10 C 402/2023

Plný text

Okresní soud v Berouně rozhodl samosoudkyní JUDr. Markétou Švarcovou ve věci žalobce: Jméno zainteresované osoby 0/0, narozený dne datum adresa 4zastoupený advokátem JUDr. jméno a příjmení, Ph.D.sídlem Adresa zainteresované osoby 0/0 proti žalované: Jméno zainteresované osoby 1/0, narozená dne datum adresa zastoupená advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0, advokátem sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 o vyklizení nemovitosti

I. Žalovaná je povinna vyklidit rozestavěnou stavbu postavenou na pozemku parc.č. st. číslo a vyklizenou ji předat žalobci do třiceti dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalobci se náhrada nákladů řízení nepřiznává.

1. Žalobce se žalobou podanou u zdejšího soudu 11. 12. 2023 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinna vyklidit dům uvedený ve výroku I. tohoto rozsudku a vyklizený jej předat žalobci. Žalobce uvedl, že kupní smlouvou ze dne 17. 12. 2020 zakoupil budovu umístěnou na pozemku parc. č. st. číslo v k.ú. adresa, včetně přístavby (zimní zahrady), která se stala její součástí. Vlastníkem pozemku parc.č.st. číslo je žalovaná. Žalobce se stal výlučným vlastníkem předmětného domu na základě kupní smlouvy ze dne 17. 12. 2020 sepsané v rámci insolvenčního řízení vedeného Krajským soudem v Praze pod sp. zn. KSPH spisová značka insolvenčním správcem dlužníka pana jméno FO, narozeného datum, jenž byl původním vlastníkem této nemovitosti. jméno FO, syn žalované, obýval tento dům spolu se žalovanou. Oba se společně jako žalobci domáhali určení neplatnosti předmětné kupní smlouvy v insolvenčním řízení, Krajský soud v Praze ale řízení zastavil usnesením ze dne 21. 2. 2023 na základě zpětvzetí žaloby. Po nabytí vlastnického práva k domu chtěl žalobce dne 19. 9. 2021 projednat se žalovanou placení nájmu za užívání domu a chtěl s ní uzavřít nájemní smlouvu, což však žalovaná odmítla. Žalovaná obývá a užívá předmětný dům bez právního důvodu, čímž se na úkor žalobce bezdůvodně obohacuje. Žalovaná byla žalobcem opakovaně vyzývána k úhradě dlužné částky, ovšem bezvýsledně. Vzhledem k tomu, že žalovaná nadále není ochotna s žalobcem uzavřít nájemní smlouvu, nekomunikuje s ním a do dnešního dne pokračuje i přes absenci právního titulu v užívání domu, domáhal se žalobce vyklizení předmětné nemovitosti. V případě, že by mezi žalovanou a původním vlastníkem nemovitosti byla uzavřena nájemní smlouva, která měla přejít na nového nabyvatele, tedy na žalobce, pak zanikla prodejem nemovitosti v insolvenčním řízení.

2. Žalovaná potvrdila, že užívá nekolaudovanou nemovitost stojící na jejím pozemku parc.č. st. číslo v k.ú. adresa, a následně uvedla, že užívá pouze její část, a to zimní zahradu, kterou však žalobce nekoupil. Žalovaná namítla, že žalobce nemá sjednané žádné věcné břemeno či služebnost k užívání jejího pozemku a nehradí žalované nic za toto užívání. Žalovaná potvrdila, že o vlastnictví domu probíhal spor u Krajského soudu v Praze, a to pod sp. zn. spisová značka, který byl ukončen v únoru 2023 usnesením o zastavení řízení. Žalovaná dále uvedla, že u zdejšího soudu probíhá souběžně další spor mezi účastníky tohoto řízení, v němž žalobce žaluje žalovanou o náhradu ve výši 480 000 Kč za bezdůvodné užívání předmětného domu. Žalovaná v daném řízení uplatnila svůj protinávrh na zaplacení bezdůvodného obohacení za užívání jejího pozemku žalobcem ve výši 1 692 000 Kč, (tj. za 3× 12 měsíců). Žalovaná je také vlastníkem pozemku parc. č. číslo v k.ú. adresa, který je jediným přístupem k nezkouladované budově žalobce. Žalobce nikdy žalovanou nekontaktoval, a poprvé se o to pokusil vniknutím k rozestavěnému domu přes pozemek žalované, za což je trestně stíhán. Žalovaná namítla, že jí nebyla doručena žádná výzva před podáním žaloby, a žalobce proto nemá nárok na náhradu nákladů řízení. Žalovaná doplnila, že mezi ní a panem jméno FO byla na podzim 2017 sjednána ústní nájemní smlouva, v níž bylo sjednáno nájemné ve výši 2 000 Kč a její povinnost hradit vodné a stočné.

3. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaný je vlastníkem dosud nezkolaudovaného domu postaveného na pozemku parc.č. st. číslo v k.ú. adresa. Vlastníkem pozemku parc.č.st. číslo v k.ú. adresa je žalovaná (viz rovněž informace o pozemku). Žalovaná obývá předmětný dům postavený na pozemku parc.č. st. číslo v k.ú. adresa. Mezi účastníky bylo rovněž nesporné, že žalobce vstoupil na pozemek žalované parc.č. st. číslo v k.ú. adresa v roce 2021 a v této souvislosti je vedeno trestní řízení u Policie České republiky, Krajské ředitelství policie Středočeského kraje, Územní odbor adresa, pod sp. zn. KRPS-spisová značka. Soud vzal tyto nesporné skutečnosti za svá skutková zjištění dle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř.

4. Z kupní smlouvy ze dne 17.12.2020 soud zjistil, že žalobce touto smlouvou zakoupil nemovitost vymezenou jako rozestavená budova stojící na pozemku parc.č. st. číslo v k.ú. adresa od tituly před jménem jméno FO, insolvenční správkyně svědka jméno FO, narozeného datum. Na budově vázly omezení a právní vady, které byly zapsány v části C listu vlastnictví, na němž byla budova zapsána u katastrálního úřadu. Zpráva o zpeněžení majetku ze dne 21. 12. 2020 a soupis majetkové podstaty potvrzují, že předmětná stavba byla prodána žalobci v insolvenčním řízení dlužníka (svědka) jméno FO vedeného u Krajského soudu v Praze pod sp.zn. KSPH spisová značka zpeněžením mimo dražbu. Ze smlouvy dále vyplývá, že žalovaná jako vlastník pozemku, neuplatnila své předkupní právo k nemovitosti. O jiném předkupním právu není ve smlouvě nic uvedeno.

5. Z usnesení Krajského soudu v Praze ze dne 21. 2. 2023, č. j. spisová značka, je zřejmé, že se žalovaná spolu se svědkem jméno FO jako žalobci domáhali určení incidenční žalobou podanou vůči žalobci a insolvenční správkyni jako žalovaným, že výše uvedená kupní smlouva je neplatným právním jednáním. S ohledem na to, že následně vzali žalobu v celém rozsahu zpět, a žalovaní se zpětvzetím souhlasili, soud řízení zastavil.

6. Ze sdělení Městského úřadu adresa ze dne 18. 9. 2020 vyplývá, že předmětná stavba dosud nebyla kolaudována.

7. Z informace o nahlížení do katastru a informace o stavbě vyplývá, že žalobce je zapsán jako vlastník stavby v katastru nemovitostí, a na listu vlastnictví není evidováno žádné omezení či právní vada nemovitosti.

8. Dopisem ze dne 18. 2. 2023 zaslaným žalované na adresu adresa žalobce sdělil žalované nejprve, že se stal vlastníkem předmětné stavby a vyzval ji k úhradě bezdůvodného obohacení za užívání nemovitosti bez právního důvodu, a to ve výši celkem 210 000 Kč. Následně ji vyzval dopisem ze dne 5. 9. 2023 zaslaným rovněž na totožnou adresu k zaplacení bezdůvodného obohacení ve výši celkem 480 000 Kč (viz tento dopis a podací lístek z 5. 9. 2023).

