10 C 424/2020

Plný text

Okresní soud v Berouně rozhodl samosoudkyní JUDr. Markétou Švarcovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa , obec – část obce b) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa , obec oba zastoupeni advokátkou JUDr. jméno příjmení sídlem adresa , obec a číslo proti žalované: osobní údaje žalované bytem: adresa , okres zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 28 548,83 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku částku ve výši 27 388,29 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 1 968 Kč od 21. 3. 2020 do zaplacení a ve výši 8,25 % ročně z částky 24 568,83 Kč od 1. 7. 2020 do zaplacení.

II. Žaloba o zaplacení částky ve výši 1 160,54 Kč a úroku z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 2 012 Kč od 21. 3. 2020 do zaplacení, se zamítá.

III. Žalovaná je povinna nahradit žalobcům do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náhradu nákladů řízení ve výši 21 964 Kč k rukám právní zástupkyně žalobců, JUDr. [jméno] [příjmení], advokátky.

IV. Žalobci jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně České republice na účet Okresního soudu v Berouně do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náklady řízení ve výši 794 Kč.

V. Žalovaná je povinna zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Berouně do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náklady řízení ve výši 5 335 Kč.

1. Žalobci se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 18. 8. 2020 původně domáhali zaplacení částky ve výši 28 548,83 Kč s příslušenstvím. Žalobci uvedli, že uzavřeli se žalovanou nájemní smlouvu ze dne 28. 2. 2015 ve znění dodatků [číslo]. Podle dodatku [číslo] ze dne 4. 2. 2020 byl nájem prodloužen do 31. 3. 2020. Žalované vznikl dluh na nájemném a zálohách na služby za březen 2020 ve výši 23 750 Kč, který včas nezaplatila do 20. 3. 2020, na což byla upozorněna e-mailem ze dne 26. 2. 2020. Žalovaná dále neuhradila nedoplatky za vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za rok 2018 ve výši 1 249 Kč, za rok 2019 ve výši 1 704,72 Kč a za rok 2020 ve výši 1 537,57 Kč. Na nedoplatek za rok 2018 byla žalovaná upozorněna e-mailem ze dne 10. 9. 2019 a na nedoplatky za roky 2019 a 2020 byla žalovaná upozorněna předžalobní výzvou ze dne 28. 5. 2020. Protože žalovaná předmětný byt včas nevyklidila a nepředala, vznikly tím žalobcům náklady na vyklizení a likvidaci nevyklizených věcí žalované ve výši 800 Kč a na úklid bytu ve výši 2 052 Kč. Žalobci dále požadovali obvyklé nájemné v daném místě a čase za garáž do 30. 4. 2020 ve výši 1 500 Kč, v níž byly uloženy osobní věci žalované do května 2020, kdy si je žalovaná bez předchozího oznámení sama odvezla. Vzhledem k tomu, že žalovaná byt poškodila, požadovali žalobci rovněž náklady za poškrábanou podlahu ve výši 3 224,54 Kč a na vymalování bytu ve výši 13 750 Kč. Dluh žalované tak představoval 49 567,83 Kč. Žalobci od této částky odečetli částku zaplacenou žalovanou ve výši 18 000 Kč a přeplatky z plateb na zálohy za služby spojené s užíváním bytu ve výši 3 019 Kč. Z tohoto důvodu žalobci požadovali po žalované celkem 28 548,83 Kč. Žalobci dále požadovali úrok z prodlení ve výši 0,25 % dlužné částky za každý den prodlení podle článku IV. smlouvy a dvakrát poplatek za písemnou upomínku ve výši 150 Kč a DPH. Žalovaná dlužnou částku nezaplatila, přestože byla o zaplacení upomenuta.

2. Žalovaná uvedla, že se žalobou nesouhlasí, a to ani se soudními výdaji, které mohly být řešeny mimosoudně. Žalovaná považovala požadavky žalobců za nespravedlivé s ohledem na celkovou kvalitu služeb, které jí byly poskytovány, a to jak v době trvání nájemní smlouvy, tak po jejím skončení. Žalovaná upozorňovala žalobce na závady v pronajatém bytě, které žalobci neodstranili a požadovala odstranění nesnesitelného zápachu v koupelně. Žalovaná potvrdila, že měla předmětný byt pronajatý od března 2015 do března 2020. Žalovaná poukázala na to, že v průběhu nájemního vztahu došlo třikrát ke zvýšení nájemného až na částku 24 000 Kč měsíčně, aniž by žalobci do bytu investovali odčitatelné náklady na odpisy, a tedy nijak nezkvalitnili bydlení. Žalovaná opouštěla byt těsně před lockdownem vyhlášeným vládou ČR v souvislosti s onemocněním Covid-19 od půlnoci 15. 3. 2020, a proto si mohla vzít jen pár svých věcí. Většina věcí tak zůstala v garáži, kde je žalobci nelegálně zamkli. V bytě zůstala velká šatní skříň, noční stolky a botník. Klíče od bytu pak žalovaná vrátila žalobcům poštou, a na konci dubna 2020 oznámila žalobcům, že si věci vyzvedne 30. 4. 2020, což žalobci i přes koronavirovou situaci ignorovali. Protože garáž byla uzamčená, musela ji žalovaná otevřít a vyměnit zámek; klíč od ní dala k dispozici správci žalobců. Žalovaná odmítla hradit požadovanou částku z důvodu nekvalitního bydlení, protože se o byt vzorně starala a nepoškodila jej, a není pravdou, že jej opotřebovala. Žalovaná namítala, že žalobcům nevznikly náklady, které se jí snažili naúčtovat. Žalovaná dále uvedla, že veškeré nedoplatky za rok 2018 – 2020 již uhradila, a to ve formě nájemného. Poškození podlahy se objevilo již po jejím nastěhování do bytu, a žádala o jeho opravu.

