216 C 7/2019

Plný text

Okresní soud v Bruntále rozhodl samosoudkyní JUDr. Marcelou Mrkalovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená obecným zmocněncem jméno příjmení bytem adresa o 43 708 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni 43 708 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky 43 708 od [datum] do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na nákladech řízení částku 25 297,40 Kč k rukám advokáta JUDr. [jméno] [příjmení], sídlem [adresa žalované], a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou podanou u Okresního soudu v Bruntále dne [datum] domáhala zaplacení částky ve výši 45 139 Kč s příslušenstvím, představující dlužné nájemné za užívání bytu [číslo] v domě [adresa] na ulici [ulice] v [anonymizováno] ve vlastnictví žalobkyně za 3 měsíce (listopad 2017, leden a březen 2018) v celkové výši 15 000 Kč a dále bezdůvodné obohacení za užívání stejného bytu po skončení nájmu v období od dubna 2018 do [datum] ve výši 32 581 Kč. Dále požadovala zaplacení dluhu za vodné ve výši 2 761 Kč a za osvětlení společných prostor ve výši 326 Kč. Celkový dluh žalované ve výši 50 668 Kč se snížil započtením uhrazené jistoty ze strany žalované ve výši 5000 Kč na dluh za nájemné za listopad 2017 a započtením částky 529 Kč, představující kapitalizované úroky z jistoty. Tím představoval dluh částku 45 139 Kč. Jelikož se žalovaná dostala do prodlení s úhradou dlužné částky od [datum], požadovala žalobkyně od tohoto data zaplacení zákonného úroku z prodlení.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila a namítala, že byt žalobkyně v době jeho užívání ze strany žalované vykazoval vady, které odůvodňují stanovení slevy z nájmu bytu. Jednalo se o zvýšenou vlhkost způsobující plíseň v některých částech bytu a ztížení užívání bytu z důvodu demontáže vodoměru, plynoměru a plynového potrubí v předmětném bytě ze strany žalobkyně. Na tyto vady byla žalobkyně upozorněna a žalovaná ve svých písemných podáních navrhovala žalobkyni slevu z nájmu ve výši 2 000 Kč měsíčně u plísně bytu. V případě demontáže plynového potrubí žalobkyně po poučení ze strany soudu usnesením ze dne [datum] doplnila, že výše slevy z nájemného by měla představovat 100% z nájemného, neboť v období od června 2018 do 16. 10 2018 nebylo možno v bytě zajišťovat základní hygienické potřeby žalované a členů její rodiny. Současně žalovaná tvrdila, že uhradila nájem za prosinec 2017 i za leden 2018. K prokázání svého tvrzení o vadách bytu žalovaná po poučení ze strany soudu navrhla k důkazu fotografie bytu a výslech svědkyně [jméno] [příjmení] a jejího druha, jehož jméno ani adresy neuvedla. K prokázání vady bytu - odstranění plynového potrubí bylo žalovanou odkázáno na usnesení Okresního státního zastupitelství v [anonymizováno] ze dne [datum].

3. Žalobkyně námitky žalované považovala za nedůvodné s tím, že byt nevykazoval žádné vady, přičemž plíseň v některých částech kolem oken bytu byla způsobena špatným větráním bytu, nízkým vytápěním bytu a jeho zvýšenou vlhkostí, kterou žalovaná způsobila vysoušením prádla v bytě. Žalobkyně uvedla, že v žádném jiném bytě pronajímaném v předmětném domě se plíseň nevyskytovala, k čemuž navrhla jako důkaz výslechy svědků [jméno] [příjmení], který prováděl kontrolu topného zařízení v bytě žalované a [jméno] [příjmení], který je nájemcem bytu žalobkyně a v současné době asi dva roky užívá byt dříve obývaný žalovanou. K platbám nájemného ze strany žalované žalobkyně uvedla, že platbu nájemného v prosinci 2017 započtena na nájemné za listopad 2017, za který žalovaná nájemné neuhradila. Pokud by tuto platbu žalobkyně považovala za úhradu nájemného za prosinec 2017 (jak bylo výslovně žalovanou označeno), pak žalovaná neuhradila nájemné za listopad 2017. Platbu žalované na nájemné v únoru 2018 žalobkyně započetla na úhradu nájemného za daný měsíc, nikoliv za leden 2018, jak tvrdila žalovaná. Lze tedy shrnout, že žalovaná neuhradila nájemné za listopad 2017, leden a březen 2018. V dalším období pak na straně žalované vzniklo bezdůvodné obohacení za bezesmluvní užívání bytu.

