5 C 46/2022

Plný text

Okresní soud Brno-venkov rozhodl soudkyní Mgr. Simonou Hájkovou ve věci žalobkyně:Ing. Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupená advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalované: Jméno zainteresované společnosti 0/0 , IČO: IČO zainteresované společnosti 0/0 Adresa zainteresované osoby 1/0 zastoupená advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 o nahrazení projevu vůle, o určení obsahu smlouva

I. Soud určuje obsah smlouvy nahrazující projev vůle žalované jako prodávající, k uzavření kupní smlouvy s žalobkyní, jako kupující, kterou dojde k prodeji nemovitých věcí – pozemku parc. č. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, jehož součástí je stavba , adresa, , č.p. , Anonymizováno, , rod. dům, to vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , a to za kupní cenu 9.786.185 Kč, když kupní smlouva zní:„KUPNÍ SMLOUVAuzavřená dle příslušných ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník")Dle vzájemného prohlášení jako subjekty způsobilé nabývat pro sebe práva a zavazovat se k povinnostem uzavřeli níže uvedeného dne, měsíce a roku, a to:1. , Jméno zainteresované společnosti 0/0, , IČ: , IČO, , se sídlem v , adresa, , zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně, oddíl C, vložka 98825, jednající , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, , jednatelijako prodávající na straně jedné (dále jen jako „strana prodávající“)a2. , jméno FO, . , Jméno zainteresované osoby 0/0, , r. č. , č. účtu, , bytem , adresa, , PSČ: , adresa, , jako kupující na straně druhé (dále jen jako „strana kupující")tuto kupní smlouvu (dále jen „Smlouva"):

I. Úvodní ustanoveníStrana prodávající prohlašuje, že je vlastníkem následujících nemovitých věcí:- pozemek parc. č. , Anonymizováno, , vinice, o výměře , Anonymizováno, m2- pozemek parc. č. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, o výměře , Anonymizováno, m2, jehož součástí je stavba: , adresa, , č.p. , Anonymizováno, , rod. důmvše zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, vedeném pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště , adresa, – venkov, dále jen jako „Předmět koupě".

II. Předmět smlouvyStrana prodávající tímto straně kupující prodává Předmět koupě specifikovaný v čl. I. odst. 1 této Smlouvy, a to se všemi součástmi a příslušenstvím, právy a povinnostmi, do výlučného vlastnictví strany kupující za kupní cenu uvedenou v čl. III. odst. 1 této Smlouvy, a strana kupující tímto Předmět koupě blíže specifikovaný v čl. I. odst. 1 této Smlouvy se všemi jeho součástmi a příslušenstvím, právy a povinnostmi, od strany prodávající do svého výlučného vlastnictví za kupní cenu uvedenou v čl. III. odst. 1 této Smlouvy přijímá a kupuje a zavazuje se kupní cenu zaplatit.

III. Kupní cena a způsob úhradyKupní cena za Předmět koupě dle této Smlouvy činí na základě dohody smluvních stran částku celkem ve výši 9.986.185, -- Kč, (dále jen „kupní cena"). Tato kupní cena byla prodávajícímu v plné výši uhrazena před podpisem této Smlouvy.

IV. Prohlášení a závazky smluvních stran1. Strana prodávající prohlašuje, že má veškerá oprávnění k uzavření této smlouvy, resp. k převodu Předmětu koupě na stranu kupující.

2. Strana prodávající dále prohlašuje, že jí nejsou známy žádné právní vady na Předmětu koupě, o kterých by nebyla strana kupující informována, že na něm nevážnou žádné dluhy a žádná omezení vyjma zástavního práva ve prospěch úvěrující banky strany kupující poskytující straně kupující úvěr na úhradu kupní ceny dle této Smlouvy a dále že na Předmětu koupě nevážnou věcná břemena či jiná práva třetích osob, včetně práv nájemních, ani právní či faktické závady, které by v budoucnu omezovaly výkon vlastnického práva strany kupující, vyjma věcných břemen a omezení vlastnického práva zapsaných ke dni podpisu této Smlouvy v katastru nemovitostí, dále věcných práv ve prospěch správců inženýrských sítí a omezení sloužících k zajištění provozu a užívání Předmětu koupě, přičemž strana kupující prohlašuje, že je s těmito omezeními seznámena a nepovažuje je za vadu Předmětu koupě.

3. Strana prodávající prohlašuje, že nemá závazky, pro které by bylo možno namítnout v budoucnu odporovatelnost tohoto právního jednání a že na její majetek nebylo zahájeno insolvenční řízení, nebyl prohlášen konkurz na majetek strany prodávající, že na majetek strany prodávající nebyla nařízena exekuce, a nebyl soudem ani žádným správním orgánem nařízen výkon rozhodnutí prodejem Předmětu koupě blíže specifikovaného v čl. I této Smlouvy.

4. Strana prodávající rovněž prohlašuje, že žádným právním jednáním, které dosud není zapsáno v katastru nemovitostí, nepřevedla ani nezatížila Předmět koupě a zavazuje se, že do doby pravomocného rozhodnutí o návrhu na vklad vlastnického práva podle této Smlouvy do katastru nemovitostí ve prospěch strany kupující žádné takové právní jednání neučiní, Předmět koupě nepronajme, nezapůjčí ani neposkytne jakožto výprosu.

5. Strana kupující prohlašuje, že se se stavem Předmětu koupě seznámila před podpisem této Smlouvy. Strana kupující potvrzuje, že si Předmět koupě prohlédla a že se důkladně seznámila s jeho právním i faktickým stavem a jako takový ho do svého vlastnictví kupuje. Ustanovení tohoto odstavce se nevztahuje na vady, které je kupující oprávněn reklamovat, resp. uplatnit odpovědnost za tyto vady u prodávajícího, dle příslušných ustanovení budoucí kupní smlouvy uzavřené mezi oběma stranami.

6. Strana kupující prohlašuje, že je oprávněna tuto Smlouvu uzavřít a plnit závazky v ní obsažené, že neexistuje žádný závazek vůči jiné osobě, ani nárok státu, finančního úřadu nebo jiného orgánu státní správy nebo samosprávy, který by straně kupující bránil uzavřít a plnit tuto Smlouvu, že nebylo vůči ní zahájeno insolvenční řízení, není jí známo, že by na ni byl podán insolvenční návrh, a že vůči ní nebyl nařízen výkon rozhodnutí ani exekuce.

7. Na rodinný dům poskytuje prodávající záruku za jakost, a to na stavební části rodinného domu, kterými se rozumí hrubá stavba domu SO 07 včetně oken a střechy, a to v trvání 24 měsíců. Po tuto dobu prodávající odpovídá za vady, které kupující zjistil a které včas reklamoval (oznámil) podle této smlouvy. Běh záruční doby počíná běžet ode dne protokolárního předání předmětu prodeje.V.Návrh na vklad1. Smluvní strany berou na vědomí, že vlastnické právo k Předmětu koupě přejde na stranu kupující dnem, kdy nastanou právní účinky vkladu vlastnického práva ve prospěch strany kupující do katastru nemovitostí. Právní účinky nastanou k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu. Návrh na vklad vlastnického práva k Předmětu koupě se zavazuje podat strana prodávající prostřednictvím Advokáta nejpozději do tří [3] pracovních dnů ode dne podpisu této Smlouvy.

2. Poplatek spojený s podáním návrhu na vklad vlastnického práva k Předmětu koupě do katastru nemovitostí uhradí strana prodávající.

3. Pro případ, že by katastrální úřad z jakéhokoliv důvodu řízení o povolení vkladu vlastnického práva ve prospěch strany kupující přerušil, či vyzval účastníky k opravě či doplnění návrhu na vklad, jsou smluvní strany povinny učinit vše nezbytné k odstranění případných vad či nedostatků podaného návrhu tak, aby byl vklad vlastnického práva povolen. Smluvní strany jsou i nadále vázány právy a povinnostmi z této Smlouvy.

4. Pro případ, že by katastrální úřad z jakéhokoliv důvodu návrh na vklad vlastnického práva ve prospěch strany kupující v souladu s touto Smlouvou zamítl, jsou si smluvní strany po nabytí právní moci takového rozhodnutí povinny poskytnout navzájem takovou součinnost, aby vada, pro jejíž existenci byl návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí zamítnut, byla odstraněna. Za tím účelem jsou smluvní strany zejména povinny uzavřít do čtrnácti (14) dnů od právní moci rozhodnutí o zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva nebo do čtrnácti (14) dnů ode dne zpětvzetí návrhu na vklad vlastnického práva podepsaného všemi účastníky, novou kupní smlouvu za stejných podmínek, jako jsou dohodnuty v této kupní smlouvě a upravenou tak, aby byl vklad vlastnického práva povolen.VI.Předání předmětu koupěStrana prodávající se zavazuje předat Předmět koupě straně kupující do 60 dnů od právní moci rozsudku Okresního soudu Brno-venkov ve věci sp. zn. 5 C 46/2022, o určení obsahu smlouvy, a to se všemi doklady, které má k Předmětu koupě k dispozici. O předání a převzetí Předmětu koupě bude sepsán protokol.Strana prodávající poskytuje na Předmět koupě záruku za jakost v délce 24 měsíců od vkladu vlastnického práva pro stranu kupující.Dnem převzetí Předmětu koupě přechází na stranu kupující i nebezpečí škody na něm, jakož i odpovědnost za škodu na něm vzniklou a povinnost úhrady nákladů spojených s jeho užíváním.Strana prodávající je povinna až do předání Předmětu koupě hradit úhrady za dodávky služeb (el. energie, voda, plyn apod.) jejich dodavatelům, stejně jako hradit ostatní plnění spojená s jeho užíváním. Každá smluvní strana se zavazuje poskytnout druhé smluvní straně veškerou součinnost nezbytnou pro převedení smluv na dodávky vody a energií ve lhůtě 14 dní od protokolárního předání Předmětu koupě. Případné nedoplatky úhrad za plnění spojená s užíváním Předmětu koupě za období, po které strana prodávající Předmět koupě užívala až do jeho předání straně kupující, je strana prodávající povinna uhradit. Obdobně se zavazuje strana kupující vydat straně prodávající případné přeplatky shora uvezených úhrad, které za stranu prodávající obdrží.VII.Odstoupení od smlouvy1. Strana prodávající je oprávněna od této Smlouvy odstoupit v následujících případech:a) v případě, že se některé z prohlášení strany kupující uvedených v čl. IV. odst. 6 této Smlouvy ukáže jako nepravdivé, nebo bude-li rozhodnuto o úpadku strany kupující, nebo bude-li na její majetek nařízen výkon rozhodnutí či exekuce a nebude-li současně složena u exekutora částka ve výši vymáhané pohledávky, nákladů exekuce nákladů oprávněného ve smyslu ustanovení § 44a odst. 2 exekučního řádu, je strana prodávající oprávněna od této Smlouvy odstoupit.

