10 C 180/2024

Plný text

Okresní soud v Berouně rozhodl samosoudkyní JUDr. Markétou Švarcovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované , narozená dne Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení 3 990 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba o zaplacení částky ve výši 3 990 000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky od 28. 1. 2023 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náhradu nákladů řízení ve výši 122 108,96 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně, , Jméno advokáta B, , advokáta.

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 29. 5. 2024 domáhala vůči žalované zaplacení částky ve výši 3 990 000 Kč s příslušenstvím. Žalobkyně uvedla, že žalovaná uzavřela dne 27. 4. 2022 Dohodu o rezervaci, v níž se zavázala uzavřít s panem , tituly před jménem, , jméno FO, , narozeným , datum, , kupní smlouvu, na základě které by nabyla vlastnictví k pozemku parc. č. st. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , číslo popisné, - rodinný dům, a pozemku parc. č. , hodnota, , to vše v k.ú. a obci , adresa, za kupní cenu 19 490 000 Kč. Vzájemná jednání dospěla tak daleko, že se uzavření předmětné smlouvy jevilo jako vysoce pravděpodobné. Žalovaná však nepoctivě přes důvodné očekávání , tituly před jménem, , jméno FO, jednání o uzavření smlouvy ukončila, a smlouva nebyla uzavřena z důvodů na její straně. Žalovaná nesdělila právnímu předchůdci žalobkyně ani zprostředkující realitní kanceláři, že si nedokáže obstarat financování kupní ceny. Až v listopadu 2022, po uplynutí rezervační doby, obdržel , tituly před jménem, , jméno FO, dopis od manžela žalované, v němž se tento dovolával neplatnosti výše uvedené dohody, nicméně podle žalobkyně platnost či neplatnost této dohody není pro posouzení věci relevantní. , tituly před jménem, , jméno FO, následně prodal nemovitosti jiné osobě kupní smlouvou z 27. 1. 2023 za částku 15 500 000 Kč, a to z důvodu všeobecného poklesu cen nemovitostí. Tím podle žalobkyně vznikla , tituly před jménem, , jméno FO, škoda ve výši rozdílu mezi cenou dohodnutou se žalovanou a cenou, za kterou byla nemovitost prodána, a žalovaná za tuto škodu odpovídá. Žalobkyně dále uvedla, že , tituly před jménem, , jméno FO, postoupil svoji pohledávku za žalovanou dne 25. 4. 2024 žalobkyni, a tuto skutečnost oznámil žalované. Přestože byla žalovaná o zaplacení upomenuta, požadovanou částku nezaplatila.

2. Žalovaná považovala žalobu za nedůvodnou a navrhla, aby ji soud zamítl. Žalovaná uvedla, že kupní smlouva nemohla být uzavřena bez jejího zavinění, jelikož jí nebylo poskytnuto financování koupě nemovitostí společností , právnická osoba, . K tomuto závěru dospěl i soud ve sporu vedeném mezi ní a společností , právnická osoba, , IČO , IČO, , o vrácení zaplaceného rezervačního poplatku ve výši 605 000 Kč. Žalovaná měla skutečný zájem nemovitost koupit, ale finanční prostředky jí nebyly poskytnuty, a proto o tom informovala právního předchůdce žalobkyně, který pak zvažoval alternativní možnosti úhrady kupní ceny. Smluvní strany počítaly s možností, že jí nebudou finanční prostředky poskytnuty, a ujednaly si i vrácení složené rezervační zálohy s tím, že nemovitosti přestanou být blokovány. Podle žalované došlo k ukončení jednání o uzavření smlouvy ze spravedlivého důvodu. Žalovaná dále namítala, že vzhledem k tomu, že Dohoda o rezervaci byla trojstrannou smlouvou o realitním zprostředkování, nebylo v ní možné žalovanou zavázat k uzavření realitní (kupní) smlouvy, a nemohla jí proto vzniknout ani předsmluvní odpovědnost. Žalovaná také namítala, že stanovení výše škody žalobkyní je zcela náhodné a nepřezkoumatelné, a pokud se , tituly před jménem, , jméno FO, rozhodl prodat nemovitost za nižší cenu, než za jakou ji nabízel žalované, nemůže žalovaná nést odpovědnost za jeho rozhodnutí. Podle žalované byla následná kupní smlouva uzavřena až 27. 1. 2023, kdy již právní předchůdce žalobkyně nebyl v dobré víře ohledně původní dohody. Nad to žalobkyně neprokázala, že její právní předchůdce měl jinou možnost prodat nemovitost za vyšší cenu, nebo že kvůli jednání se žalovanou přišel o jiného kupce. Podle žalované tak zde chybí příčinná souvislost mezi případnou vzniklou škodou a jejím jednáním.

3. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaná uzavřela s panem , tituly před jménem, , jméno FO, dne 27. 4. 2022 dohodu o rezervaci. Mezi účastníky byla shoda rovněž o tom, že žalovaná následně neuzavřela kupní smlouvu, jejímž předmětem by byl převod vlastnického práv a k pozemku parc.č. st. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , číslo popisné, – rodinný dům, a pozemku parc.č. , hodnota, , to vše v k.ú. a obci , adresa, (dále jen „nemovitosti“) za kupní cenu 19 490 000 Kč, na základě které by zakoupila tyto nemovitosti od , tituly před jménem, , jméno FO, jako prodávajícího. Žalované byla zaslána výzva k úhradě částky ve výši 3 990 000 Kč, která jí byla doručena 28. 4. 2023. Soud vzal tato shodná tvrzení účastníků za svá skutková zjištění dle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř.

4. Z dohody o rezervaci ze dne 27. 4. 2022 soud zjistil, že , tituly před jménem, , jméno FO, byl ve smlouvě označen jako „prodávající“ a žalovaná jako „kupující“. Smlouva byla trojstranná a byla uzavřena i se společností , právnická osoba, , právnická osoba, (dále také jako „realitní kancelář“) jako zprostředkovatelem. Podle článku I. bylo předmětem dohody sjednání podmínek, za nichž měla být mezi , tituly před jménem, , jméno FO, a žalovanou uzavřena smlouva budoucí kupní ohledně nemovitostí uvedených v bodě 3 odůvodnění tohoto rozsudku. Současně bylo v tomto článku stanoveno, že , tituly před jménem, , jméno FO, a žalovaná se tímto zavázali uzavřít kupní smlouvu a realitní kancelář se zavázala vykonávat činnost sjednanou v dohodě. Dohodnutá kupní cena činila včetně provize 19 490 000 Kč. Z článku IV. a V. dohody vyplývá, že provizi ve výši rezervační zálohy 605 000 Kč měl hradit , tituly před jménem, , jméno FO, ; žalovaná ji měla hradit v případě, že by nedošlo k uzavření smlouvy z důvodů na její straně. Podle článku V. odst. 1 dohody měla rezervační záloha sloužit „k rezervační blokaci nemovitostí“. Podle článku VI. dohody se realitní kancelář zavázala rezervovat předmětné nemovitosti do 27. 10. 2022, aby žalovaná měla možnost uzavřít s , tituly před jménem, , jméno FO, v budoucnu smlouvu, jejímž předmětem měl být převod vlastnického práva k nemovitostem. Podle článku VIII., odst. 2 dohody se , tituly před jménem, , jméno FO, zavázal uzavřít na výzvu žalované nejpozději do jednoho měsíce od vyzvání smlouvou, s výjimkou situace, že by žalovaná neprokázala schopnost financovat koupi nemovitostí. Podle článku IX odst. 2 a 4 dohody byla žalovaná povinna vyzvat , tituly před jménem, , jméno FO, k uzavření smlouvy nejpozději do konce doby trvání dohody a současně do této doby prokázat , tituly před jménem, , jméno FO, a realitní kanceláři svoji schopnost financovat celou kupní cenu nemovitostí. Podle článku X odst. 11 dohody si smluvní strany sjednaly, že financování žalované proběhne přes společnost , právnická osoba, . zprostředkovatele , jméno FO, a realitní kancelář se zavázala, že pokud by nedošlo k zafinancování přes tuto společnost, vrátí rezervační poplatek v plné výši. Dále je v článku uvedeno, že „lhůta pro sdělení financování je 14 dní“.

