16 C 133/2023

Plný text

Okresní soud v Bruntále rozhodl samosoudkyní JUDr. Marcelou Mrkalovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce proti žalovanému: osobní údaje žalovaného o určení výše nájemného bytu

I. Určuje se, že výše nájemného z bytu [číslo] sestávajícího ze dvou pokojů, kuchyně a příslušenství, nacházejícího se v [anonymizována tři slova] [adresa], v [anonymizováno] [ulice] č. o. [anonymizováno] v [anonymizováno], činí 105,60 Kč/m2/měsíc, a to s účinností od [datum].

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na nákladech řízení částku 2 300 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se žalobou podanou u Okresního soudu v Bruntále dne [datum] domáhal určení zvýšení nájemného bytu [číslo] sestávajícího ze dvou pokojů, kuchyně a příslušenství ve [anonymizována dvě slova] podlaží [anonymizováno] [adresa], v [anonymizováno] [ulice] č. [anonymizována dvě slova] v [anonymizováno] s účinností od [datum rozhodnutí] na částku 105,60 Kč/m2/měsíc. Svůj návrh žalobce odůvodnil tím, že mezi účastníky řízení byla dne [datum] uzavřena smlouva o nájmu předmětného bytu, přičemž nájem je sjednán na dobu určitou do [datum]. Současné nájemné v bytě ve výši 88 Kč/m2/měsíc neodpovídá obvyklé výši nájmu v daném místě a čase a s přihlédnutím k této skutečnosti žalobce zaslal žalovanému dne [datum] návrh na zvýšení nájemného o 20 %, tedy na částku 105,60 Kč/m2/měsíc s účinností od 1. 7. 2023, a to na základě usnesení [anonymizováno] [územní celek] ze dne [datum], které u předmětném zvýšení nájemného rozhodlo. Žalobce má za to, že obvyklá výše nájemného se v [anonymizováno] pohybuje v rozmezí částky [číslo] Kč/m2/měsíc. Žalovaný písemně dne [datum] sdělil, že s navýšením nájemného nesouhlasí, čímž nedošlo k dohodě mezi účastníky řízení. Za té situace žalobce podal návrh v souladu s § 2249 občanského zákoníku na určení výše nájemného ze strany soudu.

2. Žalovaný se ve věci nevyjádřil a proti uplatněnému nároku nevznesl žádné skutkové ani právní námitky.

3. Soud ve věci rozhodl bez nařízení jednání dle § 115a občanského soudního řádu (dále jen o.s.ř.), neboť účastníci řízení s tímto postupem souhlasili a ve věci bylo možno rozhodnout na základě předložených listinných důkazů.

