10 C 269/2023

Plný text

Okresní soud v Berouně rozhodl samosoudkyní JUDr. Markétou Švarcovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované A , narozená Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A fakticky a pro doručování adresa zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení částky 119 988 Kč

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku částku ve výši 119 988 Kč.

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náklady řízení ve výši 77 318 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně, , Jméno advokáta A, , advokáta.

III. O odměně ustanoveného zástupce žalované bude rozhodnuto samostatným usnesením.

1. Žalobkyně se žalobou podanou u soudu dne 30. 12. 2022 domáhala po žalované zaplacení částky ve výši 119 988 Kč a nákladů řízení z titulu bezdůvodného obohacení. Žalobkyně uvedla, že je od 30. 9. 2021 výlučným vlastníkem pozemku parc. č. st. , hodnota, , jehož součástí je stavba č. p. , číslo popisné, (objekt k bydlení), pozemku parc. č. st. , hodnota, , jehož součástí je stavba bez č. p. / č. e. (garáž) a pozemku parc. č. , hodnota, , to vše v k.ú. , adresa, . Žalovaná dlouhodobě užívá a obývá bez jejího souhlasu a bez právního titulu část předmětných nemovitostí, a to pokoj, kuchyň a koupelnu v přízemí stavby č.p. , číslo popisné, . Žalobkyně opakovaně vyzvala žalovanou k vyklizení nemovitostí a upozornila ji, že za dobu neoprávněného užívání nemovitosti může požadovat náhradu za každý kalendářní měsíc jejího užívání. Žalobkyně dále uvedla, že jí před zakoupením předmětných nemovitostí nebylo oznámeno uzavření nájemní smlouvy se žalovanou. Žalovaná žalobkyni ani na výzvu žádnou nájemní smlouvu nepředložila. Pro případ, že by soud dospěl k závěru, že žalovaná byla nájemcem nemovitosti, žalobkyně namítala, že není zřejmé, co je obsahem nájemní smlouvy. I v takovém případě by žalované vznikla povinnost hradit žalobkyni platby za užívání nemovitosti, a to nájemné. Podle žalobkyně vznikla žalované povinnost zaplatit za užívání nemovitosti za období 10 měsíců od 14. 11. 2021 do 14. 9. 2022 částku ve výši 12 000 Kč za každý měsíc, tj. celkem 120 000 Kč. Protože žalovaná uhradila žalobkyni pouze částku 12 Kč jako údajnou úhradu za 12 měsíců užívání nemovitosti, žalobkyně tuto částku započetla s dlužnou částkou, a žalobou požadovala zaplacení 119 988 Kč. Žalobkyně se pokoušela vyřešit spor smírnou cestou, a navrhla žalované dostatečnou lhůtu k vystěhování s úhradou nákladů do výše 100 000 Kč. Žalovaná však tento návrh odmítla.

2. Žalovaná považovala žalobu za nedůvodnou s tím, že si není vědoma žádného dluhu vůči žalobkyni. Žalovaná uvedla, že její syn zakoupil předmětnou nemovitost na základě kupní smlouvy ze dne 9. 7. 2015. Žalovaná v nemovitosti od počátku bydlela a užívala byt v přízemí spolu se sklepem, garáží a zahradou na základě dohody se synem. Žalovaná nejprve se synem neměla uzavřenou písemnou nájemní smlouvu, dohodli si ale pravidla užívání nemovitosti a žalovaná synovi platila symbolické nájemné ve výši 1 Kč měsíčně. V tomto směru odkázala na svou dobrou víru při nájemním vztahu a na ustanovení § 2238 občanského zákoníku. Žalovaná se současně starala o nemovitost, zajišťovala její pronájem a synovi předávala získané nájemné. V roce 2021 z obavy z prodeje nemovitosti žalovaná požádala svého syna (svědka , jméno FO, ), aby podmínky nájemní smlouvy sepsal do písemné nájemní smlouvy, kterou poté účastníci podepsali 20.5. 2021. Obsah této smlouvy byl podle žalované shodný s nájemní smlouvou, která zde existovala již od roku 2015. Podle žalované byla žalobkyně při koupi nemovitosti informována, že v nemovitosti jsou nájemci včetně žalované s tím, že její nájemní smlouva nezanikla. Podle žalované ji žalobkyně šikanuje, odpojila jí veškerá média a žalovaná proto na žalobkyni podala trestní oznámení. Žalovaná navrhla, aby soud žalobu zamítl.

3. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaná užívala v rozhodném období, tedy od 14. 11. 2021 do 14. 9. 2022 byt v přízemí včetně kuchyně a koupelny v budově č.p. , číslo popisné, , která je součástí pozemku parc. č. st. , hodnota, v k.ú. , adresa, . Žalovaná současně užívala i garáž, sklep a verandu v domě, jakož i zahradu u nemovitosti. Soud vzal tyto nesporné skutečnosti za svá skutková zjištění dle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř.

4. Soud z kupní smlouvy ze dne 9. 7. 2015 zjistil, že na základě ní zakoupil svědek , jméno FO, výše uvedené nemovitosti, tedy pozemek parc. č. st. , hodnota, , jehož součástí je stavba č. p. , číslo popisné, (bydlení), pozemek parc. č. st. , hodnota, , jehož součástí je stavba bez č. p. / č. e. (garáž) a pozemek parc. č. , hodnota, , to vše v k.ú. , adresa, .