3. Žalobci podáním ze dne 17. 3. 2021 navrhli změnu žaloby tak, že se nadále domáhali zaplacení částky 28 548,83 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky 1 249 Kč od 26.9.2019 do zaplacení, ve výši 10 % ročně z částky 23 750 Kč od 21.2.2020 do zaplacení, ve výši 10 % ročně z částky 1 500 Kč od 21.3.2020 do zaplacení a ve výši 10 % ročně z částky 22 268,83 Kč od 30.6.2020 do zaplacení. Soud tuto změnu žaloby připustil usnesením ze dne 30. 4. 2021, které téhož dne nabylo právní moci.

4. Žalobci pak podáním ze dne 3. 8. 2021 opětovně změnili žalobu a nadále požadovali zaplacení částky 28 548,83 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 3 980 Kč (jako dlužného nájemného) od 21.3.2020 do zaplacení a ve výši 8,25 % ročně z částky 24 568,83 Kč od 1. 7. 2020 do zaplacení. Okresní soud v Berouně usnesením ze dne 20.9.2021 ve spojení s opravným usnesením ze dne 16.3.2022 změnu žaloby připustil. Usnesení nabylo právní moci 16.3.2022.

5. Účastníci učinili nesporným, že žalobci a žalovaná uzavřeli dne 28. 2. 2015 nájemní smlouvu, na základě které byl žalované pronajat byt [číslo] – bytová jednotka [číslo] nacházející se ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa], postaveném na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], [územní celek] (dále také jako„ byt“). Vedlejším účastníkem smlouvy na straně třetí byla jako správce [právnická osoba] s.r.o., [IČO], kterou zastupoval svědek [příjmení] a se kterým žalovaná komunikovala ohledně předmětného bytu. Žalovaná pak zmocnila pana [příjmení] [příjmení], aby za ni jednal se žalobci. Dále bylo mezi účastníky nesporné, že byt byl pronajat včetně garáže. Mezi účastníky je rovněž nesporné, že Dodatkem [číslo] došlo k prodloužení nájemního vztahu do 31. března 2020 a dále že došlo k navýšení nájemného. Žalovaná v souvislosti s uzavřenou nájemní smlouvou uhradila žalobcům jistotu ve výši 18 000 Kč. Mezi účastníky rovněž nebylo sporu o tom, že žalovaná od března 2019 hradila kromě nájmu dalších 250 Kč měsíčně, a tedy spolu s přeplatkem ve výši 19 Kč zaplatila navíc částku 3 019 Kč. Účastníci dále učinili nesporným, že obvyklá cena za pronájem garáže za duben 2020 činila v daném místě a čase 1 500 Kč. Žalovaná pak platila nájemné až do února 2020 a nájemné za březen 2020 neuhradila. Na konci března 2020 žalovaná doručila žalobcům poštou klíče od předmětného bytu (viz rovněž podací lístek z 26. 3. 2020). Mezi účastníky bylo rovněž nesporné, že nedoplatek žalované na služby za rok 2018 činí 1 249 Kč (viz rovněž vyúčtování za rok 2018), za rok 2019 částku 1 704,72 Kč a za rok 2020 částku 1 537,57 Kč. Soud vzal tyto nesporné skutečnosti za svá skutková zjištění dle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř.

6. Z nájemní smlouvy soud zjistil, že žalobci a žalovaná uzavřeli dne 28. 2. 2015 tuto nájemní smlouvu. Na jejím základě byl žalované pronajat předmětný byt žalobců, a to včetně garáže a vybavení. Podle článku II, bod 8 smlouvy byla žalovaná seznámena se stavem bytu a potvrdila, že byt nevykazuje žádné vady, které by bránily nebo jakkoliv omezovali užívání bytu s výjimkou vad uvedených předávacím protokolu. Účastníkem nájemní smlouvy byla rovněž [právnická osoba] s.r.o., [IČO], jako správce, za kterou jednal její jednatel, svědek [příjmení]. Žalobci tuto společnost zmocnili ke všem jednáním souvisejícím s pronájmem bytu (článek IX. smlouvy). Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1.3.2015 do 28. 2. 2016 Měsíční nájemné činilo 15 500 Kč. Žalovaná se zavázala hradit žalobcům měsíčně i platby za služby spojené s užíváním bytu ve výši 2 500 Kč (článek IV. smlouvy). Tyto platby byly splatné předem vždy nejpozději do 20. dne měsíce předcházejícího měsíci za který byly placeny (článek IV., bod 7. smlouvy). V článku IV., bod 10 smlouvy bylo sjednáno, že v případě prodlení je žalovaná povinna uhradit žalobcům úrok z prodlení ve výši 0,25 % dlužné částky za každý den prodlení. Podle článku IV., bod 11 smlouvy byla žalovaná v případě dlužných plateb povinna uhradit [právnická osoba] s.r.o. jako správci poplatek za písemnou upomínku ve výši 150 Kč a DPH. Podle článku V. smlouvy žalovaná zaplatila jistotu ve výši 18 000 Kč, kterou byli žalobci oprávněni započíst na úhradu dlužných částek vyplývajících ze smlouvy. Podle článku VII., bod 5. smlouvy se žalovaná zavázala zajistit na vlastní náklady úklid a údržbu bytu a udržovat jej ve stavu, v jakém jej převzala s ohledem na běžné opotřebení. Při ukončení nájmu byla žalovaná povinna předat byt žalobcům čistě bíle vymalovaný. Podle článku VII., bod 6 smlouvy byla žalovaná povinna oznámit žalobcům bez zbytečného odkladu potřeby oprav, jinak odpovídala za vzniklou škodu. Žalobci byli povinni vyúčtovat žalované zálohové platby podle bodu IV, bod 8 smlouvy. Případné nedoplatky se žalovaná zavázala uhradit na účet žalobců nejpozději do 10 dnů ode dne obdržení vyúčtování. Dodatkem [číslo] byla prodloužena doba trvání nájmu do 31. 3. 2020.

