12 C 327/2021

Plný text

Okresní soud v Berouně rozhodl samosoudcem Mgr. Petrem Pomahačem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa žaloba na určení neplatnosti výpovědi z nájmu nebytových prostor <b>I. Zamítá se žaloba s návrhem, aby soud určil, že výpověď žalovaného učiněná vůči žalobci dopisem ze dne 4. 10. 2021, a to z nájmu založeného Smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne 26. 2. 2000, jejímž předmětem je nájem jednotky [číslo] (jiného nebytového prostoru) v domě na adrese [adresa žalobce], PSČ: [PSČ], vše k.ú. [obec], je neplatná.</b> <b>II. Zamítá se žaloba s návrhem, aby soud určil, že nájem jednotky [číslo] (jiného nebytového prostoru) v domě na adrese [adresa žalobce], PSČ: [PSČ], vše k.ú. [obec], založený Smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne 26. 2. 2000, i nadále trvá.</b> <b>III. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému k rukám jeho právního zástupce náhradu nákladů řízení ve výši 5 600 Kč.</b> 1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu se žalobce po žalovaném domáhal určení, že výpověď žalovaného učiněná vůči žalobci dopisem ze dne 4. 10. 2021, a to z nájmu založeného Smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne 26. 2. 2000, jejímž předmětem je nájem jednotky [číslo] (jiného nebytového prostoru) v domě na adrese [adresa žalobce], PSČ: [PSČ], vše k.ú. [obec], je neplatná. Dále se žalobce domáhal určení, že nájem jednotky [číslo] (jiného nebytového prostoru) v domě na adrese [adresa žalobce], PSČ: [PSČ], vše k.ú. [obec], založený Smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne 26. 2. 2000, i nadále trvá.

2. Žalovaný k žalobě přednesl, že je vnitřně přesvědčen, že žalobce porušuje nájemní smlouvu ohledně sjednaného účelu, tedy adaptace nebytového prostoru na bytový prostor, když během více než dvacetiletého trvání nájemního vztahu nedošlo ze strany žalobce ani k žádosti o souhlas pro účely vyřízení stavebního povolení, natož ke kolaudaci prostoru na prostor bytový. Žalovaný se však ocitá v důkazní nouzi a nechává tudíž rozhodnutí na úvaze soudu.

3. Okresní soud provedl dokazování v následujícím rozsahu a z provedených důkazů zjistil následující skutečnosti.

4. Z kopie listiny: smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 26. 2. 2000 ve spise na č. l. 7 a násl. okresní soud zjistil, že dne 26. 2. 2000 uzavřeli smlouvu o nájmu nebytových prostor, ve které se žalovaný jako pronajímatel zavázal přenechat žalobci jako nájemci k užívání nebytové prostory – jednotku č. [číslo] o výměře 54,12 m2 v suterénu domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec], a to za účelem adaptace těchto prostor na byt, a nájemce se zavázal platit nájemné ve výši 900 Kč měsíčně. Účastníci dále sjednali, že nájem je sjednán na dobu určitou do dne příslušné rekolaudace nebytových prostor na prostory bytové (v čl. II. předmětné smlouvy), resp. uplynutím doby provádění adaptace nebytových prostor (v čl. VIII. předmětné smlouvy).

5. Z kopie listiny: výpověď nájemní smlouvy ze dne 26. 2. 2021, ze dne 4. 10. 2021 na č. l. 9 okresní soud zjistil, že dne 4. 10. 2021 zaslal žalovaný žalobci výpověď nájemní smlouvy ze dne 26. 2. 2021.

6. Z kopie listiny: návrh na zvýšení nájemného, výzva k prokázání účelu nájmu ze dne 13. 8. 2021 na č. l. 10 okresní soud zjistil, že dne 13. 8. 2021 vyzval žalovaný žalobce k prokázání účelu nájmu.

7. Z kopie listiny: potvrzení o oprávnění užívat bytové prostory na adrese [adresa], známý žalobce z práce, potvrzení o tom, že žalobce je oprávněn k užívání bytových prostor – jedné místnosti – v domě [adresa] v obci [obec], kterou [jméno] [příjmení] vlastní. Dle žalobce se jedná o výpůjčku, nájemní smlouva neexistuje.