5. Výzvou ze dne 6. 1. 2023 žalovaná vyzvala realitní kancelář k vrácení rezervační zálohy. Z návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu podaného žalovanou jako žalobkyní u Obvodního soudu pro , adresa, vyplývá, že se žalovaná domáhala vůči realitní kanceláři vrácení rezervační zálohy na základě dohody o rezervaci ze dne 27. 4. 2022. Z obsahu návrhu vyplývá, že žalované nebyl poskytnut hypoteční úvěr na financování koupě předmětných nemovitostí. Obvodní soud pro , adresa, ve věci rozhodl rozsudkem ze dne 18. 10. 2023, č.j. 9 C 157/2023-109, kterým žalobu zamítl. Z obsahu tohoto rozsudku vyplývá, že realitní kancelář vyzvala žalovanou e-mailem z 1. 6. 2022 ke sdělení, zda již má schválený úvěr. Žalovaná v e-mailu z 6. 6. 2022 uvedla, že úvěr nedostala, a že jej stále řeší. Podle e-mailové komunikace realitní kanceláře, žalované a , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 20. 7. 2022 až 21. 7. 2022 se realitní makléř obrátil na žalovanou s tím, že projednal s , tituly před jménem, , jméno FO, její včerejší návštěvu, a že mu , tituly před jménem, , jméno FO, předložil protinávrh. Na nabídku žalované, že uhradí cenu nemovitostí z části z úvěru a z části převodem pozemků , tituly před jménem, , jméno FO, navrhl, že by se cena hradila vždy z části z hypotéky ve výši 12 000 000 Kč a zbývající část buď ve splátkách se zástavou na pozemcích manžela žalované, nebo převodem těchto pozemků. Na to žalovaná reagovala, že druhá varianta je pro ni a jejího manžela nepřijatelná. První varianta přišla žalované vstřícná, nicméně uvedla, že musí s manželem probrat otázku placení ceny ve splátkách. Podle e-mailové komunikace z 13. 9. 2022 až 15. 9. 2022 mezi realitní kanceláří a žalovanou vyplývá, že se realitní makléř obrátil na žalovanou s jednáním o úhradě kupní ceny a s tím, že , tituly před jménem, , jméno FO, nabízí jednání. Žalovaná na to sdělila, že stále čeká na vyjádření pana , jméno FO, jako hypotečního poradce. E-mailem ze 6. 10. 2022 vyzvala realitní kancelář žalovanou k prokázání financování části kupní ceny, které žalovaná do té doby nedoložila. Městský soud v Praze svým rozsudkem ze dne 15. 2. 2024, č. j. 58 Co 24/2024-149, změnil rozsudek Obvodního soudu pro , adresa, , a vyhověl žalobě žalované. Tento soud dospěl k závěru, že na předmětnou dohodu o rezervaci dopadá speciální úprava zákona o realitním zprostředkování.

6. Podle kupní smlouvy z 27. 1. 2023 , tituly před jménem, , jméno FO, následně prodal předmětné nemovitosti paní , tituly před jménem, , jméno FO, za kupní cenu 15 500 000 Kč.

7. Ze smlouvy o postoupení pohledávky ze dne 25. 4. 2024 soud zjistil, že , tituly před jménem, , jméno FO, postoupil svoji pohledávku za žalovanou na žalobkyni, a tato pohledávka byla vymezena jako nárok na náhradu škody ve výši 3 990 000 Kč způsobené žalovanou ukončením jednání o uzavření smlouvy s , tituly před jménem, , jméno FO, o koupi předmětných nemovitostí, tj. ve výši rozdílu ceny nemovitostí v době jednání mezi nimi a v době, kdy , tituly před jménem, , jméno FO, nemovitosti skutečně prodal.

8. Dopisem ze dne 3. 5. 2024 , tituly před jménem, , jméno FO, oznámil žalované, že postoupil svoji výše uvedenou pohledávku na žalobkyni. Mezi účastníky bylo toto oznámení nesporné, stejně jako to, že výzvou ze dne 13. 5. 2024 byla žalovaná vyzvána žalobkyní k úhradě žalované částky ve lhůtě 7 dnů. Soud proto vzal i tato shodná tvrzení účastníků za svá skutková zjištění dle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř. Výzva byla žalované téhož dne (13. 5. 2024) doručena (viz doručenka)

9. Soud zamítl návrh na provedení veškerých dalších důkazů, neboť je s ohledem na svá skutková zjištění učiněná z provedených důkazů, považoval za nadbytečné.