7. Z předávacího protokolu ze dne 28. 2. 2015 vyplývá, že žalovaná převzala byt uklizený, včetně garáže. Z protokolu vyplývá, že v bytě byla poškozená pracovní deska vedle sklokeramické varné desky drobným podpálením. Žádné další závady nejsou v protokole uvedeny.

8. Z přehledu plateb na č.l. 87 spisu, jehož obsah byl mezi stranami nesporný, a který proto soud vzal za své skutkové zjištění podle § 120 odst. 3 o.s.ř., vyplývá, že od března 2015 činilo sjednané nájemné včetně záloh na služby 18 000 Kč měsíčně, od března 2016 částku 18 500 Kč měsíčně, od ledna 2018 částku 20 000 Kč měsíčně a od ledna 2019 dále částku 23 750 Kč měsíčně. Soud vzal tyto nesporné skutečnosti za svá skutková zjištění dle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř. Žalovaná tak měla za období březen 2015 až březen 20020 uhradit na nájemném a zálohách na služby celkem 1 219 250 Kč.

9. Z podkladních dokladů předložených žalovanou má soud za prokázané, že žalovaná za celé období trvání nájemního vztahu zaplatila na nájemném a službách souvisejících s pronájmem bytu částku celkem 1 217 282 Kč. Žalovaná takto zaplatila dne 28.2.2015 částku 36 000 Kč, ve dnech 3.4.2015 a 20.4.2015 celkem 36 000 Kč, dne 20.5.2015 a dne 8.7.2015 vždy částku 18 000 Kč, ve dnech 5.8.2015 a 21.8.2015 celkem 36 000 Kč, ve dnech 22.9.2015, 29.10.2015, 23.11.2015, 21.12.2015 a 4.2.2016 vždy částku 18 000 Kč, dne 24.2.2016 částku 37 000 Kč, ve dnech 21.3.2016, 19.4.2016, 18.5.2016, 20.6.2016, 20.7.2016, 19.8.2016, 20.9.2016, 21.10.2016, 21.11.2016, 21.12.2016, 20.1.2017, 20.2.2017, 20.3. 2017, 20.4.2017, 19.5.2017, 21.6.2017, 18.7.2017, 16.8.2017, 20.9.2017, 23.10.2017 a 20.11.2017 vždy částku 18 500 Kč, dne 20.12.2017 částku 1 500 Kč, dne 22.1.2018 a 20.2.2018 vždy částku 20 000 Kč, dne 21.3.2018 částku 20 032 Kč, dne 24.4.2018 a 17.5.2018 vždy částku 20 000 Kč, dne 18.6.2018 částku 20 750 Kč, dne 23.7.2018, 16.8.2018, 24.9.2018, 11.10.2018 a 20.11.2018 vždy částku 20 000 Kč, dne 27.12.2018 částku 21 250 Kč, dne 21.1.2019 částku 24 500 Kč, dne 21.2.2019 částku 25 750 Kč a dne 22.3.2019, 29.4.2019, 15.5.2019, 13.6.2019, 15.7.2019, 15.8.2019, 13.9.2019, 15.10.2019, 18.11.2019, 16.12.2019 a 16.1.2020 vždy částku 24 000 Kč.

10. Žalovaná e-mailem ze dne 2. 3. 2015 oznámila svědku [příjmení], že se u trouby na zemi dělá mokrý flek, a požádala o souhlas s pronájmem garáže. Žalovaná e-mailem z 9. 8. 2016 požádala o opravu sprchového koutu v bytě, e-mailem ze dne 24. 4. 2019 pak o bližší informace o způsobu údržby podlahy a upozornila na poničená okna od slunce. E-mailem ze dne 10. 9. 2019 zaslala [právnická osoba] s.r.o. žalované vyúčtování služeb za rok 2018 E-mailem z 30. 9. 2019 pak vyzvala žalovanou k úhradě nedoplatku. Žalovaná e-mailem z 5. 11. 2019 požádala o opravu závad v bytě. Žádné finanční nároky však žalované vůči žalobcům v této souvislosti neuplatnila.

11. E-maily ze dne 26. 2. 2020, 28. 2. 2020, 11. 3. 2020 a 18. 3. 2020 účastníci řešili nedoplatek nájemného a služeb. Žalovaná emailem ze dne 19. 3. 2020 oznámila [právnická osoba] s.r.o., že se 16. 3. 2020 odstěhovala z předmětného bytu. Věci však z bytu nevystěhovala, a ani jej nevymalovala.

