto vymezená povinnost hradit smluvní pokutu neurčitá a při výkladu ve prospěch spotřebitele je třeba dospět k závěru, že nelze z určitostí říci, za jakých podmínek, při jakém počtu neumožnění prohlídek, by nárok žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty v uvedené výši vznikl. Navíc s ohledem na uvedené lze takové ujednání považovat za nepřiměřené ujednání zakládající značnou nerovnováhu v právech a povinnostech smluvních stran v neprospěch spotřebitele (§ 1813 občanského zákoníku), ke kterému se dle § 1815 občanského zákoníku nepřihlíží. Konečně soud má za to, že ač v řízení bylo prokázáno, že pan [příjmení] odmítl po datu [datum] umožnit provádění dalších prohlídek nemovitostí, nebylo jednoznačně prokázáno, že zde byli i další zájemci o prohlídky, když svědek [příjmení] sice vypověděl, že zájemci i po tomto datu volali, on sám jim však nesděloval, že prohlídky nejsou možné, odkazoval je na makléřku [příjmení], případné zájemce nikde neevidoval. Žalobkyně pak další zájemce o prohlídky dokládala seznamem prohlídek, který měl snad být sestaven makléřkou [příjmení], která jeho autenticitu ve své výpovědi jednoznačně nepotvrdila. V uvedeném seznamu je přitom ohledně prohlídek po [datum] uvedeno šest příjmení jinak blíže nespecifikovaných osob, není z něj zřejmý kontakt na takové osoby, ani to, kdy vyjádřily zájem o prohlídku, případně, kdy jim prohlídka nebyla umožněna. Nebyl předložen žádný důkaz k tvrzení o tom, kdy konkrétně žalovaná neumožnila prohlídku konkrétní osobě, kdy byla k umožnění takové prohlídky žalobkyní jakýmkoliv způsobem vyzývána. Pokud žalobkyně opakovaně uváděla neumožnění prohlídek panem [příjmení], pak je to v rozporu s jejím tvrzení o tom, že plná moc pro [příjmení] k jednání za žalovanou, jak byla jím předložena, se netýkala všech nemovitostí, a v souladu s tímto tvrzením pak pro žalobkyni nemohl být osobou, kterou měla k umožnění prohlídek vyzývat, která ve věci umožnění prohlídek měla zastupovat žalovanou. Sama svědkyně [příjmení] ve své výpovědi neuvedla, že by se ve věci umožnění prohlídek jakkoliv pokusila kontaktovat žalovanou, o tom, že by jí sdělovala data prohlídek a vyzývala jí k účasti na nich či zajištění umožnění přístupu do nemovitostí v konkrétní den a čas. Skutečnost, že makléřka zřejmě vůbec nedisponovala jakýmkoliv kontaktem na žalovanou, pak jde na vrub žalobkyně, která od počátku daného smluvního vztahu nejednala s odbornou péčí, kterou lze po ní jako podnikateli v oboru realitní činnosti spravedlivě požadovat. Pokud ve výzvě ze dne [datum] je žalovaná vyzývána k umožnění prohlídek nemovitostí, pak nebylo jednak prokázáno, že by se daná výzva dostala do její dispozice, když byla převzata její matkou případně panem [příjmení], navíc ani tato výzva neobsahuje konkrétní datum, kdy má být prohlídka s konkrétním zájemcem žalovanou umožněna. To, že by následně došlo k porušení součinnosti, ke které byla žalovaná žalobkyní vyzvána, pak takovou výzvou být prokázána nemůže. Nárok na zaplacení smluvní pokuty tak není dán, když jednak nemá soud ujednání o povinnosti platit smluvní pokutu pro toto tvrzené porušení smluvní povinnosti žalovanou – neumožnění prohlídek nemovitostí za platně sjednané, jednak nebylo vůbec konkrétní porušení takové povinnosti žalovanou v řízení prokázáno.