4. Ze smlouvy o nájmu bytu uzavřené mezi účastníky řízení dne [datum rozhodnutí] pod [číslo jednací] včetně pravidel pro užívání bytu ze stejného data, z dodatku ke smlouvě o nájmu bytu ze dne [datum], z výpočtového listu platného od [datum], ze zápisu schůze Rady města Bruntál ze dne [datum], z návrhu na zvýšení nájemného zaslaného žalovanému dne [datum], ze souhlasu žalovaného s návrhem na zvýšení nájemného ze dne [datum], z dalšího vyjádření žalovaného k návrhu na zvýšení nájemného ze dne [datum], z nabídek pronájmu v [anonymizováno] na ulici [ulice] o velikosti 2+1, výměra 48 m², bytu 2+1 na [anonymizováno] ulici v [anonymizováno] o výměře 56 m², pronájmu bytu 2+kk na ulici [ulice] v [anonymizováno] o výměře 48 m², pronájmu bytu 3+1 na ulici [ulice] v [anonymizováno] o výměře 70 m², pronájmu bytu 1+1 na ulici [příjmení] v [anonymizováno] o výměře 33 m² a z výpisu z katastru nemovitostí pro obec Bruntál, katastrální území Bruntál - město, [list vlastnictví] má soud za prokázané, že mezi žalobcem jako pronajímatelem a [anonymizována dvě slova] [adresa] v [anonymizována dvě slova] č. [anonymizována dvě slova] v [anonymizováno] a žalovaným byla dne [datum] pod shora specifikovaným číslem jednacím uzavřena platně smlouva o nájmu bytu [číslo] ve 3. nadzemním podlaží tohoto domu. Nájem byl sjednán na dobu určitou od [datum] do [datum], přičemž dodatkem nájemní smlouvy ze dne [datum] byl nájem prodloužen do [datum]. V části III. bod 3.1. nájemní smlouvy bylo uvedeno, že smluvní strany si ujednaly každoroční zvyšování nájemného v případě, že o tomto zvýšení bude rozhodnuto usnesením [anonymizováno] [územní celek]. Nájemné bylo sjednáno ve výši 88 Kč/m2/měsíc za byt sestávající ze dvou pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny, WC a sklepa. Celkové nájemné za byt o výměře 55,19 m² činilo částku 4 856,72 Kč. Nájemné nebylo od podpisu nájemní smlouvy dne [datum] zvyšováno. Na základě rozhodnutí [anonymizováno] [územní celek] ze dne [datum] došlo ke schválení zvýšení nájmu o 20 % podle ustanovení § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, a to s účinností od [datum] u stávajících smluv o nájmu pro bydlení, které byly uzavřeny na základě nabídkového řízení na pronájem bytu. V souvislosti s tímto rozhodnutím byl [příjmení] správou [územní celek] zaslán žalovanému návrh ze dne [datum] na zvýšení nájemného z částky 88 Kč/m2/měsíc na 105,60 Kč/m2/měsíc s účinností od 1. 7. 2023, kdy celková výše nájemného po zvýšení činila 5 820 Kč. Žalovaný byl současně vyzván, aby se do dvou měsíců od převzetí tohoto návrhu písemně vyjádřil, zda s návrhem na zvýšení nájemného souhlasí. Současně byl žalovaný poučen, že pokud se ve lhůtě dvou měsíců nevyjádří, bude podán návrh na určení nájemného u soudu. Dne [datum], tedy ve lhůtě dvou měsíců od doručení návrhu, byl písemně vyjádřen ze strany žalovaného souhlas se zvýšením nájemného s tím, že bude na adresu žalovaného zaslán nový výpočtový list. Dne [datum] přišlo na [příjmení] správu města Bruntál sdělení žalovaného, že se zvýšením nájemného nesouhlasí, neboť má zato, že platí více, než je uvedená částka nájemného, je po vážném úrazu a je evidován na úřadu práce. Ve lhůtě tří měsíců podal žalobce návrh na zvýšení nájemného u soudu. Z předložených inzerátů na pronájem bytu v soukromém vlastnictví, má soud za prokázané, že v [anonymizováno] na ulici [ulice] činilo nájemné nabízeného bytu 166,70 Kč/m2/měsíc. U pronájmu bytu 2+1 na [anonymizováno] ulici v [anonymizováno] činil měsíční nájem částku 169,60 Kč/m2. V případě pronájmu bytu 2+kk o rozměru 48 m² na ulici [ulice] v [anonymizováno] činil měsíční nájem částku 143,80 Kč/m2, u pronájmu bytu 3+1 na ulici [ulice] v [anonymizováno] činil měsíční nájem částku 157,10 Kč/m2. U pronájmu bytu 1+1 na [příjmení] ulici v [anonymizováno] činil měsíční nájem částku 151,50 Kč/m2. Průměrná částka představující měsíční nájemné u předmětných bytů za 1 m2 představuje částku 157,74 Kč.

5. Podle § 2248 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o. z.), strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného.

6. Podle § 2249 odst. 1 a 2 o. z., neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

7. Podle § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní byt použijí následující způsoby a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných.

8. Podle § 6 odst. 2 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, při postupu podle § 3 odst. 1 písm. b) se srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě vyjádří jako interval, a to a) jako střední hodnota plus minus směrodatná odchylka z jednotlivých srovnatelných nájemných při jejich počtu větším než 30, b) jako interval z rozdělení jednotlivých srovnatelných nájemných bez krajních hodnot, to je vyloučením jedné šestiny hodnot na spodním a jedné šestiny hodnot na horním okraji rozdělení při jejich počtu 12 až 30, nebo c) jako interval vymezený nejnižší a nejvyšší z doložených hodnot srovnatelného nájemného při jejich počtu menším než 12.

9. Obecně lze konstatovat, že pronajímatel má podle občanského zákoníku možnost dosáhnout zvýšení nájemného proti vůli nájemce ve dvou případech, za prvé, nedosahuje-li sjednané nájemné výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (§ [číslo]) nebo za druhé, provede-li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody (§ [číslo]). Smluvní strany si mohou v nájemní smlouvě dohodnout, že nájemné bude každoročně zvyšováno. Uvedené pravidlo lze dohodnout i následně v dohodě o změně původně sjednaných podmínek nájmu. V případě dohody o zvýšení nájemného je nutné, aby obsahem dohody bylo určení, o jakou částku bude nájemné zvýšeno, popř. jakým způsobem bude tato částka vypočítána, tedy musí být dostatečně jasné již při uzavření smlouvy, na základě jakých pravidel lze dospět ke konkrétní částce, o kterou bude nájemné zvýšeno. Pokud by ve smlouvě bylo pouze obecně ujednáno, že nájemné bude každoročně zvyšováno bez toho, aby byla určena pravidla pro toto zvyšování, šlo by o nicotné ujednání z důvodu neurčitosti (§ 553 odst. 1 o. z.). Pokud si strany neujednají, k jakému datu bude zvýšení provedeno, a bude-li dohodnuto "každoroční" zvyšování nájemného, lze logickým výkladem dospět k závěru, že zvýšení proběhne vždy k prvnímu dni daného období, tj. k 1. lednu nového roku. Podle § 2249 odst. 1 o.z. by zvýšení nájemného za poslední tři roky nemělo překročit 20 %. Pronajímatel s nájemcem si může smluvně vyloučit zvyšování nájemného (srov. § [číslo] odst. 1). Smluvní strany si mohou dohodnout i delší období, za které bude nájemné zvyšováno, nemohou si však dohodnout kratší období, než 1 rok, neboť takové ujednání by bylo nicotné z důvodu, že jde o ujednání ukládající nájemci povinnost, která je zjevně nepřiměřená (§ [číslo]).