12. E-maily ze dne 26. 3. 2020 potvrzují, že žalovaná předala žalobcům klíče od bytu bez osobního kontaktu účastníků, neboť se obávala onemocnění nemocí Coid-19 (viz rovněž SMS komunikace žalované a svědka [příjmení] z 27. 3. 2020 až 2. 4. 2020, která byla mezi účastníky nesporná). Žalovaná proto zaslala tyto klíče poštou na adresu [právnická osoba] s.r.o.. Svědek [příjmení], zástupce [právnická osoba] s.r.o. sdělil žalované, že byt musí být předán do 31. 3. 2020 a je třeba jej vymalovat a vyklidit s tím, že v opačném případě toto zajistí žalobci. E-maily potvrzují, že některé své uložila do garáže žalobců, a proto žádala svědka [příjmení] o její zpřístupnění. Žalovaná odsouhlasila svědku [příjmení] vyhození svých věcí, které zanechala v bytě, do sběrného dvora, a to rozpadajícího se gauče, rámu postele, dvou nočních stolků a velké šatní skříně. Žalovaná zmiňovala, že se v bytě nacházejí i květináče. Svědek [příjmení] informoval žalovanou, že sběrný dvůr v [obec] funguje a požádal, aby věci odvezli její stěhováci. SMS komunikace z 27. 3. 2020 až 2. 4. 2020 potvrzuje, že ještě v dubnu 2020 měla žalovaná své věci v garáži žalobců.

13. E-mail z 22. 4. 2020 potvrzuje, že byt nebyl žalovanou uklizen a vymalován. Svědek [příjmení] vyzval žalovanou k uvedení bytu do původního stavu a k vystěhování věcí z bytu a garáže.

14. Soud z e-mailů z 22. 4. 2020, obsahu notebooku předloženého svědkem [příjmení] a nesporných tvrzení účastníků ohledně obsahu e-mailu pana [příjmení] [příjmení] dále zjistil, že pan [příjmení] jednající za žalovanou, odsouhlasil svědku [příjmení] ze [právnická osoba], s.r.o. e-mailem ze dne 22. 4. 2020 nabídku zaslanou svědkem [příjmení] na výmalbu bytu a odvoz věcí za částku 14 550 Kč Pan [příjmení] [příjmení] dále v e-mailu řešil zpřístupnění garáže. Soud vzal tuto nespornou skutečnost za své skutkové zjištění dle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř.

15. Z dopisu ze dne 29. 4. vyplývá, že svědek [příjmení] vyzval žalovanou k zaplacení nájemného za březen, nedoplatku za služby za rok 2018, nákladů na vymalování, úklid bytu a vyklizení věcí z bytu a garáže, tedy částky ve výši celkem 22 999 Kč, a to do 1. 5. 2020.

16. Podle e-mailu ze dne 11. 5. 2020 si žalovaná převzala své věci z garáže žalobců a poukázala na své požadavky vůči žalobcům v souvislosti s nájmem bytu, nicméně konkrétní nároky vůči žalobcům neuplatnila (např. slevu na nájemném).

17. Žalobci vyzvali žalovanou předžalobní výzvou ze dne 28. 5. 2020 k úhradě dluhu ve výši celkem 28 548,83 Kč nejpozději do 30. 6. 2020. Výzva byla žalované odeslána 16. 6. 2020, jak potvrzuje podací lístek. Právní zástupkyně žalobců pak zaslala žalované tuto předžalobní výzvu ještě e-mailem ze dne 14. 6. 2020 (viz tento e-mail). Současně připojila vyúčtování dluhu a poškození, a vyúčtování služeb za roky 2018, 2019 a 2020.

18. Z fotografií označených písmeny A – H vyplývá, že po odstěhování žalované zůstala v bytě skříňka, poničená sedací souprava, věci v kuchyni, a poškrábaná podlaha. Nábytek nebyl uklizen a stěny nebyly bíle vymalovány.

19. Z faktury č. 2020 ze dne 12. 5. 2020 a dokladu o její platbě z 25. 5. 2020 vyplývá, že si žalobci nechali vymalovat předmětný byt, za což uhradili částku 11 345 Kč [jméno] [příjmení] – Malířské práce. Čestné prohlášení [jméno] [příjmení] - Malířské práce potvrzuje, že při výmalbě bytu byl ekologicky odvezen a zlikvidován veškerý dopad a nevyhovující nábytek ve sběrném dvoře.

20. Z faktury – daňového dokladu [číslo] ze dne 17. 7. 2020 soud zjistil, že [právnická osoba] s.r.o. vyúčtovala žalobcům za generální úklid předmětného bytu částku 2 052 Kč, kterou žalobci uhradili dne 28. 7. 2020 (viz výpis z účtu).

21. Ze znaleckého posudku [číslo] vypracovaného znalcem [celé jméno znalce] dne 17. 12. 2021 soud zjistil, že znalec stanovil porovnáním obvyklou cenu vyklizení a likvidace nevyklizených věcí žalované, generálního úklidu bytu, opravy poškozené podlahy a na výmalbu bytu bílou barvou. Znalec nejprve provedl místní šetření, zaměřil dané prostory a zjistil velikost předmětného bytu. Podle znalce činí obvyklá cena vyklizení a likvidace gauče, rámu postele, dvou nočních stolků a velké šatní skříně, které nebyly vyklizeny žalovanou z bytu v březnu 2020, částku 2 741 Kč. Obvyklá cena generálního úklidu bytu na přelomu března a dubna 2020 po odstěhování žalované činila 9 739 Kč bez DPH a 10 713 Kč včetně DPH. Vzhledem k tomu, že podle znalec je z ekonomického a vizuálního hlediska ideální variantou opravy poškozené podlahy výměna poškozených desek za nové a jejich případné zestaření napouštěcím voskem, činila podle znalce obvyklá cena opravy podlahy v dubnu či květnu 2020 částku 2 827 Kč. Ze znaleckého posudku vyplývá, že byt je v současnosti vymalován bílou barvou s výjimkou chodby. Podle posudku představuje obvyklá cena výmalby předmětného bytu bílou barvou na přelomu dubna či května 2020 částku 15 110 Kč bez DPH a 17 376 Kč včetně DPH.

