219 C 36/2020

Plný text

Okresní soud v Bruntále - pobočka v Krnově rozhodl samosoudcem Mgr. Pavlem Dočkalem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované 2. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované oba zastoupeni advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 163 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni částku 163 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně od 1. 6. 2020 do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobkyni k rukám právního zástupce žalobkyně náklady řízení ve výši 61 039,10 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalovaní jsou povinni zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Bruntále náklady řízení ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobou došlou soudu dne [datum] se žalobkyně domáhala proti žalovaným zaplacení částky 163 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně od 1. 6. 2020 do zaplacení. Žalobu odůvodnila tím, že se žalovanými manžely uzavřela dne [datum] kupní smlouvu na movitou věc, kterou se žalobkyně zavázala prodat vybavení bytu [číslo] na adrese [adresa], kupujícím, kteří se zavázali uhradit částku 163 000 Kč v hotovosti při fyzickém předání bytu. Převod samotného bytu byl mezi účastníky řešen samostatnou smlouvou. Žalovaní byli k převzetí bytu vyzváni žalobkyní dopisem ze dne [datum] na [datum] v 17:00 hodin, k převzetí se však nedostavili. Dopisem ze dne [datum] vyzvala právní zástupkyně žalobkyně žalované k úhradě dlužné částky, výzvu žalovaní převzali [datum]. Žalovaní zaslali žalobkyni listinu označenou jako předávací protokol při převzetí bytu ke dni [datum], který sepsali s nájemkyní bytu paní [příjmení].

2. Žalovaní s žalobou nesouhlasili. Uvedli, že dne [datum] uzavřeli se žalobkyní jako prodávající kupní smlouvu, kterou od ní koupili byt [číslo] v [katastrální uzemí] – město. V kupní smlouvě žalobkyně ujistila žalované, že na bytové jednotce neváznou žádné právní vady včetně nájemních práv a že po uzavření této smlouvy do doby vkladu vlastnického práva neuskuteční žalobkyně ani neumožní bez předchozího písemného souhlasu kupujících zřízení věcného práva nebo jiného práva třetí osoby k bytové jednotce. Dne [datum] žalobkyně úředně ověřeným podpisem opatřila návrh dodatku [číslo] ke kupní smlouvě, který [datum] žalovaní akceptovali. Dále [datum] žalobkyně úředně ověřeným podpisem opatřila návrh kupní smlouvy na movitou věc, který [datum] žalovaní akceptovali. Konečně dne [datum] žalobkyně bez vědomí a bez souhlasu žalovaných, natož bez jejich předchozího písemného souhlasu, uzavřela jako pronajímatelka smlouvu o nájmu předmětného bytu s nájemkyní [jméno] [příjmení], kterou jí byt poskytla do nájmu na dobu neurčitou s nájemným ve výši [částka] měsíčně a zálohami za služby ve výši [částka] měsíčně, ačkoliv obvyklé nájemné v [anonymizováno] v této době za srovnatelné byty bylo vyšší a vyšší byla i cena služeb. Žalobkyně tímto jednala v rozporu s kupní smlouvou ze dne [datum] a způsobila tak žalovaným škodu. Spornou částku [částka] požaduje žalobkyně z důvodu úhrady kupní ceny za movitou věc podle kupní smlouvy ze dne [datum]. Z textu smlouvy však nelze zjistit, jaká movitá věc je předmětem kupní smlouvy. V protokole o převzetí bytu žalobkyně popsala vybavení bytu jako kuchyňskou linku, sporák, potravinovou skříň, žaluzie a podobně, které tvořily běžnou součást bytu a byly mnoho let staré a značně opotřebované. Kromě těchto věcí jiná movitá věc v bytě v ceně ani vzdáleně blížící se [částka] není. Žalovaní se dne [datum] k převzetí bytu dostavili, ale byt nepřevzali, protože byl obsazený nájemkyní, která je odmítla do bytu vpustit. Žalovaní byt převzali až dne [datum], kdy byt nájemkyně uvolnila a předala, kdy kromě již citovaného opotřebovaného vybavení bytu se jiná movitá věc v ceně [částka] v bytě nenacházela. Na výzvu právní zástupkyně žalobkyně ze dne [datum] reagovali žalovaní vyjádřením ze dne [datum], v němž namítli výše uvedené skutečnosti, tedy zejména neurčitost kupní smlouvy na movitou věc působící její neplatnost, nepřevzetí žádné movité věci tvořící vybavení bytu v ceně blížící se částce [částka], dále žalobkyni upozornili na porušení kupní smlouvy o převodu bytu z [datum] a vyzvali ji k úhradě smluvní pokuty za toto porušení, zároveň upozornili i na škodu, kterou způsobila neoprávněným pronájmem předmětného bytu, k jejíž náhradě žalobkyni vyzvali.