4. Z nájemní smlouvy ze dne [datum], z informace o jednotce [číslo] ke dni [datum], z vyúčtování žalobkyně ze dne [datum] včetně dokladu o doručení vyúčtování žalované, z dopisu ze dne [datum], z předžalobní výzvy ze dne [datum] včetně dokladu o doručení zásilky žalované, z daňového dokladu ze dne [datum] a ze dne [datum], z dopisu žalované ze dne [datum], z vyúčtování vodného a stočného, z výpovědi z bytu ze strany pronajímatele ze dne [datum] včetně oznámení o výsledku reklamace [číslo] ze dne [datum], z protokolu o předání a převzetí nemovitosti ze dne [datum], z čestného prohlášení o údaji na měřidle po instalaci dne [datum], z fotografie měřidla - starý vodoměr, detail a demontáže - nový vodoměr, detail ze dne [datum], ze zápisu ze dne [datum] a protokolu o montáži vodoměru SV ze dne [datum], z příjmového pokladního dokladu ze dne [datum] na částku 6.050 Kč, z přípisu žalované žalobkyni ze dne [datum], z opakované výzvy k odstranění závad v bytě ze strany žalované ze dne [datum], z přípisu žalobkyně žalované ze dne [datum], z přípisů právního zástupce žalobkyně ze dnů [datum] a [datum], z dokladu o zaslání zásilky žalované doporučenou poštou, z výpisu z účtu žalované z [datum] až [datum] a z devíti fotografií bytu užívaného žalovanou má soud za prokázané, že mezi účastnicemi byla dne [datum] podepsána nájemní smlouva, na základě níž žalovaná společně s dalšími dvěma osobami byla jako nájemkyně oprávněna užívat byt o velikosti 2+1 s příslušenstvím, bytová jednotka [číslo] v domě na ulici [adresa] v [anonymizováno] ve vlastnictví žalobkyně. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou s účinností od [datum]. Žalovaná byla povinna platit vždy nejpozději do 18. dne daného kalendářního měsíce na účet žalobkyně nájemné ve výši 5 000 Kč měsíčně, zálohu na vodné a stočné ve výši 1 000 Kč a pevnou platbu na osvětlení společných prostor ve výši 50 Kč měsíčně, celkem tedy 6 050 Kč měsíčně. V článku II. bod 2 smlouvy je uvedeno, že nájem skončí písemnou výpovědí podanou jednou ze smluvních stran. Výpověď může být dána i bez udání důvodu a činí 3 měsíce počínaje vždy prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé smluvní straně. V případě prodlení nájemce s úhradou nájemného po dobu delší než 14 dnů po dni splatnosti nájemného, počíná běžet výpovědní lhůta, která v tomto případě činí 1 kalendářní měsíc, od prvního dne následujícího měsíce. V originálu nájemní smlouvy předložené žalobkyní byl uveden stav vodoměru ke dni předání bytu ve výši [číslo] m³. [anonymizováno] údaj v kopii nájemní smlouvy, kterou předložila žalovaná, nebyl uveden a žalovaná tento stav vodoměru zpochybnila. Z dopisů žalované ze dnů [datum] a [datum], jejichž doručení žalobkyně nepopřela, má soud za prokázané, že žalovaná vyzvala žalobkyni k odstranění závady v jím užívaném bytě, a to zvýšené vlhkosti bytu, která způsobuje vznik plísně především v okolí oken bytu. Žalovaná v dopise z [datum] navrhla slevu na nájemném ve výši 2 000 Kč měsíčně s tím, že od prosince 2017 bude hradit nájemné ve výši 3 000 Kč. Žalovaná pravidelně platila nájemné do října 2017. Z pokladního dokladu ze dne [datum] vyplývá, že uvedeného dne byla provedena ze strany žalované platba nájemného, zálohy na vodné a platba za osvětlení za prosinec 2017 ve výši 6 050 Kč. Žalobkyně uvedla, že uvedený měsíc na dokladu uvedla omylem, neboť vzhledem k datu platby se jednalo o úhradu za listopad 2017, nikoliv za prosinec 2017. Žalovaná naopak tvrdila, že se jednalo o platbu za měsíc prosinec 2017. Soud uzavírá, že platbu žalované provedenou dne [datum] považuje za platbu za měsíc, který byl výslovně samotnou žalobkyní v příjmovém dokladu uveden, tedy za platbu za prosinec 2017. Uhrazení částky 6 050 Kč v listopadu 2017 žalovaná v řízení neprokázala. Dále žalobkyně tvrdila, že žalovaná neuhradila nájem za měsíc leden a březen 2018. Z výpisu z účtu žalované má soud za prokázané, že dne [datum] byla z účtu žalované provedena platba ve prospěch žalobkyně ve výši 6 050 Kč s uvedením účelu platby – úhrada nájemného a služeb za leden 2018. Soud tedy považuje tyto platby provedené za měsíc, který byl žalovanou uveden v příkazu k provedení platby, tedy za leden 2018. Přes to, že žalobkyně započítala ve svých vyúčtováních tuto platbu na měsíc únor 2018, žalovaná neprokázala, že fakticky uhradila nájemné za tento měsíc (únor 2018). Lze tedy shrnout, že žalovaná neprokázala úhradu nájemného a služeb za listopad 2017, únor a březen 2018. Z fotografií bytu pořízených v době užívání bytu žalovanou vyplývá existence plísně kolem oken bytu.

