10 C 118/2023

Plný text

Okresní soud v Berouně rozhodl samosoudkyní JUDr. Markétou Švarcovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená obecnou údaje o zástupci pro doručování: adresa proti žalované: osobní údaje žalované o zaplacení 56 816 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku částku ve výši 49 816 Kč spolu s úrokem z prodlení z této částky ve výši 15 % ročně od 16. 3. 2023 do zaplacení.

II. Žaloba o zaplacení částky ve výši 7 000 Kč spolu s úrokem z prodlení z této částky ve výši 15 % ročně od 16. 3. 2023 do zaplacení, se zamítá.

III. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náhradu nákladů řízení ve výši 3 217,12 Kč.

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 13. 4. 2003 domáhala vůči žalované zaplacení částky ve výši 56 816 Kč s příslušenstvím. Žalobkyně uvedla, že je vlastníkem bytové jednotky [číslo] v domě [adresa] – bytový dům, postaveném na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce] na adrese [adresa]. Dne 19. 12. 2020 účastnice uzavřely nájemní smlouvu na dobu určitou do 20. 12. 2021, na základě které žalobkyně pronajala žalované uvedený novou bytovou jednotku. Mezi účastnicemi bylo sjednáno nájemné ve výši 9 500 Kč měsíčně, a zálohy na služby ve výši 2 000 Kč s tím, že žalovaná uhradila jistotu ve výši 4 000 Kč. Žalovaná však porušila svoji povinnost ze smlouvy a nezaplatila nájemné a služby za prosinec 2021 ve výši 11 500 Kč a za leden 2022 ve výši 11 500 Kč. Z bytu se nevystěhovala, a přestala se žalobkyní komunikovat, a byt žalobkyni nepředala. Po marných urgencích žalované o vrácení bytu, do něj žalobkyně v souladu se smlouvou koncem ledna 2022 vstoupila. Za prodlení s předáním bytu žalobkyně požadovala smluvní pokutu ve výši trojnásobku měsíčního nájemného, tedy ve výši 28 500 Kč. Dále požadovala uhrazení vzniklé škody za zhotovení nových klíčů od bytu ve výši 1 690 Kč, zhotovení dvou čipů od vchodových dveří ve výši 300 Kč a za poničené WC sedátko 299 Kč a za lištovou krabici 27 Kč. Žalovaná podle žalobkyně dále neuhradila nedoplatek služeb ve výši 7 000 Kč. Z tohoto důvodu žalobkyně požadovala dlužné nájemné a zálohy za služby ve výši 23 000 Kč, smluvní pokutu ve výši 28 500 Kč, škody na bytě ve výši 2 316 Kč, a nedoplatek za služby ve výši 7 000 Kč, tedy po odpočtu kauce ve výši 4 000 Kč celkem 56 816 Kč. Žalovaná dlužnou částku neuhradila, přestože byla o zaplacení upomenuta.

2. Žalovaná uvedla, že věc chce se žalobkyní řešit, a proto hodlá žalobkyni kontaktovat.

3. Žaloba a předvolání k jednání ve věci bylo žalované doručeno do vlastních rukou dne 10. 5. 2023. Žalovaná se nicméně k ústnímu jednání, k němuž byla podle ust. § 45 a § 49 o.s.ř. řádně obeslána, bez omluvy nedostavila, na svou obranu netvrdila žádné rozhodné skutečnosti a nenavrhla provedení žádných právně relevantních důkazů. Soud proto jednal v její nepřítomnosti podle ust. § 101 odst. 3 o.s.ř.

4. Z výpisu z katastru nemovitostí pro [list vlastnictví] pro k.ú. [část obce], [územní celek], má soud za prokázané, že žalobkyně je výlučným vlastníkem bytu [číslo] vymezeného v domě [adresa] – bytový dům (zapsaného na [list vlastnictví] pro k.ú. [část obce]), postaveného na pozemku parc. [číslo] (zapsaného na [list vlastnictví] pro k.ú. [část obce]) (dále také„ byt“).

5. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 19. 12. 2020 soud zjistil, že žalobkyně pronajala žalované touto smlouvou výše uvedený byt o velikosti 1+kk, na adrese [adresa] Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 20. 12. 2020 do 20. 12. 2021. Podle článku IV., bod 1 smlouvy se žalovaná zavázala hradit nájemné ve výši 9 500 Kč měsíčně. Podle článku IV., bod 2 smlouvy byly mezi účastnicemi sjednány měsíční zálohy za služby za užívání bytu ve výši 2 000 Kč s tím, že podle odst. 3 se jednalo o služby za dodávku tepla, teplé užitkové vody, vodné stočné, odvoz odpadků, společná elektřina, výtah, úklid, provozní režie, a poplatek za správu domu a další. Žalobkyně se zavázala tyto služby žalované vyúčtovat podle ročního vyúčtování„ správní firmy“ (viz článek IV., bod 4 smlouvy). Platby byla splatné vždy do každého 20. dne daného měsíce, a to na účet (viz článek IV., bod 6 smlouvy). Žalovaná složila jistotu ve výši 4 000 Kč, která měla sloužit k zajištění plateb nájmu a jiných povinností z nájemní smlouvy (viz článek IV., bod 8 a 9 smlouvy). Žalovaná se podle článku V., bod 2 smlouvy zavázala užívat předmětný byt řádně a dbát, aby na něm nedošlo ke škodám. Mezi účastnicemi bylo sjednáno, že žalovaná odpovídá za veškeré škody, které v bytě vzniknou. Podle článku VI. odst. 5 smlouvy bylo povinností žalované byt vyklidit a předat jej zpět žalobkyni bez jakékoliv bytové náhrady k termínu ukončení nájmu, (ať již ke skončení došlo uplynutím sjednané doby nebo výpovědí). V případě prodlení s vyklizením se žalovaná zavázala zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši trojnásobku nájemného podle smlouvy za každý měsíc prodlení s tím, že se jednalo o ujednání, které je účinné a platné až ukončení nájemního vztahu.

6. Z faktury [číslo] ze dne 13. 1. 2022 vyplývá, že žalobkyně uhradila za cylindrickou vložku a dva klíče spolu s jejich úpravou částku 1 690,37 Kč.

7. Podle dokladu o platbě ze dne 2. 2. 2022 žalobkyně zaplatila 299 Kč za WC sedátko a 27 Kč za lištovou krabici.

8. Podle příjmového pokladního dokladu [číslo] z 9. 3. 2022 žalobkyně vynaložila 300 Kč za dva čipy od vchodových dveří.

9. Z vyúčtování služeb vystaveného Společenstvím vlastníků [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo] – [část obce], [IČO], žalobkyni, soud zjistil, že jím byly žalobkyni uvedeným společenstvím vyúčtovány náklady na předmětnou bytovou jednotku včetně služeb ve výši celkem 31 007 Kč jednalo se o náklady na poplatek za správu, pojištění domovního majetku, výtahovou službu, odvoz domovního odpadu, elektřinu společných prostor, odměn statutárních orgánů, mzdu pracovníků domu, včetně pojištění, úklid, ostatní náklady, zálohu na topení, zálohu na ohřev vody, zálohu na teplou vodu, zálohu na studenou vodu a poplatek za rozúčtování. Žalobkyně uhradila zálohy ve výši 14 484 Kč, a proto ji vznikl nedoplatek ve výši 16 523 Kč.

10. Žalobkyně vyzvala žalovanou k zaplacení dlužných částek dopisem ze dne 8. 2. 2023, v němž jí stanovila lhůtu k zaplacení do 15. 3. 2023. Výzva byla žalované odeslána 9. 2. 2023, jak vyplývá z dodejky.

11. Mezi účastnicemi bylo nesporné, že žalovaná nepředala žalobkyni řádně byt, a proto do něj žalobkyně vstoupila v lednu 2022. Soud vzal tyto nesporné skutečnosti za svá skutková zjištění dle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř.

