10 C 402/2023

Plný text

Okresní soud v Berouně rozhodl samosoudkyní JUDr. Markétou Švarcovou ve věci žalobce: Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozený dne datum adresa 4zastoupený advokátem JUDr. jméno a příjmení , Ph.D.sídlem Adresa zainteresované osoby 0/0 proti žalované: Jméno zainteresované osoby 1/0 , narozená dne datum adresa zastoupená advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 , advokátem sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 o vyklizení nemovitosti

I. Žalovaná je povinna vyklidit rozestavěnou stavbu postavenou na pozemku parc.č. st. , číslo, a vyklizenou ji předat žalobci do třiceti dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalobci se náhrada nákladů řízení nepřiznává.

1. Žalobce se žalobou podanou u zdejšího soudu 11. 12. 2023 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinna vyklidit dům uvedený ve výroku I. tohoto rozsudku a vyklizený jej předat žalobci. Žalobce uvedl, že kupní smlouvou ze dne 17. 12. 2020 zakoupil budovu umístěnou na pozemku parc. č. st. , číslo, v k.ú. , adresa, , včetně přístavby (zimní zahrady), která se stala její součástí. Vlastníkem pozemku parc.č.st. , číslo, je žalovaná. Žalobce se stal výlučným vlastníkem předmětného domu na základě kupní smlouvy ze dne 17. 12. 2020 sepsané v rámci insolvenčního řízení vedeného Krajským soudem v Praze pod sp. zn. KSPH , spisová značka, insolvenčním správcem dlužníka pana , jméno FO, , narozeného , datum, , jenž byl původním vlastníkem této nemovitosti. , jméno FO, , syn žalované, obýval tento dům spolu se žalovanou. Oba se společně jako žalobci domáhali určení neplatnosti předmětné kupní smlouvy v insolvenčním řízení, Krajský soud v Praze ale řízení zastavil usnesením ze dne 21. 2. 2023 na základě zpětvzetí žaloby. Po nabytí vlastnického práva k domu chtěl žalobce dne 19. 9. 2021 projednat se žalovanou placení nájmu za užívání domu a chtěl s ní uzavřít nájemní smlouvu, což však žalovaná odmítla. Žalovaná obývá a užívá předmětný dům bez právního důvodu, čímž se na úkor žalobce bezdůvodně obohacuje. Žalovaná byla žalobcem opakovaně vyzývána k úhradě dlužné částky, ovšem bezvýsledně. Vzhledem k tomu, že žalovaná nadále není ochotna s žalobcem uzavřít nájemní smlouvu, nekomunikuje s ním a do dnešního dne pokračuje i přes absenci právního titulu v užívání domu, domáhal se žalobce vyklizení předmětné nemovitosti. V případě, že by mezi žalovanou a původním vlastníkem nemovitosti byla uzavřena nájemní smlouva, která měla přejít na nového nabyvatele, tedy na žalobce, pak zanikla prodejem nemovitosti v insolvenčním řízení.

2. Žalovaná potvrdila, že užívá nekolaudovanou nemovitost stojící na jejím pozemku parc.č. st. , číslo, v k.ú. , adresa, , a následně uvedla, že užívá pouze její část, a to zimní zahradu, kterou však žalobce nekoupil. Žalovaná namítla, že žalobce nemá sjednané žádné věcné břemeno či služebnost k užívání jejího pozemku a nehradí žalované nic za toto užívání. Žalovaná potvrdila, že o vlastnictví domu probíhal spor u Krajského soudu v Praze, a to pod sp. zn. , spisová značka, , který byl ukončen v únoru 2023 usnesením o zastavení řízení. Žalovaná dále uvedla, že u zdejšího soudu probíhá souběžně další spor mezi účastníky tohoto řízení, v němž žalobce žaluje žalovanou o náhradu ve výši 480 000 Kč za bezdůvodné užívání předmětného domu. Žalovaná v daném řízení uplatnila svůj protinávrh na zaplacení bezdůvodného obohacení za užívání jejího pozemku žalobcem ve výši 1 692 000 Kč, (tj. za 3× 12 měsíců). Žalovaná je také vlastníkem pozemku parc. č. , číslo, v k.ú. , adresa, , který je jediným přístupem k nezkouladované budově žalobce. Žalobce nikdy žalovanou nekontaktoval, a poprvé se o to pokusil vniknutím k rozestavěnému domu přes pozemek žalované, za což je trestně stíhán. Žalovaná namítla, že jí nebyla doručena žádná výzva před podáním žaloby, a žalobce proto nemá nárok na náhradu nákladů řízení. Žalovaná doplnila, že mezi ní a panem , jméno FO, byla na podzim 2017 sjednána ústní nájemní smlouva, v níž bylo sjednáno nájemné ve výši 2 000 Kč a její povinnost hradit vodné a stočné.

3. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaný je vlastníkem dosud nezkolaudovaného domu postaveného na pozemku parc.č. st. , číslo, v k.ú. , adresa, . Vlastníkem pozemku parc.č.st. , číslo, v k.ú. , adresa, je žalovaná (viz rovněž informace o pozemku). Žalovaná obývá předmětný dům postavený na pozemku parc.č. st. , číslo, v k.ú. , adresa, . Mezi účastníky bylo rovněž nesporné, že žalobce vstoupil na pozemek žalované parc.č. st. , číslo, v k.ú. , adresa, v roce 2021 a v této souvislosti je vedeno trestní řízení u Policie České republiky, Krajské ředitelství policie Středočeského kraje, Územní odbor , adresa, , pod sp. zn. KRPS-, spisová značka, . Soud vzal tyto nesporné skutečnosti za svá skutková zjištění dle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř.

4. Z kupní smlouvy ze dne 17.12.2020 soud zjistil, že žalobce touto smlouvou zakoupil nemovitost vymezenou jako rozestavená budova stojící na pozemku parc.č. st. , číslo, v k.ú. , adresa, od , tituly před jménem, , jméno FO, , insolvenční správkyně svědka , jméno FO, , narozeného , datum, . Na budově vázly omezení a právní vady, které byly zapsány v části C listu vlastnictví, na němž byla budova zapsána u katastrálního úřadu. Zpráva o zpeněžení majetku ze dne 21. 12. 2020 a soupis majetkové podstaty potvrzují, že předmětná stavba byla prodána žalobci v insolvenčním řízení dlužníka (svědka) , jméno FO, vedeného u Krajského soudu v Praze pod sp.zn. KSPH , spisová značka, zpeněžením mimo dražbu. Ze smlouvy dále vyplývá, že žalovaná jako vlastník pozemku, neuplatnila své předkupní právo k nemovitosti. O jiném předkupním právu není ve smlouvě nic uvedeno.

5. Z usnesení Krajského soudu v Praze ze dne 21. 2. 2023, č. j. , spisová značka, , je zřejmé, že se žalovaná spolu se svědkem , jméno FO, jako žalobci domáhali určení incidenční žalobou podanou vůči žalobci a insolvenční správkyni jako žalovaným, že výše uvedená kupní smlouva je neplatným právním jednáním. S ohledem na to, že následně vzali žalobu v celém rozsahu zpět, a žalovaní se zpětvzetím souhlasili, soud řízení zastavil.

6. Ze sdělení Městského úřadu , adresa, ze dne 18. 9. 2020 vyplývá, že předmětná stavba dosud nebyla kolaudována.

7. Z informace o nahlížení do katastru a informace o stavbě vyplývá, že žalobce je zapsán jako vlastník stavby v katastru nemovitostí, a na listu vlastnictví není evidováno žádné omezení či právní vada nemovitosti.

8. Dopisem ze dne 18. 2. 2023 zaslaným žalované na adresu , adresa, žalobce sdělil žalované nejprve, že se stal vlastníkem předmětné stavby a vyzval ji k úhradě bezdůvodného obohacení za užívání nemovitosti bez právního důvodu, a to ve výši celkem 210 000 Kč. Následně ji vyzval dopisem ze dne 5. 9. 2023 zaslaným rovněž na totožnou adresu k zaplacení bezdůvodného obohacení ve výši celkem 480 000 Kč (viz tento dopis a podací lístek z 5. 9. 2023).

