18 C 312/2024

Plný text

Okresní soud v Bruntále rozhodl samosoudkyní Mgr. Janou Tihelkovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované B o vyklizení bytu I. Žalovaní jsou povinni vyklidit bytovou jednotku ve vlastnictví žalobce č. , hodnota, o velikosti 2 + 1, nacházející se v domě č. p. , hodnota, na adrese , adresa, , do 15 dnů od právní moci rozsudku.II. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci na nákladech řízení částku 14.536 Kč, k rukám právního zástupce žalobce, do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobou podanou u Okresního soudu v Bruntále dne 17. 12. 2024 se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, na základě kterého by byli žalovaní vyklizeni z bytové jednotky č. , hodnota, , hodnota, na adrese , adresa, s tím, že žalobce je vlastníkem předmětné bytové jednotky, kterou žalovaní užívali jako nájemci na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, , která byla uzavřena na dobu určitou do 1. 12. 2024. Nájemné bylo sjednáno ve výši 13.220 Kč a za žalované hradil nájem úřad práce, kdy se však takto naposledy stalo v případě nájemného za měsíc září 2024. Žalobce neobdržel od žalovaných nájemné za říjen a listopad 2024, neboť žalovaný odvolal svůj souhlas se zasílám na účet žalobce a peníze použil pro vlastní potřebu. Nájemní vztah žalovaných již netrvá a žalovaní zde bydlí bez právního důvodu, žalobci proto nebývá než se domáhat vyklizení soudní cestou.

2. Žalovaní se k žalobě nevyjádřili, nevznesli právní ani skutkové námitky.

3. Soud nařídil jednání na den 17. 3. 2024, k němuž se všichni účastníci dostavili.

4. U jednání žalobce uvedl, že žalovaní více jak 3 a půl měsíce užívají byt bez právního důvodu, přičemž za užívání bytu neplatí a z bytu se odmítají vystěhovat. Odkázal na své dosavadní vyjádření.

5. Žalovaní připustili, že byt skutečně užívají bez právního důvodu. Vysvětlili však, že již dvakrát měli možnost se z bytu vystěhovat, a neučinili tak pouze v důsledku jednání žalobce. Nejprve se totiž v listopadu 2024 měli možnost přestěhovat se do azylového domu. Podmínkou pro tento krok však bylo uhrazení dřívějšího dluhu, který za ně uhradil žalobce, aniž by ho o to žádali. Naopak jej však žádali o to, aby jim vrátil kauci, případně alespoň její část, neboť potřebovali tyto finanční prostředky na úhradu nájemného, aby zase za 14 dnů neskončili tzv. na ulici. Žalobce jim však odmítl kauci vydat a chtěl si jí ponechat do doby vyúčtování. Podruhé měli možnost se odstěhovat v únoru 2025, avšak nově nalezený byt byl ještě dražší než žalobcův. Navíc žalobce po žalovaných žádal informace o pronajímateli tohoto bytu. Žalobce podmínil prodloužení nájemní smlouvy úhradou částky 29.000 Kč a dalších záruk v podobě šperků, zlata apod., na což žalovaní nepřistoupili. Navíc v mezidobí žalobce odmontoval elektroměr, resp. přepsal si odběr elektřiny na svou osobu. Žalovaní nyní spolupracují s OSPODem, neboť žalobce na ně podal podnět a OSPOD se tak snaží pomoci jim s bydlením. Také za pomoci kurátorky žalovaný připravil nový návrh nájemní smlouvy, což po něm vyžadoval žalobce. Dne 2. 12. 2024 navštívil žalobce žalované, přičemž jeho návštěva skončila účastí PČR. Žalovaní měli žalobci za zlé, že s nimi manipuloval od začátku, a to jak tím, že si sám zařídil přepis elektřiny, tak také tím, že chtěl, aby žalovaný opravil byt žalobce a tyto opravy hradil z peněz získaných z nájemného, a také požadavkem na úhrady částek přesahujících 40.000 Kč. Zároveň žalobce chtěl žalovaným účtovat částku 1.000 Kč za každou návštěvu jeho osoby v , adresa, , případně návštěvu realitní makléřky. Žalovaní připustili, že asi ve 2 případech rušili noční klid, a že někdy 4 týdny před skončením nájemního vztahu jim žalobce sdělil, že jim smlouvu neprodlouží. Žalovaný dále potvrdil, že dne 6. 11. 2024 dal pokyn úřadu práce, aby žalobci nebylo vyplaceno nájemné za listopad 2024. Žalovaný dále poukázal na problém s mravenci v bytě, který žalobce nechtěl řešit, resp. naznačil, že tuto závadu bude řešit s předchozími majiteli získáním slevy z kupní ceny.