5. Ze Smlouvy o nájmu bytu vyplývá, že je datována dnem 20. 5. 2021. Podle jejího textu ji uzavřel svědek , jméno FO, jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce. Na základě ní měl svědek , jméno FO, přenechat žalované do užívání byt umístěný v obytném zvýšeném přízemí o velikosti 3 pokojů, 1 kuchyně, spolu s koupelnou a WC, a verandou, jakož i sklep č. 2 v přízemí, garáž s verandou, zahradní domek a pozemek parc.č. , hodnota, . Smlouva měla být uzavřena na dobu neurčitou a cena nájmu měla podle smlouvy činit 1 Kč/měsíčně. Žalovaná se měla zavázat, že po dobu užívání bytu se bude podle možností starat o celý dům a zahradu. Poplatky, služby a energie měl hradit pronajímatel, tedy svědek , jméno FO, .

6. Z rezervační smlouvy ze dne 2. 9. 2021 vyplývá, že žalobkyně projevila zájem zakoupit předmětné nemovitosti od svědka , jméno FO, . Z článku I. odst. 3 smlouvy je zřejmé, že nemovitost byla v té době pronajata, a jednotliví nájemníci měli být uvedeni v příloze č. 3 této rezervační smlouvy. Z přílohy č. 3 k REZERVAČNÍ SMLOUVĚ označené jako „seznam nájemců a příslušné nájemní smlouvy“ vyplývá, že v tomto seznamu jsou uvedeny čtyři subjekty jako nájemníci, a to žalovaná , Jméno žalované A, , u niž je poznámka „nájemní vztah na základě § 2238 o.z.“, dále paní , jméno FO, , (které byl pronajat 1 pokoj v domě na základě smlouvy o nájmu pokoje ze dne 1. 1. 2021 – viz tato smlouva), dále pan , jméno FO, , (kterému byl pronajat byt v domě na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne 1. 3. 2021 – viz tato smlouva) a společnosti , právnická osoba, . u níž je poznámka, že s ní byla uzavřena ústní dohoda o ubytování.

7. Z kupní smlouva ze dne 20. 9. 2021 soud zjistil, že jí svědek , jméno FO, jako prodávající prodal předmětné nemovitosti žalobkyni jako kupující, a to se všemi součástmi a příslušenstvím. Podle článku I., odst. 3 smlouvy svědek , jméno FO, prohlásil, že mu nejsou známy žádné okolnosti a skutečnosti, které by bránily v neomezené dispozici s nemovitostmi s výjimkou práv a zatížení vyjmenovaných v Příloze č. 1 smlouvy. Z článku V., odst. 1, písm. b) smlouvy vyplývá, že na nemovitostech vázla pouze nájemní či jiná práva ve prospěch třetích osob výslovně uvedená ve smlouvě, resp. její Příloze č.

1. Podle článku V., odst. 1, písm. e) smlouvy prodávající svědek , jméno FO, doložil žalobkyni, že v nemovitostech jsou nájemci, a již při podpisu rezervační smlouvy k tomu žalobkyni předložil i veškerou dostupnou dokumentaci. Žalobkyně vzala podle článku V., odst. 2, písm. a) a b) smlouvy na vědomí, že převodem vlastnického práva na ni tyto nájemní vztahy nezanikají. Žalobkyně nabyla vlastnické právo k nemovitostem ke dni 30. 9. 2021 (viz výpis z katastru nemovitostí).