5. Dále soud vedl dokazování k otázce prokázání tvrzení žalobkyně, že případnou vlhkost v bytě žalované nelze považovat za vadu bytu, neboť tento stav bytu zavinila sama žalovaná nedostatečným vytápěním a špatným větráním bytu a vysoušením prádla v prostorách bytu. K těmto skutečnostem byl slyšen svědek [jméno] [příjmení], který je osobou samostatně výdělečně činnou a vykonává vodoinstalatérské práce. Tento svědek uvedl, že byl žalobkyní požádán, aby v době, kdy předmětný byt užívala žalovaná, provedl instalaci nového vodoměru a zkontroloval funkčnost topení v tomto bytě. Svědek potvrdil, že topný systém v předmětném bytě byl funkční, bez závad, umožňující dostatečné a individuální vytápění bytu ze strany nájemkyně. Svědek potvrdil, že při jeho návštěvě bytu mezi účastnicemi řízení probíhala určitá diskuse o plísni v bytě. Svědek při návštěvě zaznamenal určitou vyšší vlhkost bytu, která z jeho profesních zkušeností mohla být způsobena špatným větráním bytu a jeho malým vytápěním. K objektivizaci stavu bytu užívaného žalovanou byl vyslechnut dále svědek [jméno] [příjmení], který již několik let bydlí v domě žalobkyně. Zpočátku bydlel v jiném bytě v daném domě, po odstěhování žalované z jím užívaného bytu se svědek nastěhoval do tohoto bytu a bydlí tam, až do současné doby. Za uvedenou dobu svědek ani v jednom ze dvou užívaných bytů nezaznamenal žádné závady v podobě zvýšené vlhkosti a plísně na zdech bytů. Svědek potvrdil, že žádný z jiných nájemníků domu si nikdy nestěžoval na vlhkost v bytě a s tím související plíseň bytu. Dne [datum] byla žalované doručena ze strany žalobkyně výpověď z nájmu bytu datovaná dnem [datum], jejímž důvodem bylo neuhrazení nájemného a nákladů za služby za dobu tří měsíců, a to prosince 2017, ledna 2018 a února 2018. Ve výpovědi je uvedeno s odkazem na § 2291 občanského zákoníku, že žalovaná tímto porušila svou povinnost vyplývající z nájmu zvlášť závažným způsobem a z tohoto důvodu je nájem vypovězen bez výpovědní doby. Žalovaná byla vyzvána, aby nejpozději do jednoho měsíce od obdržení výpovědi z nájmu bytu byt odevzdala žalobkyni. Žalovaná byla v souladu s § 2286 občanského zákoníku upozorněna na právo vznést proti výpovědi námitky a podle § 2290 občanského zákoníku podat návrh u soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, a to do dvou měsíců ode dne doručení výpovědi. Žalovaná podala u Okresního soudu v Bruntále žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, avšak řízení bylo pravomocně zastaveno pro nezaplacení soudního poplatku. Žalovaná byla ještě následně dopisy z [datum] a [datum] vyzvána žalobkyní k vyklizení bytu. Žalovaná přes výzvy žalobkyně byt fakticky užívala do [datum], kdy byl byt předán žalobkyni. K tomuto datu byl sepsán protokol, do něhož byly uvedeny stavy elektroměru a vodoměru v předmětném bytě. Žalovaná za užívání bytu ani za spotřebované služby od února 2018 do [datum] neuhradila žádnou částku.