3. Žalobkyně k vyjádření žalovaných uvedla, že trvá na argumentech, které jsou uvedeny v dopise právní zástupkyně žalobkyně z [datum], ve kterém žalobkyně uvedla, že nevyhotovovala žádnou ze smluv, oba návrhy smluv dostala od žalovaných. Záměr rozložit kupní cenu za byt do dvou smluv vzešel od žalovaného. Návrh kupní smlouvy na movitou věc byl zaslán kupujícími. Žalovaný byt asi dvakrát navštívil a prošel si ho a velmi dobře věděl, co bude předmětem smlouvy. Ohledně sjednání nájmu uvedla, že to bylo na výslovné přání žalovaných, jinak žalobkyně neměla důvod shánět nájemníka.

4. Při jednání žalovaní učinili kompenzační námitku proti žalované pohledávce, kdy započetli pohledávku na smluvní pokutě ve výši 50 000 Kč s úrokem z prodlení od 28. 5. 2020 do zaplacení vzniklé porušením povinností žalobkyně podle čl. 4 písm. h smlouvy o prodeji bytu, kdy žalobkyně bez předchozího písemného souhlasu žalovaných uzavřela po podpisu kupní smlouvy smlouvu o pronájmu bytu. Žalovaní pohledávku uplatnili výzvou ze dne [datum] s lhůtou do [datum].