22. Svědek [jméno] [příjmení] vypověděl, že je jednatelem [právnická osoba] s.r.o., která zastupovala žalobce jako pronajímatele při všech jednáních souvisejících s pronájmem bytu žalované. [právnická osoba] vypracovala tabulku přehledu plateb žalované za předmětný byt, nicméně žalovaná celý nájem neuhradila. Žalovaná také způsobila v bytě škody, které svědek vyčíslil. Žalovaná odmítla dluh doplatit, protože měla za to, že jí vznikl přeplatek. Pan Katz pak za žalovanou požádal o slevu na nájemném za březen 2020 vzhledem k tomu, že žalovaná v té době v bytě nebydlela. Sleva však nebyla poskytnuta. Při ukončení nájmu předala žalovaná byt nestandardně bez její přítomnosti z důvodu situace s nemocí COVID-19. Žalovaná proto zaslala svědkovi klíče od bytu poštou. Svědek poté v bytě pořídil kompletní fotodokumentaci. Byt byl opuštěný a neuklizený, nacházel se zde nábytek, rozbitá sedačka, nevynesený koš, na stole byly věci a v bytě byly i květináče. Žalovaná si vymalovala chodbu do šeda, ale výmalbu bytu poté neprovedla. Svědek proto jednal se žalovanou a jejím zástupcem panem [příjmení] o úklidu a vymalování bytu. Žalované posílal kontakt na sběrné dvory a stěhovací firmy. Úklid pak provedla zaměstnankyně [právnická osoba] s.r.o. [příjmení] nabídku na výmalbu bytu udělal pan [příjmení] na částku na 14 550 Kč, a do doby, než ji pan [příjmení] odsouhlasil, s bytem nic nedělali. Protože žalobci zjistili, že spor se žalovanou bude delší, domluvil se svědek s malířem, že chodbu nechají šedou, aby konečná částka za výmalbu byla nižší než nabídka. Za účelem snížení nákladů pak malíři odvezli věci žalované, které v bytě zůstaly, do sběrného dvora. Pokud jde o podlahu, svědek řešil se žalovanou údržbu podlahy s ohledem na mastný flek v kuchyni, který však byl způsoben nevhodným použitím krytiny v kuchyni. Poté, co se žalovaná odstěhovala, zůstala po ní v v obývacím pokoji rýha. Svědek toto poškození vyfotil (viz fotografie na č.l. 81 – 83 spisu) a vyčíslil jej. V průběhu nájemního vztahu svědek řešil několik závad bytu na žádost žalované. Žalovaná však nikdy neuplatnila nárok na slevu z nájmu. Svědek rovněž se žalovanou řešil vyklizení garáže a toto jednání bylo vyhrocené, protože žalobci zadrželi věci žalované až do zaplacení dluhu. Žalovaná si přesto vzala věci sama z garáže a vyměnila zámek.

23. Soud zamítl návrh na provedení veškerých dalších důkazů, neboť je považoval za nadbytečné s ohledem na svá skutková zjištění učiněná z provedených důkazů.

24. Po provedeném dokazování a zhodnocení důkazů ve smyslu § 132 o.s.ř., vzal soud za prokázané, že žalobci jsou vlastníky předmětného bytu, který pronajali žalované včetně jejich garáže. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a nájemní vztah byl prodloužen dodatkem do 31. 3. 2020. Žalovaná při uzavření nájemní smlouvy složila kauci ve výši 18 000 Kč a hradila sjednané nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu, které se dohodou zvyšovalo. Za celou dobu trvání smluvního vztahu měla žalovaná na nájemném a na službách spojených s nájmem bytu uhradit žalobcům celkem 1 219 250 Kč (viz bod 8 odůvodnění rozsudku). Žalovaná z tohoto titulu uhradila celkem 1 217 282 Kč (viz bod 9 odůvodnění rozsudku). Žalované dále vznikla povinnost zaplatit doplatky na službách, a to za rok 2018 ve výši 1 249 Kč, za rok 2019 ve výši 1 704,72 Kč a za rok 2020 ve výši 1 537,57 Kč. Žalovaná vrátila byt žalobcům bez její osobní účasti z důvodu obav před onemocněním Covid-19 tak, že na konci března 2020 doručila [právnická osoba] s.r.o. klíče od předmětného bytu poštou. Byt byl neuklizený a nebyl vymalován bílou barvou. Žalovaná současně zanechala v předmětném bytě několik věcí, a to rozpadající se gauč, rám postele, dva noční stolky a velkou šatní skříň. Část svých věcí rovněž uschovala do garáže žalobců, odkud si je odvezla v průběhu dubna 2020. Při stěhování žalované došlo k poškození podlahy. Žalobci pak vynaložili náklady na výmalbu a úklid bytu, likvidaci věcí žalované a na opravu poškozené podlahy, a tyto náklady požadovali po žalované spolu nezaplaceným nájmem a nedoplatky za služby. Žalovaná dané částky neuhradila.

25. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2246 odst. 1 o.z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. Podle § 2247 odst. 1 o.z. si strany ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Podle odstavce 4 si strany ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby. Podle § 2251 odst. 1 o.z. platí nájemce nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně. Podle § 2252 odst. 1 o.z. požádá-li o to nájemce, umožní mu pronajímatel zpravidla nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, jakož i pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie; totéž platí o dokladech týkajících se účtovaných nákladů. Podle odstavce 2 téhož ustanovení nedoplatek i přeplatek záloh na poskytnuté služby jsou splatné k témuž dni; není-li ujednána jiná doba, jsou splatné do tří měsíců po uplynutí lhůty uvedené v odstavci 1. Podle § 2254 odst. 1 o.z. ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného. Podle odstavce 2 téhož ustanovení při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Podle § 2257 odst. 1 o.z. pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Podle odstavce 2 téhož ustanovení nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Podle § 2264 odst. 1 o.z. platí, že zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu. Podle § 2265 odst. 1 o.z. pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil. Podle odstave 2 téhož ustanovení neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné. Podle § 2267 o.z. neodstraní-li nájemce poškození nebo vadu způsobené okolnostmi, za které odpovídá, odstraní je na náklady nájemce pronajímatel. Podle § 2292 o.z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned. Podle § 2293 odst. 1 o.z. nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Podle odstavce 2 téhož ustanovení nájemce odstraní v bytě změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, pokud si strany ujednaly, že při skončení nájmu nájemce uvede byt do původního stavu. Podle odstavce 3 téhož ustanovení nájemce odstraní v bytě změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže pronajímatel nájemci sdělí, že odstranění změn nežádá; nájemce přesto nemůže žádat vyrovnání, i kdyby se změnami hodnota bytu zvýšila. Pronajímatel může žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu, které bylo způsobeno změnami provedenými nájemcem bez souhlasu pronajímatele. Podle § 2295 o.z. pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. Podle § 2296 odst. 1 o.z. je-li v bytě věc, o které lze mít za to, že patří nájemci nebo členu jeho domácnosti, postará se pronajímatel o věc ve prospěch nájemce a na jeho účet. Nepřevezme-li nájemce tuto věc bez zbytečného odkladu, vzniká pronajímateli právo věc po předchozím upozornění nájemce na jeho účet vhodným způsobem prodat poté, co poskytne dodatečnou přiměřenou lhůtu k převzetí. Podle odstavce 2 téhož ustanovení se ustanovení odstavce 1 nepoužije, jedná-li se o věc, kterou nájemce nebo člen jeho domácnosti zjevně opustil.

26. Soud s ohledem na shora uvedené dospěl k závěru, že mezi stranami byla platně uzavřena nájemní smlouva podle § 2201 o.z., na základě které žalobci pronajali žalované byt včetně garáže. Za toto plnění byla žalovaná povinna platit sjednané nájemné a zálohy na služby ve smyslu § 2246 odst. 1 a § 2247 odst. 1 o.z. Žalovaná současně na počátku nájemního vztahu složila peněžitou jistotu, tedy zálohu ve výši 18 000 Kč ve smyslu § 2254 odst. 1 o.z., která měla být při ukončení nájemního vztahu započtena žalobci na úhradu dlužných částek vyplývajících ze smlouvy. Žalovaná převzala byt od žalobců s jednou vadou, a to poškozenou pracovní deskou drobným podpálením, což potvrdila v nájemní smlouvě ze dne 28. 2. 2015 a předávacím protokolu ze dne 28. 2. 2015. Za dobu trvání nájemního vztahu bylo mezi stranami sjednáno nájemné a zálohy na služby, a tyto částky se dohodou postupně navyšovaly, což bylo mezi účastníky nesporné. Žalované tak za dobu od 28. 2. 2015 do 30. 3. 2020, kdy byl nájemní vztah ukončen, vznikla povinnost uhradit na nájemném a na službách spojených s nájmem bytu celkem 1 219 250 Kč. Protože žalovaná zaplatila celkem 1 217 282 Kč (včetně kauce ve výši 18 000 Kč), dospěl soud k závěru, že žalované vznikl nedoplatek ve výši 1 968 Kč, který je povinna zaplatit dle § 2251 o.z.. Žalované dále vznikla povinnost ve smyslu § 2252 o.z. zaplatit žalobcům nedoplatky na službách spojených s užíváním bytu, a to za rok 2018 částku 1 249 Kč, za rok 2019 částku 1 704,72 Kč a za rok 2020 částku 1 537,57 Kč, přičemž výše těchto nedoplatků byla mezi účastníky nesporná.

27. Při stěhování zanechala žalované v bytě některé své věci, a to rozpadající se gauč, rám postele, dva noční stolky a velkou šatní skříň. Žalovaná e-mailem ze dne 26. 3. 2020 odsouhlasila, aby tyto věci žalobci zlikvidovali na její náklady. Likvidaci věcí má soud za prokázanou jednak čestným prohlášením [jméno] [příjmení] - Malířské práce a dále fakturou č. 2020 z 12. 5. 2020 spolu s dokladem o jejím zaplacení z 25. 5. 2020. Podle znaleckého posudku Ing. [celé jméno znalce] obvyklá cena likvidace těchto věcí v březnu 2020 činila částku 2 741 Kč. Protože žalobci požadovali za likvidaci věcí pouze 800 Kč, dospěl soud k závěru, že v této části je žaloba důvodná a žalovaná je povinna tuto částku uhradit ve smyslu § 2293 o.z.