9. Svědek , jméno FO, , syn žalované, vypověděl, že k žalobci nemá žádný vztah, nezná ho, ani jej neviděl, pouze s ním telefonicky hovořil. Svědek bydlí v předmětném domě v , obec, v , adresa, se žalovanou od roku 2016, kdy svědkovi zemřela manželka. Žalovaná mu pomáhá pečovat o jeho dvě děti ve věku 10 a 15 let. Svědek bydlí v nemovitosti od roku 2015, kdy se stala obyvatelnou poté, co ji začal svědek stavět. V té době již nemovitost vlastnila žalovaná, které ji svědek daroval, protože s manželkou potřebovali peníze na stavbu a jeho otec si vzal hypotéku na dům. Přestože vůlí svědka bylo darovat žalované pozemek parc.č.st , číslo, v k.ú. , adresa, i s rozestavěnou stavbou, došlo k chybě, a svědek jí daroval pouze pozemek bez stavby. Svědek spolu s manželkou v mezidobí vstoupili do insolvence. Svědek vypověděl, že v roce 2016 uzavřeli se žalovanou ústní smlouvu, že mu bude žalovaná platit „jakoby“ nájemné a režie. Svědek o příjmu z nájmu neinformoval insolvenční správkyni, ale informoval ji o tom, že nemovitost užívá i jeho matka, tedy žalovaná a tedy ji informoval i o nájemním vztahu s ní. Žalovaná měla podle smlouvy užívat celou nemovitost, ale svědek pak spolu s manželkou vybudovali přístavek, který má samostatný vchod, a který žalovaná nyní užívá. Přístavba je navázaná na dům, a střecha na něm tvoří jeden celek se střechou domu. Žalovaná užívá v domě i koupelnu a kuchyň, do nichž vstupuje přes další části domu. Do ostatních pokojů v domě žalovaná vstupuje jen, když v nich něco potřebuje. Svědek dále uvedl, že jej žalobce nekontaktoval, a následně v září 2021 vnikl do domu a vyhrožoval, že z domu vyndá okna a vše vybere.

10. Soud zamítl návrh na provedení veškerých dalších důkazů, zejména spisem zdejšího soudu zn. 18 C 7/2024 (dříve sp.zn. EPR 31578/2023) a spisem Policie ČR , adresa, zn. KRPS-, spisová značka, , jakož i místním šetřením, neboť další důkazy považoval s ohledem na svá skutková zjištění učiněná z provedených důkazů, za nadbytečné.

11. Z provedených důkazů, které soud hodnotil jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti dle § 132 o.s.ř., vzal soud za prokázané, že žalobce je výlučným vlastníkem rozestavené stavby postavené na pozemku žalované parc.č. st. , číslo, v k.ú. , adresa, . Žalovaná užívá předmětnou stavbu společně se svědkem , jméno FO, a jeho dvěma dětmi. Ani jeden z nich neuzavřel nájemní smlouvu či jinou smlouvu o užívání nemovitosti se žalobcem. Žalobce vyzval žalovanou k zaplacení bezdůvodného obohacení za užívání nemovitosti bez právního titulu dopisy z února a září 2023.

12. Při právním posouzení věci soud vycházel z ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“).

13. Podle § 505 o.z. je součást věci vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí.

14. Podle § 1012 občanského zákoníku má vlastník právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Vlastníku se zakazuje nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit.

15. Podle § 1040 odst. 1 občanského zákoníku platí, že kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal, (resp. vyklidil, pokud jde o nemovitost).

16. Podle § 1958 odst. 2 občanského zákoníku neujednají-li strany, kdy má dlužník splnit dluh, může věřitel požadovat plnění ihned a dlužník je poté povinen splnit bez zbytečného odkladu.

17. Podle § 2201 o.z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

18. Podle § 2235 odst. 1 o.z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

19. Podle § 2236 odst. 1 o.z. se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Podle odstavce 3 téhož ustanovení je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně.