8. Z e-mailové komunikace žalobkyně a žalované, (kdy mezi účastnicemi bylo nesporné, že e-mail , e-mail, je e-mailem žalované, a proto soud vzal tuto nespornou skutečnost za své skutkové zjištění podle § 120 odst. 3 o.s.ř.), soud zjistil, že svědek , jméno FO, zaslal žalované e-mail dne 6. 9. 2021, v němž ji informoval, že podepsal rezervační smlouvu na prodej nemovitosti, a že zájemce o koupi vzal na vědomí, že převodem vlastnictví nezanikají nájemní práva. Dále žalované sdělil, že její nájemní vztah vznikl na základě § 2238 o.z. Z e-mailu dále vyplývá, že mezi ním a žalovanou nebyla výše nájemného nikdy stanovena a nebyla určena ani doba trvání nájmu. V e-mailu ze dne 14. 11. 2021 žalovaná sdělila žalobkyni, že se dozvěděla o prodeji nemovitosti až z katastru nemovitostí. Žalobkyně e-mailem z 21. 12. 2021 informovala žalovanou, že od okamžiku, kdy žalobkyně nemovitosti převzala, žalovaná užívá v nemovitosti dva pokoje, kuchyň a koupelnu v přízemí bez jejího souhlasu. Žalobkyně požádala žalovanou, aby nemovitost vyklidila a zaplatila jí za bezdůvodné užívání nemovitosti částku ve výši 16 000 Kč/měsíc včetně služeb. E-mailem ze dne 21. 12. 2021 žalovaná požádala žalobkyni, aby jí zaslala nájemní smlouvu. E-mailem ze dne 22. 12. 2021 žalobkyně sdělila žalované, že nemá zájem s ní uzavřít jakoukoliv nájemní smlouvu a e-mailem ze dne 30. 12. 2021 upozornila žalovanou na prodlení s platbou nájemného. E-mailem ze dne 5. 1. 2022 žalovaná požádala žalobkyni, aby se obracela na jejího zástupce , tituly před jménem, , jméno FO, . (Skutečnost, že , tituly před jménem, , jméno FO, byl v dané době obecným zmocněncem žalované byla mezi účastnicemi nesporná, a soud ji proto vzal za své skutkové zjištění podle § 120 odst. 3 o.s.ř.) E-mailem z 6. 1. 2022 žalobkyně opětovně upozornila žalovanou na neoprávněné užívání nemovitosti. Současně žalované navrhla, že jí poskytne lhůtu k dobrovolnému vyklizení nemovitosti, a poskytne jí částku 100 000 Kč a účastnice uzavřou dohodu o narovnání. E-mailem z téhož dne , tituly před jménem, , jméno FO, sdělil žalobkyni, že věc projedná se žalovanou. E-mailem z 31. 1. 2022 pak , tituly před jménem, , jméno FO, sdělil žalobkyni, že žalovaná uzavřela nájemní vztah s předchozím vlastníkem. Žalobkyně téhož dne na to e-mailem odpověděla, že žalovaná užívá nemovitost bez jejího souhlasu a jakékoliv úhrady, a vyzvala žalovanou, aby doložila, za jakých podmínek jí nájemní právo vzniklo. E-maily z 7. 2. 2022 žalobkyně opětovně vyzvala žalovanou k doložení rozsahu a podmínek jejího nájemního práva k předmětné nemovitosti, a ke sdělení, v jaké výši bylo sjednáno nájemné a oznámení počtu psů, která žalovaná v nemovitosti chová. , tituly před jménem, , jméno FO, nároky žalobkyně odmítl jako nedůvodné a požadoval, aby žalobkyně uznala právní vztah žalované k nemovitosti.

9. Předžalobní výzvou ze dne 12. 10. 2022 žalobkyně vyzvala žalovanou k zaplacení bezdůvodného obohacení za užívání dvou pokojů, kuchyň a koupelny v přízemí bez právního důvodu za období od 14. 11. 2021 do 14. 9. 2022 ve výši 16 000 Kč za každý měsíc, tj. celkem 160 000 Kč. Současně jí stanovila lhůtu 10 dnů od doručení výzvy. Výzva byla doručena , tituly před jménem, , jméno FO, dne 12. 10. 2022 (viz doručenka datové zprávy z tohoto data) a zaslána žalované e-mailem z 12. 10. 2022 (viz tento e-mail).

10. E-mailem z 27. 10. 2022 žalobkyně informovala , tituly před jménem, , jméno FO, , že nesouhlasí s novým tvrzením žalované, že její nájemné mělo činit 1 Kč měsíčně s ohledem na to, že nejprve uváděla, že jí nebylo stanoveno žádné nájemné. Žalobkyně potvrdila, že jí žalovaná zaplatila 12 Kč jako „nájemné“. Současně nabídla žalované uzavření dohody o narovnání.

11. Žalobkyně opětovně vyzvala žalovanou výzvou ze dne 1. 12. 2022 k úhradě bezdůvodného obohacení za dobu od 14. 11. 2021 do 14. 9. 2022. Dopis potvrzuje zaplacení částky 12 Kč žalovanou za užívání nemovitostí. Výzva byla žalované doručena 5. 12. 2022 (viz doručenka datové zprávy z tohoto data).

12. E-mailem z 19. 12. 2022 , tituly před jménem, , jméno FO, navrhl osobní schůzku účastníků. Žalobkyně e-mailem z 29. 12. 2022 potvrdila, že jí žalovaná zaplatila 12 Kč, upozornila však, že žalovaná neplatí ani spotřebu dodávaných služeb a médií. Žalobkyně proto informovala žalovanou, že bude svůj nárok na vydání bezdůvodného obohacení vymáhat soudní cestou. Dále uvedla, že by uvítala smírné vyřešení sporu mimosoudně a souhlasila s osobní schůzkou.

13. Z e-mailu ze dne 5. 1. 2023 vyplývá, že žalovaná ani na opakovanou výzvu žalobkyně nepředložila nájemní smlouvu. Přestože žalobkyně neuznávala, že by žalovaná byla nájemcem nemovitosti, z opatrnosti vypověděla nájem žalované k předmětným nemovitostem.