2. Strana kupující je oprávněna od této Smlouvy odstoupit v následujících případech:a) v případě, že se některé z prohlášení strany prodávající uvedených v čl. IV. odst. 1 až 4 této Smlouvy ukáže jako nepravdivé nebo strana prodávající poruší některý ze závazků uvedených v čl. IV. odst. 1 až 4 této Smlouvy,b) bude-li rozhodnuto o úpadku strany prodávající, nebo bude-li na její majetek nařízen výkon rozhodnutí či exekuce a nebude-li současně složena u exekutora částka ve výši vymáhané pohledávky, nákladů exekuce a nákladů oprávněného ve smyslu ustanovení § 44a odst. 2 exekučního řádu,c) nebude-li výlučným zaviněním strany prodávající převedeno vlastnické právo k Předmětu koupě ve lhůtě do tří [3] měsíců ode dne podpisu této Smlouvy.3 . Odstoupit od Smlouvy lze písemným úkonem doručeným druhé smluvní straně na příslušnou adresu uvedenou v záhlaví této Smlouvy. Odstoupení od Smlouvy musí obsahovat konkrétní důvod podle této Smlouvy anebo podle občanského zákoníku. Účinky odstoupení nastávají druhý den od doručení písemného odstoupení druhé Smluvní straně.

4. Pro případ odstoupení od této Smlouvy jsou smluvní strany povinny vrátit si bez prodlení navzájem veškerá poskytnutá plnění a uvést právní vztahy v předešlý stav.

5. Dojde-li ke skončení platnosti této smlouvy z důvodu odstoupení učiněného stranou prodávající výhradně dle článku VII. odst. 1 této Smlouvy má strana kupující nárok na vrácení kupní ceny snížené o částku ve výši 150.000, - Kč představující náklady strany prodávající s prodejem nemovitostí dle této Smlouvy od počátku obchodního vztahu. S tímto strana kupující souhlasí.

6. Pro případ nemožnosti naplnění předmětu smlouvy pro překážku vyplývající ze zákona, je strana kupující povinna poskytnout potřebnou součinnost tak, aby byl prodávající zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník Předmětu koupě a nastolen předešlý stav, a to nejpozději ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy bude straně kupující vrácena kupní cena. Vrácení kupní ceny straně kupující je předpokladem vzniku závazku strany kupující dle tohoto odstavce.VIII.Doručování písemností1. Jakékoliv oznámení, žádosti, výzvy, souhlasy, odstoupení od Smlouvy nebo jiná sdělení, jež jsou požadovány nebo připouštěny touto Smlouvou, musí být písemné a budou považovány za doručené, pouze pokud budou doručeny osobně, doporučenou poštou, kurýrní službou anebo e-mailem na adresu uvedenou v záhlaví této Smlouvy nebo na jinou adresu, kterou může kterákoliv Smluvní strana určit jako adresu pro doručování písemným oznámením druhé Smluvní straně.

2. Jakékoliv oznámení či sdělení bude považováno za doručené:a) pokud bude doručováno osobně, pak okamžikem převzetí, resp. odmítnutím převzetí druhou Smluvní stranou, resp. pověřenými osobami Smluvní strany;b) pokud bude zasíláno e-mailem, pak dnem odeslání, přičemž každé sdělení odesílané tímto způsobem musí být následně odesláno i prostřednictvím doporučené pošty;c) pokud bude zasláno doporučenou poštou nebo prostřednictvím kurýrní služby, datem jeho skutečného obdržení adresátem, nejpozději pak čtvrtým dnem ode dne jeho odeslání.d) pokud bude zasláno prostřednictvím datové schránky, považuje se písemnost za dodanou a doručenou, jakmile bylo podání dodáno do datové schránky adresáta.IX.Závěrečná ujednání1. Otázky touto Smlouvou neupravené se řídí příslušnými ustanoveními občanského zákoníku a předpisy souvisejícími.

2. Tato Smlouva je vyhotovena v pěti stejnopisech s platností originálu, každá ze smluvních stran obdrží po jednom vyhotovení a jedno vyhotovení s ověřenými podpisy bude předloženo katastrálnímu úřadu jako příloha návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, a jedno obdrží Banka, jedno Advokát.

3. Smluvní strany tímto výslovně vylučují z aplikace ust. § 1888 odst. 2, občanského zákoníku, o převzetí dluhu, vyjma nově zřízeného zástavního práva ve prospěch úvěrující Banky.

4. Strana kupující uděluje souhlas s tím, aby jeho osobní údaje uvedené v této Smlouvě/ identifikační včetně rodného čísla a adresy /byly používány, respektive využívány po dobu nezbytně nutnou pro potřeby a činnosti potřebné k zajištění práv a povinností plynoucích ze závazkového právního vztahu a dále po dobu vyplývající z obecně závazných právních předpisů /např. zákon o archivnictví, účetní a daňové předpisy apod./5. Tuto Smlouvu lze měnit pouze vzestupně číslovanými písemnými dodatky podepsanými Smluvními stranami. Má se za to, že změna smlouvy je z důvodu nedodržení písemné formy neplatná. Jakékoliv změny, dodatky, vzdání se práv, zrušení nebo jiné změny této Smlouvy nejsou platné a ani závazné, pokud nejsou dohodnuty ve formě písemného dodatku podepsaného Smluvními stranami.

6. V případě, že kterékoli ustanovení této Smlouvy se stane neplatným, neúčinným či zdánlivým, nemá tato skutečnost vliv na platnost zbývajících ustanovení této Smlouvy. Smluvní strany této Smlouvy se pro takový případ zavazují nahradit neplatné, neúčinné, popř. zdánlivé ustanovení smlouvy ustanovením platným a účinným, které bude svým dopadem co nejbližší ustanovení, které má být nahrazeno a úmysl smluvních stran nebude takovou změnou dotčen, a to ve lhůtě 14 dnů od obdržení příslušné výzvy druhé smluvní strany.

7. Smluvní strany výslovně prohlašují, že si smlouvu přečetly, že obsahu této smlouvy rozumí a že s obsahem této smlouvy bez výhrad souhlasí. Dále výslovně prohlašují, že tato Smlouva je uzavřena dle jejich jediné a svobodné vůle a dále, že tato Smlouva nebyla sepsána v tísni za nápadně nevýhodných podmínek, na důkaz čehož připojují své vlastnoruční podpisy.Dne __________Kupující: _______________ Prodávající: _________________„II. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 530 818,40 Kč k rukám , Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0, advokáta, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou ze dne 2. 3. 2022 se žalobkyně domáhala určení obsahu smlouvy kupní, nahrazení projevu vůle žalované coby prodávající, k uzavření kupní smlouvy s žalobkyní, coby kupující, kterou dojde k prodeji nemovitých věcí, a to pozemku parc. č. , Anonymizováno, pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba , adresa, , rod. dům, vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , a to za kupní cenu 9 786 185 Kč.

2. K odůvodnění žaloby uvedla, že žalobkyně jako budoucí kupující a žalovaná jako budoucí prodávající uzavřeli dne , datum, smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kterou se žalovaná zavázala dokončit stavbu rodinného domu na pozemku p. č. 1961/4 v k. ú. , adresa, a následně tento pozemek i se stavbou rodinného domu jako jeho součástí převést na žalobkyni, žalobkyně se zavázala ve smlouvě uhradit žalované za pozemek kupní cenu. Strany se rovněž zavázaly k dalším souvisejícím úkonům. Dne , datum, sepsali protokol o předání rodinného domu, žalovaná předala žalobkyni klíče od domu, žalobkyně při prohlídce domu žalované písemně vytkla vady. Dne , datum, byl ke specifikované budoucí smlouvě uzavřen dodatek, kterým smluvní strany posunuli lhůtu pro splnění některých povinností. Geometrickým plánem č. , hodnota, -122/2019 byla z pozemku parc. č. 1961/4 vyčleněna parc. č. 1961/19, odpovídající pozemku zastavěnému rodinným domem. Tato změna číslování parcel byla předvídána ve smlouvě v čl. II. odst. 2 písm. e). Dle článku VI. budoucí smlouvy byly dohodnuty podmínky pro uzavření předvídané kupní smlouvy, kdy a) žalovanému měla být uhrazena žalobkyní kupní cena ve výši , částka, a případně částka za klientské změny, b) výstavba domu měla být dokončena do fáze domu na klíč, rodinný dům měl být zkolaudován, a původní parcela měla být rozdělena na 2 parcely, jednu představující zastavenou plochu a druhou představující zahradu.

3. Žalobkyně tvrdila, že podmínky pro uzavření kupní smlouvy stanovené budoucí smlouvou splnila, když byla v plné výši uhrazena kupní cena, a to platbou ve výši 200 000 Kč před podpisem budoucí smlouvy, což strany budoucí smlouvy potvrdili v budoucí smlouvě. Částka 4 860 000 Kč byla uhrazena žalobkyní bankovními převody před uzavřením dodatku ke smlouvě, přičemž úhradu této částky žalovaná potvrdila v dodatku budoucí smlouvy ze dne , datum, . Částka 4 926 185 Kč byla žalobkyní uhrazena dne , datum, bankovním převodem z prostředků hypotečního úvěru sjednaného žalobkyní. Rovněž formální náležitosti předvídané budoucí smlouvou byly naplněny, když rozhodnutím Městského úřadu Dolní Kounice, č.j. , Anonymizováno, ze dne 7. 10. 2021, bylo povoleno užívání stavby „, Anonymizováno, “ postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , domu bylo přiděleno č. p. , Anonymizováno, . Taktéž došlo k rozdělení pozemku p. č. , Anonymizováno, geometrickým plánem č. , hodnota, , z části předmětného pozemku vznikl pozemek nový, a to p.č. , Anonymizováno, představující pozemek zastavěný rodinným domem, tato změna byla zapsána do katastru nemovitostí. Poté, co žalobkyně naplnila veškeré podmínky stanovené budoucí smlouvou, dopisem ze dne 30. 11. 2021 vyzvala žalovanou k uzavření kupní smlouvy, v tomto dopise zaslala žalované současně 3 kusy vyhotovení kupní smlouvy, na nichž ověřila svůj podpis. K uzavření kupní smlouvy žalobkyně vyzvala žalovanou opakovaně dopisy ze dne 5. 1. 2022 a ze dne 10. 2. 2022.