6. Pokud se týká nároku na úhradu vodného, soud již shora konstatoval, že počáteční stav vodoměru byl zaznamenán pouze na originálu nájemní smlouvy předložené žalobkyní, kdy žalovaná tuto výši zpochybnila. Prvním objektivním důkazem prokazujícím množství odebrané vody nezpochybněným žalovanou byl doklad o instalaci a stavu měřidla dne [datum] se stavem měřidla 22,727 m³. [anonymizováno] soud považuje za objektivní důkaz protokol o demontáži vodoměru ze dne [datum], v němž byl uveden stav vodoměru 25,898 m³. [anonymizováno] tedy představuje spotřebu vody ve výši 3,171 m³ (25,898 - 22,727m3). Dne [datum] byla provedena montáž nového vodoměru se stavem 0,039 m³, pravdivost tohoto stavu potvrdil výslech svědka [jméno] [příjmení]. Při převzetí bytu v protokole o převzetí je uveden konečný stav vodoměru ve výši 64,287 m³, rozdíl tedy představuje 64,248 m³ vody (64,287 - 0,039). Pokud soud vynásobil spotřebu vody částkou, která byla účtována žalobkyni a která byla doložena a prokázána fakturací společností [právnická osoba] se sídlem v [anonymizováno] a [anonymizováno] vodovody a kanalizacemi [právnická osoba] se sídlem v [obec], tedy částkou 71,21 Kč (za vodné a stočné), pak celkový dluh za odběr vody v bytě užívané žalovanou představuje 4 801 Kč (3,171 m³ x 71,21 Kč + 64,248 m³ x 71,21 Kč = 4.801 Kč). Od této částky byly odečteny zálohy zaplacené žalovanou ve výši 4 000 Kč, nedoplatek za vodné za období od [datum] do [datum], který byl jednoznačně z listin prokázán, představuje částku 801 Kč (4 801 Kč – 4 000 Kč zálohy). Soud považuje za vhodné doplnit, že postup při výpočtu nákladů na vodné nebylo možno řešit dle vyhlášky č. 428/2001 Sb., neboť tento předpis řeší bezesmluvní neoprávněný odběr vody.

7. V případě nároku na zaplacení částky za osvětlení společných prostor soud vycházel ze závěru, že žalovaná neuhradila tuto částku za listopad 2017, únor 2018, červen až září 2018, tedy za 6 měsíců x 50 Kč, to je 300 Kč, a dále za alikvótní část měsíce října 2018 (od 1. 10. do [datum]) ve výši 26 Kč (50 Kč: 31dny měsíce října x 16 dnů). Celkový dluh za osvětlení společných prostor tedy představuje 326 Kč.

8. Z usnesení Okresního státního zastupitelství v [anonymizováno] ze dne [datum], sp. zn. ZN [číslo] 2018 má soud za prokázané, že tímto rozhodnutím byla zamítnuta stížnost [jméno] [příjmení] proti usnesení policejního orgánu obchodního oddělení Policie ČR ze dne [datum], jímž byla odložena věc podezření žalobkyně z [anonymizováno] neoprávněného zásahu do práva domu, bytu nebo nebytového prostoru, kterého se měla žalobkyně dopustit tím, že dne [datum] okolo 16:40 hod v [anonymizováno], na ulici [ulice] [číslo] nechala demontovat plynoměr a dne [datum] nechala demontovat potrubí přívodu plynu vedoucí od plynoměru do bytu, čímž znemožnila nájemkyni výkon jejího užívacího práva k bytu tím, že nemohla vařit a užívat teplou vodu. Z odůvodnění rozhodnutí vyplývá, že předmětný byt žalovaná užívala na základě nájemní smlouvy sjednané na dobu neurčitou s tím, že žalované byla dána výpověď z nájmu bytu z důvodu neuhrazení tří plateb nájemného. Výpověď žalovaná obdržela dne [datum], kdy k přezkoumání platnosti výpovědi ze strany soudu nedošlo, neboť žalovaná neuhradila v řízení soudní poplatek a řízení bylo zastaveno. Dále je zde konstatováno, že nebylo ze strany žalované řádně uhrazeno nájemné za měsíc leden a únor 2018. V odůvodnění je dále konstatováno, že žalobkyně nepopřela demontáž plynoměru i plynového potrubí neboť měla obavy, že v bytě dochází k úniku plynu, což se jevilo jako účelové tvrzení. Státní zastupitelství konstatovalo, že ať už důvodem pro demontáž plynoměru byl únik plynu či snaha žalobkyně přimět žalovanou k vystěhování bytu, má se za to, že žalovaná v rozhodném období obývala předmětný byt neoprávněně. V případě demontáže plynoměru pak došlo k jeho opětovnému zapojení téhož dne, tedy omezení žalované v možnosti vařit a užívat teplou vodu bylo po dobu několika málo hodin, což nelze považovat za zásah, který znemožnil či podstatně narušil výkon užívacího práva.

9. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o. z.), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

10. Podle § 2217 odst. 1 o. z., nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.

11. Podle § 2251 odst. 1 o. z., nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § [číslo] obdobně.

12. Podle § 2254 odst. 2 o. z., při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

13. Podle § 2291 odst. 1 o. z., poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

14. Podle § 2291 odst. 2 o. z., nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

15. Podle § 2291 odst. 3 o. z., neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

16. Podle § 2264 odst. 1 o. z., zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu.

17. Podle § 2265 odst. 1 o. z., pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil.

18. Podle § 2265 odst. 2 o. z., neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné.

19. Podle § 2265 odst. 3 o. z., neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů; odstraní-li poškození nebo vadu sám, nemá právo ani na slevu z nájemného.

20. Podle § 2286 odst. 1 o. z., výpověď z nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

21. Podle § 2286 odst. 2 o. z., vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

22. Podle § 1968 o. z., dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele.

23. Podle § 1970 o. z., po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

24. V projednávané věci byl zdejším soudem dne [datum] vydán první rozsudek ve věci, kdy ve výroku I. byla žalovaná zavázána k zaplacení částky 43 179 Kč, ve výroku II. byla žaloba do částky 1 960 Kč (část nároku na vodné a stočné) zamítnuta a současně bylo rozhodnuto o nákladech řízení. Odvolání do výroku II. rozsudku Okresního soudu v Bruntále bylo odmítnuto, v dalších napadených částech rozsudku bylo rozhodnutí zrušeno a věc vrácena okresnímu soudu k dalšímu řízení. Rozhodnutí Krajského soudu v Ostravě ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] nabylo právní moci 30. 12. 2020. Soud konstatuje, že při svém novém hodnocení uplatněného nároku vycházel z právních závěrů Krajského soudu v Ostravě, které jsou pro okresní soud závazné a které byly promítnuty do následující části odůvodnění rozsudku. V dalším řízení se soud již nezabýval důvodností nároku do částky 1 960 Kč, která představuje část dlužného vodného, když v tomto rozsahu rozhodnutí nabylo právní moci.

25. Po vyhodnocení skutkového stavu věci a aplikaci shora citovaných zákonných ustanovení dospěl soud k závěru, že nárok ve výši 43 708 Kč, který zůstal předmětem řízení, je důvodný. Předně je nutno konstatovat, že účastnice uzavřely platnou smlouvu o nájmu bytu ve vlastnictví žalobkyně, a to na dobu neurčitou, přičemž obsahem nájemní smlouvy byla dohoda o výši nájemného, záloh na vodné a stočné a osvětlení společných prostor, které byla žalovaná povinna platit vždy do 18. dne každého kalendářního měsíce. Do prodlení s příslušnou platbou se tedy žalovaná mohla dostat až od 19. dne každého kalendářního měsíce. Není sporu o tom, že žalovaná užívala předmětnou bytovou jednotku od [datum] do [datum], kdy došlo k jejímu faktickému vyklizení. Žalobkyně tvrdila, že nájemní poměr žalované skončil výpovědí ze dne [datum] doručené žalované [datum] bez výpovědní doby pro hrubé porušení nájemních povinností (neplacení nájemného a nákladů za služby za měsíce prosinec 2017, leden a únor 2018) k datu [datum]. Na rozdíl od závěrů okresního soudu vyjádřených v rozhodnutí ze dne [datum] dospěl odvolací soud k závěru, že výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby daná žalované dle § 2291 o. z., nesplňuje zákonné předpoklady, jedná se o výpověď absolutně neplatnou (nicotnou) bez účinku na trvání nájemního poměru. Důvody neplatnosti okamžité výpovědi z nájmu bytu jsou obsaženy v ust. § 2291 odst. 3 o. z., podle něhož, neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovi povinnosti nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží. Požadavek na specifikaci zvlášť závažného porušení povinnosti spočívající v neuhrazení plateb je splněn uvedením konkrétního údaje o tom, za které měsíce, jakou částku a z jakého titulu (nájemné nebo úhrady za poskytované služby) nájemce dluží. Okamžik hrubého porušení povinnosti přitom nastane až tehdy, ocitne-li se nájemce v prodlení s placením, byť jen části nájemného, i za čtvrtý měsíc. Výpovědi podle § 2291 o. z. však musí předcházet výzva k nápravě závadového stavu obsahující přiměřenou lhůtu k nápravě. Dle závěru odvolacího soudu žalobkyně ani jednu z výše uvedených podmínek nesplnila, neboť výpověď podala bezprostředně po marném uplynutí termínu k úhradě nájemného za únor roku 2018, přičemž tento měsíc označila za v pořadí 3. měsíc, kdy žalovaná svou platební povinnost nesplnila. Výpověď tedy byla podána před tím, než došlo ke zvlášť závažnému porušení povinnosti ze strany žalované. V návaznosti na tuto skutečnost nemohla žalobkyně zaslat a ani nezaslala žalované výzvu k nápravě zvlášť závažného porušení povinnosti a konečně v samotném textu výpovědi neuvedla, kolik v tom kterém měsíci a z jakého důvodu žalovaná dluží. Na rozdíl od námitek zpochybňujících oprávněnost výpovědi (tzn. námitky, že výpovědní důvod uvedený ve výpovědi není dán), které se prekludují v zákonné dvouměsíční lhůtě od doručení výpovědi, může nájemce namítat dále důvody neplatnosti (nicotnosti) takové výpovědi a tyto důvody zkoumá soud z úřední povinnosti. S ohledem na výše uvedené dospěl odvolací soud k závěru, že výpověď z nájmu bytu ze dne [datum] doručena žalované dne [datum] je absolutně neplatná, což vede k závěru, že nájemní poměr trval až do faktického vyklizení a předání bytové jednotky žalovanou dne [datum].