28. Žalovaná dále zanechala některé své další věci z bytu v garáži žalobců, kterou měla pronajatou spolu s předmětným bytem. S ohledem na situaci s nemocí Covid-19 si pak žalovaná odvezla tyto věci až v průběhu dubna 2020. Protože tak žalovaná užívala garáž žalobců i po skončení nájemního vztahu, vznikl žalobcům nárok na náhradu za toto užívání této garáže v dubu 2020, a to ve výši ujednaného nájemného, které podle nesporných tvrzení účastníků činilo 1 500 Kč. Z tohoto důvodu má soud za to, že i v této části je žaloba důvodná dle § 2295 o.z.

29. Přestože se žalovaná zavázala v článku VII., bod 5. smlouvy zajistit na vlastní náklady úklid bytu a při ukončení nájmu jej předat žalobcům čistě bíle vymalovaný, neučinila tak. Fotografie označené písmeny A – H, a e-mailová korespondence účastníků, zejména e-mail žalované z 19. 3. 2020, a e-maily z 26. 3. 2020 a 22. 4. 2020 potvrzují, že byt nebyl předán žalobcům uklizený a celý čistě bíle vymalovaný. Podle znaleckého posudku Ing. [celé jméno znalce] činily obvyklé náklady na generální úklidu bytu na přelomu března a dubna 2020 částku 9 739 Kč bez DPH a 10 713 Kč včetně DPH a náklady na vymalování bytu na přelomu dubna či května 2020 částku 15 110 Kč bez DPH a 17 376 Kč včetně DPH. Protože žalobci požadovali za úklid bytu„ pouze“ 2 052 Kč podle faktury – daňového dokladu [číslo] za výmalbu bytu 13 750 Kč, je žalovaná povinna i tyto částky žalobcům zaplatit, a to podle § 2293 o.z.

30. Pokud jde o náhradu za poškození podlahy, žalobci požadovali po žalované částku 3 224,54 Kč. Z předložených fotografií označených písmeny A – H má soud za prokázané, že při ukončení nájemního vztahu žalovaná vrátila byt žalobcům s poškrábanou podlahou v obývacím pokoji. Tuto skutečnost potvrzuje výpověď svědka [příjmení], kterou soud považoval za věrohodnou, neboť koresponduje s ostatními provedenými důkazy, a tvoří s nimi ucelený soubor. Nepřímo pak tuto skutečnost potvrzují i jednotlivé e-maily žalované uvedené zejména v bodě 10 odůvodnění tohoto rozsudku. Přestože podle § 2264 odst. 1 o.z. měla žalovaná při zjištění poškození v bytě ihned oznámit tuto skutečnost žalobcům, žalovaná v žádném z e-mailů na takovouto závadu žalobce (či svědka [příjmení]) neupozornila. Žalovaná sice žádala o některé opravy bytu, nicméně pouze jedna z vytýkaných závad se týkala poškození podlahy, a to mastného fleku v kuchyni, který však není předmětem žaloby. O poškrábané podlaze žalovaná ve výše uvedených e-mailech nehovoří. V případě, že by poškození podlahy existovalo již na počátku nájemního vztahu, byla by tato skutečnost uvedena v předávacím protokolu ze dne 28. 2. 2015. Žalovaná dále e-mailem ze dne 24. 4. 2019 požádala správce žalobců o bližší informace o způsobu údržby podlahy, ale ani z tohoto e-mailu nevyplývá, že by podlaha byla poškrábána. Vzhledem k tomu, že podle znalce by z ekonomického a vizuálního hlediska byla ideální variantou opravy poškozené podlahy výměna poškozených desek za nové a jejich případné zestaření napouštěcím voskem, činila podle znalce obvyklá cena opravy podlahy v dubnu či květnu 2020 částku 2 827 Kč. Soud proto dospěl k závěru, že žalobcům vznikl nárok na zaplacení této částky podle § 2267 o.z.

31. Ze všech výše uvedených důvodů soud žalobě vyhověl co do částky 27 388,29 Kč (jako součtu částky 1 968 Kč, 1249 Kč, 1 704,72 Kč, 1537,57 Kč, 800 Kč, 2 052 Kč, 1 500 Kč 2 827 Kč a 13 750 Kč), a ve zbývajícím rozsahu 1 160,54 Kč žalobu zamítl (výrok I. a II. rozsudku).

32. Soud přiznal žalobkyni rovněž úrok z prodlení podle § 1970 o.z. ve výši podle dle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., a to z částky 1 968 Kč od 21. 3. 2020 do zaplacení představující dlužné nájemné za březen 2020, které bylo splatné článek IV., bod 7. smlouvy do 20. 3. 2020. Soud dále přiznal žalobcům úrok z prodlení ve výši 8,25 % ročně ze zbývající částky 24 568,83 Kč (27 388,29 Kč – 1 968 Kč) od 1. 7. 2020 do zaplacení, protože žalovaná byla vyzvána k zaplacení dluhu předžalobní výzvou z 28. 5. 2020, v níž jí byla stanovena lhůta nejpozději do 30. 6. 2020. Vzhledem k tomu, že ode dne následujícího je žalovaná v prodlení, rozhodl soud, jak ve výroku I. rozsudku uvedeno a ve zbývajícím rozsahu žalobu zamítl (výrok II. rozsudku).