14. Z výpovědi svědka , jméno FO, , syna žalované, vyplynulo, že koupil předmětné nemovitosti na hypotéku s tím, že mu žalovaná měla pomáhat hradit splátky podle jejích možností. Od doby, kdy nemovitosti zakoupil, v nich žalovaná bydlí s jeho souhlasem, a to na základě ústní dohody jako nájemník. Podle svědka se nájem žalované opírá o paragraf uvedený v občanském zákoníku, a je na dobu neurčitou. Tento paragraf byl uveden i v rezervační smlouvě se žalobkyní, a žalobkyně si byla jako kupující vědoma, že dům je pronajat. Se žalovanou se nedohodli na konkrétní částce, kterou měla svědkovi platit, nicméně tato částka měla pokrýt alespoň část výdajů souvisejících s nemovitostí, které měsíčně činily 30 000 Kč. Podle dohody měla žalovaná užívat celou nemovitost, a nikoliv pouze jeden byt, a bylo na ní, jak prostory využije. Svědek výslovně popřel, že se se žalovanou domluvili na nájemném ve výši 1 Kč včetně služeb a energií. Stejně tak se nedomluvili, kdo bude tyto služby hradit; pro svědka ale bylo jednodušší platit elektřinu, plyn a vodu převodem z účtu, a proto tyto náklady ve výši cca 15 000 Kč měsíčně platil sám. Žalovaná mu dávala peníze, které vydělala brigádou, nebo na základě nájemních smluv, které uzavřela z pověření svědka s nájemníky. Peníze dostával od žalované buď přímo, nebo mu je platili nájemníci na účet. Svědek se žalovanou nepodepisovali žádnou písemnou nájemní smlouvu. Pokud jde o smlouvu o nájmu bytu s datem podpisu 20. 5. 2021, svědek ji viděl poprvé v roce 2023 u výslechu na policii; určitě ji ale nepodepsal. V květnu 2021 se svědek se žalovanou pohádal, protože neměl dostatek peněz na placení hypotéky a nákladů za nemovitost, a žalovaná mu za prvních pět měsíců roku 2021 užívání nemovitosti dala jen 5 000 Kč. Svědek proto nabízel žalované, že podepíší klasickou nájemní smlouvu na 10 000 Kč na pronájem celého domu s tím, že by si hradila i služby, tedy by celkem platila 25 000 Kč měsíčně. Žalovaná to ale odmítla. Protože pak už svědek nechtěl se žalovanou nic řešit, prodal nemovitosti žalobkyni a peníze použil na splacení úvěru. Žalovaná v domě dále bydlela, tedy i od listopadu 2021 do září 2022, kdy již nemovitost vlastnila žalobkyně.

15. Žalovaná vypověděla, že měla se svým synem, svědkem , jméno FO, dobré vztahy do konce roku 2020, poté se zhoršily. Žalovaná bydlela v předmětné nemovitosti na základě ústní domluvy a považovala za morální povinnost synovi za to něco platit. Po dohodě mu žalovaná dobrovolně přispívala na splátky hypotéky, a to různé částky podle svých možností. Žalovaná měla nemovitost udržovat a užívat podle svého uvážení a se souhlasem svědka , jméno FO, zajišťovala její pronájem. Žalovaná platila i opravy a rekonstrukce nemovitosti, vývoz žumpy a popelnic a určitou dobu i daň z nemovitosti. Situaci vnímala jako rodinnou investici Žalovaná až do 31. 12. 2020 dávala svědku , jméno FO, peníze na účet a i hotově, když si pro ně jednou za měsíc přijel. Jednalo se o různé částky podle počtu nájemníků, někdy až 15 000 Kč. Od května 2021 svědku , jméno FO, nic neplatila, ani 1 Kč měsíčně, protože ji neměla z čeho zaplatit. Peníze z nájemních smluv chodily svědkovi ve výši cca 17 000 Kč na účet. V květnu 2021 si chtěl svědek udělat pořádek ve finančních věcech, a řešili nájemní smlouvu. Pokud jde o uzavření smlouvy o nájmu bytu s datem 20. 5. 2021, v červnu 2021 přišel její syn do nemovitosti; tou dobou řešil prodej a provoz nemovitosti. Při návštěvách s ní nemluvil. Nicméně nechal něco na stolku v předsíni, a žalovaná pak zjistila, že se jedná o předmětnou smlouvou, která navazovala na jejich e-mailovou komunikaci. Protože si žalobkyně říkala, že by synovi měla platit alespoň symbolickou částku, smlouvu podepsala ve dvou paré. Když se pak vrátila, paré už na stolku nebyla. Žalovaná uvedla, že neměla potřebu zkoumat podpis svého syna na smlouvě, ani nevěděla, jak se podepisuje. Poté uvedla, že podepsala čtyři paré a dvě si odnesla. Smlouvu si přečetla, ale byla rozrušená, ale protože souhlasila s tím, co v ní bylo uvedeno, smlouvu podepsala. Jiné datum na smlouvě jí nevadilo, řešila pouze, zda obsah smlouvy odpovídal předmětu nájmu. Ohledně rozporu v tom smyslu, že svědek , jméno FO, vypověděl, že předmětem pronájmu byla celá nemovitost, ale podle smlouvy je předmětem pronájmu pouze část nemovitosti, žalovaná uvedla, že jí syn pronajal celý dům, který užívala asi rok. Věděla nicméně, že jí syn vymezil určitý prostor, a když jí ve smlouvě vyspecifikoval prostor k užívání, neměla s tím problém. Podle žalované byl celý podpis smlouvy předem domluvený. Žalovaná dále uvedla, že na žádost žalobkyně z února 2022 jí nepředložila nájemní smlouvu, protože ji před koupí nikdo nezkontaktoval, a nevěděla, kdo nemovitost koupil. Žalovaná poté uvedla, že měla za to, že žalobkyně o nájemní smlouvě věděla, a že jí byla předložena. Dále uvedla, že si není vědoma, že by jí k předložení smlouvy žalobkyně vyzývala. Žalovaná doložila originál nájemní smlouvy až na policii, když jí byla odpojena média. Žalovaná potvrdila, že požádala žalobkyni o nájemní smlouvu, a pokud by jí ji žalobkyně „dala“, platila by jí nájemné obvyklé v dané lokalitě. Žalovaná v domě bydlí i nadále a právnímu zástupci žalobkyně platí za pronájem 1 Kč za měsíc, a to dopředu 6 Kč složenkou.