20. Podle § 2237 o.z. smlouva vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.

21. Podle § 256 odst. 1, 1. věta zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon) je insolvenční správce po prohlášení konkursu oprávněn vypovědět nájemní smlouvu nebo podnájemní smlouvu uzavřenou dlužníkem ve lhůtě stanovené zákonem nebo smlouvou, a to i v případě, že byla sjednána na dobu určitou; výpovědní lhůta však nesmí být delší než 3 měsíce.

22. Podle § 284 odst. 3 insolvenčního zákona je insolvenční správce při zpeněžení majetkové podstaty vázán zákonným předkupním právem nájemce bytu, kterým je fyzická osoba, k jednotce zahrnuté do majetkové podstaty při jejím prvním převodu podle § 1187 občanského zákoníku.

23. V řízení bylo prokázáno, že žalobce je vlastníkem předmětné stavby, stojící na pozemku žalované. Žalovaná namítala, že z této stavby užívá pouze přístavek domu, který žalobce nekoupil. Jak však vyplynulo z výpovědi svědka , jméno FO, , tento přístavek byl zbudován v době, kdy ještě žila jeho manželka, tedy nejpozději do roku 2016. Přístavek tvoří jeden funkční celek s domem a má s ním i společnou střechu. Protože pak kupní smlouva byla uzavřena dne 17. 12. 2020, tedy poté, co již přístavek stál a byl součástí domu ve smyslu § 505 o.z., stal se žalobce i jeho vlastníkem.

24. Žalovaná obývá zejména tento přístavek, tedy tuto část domu; protože však přístavek nemá samostatnou kuchyň a koupelnu, vstupuje žalovaná i do zbývajících částí domu, aby tyto prostory mohla využít. Žalovaná užívá i další pokoje v domě, jak svědek vypověděl, když uvedl, že do nich žalovaná chodí, když v nich něco potřebuje. Je tedy zřejmé, že žalovaná užívá celou předmětnou stavbu žalobce, což ostatně i sama původně učinila nesporným.

25. Z provedených důkazů dále vyplynulo, že žalovaná nemá žádný právní titul k užívání nemovitosti. Přestože svědek , jméno FO, vypověděl, že se se žalovanou dohodli na placení jakoby nájemného, nelze tuto dohodu hodnotit jako nájemní smlouvu ve smyslu § 2235 odst. 1 o.z. Žalovaná po poučen soudem podle ust. § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř., aby doplnila svá skutková tvrzení a k jejich prokázání označila důkazy, jaký jí svědčí k užívání předmětného domu právní titul, a na základě jaké skutečnosti tuto nemovitost užívá, tvrdila, že ji užívá na základě nájemní smlouvy uzavřené se svědkem , jméno FO, v roce 2017, a že mu z tohoto titulu platila nájemné ve výši 2 000 Kč a vodné a stočné. Svědek , jméno FO, pak vypověděl, že smlouva byla mezi účastníky uzavřena již v roce 2016 a že se domluvili na „jakoby“ nájmu, jehož výši svědek blíže nespecifikoval, a placení režií. Dále vypověděl, že žalovaná se do domu přistěhovala, aby mu pomáhala pečovat o jeho děti po smrti manželky. Soud má proto za to, že žalovaná a svědek , jméno FO, neuzavřeli nájemní smlouvu, ale pouze se dohodli, že společně budou bydlet, pečovat o děti svědka a společně hradit náklady na domácnost. Existence nájemní smlouvy pak nevyplývá ani z kupní smlouvy ze dne 17. 12. 2020, kterou žalobce zakoupil předmětné nemovitosti, v níž není zmiňováno, že by žalovaná využila svého předkupního práva ve smyslu § 284 odst. 3 insolvenčního zákona. Ani z usnesení Krajského soudu v Praze ze dne 21. 2. 2023, č. j. , spisová značka, nevyplývá, že by žalovaná měla být nájemcem svědka , jméno FO, . Svědek pak o případném příjmu z nájmu insolvenční správkyni neinformoval, a soud má za to, že ji ani informovat nemohl, protože mu žalovaná žádné nájemné nehradila, protože s ním bydlela proto, že mu pomáhala s péčí o děti. Žalovaná pak není oprávněna užívat předmětnou nemovitosti ani jako člen domácnosti svědka , jméno FO, , který rovněž užívá nemovitost bez právního titulu, což vyplynulo z jeho výpovědi. Svědek , jméno FO, totiž uvedl, že se žalobcem nemá žádný, tedy ani nájemní, vztah. Soud proto dospěl k závěru, že mezi žalovanou a svědkem , jméno FO, nebyla nájemní smlouva uzavřena. Žalovaná tak neoprávněně zasahuje do vlastnického práva žalobce, aniž by jí k tomu svědčil jakýkoliv právní titul. Vzhledem k tomu, že mezi účastníky nebyla sjednána lhůta, do kdy je žalovaná povinna byt vyklidit, má žalobce právo podle § 1958 odst. 2 občanského zákoníku požadovat po žalované, aby se z bytu vystěhovala bez zbytečného odkladu. Protože tak žalovaná neučinila ani poté, co ji k tomu žalobce podanou žalobou vyzval, je žalobce oprávněn domáhat se svého nároku žalobou podle § 1040 odst. 1 občanského zákoníku. Soud proto žalobě plně vyhověl v celém rozsahu a uložil žalované nemovitost vyklidit, jak ve výroku I. tohoto rozsudku uvedeno.

