19 C 153/2025

Plný text

Okresní soud v Bruntále - pobočka v Krnově rozhodl samosoudcem Mgr. Pavlem Dočkalem ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A, narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B, narozená Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce B oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného, narozený Datum narození žalovaného. Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o 31 717 Kč

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům částku 10 000 Kč, částku 6 435 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba o zaplacení částky 15 282 Kč se zamítá.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům k rukám právního zástupce žalobců náklady řízení ve výši 1 204 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobou došlou soudu dne 28. 5. 2025 se žalobci domáhali proti žalovanému zaplacení částky 10 000 Kč představující kauci z nájmu bytu a částku 21 717 Kč představující úrok z této kauce za období od 14. 5. 2013 do 31. 12. 2024. Žalobci se žalovaným uzavřeli dne 11. 5. 2013 smlouvu o nájmu bytu, nájem skončil dohodou účastníků ke dni 31. 12. 2024, žalovaný byt fakticky převzal 2. 1. 2025. Byt převzal bez závad. Žalobci požádali o vrácení kauce. Žalovaný žalobcům zaslal k nahlédnutí fakturu za vymalování, ale současně v komunikaci uvedl, že po žalobcích nic nepožaduje. Kauci nevrátil. Žalobci při výpočtu úroku z kauce vycházeli ze statistik ČNB ze systému ARAD při použití úrokových sazeb „ostatních úvěrů“.

2. Žalovaný ve vyjádření k žalobě potvrdil uzavření smlouvy o nájmu 11. 5. 2013, ve které byla sjednaná vratná kauce 10 000 Kč, kterou žalobci při podpisu smlouvy zaplatili. Uvedl, že smlouva byla prodlužována naposledy smlouvou o nájmu bytu z 22. 6. 2024. Ke skončení nájmu došlo 31. 12. 2024. Při vyklizení bytu žalovaný požadoval uvedení bytu do původního stavu, demontáž sprchy a vymalování bytu, a to podle článku 5 nájemní smlouvy z 22. 6. 2024. Žalobci byt nevymalovali podle svého závazku ve smlouvě, v kuchyni neodstranili nalepené tapety, v obývacím pokoji zanechali otřískané zdi a starou fialovou výmalbu, v koupelně zanechali nesprávně provedené utěsnění vany k obkladům zdi a neprovedli výmalbu. Žalovaný proto objednal firmu jméno FO – Anonymizováno, která provedla opravu omítek, tmelení a výmalbu za cenu 13 966 Kč. 22. 2. 2025 žalovaný žalobcům zaslal fakturu s výzvou k zaplacení přes aplikaci WhatsApp. Žalobci nereagovali a zaslali předžalobní výzvu. Na to reagoval žalovaný dopisem ze dne 31. 3. 2025, ve kterém s výzvou žalobců nesouhlasil a vyzval k vrácení převisu za malířské práce ve výši 3 966 Kč po odpočtu vratné kauce. Proti nároku na vrácení kauce vy výši 10 000 Kč žalovaný uplatnil k započtení pohledávku ve výši 10 000 Kč za náklady za opravu bytu uhrazené jméno FO v celkové výši 13 966 Kč. K nároku na úročení kauce žalovaný namítal, že byla sjednána v režimu starého občanského zákoníku jako neúročená podle § 686a) zákona. Žalovaný při jednání doplnil své vyjádření, kdy uvedl, že účastníci se sešli v bytě 2. 1. 2025, byt společně prošli. Žalovaný po žalobcích požadoval odstranění bytové stěny, demontáž sprchy. Když se řešila výmalba bytu, řekl žalovaný, že si to udělá sám. Sdělil, že výmalbu koupelny a obývacího pokoje si zajistí sám. Kuchyň se žalobci neřešil, byla funkční. Koupelnu chtěl řešit následně. Žalobce si poté odvezl své věci stůl, obývací stěnu a pohovku. Potom byli fyzické kontakty přerušeny. Následně žalobce požadoval vrácení kauce. Na to reagoval žalovaný vyjádřením, že po výmalbě bytu se vyrovnají. Potom přes WhatsApp poslal žalobci fakturu za malování. Tam došlo mezi nimi k rozepři, kdy se nedohodli. Při jednání žalovaný upravil svou procesní obranu, pokud se týče započtení své pohledávky proti žalované pohledávce. Uvedl, že proti pohledávce na vrácení kauce 10 000 Kč uplatňuje k započtení pohledávku z vad bytu, konkrétně za výmalbu obývacího pokoje a koupelny včetně štukatérských prací a za koupi sprchové baterie. Splatnost pohledávky žalovaného nastala na základě zprávy ve WhatsAppové komunikaci a také podle dopisu ze dne 31. 3. 2025.