6. Z výpisu z webové aplikace KN, z vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí, z kupní smlouvy, z nájemní smlouvy, z žádosti o zahájení trestního stíhání, ze sdělení dalších skutečností k protiprávnímu jednání, z vyčíslení škody, z printu zpráv a z účastnických výpovědí, soud zjistil následující skutkový stav věci, který považuje za prokázaný:

7. Žalobce je na základě kupní smlouvy ze dne , datum, uzavřené s manželi , jméno FO, jako prodávajícími, vlastníkem bytové jednotky č. , hodnota, v budově č. p. , hodnota, a č. p. , adresa, . Vlastnické právo žalobce bylo zapsáno do katastru nemovitostí s účinky ke dni 10. 7. 2024, když vklad byl proveden dne 15. 8. 2024. Žalobce jako pronajímatel a žalovaní jako nájemci uzavřeli dne , datum, nájemní smlouvu, na základě které pronajímatel pronajal bytovou jednotu č. , hodnota, na adrese , adresa, žalovaným. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 21. 8. 2024 do 1. 12. 2024. Nájemné bylo sjednáno ve výši 13.220 Kč a bylo splatné vždy k 20. dni v měsíci. Smlouvou byly dále sjednány zálohy za služby. Sjednána byla také vratná kauce či jistina ve výši 14.000 Kč, která byla uhrazena v hotovosti k rukám pronajímatele při podpisu smlouvy, což pronajímatel stvrdil svým podpisem. Nehrazení nájemného zakládalo právo pronajímatele odstoupit od nájemní smlouvy. Zároveň pro případ prodlení byla sjednána smluvní pokuta ve výši 0,5 % denně z dlužné částky a v případě nesplnění závazku k vystěhování se ve výši 250 Kč denně. Povinnost vystěhovat se byla smlouvou sjednána ve lhůtě 3 dnů od ukončení nájemního vztahu, resp. dnem následujícím po uplynutí platnosti smlouvy, tj. po uplynutí výpovědní doby, popřípadě lhůty 3 dnů k ukončení nájemního vztahu v případě písemného odstoupení od nájemní smlouvy.