9. Svědek jméno FO, syn žalované, vypověděl, že k žalobci nemá žádný vztah, nezná ho, ani jej neviděl, pouze s ním telefonicky hovořil. Svědek bydlí v předmětném domě v obec v adresa se žalovanou od roku 2016, kdy svědkovi zemřela manželka. Žalovaná mu pomáhá pečovat o jeho dvě děti ve věku 10 a 15 let. Svědek bydlí v nemovitosti od roku 2015, kdy se stala obyvatelnou poté, co ji začal svědek stavět. V té době již nemovitost vlastnila žalovaná, které ji svědek daroval, protože s manželkou potřebovali peníze na stavbu a jeho otec si vzal hypotéku na dům. Přestože vůlí svědka bylo darovat žalované pozemek parc.č.st číslo v k.ú. adresa i s rozestavěnou stavbou, došlo k chybě, a svědek jí daroval pouze pozemek bez stavby. Svědek spolu s manželkou v mezidobí vstoupili do insolvence. Svědek vypověděl, že v roce 2016 uzavřeli se žalovanou ústní smlouvu, že mu bude žalovaná platit „jakoby“ nájemné a režie. Svědek o příjmu z nájmu neinformoval insolvenční správkyni, ale informoval ji o tom, že nemovitost užívá i jeho matka, tedy žalovaná a tedy ji informoval i o nájemním vztahu s ní. Žalovaná měla podle smlouvy užívat celou nemovitost, ale svědek pak spolu s manželkou vybudovali přístavek, který má samostatný vchod, a který žalovaná nyní užívá. Přístavba je navázaná na dům, a střecha na něm tvoří jeden celek se střechou domu. Žalovaná užívá v domě i koupelnu a kuchyň, do nichž vstupuje přes další části domu. Do ostatních pokojů v domě žalovaná vstupuje jen, když v nich něco potřebuje. Svědek dále uvedl, že jej žalobce nekontaktoval, a následně v září 2021 vnikl do domu a vyhrožoval, že z domu vyndá okna a vše vybere.

10. Soud zamítl návrh na provedení veškerých dalších důkazů, zejména spisem zdejšího soudu zn. 18 C 7/2024 (dříve sp.zn. EPR 31578/2023) a spisem Policie ČR adresa zn. KRPS-spisová značka, jakož i místním šetřením, neboť další důkazy považoval s ohledem na svá skutková zjištění učiněná z provedených důkazů, za nadbytečné.

11. Z provedených důkazů, které soud hodnotil jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti dle § 132 o.s.ř., vzal soud za prokázané, že žalobce je výlučným vlastníkem rozestavené stavby postavené na pozemku žalované parc.č. st. číslo v k.ú. adresa. Žalovaná užívá předmětnou stavbu společně se svědkem jméno FO a jeho dvěma dětmi. Ani jeden z nich neuzavřel nájemní smlouvu či jinou smlouvu o užívání nemovitosti se žalobcem. Žalobce vyzval žalovanou k zaplacení bezdůvodného obohacení za užívání nemovitosti bez právního titulu dopisy z února a září 2023.

12. Při právním posouzení věci soud vycházel z ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“).

13. Podle § 505 o.z. je součást věci vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí.

14. Podle § 1012 občanského zákoníku má vlastník právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Vlastníku se zakazuje nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit.

15. Podle § 1040 odst. 1 občanského zákoníku platí, že kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal, (resp. vyklidil, pokud jde o nemovitost).

16. Podle § 1958 odst. 2 občanského zákoníku neujednají-li strany, kdy má dlužník splnit dluh, může věřitel požadovat plnění ihned a dlužník je poté povinen splnit bez zbytečného odkladu.

17. Podle § 2201 o.z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

18. Podle § 2235 odst. 1 o.z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

19. Podle § 2236 odst. 1 o.z. se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Podle odstavce 3 téhož ustanovení je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně.

20. Podle § 2237 o.z. smlouva vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.

21. Podle § 256 odst. 1, 1. věta zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon) je insolvenční správce po prohlášení konkursu oprávněn vypovědět nájemní smlouvu nebo podnájemní smlouvu uzavřenou dlužníkem ve lhůtě stanovené zákonem nebo smlouvou, a to i v případě, že byla sjednána na dobu určitou; výpovědní lhůta však nesmí být delší než 3 měsíce.