26. Pokud se týká dlužného nájemného za uvedené období, žalovaná uhradila nájem naposledy v říjnu 2017, následně provedla platbu v prosinci 2017 a v lednu 2018. Neuhradila naopak nájemné za měsíce listopad 2017 a únor až září 2018 (9 x 5 000 Kč = 45 000 Kč) a alikvotní část nájemného za [číslo] - [datum] ve výši 2 581 Kč (5 000 Kč: 31 dny měsíce října 2018 x 16 dnů - od [číslo] - [datum]). Celkový dluh na nájemném představuje 47 581 Kč. V řízení žalovaná tvrdila, že v průběhu užívání bytu namítala vady bytu, a to zvýšenou vlhkost bytu a s tím související vznik plísně především v okolí oken bytu a ztížení užívání bytu z důvodu demontáže vodoměru, plynoměru a plynového potrubí v předmětném bytě ze strany žalobkyně. Žalovaná u jednání soudu uvedla, že plíseň bytu zjistila již v září až říjnu 2017, žalobkyni však upozornila na tyto vady bytu až v dopise ze dne [datum], v němž současně navrhla slevu z nájmu ve výši 2 000 Kč měsíčně. V případě dalších tvrzených vad bytu, odstranění vodoměru a plynoměru, odvolací soud ve svém rozhodnutí konstatoval, že tyto příp. vady bytu nejsou způsobilé ovlivnit výši nájemného, neboť tento zásah ze strany žalobkyně byl bezprostředně napraven montáží nových měřidel a žádným způsobem užívání bytu žalované neztížil. V případě vady bytu v podobě demontáže části plynového potrubí žalovaná, dle poučení soudu, doplnila svá tvrzení v podání ze dne [datum] v tom rozsahu, že v červnu (konkrétně dne [datum]) došlo ze strany žalobkyně k demontáži části plynového potrubí v suterénu domu, v němž se nachází předmětný byt, což vedlo k nemožnosti řádně užívat teplou vodu, vytápět byt a vařit. Tato vada byla žalobkyni oznámena pouze ústně, přičemž jediný důkaz, který žalovaná označila k prokázání svého tvrzení, bylo usnesení Okresního státního zastupitelství v [anonymizováno] ze dne [datum], které se touto záležitostí nezabývalo a v usnesení není uvedena žádná skutečnost, která by prokazovala předmětné tvrzení žalované. Zda a jakým způsobem žalovaná uplatnila slevu z nájemného za tuto vadu bytu, nebylo žalovanou žádným způsobem dotvrzeno ani prokázáno. Žalovaná za tuto vadu bytu stanovila slevu ve výši 100 % z celkového nájemného, aniž by k prokázání výše této slevy navrhla nějaké důkazy. V podání ze dne [datum] žalovaná doplnila, že předmětnou slevu z nájemného za odstraněné plynové potrubí uplatnila až u prvního jednání soudu v této věci, tedy dne [datum]. Soud konstatuje, že z obsahu protokolu o jednání nevyplývá, že žalovaná uplatnila slevu z nájemného z důvodu odstranění plynového potrubí. Rovněž v žádném z listinných důkazů provedených v řízení není obsažena výtka žalované ve vztahu vadě bytu související s odstraněním plynového potrubí a návrh na poskytnutí slevy z nájemného. Vzhledem k výše uvedenému se soud zabývat jen vytčením vady bytu představující plíseň, neboť jiné vady bytu nebyly žalovanou řádně uplatněny a nebylo prokázáno, kdy, jakým způsobem a v jaké výši žalovaná uplatnila u žalobkyně slevu z nájmu. V ust. § 2265 zákon ukládá nájemci povinnost oznámit pronajímateli vadu bytu bez zbytečného odkladu poté, kdy měl a mohl při řádné péči vadu zjistit, jinak mu zaniká právo na slevu z nájemného. S přihlédnutím ke zjištěným skutečnostem má soud za to, že žalovaná zjištěnou plíseň v bytě neoznámila ve lhůtě bez zbytečného odkladu, za kterou nelze považovat lhůtu 2 - 3 měsíců od prvního zjištění plísně. Rovněž je na nájemci, aby v případě soudního sporu prokázal, že příp. vada bytu je podstatná a odůvodňuje přiznání slevy z nájemného. Z § 2264 odst. 2 o. z. lze analogicky dovodit, že nájemci nenáleží právo na slevu z nájemného, pokud vada bytu byla způsobena okolnostmi, za které odpovídá nájemce. Žalobkyně námitky žalované a tvrzenou vadu bytu zpochybnila a se slevou na nájemném ve výši 2 000 Kč nesouhlasila. Žalovaná na tuto situaci reagovala tím, že uhradila nájem naposledy pravidelně v říjnu 2017, následně provedla platbu v prosinci 2017 a v lednu 2018. V dalším období již neprováděla ani sjednané platby nájemného ani případně sníženou platbu ve výši 3 000 Kč po započtení slevy ve výši 2 000 Kč, kterou sama navrhla. Žalobkyně na chování žalované reagovala výpovědí z nájmu bytu, která byla žalované doručena [datum] a kterou je nutno považovat za neplatnou. Žalobkyně požadovala úhradu nedoplatku za vodné a stočné za rok 2017 ve výši 259 Kč a za rok 2018 ve výši 2 502 Kč Okresní soud ve svém prvním rozhodnutí ve věci přiznal žalobkyni nedoplatek z vyúčtování této služby pouze za část roku 2018, a to za dobu od [datum] od výměny vodoměru do [datum], kdy došlo k ukončení nájmu, přičemž po odpočtu záloh za toto období dospěl k dlužné částce 801 Kč. Ve zbývající části žalobu zamítl a tento zamítavý výrok je pravomocný. Předmětem řízení tedy zůstal nedoplatek pouze za výše uvedené období. Namítala-li žalovaná, že by s ohledem na uhrazené zálohy a vadné vyúčtování vodného a stočného za dobu předcházející měla obdržet přeplatek a zároveň nezpochybnila správnost údajů o spotřebě vody a její ceně za dobu od [datum] do [datum], pak k její námitce nelze přihlédnout, neboť období předcházející výše uvedené době již není předmětem tohoto řízení. Tuto skutečnost konstatoval již Krajský soud v Ostravě ve svém rozhodnutí v této věci.