8. Z kopie listin: podací lístek na č. l. 12, přípis [územní celek] ze dne 9. 7. 2021 ve věci návrhu na zvýšení nájemného na č. l. 13, přípis [územní celek] ze dne 1. 9. 2021 ve věci návrhu na zvýšení nájemného na č. l. 14, přípis [územní celek] ve věci návrhu na zvýšení nájemného na č. l. 15, korespondence ve věci námitek proti výpovědi obsažené v dopise ze dne 4. 10. 2021, ze dne 15. 10. 2021 na č. l. 16 a násl. a doručenka datové zprávy z 18. 10. 2021 na č. l. 18 okresní soud zjistil, že mezi žalovaným a žalobcem, resp. jeho právním zástupcem, proběhla korespondence ohledně zvýšení nájemného a adaptace předmětného nebytového prostoru na bytovou jednotku.

9. Z kopie listin: faktura [číslo] 2001 na částku 3 580 Kč ze dne 18. 6. 2001, faktura [číslo] na částku 36 170 Kč ze dne 10. 6. 2002, faktura [číslo] na částku 12 164 Kč ze dne 26. 8. 2002, faktura [číslo] na částku 39 255 Kč ze dne 10. 4. 2003, faktura [číslo] na částku 27 615 Kč ze dne 17. 5. 2003, pracovní výkaz ze dne 16. 5. 2004 na částku 36 500 Kč, stvrzenka ze dne 16. 5. 2004 na částku 36 500 Kč, faktura [číslo] 2006 ze dne 12. 6. 2006 na částku 60 959 Kč, faktura [číslo] 2007 ze dne 19. 4. 2007 na částku 5 400 Kč, faktura č. 2017 ze dne 25. 9. 2017 na částku 2 206 Kč, daňový doklad ze dne 4. 9. 2010 na částku 475 Kč, daňový doklad ze dne 4. 9. 2010 na částku 1700 Kč, daňový doklad ze dne 16. 4. 2011 na částku 601 Kč, daňový doklad – faktura [číslo] ze dne 19. 4. 2011 na částku 966 Kč, daňový doklad ze dne 25. 4. 2011 na částku 1 879 Kč, daňový doklad ze dne 27. 4. 2011 na částku 546 Kč, daňový doklad č. PD 1 2017 ze dne 3. 10. 2012 na částku 3 042 Kč, daňový doklad [číslo] 2001 ze dne 15. 6. 2020 na částku 553 Kč, dodací list č. 2021 ze dne 9. 8. 2021, faktura [číslo] na částku 3 372 Kč a faktura [číslo] ze dne 23. 11. 2017 na částku 2 900 Kč, okresní soud zjistil, že v letech 2001 až 2006 provedl žalobce v předmětném nebytovém prostoru větší stavební úpravy směřující k adaptaci nebytového prostoru na bytový prostor (např. zednické práce, betonování podlah, výměna oken, oprava zdí a stropů, včetně vymalování, instalatérské práce, elektrické rozvody, topení). Od roku 2007 prováděl žalobce v nebytovém prostoru již pouze drobné úpravy či udržovací práce (např. montáž rolet v roce 2017, výměna zárubně v roce 2010, instalace termostatu v roce 2012, instalace úsporného splachovacího ventilu v roce 2020 či v roce 2021 výměna kotlového čerpadla v kotli Protherm Reus, jež byl zakoupen v roce 2006).

10. Z kopie listin: smlouva o připojení ze dne 20. 1. 2009, platební kalendář, rozpis záloh na další období ze dne 20. 1. 2009, přípis [právnická osoba] Distribuce ze dne 20. 1. 2009, smlouva o sdružených službách dodávky elektřiny z 20. 1. 2009, okresní soud zjistil, že v roce 2009 došlo k připojení objektu k odběru elektřiny (předtím byl dle žalobce zajištěn odběr elektřiny přes zásuvkový měřič) a žalobci byly dodavatelem elektřiny stanoveny zálohové platby za dodávku elektřiny.

11. Z kopie listiny: předávací protokol ze dne 1. 2. 2021 okresní soud zjistil, že dne 1. 2. 2021 byla provedena zkouška tlakové těsnosti technické instalace vody a kanalizace. Soud však neuvěřil tvrzení žalobce, že se jedná o„ dokončení“ instalatérských prací, které započaly v roce 2001. Z přiložených faktur jednoznačně vyplývá, že instalatérské práce byly provedeny již v letech 2001 až 2006, poté došlo pouze k drobným úpravám (např. instalace úsporného splachovacího ventilu v roce 2020) či udržovacím pracím (v roce 2021 výměna kotlového čerpadla v kotli Protherm Reus, jež byl zakoupen v roce 2006).