10. Dále lze obecně konstatovat, že o návrhu pronajímatele na zvýšení nájemného soud jedná jen při splnění následujících podmínek, strany si nesjednaly zvyšování nájemného podle § [číslo] a ani si neujednaly, že nájemné zvyšováno nebude, návrh nebyl učiněn dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nebylo nájemné zvýšeno, návrh obsahuje novou výši nájemného, navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %, návrh je učiněn v písemné formě a došel nájemci. Nesplňuje-li návrh pronajímatele shora uvedené náležitosti, jde o nicotný návrh, kterým se nájemce nemusí zabývat a v soudním řízení je takový návrh zamítnut. Podle § 3 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, se ke zjištění srovnatelného nájemného použijí dva možné způsoby, za prvé, pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, nebo za druhé, stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu na zvýšení nájemného, že s jeho zvýšením souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Podá-li pronajímatel návrh po uplynutí tříměsíční lhůty, soud návrhu nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. K opožděnému podání návrhu tedy soud nepřihlíží z úřední povinnosti, ale k námitce nájemce. Návrh podaný pronajímatelem před uplynutím dvouměsíční lhůty k vyjádření souhlasu nájemce je třeba považovat za předčasný.

11. Vzhledem k výše uvedenému soud konstatuje, že návrh na zvýšení nájemného nebyl ze strany žalobce podán opožděně ani předčasně. Soud se tedy věcně zabýval uplatněným nárokem na zvýšení nájemného v bytě užívaném žalovaným s účinností od [datum]. Důvodem zvýšení nájemného byla skutečnost, že nájemné neodpovídá srovnatelnému nájemnému v daném místě a čase. Pro stanovení srovnatelného nájemného nařízení vlády č. 453/2013 Sb. upravuje dva shora specifikované způsoby. V daném případě žalobce prokázal, že u nejméně pěti srovnatelných bytů ve městě [obec] průměrná výše nájemného za m2 činí částku 157,74 Kč. Za této situace žalobce prokázal, že srovnatelné nájemné v obvyklé výši v daném místě a čase je výrazně vyšší než stávající nájemné hrazené žalovaným ve výši 88 Kč/m2/měsíc. Soud rovněž konstatuje, že z předložených listinných důkazů lze dovodit, že ve lhůtě dvou měsíců žalovaný, konkrétně dne [datum] vyjádřil souhlas se zvýšením nájemného v písemné formě. Soud má zato, že k následnému sdělení nesouhlasu se zvýšením nájemného nemůže být již přihlíženo. Přihlédnout by k tomuto jednání mohl soud pouze za situace, pokud by předchozí vyjádření žalovaný odvolal. K tomu však nedošlo. V případě možnosti zvyšování nájemného pak soud konstatuje, že v části III. bod 3.1. smlouvy o nájmu si sice strany ujednaly každoroční zvyšování nájemného, o kterém bude rozhodnuto usnesením [anonymizováno] [územní celek], avšak s přihlédnutím ke shora uvedené právní argumentaci soud předmětné ujednání pro svou neurčitost považuje za nicotné s přihlédnutím k § 553 a § 554 o. z., neboť v tomto ujednání není stanoven rozsah tohoto zvýšení, ale je stanoven pouze subjekt – [jméno] [územní celek], který o zvýšení rozhodne. Vzhledem k této skutečnosti tedy nebyla vyloučena aplikace § 2249 o. z., tedy zvýšení nájmu ze strany soudu. Soud rovněž považuje za nutné se vyjádřit k obsahu podání žalovaného ze dne [datum], v němž uvedl, že utrpěl vážný úraz a je veden na úřadu práce jako nezaměstnaný. V průběhu řízení u soudu žalovaný žádné tyto skutečnosti netvrdil a ani neprokázal, k žalobě se vůbec nevyjádřil a za té situace nebyly splněny podmínky pro posuzování uplatněného práva žalobce z pohledu dobrých mravů.

12. Vzhledem k výše uvedenému soud žalobě vyhověl a nájemné žalovanému v předmětném bytě s účinností od [datum] zvýšil na částku 105,60 Kč/m2/měsíc.

13. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř., přičemž přihlédl k tomu, že žalobce byl ve věci zcela úspěšný. Náklady řízení byly tvořeny zaplaceným soudním poplatkem ve výši 2 000 Kč a režijním paušálem ve výši 300 Kč za podání žaloby dle vyhlášky č. 254/2015 Sb. v návaznosti na ustanovení § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb.

14. O lhůtě k plnění ve výroku II. rozsudku rozhodl soud podle § 160 odst. 1 o. s. ř.