36. Soud znovu připomíná, že má za to, že žalobkyně si zejména při uzavírání smlouvy o výhradním zajištění prodeje nemovitostí nepočínala s patřičnou mírou odbornosti a obezřetnosti, když jak vyplynulo z výpovědi jednatel žalobkyně, od počátku ve věci této smlouvy jednala pouze s panem [příjmení], nikoliv se žalovanou, kterou fyzicky viděla až po problémech v komunikaci s panem [příjmení]. Od počátku smluvního vztahu, ani před jeho uzavřením, neměla zjištěn jakýkoliv kontakt na žalovanou, nevěděla nic o místě, kde se zdržuje, neznala její telefonní číslo ani např. emailovou adresu. Tyto skutečnosti pak vedly k problémům v předmětném smluvním vztahu, které žalobkyně v tomto řízení tvrdila. Je přitom otázkou, zda žalobkyně vůbec od počátku smluvního vztahu disponovala plnou mocí žalované pro pana [příjmení], která by jej opravňovala k jednání za žalovanou, jak jím byla od počátku činěno a žalobkyní akceptováno. Žalobkyně v řízení k důkazu předložila pouze plnou moc ze dne [datum], tedy z data asi 6 měsíců po uzavření předmětné smlouvy, která se navíc netýkala všech nemovitostí žalované, jak byly předmětem smlouvy a byla proto samotnou žalobkyní zpochybňována. Přesto s takovou mírou podnikatelského rizika do smluvního vztahu se žalovanou vstoupila, což následně vedlo k tomu, že se jí nepodařilo naplnit účel, ke kterému byla smlouva uzavírána, což jí přineslo jisté ekonomické ztráty. Tyto však nemůže ani zčásti nahrazovat vymáháním zaplacení smluvní pokuty po žalované za porušení smluvních povinností, která nebyla v řízení prokázána. Jednala-li žalobkyně ve věci smlouvy se žalovanou s nedostatkem odborné péče, kterou lze po ní jako po odborníkovi v oblasti realitní činnosti požadovat, pak takový nedostatek v odborné péči jde k její tíži (§ 5 odst. 1 občanského zákoníku).

37. S ohledem na uvedené soud ve výroku I. návrh žalobkyně zamítnul, když nárok žalobkyně na zaplacení žalované částky nebyl v řízení prokázán.

38. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odstavec 1 o.s.ř. a plně úspěšné žalované byla přiznána plná náhrada nákladů řízení, kterou je žalobkyně povinna uhradit na účet právního zástupce žalované (§ 149 odst. 1 o.s.ř.). Žalované tak přísluší na náhradě nákladů řízení náhrada za náklady právního zastoupení vypočítaná podle vyhl. č. 177/1996 Sb., ve znění účinném ke dni zahájení řízení (dále jen AT). Náklady na právní zastoupení tedy činí odměna advokáta celkem ve výši 120 750 Kč (právnímu zástupci žalované byla přiznána odměna ve výši á 9 660 Kč za 12,5 úkonů právní služby dle § 7 bod 5 AT, a to za přípravu a převzetí věci, vyjádření ze dne [datum], vyjádření ze dne [datum] včetně jeho doplnění ze dne [datum], kdy právní zástupce se mohl vyjádřit jedním podáním, účast u jednání soudu dne [datum] přesahující 2 hodiny, stanovisko k doplnění žaloby, účast u jednání soudu dne [datum] přesahující 5 hodin, účast u jednání soudu dne [datum] přesahující dvě hodiny, kdy soud přiznal náhradu jen za dva úkony právní služby, neboť jednání přesáhlo 4 hodiny pouze o 5 minut, účast u jednání soudu dne [datum] a účast u vyhlášení rozsudku), dále byl přiznán 13 × režijní paušál po 300 Kč dle § 11 a § 13 advokátního tarifu, tedy celkem 3 900 Kč. Dále náklady na právní zastoupení tvoří DPH z odměny a paušálů ve výši 26 176,50 Kč ve smyslu § 137 odst. 3 o.s.ř. Celkem tak úspěšné žalované na náhradě nákladů řízení přísluší částka 150 826,50 Kč.

39. O nákladech řízení vynaložených státem, spočívajících v nákladech na svědečné v částce 1 193 Kč bylo ve výroku III. rozhodnuto dle § 148 odst. 1 o.s.ř. podle výsledků řízení tak, že k jejich náhradě je povinna ve sporu neúspěšná žalobkyně.