4. Žalobkyně obdržela od právní zástupkyně žalované dopis z , datum, označený jako odstoupení od smlouvy, jehož obsahem má být právní úkon žalované spočívající v odstoupení od budoucí smlouvy, přílohou dopisu byla plná moc udělená právní zástupkyni žalované.

5. Jednání stran v prosinci 2021 nevedlo k dohodě. Žalobkyně má za to, že listinou z , datum, nedošlo k odstoupení žalované od budoucí smlouvy, což tvrdila s odkazem na výpis z obchodního rejstříku žalované, kdy dle plné moci přiložené k dopisu jednal na žalovanou při zmocnění právní zástupkyně toliko jeden z jednatelů. Zmocnění provedené žalovanou tedy nemohlo účinně zmocnit zástupce k nakládání se smluvním závazkem, jehož předmět plnění činil téměř 10 milionů korun. Jinými slovy tento úkon nebyl způsobilý vyvolat zamýšlené účinky odstoupení. Bez ohledu na uvedené žalobkyně tvrdí, že důvody uvedené v odstoupení z , datum, , bez ohledu na jejich nepravdivost, neopravňují žalovanou od smlouvy odstoupit ani podle budoucí smlouvy a ani podle zákona. Tvrdí dále, že skutečnosti uvedené žalovanou v listině z , datum, nenastaly nebo nastaly jinak. Má za to, že na straně žalované existuje i nadále platný závazek uzavřít s žalobkyni kupní smlouvu, jejíž text přebírá a doplňuje s ohledem na předpokládanou délku sporu, a zhoršení kvality neobývaného domu, která by měla jít k tíži žalované.

6. Strana žalovaná vznesla námitku místní nepříslušnosti Okresního soudu , adresa, -venkov, která byla usnesením podepsaného soudu ze dne , datum, zamítnuta. Rozhodnutí soudu prvého stupně bylo potvrzeno usnesením Krajského soudu v Brně dne , datum, , č. j. , spisová značka, .

7. Žalovaná (č.l. 99–103) navrhla zamítnutí žaloby jako nedůvodné. Má za to, že žalobkyně správně nepochopila uzavřenou smluvní dokumentaci a veškerá svá ústní či písemná jednání vůči žalované ve vztahu k předmětnému rodinnému domu, nyní RD č. p. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , byla vedena tak, jako by mezi účastníky byla uzavřena smlouva o dílo na výstavbu rodinného domu, to až do doby, než ze strany žalované došlo k platnému odstoupení od budoucí kupní smlouvy. Žalobkyně se rozhodla koupit rodinný dům ve fázi, kdy byl stavebně dokončený, a to po opakované návštěvě se svým stavebně-technickým poradcem. Předmětný dům byl rozhodnutím stavebního úřadu ze dne 23. 6. 2021 (PM 24. 6. 2021) povolen pro předčasné užívání, byl tedy již ke dni podpisu budoucí kupní smlouvy dne 20. 8. 2021 fakticky hotový. Žalovaná potvrdila, že dne 3. 9. 2021 předala rodinný dům do předčasného užívání žalobkyni, o předání byl stranami sepsán předávací protokol, jehož součástí byl seznam vad a nedodělků předmětu předání, kde byly popsány zjevné vady a nedodělky, které se žalovaná zavázala odstranit do 30 dnů, tj. do 3. 10. 2021, tedy před kolaudací domu. Mezi podpisem budoucí kupní smlouvy a předáním rodinného domu žalobkyni do předčasného užívání uběhlo pouhých 14 dní. Žalobkyně tedy znala faktický stav rodinného domu. Po předání rodinného domu do předčasného užívání změnila žalobkyně své chování vůči žalované, veškeré své jednání směřovala k výtkám vad díla, a to během září, října a listopadu 2021. Na straně žalované se takto postupně během uvedené doby vytvářelo přesvědčení, že skutečnou vůlí žalobkyně není uzavření kupní smlouvy, jak bylo ujednáno, nýbrž vyjednání nového závazku „pøi vùli žalobkynì nesplnit stávající závazky – uhrazení sjednané kupní ceny“. Již v průběhu října 2021 „se ukázalo, že žalobkynì není schopna dostát svým závazkùm z uzavøené smlouvy a žalovaná byla pøesvìdèena, že vytýkané vady mìly ve skuteènosti vytvoøit pro žalobkyni prostor, aby mohla obnovit jednání o uzavøené smlouvì“. Dne 7. 10. 2021 byl předmětný dům zkolaudován, rozhodnutí o kolaudaci nabylo právní moci dne 12. 10. 2021. Toto rozhodnutí bylo obratem předáno žalobkyni, které vznikla povinnost dle článku V odst. 1 písm. b) budoucí kupní smlouvy uhradit zbylou část kupní ceny do 14 dní (tj. do 1. 11. 2021). V průběhu této lhůty reagoval jednatel žalované na seznam „údajných vad díla“, a to přípisem ze dne 18. 10. 2021, v němž žalobkyni upozornil, že mezi stranami nebyla uzavřena smlouva o dílo, že žalobkyně nekupuje dům podle projektové dokumentace pro stavební povolení, ale dům podle sjednaných standardů, kdy změny při skutečném provádění stavby nejsou vadami ani díla ani předmětu koupě a dále, že smluvní dokumentace opravňuje žalovanou provádět změny předmětu koupě oproti projektové dokumentaci pro stavební povolení při dodržení sjednaných standardů. Pokud se žalovaná rozhodla použít jiné materiály ve stejném standardu, jak bylo smluvně sjednáno, než je uvedeno v projektové dokumentaci pro stavební povolení, pak se nejednalo o vadu. Vysvětlování však nevedlo ke kýženému výsledku, bylo marné, což podle žalované je důkazem, že vůle žalobkyně byla odlišná od písemně projevené vůle, a nebylo nikdy vůlí žalobkyně dodržet písemně sjednané závazky. V dopise ze dne 18. 10. 2021 jednatel žalované sdělil žalobkyni, že pokud nemá zájem za sjednaných podmínek koupit rodinný dům, nebrání se žalovaná ukončení smluvních vztahů dohodou. Nicméně i v dopise z 26. 10. 2021 žalobkyně setrvala na svém přesvědčení, že dům měl být postaven výhradně podle projektové dokumentace a že žalovaná nemůže v průběhu provádění stavby provést změny respektující sjednané standardy předmětu koupě. Žalobkyně navíc žalované stanovila šikanózní lhůty pro předložení projektové dokumentace, listin, které nebyly mezi stranami sjednány, a svými nelegitimními požadavky se snažila dosáhnout změny smluvních závazků. Současně zaslala žalované plnou moc ze dne 26. 10. 2021, v níž pověřila jednáními s žalovanou , jméno FO, a , jméno FO, . Vzápětí (č.l. 101) se žalobkyně dožadovala uzavření dodatku ke smlouvě o budoucí kupní smlouvě, a to e-mailem z 29. 10. 2021, ve lhůtě do 1. 11. 2021, neboť jinak by musela doplatit zbytek kupní ceny, čehož nebyla schopna. Ve snaze vytvořit prostor pro opětovné vysvětlení obsahu uzavřených závazků mezi stranami, přistoupila žalovaná k uzavření dodatku ke smlouvě o budoucí kupní smlouvě, aby byla prodloužena splatnost poslední části kupní ceny, když ve sjednaném termínu tuto část kupní ceny žalobkyně nebyla schopna zaplatit.

8. Žalovaná v průběhu listopadu 2021 jednala se zmocněnci žalobkyně, která vznesla výhrady vůči předmětu koupě, žalované vytkla téměř 100 „údajných vad“, u 15 údajných vad se domáhala snížení kupní ceny. Naprostá většina vytýkaných vad přitom vadami vůbec nebyla. Svými neodbornými a neprávními výtkami se žalobkyně snažila dosáhnout změny smluvní dokumentace. Veškerá jednání žalobkyně či jejích zmocněnců, kteří na jednáních s žalovanou nekompromisně trvali na odstranění údajných vad a na poskytnutí slevy z kupní ceny, posoudila žalovaná jako nepoctivé jednání směřující k porušení smlouvy podstatným způsobem. Žalované tak svědčilo právo na odstoupení od smlouvy podle § 2002 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, které realizovala dne 23. 11. 2021 a které se do dispozice žalobkyně dostalo dne 24. 11. 2021. Podle žalované žalobkyně neměla v úmyslu dodržet sjednané závazky, z jejího chování bylo zřejmé, že nechtěla uzavřít kupní smlouvu, ale smlouvu o dílo na stavbu domu podle dokumentace pro stavební povolení. Podle žalované žalobkyně čekala, než dostane do „své moci“ předmět koupě a bude moci naplno rozvinout taktiku ke snížení kupní ceny. Žalovaná by však s žalobkyní budoucí kupní smlouvu neuzavřela, pokud by věděla, že žalobkyně nechápe princip sjednaných standardů předmětu koupě a má za to, že kupuje dům podle projektové dokumentace pro stavební povolení. Z chování žalobkyně bylo zřejmé, že nechce uhradit kupní cenu ve sjednané výši, a svým chováním tak směřovala k porušení smlouvy podstatným způsobem. Věděla-li by žalovaná, že úmysly žalobkyně jsou již při uzavření smlouvy takové, nikdy by s žalobkyní smlouvu neuzavřela. Současně žalovaná tvrdila, že žalovaná činila v rámci ústních jednáních se zmocněnci žalobkyně, od počátku listopadu 2021, opakovanou ústní výzvu, aby žalobkyně složila alespoň 1 % (tedy 50 000 Kč) ze zbývající části kupní ceny jakožto přiměřenou jistotu ve smyslu § 2002 odst. 2 NOZ, tomuto požadavku žalobkyně nevyhověla. Proto žalovaná přistoupila ve smyslu § 2002 odst. 2 o. z. k odstoupení od smlouvy, a žalobkyni tak právo na nahrazení projevu vůle žalované nesvědčí.

