8 C 11/2025

Plný text

Okresní soud Brno-venkov rozhodl soudkyní JUDr. Soňou Nedbalovou v právní věci žalobce: Jméno žalobce ., IČO: IČO žalobce se sídlem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta se sídlem Adresa advokáta proti žalovaným:1) Jméno žalované A , narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2) Jméno žalované B , narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované B o zaplacení 337.574 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný 1) a žalovaná 2) jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalobci 336.774 Kč s úrokem z prodlení 12,75 % ročně za dobu od 22. 8. 2024 do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

II. Zastavuje se řízení v části, v níž se žalobce domáhá po žalovaných 1) a 2), aby mu společně a nerozdílně zaplatili 800 Kč s úrokem z prodlení 12,75 % ročně za dobu od 22. 8. 2024 do zaplacení.

III. Žalovaní 1) a 2) jsou povinni nahradit společně a nerozdílně žalobci náklady řízení 70.820,04 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozhodnutí, k rukám , Jméno advokáta, , advokáta v , adresa, .

1. Žalobce se domáhá vydání rozsudku, jímž by soud zavázal žalované 1) a 2) zaplatit žalobci společně a nerozdílně 337.547 Kč s úrokem z prodlení 12,75 % ročně za dobu od 22. 8. 2024 do zaplacení. Tvrdí, že dne 31. 10. 2022 uzavřel s oběma žalovanými nájemní smlouvu ohledně nemovitých věcí v katastrálním území , adresa, , a to pozemku parc. č. , Anonymizováno, pozemku parc. č. , Anonymizováno, včetně jeho součásti, rodinného domu č.p. , Anonymizováno, , a pozemku parc. č. , Anonymizováno, . Žalovaní se zavázali za užívání těchto nemovitostí platit nájemné 45.000 Kč měsíčně splatné do patnáctého dne v měsíci. Pro případ neplacení nájemného se žalovaní zavázali hradit náklady za zaslané upomínky 300 Kč a 500 Kč. Žalovaní nezaplatili nájemné splatné 15. 10. 2023 ani další. Žalobce zaslal oběma žalovaným písemné upomínky a poté výpověď z nájmu ze dne 20. 11. 2023, podle níž měli oba žalovaní předmět nájmu vyklidit a předat žalobci do 1. 3. 2024. Žalovaní však předmět nájmu vyklidili a opustili až 15. 5. 2024, o čemž byl sepsán předávací protokol. Žalovaná částka 337.574 Kč se skládá z nájemného 45.000 Kč měsíčně za měsíce říjen 2023 až duben 2024, z poměrné části nájemného za měsíc květen 2024 do 15. 5. 2024 ve výši 21.774 Kč, a z poplatku za upomínku z 20. 10. 2023 ve výši 300 Kč a z poplatku za upomínku z 5. 11. 2023 ve výši 500 Kč.

2. Ve věci byl dne 29. 10. 2024 vydán platební rozkaz, který však musel být zrušen, neboť se ho nepodařilo doručit žalovanému 1) do vlastních rukou.

3. Procesní stanovisko žalovaných nebylo v průběhu řízení zjištěno. Soudní písemnosti byly žalovaným doručovány postupem podle § 49 odst. 4 a § 50m občanského soudního řádu. Žalovaní se k žádnému nařízenému jednání nedostavili, o odročení nepožádali, a soud proto věc projednal a rozhodl v jejich nepřítomnosti. Žalovaní tak nevyužili svého práva tvrdit rozhodující skutečnosti a k jejich prokázání označovat důkazy na svoji obranu.

4. V průběhu řízení vzal žalobce žalobu částečně zpět ohledně částky 800 Kč včetně úroku z prodlení 12,75 % ročně za dobu od 22. 8. 2024 do zaplacení. Částka 800 Kč představuje poplatky za upomínky 300 Kč a 500 Kč. Oba žalovaní s tímto částečným zpětvzetím žaloby souhlasili, což soud zjistil postupem podle § 101 odst. 4 o. s. ř., a soud proto v souladu s ustanovením § 96 odstavců 1, 2 a 3 o. s. ř. řízení v této části zastavil výrokem II. tohoto rozhodnutí.