12. Po provedeném dokazování a zhodnocení důkazů ve smyslu § 132 o.s.ř., vzal soud za prokázané, že žalobkyně je vlastníkem předmětného bytu, který pronajala žalované. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 20. 12. 2021, nicméně nájemní vztah již zanikl. Žalovaná při uzavření nájemní smlouvy složila kauci ve výši 4 000 Kč a zavázala se hradit nájemné ve výši 9 500 Kč měsíčně. Dále měla hradit měsíční zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 2 000 Kč, které představovaly služby spojené s dodávkou tepla, teplé užitkové vody, vodným a stočným, odvozem odpadků, s dodávkou společné elektřiny, výtahu, úklidu, provozní režií a také poplatek za správu domu. Žalovaná nezaplatila nájemné a zálohy na služby za prosinec 2021 a leden 2022. Žalovaná byt žalobkyni řádně nepředala, resp. nepředala jí klíče a čipy od dveří, a proto žalobkyně v této souvislosti vynaložila 1 690,37 Kč za cylindrickou vložku a dva klíče spolu s jejich úpravou a 300 Kč za dva čipy od vchodových dveří. Dále poškodila WC sedátko a lištu, a žalobkyni proto vznikly náklady na jejich znovu pořízení ve výši 326 Kč. Žalovaná i přes výzvu ničeho žalobkyni nezaplatila.

13. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

14. Podle § 2246 odst. 1 o.z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.

15. Podle § 2247 odst. 1 o.z. si strany ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Podle odstavce 2 téhož ustanovení pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Podle odstavce 3 téhož ustanovení způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. Podle odstavce 4 téhož ustanovení si strany ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby.

16. Podle § 2251 odst. 1 o.z. platí nájemce nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně. Podle odstavce 2 téhož ustanovení nesmí pronajímatel požadovat po nájemci jiná plnění než uvedená v odstavci 1, ať již ve formě vkladu nebo jinak, ani platbu nájemného později datovaným šekem nebo jiným obdobným způsobem.

17. Podle § 2257 odst. 1 o.z. pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Podle odstavce 2 téhož ustanovení nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

18. Podle § 2264 odst. 1 o.z. platí, že zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu.

19. Podle § 2267 o.z. neodstraní-li nájemce poškození nebo vadu způsobené okolnostmi, za které odpovídá, odstraní je na náklady nájemce pronajímatel.

20. Podle § 2292 o.z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

21. Podle § 2293 odst. 1 o.z. nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.

22. Podle § 2952 o.z. se hradí skutečná škoda a to, co poškozenému ušlo (ušlý zisk). Záleží-li skutečná škoda ve vzniku dluhu, má poškozený právo, aby ho škůdce dluhu zprostil nebo mu poskytl náhradu.

23. Podle § 2048 odst. 1 o.z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

24. Podle § 3 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen„ zákon“), platí, že službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu. Podle odstavce 2 téhož ustanovení si rozsah poskytovaných služeb poskytovatel služeb a příjemce služeb ujednají nebo o něm rozhodne družstvo nebo společenství.

25. Podle § 7 odst. 1 zákona platí, že není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Podle odstavce 2 téhož ustanovení poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. podle odstavce 4 téhož ustanovení náklady na vyhotovení a doručení vyúčtování podle odstavce 1 nelze zahrnout do nákladů na služby.

26. Soud s ohledem na shora uvedené dospěl k závěru, že mezi stranami byla platně uzavřena nájemní smlouva podle § 2201 o.z., na základě které žalobkyně pronajala žalované předmětný byt. Za toto plnění se žalovaná zavázala platit sjednané nájemné a zálohy na služby ve smyslu § 2246 odst. 1 a § 2247 odst. 1 o.z. Nájemné bylo sjednáno ve výši celkem 9 500 Kč měsíčně. Protože však žalovaná neuhradila žalobkyni sjednané nájemné za prosinec 2021 a leden 2022, je v tomto rozsahu, tedy co do částky 19 000 Kč žaloba důvodná.