9. Provedeným dokazováním soud zjistil tento skutkový stav věci:a) Smlouvu o smlouvě budoucí kupní o převodu vlastnictví nemovité věci dle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, podle § 1785 a násl. o.z., (č.l. 10-18) uzavřeli žalobkyně jako budoucí kupující a žalovaná zastoupená na základě plné moci , jméno FO, jako budoucí prodávající dne 20. 8. 2021. Touto smlouvou se žalovaná, coby vlastník pozemku p.č. , Anonymizováno, - vinice, o výměře , Anonymizováno, m2, zapsaného na LV č. , hodnota, pro k.ú. a obec , adresa, , u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Brno-venkov, zavázala realizovat výstavbu rodinného domu na pozemku p. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, do stádia tzv. „domu na klíč“ do , datum, , kdy specifikaci dostavěnosti do této fáze stanovil soupis standardů v příloze č. , hodnota, smlouvy. Žalobkyně coby budoucí kupující prohlásila, že před podpisem smlouvy byla podrobně seznámena s kompletní dokumentací vztahující se k předmětu koupě a schválené projektové dokumentace pro stavební povolení, byly jí sděleny pro ni relevantní skutkové a právní okolnosti k posouzení možnosti uzavřít předmětnou smlouvu. Prohlásila rovněž, že má dostatek finančních prostředků na zaplacení kupní ceny podle smlouvy a vzala na vědomí, že následně bude předmětný pozemek rozdělen na dvě parcely. Předmět budoucího převodu byl specifikován v čl. III smlouvy. Na základě prováděné výstavby se součástí předmětného pozemku měl stát rodinný dům s označením , Anonymizováno, , samostatný rodinný dům se zastavěnou plochou , Anonymizováno, , s dispozicí 4+kk s příslušenstvím a garáží. Žalovaná z důvodů změn daných obchodními nebo technickými příčinami byla podle čl. III odst. 2 oprávněna jako budoucí prodávající provést výběr jiných materiálů a předmětů vybavení, než je uvedeno ve stavebním povolení a popisu standardního vybavení a použit jiné materiály nebo předměty standardního vybavení, které odpovídají normám ČSN a právním normám, zavázala se rovněž respektovat v maximální možné míře původní funkční a estetické vlastnosti materiálu a standardního vybavení, jakož i o uvedeném informovat budoucího kupujícího. Z důvodu změn materiálu, technologií a postupu prací se projektová dokumentace a popis standardů v průběhu výstavby mohly lišit. I o těchto skutečnostech měl být podle smlouvy budoucí kupující informován.Kupní cena za předmět budoucího převodu ve standardním provedení bez klientských změn byla stanovena ve výši 9 986 185 Kč (čl. IV). Kupní cena měla být podle prohlášení budoucího kupujícího placena kombinací z vlastních zdrojů a hypotečního úvěru (čl. IV odst. 3). Žalobkyní měla být podle smlouvy uhrazena kupní cena, a to platbou ve výši 200 000 Kč, kterou uhradila před podpisem budoucí smlouvy, což strany budoucí smlouvy potvrdili ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní. Částka 4 860 000 Kč měla být uhrazena do 14 pracovních dnů ode dne podpisu předmětné smlouvy, dokončení hrubé stavby, vnitřních omítek ve stavbě SO 07 podle standardů a vložení zástavního práva do katastru nemovitostí ve prospěch kupujícího či jeho financující banky. Částka 4 926 185 Kč měla být uhrazena z prostředků úvěru od společnosti , právnická osoba, ., do 14 dnů ode dne předložení souhlasu příslušného stavebního úřadu s užíváním stavby rodinného domu SO 07. Smluvní strany se zavázaly uzavřít kupní smlouvu, na základě které převede budoucí prodávající budoucímu kupujícímu vlastnické právo k předmětu budoucího převodu včetně jeho součástí a příslušenství (domu na klíč), a to nejpozději do 10 pracovních dnů ode dne doručení výzvy jedné ze smluvních stran druhé smluvní straně za podmínek specifikovaných v bodě VI. pod písmeny a) a b), tj. po úhradě kupní ceny ve výši 9 786 185 Kč a případných klientských změn a dokončení předmětného domu do fáze na klíč podle standardů, po kolaudaci, resp. povolení jeho užívání, přiřazení čp. a rozdělení pozemků podle čl. II odst. 2 písm. e) a zapsání stavby rodinného domu do katastru nemovitostí. Stavba rodinného domu měla být dokončena do 30. 9. 2021 (čl. VII odst. 1), budoucí prodávající se zavázal, že stavba bude splňovat všechny požadavky na obvyklé vlastnosti podle platných právních předpisů. Pro bezproblémové předání a převzetí předmětu koupě se strany dohodly na uskutečnění prohlídky předmětu budoucího převodu, tzv. předpřejímce, na níž měly být podle čl. VII odst. 7 sepsány případné připomínky a námitky budoucího kupujícího, které hodlá uplatnit do protokolu o konečném předání a převzetí, pokud do této doby nezajistí budoucí prodávající jejich odstranění. Budoucí prodávající poskytl ve smlouvě záruku za jakost, a to na stavební část domu v trvání 36 měsíců. Po tuto dobu odpovídá za vady, které budoucí kupující zjistí a které včas reklamuje s tím, že běh záruční doby počíná běžet ode dne protokolárního předání předmětu budoucího prodeje. Na technologická zařízení, zařizovací předměty či vybavení domu byla ve smlouvě poskytnuta záruční doba 24 měsíců, způsob uplatnění reklamace byl uveden v čl. VII odst. 9 smlouvy, stejně jako postup při vyřizování reklamace. Nárok na úhradu smluvních pokut včetně jejich výše byl stranami sjednán v čl. VIII, odst. 1–8.Oprávnění odstoupit od smlouvy bylo řešeno v čl. IX. smlouvy, v odst. 1, jedná-li se o oprávnění budoucího prodávajícího a v odst. 2, jedná-li se o oprávnění budoucího kupujícího.Budoucí prodávající je podle smlouvy oprávněn od smlouvy odstoupita) dostane-li se budoucí kupující do prodlení s úhradou kupní ceny či kterékoliv její části o více než 10 dnů ode dne splatnostib) bude-li budoucí kupující v prodlení se svou povinností uzavřít kupní smlouvu za podmínek stanovených touto smlouvou o více než 10 dnůc) bude-li na majetek budoucího kupujícího zahájeno insolvenční řízení, nebo na jeho majetek nařízen výkon rozhodnutí či exekuced) dojde-li před okamžikem splatnosti kterékoliv části kupní ceny podle této smlouvy k platnému odstoupení banky poskytující budoucímu kupujícímu úvěr na zaplacení kupní ceny od smlouvy o úvěru, či jinak pozbude smlouva o hypotečním úvěru platnosti či účinnosti.Budoucí kupující je podle smlouvy oprávněn od smlouvy odstoupita) pokud budoucí prodávající nesplní svoji povinnost uzavřít kupní smlouvu ve lhůtě stanovené v této smlouvě a za podmínek stanovených smlouvou, ačkoliv veškeré povinnosti byly ze strany budoucího kupujícího řádně a včas splněnyb) bude-li na majetek budoucího prodávajícího zahájeno insolvenční řízení, nebo na jeho majetek nařízen výkon rozhodnutí či exekucec)nebudou-li výlučným zaviněním budoucího prodávajícího splněny podmínky pro uzavření kupní smlouvy podle této smlouvy. Za okolnosti nebo důsledky zaviněné budoucím prodávajícím nelze považovat ty okolnosti nebo důsledky, které nastanou nezávisle na vůli budoucího prodávajícího.Odstoupit od smlouvy lze písemným úkonem doručeným druhé smluvní straněna adresu uvedenou v záhlaví smlouvy. Odstoupení musí obsahovat konkrétní důvod podle smlouvy nebo podle občanského zákoníku. Účinky odstoupení nastávají druhý den od doručení písemného odstoupení druhé smluvní straně.Součástí smlouvy byly Přílohy: č. , hodnota, rámcové znění kupní smlouvy realizační, č. , hodnota, standardy rodinného domu – technický popis stavby a Standardní provedení interiéru a zařizovací předměty, č. 3půdorysy, pohledy a řezy rodinného domu, skladby. Za budoucí prodávající byla smlouva podepsána , jméno FO, v plné moci udělené jí jednateli žalované , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, , jejichž podpisy byly ověřeny dne , datum, , tituly před jménem, , Anonymizováno, a , datum, , tituly před jménem, , jméno FO, .Ve smlouvě byl vymezen její předmět coby „závazek smluvních stran uzavřít za podmínek, způsobem a ve lhůtách dále stanovených touto smlouvou v budoucnu kupní smlouvu, kterou bude převedeno na budoucího kupujícího vlastnické právo k předmětu budoucího převodu za kupní cenu specifikovanou v čl. IV této smlouvy, a jejíž rámcové znění je uvedeno v příloze 1 této smlouvy (dále jen „kupní smlouva“).b) Rozhodnutím , právnická osoba, , adresa, , stavebního úřadu, ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, , bylo povoleno předčasné užívání stavby rodinného domu , adresa, , , Anonymizováno, , stavby na pozemku p.č. , hodnota, , v k.ú. , adresa, , před jejím úplným dokončením, předčasné užívání bylo povoleno do , datum, . (č. l. 119-120).c) Dne , datum, byl sepsán protokol o předání rodinného domu žalobkyni za účelem jeho předčasného užívání, žalovaná předala žalobkyni klíče od domu, žalobkyně při prohlídce domu žalované písemně vytkla vady (č. l. 39-40). Vady zjištěné při předání dle protokolu měly být odstraněny do 30 dnů ode dne podpisu protokolu. Za žalovanou stranu coby předávající jednala , jméno FO, . Žalobkyní vytknuté vady byly částečně uznány žalovanou, částečně odstraněny, částečně uznány nebyly s tím, že se o vadu nejedná, změna byla provedena na žádost investora (viz. Soupis závad a rozdílů projektu s reálným provedením).d) Rozhodnutím , právnická osoba, , adresa, , č.j. , Anonymizováno, ze dne , datum, , bylo povoleno užívání stavby „Novostavba , Anonymizováno, “ postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , domu bylo přiděleno č. p. , Anonymizováno, (č. l. 42). Žádost o vydání kolaudačního souhlasu podal stavebník, tj. žalovaná dne , datum, .e) K rozdělení pozemku p. č. , Anonymizováno, došlo geometrickým plánem č. , hodnota, , vyhotoveným , jméno FO, a ověřeným zeměměřičským inženýrem , jméno FO, . , jméno FO, , z , datum, , z části předmětného pozemku vznikl pozemek nový, a to p.č. , Anonymizováno, o výměře 105 m2 představující pozemek zastavěný rodinným domem, tato změna byla zapsána do katastru nemovitostí, byla předvídána ve smlouvě v čl. II. odst. 2 písm. e).f) Dle článku VI. Smlouvy o smlouvě budoucí kupní byly dohodnuty podmínky pro uzavření předvídané kupní smlouvy, kdy a) žalovanému měla být uhrazena žalobkyní kupní cena ve výši , částka, a případně částka za klientské změny, b) výstavba domu měla být dokončena do fáze domu na klíč, rodinný dům měl být zkolaudován, a původní parcela měla být rozdělena na 2 parcely, jednu představující zastavenou plochu a druhou představující zahradu. Tyto podmínky byly splněny kumulativně nejpozději , datum, .g) Přípisem z , datum, reagoval , tituly před jménem, , jméno FO, , jednatel žalované, na žalobkyní vytýkané vady, resp. rozdíly skutečnosti oproti prováděcí dokumentaci. Součástí tohoto přípisu byla rovněž dokumentace skutečného provedení stavby RD a popis dodaných oken. Žalovaná vytčené vady v protokolu z , datum, v rámci reklamace částečně uznala, konstatovala, že některé ze seznamu vad, které uznala, již byly opraveny a další opraveny budou po dohodě s žalobkyní. Bylo zmíněno, že ve věci řešené mezi smluvními stranami se nejedná o smlouvu o dílo, kdyby žalovaná byla povinna dodat dílo podle projektu a všechny změny s žalobkyní řešit. Žalovaná zmínila rovněž své smluvní oprávnění měnit projekt při nezhoršení jeho kvality. Pokud by žalobkyně o dům již neměla zájem, navrhl jednatel žalované smluvní vztah ukončit dohodou a vrátit si vzájemně plnění, případně transakci dokončit podle podepsané budoucí kupní smlouvy (č. l. 113).h) Na přípis z 18. 10. 2021 reagovala žalobkyně dopisem z 26. 10. 2021 (č. l. 111-112), v němž uvedla, že má zájem o dům a zájem na řádném splnění závazku stran podle smlouvy. V tomto přípise reagovala žalobkyně rovněž na e-mail z 21. 10. 2021 týkající se předání projektového řešení pro kotvení digestoře, požádala taktéž o předání dokumentace vztahujících se k předmětu koupě, kterou má žalovaná k dispozici, o předání průkazu energetické náročnosti budovy a výkresové dokumentace v kompletní podobě včetně detailů, a to jak pro projektovou verzi ke stavebnímu povolení, tak pro reálný stav v době kolaudace, a to do 31. 10. 2021. V této souvislosti poukázala na zákonem danou povinnost uchovávat dokumentaci stavby a dokumentaci jejího skutečného provedení. Zmínila mimo jiné možnost úpravy kupní ceny, případně prodloužení žalovanou poskytovaných záruk a s tím, že „je v tomto směru otevřená dohodě“. (č. l. 111-112).i) Žalobkyně zmocnila , jméno FO, a , jméno FO, k zastupování své osoby při veškerém jednání s žalovanou, a to plnou mocí z 26. 10. 2021 (č. l. 116).j) E-mailem , jméno FO, z 27. 10. 2021 16:22:08 byla žalobkyně požádána, aby nečinila kroky vedoucí ke splnění posledního bodu o úhradě doplatku kupní ceny, současně byla informována, že jednáním, dalším jednáním žalovaná pověřila advokátní kancelář. Z e-mailové odpovědi žalobkyně z 27. 10. 2021 16:31:04 vyplývá, že tento postup vylučuje, neboť smlouvu lze měnit pouze písemnými dodatky (viz příloha 5 + původní e-mail).k) V e-mailu z 29. 10. 2021 z 10:47:26 se žalobkyně dotazovala , jméno FO, , zda a případně kdy bude podepisován dodatek ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní o odkladu doplatku kupní ceny, když smlouvu je možné měnit jen písemně. Nebude-li dodatek podepsán včas, nejpozději do 1. 11. 2021, je povinna doplatit kupní cenu, jak jí smlouva ukládá (č. l. 114).l) Dodatkem č. 1 ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní ze dne 20. 8. 2021, datovaným 1. 11. 2021 (č.l.36) budoucí prodávající zastoupený , jméno FO, a budoucí kupující změnili čl. V smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Smluvní strany stvrdily, že a) částku 4 860 000 Kč uhradil budoucí kupující do 14 dnů ode dne podpisu této smlouvy, dokončení hrubé stavby, vnitřních omítek ….b) částku 4 926 185 Kč uhradí budoucí kupující budoucímu prodávajícímu z prostředků úvěru od společnosti , právnická osoba, ., do 30. 11. 2021 na účet č. , č. účtu, pod VS , var. symbol, . Dodatek podepsala za žalovanou , jméno FO, v plné moci a žalobkyně , jméno FO, . , Jméno zainteresované osoby 0/0, .m) Příkaz k čerpání částky 4 926 185 Kč z hypoteční smlouvy č. , hodnota, , Anonymizováno, dala žalobkyně bance dne 23. 11. 2021, jak bylo zjištěno z tohoto příkazu, a to za účelem koupě nemovitosti z developerského projektu. Částka 4 926 185 Kč byla žalobkyní uhrazena žalované, byla připsána na účet žalované dne 25. 11. 2021 bankovním převodem z prostředků hypotečního úvěru sjednaného žalobkyní, jak bylo prokázáno z výpisu z účtu žalované č.ú.: , Anonymizováno, (č.l.174) a ze zprávy , právnická osoba, (č.l. 180–182).n) Žalovaná (prostřednictvím , tituly před jménem, , jméno FO, v plné moci za žalovanou) odstoupila od budoucí kupní smlouvy ze dne , datum, , a to dopisem ze dne , datum, (č.l.52), adresovaným žalobkyni, v němž výslovně mimo jiné uvedla „Vzhledem k dosavadnímu obstrukènímu jednání z Vaší strany, jakož i zcela rozdílným postojùm a pøedstavám o probíhající transakci a chápání podmínek dohodnutých v rámci uzavøených smluv, má klient dùvodnou obavu o tom, že porušíte smlouvu podstatným zpùsobem. V rámci pøedešlé komunikace se zcela zjevnì domáháte modifikace stávajících závazkù a dalšími šikanózními postupy v podobì napø. vytýkání fiktivních a úèelových vad, jste zpùsobila nevratné narušení dùvìry a právní jistoty zcela nezbytné k úspìšnému dokonèení celé transakce. Toto chování a jednání je pak nezbytné v plné míøe pøièíst Vaší stranì, kdy mému klientovi vznikají pouze zcela zbyteèné výdaje. Nelze po mém klientovi spravedlivì žádat, aby setrval ve stávajícím smluvním vztahu, kdy Vaše jednání naplòuje prvky zjevného zneužití práva, a to v souladu s primárními principy obèanského práva nepožívá právní ochrany. Z dùvodù shora popsaných pak mám za to, že jsou naplnìny podmínky pro odstoupení od smlouvy z podstatných dùvodù a tímto v souladu s § 2002 odst. 2 v zákona è. 89/2012 Sb., obèanského zákoníku, od uzavøené smlouvy odstupuji. Souèasnì Vás vyzývám ke sjednání osobní schùzky za úèelem dohody nad ukonèením transakce.“ K odstoupení byla přiložena plná moc žalované pro , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 20. 10. 2021 podepsaná jedním z jednatelů žalované, , tituly před jménem, , jméno FO, . Dodejkou k doporučené zásilce bylo prokázáno, že toto odstoupení převzala žalobkyně , Jméno zainteresované osoby 0/0, dne 24. 11. 2021 (č. l. 104). E-mailem z 23. 11. 2021 15:30 informovala , jméno FO, , Anonymizováno, ., Anonymizováno, žalobkyni o odstoupení od smlouvy, které bylo uvedeného dne rovněž zasláno žalobkyni poštou (č.l. 172). E-mailem z 23. 11. 2021 18:12 informoval , tituly před jménem, Hrbáč o převzetí zastupování žalobkyně ve věci smluvních vztahů s žalovanou.o) V e-mailové korespondenci z , datum, k dotazu právního zástupce žalované , tituly před jménem, , jméno FO, , advokátka, sdělila, že v době, kdy žalovaná společnost odstupovala od uzavřené smlouvy s žalobkyní, byla k úkonu odstoupení od smlouvy zmocněna oběma jednateli společnosti, jako ke kterémukoliv jinému úkonu prováděnému pro ně v rámci zastoupení společnosti. Vysvětlila, že dokumentaci podepisovali jednatelé žalované obvykle separátně s ohledem na své časové vytížení a jejich nepřítomnost v Brně. (č. l. 131). Toto vysvětlení korespondovalo plně s výslechem , tituly před jménem, , jméno FO, , coby svědkyně zbavené mlčenlivosti, jakož i s plnou mocí žalované udělenou , jméno FO, (č.l. 16-17).p) Jednání právních zástupců stran sporu o mimosoudním vyřízení věci v měsících únoru až dubnu 2023 vyplývá z e-mailové korespondence právního zástupce žalobkyně , tituly před jménem, Hrabáče a právního zástupce žalované , tituly před jménem, Bortela. Žalobkyně trvala na převodu nemovitosti, strana žalovaná prezentovala vůli k řešení, které by negenerovala další budoucí spory, vůle na straně žalované k uzavření kupní smlouvy však nebyla.q) Svědek , jméno FO, , přítel žalobkyně, byl v roce 2021 přítomen u jednání s žalovanou, které v časové posloupnosti soudu ozřejmil při nahlédnutí do předložených poznámek. Jednání s žalovanou na stavbě probíhala v průběhu května až v září 2021, poslední jednání na místě samém proběhlo 21. září 2021. Uvedeného dne se na místě samém řešilo ukotvení stropní digestoře, pro toto ukotvení nebyla provedena žalovanou příprava. Po 28. 9. 2021 žádná jednání na stavbě v rodinném domě neprobíhala. Svědek odkazoval na návrhy interiérů zpracované firmou NADOP, které přítelkyni zaslala žalovaná společnost. Detailně popsal jednání s žalovanou, kterým byl přítomen, způsob vedení jednání. Podrobně uvedl, z jakého důvodu byl na místě samém sepsán soupis závad 3. 9. 2021 (č. l. 159-161), dokumentaci skutečného provedení stavby k dispozici v okamžiku sepisu vad neměl. Soupisy vad byly předány paní , jméno FO, , která je předávala k vyjádření oprávněným osobám (č. l. 160–161). (Pozn. soudu – veškerá korespondence stran soudu předložena nebyla - viz poznámky svědka předložené soudu - data 17. 11. – 19. 11. 2021).r) Svědek , jméno FO, , spolužák přítele žalobkyně, byl osloven , jméno FO, po zjištění problémů s ukotvením digestoře v rodinném domě v , adresa, . Svědek popsal jednání s žalovanou, kterému byl přítomen, vady, které vnímal, respektive podle jeho mínění provedení stavby domu způsobem nestandardním. Uvedl, že k dispozici měl dokumentaci žalované pro stavební povolení, nikoliv dokumentaci skutečného provedení rodinného domu 07. Svědek sdělil, že profesí je stavební technik (č.l. 161-163).s) , tituly před jménem, , jméno FO, (č.l.163-165) žalovanou zastupuje dlouhodobě, coby advokátka je zaměřena na realitní právo, žalované poskytovala právní poradenství, vyhotovovala smluvní dokumentaci vztahující se k předmětné věci. Veškeré plné moci udělené jí žalovanou byly generálního charakteru. Zmínila podíl na jednáních ze strany zaměstnankyně žalované, , jméno FO, . Klienta upozornila na odlišné vnímání stran vztahující se k povaze smlouvy z 20. 8. 2021, má za to, že vztahy mezi stranami se vyhrotily nepochopením vzájemného postavení. Některé z vytýkaných vad označila za absurdní. Dodatek, kterým se posouvala splatnost kupní ceny byl iniciován, pokud si vzpomíná, žalobkyní, tento dokument rovněž vypracovávala. Klienta informovala o vhodném postupu, včetně výzvy ke složení jistoty ze strany žalobkyně. Od klienta obdržela pokyn k sepisu odstoupení, informaci o odstoupení zasílala e-mailem žalobkyni i do banky. K sepisu odstoupení od uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí kupní byla zmocněna oběma jednateli. Žádala banku, aby nebyla provedena úhrada poslední části sjednané kupní ceny. Klient vnímal chování žalobkyně jako absurdní až šikanózní, neboť žalobkyně v době, kdy uzavírala smlouvu o smlouvě budoucí kupní, viděla a procházela dům. V okamžiku sepisu odstoupení měla skutkové okolnosti pro odstoupení za splněné, když z chování žalobkyně vyplývalo, že smlouva porušena bude. O jiném, než popisovaném obstrukčním jednání žalobkyně nebyla informována. Písemnou výzvu ke složení jistoty žalobkyni nezasílala.t) , jméno FO, . , jméno FO, pro žalovanou prováděl na předmětné stavbě činnost technického dozoru investora. Jednání o vytčených vadách a nedodělcích v domě byl přítomen, řešil s osobami zmocněnými žalobkyní ukotvení digestoře. Potvrdil, že ze soupisu vad byly řešeny i další věci, které se průběžně opravovaly v průběhu stavby, sám byl přítomen pouze na jednom jednání (č. l. 165-166). Zmínil, že se seznámil s protokoly.u) E-mailem z 13. 5. 2021 žalovaná zaslala žalobkyni návrh interiéru domu, z těchto návrhů obchodní firmy NADOP– výroba nábytku plyne vyobrazení kuchyňské linky, a to včetně stropní digestoře (viz přílohy žalobkyně předložené u jednání 20. 9. 2023 – 1) interiéry), 2) digestoř). Žalobkyní byla předložena dokumentace digestoře, kterou si vybrala pro kuchyňskou linku, typově se jedná o shodné vyobrazení jako u návrhu firmy NADOB.v) Žalobkyně obdržela od žalované dne 18. 5. 2021 projektovou dokumentaci a situační výkresy k předmětnému rodinnému domu, v níž bylo uvedeno standardní provedení interiérů, vizualizace, stavební povolení, souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru ze 7. 1. 2020, jakož i půdorysy, podhledy a řezy rodinného domu (viz přílohy žalobkyně 3.1. předložené u jednání 20. 9. 2023).w) Komunikaci , jméno FO, v průběhu měsíce září 2021 s , jméno FO, . , jméno FO, dokládá email z 17. 9. 2021 vztahující se k ukotvení stropní digestoře (viz. 3.2 přílohy žalobkyně předložené u jednání 20. 9. 2023). E-mailovou korespondenci , jméno FO, s , jméno FO, a , jméno FO, v průběhu 06-07/2021 dokládají e-maily z 9. 7. 2021 a z června 2021 (příloha 3.3).x) Dokumentaci skutečného provedení stavby obdržela žalobkyně od , jméno FO, v e-mailu dne 18. 10. 2021, stejně jako reakci jednatele žalované na soupis vad a nedodělků (viz příloha žalobkyně 4) předložená u jednání , datum, ).y) Svědkyně , jméno FO, , (č.l. 187-190), bývalá zaměstnankyně žalované, byla žalovanou zmocněna k jednáním vyplývajícím z jí udělené plné moci, při schůzce na místě samém v září 2021 žalobkyni měla informovat o záměru žalované od smlouvy o budoucí smlouvě kupní odstoupit. Veškeré problémy týkající se jednání žalobkyně řešila s , tituly před jménem, , jméno FO, . Žalobkyni sama vyzvala ústně ke složení jistoty ve výši 50 000 Kč na základě pokynu jednatele žalované v termínu do konce listopadu 2021, zdůvodnila rovněž, z jakého důvodu tento požadavek nebyl vznesen písemně. Dodatek ke smlouvě byl uzavírán v době, kdy se řešily „nesrovnalosti“, nepamatovala si, kdo uzavření dodatku inicioval. O úhradě kupní ceny žalobkyní, a to poslední části této kupní ceny, byla předem informována. , jméno FO, odeslání e-mailu z 27. 10. 2021 v 16:22:08 si rovněž svědkyně nepamatovala.Na výpověď svědkyně , jméno FO, v její přítomnosti reagovala neprodleně žalobkyně (č.l.189), popřela, že by ji svědkyně , jméno FO, vyzvala ke složení jistoty. Pokud by žalobkyni ke složení jistoty vyzvala, trvala by žalobkyně na písemné výzvě stejně jako v případě dodatku č. , hodnota, , aby měla jistotu, že jí nikdo nebude moci vytknout, že nedostála svým povinnostem.z) Žalobkyně vyzvala žalovanou k uzavření kupní smlouvy opakovaně, a to výzvami ze dne , datum, , ze dne , datum, a ze dne 10. 2. 2022 (č. l. 43–51). Ve výzvě z 10. 2. 2022 upozornila žalovanou na podání žaloby po uplynutí lhůty v přípise stanovené, nebude-li kupní smlouva uzavřena.