10. Po provedeném dokazování a zhodnocení důkazů ve smyslu § 132 o. s. ř. vzal soud za prokázaný následující skutkový stav. , tituly před jménem, , jméno FO, , žalovaná a realitní kancelář uzavřely dne 27. 4. 2022 trojstrannou dohodu o rezervaci, jejímž předmětem mělo být sjednání podmínek o budoucím uzavření kupní smlouvy, na základě které by žalovaná nabyla předmětné nemovitosti za kupní cenu 19 490 000 Kč. Podle Dohody měly být nemovitosti rezervovány pro žalovanou do 27. 10. 2022. Do této doby měla žalovaná prokázat, že má dostatečné finanční prostředky ke koupi nemovitostí. Jednou z podmínek uzavření smlouvy bylo financování koupě přes společnost , právnická osoba, , a pro případ, že by nedošlo k zajištění finančních prostředků přes tuto společnost, se realitní kancelář zavázala, že rezervační poplatek vrátí v plné výši, a tedy nemovitost nebude dále rezervována (blokována). Žalované se však do 27. 10. 2022 nepodařilo financování koupě nemovitosti zajistit, přestože s , tituly před jménem, , jméno FO, v červenci 2022 jednali o možném náhradním způsobu financování, a k uzavření kupní smlouvy proto nedošlo. , tituly před jménem, , jméno FO, pak nemovitosti prodal na základě kupní smlouvy z 27. 1. 2023 třetí osobě za kupní cenu 15 500 000 Kč, a dne 25. 4. 2024 postoupil žalobkyni svoji pohledávku, která byla vymezena jako nárok na náhradu škody ve výši 3 990 000 Kč způsobené žalovanou ukončením jednání o uzavření smlouvy s ním o koupi předmětných nemovitostí. Toto postoupení bylo žalované oznámeno , tituly před jménem, , jméno FO, dopisem ze dne 3. 5. 2024. Žalobkyně vyzvala žalovanou dopisem ze dne 13. 5. 2024 k úhradě žalované částky ve lhůtě 7 dnů, žalovaná jí ničeho nezaplatila.

11. Při právním posouzení soud vycházel z ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“).

12. Podle § 1721 o.z. ze závazku má věřitel vůči dlužníku právo na určité plnění jako na pohledávku a dlužník má povinnost toto právo splněním dluhu uspokojit.Podle § 1729 odst. 1 o.z. dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod. Podle odstavce 2 téhož ustanovení strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech.

13. Podle § 1785 o.z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.Podle § 1786 o.z. zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.Podle § 1788 odst. 1 o.z. nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Podle odstavce 2 téhož ustanovení platí, že změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou.

14. Podle § 1879 o.z. může věřitel celou pohledávku nebo její část postoupit smlouvou jako postupitel i bez souhlasu dlužníka jiné osobě (postupníkovi).Podle § 1880 odst. 1 o.z. postoupením pohledávky nabývá postupník také její příslušenství a práva s pohledávkou spojená, včetně jejího zajištění.Podle § 1882 odst. 1 o.z. dokud postupitel dlužníka nevyrozumí, nebo dokud postupník postoupení pohledávky dlužníku neprokáže, může se dlužník své povinnosti zprostit tím, že splní postupiteli, nebo se s ním jinak vyrovná.Podle § 1884 odst. 1 o.z. dlužníku zůstávají i po postoupení zachovány námitky proti pohledávce, které měl v době postoupení. Své vzájemné pohledávky vůči postupiteli může dlužník namítat i vůči postupníkovi, i když v době postoupení ještě nebyly splatné; musí však své pohledávky postupníkovi oznámit bez zbytečného odkladu poté, co se o postoupení dozvěděl.