33. O nákladech řízení za žalobu soud rozhodl podle § 142 odst. 2 o.s.ř., neboť žalobci měli ve věci pouze částečný úspěch, a to i s přihlédnutím k ust. § 146 odst. 2 o.s.ř., když žaloba byla podána původně o zaplacení jistiny ve výši 28 848,83 Kč a úroků z prodlení ve výši 0,25 % denně z částky 28 548,83 Kč od 11. 8. 2020 do zaplacení, a při rozhodování o náhradě nákladů řízení je třeba zohlednit i toto příslušenství. Soud v tomto směru odkazuje na nález ústavního soudu sp.zn. I. ÚS 2717/08, v němž soud konstatoval, že„ Je-li předmětem civilního řízení vedle pohledávky též její příslušenství (např. úroky z prodlení), je nutno při rozhodování o náhradě nákladů dle míry úspěchu ve věci (§ 142 o. s. ř.) zvážit míru úspěchu v celém sporu, tj. nejen ohledně pohledávky, ale též stran jejího příslušenství.“ 34. Náklady žalobců představují jednak zaplacený soudní poplatek za žalobu ve výši 1 154 Kč, dále zaplacenou zálohu ve výši 2 000 Kč na náklady posudku, a odměnu advokáta podle § 11 odst. 1, písm. a), d) a g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen„ vyhláška“), za 13 úkonů za každého ze žalobců (tj. celkem 26 úkonů) po 2 260 Kč dle ustanovení § 8 odst. 1 a § 7 bod 5 vyhlášky, přičemž tuto odměnu je třeba snížit podle § 12 odst. 4 vyhlášky o 20 % na částku 1 808 Kč, neboť právní zástupce zastupoval ve věci oba žalobce a činil tak společné úkony při jejich zastupování, a to za převzetí a přípravu věci, předžalobní výzvu, sepis žaloby, podání ze dne 21. 12. 2020, 26.1.2021, 8.2.2021, 17.3.2021, 25.5.2021 a 3.8.2021 a 4 účast na jednání dne 10.2.2021, 30.4.2021, 16.7.2021 a 16.3.2022, dále ½ úkonu po 904 Kč za každého ze žalobců za vyjádření ke znaleckému posudku obdobně podle § 11 odst. 2, písm. c) vyhlášky, dále náhradu hotových výdajů za 14 úkonů právní služby po 300 Kč (dle ust. § 13 odst. 4 vyhlášky. Dále představují náhradu cestovních výdajů za cestu advokáta osobním automobilem k jednání soudu dne 10.2.2021, 30.4.2021 a 16.7.2021 z [obec] do [obec] a zpět vypočtenou dle ustanovení § 157 a § 158 zák. č. 262/2006 Sb. ve výši celkem 407 Kč za každou z cest (osobní automobil Škoda Superb, spotřeba dle TP: 5,2 l /100 km (3. údaj o spotřebě dle TP), palivo nafta motorová, cena 27,20 Kč na 1litr, sazba zák. náhrady 4,40 Kč km, počet km 70), a dále za cestu advokáta týmž osobním automobilem k jednání soudu dne 16.3.2022 z [obec] do [obec] a zpět vypočtenou jak výše uvedeno ve výši celkem 460,40 Kč (spotřeba dle TP: 5,2 l /100 km (3. údaj o spotřebě dle TP), palivo nafta motorová, cena 36,10 Kč na 1litr, sazba zák. náhrady 4,70 Kč km, počet km 70), a to včetně náhrady za ztrátu času advokáta (cesta k jednání soudu a zpět) za 8 půlhodin po 100 Kč dle § 14 vyhlášky, to vše zvýšeno o daň z přidané hodnoty ve výši 21% ve výši 11 654,45 Kč. Žalobcům tak vznikly náklady řízení ve výši celkem 70 305,85 Kč. Vzhledem k tomu, že předmětem řízení o žalobě byla původně částka jistiny 28 848,83 Kč a úroků z prodlení ve výši 18 770,85 Kč (za dobu od 11.8.2020 do doby připuštění změny žaloby 30.4.2021), tedy celkem 47 619,68 Kč, a soud jejich nároku vyhověl co do částky jistiny 27 388,29 Kč a úroků z prodlení ve výši celkem 3 856,65 Kč (tj. úrok z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 1 968 Kč od 21. 3. 2020 do dne vyhlášení rozsudku, tj. 391,44 Kč a úrok z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 24 568,83 Kč od 1. 7. 2020 do 16.3.2022, tj. 3 465,21 Kč), měli žalobců„ úspěch“ v rozsahu 65,62 %, který soud odečetl od jejich„ neúspěchu“ ve výši 34,38 %. Protože žalobci ve sporu převážně uspěli, uložil soud žalované zaplatit poměrnou část 31,24 % náhrady nákladů žalobců z částky 70 305,85 Kč, tedy částku 21 964 Kč (po zaokrouhlení). Soud doplňuje, že nepřiznal žalobcům odměnu za 3x porada s klientem a paušální náhradu ve výši 300 Kč s tím spojenou, neboť žalobci nedoložili, kdy konkrétně tyto porady proběhly, že proběhly, a že přesáhly vždy jednu hodinu. Soud proto rozhodl, jak ve výroku III. rozsudku uvedeno.

35. Podle § 148 odst. 1 o.s.ř. má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Státu v průběhu tohoto řízení vznikly náklady ve výši celkem 8 128 Kč v souvislosti s přibráním znalce [celé jméno znalce], kterému byla přiznána a proplacena odměna v této výši usnesením zdejšího soudu ze dne 21. 12. 2021. Protože žalobci měli úspěch ve věci v rozsahu 65,62 %, a žalovaní v rozsahu 34,38 %, soud v tomto poměru rozdělil náhradu nákladů státu mezi účastníky a žalobcům uložil zaplatit státu společně a nerozdílně 794 Kč, (neboť žalobci již uhradili na záloze 2 000 Kč) a žalované pak 5 335 Kč (výrok IV. a V. rozsudku).