16. Ze znaleckého posudku č. , hodnota, znalce , tituly před jménem, , jméno FO, a výpovědi tohoto znalce je zřejmé, že znalec stanovil obvyklou cenu nájemného za m2 a měsíc v období od 1. 11. 2021 do 30. 9. 2022, a to za pronájem předmětného bytu, včetně kuchyně a koupelny. Znalec provedl místní šetření, zaměřil podlahovou plochu prostor užívaných žalovanou a určil, že žalovanou užívaná plocha včetně verandy a sklepa má výměru 76,51 m²; garáž má pak výměru 36,94 m². Znalec z části provedl výběr srovnatelných nemovitostí, neboť údaje pro přímé porovnání v dané době nebyly dostupné, a to proto, že neexistuje veřejná databáze starších nájemních smluv. Znalec v rámci přímé metody oslovil realitní kanceláře, které však nedisponují zpětně za požadované období přesnou databází uskutečněných či nabízených pronájmů. Znalec proto vycházel ze vlastní databáze a z cenového vývoje průměrných nájmů zachycených v databázi společnosti REMAX v okresech , adresa, . V rámci nepřímé metody pak zjišťoval současné nabídky realitních kanceláří, které stáhl k době určené znaleckým posudkem. Znalec proto stanovil cenu předmětné nemovitosti, kdy čerpal jednak z databáze Českého statistického úřadu, tak i zjištěnou cenu, a tímto způsobem stanovil příslušné procento simulovaného nájemného. K tomu použil metodiku Ministerstva financí a metodiku vypracovanou Vysokým učením technickým, , tituly před jménem, , jméno FO, , podle níž činí obvyklé nájemné (stanovené jako simulované nájemné) v průměru 7 % z ceny nemovitosti v daném místě a čase. Toto simulované nájemné porovnával s nájemným zjištěným statistikou, a nájemným zachyceným v databázi společnosti REMAX. Následně určil jednotlivé nájemné za jednotlivá čtvrtletí předmětného období za metr čtvereční podlahové plochy. Znalec určil, že obvyklé nájemné standardně vybavených bytů o stejné velikosti jako předmětný byt činilo ve 4. čtvrtletí roku 2021 částku 147 Kč za 1 m2, v 1. čtvrtletí roku 2022 173 Kč za 1 m2, za 2. čtvrtletí roku 2022 175 Kč za 1 m² a ve 3. čtvrtletí roku 2022 172 Kč za 1 m2. Znalec přihlédl i k tomu, že v předmětné době byly v daném domě pronajímány další obytné prostory za cenu cca 300 Kč za m2, tedy vyšší cenu než určenou znalcem. Znalec dále určil cenu obvyklého nájemného předmětné garáže, zohlednil, že je napojena na elektrický proud a nachází se v ní montážní jáma, přičemž garáž nemá vlastní přístup. Z tohoto důvodu znalec o 20 % snížil hodnotu obvyklého nájemného 1 600 Kč, (která je obvyklá pro danou velikost garáže), a cena za pronájem garáže by v dané době činila 1 280 Kč/měsíc. Vzhledem k tomu, že znalec zjistil, že média byla v nemovitosti odpojena až na podzim 2022, nezohlednil v ceně obvyklého nájemného současný špatný hygienický stav nemovitosti, který však nijak nezasahuje do stavebnětechnického stavu nemovitosti.

17. Soud zamítl návrh na provedení veškerých dalších důkazů, neboť je s ohledem na svá skutková zjištění učiněná z provedených důkazů, považoval za nadbytečné.