15. Podle § 2079 odst. 1 o.z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

16. Podle § 2913 odst. 1 o.z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit. Podle odstavce 2 téhož ustanovení povinnosti k náhradě se škůdce zprostí, prokáže-li, že mu ve splnění povinnosti ze smlouvy dočasně nebo trvale zabránila mimořádná nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na jeho vůli. Překážka vzniklá ze škůdcových osobních poměrů nebo vzniklá až v době, kdy byl škůdce s plněním smluvené povinnosti v prodlení, ani překážka, kterou byl škůdce podle smlouvy povinen překonat, ho však povinnosti k náhradě nezprostí.

17. Podle § 2 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen „zákon č. 39/2020 Sb.“) platí, že pro účely tohoto zákona se rozumí podle písm. b) realitním zprostředkovatelem ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování, podle písm. c) smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy, a podle písm. d), bod 1. realitní smlouvou smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci.Podle § 14 zákona č. 39/2020 Sb. platí, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

18. Jak z provedeného dokazování vyplývá, nebyly splněny zákonné podmínky pro vznik odpovědnosti žalované za škodu, která měla vzniknout právnímu předchůdci žalobkyně tím, že předmětné nemovitosti neprodal žalované, ale dne 27. 1. 2023 paní , tituly před jménem, , jméno FO, za kupní cenu 15 500 000 Kč.

19. V řízení bylo prokázáno, že mezi žalovanou, , tituly před jménem, , , jméno FO, a společností , právnická osoba, byla uzavřena dne 27. 4. 2022 dohoda o rezervaci. Tato dohoda v zásadě obsahuje mimo jiné smlouvou o smlouvě budoucí kupní, nicméně není uzavřena pouze mezi budoucím prodávajícím (, tituly před jménem, , jméno FO, ) a budoucím kupujícím (žalovanou), ale účastníkem smlouvy je i realitní kanceláří. Jedná se tedy o trojstrannou smlouvou, kterou soud posoudil podle jejího obsahu jako smlouvu o realitním zprostředkování uzavřenou ve smyslu ust. § 2 zákona č. 39/2020 Sb. Společnost , právnická osoba, totiž ve smlouvě vystupuje jako zprostředkovatel, a její činnost má směřovat k tomu, aby žalovaná měla možnost v budoucnu zakoupit od , tituly před jménem, , jméno FO, předmětné nemovitosti a nabýt k nim vlastnické právo. Pro takový případ však platí omezení vyplývající z ust. § 14 zákona č. 39/2020 Sb., podle něhož nelze žalované jako zájemci, uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu, tj. kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní s , tituly před jménem, , jméno FO, jako prodávajícím. Žalovaná v dané situaci vystupovala v postavení spotřebitele, a ze všech těchto důvodů je tedy závazek žalované uzavřít v budoucnu kupní smlouvu s , tituly před jménem, , jméno FO, neplatný. Proto pokud žalovaná neuzavřela s , tituly před jménem, , jméno FO, kupní smlouvu a nezakoupila předmětné nemovitosti za kupní cenu 19 490 000 Kč, nelze v jejím jednání spatřovat porušení smluvní povinnosti. Neexistence platného závazku k uzavření kupní smlouvy proto vylučuje její odpovědnost za případnou škodu, která měla , tituly před jménem, , jméno FO, vzniknout podle § 2913 o.z.. Jak vyplývá z rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 20. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022 „K uzavření realitní smlouvy či smlouvy o uzavření budoucí realitní smlouvy se nemůže zavázat zájemce ve zprostředkovatelské smlouvě uzavřené podle zákona o realitním zprostředkování.“ Soud má proto za to, že pokud by měla být odpovědnost žalované za neuzavření kupní smlouvy dovozována z této dohody, jednalo by se o obcházení zákona.

