11 C 195/2019

Plný text

Okresní soud v Berouně rozhodl samosoudkyní Mgr. Hanou Stehlik Vodrážkovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 50 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba na uložení povinnosti žalované zaplatit žalobci 50 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,5 % z částky 50 000 Kč od 11. 4. 2019 do zaplacení se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 24 684 Kč a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právní zástupkyně žalované.

1. Žalobce se domáhal přisouzení částky 50 000 Kč s příslušenstvím z titulu vrácení zaplaceného rezervačního poplatku. Žalobu odůvodnil takto: Žalobce uzavřel s žalovanou coby zprostředkovatelem dne 15. 11. 2018 rezervační smlouvu, na základě které se žalovaná zavázala učinit kroky směřující k uzavření převodní smlouvy s vlastníkem, společností [právnická osoba], přičemž předmětem takové budoucí převodní smlouvy měla být koupě pozemku, na němž měl vlastník postavit rodinný dům za celkovou kupní cenu 5 500 000 Kč. V souvislosti s uzavřením rezervační smlouvy zaplatil žalobce dne 15. 11. 2018 v sídle žalovaného rezervační poplatek ve výši 50 000 Kč, který měl být později započítán na kupní cenu. Na základě rezervační smlouvy mělo dojít po zaplacení rezervačního poplatku k rezervaci nemovitosti do 31. 3. 2019 s tím, že pokud by do tohoto dne nedošlo k uzavření převodní smlouvy, mohly strany od rezervační smlouvy odstoupit. Následně dne 12. 2. 2019 došlo mezi účastníky k uzavření nové rezervační smlouvy. Později došlo k uzavření nové rezervační smlouvy ze dne 12. 2. 2019 mezi žalobcem a žalovaným, která na rozdíl od první rezervační smlouvy obsahuje závazek vlastníka dokončit výstavbu do 1. 12. 2019 a v níž naopak absentuje ujednání o možnosti odstoupit od smlouvy. V této smlouvě bylo stvrzeno složení rezervačního poplatku 50 000 Kč žalobcem. Převodní smlouva o převodu nově vybudované nemovitosti nebyla do 31. 3. 2019 uzavřena a žalobce ani nebyl vyzván k jejímu uzavření. Proto požádal o vrácení rezervačního poplatku dle čl. II odst. 3 rezervačních smluv. Rezervační poplatek měl být vrácen do 10. 4. 2019, k čemuž však nedošlo. Proto žalobce požaduje vedle zaplacení částky 50 000 Kč zákonný úrok z prodlení z této částky od 11. 4. 2019 do zaplacení. Žalobce doplnil, že dle uzavřené rezervační smlouvy se předpokládalo uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní, která je také v rezervační smlouvě označována jako smlouva převodní. Pokud nyní žalovaná argumentuje, že žalobce nesdělil žalované, jakým způsobem budou financovat koupi nemovitosti, měl být při uzavírání rezervační smlouvy upozorněn nato, že nelze způsob úhrady formulovat pouze jako úhradu z prodeje svého bytu. Rezervační smlouva by pak nebyla uzavřena. Žalobce v tom spatřuje zřejmý zájem žalované inkasovat rezervační poplatek a teprve následně přesvědčovat žalobce o tom, že jeho investiční plán je nereálný. Žalovaná nezprostředkovala prodej bytu žalobce a jeho manželky paní [příjmení] a ani příležitost k tomuto prodeji.