12. Z kopie listiny: zpráva o pravidelné revizi elektrické instalace ze dne 29. 5. 2021 okresní soud zjistil, že dne 29. 5. 2021 nechal žalobce provést revizi elektrické instalace. Ani v tomto případě není jasné, z jakého důvodu nenechal revizi elektrické instalace žalobce provést bezprostředně po dokončení elektrických rozvodů v předmětném nebytovém prostoru v roce 2004 (viz pracovní výkaz ze dne 16. 5. 2004 na částku 36 500 Kč).

13. Z kopie listiny: nákres ze dne 23. 9. 1993 okresní soud zjistil, že v případě příslušného nebytového prostoru se jedná o bytovou jednotku o jedné místnosti s kuchyní, předsíní a příslušenstvím.

14. Návrh na doplnění dokazování výslechem účastníka (žalobce) a výslechem svědka [jméno] [příjmení], bývalého starosty [územní celek], neznámého pobytu, soud považoval za nadbytečný (a to i s ohledem na právní názor soudu – viz níže), když skutkový stav byl dostatečně zjištěn z předložených listinných důkazů a z tohoto důvodu soud návrh na provedení těchto důkazů zamítl.

15. Následně ani jedna z procesních stran již žádné další důkazní návrhy neměla. Soud hodnotil všechny provedené důkazy v souladu s ust. § 132 o.s.ř., a to každý důkaz jednotlivě a potom všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti.

16. Z provedeného dokazování tedy okresní soud zjistil, že dne 26. 2. 2000 uzavřeli účastníci smlouvu o nájmu nebytových prostor, ve které se žalovaný jako pronajímatel zavázal přenechat žalobci jako nájemci k užívání nebytové prostory – jednotku č. [číslo] o výměře 54,12 m2 v suterénu domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec], a to za účelem adaptace těchto prostor na byt, a nájemce se zavázal platit nájemné ve výši 900 Kč měsíčně. Účastníci dále sjednali, že nájem je sjednán na dobu určitou do dne příslušné rekolaudace nebytových prostor na prostory bytové (v čl. II. předmětné smlouvy), resp. uplynutím doby provádění adaptace nebytových prostor (v čl. VIII. předmětné smlouvy). V letech 2001 až 2006 provedl žalobce v předmětném nebytovém prostoru větší stavební úpravy směřující k adaptaci nebytového prostoru na bytový prostor (např. zednické práce, betonování podlah, výměna oken, oprava zdí a stropů, včetně vymalování, instalatérské práce, elektrické rozvody, topení). Od roku 2007 prováděl žalobce v nebytovém prostoru již pouze drobné úpravy či udržovací práce (např. montáž rolet v roce 2017, výměna zárubně v roce 2010, instalace termostatu v roce 2012, instalace úsporného splachovacího ventilu v roce 2020 či v roce 2021 výměna kotlového čerpadla v kotli Protherm Reus, jež byl zakoupen v roce 2006). V roce 2009 došlo k připojení objektu k odběru elektřiny a žalobci byly dodavatelem elektřiny stanoveny zálohové platby za dodávku elektřiny (předtím byl zajištěn odběr elektřiny přes zásuvkový měřič). V roce 2021 nechal žalobce provést zkoušku tlakové těsnosti technické instalace vody a kanalizace a revizi elektrické instalace. Dne 13. 8. 2021 vyzval žalovaný žalobce k prokázání účelu nájmu. Dne 30. 8. 2021 sepsal [jméno] [příjmení], známý žalobce z práce, potvrzení o tom, že žalobce je oprávněn k užívání bytových prostor – jedné místnosti – v domě [adresa] v obci [obec], kterou [jméno] [příjmení] vlastní s tím, že nájemní smlouva uzavřena nebyla, jedná se o výpůjčku. Dne 4. 10. 2021 zaslal žalovaný žalobci výpověď nájemní smlouvy ze dne 26. 2. 2021. Mezi žalovaným a žalobcem, resp. jeho právním zástupcem, proběhla korespondence ohledně zvýšení nájemného a adaptace předmětného nebytového prostoru na bytovou jednotku.

17. Předně je třeba uvést, že pro vydání rozsudku pro uznání nebyly splněny podmínky dle ust. § 153a o.s.ř., když žalovaný nárok žalobce neuznával, pouze tvrdil, že se ocitl v důkazní nouzi.

18. Podle ust. § 3 odst. 1 zák. č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění platném do 30.12.2002, pronajimatel může nebytový prostor přenechat k užívání jinému (dále jen "nájemce") smlouvou o nájmu (dále jen "smlouva").