3. Z důkazů provedených při jednání dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním.

4. Mezi účastníky byla uzavřena Smlouva o nájmu bytu číslo Anonymizováno v domě na adresa na dobu určitou od 1. 5. 2013 do 30. 6. 2014. Prodloužení pronájmu bylo možné na základě nové smlouvy nebo dodatku ke smlouvě. Účastníci sjednali ve smlouvě vratnou kauci ve výši 10 000 Kč s tím, že po skončení nájemního vztahu se žalovaný jako pronajímatel zavázal kauci po vyúčtování vrátit nejpozději do 14 dnů od skončení nájmu. Nebyly sjednány úroky z kauce. Účastníci se ve smlouvě dohodli, že nájemce při vyklizení bytu jej předá ve stavu, v jakém jej převzal. Případné náklady vzniklé nedodržením tohoto ustanovení budou hrazeny z vložené kauce (smlouva o nájmu bytu). Nájem trval do 31. 12. 2024, přičemž naposled byl nájem prodloužen smlouvou ze dne 22. 6. 2020, ve které účastníci uvedli, že kauce ve výši 10 000 Kč již byla svěřena pronajímateli v souladu s původní nájemní smlouvou za rok 2013. Dle článku 5 této smlouvy se účastníci dohodli, že v případě ukončení nájmu zajistí nájemce na své náklady vymalování bytu (citovaná nájemní smlouva). Dále soud vycházel z nesporných tvrzení účastníků, dle kterých k předání bytu došlo 2. 1. 2025. Jak sám žalovaný uvedl, po žalobcích požadoval odstranění bytové stěny, demontáž sprchy. Když se řešila výmalba bytu, řekl žalovaný, že si to udělá sám. Žalovaný neměl výhrady ke stavu předsíně a ložnice. Problém byl obývací pokoj a koupelna, kdy sdělil žalobcům, že výmalbu koupelny a obývacího pokoje si zajistí sám. Za malířské práce, a to malbu, škrabání, tmelení, přebroušení, které byly provedeny firmou jméno FO – Anonymizováno zaplatil žalovaný celkem 13 966 Kč dne 18. 2. 2025 (daňový doklad č. f/25009). Žalovaný dále zakoupil vanovou baterii u společnosti právnická osoba. za cenu 1 440 Kč (faktura č. hodnota z 20. 1. 2025). Žalovaný přes aplikaci WhatsApp zaslal 22. 2. 2025 žalobci kopii faktury od jméno FO. Na to reagoval žalobce dotazem, proč zasílá tento doklad s tím, že vymalováno bylo a při předání bytu žalovaný řekl, že si stejně nechá vymalovat, přičemž nepadlo nic o tom, že to bude na náklady žalobců. Dodal, zda tomu má rozumět tak, že žalovaný nechce vrátit kauci, nebo dokonce by žalobci měli fakturu za malování zaplatit. Žalovaný odpověděl „Tome, to je pro info. Nikdo po tobě nic nechce.“ (komunikace přes WhatsApp). Žalovaný dopisem ze dne 31. 3. 2025 podaným na poštu 31. 3. 2025 vyzval žalobce o vrácení částky za převis úhrady za malířské práce proti původní kauci ve výši 3 966 Kč v termínu do 11. 4. 2025 s tím, že žalobci porušili článek 5 a 9 nájemní smlouvy, proto žalovaný považuje předžalobní výzvu ze dne 26. 3. 2025 za neoprávněnou (výzva poštovní podací lístek). Podle systému časových řad statistických dat ČNB ARAD činila v květnu 2013 průměrná výše korunových úvěrů poskytnutých bankami domácnostem v České republice – nové obchody, konkrétně úvěry na spotřebu, bydlení a ostatní 5,85 % ročně (databáze ARAD).

5. Vzhledem k tomu, že z výše citovaných důkazů má soud za dostatečně prokázaný skutkový stav věci za účelem právního posouzení nároku žalobců, považuje další důkazy provedené tabulkou úroků pro výpočet úroku z kauce doložené žalobci k žalobě, fotodokumentací ke stavu bytu pořízenou žalobcem a žalovaným, výpovědí svědkyň jméno FO a jméno FO za irelevantní ke skutkovému stavu věci a jeho právnímu posouzení. Soud proto tyto důkazy nezahrnul do celkového hodnocení důkazů. Ze stejného důvodu soud zamítl důkazní návrh výpisem z účtu žalobce.

