10 C 252/2021

Plný text

Okresní soud v Berouně rozhodl samosoudkyní JUDr. Markétou Švarcovou ve věci žalobce: Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozený Datum narození zainteresované osoby 0/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 : právnická osoba ., IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 sídlem adresa o určení neplatnosti výpovědi nájmu

I. Žaloba, aby soud určil, že výpověď nájmu ze dne 1. 9. 2021 z nemovitých věcí, a to pozemku parc.č. st. , číslo, , jehož součástí je stavba č.p. , číslo, – rodinný dům a pozemku parc.č. , číslo, 4, to vše v k.ú. a obci , adresa, , zapsaných na LV č. , číslo, v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště , adresa, , která byla doručena žalobci dne 16. 9. 2021, je neplatná, a tedy neoprávněná, se z a m í t á .

II. Žalobce je povinen nahradit žalované do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náklady řízení 17 435,08 Kč k rukám právního zástupce žalované, , tituly před jménem, , jméno FO, , advokáta.

1. Žalobce se žalobou podanou u zdejšího soudu 21.9.2021 domáhal proti žalované určení, že výpověď z nájmu ze dne 1. 9. 2021, jejímž předmětem byl pronájem nemovitostí uvedených ve výroku I. tohoto rozsudku, která byla dána žalobci pro porušení nájemní smlouvy zvlášť závažným způsobem, je neplatná od samého počátku, a tedy neoprávněná. Žalobce uvedl, že dne 5. 10. 2020 uzavřel se žalovanou smlouvu o nájmu, na základě které mu byly pronajaty výše uvedené nemovitosti.. Smlouva byla uzavřena v návaznosti na kupní smlouvu o prodeji nemovitých věcí uzavřené mezi týmiž účastníky dne 5. 10. 2020, kterou měl žalobce prodat žalované tytéž nemovitosti. Platnost smlouvy napadl žalobce žalobu o určení neplatnosti kupní smlouvy ze dne 22. 6. 2021. Žalobce obdržel od žalované dne 17. 9. 2021 výpověď z nájmu, v níž po něm žalovaná požadovala vyklizení nemovitostí a jejich předání žalované bez zbytečného odkladu z důvodu porušení smluvních podmínek zvlášť závažným způsobem. Tento zvlášť závažný způsob měl spočívat zejména neplacení nájemného splatného dne 31. 5. 2021, 30. 6. 2021, 31. 7. 1021 a 31. 8. 2021. Žalobce uvedl, že nebyl vyzýván k zaplacení nájmu, a protože měl za to, že žalovaná při uzavírání kupní smlouvy využila jeho dlouhodobě nepříznivého zdravotního stavu a celkové životní situace a kupní smlouva byla uzavřena za zvlášť nerovných nevýhodných podmínek, předpokládal, že žalovaná minimálně mlčky uznává své nemorální a protiprávní jednání, které vedlo k uzavření uvedené kupní smlouvy.

2. Žalovaná vznesla námitku nedostatku své pasivní legitimace. Žalovaná uvedla, že dne 22. 12. 2021 uzavřela se společností , jméno FO, ., IČO , IČO, , se sídlem , adresa, , , adresa, , smlouvu o koupi nemovitých věcí. Předmětem této smlouvy byl převod vlastnického práva k předmětným nemovitostem na tuto osobu. Následně byl proveden vklad vlastnického práva této společnosti do katastru nemovitostí s právními účinky ke dni 24. 1. 2022. Vzhledem k tomu, že postavení žalované převzal nový vlastník, došlo k s přechodu práv a povinností na nového vlastníka. Uvedená společnost vstoupila do původního nájemního vztahu s tím, že tím zůstaly zachovány účinky právních jednání, jako je například výpověď z nájmu. Žalovaná dále uvedla, že výpověď byla podána platně v souladu s právními předpisy. Předmětem tohoto řízení je určení neplatnosti výpovědi z nájemní smlouvy, a je bezpředmětné, zda je výše uvedená nájemní smlouva platná či nikoliv. Podle žalované se žalobce dostal do prodlení s platbou jednotlivých splátek nájmu. Žalobce původně neměl hradit žádné nájemné, a toto se mu mělo odečítat z kupní ceny. Na popud žalobce však došlo ke změně smlouvy a podle dohody o narovnání měl od května 2021 hradit nájemné, což neučinil. Takto žalobci vznikl dluh za nájemné za květen, červen a červenec 2021, přesto, že byl vyzván k zaplacení. Žalovaná proto vypověděla žalobci nájem pro porušení nájemní smlouvy zvlášť závažným způsobem.

3. Soud ve věci rozhodl v nepřítomnosti žalobce. Žaloba a předvolání na jednání ve věci bylo žalobci doručeno do vlastních rukou dne 6. 4. 2022. Žalobce se však k ústnímu jednání, k němuž byl podle ust. § 45 a § 49 o.s.ř. řádně obeslán, včas bez omluvy nedostavil, a před vyhlášením rozsudku se nevyjádřil k námitkám žalované. Soud proto jednal podle ust. § 101 odst. 3 o.s.ř. v nepřítomnosti žalobce, který se na jednání dostavil až po vyhlášení rozsudku.