18. Po provedeném dokazování a zhodnocení důkazů ve smyslu § 132 o.s.ř., vzal soud za prokázané, že žalobkyně zakoupila předmětné nemovitosti od svědka , jméno FO, , syna žalované, na základě kupní smlouvy ze dne 20. 9. 2021, a stala se jejich vlastníkem s právními účinky ke dni 30. 9. 2021. , jméno FO, byl vlastníkem předmětných nemovitostí od července 2015, kdy se se žalovanou domluvili, že tyto nemovitosti zakoupí na hypotéku, a žalovaná bude bydlet v budově č. p. , číslo popisné, , která je součástí pozemku parc. č. st. , hodnota, v k.ú. , adresa, . Společně se domluvili, že žalovaná bude svědku , jméno FO, přispívat na splátky hypotéky podle svých možností s tím, že současně bude z pověření svědka , jméno FO, zajišťovat pronájem nemovitostí, čímž si zajistí určitý příjem. Žalovaná takto svědku , jméno FO, přispívala až do konce roku 2020, nicméně následně mu za dobu od ledna do května 2021 předla pouze částku 5 000 Kč, což mezi nimi vyvolalo spor o hrazení nákladů na nemovitost, které v té době činily cca 30 000 Kč měsíčně včetně splátky hypotéky. Tento spor vyústil v to, že svědek , jméno FO, nemovitosti prodal žalobkyni. Mezi svědkem , jméno FO, a žalovanou nikdy nedošlo k podpisu písemné smlouvy o nájmu bytu s datem 20. 5. 2021. Žalovaná obývala předmětné nemovitosti, a to byt v přízemí domu č.p. , číslo popisné, spolu s kuchyní a koupelnou, jakož i užívala i verandu, sklep, garáž a zahradu u nemovitosti i v době od 14. 11. 2021 do 14. 9. 2022, zaplatila však za toto užívání žalobkyni pouze částku 12 Kč. Žalobkyně vyzvala žalovanou k zaplacení obvyklého nájemného ve výši 16 000 Kč/měsíc, což žalovaná odmítla.

19. Při právním posouzení soud vycházel z ust. § 2201 zákona č 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.Podle § 2204 odst. 1 o.z. neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.Podle § 2217 odst. 1 o.z. se nájemné platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.Podle § 2221 odst. 1 o.z. změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka.Podle § 2237 o.z. smlouva vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.Podle § 2238 o.z. užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.Podle § 2246 odst. 1 o.z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. Podle odstavce 2 téhož ustanovení neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.§ 2247 odst. 1 o.z. strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Podle odstavce 4 téhož ustanovení si strany ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby.

20. Podle § 2991 odst. 1 o.z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Podle odstavce 2 téhož ustanovení bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

21. V řízení bylo prokázáno, že žalovaná užívala byt v přízemí domu č.p. , číslo popisné, spolu s kuchyní a koupelnou, jakož i verandou, sklepem, garáží a zahradou u nemovitosti v předmětném období, kdy nemovitosti vlastnila žalobkyně, tedy od 14. 11. 2021 do 14. 9. 2022, a za toto užívání zaplatila žalobkyni částku 12 Kč. Předmětem sporu bylo, zda žalovaná užívala předmětné nemovitosti na základě nájemní smlouvy uzavřené s předchozím vlastníkem, svědkem , jméno FO, , a zda tento nájemní vztah dosud trvá, nebo jen na základě jeho ústního souhlasu, který však žalobkyně odvolala.

22. Žalovaná sice v řízení předložila nájemní smlouvu datovanou dnem 20. 5. 2021, nicméně soud nemá za to, že by tuto smlouvu s ní skutečně svědek , jméno FO, uzavřel. Svědek , jméno FO, ve své výpovědi výslovně popřel, že by smlouvu podepsal, a uvedl, že ji viděl poprvé v roce 2023 u výslechu na policii. Svědek , jméno FO, rovněž uvedl, že v květnu 2021 se se žalovanou pohádali kvůli platbám za užívání nemovitosti, což žalovaná potvrdila. Žalovaná sama uvedla, že od cca května 2021 s ní svědek , jméno FO, při jeho návštěvách v domě nemluvil. Je proto nepravděpodobné, aby pak v červnu 2021 přišel do nemovitostí a nechal jí „něco“ na stolku v předsíni, čímž měla být předmětná smlouva. Soud má za to, že závěru o tom, že žalovaná a svědek , jméno FO, smlouvu z 20. 5. 2021 neuzavřeli, svědčí i e-mail svědka ze dne 6. 9. 2021, v němž informoval žalovanou, že podepsal rezervační smlouvu na prodej nemovitostí a dále jí sděloval, že jí vznikl nájemní vztah na základě § 2238 o.z., což je ustanovení, které hovoří o fikci uzavření nájemní smlouvy, pokud nájemce užívá předmět nájmu bez řádné smlouvy po dobu tří let v dobré víře, že je nájem po právu. Výpověď žalované ohledně samotného podpisu smlouvy ze dne 20. 5. 2021 pak byla vnitřně rozporuplná, a místy nelogická, když žalovaná nejprve uvedla, že smlouvu podepsala ve dvou paré, které si měl obě žalovaný odnést, a následně uvedla, že vlastně podepsala čtyři paré a 2 si odnesla ona. Dále vypověděla, že na smlouvě nezkoumala podpis svého syna, přičemž ani nevěděla, jak se podepisuje, což soud považuje za nemožné s ohledem na to, že jako jeho matka zcela jistě musela někdy písmo a podpis svého syna vidět. Svědek , jméno FO, také vypověděl, že žalovaná měla užívat celou nemovitost, nicméně v předmětné smlouvy je uveden pouze byt v přízemí, což žalovaná při svém výslechu vysvětlovala tak, že smlouvu podepsala v rozrušení, a souhlasila s tím, že bude mít v domě vymezený k užívání jen tento byt. Soudu však není zřejmé, z čeho plynulo rozrušení žalované, když pokud svědek , jméno FO, nechal skutečně smlouvu na stolku, nebyla žalovaná v časovém presu, aby si ji mohla před podpisem řádně prostudovat. Žalovaná pak nereagovala na opakované výzvy žalobkyně k doložení smlouvy, jak je zřejmé, z jejich e-mailové komunikace, resp. odpovídala vyhýbavě, a navíc sama žalobkyni e-mailem ze dne 21. 12. 2021 požádala o (novou) nájemní smlouvu, což žalobkyně e-mailem ze dne 22. 12. 2021 odmítla. Pokud by v té době již skutečně byla podepsána smlouva ze dne 20. 5. 2021, je nelogické, aby ji žalovaná žalobkyni nepředložila. Žalovaná pak ve své výpovědi uvedla, že pokud by s ní žalobkyně nájemní smlouvu podepsala, platila by jí nájemné obvyklé v dané lokalitě. Soud má proto za to, že předmětná nájemní smlouvy nebyla uzavřena a byla účelově vytvořena až po únoru 2022, a žalované tak na jejím základě nevzniklo nájemní právo k nemovitosti.