26. Lhůta k vystěhování 30 dnů od právní moci rozsudku byla žalované stanovena v souladu s § 160 odst. 1 o.s.ř. zejména s ohledem na skutečnost, že žalobce před podáním žaloby nevyzval žalovanou k vyklizení nemovitosti, a je proto zřejmé, že si nějaký čas vyžádá, než si žalovaná zajistí náhradní bydlení.

27. Pokud jde o nárok žalobce na náhradu nákladů řízení, pak byť byl žalobce v řízení zcela úspěšný, dospěl soud k závěru, že mu nárok na jejich náhradu nevznikl. Soud vycházel z ust. § 142a odst. 1 o.s.ř. podle něhož platí, že žalobce, který měl úspěch v řízení o splnění povinnosti, má právo na náhradu nákladů řízení proti žalovanému, jen jestliže žalovanému ve lhůtě nejméně 7 dnů před podáním návrhu na zahájení řízení zaslal na adresu pro doručování, případně na poslední známou adresu výzvu k plnění. Podle odstavce 2 téhož ustanovení jsou-li tu důvody hodné zvláštního zřetele, může soud výjimečně náhradu nákladů řízení zcela nebo zčásti žalobci přiznat i v případě, že žalobce žalovanému výzvu k plnění za podmínek uvedených v odstavci 1 nezaslal. V řízení vyšlo najevo, že žalobce před podáním žaloby žalovanou nikdy nevyzval k vyklizení nemovitosti. V dopisech ze dne 18. 2. 2023 a ze dne 5. 9. 2023 pouze žalované sdělil, že užívá nemovitost neoprávněně a vyzýval ji k zaplacení bezdůvodného obohacení. Protože se tak žalobce před podáním žaloby ani nepokusil o smírné vyřešení předmětu sporu, dospěl soud k závěru, že žalobce nemá nárok na náhradu nákladů řízení podle § 142a odst. 1 o.s.ř. a nejsou zde ani důvody hodné zvláštního zřetele pro jejich přiznání. Nad to si byl žalobce již v roce 2021 vědom, že se žalovaná zdržuje v rozestavěném domě, protože v tomto roce vstoupil na pozemek žalované parc.č. st. , číslo, v k.ú. , adresa, , jak je zřejmé z trestního řízení vedeného u Policie České republiky, Krajské ředitelství policie Středočeského kraje, Územní odbor , adresa, , pod sp. zn. KRPS-, spisová značka, . Pokud žalobce přesto zasílal žalované korespondenci na adresu v , obec, , činil tak účelově. Soud proto rozhodl, jak ve výroku II. rozsudku uvedeno, tedy že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.