10. Na základě zjištěného skutkového stavu soud učinil skutkový závěr, který se shoduje s popisem skutkových okolností stranou žalující v žalobě, neboť z provedeného dokazování soud vzal za prokázané, že dne 20. 8. 2021 uzavřeli žalobkyně a žalovaná smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kterou se žalovaná zavázala dokončit stavbu rodinného domu na pozemku p. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, a následně tento pozemek i se stavbou rodinného domu jako jeho součástí převést na žalobkyni, žalobkyně se zavázala ve smlouvě uhradit žalované za pozemek kupní cenu ve výši 9 986 185 Kč (bod 9 písm. a). Dne 3. 9. 2021 byl sepsán protokol o předání rodinného domu, žalovaná předala žalobkyni klíče od domu, žalobkyně při prohlídce domu žalované písemně vytkla vady (bod 9 písm. c). Vady byly žalovanou v 38 případech uznány, v 6 případech bylo žalobkyni oznámeno, že se jedná o změnu na žádost investora, ve zbytku oznámeno, že se o vadu nejedná (příloha žalované – soupis závad a rozdílů projektu s reálným stavem). Dne 1. 11. 2021 byl ke specifikované budoucí smlouvě uzavřen dodatek č. 1, kterým smluvní strany posunuli lhůtu pro úhradu poslední splátky kupní ceny, a to z iniciativy žalované strany do 30. 11. 2021 (bod 9 písm. l). Geometrickým plánem č. , hodnota, (bod 9 písm. e) byla z pozemku parc. č. 1961/4 vyčleněna parc. č. 1961/19, odpovídající pozemku zastavěnému rodinným domem. Tato změna číslování parcel byla předvídána ve smlouvě v čl. II. odst. 2 písm. e). V článku VI. budoucí smlouvy byly dohodnuty podmínky pro uzavření předvídané kupní smlouvy, kdy a) žalovanému měla být uhrazena žalobkyní kupní cena ve výši 9 986 185 Kč a případně částka za klientské změny, b) výstavba domu měla být dokončena do fáze domu na klíč, rodinný dům měl být zkolaudován, a původní parcela měla být rozdělena na 2 parcely, jednu představující zastavenou plochu a druhou představující zahradu.