23. Soud se nicméně dále zabýval tím, zda žalované vzniklo nájemní právo na základě ust. § 2238 o .z., tedy zda žalovaná užívala předmětný byt po dobu tří let v dobré víře, že její nájem je po právu. Z výpovědi žalované i svědka , jméno FO, vyplynulo, že žalovaná bydlela v domě na základě ústní dohody se svědkem , jméno FO, . Jejich výpovědi se rozcházely v tom, co konkrétně měla žalovaná takto užívat. Podle svědka , jméno FO, se mělo jednat o celý dům, jehož pronájem měla žalovaná zajišťovat a z takto získaných prostředků přispívat svědkovi na placení hypotéky, případně dalších nákladů. Svědek se pak se žalovanou ani nedohodli na tom, kdo z nich bude platit náklady na služby, a činil tak pak sám převodem z účtu, a to jen na základě jeho rozhodnutí. Naproti tomu žalovaná uvedla, že sice dům takto asi rok užívala, věděla ale, že jí syn vymezil určitý prostor. To však svědek , jméno FO, nepotvrdil, a navíc takto vymezený předmět nájmu (tj. „určitý prostor“) je značně neurčitým vymezením předmětu nájmu. Podle výpovědi svědka , jméno FO, nebyl se žalovanou dohodnutý na tom, jakou částku mu bude žalovaná přispívat za užívání nemovitosti, nicméně měla pokrýt alespoň část výdajů, které měsíčně činily 30 000 Kč. Dále vypověděl, že v květnu 2021 nabízel žalované, že podepíší nájemní smlouvu na 25 000 Kč na pronájem celého domu včetně služeb, což však žalovaná odmítla. Soud má za to, že pokud by žalovaná skutečně užívala předmětný dům na základě ústní dohody o nájmu, nebyl by pro ni jistě problém, písemnou nájemní smlouvu podepsat, protože tato by zachycovala stávající stav. Sama žalovaná uvedla, že bydlela v nemovitosti na základě ústní domluvy a zakoupení nemovitosti vnímala jako rodinnou investici. Pokud jde o placení nájemného, uvedla, že považovala za morální povinnost synovi „něco“ za užívání platit. Z uvedeného je zřejmé, že se mezi nimi nejednalo o nájemní vztah, ale svědek , jméno FO, pouze souhlasil s tím, že žalovaná bude v domě bydlet a starat se o něj. Tuto skutečnost potvrzují i dvě písemně uzavřené nájemní smlouvy se třetími osobami, neboť pokud by žalovaná užívala nemovitost na základě skutečného nájemního vztahu, nebylo by pro ni a svědka problémem obdobnou smlouvu sepsat a uzavřít. Pokud svědek , jméno FO, pak odkazoval na § 2238 o.z., činil tak účelově, ve snaze své matce, tedy žalované, pomoci. Dobrá víra žalované v to, že užívala od roku 2015 do května 2021 nemovitost na základě nájemního vztahu je vyvrácena i výše uvedenými okolnostmi ohledně uzavření smlouvy ze dne 20. 5. 2021. (viz bod 22 odůvodnění rozsudku) V opačném případě by žalovaná nežádala žalobkyni o uzavření nájemní smlouvy s ní. Soud rovněž neuvěřil žalované v její výpovědi, že se svědkem , jméno FO, dohodli na nájemném ve výši 1 Kč, protože žalovaná mu toto ani jednou nezaplatila, jak sama vypověděla, když 1 Kč měsíčně musela mít zcela jistě k dispozici. Pouhý souhlas svědka , jméno FO, , že žalovaná může v nemovitosti bydlet a užívat ji, jí tak nemohlo založit nájemní právo.