5. Z provedených důkazů zjistil soud tyto skutečnosti. Podle výpisů z katastru nemovitostí byl žalobce na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec a katastrální území , adresa, u , právnická osoba, pro Jihomoravský kraj, pracoviště Brno venkov, veden jako výlučný vlastník pozemků parc. č. , Anonymizováno, – ostatní plocha o výměře , Anonymizováno, m2, pozemku parc. č. , Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří o výměře , Anonymizováno, m2, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. , Anonymizováno, , a pozemku parc. č. , Anonymizováno, – zahrada o výměře , Anonymizováno, m2. Nabývacím titulem pro žalobce byla kupní smlouva z 15. 9. 2022 s právními účinky zápisu do katastru ke dni 11. 11. 2022. Žalobce byl veden jako vlastník předmětných nemovitých věcí až do 18. 8. 2024, kdy na základě kupní smlouvy z 4. 7. 2024 s právními účinky zápisu ke dni 19. 8. 2024 se vlastníky stejných nemovitých věcí staly jiné osoby.

6. Z citované kupní smlouvy vyplývá, že byla uzavřena dne 15. 9. 2022 mezi žalovanými 1) a 2) jako prodávajícími na straně jedné a žalobcem jako kupujícím na straně druhé. Žalování touto smlouvou prodali všechny výše uvedené nemovité věci v k. ú. , adresa, žalobci za dohodnutou kupní cenu. V bodě 7.4 bylo dohodnuto, že veškeré užitky, nebezpečí škody nebo poškození či zničení předmětu převodu a veškerá práva a povinnosti spojená s držením a užíváním předmětu převodu, zejména povinnost hradit veškerá plnění spojená nebo související s užíváním předmětu převodu přecházejí ze strany prodávající, tedy ze strany žalovaných, na stranu kupující, tedy na žalobce, okamžikem protokolárního předání a převzetí předmětu převodu. Předávací protokol ke kupní smlouvě byl sepsán v 15. 9. 2022 a podepsán oběma žalovanými i žalobcem s tím, že téhož dne žalobce převzal od obou žalovaných předmětné nemovité věci.

7. Ze smlouvy o nájmu soud zjistil, že byla uzavřena dne 31. 10. 2022 mezi žalobcem jako pronajímatelem a oběma žalovanými jakožto nájemci. Touto smlouvu přenechal žalobce oběma žalovaným shora uvedené nemovité věci v k. ú. , adresa, do užívání, přičemž smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 11. 2022 do 31. 10. 2027. Nájemné bylo sjednáno ve výši 45.000 Kč měsíčně a bylo splatné vždy k patnáctému dni měsíce, za který se nájemné hradí. V bodě 5.3 bylo sjednáno, že v případě prodlení s úhradou nájemného po dobu delší než pěti dnů zašle žalobce žalovaným první písemnou upomínku, která je zpoplatněna částkou 300 Kč. Podle bodu 5.4 činí poplatek za druhou upomínku 500 Kč. Podle článku XI byl žalobce oprávněn písemně vypovědět tuto smlouvu v tříměsíční výpovědní době počínající běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé smluvní straně. Pro případ porušení povinností z této smlouvy zvlášť hrubým způsobem, například nezaplacení nájemného za dobu alespoň tří měsíců, byl žalobce oprávněn vypovědět nájem bez výpovědní doby s tím, že žalovaní byli povinni dům odevzdat pronajímateli ve stavu, v jakém ho převzali, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení, a to bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.

8. K smlouvě o nájmu náleží předávací protokol, z něhož vyplývá, že žalobce odevzdal žalovaným do užívání předmětné nemovité věci dne 31. 10. 2022, a oba žalovaní podpisem protokolu potvrdili, že tyto nemovité věci do užívání převzali.