27. V případě osvětlení společných prostor soud konstatuje, že od listopadu 2017 do [datum] žalovaná neuhradila za osvětlení společných prostor částku 326 Kč (viz. výpočet shora), přičemž se jednalo o platbu vyplývající z nájemní smlouvy.

28. V případě slevy z nájemného soud považuje za nutné konstatovat, že bylo břemeno tvrzení a břemeno důkazní na žalované, aby prokázala, že byt žalobkyně, který v rozhodném období užívala, vykazoval vady, že tyto vady byly důvodem přiznání slevy z nájemného a výši případné slevy. Žalovaná v tomto směru předložila fotografie bytu, z nichž sice vyplynulo, že kolem oken bytu byla určitá plíseň, avšak žalovaná již neprokázala, že tato píseň byla způsobena charakterem bytu, nikoliv jeho špatným užíváním, a to malým vytápěním a větráním ze strany žalované. Tuto skutečnost prokazovaly výpovědi dvou svědků, a to [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], kteří shodně vypověděli, že byt byl vybaven individuálně regulovatelným vytápěním, které bylo způsobilé řádně vytápět byt a umožnit jeho optimální větrání, jímž by se předešlo vzniku plísní. Svědek [příjmení] potvrdil, že v bytě dříve užívaném žalovanou bydlí již více jak 2 roky a žádné obdobné vady tvrzené žalovanou nezaznamenal. V této souvislosti žalovaná navrhovala výslech svědkyně [jméno] [příjmení] a jejího druha, kteří však měli být slyšeni nikoliv ke stavu bytu samotné žalované, ale ke stavu bytu užívaného těmito osobami, ve kterém se údajně měla také vyskytnout vlhkost a následná plíseň bytu. Žalovaná v průběhu řízení neuvedla řádnou adresu svědků a v případě druha navržené svědkyně pak ani jeho jméno. Soud konstatuje, že i pokud by tito svědci vypovídali ke stavu jejich bytu, není takový důkaz způsobilý k prokázání stavu bytu žalované, která žádný jiný důkaz k existenci vady bytu, a příp. ke způsobilosti této vady přiznat slevu z nájemného, nenavrhla. Vzhledem k výše uvedenému soud návrh na výslech těchto svědků včetně neurčitě označené osoby, která znalecky posuzovala stav bytu, zamítl. Rovněž soud zamítl důkaz výslechem svědka [jméno] [příjmení], který navrhovala žalobkyně, a který se měl vyjadřovat ke stavebnětechnickému stavu bytu.