2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby v celém rozsahu. Argumentovala, že lhůta sjednaná k uzavření převodní smlouvy, tj. 31. 3. 2019 nemohla být splněna, neboť žalobce neposkytl nezbytnou součinnost, a to konkrétně informaci o tom, jakým způsobem bude hrazena kupní cena. Pouhý příslib, že cena bude uhrazena z kupní ceny za byt žalobce, který žalobce zamýšlel prodat, nepostačoval. Žalovaná opakovaně písemně i telefonicky vyzývala k poskytnutí součinnost ohledně tohoto bodu, avšak bezvýsledně. Účastníci jednali o uzavření zprostředkovatelské smlouvy, jejímž předmětem mělo být zprostředkování bytu žalobce a jeho manželky. Přestože návrh této zprostředkovatelské smlouvy žalobce nepodepsal, účastníci se podle něj chovali. Žalovaná inzerovala prodej bytu žalobce a zajistila pro něj zájemkyni připravenou jej koupit, a to paní [příjmení]. Žalobce a jeho manželka však od prodeje svého bytu ustoupili. Paní [příjmení] přitom byla připravena zaplatit za byt žalobce kupní cenu 5,5 miliónu Kč a nechat žalobce v bytě bydlet až do dokončení stavby jejich domu. Důvod, proč nedošlo k realizaci prodeje bytu, leží na straně žalobce. Žalovaná coby realitní kancelář odvedla v souvislosti se záměrem žalobce prodat svůj byt množství práce, které přišlo vniveč a které ji nebylo zaplaceno. Ještě v květnu 2019 žalovaná činila další návrhy s cílem dokončení transakce. Žalobce a jeho manželka současně nedoložili, jakým způsobem bude cena za dům, o který měli zájem, zaplacena. Smlouva, jejímž předmětem měl být převod rodinného domu na žalobce, tak nebyla uzavřena z důvodů na straně žalobce, a proto žalobci nevzniklo právo na vrácení zaplaceného rezervačního poplatku. I v případě, že by soud v tomto ohledu dospěl k opačnému závěru, měla by být dle žalobce žaloba zamítnuta, neboť nárok žalobce by v takovém případě zanikl započtením proti pohledávce žalované za žalobcem z titulu zaplacení zprostředkovatelské odměny za zprostředkování prodeje bytu.

3. Mezi účastníky řízení je nesporné, že žalovaná je obchodní společností provozující činnost realitní kanceláře.

4. V řízení bylo prokázáno, že účastníci dne 15. 11. 2018 uzavřeli rezervační smlouvu, v níž se konstatuje, že žalobce (jakožto složitel) má zájem o uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní (s tím, že tato se dále v textu rezervační smlouvy označuje také„ převodní smlouva“) s vlastníkem nemovitostí, kterým je [právnická osoba], konkrétně pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], kdy na této stavební parcele se na základě platného stavebního povolení zavazuje vlastník nemovitosti vybudovat stavbu rodinného domu. Žalobce jakožto složitel se zavázal učinit všechny potřebné kroky k tomu, aby byla uzavřena převodní smlouva za podmínek sjednaných v rezervační smlouvě, tzn. že kupní cena bude činit 5 500 000 Kč, přičemž v této ceně je zahrnut rezervační poplatek, vlastník nemovitostí je povinen předat nemovitosti do 10 dnů ode dne, v němž mu bude uhrazena kupní cena. Ohledně kupní ceny za nemovitost smlouva počítá i s možností uhradit ji z hypotečního úvěru. Ve smlouvě se konstatuje zaplacení rezervačního poplatku ve výši 50 000 Kč, který je součástí kupní ceny. Ohledně možnosti jeho vrácení bylo ujednáno, že bude vrácen složiteli v případě, že vlastník nemovitosti nepřistoupí k podpisu převodní smlouvy z důvodů ležících na jeho straně nebo jinak znemožní či zmaří uzavření převodní smlouvy. Stejně tak bude rezervační poplatek složiteli vrácen v případě, kdy dojde ke znemožnění či zmaření uzavření převodní smlouvy jednáním zprostředkovatele.

5. Dále bylo prokázáno, že dne 12. 2. 2019 uzavřeli účastníci další rezervační smlouvu, v níž byla nemovitost, o jejíž budoucí převod se jedná označena jako pozemek parc. [číslo] v [katastrální uzemí]. Kupní cena pozemku a na něm vybudované stavby rodinného domu byla stanovena shodně jako v předchozí smlouvě částkou 5 500 000 Kč. Ohledně smlouvy o budoucí smlouvě kupní bylo ujednáno, že kromě uvedené kupní ceny v ní bude ujednán závazek vlastníka nemovitostí předat je do 10 dnů ode dne, v němž bude uhrazena kupní cena, přičemž vlastník se zaváže dokončit výstavbu nejpozději do 1. 12. 2019. Opět je počítáno i s možností financovat kupní cenu hypotečním úvěrem. Žalovaná jakožto zprostředkovatel a vlastník nemovitostí se zavázali nemovitost pro složitele (žalobce) rezervovat od okamžiku úhrady rezervačního poplatku do 31. 3. 2019 a současně se zavázali v této lhůtě uzavřít převodní smlouvu. Konstatuje se již provedení úhrada rezervačního poplatku ve výši 50 000 Kč.

6. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že důvodem uzavření této, v pořadí druhé, rezervační smlouvy byla skutečnost, že žalobce si z realizovaného developerského projektu v [katastrální uzemí] vybral jiný rodinný dům.

7. Ohledně zaplacení rezervačního poplatku 50 000 Kč byl žalovanou vystaven příjmový pokladní doklad. Přípisem ze dne 21. 5. 2019 vyzval žalobce žalovanou k jeho vrácení.

8. Na základě shodujících se tvrzení účastníků má soud za prokázané, že žalobce a jeho manželka od počátku, tzn. od 15. 11. 2018, kdy byla uzavřena první z rezervačních smluv, zamýšleli financovat pořízení rodinného domu v [obec] z kupní ceny utržené z prodeje svého bytu v [obec] – [anonymizováno].

9. Dále je mezi účastníky řízení nesporné, že žalovaná vyvíjela činnost směřující ke zprostředkování prodeje bytu žalobce a jeho manželky. Tento byt o velikosti 65 m2 v [obec a číslo], ulice [ulice], nabízela od 23. 11. 2018 za cenu 5 500 000 Kč. Ohledně zprostředkování prodeje bytu nebyla mezi účastníky uzavřena zprostředkovatelská smlouva a žalobce v souvislosti se zprostředkováním prodeje bytu nehradil žalované žádnou odměnu.

10. V řízení bylo prokázáno, že o vážným zájemcem o koupi bytu žalobce a jeho manželky byla paní [jméno] [příjmení], která absolvovala prohlídku bytu, a pro níž tento byt následně žalovaná rezervovala, což vyplývá z e-mailového sdělení žalované ze dne 15. 1. 2019 (č. l. 62 soudního spisu). K uskutečnění prodeje bytu paní [jméno] [příjmení] nedošlo. [jméno] [příjmení] v e-mailovém sdělení ze dne 11. 7. 2019 (č. l. 63 soudního spisu) žalované napsala, že byt chtěla koupit a měla k dispozici finanční prostředky na úhradu celé kupní ceny. Bohužel jednání s majiteli bytu bylo časové zdlouhavé a nejednoznačné. Vzhledem k potřebě koupit nemovitost co nejdříve se rozhodla od koupi této nemovitosti odstoupit.

11. Svědkyně [jméno] [příjmení] v řízení vypověděla, že byla vážným zájemcem o koupit bytu žalobce a jeho manželky za cenu 5 500 000 Kč. Nechtěla, aby finanční prostředky, které měla k dispozici, ležely na účtu a chtěla je co nejdříve investovat do nemovitosti. Měla představu, že by se do konce roku 2019 stala vlastníkem předmětného bytu. Realitní kancelář jí vysvětlila, že manželé [celé jméno žalobce], kteří byt prodávají, se budou stěhovat do řadového domu, který se však zatím ještě nezačal stavět. Chtějí byt prodat a do doby, než bude dům postaven, potřebují v bytě bydlet. Svědkyni se byt líbil a cena pro ni byla přijatelná. K uzavření rezervační smlouvy ohledně koupě tohoto bytu však nedošlo, protože návrh smlouvy, který svědkyně od realitní kanceláře obdržela, neobsahoval konkrétní data, kdy dojde k prodeji. Svědkyně měla představu, že by se stala vlastníkem bytu a následně by manžela [příjmení] nechala v předmětném bytě bydlet na základě nájemní smlouvy, a to do doby, než bude dostavěn jejich dům. Od realitní kanceláře se však dozvěděla, že toto řešení [anonymizováno] nevyhovuje, neboť se obávají, aby nebyli svědkyní vystěhováni v době, kdy jejich dům ještě nebude dokončen. Svědkyně uvedla, že byla připravena počkat na to, až se [celé jméno žalobce] z bytu odstěhují, i delší dobu, klidně i rok nebo dva; podstatné pro ni bylo, aby investovala finanční prostředky, které měla k dispozici. Proto nakonec k prodeji nedošlo. Realitní kancelář ji pak oslovila ještě jednou, zda by nebylo řešením, že by v případě, že by [celé jméno žalobce] měli nárok na penále z důvodu zpoždění jejich stavby, tak obdržela finanční plnění; k uskutečnění prodeje bytu však nedošlo.