9. Dopisem z 20. 10. 2023 vyzval žalobce žalovaného 1) k úhradě dlužného nájemného 45.000 Kč se splatností 15. 10. 2023, a rovněž k úhradě poplatku za tuto upomínku 300 Kč. Podle podacího lístku byl tento dopis odeslán žalovanému 1) doporučeně dne 20. 10. 2023. Dalším dopisem z 5. 11. 2023 žalobce urgoval úhradu nájemného od žalovaného 1) včetně poplatku za tuto upomínku ve výši 500 Kč. Podle podacího lístku byl tento dopis žalovanému 1) odeslán doporučeně 5. 11. 2023.

10. Dopisem z 20. 11. 2023 vypověděl žalobce nájem podle § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku z důvodu porušení smluvní povinnosti ze smlouvy o nájmu hrubým způsobem, což spočívalo v tom, že v době sepsání dopisu byl žalovaný 1) v prodlení s úhradou nájemného za dva kalendářní měsíce. Žalobce zároveň vyzval žalovaného 1) k vyklizení předmětu nájmu nejpozději do 1. 3. 2024 a k předání žalobci. Podle podacího lístku byl tento dopis odeslán žalovanému 1) doporučeně dne 20. 11. 2023.

11. Jak vyplývá z předávacího protokolu k nemovitosti, předali oba žalovaní žalobci předmětné nemovité věci dne 15. 5. 2024.

12. Žalobce se pokusil dosáhnout úhrady žalované částky dopisy právního zástupce žalobce z 14. 8. 2024, které byly podle dvou podacích lístků odeslány žalovanému 1) i žalované 2) doporučeně dne 14. 8. 2024.

13. Ze zjištěných skutečností učinil soud tento závěr o skutkovém stavu. Dne 15. 9. 2022 uzavřel žalobce jako kupující s oběma žalovanými jako prodávajícími kupní smlouvu, na základě níž od žalovaných zakoupil předmětné nemovité věci v k. ú. , adresa, . Ve smlouvě bylo sjednáno, že veškeré užitky, nebezpečí, škody nebo poškození či zničení předmětu převodu a veškerá práva a povinnosti spojená s držením a užíváním předmětu převodu přecházejí na žalobce okamžikem protokolárního předání a převzetí předmětu převodu. K tomuto předání a převzetí předmětu převodu došlo téhož dne 15. 9. 2022. Právní účinky zápisu do katastru ohledně této smlouvy vznikly 11. 11. 2022. Žalobce následně prodal stejné nemovité věci kupní smlouvou z 4. 7. 2024 jiné osobě, kdy právní účinky zápisu vznikly 19. 8. 2024. Dne 31. 10. 2022 uzavřel žalobce jako pronajímatel s oběma žalovanými jako nájemci smlouvu o nájmu, na základě níž pronajal oběma žalovaným všechny předmětné nemovité věci v k. ú. , adresa, , a téhož dne tyto nemovité věci byly žalovanými převzaty do užívání. Podle nájemní smlouvy byli žalovaní povinni platit žalobci nájemné 45.000 Kč měsíčně se splatností do 15. dne příslušného kalendářního měsíce. Žalovaní však nezaplatili nájemné za měsíc říjen 2023 splatné 15. 10. 2023 a dále nájemné již nehradili vůbec. Žalobce upomínal žalovaného 1) o úhradu nájemného shora uvedenými dopisy, avšak marně. Dopisem z 20. 11. 2023, odeslaným doporučeně téhož dne, žalobce vypověděl nájemní pro neplacení nájemného, a vyzval oba žalované k vyklízení předmětu nájmu do 1. 3. 2024. K předání a převzetí nemovitých věcí však došlo na základě předávacího protokolu až dne 15. 5. 2024. Žalovaní žalobci na žalovanou částku dosud ničeho neuhradili. Žalovaná částka se skládá z nájemného 45.000 Kč za měsíce říjen 2023 až duben 2024 a z poměrné části nájemného za květen 2024 za dobu od 1. do 15. 5. 2024 ve výši 21.774 Kč. Bylo na žalovaných, aby tvrdili a prokázali, že žalobci za toto období nájemné hradili, žalovaní však ničeho takového netvrdili ani neprokázali.