8. Žalobce ve své účastnické výpovědi uvedl, že byt koupil jako investiční od manželů , jméno FO, a v té době byl byt obsazen žalovanými. Protože žalobce vlastní více bytů, chtěl, aby všechny jeho nájemní smlouvy měly stejnou formu i obsah, a proto s žalovanými uzavřel novou nájemní smlouvu dle svého návrhu. Když přebíral od původních vlastníků byt, byl přesvědčován o bezdlužnosti žalovaných, avšak následně se ukázalo, že žalovaní dlužili nájem za 4 měsíce. Když došlo k fyzickému předání bytu a žalobce již věděl o starých dluzích žalovaných, okamžitě jim dal výpověď, kterou žalovaní podepsali za přítomnosti svědků. Žalovaný jej však umluvil, a proto jim dal nájemní smlouvu účinnou do 1. 12. 2024. Žalobce měl od začátku signály, že žalovaní mají problémy s rušením nočního klidu, proto vázal prodloužení nájemního vztahu také na to, že v tomto směru nebudou žádné problémy. To se však nestalo a pravidelně musel jezdit do Bruntálu tyto problémy řešit k stížnosti domovnice a sousedů. Když při jedné takové události zasahovala městská a po půlnoci i státní policie, sdělil dne 21. 10. 2024 žalovaným nejprve ústně a poté i emailem, že nedojde k prodloužení nájemní smlouvy. Na to mu žalovaní sdělili, že se do té doby nestihnou vystěhovat, neboť je to krátký termín. Protože mu žalovaných bylo líto kvůli jejím dětem, domluvil se s žalovaným poté, co jej informoval o žádosti o ubytovnu v bývalých kasárnách, že jejich dluh uhradí, aby měli kam jít a uvolnili tak jeho byt. K úhradě této částky došlo dne 6. 11. 2024. Pracovnicí ubytovny bylo žalovanému sděleno, že by se zde mohl přestěhovat již dne 15. 11. 2024. Žalovaný nejprve přislíbil žalobci, že se z bytu odstěhuje sám a rodina zde zůstane, ale protože si žalobce tuto realizaci nedovedl fakticky představit, směřoval své kroky spíše k tomu, aby žalovaným pomohl s obstaráním jiného bydlení. Postupoval v souladu s nájemní smlouvou, která byla uzavřena na dobu určitou a byly zde uvedeny podmínky pro její případné prodloužení. Dne 2. 12. 2024 v 9:00 hod ráno byl dohodnut termín předání bytu. Nájemci jej však do bytu nepustili a proto volal PČR, aby jeho přítomnost byla nějakým způsobem zaevidována. Následně již byla podána žaloba. Protože se původně žalovaní chtěli vystěhovat ke dni 15. 11. 2024, byli domluveni, že tento den dojde k převzetí bytu. Proto se také dostavil do bytu spolu s realitní makléřkou. Žalovaní je však do bytu odmítli pustit. Žalovaný po něm žádal vrácení kauce, ale to odmítl s tím, že k vrácení kauce dojde po řádném fyzickém předání bytu a vyúčtování služeb, kdy se nebránil ani mimořádnému vyúčtování. Dále žádal vrácení poměrné části nájemného za listopad 2024. Žalobce žalované upozornil, že pokud bude jezdit do , adresa, zbytečně a žalovaní nesplní dohodu, tzn. neposkytnou součinnost při předání bytu, neposkytnou součinnost při jednání na ÚP atd., bude jim účtovat alespoň částečně své výdaje, které mu v té souvislosti vzniknou a sice za jízdné do , adresa, a ztrátu času a obdobně za náklady, které bude muset uhradit makléřce za její přítomnost při předání bytu, k němuž nedojde. Pokud přijel do , adresa, a jednání mezi nimi probíhala dle původní dohody, žádné náklady si neúčtoval. Protože žalovaní měli zájem o prodloužení nájemní smlouvy, chtěl po nich, aby uhradili svůj dosavadní dluh na nájemném. Navrhl jim proto, aby zpeněžili nějaký svůj majetek, např. právě šperky a z těchto peněz mohli uhradit jeho dluh. Měl zájem věc řešit a naopak nyní již 4 měsíce hradí náklady sám a byt mu nevydělává nic.