12. V souvislosti s přípravou smlouvy o smlouvě budoucí kupní týkající se budovaného domu v [katastrální uzemí] probíhala mezi účastníky řízení rozsáhlá e-mailová korespondence. Ta se týkala zejména způsobu úhrady kupní ceny za tuto nemovitost, který měl být ve smlouvě ujednán. V e-mailu ze dne 14. 5. 2019 (č. l. 40 soudního spisu) žalovaná poukazuje na to, že aby mohl být předložen návrh smlouvy o smlouvě budoucí kupní (převodní smlouvy), je nutné vědět, jakým způsobem bude hrazena kupní cena za nemovitost. Dále zmiňuje možnost dojednanou s developerem provedení úhrady zálohy ve výši 500 000 Kč za budovanou nemovitost, což by umožnilo uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní; žalobce však na tuto možnost nereagoval. Již předtím, a to konkrétně v e-mailu ze dne 21. 3. 2019 (č. l. 129 soudního spisu) sdělil žalobce žalovanému, že řadový dům bude financovat z prodeje svého bytu, který si zajistí sám, proto může žalovaná inzerát ze svých stránek stáhnout.

13. Na základě provedeného dokazování učinil soud tento závěr o skutkovém stavu. Žalobce jakožto zájemce o nabytí řadového domu v [obec] uzavřel s žalovanou postupně dvě rezervační smlouvy. V souvislosti s uzavřením první ze smluv složil rezervační poplatek 50 000 Kč. Druhá rezervační smlouva změnila žalobcem původně vybraný řadový dům a konstatovala, že rezervační poplatek již byl uhrazen. Zároveň v ní bylo ujednáno, že nemovitost v [obec] je rezervována do 31. 3. 2019 a že do téhož data se účastníci zavazují smlouvu o smlouvě budoucí kupní označované v rezervační smlouva„ převodní smlouva“ (viz článek I. bod 1). K uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní však již nedošlo. Mezi účastníky byla vedena rozsáhlá komunikace, jejímž cílem bylo nalezení řešení ohledně způsobu úhrady kupní ceny za budovaný řadový dům v [obec], neboť žalobce a jeho manželka zamýšleli tuto kupní cenu ve výši 5 500 000 Kč financovat z výtěžku z kupní ceny získané prodejem svého bytu v [obec a číslo]. Tento byt byl nabízen k prodeji rovněž za cenu 5 500 000 Kč. Žalovaná pro žalobce vyvíjela činnost sledující zajištění zájemce o koupit tohoto bytu (ač nedošlo k uzavření zprostředkovatelské smlouvy). Jediným vážným zájemcem byla paní [příjmení], která se v únoru 2019 rozhodovala, zda předmětný byt koupí. Chtěla byt koupit a současně byla připravena jako jeho vlastnice žalobci a jeho manželce umožnit na základě nájemní smlouvy další bydlení v tomto bytě až do okamžiku dokončení jejich domu, evtl. i jeden až dva roky. Žalobci s takovou možností nesouhlasili. Prodej se proto nerealizoval. Žalobce následně 21. 3. 2021 sdělil žalované, že si prodej bytu zajistí sám. Konkrétní způsob úhrady kupní ceny za řadový dům v [obec] žalobce žalované nesdělil. Žalovaná ve lhůtě do 31. 3. 2019 (a ani později) žalobci nepředložila návrh smlouvy o smlouvě budoucí kupní. K uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní nedošlo. Rezervační poplatek 50 000 Kč nebyl žalobci ze strany žalované vrácen.