22. Podle § 284 odst. 3 insolvenčního zákona je insolvenční správce při zpeněžení majetkové podstaty vázán zákonným předkupním právem nájemce bytu, kterým je fyzická osoba, k jednotce zahrnuté do majetkové podstaty při jejím prvním převodu podle § 1187 občanského zákoníku.

23. V řízení bylo prokázáno, že žalobce je vlastníkem předmětné stavby, stojící na pozemku žalované. Žalovaná namítala, že z této stavby užívá pouze přístavek domu, který žalobce nekoupil. Jak však vyplynulo z výpovědi svědka jméno FO, tento přístavek byl zbudován v době, kdy ještě žila jeho manželka, tedy nejpozději do roku 2016. Přístavek tvoří jeden funkční celek s domem a má s ním i společnou střechu. Protože pak kupní smlouva byla uzavřena dne 17. 12. 2020, tedy poté, co již přístavek stál a byl součástí domu ve smyslu § 505 o.z., stal se žalobce i jeho vlastníkem.

24. Žalovaná obývá zejména tento přístavek, tedy tuto část domu; protože však přístavek nemá samostatnou kuchyň a koupelnu, vstupuje žalovaná i do zbývajících částí domu, aby tyto prostory mohla využít. Žalovaná užívá i další pokoje v domě, jak svědek vypověděl, když uvedl, že do nich žalovaná chodí, když v nich něco potřebuje. Je tedy zřejmé, že žalovaná užívá celou předmětnou stavbu žalobce, což ostatně i sama původně učinila nesporným.

25. Z provedených důkazů dále vyplynulo, že žalovaná nemá žádný právní titul k užívání nemovitosti. Přestože svědek jméno FO vypověděl, že se se žalovanou dohodli na placení jakoby nájemného, nelze tuto dohodu hodnotit jako nájemní smlouvu ve smyslu § 2235 odst. 1 o.z. Žalovaná po poučen soudem podle ust. § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř., aby doplnila svá skutková tvrzení a k jejich prokázání označila důkazy, jaký jí svědčí k užívání předmětného domu právní titul, a na základě jaké skutečnosti tuto nemovitost užívá, tvrdila, že ji užívá na základě nájemní smlouvy uzavřené se svědkem jméno FO v roce 2017, a že mu z tohoto titulu platila nájemné ve výši 2 000 Kč a vodné a stočné. Svědek jméno FO pak vypověděl, že smlouva byla mezi účastníky uzavřena již v roce 2016 a že se domluvili na „jakoby“ nájmu, jehož výši svědek blíže nespecifikoval, a placení režií. Dále vypověděl, že žalovaná se do domu přistěhovala, aby mu pomáhala pečovat o jeho děti po smrti manželky. Soud má proto za to, že žalovaná a svědek jméno FO neuzavřeli nájemní smlouvu, ale pouze se dohodli, že společně budou bydlet, pečovat o děti svědka a společně hradit náklady na domácnost. Existence nájemní smlouvy pak nevyplývá ani z kupní smlouvy ze dne 17. 12. 2020, kterou žalobce zakoupil předmětné nemovitosti, v níž není zmiňováno, že by žalovaná využila svého předkupního práva ve smyslu § 284 odst. 3 insolvenčního zákona. Ani z usnesení Krajského soudu v Praze ze dne 21. 2. 2023, č. j. spisová značka nevyplývá, že by žalovaná měla být nájemcem svědka jméno FO. Svědek pak o případném příjmu z nájmu insolvenční správkyni neinformoval, a soud má za to, že ji ani informovat nemohl, protože mu žalovaná žádné nájemné nehradila, protože s ním bydlela proto, že mu pomáhala s péčí o děti. Žalovaná pak není oprávněna užívat předmětnou nemovitosti ani jako člen domácnosti svědka jméno FO, který rovněž užívá nemovitost bez právního titulu, což vyplynulo z jeho výpovědi. Svědek jméno FO totiž uvedl, že se žalobcem nemá žádný, tedy ani nájemní, vztah. Soud proto dospěl k závěru, že mezi žalovanou a svědkem jméno FO nebyla nájemní smlouva uzavřena. Žalovaná tak neoprávněně zasahuje do vlastnického práva žalobce, aniž by jí k tomu svědčil jakýkoliv právní titul. Vzhledem k tomu, že mezi účastníky nebyla sjednána lhůta, do kdy je žalovaná povinna byt vyklidit, má žalobce právo podle § 1958 odst. 2 občanského zákoníku požadovat po žalované, aby se z bytu vystěhovala bez zbytečného odkladu. Protože tak žalovaná neučinila ani poté, co ji k tomu žalobce podanou žalobou vyzval, je žalobce oprávněn domáhat se svého nároku žalobou podle § 1040 odst. 1 občanského zákoníku. Soud proto žalobě plně vyhověl v celém rozsahu a uložil žalované nemovitost vyklidit, jak ve výroku I. tohoto rozsudku uvedeno.