6. Po právním zhodnocení prokázaného skutkového stavu věci dospěl soud k následujícím závěrům.

7. Mezi účastníky byla uzavřena Smlouva o nájmu bytu podle § 685 a následujících zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku. Podle § 686a) odst. 4 citovaného zákona po skončení nájmu vrátí pronajímatel nájemci nevyčerpané peněžní prostředky s příslušenstvím, a to nejdéle do 1 měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal pronajímateli, nedohodnou-li se jinak. Ve smlouvě účastníci nesjednali úroky z kauce. Soud má proto za to, že vzhledem ke znění ustanovení § 686a) občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. v době uzavření smlouvy o nájmu nevzniklo žalobcům právo na zaplacení úroku z kauce. Když právo na zaplacení úroku nevyplývalo ze smlouvy ani nebylo stanoveno zákonem. Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. účinný od 1. 1. 2014 ve svých přechodných a závěrečných ustanoveních obsahuje úpravu nepravé zpětné retroaktivity ohledně nájmu v § 3074 odst. 1, podle kterého se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé před dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Dle tohoto ustanovení se od 1. 1. 2014 otázka úročení kauce řídí novým občanským zákoníkem. Dle § 2254 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., při skončení nájmu pronajímatelé vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemci případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonného sazby. Dle § 1802 zákona č. 89/2012 Sb., mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy. Soud má zato, že kritériu uvedenému ve větě druhé § 1802 občanského zákoníku i smyslu kauce, kterým je zajištění pohledávek pronajímatele vůči nájemci v rámci nájemního vztahu k bytu, nikoliv zvýšení majetku pronajímatele úročením kauce, nejlépe odpovídá výše úroků poskytovaných bankami obecně za úvěry poskytované domácnostem, zatímco výši průměrného úroku za úvěry poskytované bankami na spotřebu soud považuje za nepřiměřenou a nespravedlivou ve vztahu k pronajímateli. Stejně tak soud považuje za nepřiléhavou průměrnou úrokovou sazbu za úvěry pro účely bydlení, která dle názoru soudu neodpovídá hypotéze § 1802. Za období od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2024 tak úrok ve výši 5, 85 % ročně z částky 10 000 Kč činní částku 6 435 Kč, žalovaný je proto povinen zaplatit žalobcům částku kauce ve výši 10 000 kč a úrok z kauce ve výši 6 435 Kč. Ve zbývající části úroku z kauce ve výši 15 282 Kč soud žalobu zamítl. Žalovaný se proti nároku na vrácení kauce bránil námitkou započtení pohledávek z vad. Podle § 2293 odst. 1 občanského zákoníku nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Dle § 1914 odst. 2 občanského zákoníku je-li plněno vadně, má příjemce práva z vadného plnění. Podle § 1917 je-li vada nápadná a zřejmá již při uzavírání smlouvy nebo lze-li vadu zjistit z veřejného seznamu, jde k tíži nabyvatele. To neplatí, pokud zcizitel vadu lstivě zastřel nebo pokud nabyvatele lstivě ujistil, že věc takovou vadu nemá nebo že je vůbec bez vad. Žalovaný převzal byt 2. 1. 2025 aniž by uplatnil právo z vad vůči žalobcům. Žalovaným uplatněné vady v tomto řízení mají povahu vad zřejmých podle § 1917občanského zákoníku, které musel žalovaný jako pronajímatel uplatnit při předání a převzetí bytu. Pokud takto žalovaný neučinil, nemá podle citovaného zákonného ustanovení pohledávku z vad. Navíc tvrzené pohledávky z vad nebyly z převážné části způsobilé k započtení. Podle § 1982 odst. 1 věta 2. občanského zákoníku k započtení pohledávek lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Předpokladem pro započtení pohledávek z vad uplatněných žalovaným proto byla jejich splatnost. Splatnost pohledávky z vad vzniká na požádání věřitele ve smyslu § 1958 odst. 2 občanského zákoníku. Předpokladem splatnosti této pohledávky proto byla výzva žalovaného k zaplacení. Uplynutím stanovené lhůty potom nastává splatnost pohledávky. V tomto případě žalovaný požádal pouze o zaplacení částky za výmalbu ve výši 3 966 Kč ve lhůtě do 11. 4. 2025 dle výzvy ze dne 31. 3. 2025. Námitku žalovaného tak soud shledal nedůvodnou.

8. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 2 občanského soudního řádu, kdy žalobcům přiznal náhradu nákladů řízení ve výši rozdílu mezi úspěchem a neúspěchem věci, to je 4 % z nákladů vynaložených za úhradu soudního poplatku ve výši 1 269 Kč dle pol. 2 bod 1 písm. c) Sazebníku poplatků, odměnu advokáta ve výši 2 380 Kč / úkon, hotové výdaje ve výši 450 Kč / úkon dle § 7, § 13 odst. 4 vyhl. Č. 177/1996 Sb. za úkony převzetí věci, předžalobní výzvu, žalobu, písemná vyjádření ze dne 10. 8. 2025, 22. 1. 2026, 2. 4. 2026, účast u jednání soudu 12. 2. a 9. 4. 2026, dále náhradu nákladů za účast u jednání, které bylo odročeno dne 8. 1. 2026 ve výši 1 190 Kč dle § 14 odst. 2 vyhl. č. 177/1996 Sb., náklady právního zastoupení navýšeny o 21 % DPH, přičemž další případné náklady žalobci neúčtovali. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne jeho doručení písemně, ve čtyřech vyhotoveních, prostřednictvím Okresního soudu v Bruntále – pobočky v Krnově ke Krajskému soudu v Ostravě. Nesplní-li žalovaný dobrovolně to, co mu toto rozhodnutí ukládá, může se žalobci domáhat podaným návrhem u soudu výkonu tohoto rozhodnutí.