14. Soud neprováděl další účastníky navržené důkazy (výslech účastníků, manželky žalobce a makléře pana [příjmení]), kteří se měli vyjádřit k průběhu kontraktačních jednání, neboť uzavřel, že na výše popsaném skutkovém závěru, který je rozhodný pro právní posouzení věci, by tyto důkazy nemohly ničeho změnit. Rovněž soud neprováděl důkazy k prokázání, zda řadový dům, o nějž měl žalobce zájem, a který měl nabýt, byl vybudován ve lhůtě uvedené v rezervační smlouvě (tj. do 1. 12. 2019), neboť je to pro posouzení žalovaného nároku irelevantní. Rozhodné je (jak bude uvedeno dále), z jakého důvodu nedošlo k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, resp. na čí straně leží důvod, pro který k jejímu uzavření nedošlo.

15. Podle § 1746 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.), se použijí zákonná ustanovení upravující jednotlivé typy smluv na smlouvy, jejichž obsah zahrnuje podstatné náležitosti smlouvy stanovené v základním ustanovení pro každou z těchto smluv.

16. Podle § 1746 odst. 2 o. z. mohou strany uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

17. Podle § 1769 zaváže-li se někdo zajistit pro druhou stranu, aby jí třetí osoba splnila, zavazuje se tím, že se u třetí osoby přimluví, aby ujednané plnění poskytla. Zaváže-li se však někdo k tomu, že třetí osoba splní, co bylo ujednáno, nahradí škodu, kterou věřitel utrpí, pokud k splnění nedojde.

18. Podle § 2445 odst. 1 o. z. smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

19. Podle § 1902 o. z. dohodou o změně obsahu závazku se dosavadní závazek ruší a nahrazuje se novým závazkem. Může-li však dosavadní závazek vedlo nového závazku obstát, má se za to, že nebyl zrušen.

20. V projednávané věci bylo mezi účastníky řízení nesporné, že uzavřeli dvě rezervační smlouvy, a to 15. 11. 2018 a 12. 2. 2019. Žalobce uhradil žalované rezervační poplatek 50 000 Kč. K uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní (převodní smlouvy nedošlo), stejně tak jako k vrácení rezervačního poplatku 50 000 Kč. Spornou je otázka, zda má žalobce nárok na vrácení registračního poplatku 50 000 Kč.

21. Soud se nejprve zabýval okolností, že mezi účastníky byly postupně uzavřeny dvě rezervační smlouvy. Při posuzování existence těchto smluv uzavřel soud, že uzavřením smlouvy ze dne 12. 2. 2019 došlo k tzv. privativní novaci, tzn. že byly zrušeny závazky z první rezervační smlouvy ze dne 15. 11. 2018 a současně došlo k jejich nahrazení závazky ze smlouvy z 12. 2. 2019. Rezervační poplatek 50 000 Kč složený žalobcem byl přitom započten na povinnost žalobce uhradit jej dle později uzavřené rezervační smlouvy. Pro právní posouzení je proto významná pouze rezervační smlouva ze dne 12. 2. 2019.

22. Pokud jde o námitku žalobce, že uzavřená rezervační smlouva je neurčitá a nesrozumitelná, a to z důvodu, že používá termín„ převodní smlouva“, který je zavádějící, nedospěl soud k závěru, že by z tohoto důvodu byla rezervační smlouva ze dne 12. 2. 2019 neplatná. Sám žalobce v průběhu řízení zároveň uváděl, že stranám bylo zřejmé, co je sjednaným předmětem rezervační smlouvy, navíc v článku I. bod 1 se uvádí, že smlouva o smlouvě budoucí kupní budou v rezervační smlouvy označovány také jen jako„ převodní smlouva“.

23. Při posuzování otázky, zda má žalobce nárok na vrácení registračního poplatku ve výši 50 000 Kč, tzn. zda došlo k naplnění předpokladů rezervační smlouvy uvedených v článku II. bod 3, bylo nutno zkoumat, zda k neuzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní došlo z důvodu na straně žalobce či z důvodů na straně žalovaného nebo vlastníka budovaného řadového domu v [obec].