11. Žalobkyně tvrdila a prokázala, že podmínky pro uzavření kupní smlouvy stanovené budoucí smlouvou splnila, když byla v plné výši uhrazena kupní cena, a to platbou ve výši 200 000 Kč před podpisem budoucí smlouvy, což strany budoucí smlouvy potvrdili v budoucí smlouvě (bod 9 písm. a). Částka 4 860 000 Kč byla uhrazena žalobkyní bankovními převody před uzavřením dodatku č. , hodnota, ke smlouvě, přičemž úhradu této částky žalovaná potvrdila v dodatku budoucí smlouvy ze dne 1. 11. 2021 (bod 9 písm. l). Jako nepravdivé se po předložení e-mailové komunikace stranou žalující ukázalo tvrzení žalované, že uzavření dodatku č. 1 ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní, kterým byla posunuta splatnost poslední části kupní ceny, byla iniciativa žalobkyně, neboť e-mailovou korespondencí z 27. 10. 2021 (e-mailem , jméno FO, z 27. 10. 2021 16:22:08 -bod 9 písm. j) bylo prokázáno zcela nezpochybnitelným způsobem, že se jednalo o výlučnou iniciativu žalované. Nebylo tak zpochybněno tvrzení žalobkyně, že byla připravena uhradit poslední část kupní ceny řádně a včas v původním termínu. Částka 4 926 185 Kč byla žalobkyní uhrazena dne 25. 11. 2021 bankovním převodem z prostředků hypotečního úvěru sjednaného žalobkyní na účet žalované (bod 9 písm. m). Taktéž formální náležitosti předvídané budoucí smlouvou byly naplněny, když rozhodnutím Městského úřadu Dolní Kounice, č.j. , Anonymizováno, ze dne 7. 10. 2021 (bod 9 písm. d), bylo povoleno užívání stavby „Novostavba RD, , Anonymizováno, “ postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , domu bylo přiděleno č. p.