19. Smlouva musí mít písemnou formu a musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši a splatnost nájemného a způsob jeho platby, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá (§ 3 odst. 3 věta prvá zák. č. 116/1990 Sb., ve znění platném do 30.12.2002).

20. Po právní stránce soud věc posoudil tak, že mezi účastníky řízení byla uzavřena smlouva o nájmu dle shora citovaného ust. § 3 odst. 1 zák. č. 116/1990 Sb., ve znění platném do 30.12.2002.

21. Jak uvedeno shora, smlouva o nájmu v režimu zákona 116/1990 Sb. musí být uzavřena písemně.

22. Jde-li o právní úkon, pro který je pod sankcí neplatnosti stanovena písemná forma, musí být určitost projevu vůle dána obsahem listiny, na níž je tento projev zaznamenán. Nestačí, že účastníkům právního vztahu je jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to seznatelné z jejího textu. Určitost písemného projevu je objektivní kategorií a takový projev vůle by neměl vzbuzovat důvodné pochybnosti o jeho obsahu ani u osob, které nejsou účastníky daného smluvního vztahu (k tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 11. 2009, sp. zn. 26 Cdo 4913/2007).

23. Smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 26. 2. 2000 mohla být uzavřena na dobu určitou či na dobu neurčitou. Pokud je smlouva uzavírána na dobu určitou, musí dle shora citovaného ust. § 3 odst. 3 věta prvá zák. č. 116/1990 Sb., ve znění platném do 30.12.2002, obsahovat určení doby, na kterou se nájem uzavírá. Ohledně doby nájmu si účastníci sjednali, že nájem je sjednán na dobu určitou do dne příslušné rekolaudace nebytových prostor na prostory bytové (v čl. II. předmětné smlouvy), resp. uplynutím doby provádění adaptace nebytových prostor (v čl. VIII. předmětné smlouvy). Jedná se o 2 různé události, které v budoucnu mohou nastat (ale také nastat nemusí, případně může nastat jen jedna z nich) s tím, že tyto události ale zjevně nenastanou v jednom okamžiku. Teprve po dokončení adaptace nebytového prostoru na prostor bytový by měla následovat rekolaudace nebytového prostoru (vydání správního rozhodnutí). Vymezení okamžiku jako„ uplynutí doby provádění adaptace nebytových prostor“ je velmi vágní, ale lze jej chápat jako dosažení takového stavu adaptace nebytových prostor, kdy jsou tyto prostory (objektivně vzato) způsobilé k rekolaudaci na bytové prostory. K takovému stavu došlo (jak vyplynulo z provedeného dokazování) patrně již v roce 2006, kdy žalobce dokončil podstatné stavební úpravy směřující k adaptaci nebytového prostoru na bytový prostor (zednické práce, betonování podlah, instalatérské práce, elektrické rozvody, topení, oprava zdí a stropů, výměna oken, včetně vymalování prostor). Následné drobné či udržovací práce, jako montáž rolet v roce 2017, instalace úspornějšího splachovacího ventilu v roce 2020 či výměna kotlového čerpadla v kotli Protherm Reus (po 15 letech provozu) lze již stěží považovat za adaptaci nebytových prostor na bytové prostory. Prodlení mezi jednou událostí, na kterou účastníci vážou ukončení nájemního vztahu (tj. uplynutí doby provádění adaptace nebytových prostor) dle čl. VIII. předmětné smlouvy a druhou událostí (tj. rekolaudace nebytového prostoru), na kterou účastníci (rovněž) vážou ukončení nájemního vztahu dle čl. II. předmětné smlouvy (ke které navíc doposud vůbec nedošlo), činí v době rozhodování soudu 16 let.

24. Jak již bylo uvedeno shora, jde-li o právní úkon, pro který je pod sankcí neplatnosti stanovena písemná forma, musí být určitost projevu vůle dána obsahem listiny, na níž je tento projev zaznamenán. Určitost písemného projevu je objektivní kategorií a takový projev vůle by neměl vzbuzovat důvodné pochybnosti o jeho obsahu ani u osob, které nejsou účastníky daného smluvního vztahu. Nestačí, že účastníkům právního vztahu je jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to seznatelné z jejího textu. Z tohoto důvodu bylo i nadbytečné doplňovat dokazování k otázce úmyslu stran ohledně konce nájemní smlouvy výslechy svědků či účastníků. V posuzovaném případě ze samotné smlouvy o nájmu není seznatelné, v jakém konkrétním okamžiku dojde k ukončení nájemního vztahu. Zda dnem příslušné rekolaudace nebytových prostor na prostory bytové (jak je stanoveno v čl. II. předmětné smlouvy) či zda již faktickým uplynutím doby provádění adaptace nebytových prostor (jak je stanoveno v čl. VIII. předmětné smlouvy).