14. Zjištěné skutečnosti soud právně hodnotil podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Nájemní smlouva je v občanském zákoníku upravena v § 2201 a následujících, a zvláštní ustanovení o nájmu bytu a domu se nacházejí v § 2235 a následujících. Podle § 2201 občanského zákoníku se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Nájemní smlouva shora citovaná byla uzavřena mezi žalobcem a žalovanými v souladu s tímto ustanovením v písemné formě, kterou vyžaduje ustanovení § 2237 občanského zákoníku pro smlouvu o nájmu bytu a nájmu domu. Žalobce jakožto pronajímatel si splnil svoji povinnost přenechat žalovaným jakožto nájemcům předmětný dům s pozemky k dočasnému užívání, a tyto nemovité věci žalovaným odevzdal v den podpisu nájemní smlouvy v souladu s ustanovením § 2206 a § 2242 odst. 1 občanského zákoníku. Povinností žalovaných bylo platit žalobci sjednané nájemné ve smyslu § 2201, § 2213 a § 2246 odst. 1 občanského zákoníku. Nájemné bylo sjednáno pevnou částkou 45.000 Kč měsíčně.

15. Žalobce se stal vlastníkem předmětných nemovitých věcí na základě shora uvedené kupní smlouvy z 15. 9. 2022 s právními účinky zápisu až k 11. 11. 2022. Smlouva o nájmu byla uzavřena již dne 31. 10. 2022, avšak účastníci si dohodli v kupní smlouvě, že veškeré užitky a práva a povinnosti spojená s držením a užitím předmětu převodu přechází na žalobce již okamžikem protokolárního předání a převzetí předmětu převodu, tedy konkrétně již dne 15. 9. 2022. Z toho soud dovodil, že žalobce, i když ještě nebyl ke dni uzavření nájemní smlouvy zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník předmětných nemovitostí, byl již oprávněn tyto nemovitosti pronajmout oběma žalovaným a brát z tohoto důvodu veškeré užitky.

16. Nájemné ve smyslu § 2251 odst. 1 občanského zákoníku se platí předem a účastníci si ujednali placení nájemného 45.000 Kč vždy do 15. dne příslušného měsíce. Žalovaní však nesplnili svoji povinnost hradit nájemné, když neplatili nájemné již od měsíce října 2023. Žalobce proto oprávněně ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku a v souladu s ujednáními v nájemní smlouvě nájem vypověděl pro neplacení nájemného, a vyzval oba žalované k vyklizení předmětu nájmu a jeho odevzdání žalobci do 1. 3. 2024. Z toho vyplývá, že žalovaní byli povinni platit žalobci nájemné za měsíce říjen 2023 až únor 2024. Žalovaní však nemovitosti vyklidili a vyklizené odevzdali žalobci až dne 15. 5. 2024. Za dobu od 1. 3. 2024 do 15. 5. 2024 vzniklo žalobci podle § 2295 občanského zákoníku právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, tedy 45.000 Kč měsíčně, a za měsíc květen pouze na poměrnou část za dobu od 1. do 15. 5. 2024 ve výši 21.774 Kč.