5. Z důkazů provedených při jednání dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním.

6. Žalobkyně jako prodávající a žalovaní jako kupující uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu na prodej bytu [číslo] v domě [adresa] na parcele [číslo] v [katastrální uzemí] - město. Dle smlouvy bytová jednotka je vybavena kuchyňskou linkou, sporákem, míchacími bateriemi, vanou, umyvadlem, klozetovou mísou, zabudovanou skříní, zvonkem, listovní schránkou, domácím telefonem. Žalovaní se zavázali zaplatit kupní cenu ve výši [částka]. Žalobkyně se zavázala po uzavření smlouvy do doby vkladu vlastnického práva kupujících neuskutečnit ani neumožnit bez předchozího písemného souhlasu kupujících žádné postoupení, prodej, zřízení vlastnického práva ani jiného práva třetí osoby v bytové jednotce. Strany smlouvy sjednaly v článku 4.4. povinnost prodávající uhradit smluvní pokutu ve výši [částka], pokud se prohlášení prodávající uvedená v článku 4.1. smlouvy ukážou jako nepravdivá. Účastníci dále sjednali dodatek [číslo] ke kupní smlouvě, který žalobkyně podepsala [datum] a žalovaní [datum], kterým se měnil článek 3.2. kupní smlouvy, ve kterém došlo ke změně termínu předání nemovitosti původně stanoveného do 14 dnů ode dne podpisu smlouvy nově tak, že prodávající se zavazuje předat nemovitost kupujícímu po zrušení zástavy ze strany [právnická osoba] v katastru nemovitostí. Dále účastníci uzavřeli kupní smlouvu na movitou věc, kterou žalobkyně podepsala [datum] a žalovaní [datum]. Podle této smlouvy se žalobkyně zavázala žalovaným převést movitou věc, a to vybavení bytu [číslo] na adrese [adresa] (kupní smlouva na převod bytu, dodatek [číslo] kupní smlouvy, kupní smlouva na movitou věc). Z výpovědi svědka [příjmení] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že svědek zprostředkovával uzavření kupní smlouvy na prodej bytu mezi žalobkyní a žalovanými. Žalobkyně požadovala kupní cenu ve výši [částka]. Žalovaný navrhoval, aby kupní cena byla rozdělena na dvě části, kdy doplatek kupní ceny bude uhrazen po provedeném vkladu do katastru nemovitostí. Návrh kupní smlouvy na převod bytu i kupní smlouvy na prodej movité věci zajišťovali žalovaní prostřednictvím realitní makléřky [jméno] [příjmení]. Celková kupní cena za prodej bytu byla rozdělená do dvou částí, kdy část kupní ceny ve výši [částka] byla sjednána v kupní smlouvě na převod bytu a část kupní ceny ve výši [částka] byla sjednána ve smlouvě o prodeji movité věci. Žalovaný po uzavření kupní smlouvy na prodej bytu požádal svědka o zajištění nájemce do převáděného bytu. Svědek našel zájemce o nájem předmětného bytu, a to paní [příjmení], která vzhledem ke své finanční situaci nabízela maximální celkové nájemné ve výši [částka] měsíčně. Svědek s tímto seznámil žalovaného, kterému zaslal zprávu, ve které uvedl, že paní [příjmení] je schopna platit maximálně měsíčně [částka]. Žalovaný nevyjádřil nesouhlas s uzavřením nájemní smlouvy s paní [příjmení], proto svědek zaslal oběma stranám kupní smlouvy vzor nájemní smlouvy. [příjmení] verzi nájemní smlouvy svědek nevypracovával. Výpověď svědka je v souladu s dalšími důkazy, a to důkazy provedenými elektronickou komunikací mezi účastníky, svědkem a realitní makléřkou [jméno] [příjmení], konkrétně v emailu z [datum] [jméno] [příjmení] zasílá na elektronické adresy svědka, žalovaných a žalobkyně upravenou smlouvu o prodeji movitého majetku a dodatek ke kupní smlouvě. V emailu z [datum] žalovaný žalobkyni sděluje, že částku [částka] dle kupní smlouvy na movitý majetek a doplatek [částka] dle kupní smlouvy na byt zašle žalobkyni, jakmile budou žalovaní zapsaní v katastru cca [datum]. Dále v této zprávě sděluje, že ohledně výše nájmu měl představu ve výši [částka] bez služeb, ale nikdy to takto s [jméno] (svědkem) nerozebírali. Jen žalovaný řekl něco kolem [částka] až [částka], nicméně neřekl, že to bude celkově se službami. Tímto tedy vznikl rozkol. Ve zprávě žalobkyně ze dne [datum] zaslané žalovanému žalobkyně uvádí, že nájemní smlouva s [jméno] [příjmení] byla uzavřena s vědomím a na žádost žalovaného, který byl Ing. [příjmení] předem informován telefonicky o výši nájemného a úhrad za služby (elektronické zprávy). Žalobkyně jako pronajímatel uzavřela s [jméno] [příjmení] dne [datum] smlouvu o nájmu bytu [číslo] na adrese [adresa] (nájemní smlouva). Žalovaní byt převzali [datum] s tím, že byt byl předán nájemkyní [jméno] [příjmení] (předávací protokol).

7. Ostatní důkazní návrhy soud zamítl, konkrétně návrh žalobkyně na provedení důkazu elektronickou komunikací Ing. [příjmení] a [jméno] [příjmení], výslechem svědkyně [jméno] [příjmení], návrh žalovaných na provedení důkazu předávacím protokolem z [datum], dopisem žalovaných z [datum] včetně podacího lístku, elektronickou komunikací Ing. [příjmení] týkající se jednání o uzavření smlouvy o nájmu bytu. Vzhledem k prokázaným skutkovým zjištěním soud tyto důkazy považuje za nadbytečné a nerozhodné ve vztahu k právnímu posouzení věci.