24. Rezervační smlouva je v části týkající se rezervace smlouvou nepojmenovanou dle § 1746 odst. 2 o. z. a současně jde o smlouvu zprostředkovatelskou dle § 2445 a násl. o. z. jde současně o smlouvu o plnění třetí osoby ve smyslu § 1769 o. z. Žalovaná se zavázala zprostředkovat uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní mezi žalobcem a vlastníkem s tím, že pokud by se mu to nepodařilo a k uzavření převodní smlouvy by nedošlo z důvodů na straně vlastníka či žalované coby zprostředkovatele, pak žalobci vznikne nárok na vrácení rezervačního poplatku.

25. Pokud jde o dobu, na kterou byla rezervační smlouva ze dne 12. 2. 2019 uzavřena, tato plyne z článku V. ve spojení s článkem I. odst. 3 této smlouvy. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do doby uzavření převodní smlouvy mezi žalobcem a vlastníkem. Vzhledem k tomu, že v článku I. dost. 4 je současně sjednáno, že k uzavření převodní smlouvy má dojít do 31. 3. 2019, lze dovodit, že pokud nedošlo k uzavření převodní smlouvy do 31. 3. 2019 ani k prodloužení rezervační smlouvy, pak po 31. 3. 2019 již závazek žalovaného zprostředkovat uzavření převodní smlouvy s vlastníkem netrval.

26. Zcela zásadní pak je to, z jakého důvodu nedošlo k uzavření převodní smlouvy. Z žaloby plyne, že žalobce má za to, že k neuzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní (označované jako smlouvy převodní) došlo z důvodů na straně vlastníka či žalovaného, přičemž považuje za nepodstatné to, který z těchto dvou subjektů uzavření převodní smlouvy zmařil. Žalobce tvrdí, že do 31. 3. 2019 nebyla převodní smlouva uzavřena a že ani nebyl k jejímu uzavření vyzván. Z provedeného dokazování však vyplývá, že důvodem, proč nebyl vypracován návrh smlouvy o smlouvě budoucí kupní, byla skutečnost, že žalobce nebyl schopen konkretizovat, jakým způsobem uhradí kupní cenu 5 500 000 Kč za nemovitost, kterou měl nabýt. Je přitom třeba vycházet z toho, že úhrada kupní ceny je podstatnou náležitostí smlouvy a nelze se v tomto směru omezit na paušální konstatování, že kupní cena bude uhrazena z výtěžku z kupní ceny za prodaný byt ve vlastnictví žalobce a jeho manželky. Žalovaná přitom nebyla nečinná, a ačkoliv ze strany žalobce a jeho manželky nedošlo k podpisu zaslaného návrhu zprostředkovatelské smlouvy, vyvíjel činnost směřující k zajištění kupce jejich bytu. Žalovanou zprostředkovaná zájemkyně [jméno] [příjmení] byla váženou zájemkyní disponující finančními prostředky a netrvala na tom, že předmětný byt začne obratem po jeho nabytí do vlastnictví užívat. Byla připravena umožnit žalobci a jeho manželce na smluvní bázi v podobě nájemní smlouvy další bydlení v předmětném bytě, a to evtl. v časovém horizontu až dvou let. Žalobce a jeho manželka však na straně jedné chtěli výtěžek získaný prodejem svého bytu použít na úhradu kupní ceny za řadový dům budovaný v rámci developerského projektu v [obec], na straně druhé však nechtěli převést vlastnické právo ke svému bytu na zájemkyni o koupi do doby, než se budou moci do nového domu přestěhovat. Současně z provedeného dokazování vyplynulo, že žalovaná i poté, co zájemkyně o byt [jméno] [příjmení] přestala mít o byt žalobce zájem, neboť by na ní do doby vybudování jejich domu nepřešlo vlastnické právo k tomuto bytu, a současně i přesto, že již uplynula doba, na kterou byla rezervační smlouva sjednána, dále se snažil najít řešení, jak smlouvu o smlouvě budoucí kupní s žalobcem uzavřít (přestože nebyl žalobcem doložen způsob úhrady kupní ceny).