17. Splatnost nájemného byla sjednána na 15. den kalendářního měsíce, a žalovaní se tudíž dostali do prodlení ve smyslu § 1968 občanského zákoníku dnem následujícím, tedy 16. dnem příslušných měsíců. Soud v této souvislosti připomíná rozsudek Nejvyššího soudu ČR z 5. 6. 2019 č.j. 26 Cdo 2059/2018–158, v němž je konstatována oprávněnost nároku na úroky z prodlení i v případě náhrady ve výši ujednaného nájemného po skončení nájmu bytu, a to v původně sjednané splatnosti nájemného v nájemní smlouvě. Žalovaní se tak dostali do prodlení s úhradou měsíčních částek 45.000 Kč za dobu po skončení nájmu vždy od 16. dne měsíců březen, duben a květen 2024. Žalobci tak v souladu s ustanovením § 1970 občanského zákoníku vzniklo právo na úroky z prodlení, jejichž výše je stanovena v § 2 vládního nařízení 351/2013 Sb., přičemž jinou sazbu úroků z prodlení si účastníci neujednali. Konkrétně s úhradou částky 45.000 Kč za říjen 2023 se žalovaní dostali do prodlení 16. 10. 2023, s úhradou nájemného za listopad 2023 se dostali do prodlení 16. 11. 2023, s úhradou nájemného za prosinec 2023 se dostali do prodlení 16. 12. 2023, s úhradou nájemného za leden 2024 se dostali do prodlení 16. 1. 2024 a s úhradou za nájemné za únor 2024 se dostali do prodlení 16. 2. 2024. Se zaplacením náhrady ve výši ujednaného nájemného po skončení nájmu za březen 2024 se žalovaní dostali do prodlení 16. 3. 2024, za duben 2024 se dostali do prodlení 16. 4. 2024 a za poměrnou část měsíce května se dostali do prodlení 16. 5. 2024. Žalobce však požaduje úroky z prodlení ze součtu nájemného a náhrady ve výši sjednaného nájemného až od 22. 8. 2024, kdy žalovaní již s ohledem na výše uvedené skutečnosti v prodlení zcela jistě byli. Sazba úroku z prodlení podle výše citovaného vládního nařízení ve druhém pololetí roku 2023 činila 15 % ročně a v prvním pololetí roku 2024 činila 14,75 % ročně. Žalobce tak požaduje úroky z prodlení v nižší sazbě, než na jakou by měl právo.

18. Na základě všech výše uvedených skutečností považuje soud žalobu žalobce za důvodnou, a proto jí v plném rozsahu vyhověl výrokem I. tohoto rozhodnutí, samozřejmě s ohledem na částečné zastavení řízení.

19. Žalobce zavinil, že řízení muselo být částečně zastaveno ohledně částky 800 Kč včetně úroku z prodlení z téže částky, a ve zbytku předmětu sporu měl úspěch. Soud tedy v souladu s ustanovením § 142 odst. 3 ve spojení s ustanovením § 146 odst. 2 věty první o. s. ř. přiznal žalobci plnou náhradu nákladů řízení 70.820,04 Kč. Soud rovněž vzal v úvahu, že žalobce ve smyslu § 142a o. s. ř. více než sedm dní před zahájení řízení odeslal žalovaným výzvu k plnění, a to shora uvedené dopisy z 14. 8. 2024. Náklady žalobce se skládají z následujících složek. Soudní poplatek z žaloby činí 13.504 Kč, odměna za právní zastoupení byla přiznána za celkem pět úkonů právní pomoci po 9.660 Kč podle § 7 vyhlášky 177/1996 Sb. – advokátního tarifu za úkony převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva k plnění, sepis žaloby a zastupování u dvou jednání před soudem ve dnech 15. 10. 2025 a 15. 12. 2025. Soud žalobci nepřiznal odměnu za písemné doplnění žaloby, neboť skutečnosti v něm obsažené měly být již zahrnuty do žaloby, případně doplněny u jednání. K prvním třem úkonům právní pomoci náleží paušál režijních výloh 300 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a za poslední dva úkony právní pomoci náleží paušál režijních výloh 450 Kč za úkon podle téhož ustanovení, avšak ve znění účinném od 1. 1. 2025, kdy úkony zastupování u dvou shora uvedených jednání před soudem byly vykonány v roce 2025. Další složkou nákladů je náhrada jízdného za cestu k oběma jednáním před soudem ze sídla zástupce žalobce v , adresa, k soudu a zpět. Jedna zpáteční cesta představuje 285 km a obě cesty byly vykonány osobním automobilem typu , jméno FO, , jméno FO, , registrační značky , SPZ, . Jízdné za jednu zpáteční cestu představuje 2.408,02 Kč při průměrné spotřebě 7,4 litru na 100 km, ceně benzínu 35,80 Kč za litr a sazbě 5,80 Kč za kilometr. Poslední složkou nákladů žalobce je náhrada za ztrátu času podle § 14 odst. 1 písm. a) odst. 3 advokátního tarifu, a to za každou zpáteční cestu k oběma jednáním u soudu, kdy každá cesta představuje celkem osm půlhodin, a za každou půlhodinu náleží náhrada 150 Kč.