24. Ze všech výše uvedených důvodů proto soud dospěl k závěru, že žalovaná užívala v předmětném období nemovitost žalobkyně bez právního důvodu, a tím, že jí za její užívání uhradila pouze 12 Kč, se bezdůvodně obohatila dle § 2291 o.z. Proto jí ve smyslu § 2991 odst. 1 o.z. vznikla povinnost toto bezdůvodné obohacení představující obvyklé nájemné v daném místě a čase žalobkyni vydat, resp. zaplatit. Jak soud zjistil ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , obvyklé nájemné obdobného bytu s verandou a sklepem činilo ve 4. čtvrtletí roku 2021 částku 147 Kč za 1 m2, v 1. čtvrtletí roku 2022 173 Kč za 1 m2, za 2. čtvrtletí roku 2022 175 Kč za 1 m² a ve 3. čtvrtletí roku 2022 172 Kč za 1 m2. Protože znalec své závěry přesvědčivě obhájil a vyvrátil i námitky žalované, neměl soud pochybnosti o jejich správnosti. Protože předmětný byt má výměru 76,51 m², vznikla žalované povinnost zaplatit žalobkyni za období 1.11. až 14.11.2021 poměrnou částku 5 248,59 Kč, za prosinec 2021 částku 11 246,97 Kč, za leden 2022 až březen 2022 vždy 13 236,23 Kč/měsíc, za duben 2022 až červen 2022 vždy 13 389,25 Kč/měsíc, za červenec 2022 až srpen 2022 vždy 13 159,72 Kč/měsíc a za 1. 9. 2022 až 14. 9. 2022 pak poměrnou částku 7 018,52 Kč, tedy celkem 129 709,95 Kč. Protože žalobkyně požadovala méně, a ani nepožadovala nájemné za užívání garáže, soud s ohledem na ust. § 153 odst. 2 o.s.ř. žalobě vyhověl co do požadované částky 119 988 Kč, jak ve výroku I. tohoto rozsudku uvedeno.

25. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. za použití ustanovení § 151 odst. 1 o.s.ř. a žalobkyni, která byla ve věci zcela úspěšná, přiznal právo na náhradu účelně vynaložených nákladů ve výši celkem 77 318 Kč. Náklady žalobkyně představují soudní poplatek ve výši 4 800 Kč, zálohu na náklady znaleckého posudku ve výši 5 000 Kč, a odměnu za zastupování advokátem dle § 7 bod 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen „vyhláška“) a § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) vyhlášky za 9 úkonů právní služby po 5 900 Kč (převzetí a příprava věci, předžalobní upomínka, sepis žaloby, vyjádření ze dne 8. 12. 2024, vyjádření ze dne 30. 5. 2024, 3 x účast na jednání ve dnech 1. 12. 2024, 24. 1. 2024 a 19. 7. 2024, 1 x účast na místním šetření), a náhradu hotových výdajů za 9 úkonů právní služby po 300 Kč dle § 13 odst. 4 vyhlášky spolu s 21% daní z přidané hodnoty ve výši 11 718 Kč, která patří k nákladům podle ustanovení § 137 odst. 3 o.s.ř., když dle předloženého osvědčení je zástupce žalobkyně registrován jako plátce daně. Jejich zaplacení soud žalované uložil ve lhůtě podle § 160 odst. 1 o.s.ř. k rukám zástupce žalobkyně jako advokáta podle § 149 odst. 1 o.s.ř.

26. Soud doplňuje, že byť byla žalovaná zcela osvobozena od povinnosti platit soudní poplatky v celém rozsahu usnesením zdejšího soudu č.j. 10 C 269/2023-65, dospěl soud k závěru, že zde nejsou důvody hodné zvláštního zřetele pro aplikaci ustanovení § 150 o.s.ř., a tedy nepřiznání náhrady nákladů žalobkyni. Použití uvedeného ustanovení je výjimečným institutem, podle kterého má soud postupovat pouze v případě, kdy by se rozhodnutí podle citovaných ustanovení jevilo jako příliš tvrdé. Soud proto musí velmi pečlivě zkoumat, zda podmínky pro užití tohoto ustanovení jsou dány. Zákon tyto podmínky nevymezuje a ponechává je na úvaze soudu. (viz. komentář ASPI k § 150 o.s.ř.). Soud zohlednil, že žalobkyně opakovaně cca jeden rok nabízela žalované možnost smírného vyřešení sporu a e-mailem ze dne 6. 1. 2022 jí nabízela částku 100 000 Kč na úhradu nákladů na stěhování s tím, že by účastníci vyřešili spor dohodou o narovnání. Žalovaná na tyto žádosti odpovídala vyhýbavě, a nevyhověla ani žádosti žalobkyně o doložení nájemního vztahu se svědkem , jméno FO, , resp. specifikaci podmínek tohoto nájmu. Smlouva o nájmu bytu datovaná dnem 20. 5. 2021 byla podle názoru soudu účelově vytvořena a žalovaná jí předložila až na policii v roce 2023, tedy po zahájení předmětného sporu. Žalovaná pak dlouhodobě za užívání nemovitosti žalobkyni ničeho nehradí, byť sama uvedla, že pokud by s ní žalobkyně uzavřela písemnou nájemní smlouvu, platila by jí obvyklé nájemné. V těchto platbách jí pak nijak nebránilo neuzavření písemné nájemní smlouvy se žalobkyní. Soud proto uložil žalobkyni náhradu nákladů řízení, jak shora uvedeno (výrok II. usnesení).

27. Protože řízení není dosud pravomocně skončeno, rozhodne soud o odměně ustanoveného zástupce žalované po právní moci konečného rozhodnutí samostatným usnesením (výrok III. rozsudku).