27. Žalovaná se dále zavázala hradit žalobkyni zálohy na služby ve výši 2 000 Kč měsíčně, které zahrnovaly náklady na služby spojené s dodávkou tepla, teplé užitkové vody, vodného a stočného, odvoz odpadků, společnou elektřinou, výtah, úklid, provozní režie a také poplatek za správu domu. Tyto služby zajišťovala žalované po dobu nájemního vztahu žalované žalobkyně jako pronajímatelka podle § 2247 odst. 2 o.z., podle něhož platí, že se jednalo o služby spojené s dodávkou tepla, teplé užitkové vody, vodné stočné, odvoz odpadků, společnou elektřinou, výtahem, úklidem, provozní režií a také poplatek za správu domu, (obdobně jsou služby vymezeny v ust. § 3 odst. 1 zákona). Žalovaná však tyto zálohy za prosinec 2021 a leden 2022 neuhradila, a proto je i v tomto rozsahu co do částky 4 000 Kč žaloba důvodná.

28. Pokud jde o nárok žalobkyně na zaplacení částky 7 000 Kč jako nedoplatku služeb, soud v tomto rozsahu žalobu důvodnou neshledal. Žalobkyně se v článku IV. odst. 4 smlouvy zavázala vyúčtovat žalované zálohy na služby. Z předložených důkazů však vyplývá, že žalobkyně tak dosud neučinila. Vyúčtování uvedené pod bodem 9. odůvodnění tohoto rozsudku bylo vystaveno Společenstvím vlastníků [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo] – [část obce], [IČO], pro žalobkyni jako vlastnici předmětného bytu, a byly jím vyúčtovány náklady spojené s bytem včetně služeb. Toto vyúčtování tak nesplňuje náležitosti uvedené v ust. § 7 odst. 2 zákona pro to, aby se jím mohl stát splatným nedoplatek či přeplatek služeb spojených s užíváním bytu žalovanou dle nájemní smlouvy. Žalobkyně na základě této listiny měla žalované vyúčtovat služby uvedené pod bodem 26. odvodnění tohoto rozsudku, (tedy nikoliv veškeré ve vyúčtování uvedené náklady, ale pouze ty, které se týkají služeb spojených s užíváním bytu). Soud ohledně svých závěrů odkazuje např. na rozsudek Nejvyššího soudu sp.zn. 21 Cdo 803/2022:„ O vyúčtování úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytů (cen a záloh za dodávku tepla a teplé užitkové vody) lze hovořit a vyúčtování může přivodit splatnost nedoplatku plynoucího z tohoto vyúčtování jen tehdy, obsahuje-li všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena provedené služby ve správné výši. Vyúčtování postrádající některou z předepsaných náležitostí nebo znějící na cenu v nesprávné výši není řádným vyúčtováním a není způsobilé vyvolat splatnost nedoplatku plynoucího z vyúčtování. Aby se tak mohlo stát, musel by pronajímatel vystavit nové úplné vyúčtování znějící na cenu ve správné výši.“ (obdobně viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 2734/2020 či sp.zn. 26 Cdo 743/2021). Protože žalobkyně žalované nevyúčtovala služby ve smyslu § 7 odst. 1 zákona, není její nárok na zaplacení částky ve výši 7 000 Kč důvodný, a soud proto v tomto rozsahu žalobu zamítl.

29. Soud se dále zabýval nárokem žalobkyně na náhradu škody. Žalovaná převzala předmětný byt od žalobkyně, a zavázala se jej podle článku V., bod 2 smlouvy užívat řádně a dbát, aby na něm nedošlo ke škodám, za jejichž vznik odpovídá. Jak vyplývá z jednotlivých dokladů uvedených pod bodem 6. až 8. odůvodnění tohoto rozsudku, vznikla žalobkyni v souvislosti s nepředáním klíčů od bytu a poškozením WC sedátka a lištové krabice žalovanou škoda ve výši celkem 2 316 Kč, kterou je žalovaná povinna ve smyslu § 2267 o.z. zaplatit. Soud proto v tomto rozsahu žalobě vyhověl.