29. Vzhledem k výše uvedenému soud uzavírá, že platně sjednaný nájem bytu mezi účastnicemi řízení zanikl až faktickým ukončením užívání bytu ze strany žalované ke dni [datum]. Za dobu existence nájmu žalovaná dluží nájemné ve výši 47 581 Kč, přičemž tato výše dluhu se snížila o jistotu ve výši 5 000 Kč zaplacenou žalovanou, kterou žalobkyně započetla na dlužné nájemné za listopad 2017. Tímto došlo ke snížení dluhu na 42 581 Kč. Žalobkyně rovněž prokázala, že žalovaná odebrala vodu v období od [datum] do [datum] ve výši 4 801 Kč, kdy po započtení záloh uhrazených žalovanou na vodné ve výši 4 000 Kč představuje zůstatek dluhu 801 Kč, když do částky 1 960 Kč byla žaloba pravomocně zamítnuta. Odběr vody za období roku 2017 ve výši 259 Kč a za část roku 2018 (od [datum] do [datum]) žalobkyně neprokázala, neboť nepředložila důkazy prokazující výši spotřebované vody za strany žalované v daném období a na to navazující výši stočného. V případě osvětlení společných prostor dlužná částka vycházela z nájemní smlouvy a představovala 326 Kč. Celkový dluh žalované tedy představuje 43 708 Kč (42 581 Kč + 801 Kč + 326 Kč). Žalobkyně původně předmětnou částku snížila ještě započtením kapitalizovaných úroků ve výši 529 Kč vypočítaných ve výši zákonné sazby 8,05 % ročně z částky 5 000 Kč za 473 dnů od poskytnutí kauce. K tomuto zápočtu konstatoval odvolací soud ve svém rozhodnutí v této věci, že na případný dluh nájemce lze započíst pouze kauci, nikoliv úroky z této kauce, přičemž právo nájemce na vrácení úroku z kauce plyne z ust. § 2254 odst. 2 o. z. Soud současně zavázal žalovanou k zaplacení zákonného úroku z prodlení z dlužné částky od [datum] do zaplacení, přičemž vycházel z předžalobní výzvy zástupce žalobkyně ze dne [datum], ve které byla žalovaná vyzvána k zaplacení dlužné částky do [datum]. Pokud takto neučinila, dostala se do prodlení a je povinna uhradit zákonný úrok z prodlení ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

30. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 3 občanského soudního řádu (dále jen o.s.ř.), přičemž přihlédl k tomu, že žalobkyně byla v převážné míře uplatněného nároku úspěšná a za té situace může soud účastníkovi přiznat plnou náhradu nákladů řízení. Tyto náklady řízení byly tvořeny zaplaceným soudním poplatkem ve výši 2 259 Kč, odměnou za právní zastoupení stanovenou podle § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., a to za 5 úkonů právní služby (převzetí věci, sepis žaloby, změna žaloby včetně vyjádření ze dne [datum] a [datum], účast u jednání dne [datum]), kdy odměna byla stanovena u prvních čtyřech úkonů z částky 43 676 Kč a u jednání dne [datum] z částky 43 708 Kč, a to ve výši 2 860 Kč za 1 úkon právní služby. Odměna představuje celkem za těchto 5 úkonů 14 300 Kč. Dále zástupce žalobkyně požadoval odměnu za účast u jednání soudu dne [datum], kdy byla odměna stanovena z částky 45 139 Kč a představovala 2.940 Kč. Celkově odměna představuje 17 240 Kč. Ke každému úkonu právní služby byl podle ustanovení § 13 odst. 4 citované vyhlášky přiznán režijní paušál ve výši 300 Kč, za 6 úkonů, celkem 1 800 Kč [anonymizováno] je zástupce žalobkyně plátcem daně z přidané hodnoty, byla mu z odměny a režijních paušálů (částka 19 040 Kč) přiznána 21 % DPH ve výši 3 998,40 Kč. Celkové náklady řízení včetně soudního poplatku představují 25 297,40 Kč.

31. O lhůtě k plnění rozhodl soud podle § 160 o. s. ř., přičemž přihlédl k tomu, že nebyly zjištěny okolnosti a podmínky pro stanovení lhůty k plnění v pravidelných měsíčních splátkách.