139. K rozdělení pozemku p. č. 1961/4 došlo geometrickým plánem č. , hodnota, (bod 9 písm. e), z části předmětného pozemku vznikl pozemek nový, a to p.č. , Anonymizováno, představující pozemek zastavěný rodinným domem, tato změna byla zapsána do katastru nemovitostí. Poté, co žalobkyně naplnila veškeré podmínky stanovené budoucí smlouvou, dopisem ze dne 30. 11. 2021 (bod 9 písm. z) vyzvala žalovanou k uzavření kupní smlouvy, v tomto dopise zaslala žalované současně 3 kusy vyhotovení kupní smlouvy, na nichž ověřila svůj podpis (č.l.46), následně k uzavření kupní smlouvy žalobkyně vyzvala žalovanou dopisy ze dne 5. 1. 2022 a ze dne 10. 2. 2022.

12. Žalovaná odstoupila od smlouvy o smlouvě budoucí kupní písemně dopisem ze dne 23. 11. 2021, doručeným žalobkyni 24. 11. 2021 (bod 9 písm. n) z důvodů podle § 2002 odst. 2 o.z. pro důvodnou obavu žalované, že žalobkyně poruší smlouvu podstatným způsobem poté, co se domáhala modifikace stávajících závazků a vytkla žalované fiktivní a účelové vady, čímž měla způsobit nevratné narušení důvěry a právní jistoty, kdy jednání žalobkyně mělo naplnit prvky zneužití práva. Odstoupení žalované od předmětné smlouvy předcházela výzva žalované prostřednictvím , jméno FO, adresovaná žalobkyni ze dne 27. 10. 2021, aby žalobkyně neprováděla úhradu poslední splátky kupní ceny. Žalovaná prostřednictvím , tituly před jménem, , jméno FO, rovněž žádala banku, která poskytla žalobkyni hypoteční úvěr, aby platbu pozastavila, tedy aby neprovedla úhradu poslední splátky kupní ceny ve výši 4 926 185 Kč (viz č.l.163-165).

13. Po prohlídce na místě samém, kdy přítomní řešili zejména otázku ukotvení digestoře, byl vypracován žalobkyní a , jméno FO, za pomoci , jméno FO, seznam vad, který zaslala žalobkyně žalované 26. 10. 2021, ta jej označila barevně a opatřila vysvětlivkami: zelená barva – vada/reklamace uznána, žlutá barva – zahájením stavby, červená barva-reklamace neuznána, nejedná se o vadu, modrá barva-vada uznána, je třeba domluvy. Ze žalobkyní namítaných 71 vad bylo žalovanou uznáno – zelená a modrá barva – 38 vad. U některých z těchto vad žalobkyně navrhla řešení slevou z kupní ceny.

14. Pro nyní posuzovanou věc nicméně není stěžejní otázka práv z vadného plnění, to, zda je žalobkyně oznámila žalované včas, bez zbytečného odkladu poté, co je zjistila, ani posouzení, zda vytčené vady vadami byly, nýbrž to, zda byly kumulativně naplněny podmínky pro odstoupení žalované od uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí kupní podle § 2002 odst. 2 občanského zákoníku (o. z.).

15. Nyní tedy k právnímu posouzení věci, při němž soud aplikoval dále uvedená ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.

16. Podle § 1785 o. z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

17. Podle § 1786 o. z., zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co jí k tomu vyzve oprávněná stranám v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

18. Podle § 1787 odst. 1 o. z., nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě. Neurčí-li tato osoba obsah budoucí smlouvy v přiměřené lhůtě nebo odmítne-li jej určit, může oprávněná strana navrhnout, aby jej určil soud.

19. Podle §1787 odst. 2. o. z. obsah budoucí smlouvy se určí podle účelu, který má uzavření budoucí smlouvy zřejmě sledovat. Přitom se vychází z návrhů stran a přihlédne se k okolnostem, za kterých byla smlouva o smlouvě budoucí uzavřena, jakož i k tomu, aby práva a povinnosti stran byly poctivě uspořádány.

20. Soud v tomto případě není návrhem vázán. Podle právní úpravy smlouvy o smlouvě budoucí (§ 50a občanského zákoníku, zákona č. 40/1964 Sb.) účinné do 31. 12. 2013, soud svým rozhodnutím nahrazoval projev vůle povinného subjektu směřující k uzavření realizační smlouvy, která tvořila nedílnou součást žaloby. Podle nyní platné právní úpravy smlouvy o smlouvě budoucí však soud již nenahrazuje pouze projev vůle povinného subjektu, nýbrž určuje obsah smlouvy pomocí obecných kritérií stanovených § 1781 odst. 2. o. z. [srov. Lavický, P. a. kol.: Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1-654). Komentář. 1. vydání, Praha: C. H. Beck, 2014, s. 2232–2233]. Obsah budoucí smlouvy má být určen podle účelu, který má uzavření budoucí smlouvy sledovat. (viz Lazíková, Števček in Lavický a kol. Občanský zákoník I. Obecná část. Komentář, s 2232 a 3). Vyhovující rozsudek proto nemá povahu deklaratorního rozsudku na plnění, ale rozsudku právotvorného, jímž soud hmotněprávní vztah mezi stranami vytváří. Rozlišení žalob a rozsudků ukládajících prohlášení vůle na straně jedné, a žalob a rozsudků právotvorných na straně druhé má dopady projevující se mimo jiné v otázce vázanosti soudu žalobou. Má-li rozsudek pouze nahradit projev vůle žalovaného, a nejde-li o výjimečný případ, kdy z právního předpisu vyplývá určitý způsob vypořádání vztahu mezi účastníky, je soud žalobou vázán, a nemůže nijak dotvářet obsah toho, s čím měl žalovaný projevit souhlas. Podstatně jiná je ale role soudu tam, kdy hmotné právo výslovně povolává k tomu, aby podle kritérií uvedených v zákoně sám obsah smlouvy stanovil (in Lavický, P., o. s. ř. (§ 1-250 L)). Řízení sporné. Praktický komentář. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2016 s. 79).

21. Podle § 1788 odst. 1 o. z., nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Podle odst. 2 změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou.

22. Podle § 2001 o. z., od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

23. Podle § 2002 odst. 1 o. z., poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.

24. Podle § 2002 odst. 2 o. z., strana může od smlouvy odstoupit bez zbytečného odkladu poté, co z chování druhé strany nepochybně vyplyne, že poruší smlouvu podstatným způsobem, a nedá-li na výzvu oprávněné strany přiměřenou jistotu.

25. Z § 2002 odst. 1 o.z. plyne právo odstoupit pouze při porušení podstatném. Podstatné porušení přitom může vyplývat jak z obsahu a významu porušené povinnosti jako takové, tak i z intenzity porušení. Podstatným je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala. Vzhledem k obvyklému očekávání jde o taková porušení smluvních podmínek, která svou závažností implikují téměř jistou hypotetickou reakci spočívající v odmítnutí vstupu do smluvního vztahu vůbec. Obsahově se bude jednat zejména o případy nenaplnění hlavního účelu závazku, vzhledem k funkci a hospodářskému smyslu objednaného plnění, s naprostou nemožností jeho řádného užívání, nedodržení hlavních vymíněných parametrů apod. Nejsou-li tyto podmínky naplněny, resp. nepodaří-li se podstatnost porušení oprávněné straně prokázat, jedná se o porušení nepodstatné, a tedy podmínky pro odstoupení dány nejsou.

26. V § 2002 odstavci druhém o.z. je doplněna další „skutková podstata“ zakládající oprávnění odstoupit od smlouvy, která se uplatní, nikoliv jako reakce na již nastalé podstatné porušení smlouvy, nýbrž jako reakce na vznik situace očekávaného podstatného porušení s neposkytnutím dostatečné jistoty, tedy v situaci důvodné obavy o realizaci plnění. Právo odstoupit zde vzniká v důsledku toho, že podstatné porušení lze nepochybně očekávat, byť k němu nemusí ještě přímo dojít. Jde o odstoupení v důsledku vzniklé nejistoty plnění. Odstoupení se tak může odehrát i v čase předcházejícím dospělosti předmětné pohledávky.

27. Pro aplikaci předběžného odstoupení podle § 2002 odst. 2 o.z. musejí být naplněny 3 kumulativní podmínky, které nastávají chronologicky:a) z chování jedné ze stran nepochybně vyplyne, že poruší smlouvu podstatným způsobem,b) druhá strana ji vyzve k poskytnutí přiměřené jistoty,c) povinná strana jistotu nedá.

28. Klíčovou kategorií i zde zůstává podstatné porušení smlouvy. Porušení smlouvy přitom musí vyplynout z chování smluvní strany, obsah oprávněného, racionálního očekávání musí být v kauzálním vztahu s předchozím dosavadním jednáním dané smluvní strany. Anticipační úvahu nelze zakládat pouze na určitých obecných faktorech, musí se naopak jednat o racionální odhad budoucího vývoje založený na chování dané strany. Tento odhad, respektive predikce, musí být přitom vysoce pravděpodobný. Zákon požaduje téměř stoprocentní jistotou této předpovědi, alespoň tak, jak ji lze v daném okamžiku objektivně hodnotit. Požaduje, aby budoucí výskyt porušení smlouvy z chování dané strany vyplýval „nepochybně“. Musí tedy jít o naplnění takových podmínek, na základě, kterých je téměř vyloučeno, že by se budoucí vývoj mohl ubírat jiným směrem, než který by vyústil v podstatné porušení smlouvy.

29. Toto chování může spočívat jak ve faktickém jednání či opomenutí při plnění dluhu, případně při marné snaze o jeho plnění anebo může spočívat i v jednoznačném prohlášení dané strany, že svou smluvní povinnost nesplní. Může spočívat i v nedostatečné reakci na nastalou změnu vnějších okolností.

30. Na základě očekávaného podstatného porušení však není možno odstoupit od smlouvy bezprostředně. Zákon vyžaduje ještě poskytnutí možnosti povinné smluvní straně, aby poskytla straně oprávněné přiměřenou jistotu, k čemuž jí druhá smluvní strana musí vyzvat. Speciální formu pro tuto výzvu ani lhůtu pro její uskutečnění zákon neukládá. Lze tak usuzovat, že výzvu je možno učinit kdykoliv do té doby, pokud podmínka uvedená ad a) trvá.

31. Poslední podmínkou pro vznik práva odstoupit od smlouvy je tak nedostatečná reakce tzv. problematické strany na učiněnou výzvu. Znamená to, že přiměřenou jistotu buď neposkytne vůbec, anebo poskytne jistotu nedostatečnou. Jistota má být dle zákonného požadavku „přiměřená“. Na posouzení jistoty a její přiměřenosti se uplatní úprava § 2012–2017 o. z. Může však spočívat i v jiných opatřeních, než která jsou zákonem upravena jako zajišťovací instituty, může se vztahovat přímo k doložení schopnosti dluh či smluvní povinnost řádně a včas splnit a jednoznačnému prokázání potřebné způsobilosti a připravenosti.