20. Pokud žalobkyně dovozovala svůj nárok z předsmluvní odpovědnosti žalované, kdy tvrdila, že jednání mezi žalovanou a , tituly před jménem, , jméno FO, dospěla tak daleko, že se uzavření kupní smlouvy jevilo jako vysoce pravděpodobné, pak má soud za to, že nárok žalobkyně nelze odůvodnit ani ust. § 1729 o.z. Ke vzniku této předsmluvní odpovědnosti je nezbytné, aby jednání o uzavření smlouvy dospělo tak daleko, že by bylo možné důvodně očekávat její uzavření, a aby jedna ze stran tato jednání bez spravedlivého důvodu ukončila. V tomto případě však bylo prokázáno, že žalovaná jednání neukončila svévolně, ale z objektivních důvodů, a to konkrétně proto, že jí nebylo poskytnuto potřebné financování pro koupi nemovitosti. Z obsahu dohody o rezervaci vyplývá, že zajištění financování koupě žalovanou bylo nezbytnou podmínkou uzavření kupní smlouvy, nicméně nebylo zřejmé, zda se jej žalované podaří zajistit. V době podpisu dohody byla tato skutečnost nejistá, a proto si strany dohody sjednaly v článku IX odst. 2 a 4 dohody, že žalovaná má do 27. 10. 2022 prokázat , tituly před jménem, , jméno FO, a realitní kanceláři svoji schopnost financovat celou kupní cenu nemovitostí. Současně podle článku X odst. 11 dohody bylo podmínkou uzavření kupní smlouvy, že financování koupě nemovitosti bude realizováno prostřednictvím společnost , právnická osoba, . Pro případ, že by se žalované nepodařilo získat finanční prostředky ke koupi přes tuto společnost, zavázala se realitní kancelář, že v takovém případě vrátí rezervační poplatek v plné výši. Protože měl tento rezervační poplatek podle článku V. dohody sloužit k zajištění blokace předmětné nemovitosti realitní kanceláří, je zřejmé, že v okamžiku, kdy by nebylo poskytnuto financování touto společností, nemovitost již dále neměla být rezervována ke koupi pro žalovanou, a dohoda by se bez sankce zrušila. Soud má za to, že pokud by tedy v otázce dostatečných finančních prostředků žalované nepanovaly mezi stranami dohody pochybnosti, tuto podmínku by si nesjednaly. Naopak, protože tato podmínka mezi stranami sjednána byla, bylo v okamžiku uzavření dohody zřejmé, že žalovaná nemá zajištěné financování předmětné koupě předmětné nemovitosti, a uzavření kupní smlouvy se tak nejevilo jako vysoce pravděpodobné. O všech těchto skutečnost , tituly před jménem, , jméno FO, věděl, a proto dohodu podepsal. Je sice pravdou, že žalovaná proklamovala svůj zájem uzavřít kupní smlouvu s , tituly před jménem, , jméno FO, , nicméně jak i vyplývá z e-mailové komunikace účastníků dohody z června, července a září 2022, žalovaná sdělovala, že se jí nepodařilo zajistit dostatečné finanční prostředky ke koupi nemovitostí, a proto se i řešil případný náhradní způsob financování koupě nemovitostí, a , tituly před jménem, , jméno FO, nabízel žalované další jednání. Jestliže pak společnost , právnická osoba, . neposkytla žalované úvěr, jak vyplývá z e-mailu žalované ze září 2022, a z návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu (viz bod 5 odůvodnění tohoto rozsudku), jednalo se o objektivní překážku, kterou žalovaná nemohla nijak ovlivnit. Vzhledem k tomu, že žalovaná neměla finanční prostředky na zakoupení nemovitostí a z tohoto důvodu neuzavřela s , tituly před jménem, , jméno FO, kupní smlouvu, učinila tak ze spravedlivého důvodu. Jak vyplývá z komentáře C.H. Beck k ust. § 1729 o.z. Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, „spravedlivým důvodem budou objektivní nepředvídatelné okolnosti, a to nejen ty, které by vylučovaly i odpovědnost za porušení smlouvy (§ 2913 odst. 2), ale též ty, jež by zakládaly (jen) podstatnou změnu okolností (§ 1765 odst. 1). Spravedlivým důvodem by však měly být i méně intenzivní objektivní důvody, včetně těch, které by činily plnění sjednávané smlouvy (jen) obtížnější a nemají normálně vliv na plnění smluvních povinností (§ 1764). Bez dalšího může být spravedlivým důvodem i změna tržní situace (stejně Fiala, Pražák, Handlar a kol. 2017 s. 18,)“.

21. Protože v řízení nebylo prokázáno, že by žalovaná od počátku jednala nepoctivě a získání financování nebylo v její moci, nelze její jednání považovat za nepoctivé ve smyslu § 1729 odst. 1 o.z..Z tohoto důvodu jí nevznikla povinnost hradit , tituly před jménem, , jméno FO, případnou škodu.