30. Pokud jde o nárok žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty, pak vzhledem k tomu, že byla mezi účastnicemi sjednána až pro případ skončení nájemního vztahu, a to ve výši trojnásobku nájemného, tj. 3 x 9 500 Kč, dospěl soud k závěru, že i v tomto rozsahu je podle § 2048 o.z. nárok žalobkyně na zaplacení částky 28 500 Kč důvodný.

31. Ze všech výše uvedených důvodů proto soud žalobě vyhověl co do částky 49 816 Kč (jako součtu částky 19 000 Kč jako dlužného nájemného, 4 000 Kč jako nezaplacených a dosud nevyúčtovaných záloh, 2 316 Kč jako vzniklé škody a 28 500 Kč jako smluvní pokuty, tj. celkem 53 816 Kč, a po odpočtu složené kauce ve výši 4 000 Kč), a ve zbývajícím rozsahu 7 000 Kč (nedoplatek služeb) žalobu zamítl, tak jak ve výroku I. a II. rozsudku uvedeno.

32. Protože mezi účastnicemi nebyla sjednána sazba úroků z prodlení, a žalovaná je v prodlení se splněním peněžitého závazku, přiznal soud žalobkyni rovněž úroky z prodlení ve výši podle § 2 vyhlášky č. 351/2013 Sb., ve spojení s § 1970 občanského zákoníku, od 16. 3. 2023 do zaplacení, neboť žalovaná byla vyzvána k zaplacení dluhu výzvou z 8. 2. 2023, v níž jí byla stanovena lhůta k zaplacení do 15. 3. 2023. Výzva se do dispozice žalované dostala den následující po jejím odeslání, tj. 10. 2. 2023 a proto je žalovaná od 16. 3. 2023 v prodlení. Soud proto rozhodl, jak ve výroku I. rozsudku uvedeno a ve zbývajícím rozsahu nárok na zaplacení úroku z prodlení z nepřiznané částky 7 000 Kč zamítl (výrok II. rozsudku).

33. O nákladech řízení za žalobu soud rozhodl podle § 142 odst. 2 o.s.ř., neboť žalobkyně měla ve věci pouze částečný úspěch. Žalobkyni vznikly náklady na zaplacený soudní poplatek za žalobu ve výši 2 841 Kč, a na paušální náhradu ve smyslu § 151 odst. 3 o.s.ř., neboť žalobkyně nebyla v řízení zastoupena advokátem. Tato paušální náhrada představuje náhradu za čtyři úkony (výzva k zaplacení, sepis žaloby, vyjádření ze 2. 5. 2023 a účast na jednání) podle § 1 odst. 3, písm. a) a c) vyhlášky č. 254/2015 Sb., o stanovení výše paušální náhrady pro účely rozhodování o náhradě nákladů řízení v případech podle § 151 odst. 3 občanského soudního řádu a podle § 89a exekučního řádu (dále jen„ vyhláška“), vždy ve výši 300 Kč podle § 2 odst. 3 vyhlášky, tedy náhradu ve výši 1 200 Kč. Dále náklady žalované představují hotové výdaje žalované ve výši 79 Kč a 69 Kč představované poštovným a dále náhradu cestovních výdajů za cestu obecné zmocněnkyně žalobkyně na jednání k soudu dne 2. 6. 2023 z [obec] do [obec] a zpět ve výši 2 x 40 Kč Celkem tak žalobkyni vznikly náklady ve výši 4 269 Kč. Vzhledem k tomu, že předmětem řízení o žalobě byla částka ve výši 56 816 Kč, a soud žalobkyni vyhověl co do částky 49 816 Kč, měla žalobkyně„ úspěch“ v rozsahu 87,69 %, který soud odečetl od jejího„ neúspěchu“ v rozsahu 12,32 %. Protože žalobkyně ve sporu převážně uspěla, uložil soud žalované zaplatit žalobkyni poměrnou část 75,36 % (87, 69-12) její náhrady nákladů z částky 4 269 Kč, tedy částku 3 217,12 Kč. Soud proto rozhodl, jak ve výroku III. rozsudku uvedeno.