27. Pokud jde o argumentaci žalobce, že na jeho straně nelze spatřovat nedostatek součinnosti ve vztahu k poskytnutí informací o tom, jakým způsobem bude hradit kupní cenu za budovaný dům, resp. že tuto informaci poskytl dostatečně konkrétně, pokud uvedl, že ji uhradí z výtěžku z prodeje svého bytu v [obec a číslo], je třeba k tomu uvést, že navzdory tomu, že žalobce disponoval majetkovou hodnotou, který byt v osobním vlastnictví představuje (a která se rovnala kupní ceně za budovaný řadový dům v [obec]), není to dostatečné pro smluvní ujednání ohledně úhrady kupní ceny za budovaný dům, neboť majetkovou hodnotu v podobě bytové jednotky nelze považovat za platidlo a zároveň v době, do kdy měla být smlouva o smlouvě budoucí kupní uzavřena (tj. do 31. 3. 2019) nebylo jisté, že ke zpeněžení bytu skutečně dojde. Je přitom třeba vycházet z toho, že smyslem rezervační smlouvy je, že se prodávající zavazuje, že prodá nemovitost za stanovených podmínek konkrétnímu kupujícímu a kupující se zavazuje, že za stanovených podmínek nemovitost koupí. Ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní je pak (mimo další) přesně ujednáno, co je předmětem koupě, za jakou cenu, kdy a jak bude kupní cena zaplacena, jakým způsobem bude příp. řešena úschova kupní ceny či čerpání hypotéčního úvěru kupujícího, kdy bude nemovitost předána kupujícímu a řada dalších okolností převodu nemovitosti. Právě způsob úhrady kupní ceny nemohl být v projednávané věci do připravované smlouvy o smlouvy budoucí kupní zakomponován, neboť žalobce jakožto budoucí kupující zatím výtěžkem z prodeje svého bytu nedisponoval a zjevně nebyl schopen uvést, kdy jím disponovat bude.

28. Soud dále vycházel z toho, že smyslem instrumentu rezervačního poplatku je, že vážný zájemce o kupovanou nemovitost je rozhodnut nabýt ji do vlastnictví se všemi důsledky s tím spojenými zaplati zprostředkovateli či prodávajícímu rezervační poplatek, v důsledku čehož již prodávající či zprostředkovatel nehledá zájemce dalšího, neboť nemovitost je již pro tohoto zájemce rezervována. Jeho zaplacený rezervační poplatek je pak započten na kupní cenu. Pokud k realizaci prodeje nedojde z důvodů na straně zájemce (budoucího kupujícího) rezervační poplatek se mu nevrací a slouží k pokrytí vynaložených nákladů a vykonané práce zprostředkovatelem resp. prodávajícím. Složitel rezervační poplatku má nárok na vrácení rezervačního poplatku, pokud k neuzavření smlouvy o budoucí kupní dojde z důvodů na straně zprostředkovatele či z důvodů na straně prodávajícího. Taktomu však v projednávané věci (jak bylo výše rozvedeno) nebylo.

29. Se zřetelem k výše uvedenému neshledal soud, že by byl dán nárok žalobce na vrácení rezervačního poplatku a tedy že by jeho žaloba byla důvodná. Proto ji v celém rozsahu zamítl.

30. Soud se dále nezabýval procesní obranou žalované spočívající v započtení odměny za zprostředkování prodeje bytu žalobce v [obec], neboť tato by byla významné pouze v případě, že by žalobcem uplatněný nárok na vrácení rezervačního poplatku byl shledán důvodným (ze strany žalované se nejednalo o tzv. vzájemný návrh).

31. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 občanského soudního řádu. Žalovaná byla v řízení procesně zcela úspěšná a má proto právo na náhradu nákladů účelně vynaložených k bránění práva, a to v celkové výši 24 684 Kč Tyto náklady představují náklady právního zastoupení advokátem za celkem 6 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, 2 podání ve věci samé k výzvě soudu a zastupování účastníka řízení u dvou ústních jednání, z nichž jedno trvalo více než 2 hodiny - § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif) po 3 100 Kč (§ 8 odst. 1, § 7 advokátního tarifu), náhrada hotových výdajů v rozsahu 6 režijních paušálů po 300 Kč (§ 13 odst. 3 advokátního tarifu) a daň z přidané hodnoty v sazbě 21 % představující částku 4 284 Kč. K náhradě nákladů řízení byla stanovená obecná pariční lhůta (§ 160 odst. 1 o. s. ř.) a zákonné místo placení (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).