9. Žalovaný ve své účastnické výpovědi potvrdil, že jim žalobce nejprve ústně, a pak SMS zprávou sdělil, že nájemní smlouva jim nebude prodloužena. Ve zprávě však byl uveden termín k odstěhování do 31. 3. 2025. V následném emailu však již byl uveden datum do 1. 12. 2024. Žalovaní počítali s tím, že se budou muset vystěhovat, a proto také sháněli jiné bydlení. Žalovaný dále potvrdil, že se jim žalobce snažil pomoci s novým bydlením, ale dělal to formou příkazů, a tomu pak odpovídaly i jeho ne vždy přiměřené reakce. Z bytu se neodstěhovali, protože neměli částku 8.700 Kč, kterou bylo podmíněno další užívání ubytovny a byli by tak za 14 dní tzv. na ulici. Z tohoto důvodu také nepustil žalobce ani makléřku do bytu poté, co mu odmítl vrátit alespoň částečně kauci. Již v průběhu října 2024 jim totiž žalobce řekl, že nemá jediný důvod, proč by kauci nevrátil. Žalobce chtěl po žalovaném, aby byt opravil a platil řemeslníky právě z peněz od úřadu práce. Jenom s touto podmínkou pak souhlasil s uzavřením nájemní smlouvy. Žalovaný dále potvrdil, že byt užívají neoprávněně. Žalovaný popsal, že když s žalobcem po podání žaloby jednali, navrhl jim, že kdyby zaplatili alespoň 1 nájemné a v nájemní smlouvě by se zvýšila kauce, pak by mohla být nájemní smlouva prodloužena. Zamýšlel proto platit dluh formou splátkového kalendáře. Žalovaný důrazně popřel, že by žalobce navrhoval zpeněžení šperků, naopak žádal úhradu částky 29.000 Kč a záruky v podobě šperků a zlata. Žalovaný upřesnil, že dluh původním majitelům byl jen ve výši 1 nájemného. Žalovaný uvedl, že kdyby nebylo manipulace ze strany žalobce, byli vystěhováni už v listopadu 2024 a nejpozději v lednu 2025 by tak mohl žalobce vydělávat nájemné. V případě vyhovění žalobě podá žalovaný odvolání. Věděl, že je může vystěhovat pouze soudní exekutor. Žalovaný slíbil, že by byli schopni a ochotni s družkou splácet dluh vůči žalobci, a to formou splátkového kalendáře v maximální výši 1.000 Kč měsíčně.

10. Soud provedl i další důkazy předložené stranami, z nichž zjistil níže uvedené skutečnosti, které však nemají žádnou právní relevanci k projednávané věci:

11. Právní zástupce žalobce podal dne 1. 1. 2025 podnět k prověření protiprávního jednání žalovaných, v němž právní zástupce žalobce shledával naplnění skutkové podstaty dotačního podvodu ve smyslu ustanovení § 212 odst. 2 trestního zákoníku, kterého se žalovaní měli dopustit tím, že přestože čerpali příspěvek na bydlení, tento si ponechali pro svou potřebu a neužili jej k úhradě nájmu. Účelově vyplácený příspěvek v úhrnné výši 25.976 Kč použili jiným způsobem. Další možné podvodné jednání žalovaných shledával žalobce, resp. jeho právní zástupce v tom, že dne 6. 11. 2024 zaplatil částku 3.900 Kč představující dluh žalovaných ve , právnická osoba, , když žalovaní se z něj pokoušeli vylákat částku 10.000 Kč slibem, že pak byt okamžitě opustí. Žalovaní se dále měli dopustit trestného činu neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu, nebo k nebytovému prostoru ve smyslu § 208 odst. 1, 2 trestního zákoníku, když se dne 1. 12. 2024 neodstěhovali a brání současně žalobci, aby byt užíval. Právní zástupce žalobce tak vyzval policejní orgán k tomu, aby vyslechl žalované v této otázce setrvání v bytě, neboť pokud by v bytě i nadále setrvávali, mohli by pokračovat v páchání trestné činnosti, což by zakládalo vazební důvod ve smyslu ustanovení § 67 písm. c) trestního řádu.

12. Dopisem ze dne 3. 2. 2025 sdělil právní zástupce žalobce znovu policejnímu orgánu, že žalovaný , Jméno žalované A, se protiprávního jednání obdobného charakteru zřejmě dopustil i vůči , právnická osoba, , adresa, , které rovněž dlužil vysoké částky na nájmu, a kdy žalobce za něj zaplatil dluh ve výši 3.900 Kč. Dále upozornil na to, že žalovaný má také vysoký dluh vůči společnosti , právnická osoba, , která dlužnou částku od něj nemůže vymoci.