4. Ze smlouvy o nájmu ze dne 5. 10. 2020 soud zjistil, že žalovaná jako pronajímatel uzavřela se žalobcem jako nájemcem tuto smlouvu o nájmu, na základě které pronajala žalobci nemovité věci na dobu šesti let, a to pozemek parc. č. st. , číslo, , jehož součástí je stavba , adresa, a pozemek parc. č. , číslo, , to vše zapsáno na LV č. , číslo, v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, pro k.ú. , adresa, . Podle článku II. přenechala žalovaná žalobci k dočasnému užívání uvedené nemovitosti a žalobce se zavázal žalované platit nájemné a jiná plnění podle smlouvy. Podle článku III. činilo nájemné a zálohy na služby celkem 15 200 Kč měsíčně, a bylo splatné nejpozději do konce kalendářního měsíce. Jednotlivé měsíční platby nájemného a záloh za služby měly být hrazeny formou započtení z části kupní ceny předmětu nájmu specifikované v dohodě o úhradě kupní ceny, až do jejího úplného vyčerpání. Do té doby nemusel žalobce hradit nájemné a zálohy na služby z jiných prostředků.

5. Výzvou k úhradě dlužného nájemného ze dne 3. 8. 221 byl žalovaný vyzván k úhradě dlužného nájemného za květen až červenec 2021 ve výši celkem 45 600 Kč nejpozději do 31. 8. 2021. Výzva byla žalovanému odeslána 5. 8. 2021 (viz podací stvrzenka), nicméně žalobce si tuto zásilku nevyzvedl v uložení době, jak je zřejmé z připojené obálky adresované žalobci.

6. Z výpovědi z nájmu ze dne 1. 9. 2021, že byla dána žalobci z důvodu dlouhodobého porušování jeho povinnosti nájemné podle článku III smlouvy. Žalobce podle této výzvy neuhradil žalované nájemné splatné 31. 5. 2021, 30. 6. 2021, 31. 7. 2021 a 31. 8. 2021, přestože byl na tuto skutečnost opakovaně upozorňován a opakovaně vyzýván k úhradě. Výpověď z nájmu proto byla dána žalobci bez výpovědní lhůty pro porušení smlouvy zvlášť závažným způsobem. Z dodejky soud zjistil, že výpověď byla žalobci doručena 16. 9. 2021.

7. Z výpisu z katastru nemovitostí má soud za prokázané, že vlastníkem pozemku parc. č. st. , číslo, , jehož součástí je stavba , adresa, a pozemek parc. č. , číslo, , to vše zapsáno na LV č. , číslo, v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, pro k.ú. , adresa, je nyní společnost , jméno FO, , právnická osoba, ., IČO , IČO, , se sídlem , adresa, , , adresa, . Uvedená společnost nabyla vlastnické právo na základě kupní smlouvy ze dne 22. 12. 2021 s právními účinky zápisu k 24. 1. 2022 s tím, že zápis jejího vlastnického práva byl proveden 15. 2. 2022.

8. Z výpisu z obchodního rejstříku žalované a výpisu obchodního rejstříku společnosti , jméno FO, , právnická osoba, . soud zjistil, že žalovaná a uvedená společnost nemají stejné společníky.

9. Po provedeném dokazování a zhodnocení důkazů ve smyslu ustanovení § 132 os.ř. vzal soud za prokázané, že žalovaná pronajala žalobci pozemek parc. č. st. , číslo, , jehož součástí je stavba , adresa, a pozemek parc. č. , číslo, , to vše v k.ú. , adresa, , na základě smlouvy o nájmu ze dne 5. 10. 2020. Pozemky byly žalobci pronajaty na dobu šesti let za nájemné a zálohy na služby ve výši celkem 15 200 Kč měsíčně. Jednotlivé měsíční platby nájemného a záloh za služby měly být hrazeny formou započtení z části kupní ceny předmětu nájmu specifikované v dohodě o úhradě kupní ceny, až do jejího úplného vyčerpání. Žalobci byla poté dána žalovanou výpověď z nájmu nemovitostí z 1. 9. 2021, která byla žalobci doručena dne 16. 9. 2021.

10. Při právním posouzení soud vycházel z ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“). Podle ustanovení § 2201 o.z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

11. Podle § 2221 odst. 1 o.z. platí, že změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka.

12. Podle § 2232 o.z. porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

13. Podle ustanovení § 2286 o.z., výpověď nájmu (pozn. bytu a domu) vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně (odstavec 1). Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná (odstavec 2).

14. Soud se nejdříve zabýval otázkou včasnosti podané žaloby ve smyslu ust. § 2290 o.z., podle kterého je třeba žalobu podat u soudu v prekluzivní lhůtě 2 měsíců ode dne doručení výpovědi. Žalobce podal žalobu u soudu dne 21. 9. 2021, přičemž výpověď z předmětného nájmu mu byla doručena 16. 9. 2021, jak vyplývá z dodejky k výpovědi ze dne 1. 9. 2021. Protože žaloba měla být podána u soudu nejpozději do 16. 11. 2021, je zřejmé, že byla podána u soudu včas, tedy před uplynutím prekluzivní lhůty k jejímu podání.