32. Není-li přiměřená jistota v odpovídající době, tj. bez zbytečného odkladu dána, vzniká oprávněnému právo od smlouvy odstoupit, a to ve lhůtě bez zbytečného odkladu. C H Beck, Občanský zákoník V, Závazkové právo, Obecná část, Komentář k § 2002, str. 1197-1202).

33. Podle § 559 o. z., každý má právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem.

34. Soud po provedeném řízení a podřazení zjištěného skutkového stavu pod výše uvedená ustanovení shledal žalobkyní uplatněný nárok jako důvodný. Žalobkyně v řízení prokázala, že smlouvu o smlouvě budoucí kupní uzavřela s žalovanou dne 20. 8. 2021, smluvní dokumentaci skutečného provedení stavby obdržela až dne 18. 10. 2021 (9 písm. x) od , jméno FO, . Do té doby měla k dispozici projektovou dokumentaci pro stavební povolení (9 písm. v) včetně vizualizace interiérů firmy , Anonymizováno, , z níž vycházela. Prvé vady vytkla žalobkyně žalované dne 3. 9. 2021 při převzetí domu do předčasného užívání. Na základě prohlídky domu se svědkem , jméno FO, (9 písm. r), kdy se řešilo mimo jiné ukotvení stropní digestoře, vznikl seznam vad, který zaslala žalované a na který reagoval jednatel žalované dne 18. 10. 2021 (barevné označení vad – zelená, modrá, žlutá a červená). Žalovaná rovněž konstatovala, že některé vady částečně uznala, některé již byly opraveny a další měly být opraveny po dohodě s žalobkyní. Žalobkyně na přípis jednatele žalované reagovala 26. 10. 2021, do soupisu vad zanesla návrh na řešení věcí, které žalovaná odmítla řešit, neboť těch, u nichž došlo k změně projektu (viz oprávnění žalované bod 9 písm. a), a to převážně návrhem na slevu z kupní ceny. Před tímto datem z dokazování provedeného soudem nevyplývá, že by ze strany žalobkyně byl uplatněn požadavek na slevu z kupní ceny. Jelikož žalovaná reagovala mailem své zaměstnankyně , jméno FO, oprávněné podle plné moci z 3. 6. 2021, a to emailem z 27. 10. 2021 (bod 9 písm. j), a , tituly před jménem, , jméno FO, požádala banku, aby neprováděla úhradu doplatku kupní ceny (bod 9 písm. s), bylo takto zcela nepochybně prokázáno přesvědčení žalované, že žalobkyně má v úmyslu doplatit kupní cenu v původním termínu z prostředků úvěrů od společnosti UniCredit Bank Czech Republik and Slovakia a.s., v termínu sjednaném v dodatku do 30. 11. 2021 ( bod 9 písm. l). Bylo tedy zpochybněno a vyvráceno tvrzení žalované, že by žalobkyně nebyla schopna tuto část kupní ceny žalované uhradit, coby svůj smluvní závazek, jakož i to, že by žalobkyně nechtěla uhradit kupní cenu ve sjednané výši. Bylo pouze prokázáno, že uplatněním vad realizovala žalobkyně svá smluvní práva vyplývající pro ni ze zákona, z občanského zákoníku, jakož i z uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí kupní.

35. Ani výpovědí svědkyně , jméno FO, , která jediná vypovídala k tvrzení žalované o výzvě ke složení jistoty, kterou měla učinit jménem žalované přímo vůči žalobkyni. Tato její výpověď je v rozporu s tvrzením žalované z 15. 3. 2023, kdy žalovaná tvrdí, že činila v rámci ústních jednání se zmocněnci žalobkyně , jméno FO, a , jméno FO, od počátku listopadu 2021 opakovanou ústní výzvu ke složení jistoty ve výši 1 % ze zbývající části kupní ceny. Výpovědi svědkyně, bývalé zaměstnankyně žalované, soud neuvěřil, když nevypovídala zcela věrohodným způsobem ani ohledně iniciace uzavření dodatku č. , hodnota, a rovněž na odeslání e-mailu z 27. 10. 2021, v němž žádala žalobkyni, aby nedoplácela poslední část kupní ceny, si nevzpomněla. Svědkyně , jméno FO, poté potvrdila, že o jiném důvodu, než o uplatnění vad ze strany žalobkyně nevěděla, žalovanou, resp. jednateli žalované či , jméno FO, o jiných důvodech nebyla informována. Byť se žalobkyně při opakovaných prohlídkách seznámila se stavem domu, vzhledem k tomu, že do 18. 10. 2021 neměla dokumentaci skutečného provedení stavby, je pro soud zcela logické, že reagovala způsobem zjištěným v průběhu posuzované věci, její oprávnění vytknou vady vyplývá z občanského zákoníku i ze smlouvy, nadto stavba měla splňovat předpoklady pro řádné a bezproblémové užívání stranou žalující.

36. Byť tedy žalovaná písemně odstoupila od uzavřené smlouvy o budoucí smlouvě kupní a toto odstoupení bylo řádně doručeno žalobkyni, žalovaná mohla odstoupit od uzavřené smlouvy pouze z důvodů uvedených v zákoně či stranami dohodnutých. Lze souhlasit s konstatováním žalobkyně, že žalovaná v průběhu řízení definovala 2 důvody pro obavu z podstatného porušení smlouvy, a to reklamaci vad domu a neschopnost žalobkyně uhradit kupní cenu. Reklamace vad domu a záruka za jakost domu byla upravena ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní v článku VII. odst. 7-11. Rovněž tak z výslechu svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, vyplynulo, že tuto smlouvu připravovala ona v postavení advokáta žalované. Žalovaná tedy před podpisem smlouvy očekávala, že reklamovány vady převáděného domu budou a sjednala pro tento případ ve smlouvě pravidla pro jejich vyřizování, čemuž následně i odpovídal postup žalované, jak plyne z přípisu jednatele žalované i výpovědi svědka , jméno FO, . , jméno FO, . Nejedná se tedy o důvod, pro který by žalovaná budoucí smlouvu neuzavřela. Tento postup žalobkyně tak nemohl vyvolat u žalované obavu z budoucího porušení smlouvy. Je rovněž notorietou, že výkon práva podle smlouvy a zákona nemůže být porušením smlouvy. Druhým důvodem měla být obava a tvrzení žalované, že žalobkyně nebyla schopna a ochotna uhradit kupní cenu v plné výši. Tato obava žalovaném rovněž naplněna nebyla, žalobkyně kupní cenu uhradila v termínu do 30. 11. 2021 v plné výši. Jak bylo žalované známo nejen ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní, žalobkyně potvrdila, že má zajištěny jak vlastní prostředky, tak i úvěrové prostředky od banky, kterou nadto oslovila advokátka respektive , tituly před jménem, , jméno FO, v zastoupení žalované s žádostí o pozastavení poslední splátky kupní ceny.

37. Žalovaná v řízení tedy neprokázala, že by mohla nepochybně očekávat podstatné porušení smlouvy ze strany žalobkyně, ani výslechem svědkyně , jméno FO, neprokázala, že by žalobkyni vyzvala k poskytnutí přiměřené jistoty. Žalobkyně naopak v průběhu řízení prokázala, že důvod či důvody uvedené v písemném odstoupení strany žalované neexistovaly, a strana žalovaná tak neměla právo odstoupit od smlouvy o smlouvě budoucí kupní ani ze zákona, ani ze smlouvy. Její písemný úkon z 23. 11. 2021 nebyl způsobilý vyvolat zamýšlené účinky, na straně žalované tudíž smluvní závazek k uzavření realizační kupní smlouvy nezanikl. Žalobkyně v řízení prokázala platné uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, vznik závazků smluvních stran, který nezanikl, neboť žalobkyně splnila veškeré podmínky smlouvy o smlouvě budoucí kupní, k jejichž plnění se zavázala, po splnění těchto podmínek písemně vyzvala žalovanou k uzavření kupní smlouvy a žalovaná tuto svou povinnost doposud nesplnila.

38. Na základě všeho výše uvedeného soud žalobě jako důvodné vyhověl a určil obsah realizační kupní smlouvy v souladu s jejím předvídaným zněním se změnami dle návrhu strany žalující, když s ohledem na účel této smlouvy respektoval požadavky žalobkyně jako oprávněné a odůvodněné.

39. Další navržené a neprovedené důkazy, včetně výslechu jednatele žalované , tituly před jménem, , jméno FO, , tak již nebyly způsobilé na závěrech tohoto soudu cokoliv změnit, ani hodnocení dalších důkazů, které byly v řízení provedeny. Tedy ani to, kdyby žalovaná skutečně prokázala, že jistotu po žalobkyni požadovala, neboť ani v tomto případě by nebyly naplněny kumulativně veškeré podmínky předvídané v § 2002 odst. 2 o.z., jelikož nebyla splněna podmínka prvá.

40. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., o. s. ř. Soud v souvislosti s tímto řízením přiznal procesně úspěšné žalobkyni náhradu nákladů řízení spočívající v úhradě zaplaceného soudního poplatku ve výši 2 000 Kč a náhradě za zastoupení advokátem podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, představující odměnu stanovenou z tarifní hodnoty 9 986 185 Kč, tedy ve výši 48 260 Kč za 1 úkon právní pomoci, a to za přípravu a převzetí zastoupení, kvalifikovanou výzvou adresovanou žalované, za podání žaloby, za účast u jednání soudu ve dnech 20. 3. 2023, 19. 4. 2023, 20. 9. 2023 a dne 27. 11. 2023 v délce přesahující 2 hodiny a za účast u jednání soudu dne 6. 12. 2023, při němž došlo k vyhlášení rozsudku, tj. za 9 úkonů právní pomoci ve výši 434 340 Kč. Taktéž podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu ke každému úkonu právní pomoci byl advokátu žalobkyně přiznán režijní paušál, tedy k 9 úkonům částka 2 700 Kč (9 × 300 Kč) a dle § 137 odst. 3 o. s. ř. rovněž byla přiznána náhrada daně z přidané hodnoty z přiznaných odměn a náhrad ve výši 91 778,40 Kč, jelikož právní zástupce žalobkyně osvědčil, že je jejím plátcem. Celkem tak bylo rozhodnuto o povinnosti žalované uhradit žalobkyni k rukám jejího právního zástupce částku ve výši 530 818,40 Kč.

41. Lhůta k plnění byla žalované stanovena podle § 160 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., o.s.ř., když pro prodloužení lhůty splatnosti nebyly shledány u žalované společnosti žádné důvody.