13. Žalobce vyčíslil svou škodu mající původ v nájemní smlouvě ze dne , datum, , a to ke dni 28. 2. 2025, kdy činila 99.112 Kč a skládala se z nájemného za 5 měsíců po 13.220 Kč, celkem 66.100 Kč, smluvní pokuty za neplacení nájemného ve výši 997 Kč, smluvní pokuty za neoprávněný pobyt v bytě ve výši 22.000 Kč (250 Kč x 88 dnů), spotřebované a žalobcem zaplacené ceny elektřiny v období od 18. 12. 2024 do 27. 1. 2025 ve výši 4.115 Kč, zaplaceného dluhu za ubytovnu v , adresa, ve výši 3.900 Kč, náhrady za zbytečnou jízdu z , adresa, na předání bytu, k němuž mělo dojít dne 14. 11. 2024 v částce 1.000 Kč a obdobně za marnou jízdu z , adresa, za účelem návštěvy úřadu práce dne 13. 1. 2025. Tato škoda měla dále narůstat o denní penále ve výši 256,60 Kč a o další případné nájmy. Současně tato škoda nezahrnovala náklady právního zastoupení v řízení o vyklizení bytu a v řízení o náhradě škody, soudní poplatky za řízení o vyklizení bytu a náhradu vzniklé škody, nedoplatek za teplo a teplou vodu, náklady za případnou opravu bytu a náklady za exekutora.

14. Předloženy byly také SMS zprávy zaslané žalovaným žalobci, z nichž vyplynulo, že žalovaný sděloval žalobci, že mu nic nezaplatí, neboť došlo k odpojení elektřiny. Zároveň SMS zprávy obsahují výhrůžky a vulgarity.

15. Soud zamítl pro nadbytečnost další důkazní návrhy v podobě zjištění faktických úhrad plateb nájemného ze strany úřadu práce, případně dluhu žalovaných u původních vlastníků bytu, když tyto informace nemají právní relevantnost ve vztahu k předmětu řízení, a obdobně také email obdržený od žalobce a svědecké výpovědi svědků navržených žalovanými k okamžiku uzavření nájemní smlouvy nemohou mít vliv na rozhodnutí v této věci, neboť pro rozhodnutí v této věci jsou rozhodující pouze okolnosti ukončení nájemní smlouvy.

16. Podle ustanovení § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

17. Podle ustanovení § 2285 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

18. Podle ustanovení § 1040 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby jej vydal.

19. Na základě předložených listin soud dospěl k závěru, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva ve smyslu ustanovení § 2201 a násl. občanského zákoníku, se specifiky pro nájem bytu ve smyslu ustanovení § 2235 a následující občanského zákoníku. Předmětná nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 1. 12. 2024. Z uvedeného znění nájemní smlouvy tak vyplývá, že tato smlouva předpokládá, že uplynutím této doby dojde k ukončení nájemní smlouvy. Smlouva sice obsahovala ustanovení o tom, že je možné roční prodloužení, nebyly zde však blíže stanoveny podmínky pro toto prodloužení. S ohledem na znění ustanovení § 2285 občanského zákoníku se tak soud musel zabývat tím, zda nebyly splněny podmínky pro obnovení nájemní smlouvy ze zákona. Jak však vyplynulo z provedeného dokazovaní, žalobce již v říjnu 2024 dal žalovaným na vědomí, že nemá zájem na pokračování v nájemním vztahu, a že tedy budou muset byt ke dni ukončení nájemní smlouvy opustit. Tuto skutečnost potvrzovali také samotní žalovaní, že si tohoto data byli vědomi, nepodařilo se jim však najít jiné bydlení. Také následné jednání žalobce jednoznačně vypovídalo o tom, že žalobce nemá zájem na pokračování v nájemním vztahu, když se dne 2. 12. 2024 dostavil k převzetí bytu za účasti realitní makléřky, avšak nebyl do bytu vpuštěn. Především pak ale žaloba podaná žalobcem již dne 17. 12. 2024 je výzvou ve smyslu ustanovení § 2285 občanského zákoníku, splňující i podmínky písemné formy, a svědčící o tom, že žalobce nemá zájem na obnovení – novém ujednání nájemního vztahu. Soud je tak přesvědčen o tom, že ze všech těchto důvodů nemohlo dojít k pokračování, resp. obnovení nájemního vztahu.