15. Z provedených důkazů vyplynulo, že žalobce a žalovaná uzavřeli dne 5. 10. 2020 smlouvu o nájmu. Na základě této smlouvy byl žalobci jako nájemci dán žalovanou jako pronajímatelem do pronájmu pozemek parc. č. st. , číslo, , jehož součástí je stavba , adresa, a pozemek parc. č. , číslo, , to vše v k.ú. , adresa, . Žalovaná následně doručila žalobci výpověď z 1. 9. 2021 z tohoto nájmu, a to dne 16. 9. 2021, jak výše uvedeno. Žalovaná byla v dané době pronajímatelem uvedených pozemků.

16. S ohledem na to, že žalovaná vznesla námitku nedostatku své pasivní legitimace, zabýval se soud touto námitkou. Věcnou legitimaci v řízení o určení, zda tu právní vztah nebo právo je či není, má ten, kdo je účasten právního vztahu nebo práva, o něž v řízení jde, nebo jehož právní sféry se týká sporný vztah nebo sporné právo. V posuzovaném případě se jedná o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu pozemků, které sice byly dány do nájmu žalovanou žalobci, nicméně z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že tyto pozemky v současné době již vlastní společnost , jméno FO, , právnická osoba, ., IČO , IČO, , se sídlem , adresa, , , adresa, . Na tuto společnost přešlo po doručení předmětné výpovědi žalobci vlastnické právo k uvedeným pozemkům, a to ke dni 24. 1. 2022 (viz citovaný výpis z katastru nemovitostí). Tím na tuto společnost přešly i práva a povinnosti z nájemního vztahu se žalobcem podle § 2221 odst. 1 o.z., a tedy i práva a povinnosti pronajímatele. Přestože tedy pronajímatelem byla původně žalovaná, která dala žalobci výše uvedenou výpověď, nabytím vlastnického práva k pozemkům společností , jméno FO, , právnická osoba, ., toto své postavení ztratila. Z tohoto důvodu již žalovaná není ve věci pasivně věcně legitimována, (přestože při zahájení řízení byla). Soud ohledně svých závěrů odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 4216/2009, v němž soud konstatoval, že „Dal-li vlastník (resp. spoluvlastníci) nájemci výpověď z nájmu bytu, je nerozhodné, že tato výpověď byla nájemci doručena až v době, kdy již byla vlastníkem předmětné nemovitosti jiná osoba (osoby). V takovéto situaci je však již v řízení o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu pasivně legitimován nový vlastník (spoluvlastníci), nikoli ten, který výpověď z nájmu nájemci dal.“17. Soud proto dospěl k závěru, že žaloba není důvodná, a proto ji zamítl, jak ve výroku I. rozsudku uvedeno. Soud doplňuje, že s ohledem na nedostatek pasivní legitimace žalované se nezabýval platností nájemní smlouvy, ani samotnou oprávněností výpovědi z nájmu pozemků, a jejími náležitosti, a tedy nezkoumal, zda byly naplněny výpovědní důvody.

18. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., žalovaná byla v řízení plně úspěšná a má tedy právo na plnou náhradu jejích nákladů. Náklady žalované představují náklady jejího právního zastoupení, jež představují mimosmluvní odměnu za 3 úkony právní služby po 3 100 Kč (podle ust. § 9 odst. 4 písm. b) a § 7 bod 5. vyhlášky č. 177/1996 Sb.), náhradu hotových výdajů za 3 úkony právní služby po 300 Kč (dle ust. § 13 odst. 4 vyhlášky); a to 1x za převzetí a příprava zastoupení, 1x vyjádření k žalobě a 1x účast na jednání 12.4.2022), a dále představují náhradu cestovních výdajů za cestu advokáta osobním automobilem k jednání soudu dne 12.4.2022 z , adresa, a zpět vypočtenou dle ustanovení § 157 a § 158 zák. č. 262/2006 Sb. ve výši celkem 3 409,16 Kč (osobní automobil Mazda 6, spotřeba dle TP: 6,8 l/100 km (3. údaj o spotřebě dle TP), palivo benzin automobilový 95 oktanů, cena 37,10 Kč na 1litr, sazba zák. náhrady 4,70 Kč/1 km podle vyhlášky č. 511/2021 Sb., počet km 472), a to včetně náhrady za ztrátu času advokáta (cesta k jednání soudu a zpět) za 8 půlhodin po 100 Kč dle vyhlášky, to vše zvýšeno o daň z přidané hodnoty ve výši 21% ve výši 3 025,93 Kč. Celkem tedy soud přiznal žalované náhradu nákladů řízení ve výši 17 435,08 Kč. Vzhledem k tomu, že žalovaná byla ve sporu zastoupena advokátem, uložil soud celkovou částku nákladů řízení zaplatit přímo tomuto advokátovi (§ 149 odst. 1 o.s.ř.), jak je uvedeno ve výroku II. tohoto rozsudku.