25. Ze shora uvedených důvodů soud posuzoval smlouvu o nájmu nebytových prostor ze dne 26. 2. 2000 jako smlouvu o nájmu uzavřenou na dobu neurčitou, a to s ohledem na shora popsanou neurčitost ujednání o okamžiku ukončení nájemního vztahu.

26. Jak správně uvádí žalobce, zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, byl s účinností od 1.1.2014 zrušen a nahrazen zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

27. Podle ust. § 3074 odst. 1 věta prvá zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

28. Podle ust. § 2302 odst. 2 obč. zák. jedná-li se o nájem prostoru nebo místnosti, jehož účelem není ani bydlení, ani provozování podnikatelské činnosti ve smyslu odstavce 1, použijí se obecná ustanovení o nájmu (tj. § 2201 a násl. obč. zák.).

29. Podle ust. § 2231 odst. 1 obč. zák. skončí nájem ujednaný na dobu neurčitou výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční. Jestliže žalovaný zaslal žalobci výpověď nájemní smlouvy (ze dne 26. 2. 2000) ze dne 4.10.2021, což žalobce ostatně ani nerozporuje, skončil nájem v souladu se shora citovaným ust. § 2231 obč. zák. výpovědí pronajímatele, a to uplynutím tříměsíční výpovědní doby (počítáno od okamžiku doručení výpovědi). Pro nájem na dobu neurčitou je typické, že je možné jej vypovědět kdykoli a z jakéhokoli důvodu. Právě s ohledem na to, že je možná výpověď z jakéhokoli důvodu, nevyžaduje zákon, aby byla výpověď odůvodněna. Výpověď soud považoval s ohledem na shora popsaný právní názor za platnou, z tohoto důvodu soud žalobu zamítl (výrok ad. I.), a to i v části, ve které se žalobce domáhal určení, že nájem i nadále trvá (výrok ad. II.).

30. Soud pro úplnost dodává, že i v případě, pokud by soud dospěl k závěru, že nájemní smlouva ze dne 26. 2. 2000 byla uzavřena na dobu určitou, bylo by namístě neposkytnout žalobci ochranu z důvodu ust. § 6 odst. 2 obč. zák., příp. § 8 obč. zák. Žalobce těží ze stavu, kdy již bylo dokončeno provádění adaptace nebytových prostor (od roku 2007 žádné další podstatné stavební práce zjevně prováděny nejsou), přesto stále nedošlo k zamýšlené rekolaudaci nebytových prostor. Je přitom nepodstatné, z jakého důvodu k zamýšlené rekolaudaci nebytových prostor doposud nedošlo. Otázkou také je, zda příslušná rekolaudace prostor na bytové prostory je vůbec možná, pokud žalobce tvrdí, že je potřeba provést izolaci domu, na které není schopen se s žalovaným dohodnout. Žalobce se brání zvyšování nájmu s odůvodněním, že se nejedná o bytový prostor, ale o nebytový prostor (ve kterém nebydlí, užívá ho pouze tím, že ho stále adaptuje, a to již po dobu více než 20 let, avšak stále není s adaptací hotový). Užívání nebytového prostoru za účelem„ adaptace těchto prostor na byt“ není normální užívání nemovitosti a takové„ užívání“ nemovitosti nepřináší ekonomický význam žádnému z účastníků smlouvy, žalovanému však významně omezuje jeho vlastnické právo a způsobuje mu značné ztráty. Nelze se domnívat, že by některý z účastníků při uzavírání smlouvy předpokládal, že žalobce ani po více než 20 let nedokáže naplnit účel nájemní smlouvy. Nelze ani přehlédnout, že žalobce přistupuje k naplnění účelu nájemní smlouvy ze dne 26. 2. 2000 (tj. adaptace nebytových prostor na byt) velmi laxně, pokud např. provedení zkoušky tlakové těsnosti technické instalace vody a kanalizace nechal (z vlastní vůle) provést až v roce 2021, tedy po 15 letech od provedení příslušných instalatérských prací (2006), revizi elektrické instalace nechal provést také až v roce 2021, tedy dokonce až po 17 let od provedení elektrické instalace (2004). Ze všech těchto důvodů by tedy bylo namístě i užití ust. § 6 odst. 2 obč. zák., příp. § 8 obč. zák.

31. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalovanému, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 5 600 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. e), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 2 500 Kč za každý ze dvou úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně dvou paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t.