20. Argumentoval-li žalovaný, že to byl žalobce, který bránil jejich vystěhování, a že okolnosti byly na jeho straně, pak soud ani jednu z těchto námitek neshledal důvodnou. Námitky žalovaných nejsou právně relevantní a nemají vliv ani na otázky ukončení nájemního vztahu ani jeho znovu ujednání. Žalobci se naopak podařilo prokázat, že nájemní vztah skončil dne 1. 12. 2024, a že žalovaní užívají byt bez právního důvodu, čehož si žalovaní ostatně byli sami vědomi. Žalobce se tak domáhal ochrany svého vlastnického práva ve smyslu § 1040 občanského zákoníku a proto jeho žalobě bylo vyhověno a žalovaní byli zavázáni k vyklizení předmětného bytu.

21. O nákladech řízení soud rozhodl podle ustanovení § 142 odst. 1 občanského soudního řádu tak, že právo na náhradu nákladů řízení náleží ve věci zcela úspěšnému žalobci. Jeho náklady jsou pak tvořeny zaplaceným soudním poplatkem ve výši 5.000 Kč, jeho náklady za cestovné za účelem účasti u jednání soudu a náklady právního zastoupení. Vzhledem k tomu, že žalobce nevyčíslil své cestovní náklady, byly mu soudem přiznány ve výši, které by vynaložil za veřejný dopravní prostředek, přičemž na trase , adresa, a zpět se jedná o částku 436 Kč (2 x 218 Kč dle serveru www.idos.cz). Náklady právního zastoupení jsou pak tvořeny odměnou za 4 úkony právní služby po 1.500 Kč dle § 7 bod 4 ve spojení s § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění účinném do 31. 12. 2024 a ve výši 2.300 Kč dle § 7 bod 5 ve spojení s § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění účinném od 1. 1. 2025, a to za převzetí věci (1 úkon právní služby ze dne 17. 12. 2024 po 1.500 Kč), sepis žaloby (1 úkon ze dne 17. 12. 2024 po 1.500 Kč) a účast u jednání soudu dne 17. 3. 2025 přesahující 2 hodiny (2 úkony po 2.300 Kč) a dále 4 náhrady hotových výdajů dle § 13 odst. 1, 3 zákona č. 177/1996 Sb. a sice po 300 Kč za úkony učiněné do 31. 12. 2024 v celkové výši 600 Kč a po 450 Kč za úkony učiněné po 1. 1. 2025 ve výši 900 Kč. Celkem tak náklady řízení činí 14.536 Kč. Podle ustanovení § 149 odst. 1 občanského soudního řádu jsou náklady splatné k rukám právního zástupce žalobce.

22. Soud nepřiznal žalobci odměnu za úkon jeho právního zástupce v podobě podání ze dne 3. 2. 2025, když skutečnosti zde uvedené měly být součástí již původně podané žaloby a ze dne 13. 3. 2025, když zde sdělené skutečnosti nemají relevanci k předmětu řízení.

23. O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto podle § 160 odst. 1 občanského soudního řádu tak, že lhůta pro peněžité plnění činí 3 dny, proto v této lhůtě jsou žalovaní povinni zaplatit náklady řízení a pro případ vyklizení pak ze zákona činí lhůta 15 dnů, počítáno vždy od právní moci rozsudku.