26. Lhůta k vystěhování 30 dnů od právní moci rozsudku byla žalované stanovena v souladu s § 160 odst. 1 o.s.ř. zejména s ohledem na skutečnost, že žalobce před podáním žaloby nevyzval žalovanou k vyklizení nemovitosti, a je proto zřejmé, že si nějaký čas vyžádá, než si žalovaná zajistí náhradní bydlení.

27. Pokud jde o nárok žalobce na náhradu nákladů řízení, pak byť byl žalobce v řízení zcela úspěšný, dospěl soud k závěru, že mu nárok na jejich náhradu nevznikl. Soud vycházel z ust. § 142a odst. 1 o.s.ř. podle něhož platí, že žalobce, který měl úspěch v řízení o splnění povinnosti, má právo na náhradu nákladů řízení proti žalovanému, jen jestliže žalovanému ve lhůtě nejméně 7 dnů před podáním návrhu na zahájení řízení zaslal na adresu pro doručování, případně na poslední známou adresu výzvu k plnění. Podle odstavce 2 téhož ustanovení jsou-li tu důvody hodné zvláštního zřetele, může soud výjimečně náhradu nákladů řízení zcela nebo zčásti žalobci přiznat i v případě, že žalobce žalovanému výzvu k plnění za podmínek uvedených v odstavci 1 nezaslal. V řízení vyšlo najevo, že žalobce před podáním žaloby žalovanou nikdy nevyzval k vyklizení nemovitosti. V dopisech ze dne 18. 2. 2023 a ze dne 5. 9. 2023 pouze žalované sdělil, že užívá nemovitost neoprávněně a vyzýval ji k zaplacení bezdůvodného obohacení. Protože se tak žalobce před podáním žaloby ani nepokusil o smírné vyřešení předmětu sporu, dospěl soud k závěru, že žalobce nemá nárok na náhradu nákladů řízení podle § 142a odst. 1 o.s.ř. a nejsou zde ani důvody hodné zvláštního zřetele pro jejich přiznání. Nad to si byl žalobce již v roce 2021 vědom, že se žalovaná zdržuje v rozestavěném domě, protože v tomto roce vstoupil na pozemek žalované parc.č. st. číslo v k.ú. adresa, jak je zřejmé z trestního řízení vedeného u Policie České republiky, Krajské ředitelství policie Středočeského kraje, Územní odbor adresa, pod sp. zn. KRPS-spisová značka. Pokud žalobce přesto zasílal žalované korespondenci na adresu v obec, činil tak účelově. Soud proto rozhodl, jak ve výroku II. rozsudku uvedeno, tedy že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení. P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání ve lhůtě 15-ti dnů ode dne doručení ke Krajskému soudu v Praze, 150 00 Praha 5, nám. Kinských 5, prostřednictvím soudu zdejšího. Nebude-li rozhodnutí plněno dobrovolně, lze podat návrh na výkon rozhodnutí podle části šesté o.s.ř. nebo návrh na nařízení soudní exekuce a pověření soudního exekutora podle zákona č. 120/2001 Sb. (exekučního řádu).