22. Protože na žalobkyni byl nárok na zaplacení částky ve výši 3 990 000 Kč postoupen, zabýval se soud dále otázkou, zda došlo k platnému postoupení pohledávky, kterou měl mít , tituly před jménem, , jméno FO, za žalovanou. Podle § 1879 a násl. o.z. může věřitel svou pohledávku postoupit jinému subjektu bez souhlasu dlužníka, pokud tomu nebrání povaha závazku nebo smluvní ujednání mezi stranami. V daném případě však soud dospěl k závěru, že postoupení pohledávky nebylo platné, neboť samotná pohledávka na náhradu škody nevznikla. Pokud právní předchůdce žalobkyně neměl vůči žalované platný a vymahatelný nárok na náhradu škody, nemohl tento neexistující nárok platně postoupit žalobkyni. (Soud pouze doplňuje, že případný nárok , tituly před jménem, , jméno FO, ani nemohl činit částku 3 990 000 Kč, protože v dohodě o rezervaci ze dne 27. 4. 2022 bylo sjednáno, že , tituly před jménem, , jméno FO, bude hradit realitní kanceláři provizi ve výši 605 000 Kč, a tuto částku by bylo třeba odečíst v případě, že by jeho nárok byl dán).

23. Ze všech výše uvedených důvodů proto soud dospěl k závěru, že nárok žalobkyně není důvodný, a proto rozhodl, jak ve výroku I. rozsudku uvedeno.

24. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., žalovaná byla v řízení plně úspěšná a má tedy právo na plnou náhradu jejích nákladů. Žalované vznikly náklady na zaplacení soudní poplatek za návrh na vydání předběžného opatření ve výši 1 000 Kč a za soudní poplatek za odvolání proti usnesení o zamítnutí návrhu na vydání předběžného opatření ve výši 1 000 Kč, a dále na její právní zastoupení, jež představují mimosmluvní odměnu za 4 úkony právní služby po 24 260 Kč (dle ust. § 7 bod 4 vyhl. č. 177/1996 Sb.), a to 1 x za převzetí a přípravu zastoupení, sepis odporu, sepis podání ze dne 7. 8. 2024 a 1x účast na jednání. Dále tyto náklady představují náhradu hotových výdajů za první tři úkony úkony právní služby po 300 Kč (dle ust. § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb. ve znění účinném do 31. 12. 2024, a po 450 Kč (dle ust. § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb. ve znění účinném od 1. 1. 2025 za účast na jednání u soudu), a dále představují náhradu cestovních výdajů za cestu advokáta osobním automobilem k jednání soudu dne 5. 2. 2025 z , adresa, a zpět vypočtenou dle ustanovení § 157 a § 158 zák. č. 262/2006 Sb. ve výši celkem 573,60 Kč (osobní automobil BMW, spotřeba dle TP: 6,9 l/100 km, palivo nafta motorová, cena 34,70 Kč na 1litr, sazba zák. náhrady 5,80 Kč/1 km podle vyhlášky 475/2014 Sb., počet km 70), a to včetně náhrady za ztrátu času advokáta (cesta k jednání soudu a zpět) za 2 půlhodiny po 150 Kč dle § 14 vyhl. č. 177/1996 Sb., to vše zvýšeno o daň z přidané hodnoty ve výši 21% ve výši 20 845,36 Kč. Celkem tedy soud přiznal žalované náhradu nákladů řízení ve výši 122 108,96 Kč. Soud doplňuje, že nepřiznal žalované nárok na odměnu za sepis návrhu na nařízení předběžného opatření a paušální náhradu s tímto úkonem spojenou, jakož i sepis odvolání proti rozhodnutí o zamítnutí návrhu na vydání předběžného opatření, neboť tyto náklady nepovažoval za účelné, když návrh na nařízení předběžného opatření byl zamítnut, stejně jako její odvolání. Vzhledem k tomu, že žalovaná byla ve sporu zastoupena advokátem, uložil soud celkovou částku nákladů řízení zaplatit přímo tomuto advokátovi (§ 149 odst. 1 o.s.ř.), jak je uvedeno ve výroku II. tohoto rozsudku.