8. Po právním zhodnocení prokázaného skutkového stavu věci dospěl soud k následujícím závěrům.

9. Mezi účastníky byla uzavřena kupní smlouva na převod bytové jednotky podle § 2079 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Podle § 555 odst. 2 občanského zákoníku, má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy. Podle § 556 odst. 1 věta první občanského zákoníku, co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Podle těchto citovaných pravidel výkladu právních jednání je s ohledem na prokázaná skutková zjištění zřejmé, že úmyslem účastníků kupní smlouvy o převodu bytové jednotky byl převod bytové jednotky za celkovou kupní cenu ve výši [částka], která byla rozložena na dvě části s tím, že jedna byla zakotvena přímo v kupní smlouvě na převod bytové jednotky a zbývající část kupní ceny ve výši [částka] za převod bytové jednotky byla upravena v rámci smlouvy o prodeji movité věci. Soud tak považuje námitky žalovaných týkající se neplatnosti smlouvy o prodeji movité věci z důvodu neurčitosti smlouvy ve vymezení předmětu převodu za irelevantní. Současně lze poukázat i na ust. § 579 odst. 1 občanského zákoníku, podle kterého způsobil-li někdo neplatnost právního jednání, nemá právo namítnout neplatnost nebo uplatnit zde platná práva právního jednání pro sebe výhodu, kdy v řízení bylo prokázáno, že způsob rozvržení kupní ceny do dvou smluv i vytvoření návrhu kupních smluv provedli žalovaní. Žalovaní jsou proto společně a nerozdílně jako manželé povinni zaplatit žalobkyni dosud neuhrazenou část kupní ceny za převod bytové jednotky ve výši [částka] se zákonným úrokem z prodlení ve výši dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kdy splatnost kupní ceny byla stanovená ke dni převzetí bytu, k čemuž došlo [datum]. Od [datum] jsou proto žalovaní povinni hradit úrok z prodlení. Pokud se týče kompenzační námitky, kterou žalovaní započítali proti pohledávce žalobkyně svou pohledávku na úhradu smluvní pokuty ve výši [částka] s úrokem z prodlení od [datum], soud tuto námitku považuje za nedůvodnou, neboť pohledávka žalovaných neexistuje. Žalobkyně sjednala po uzavření kupní smlouvy na převod bytové jednotky smlouvu na pronájem bytu, který byl předmětem kupní smlouvy. Žalobkyně však jednala na podnět samotného žalovaného, který pověřil svědka [příjmení] [příjmení] k zajištění nájemce do převáděného bytu. Žalovaní byli seznámeni Ing. [příjmení] s podmínkami nájemní smlouvy v otázce týkající se výše nájemného, kdy žalovaný s výší nájemného souhlasil, což potvrdil i sám žalovaný v emailové zprávě z [datum]. Sám žalovaný v emailové zprávě uvedl, že v otázce výše nájemného se vyjadřoval nejednoznačně, kdy souhlasil s výši nájemného 7- [částka], aniž by upřesnil, zda se jedná o nájemné čisté nebo nájemné včetně úhrad za služby spojené s užíváním bytu. Z textu emailu je zřejmé, že žalovaný s pronájmem bytu nájemkyni [jméno] [příjmení] souhlasil. Pokud žalovaný tímto lehkovážným způsobem jednal a přistupoval k otázce podmínek nájemní smlouvy, když předtím sám vyzval žalobkyni, aby uzavřela nájemní smlouvu na převáděný byt, toto jednání žalovaných nelze klást k tíži žalobkyně. Proto i když v řízení nebylo prokázáno, že žalobkyně uzavřela nájemní smlouvu k převáděnému bytu po uzavření kupní smlouvy s předchozím písemným souhlasem kupujícího, čímž porušila ust. článku 4.1. písm. h kupní smlouvy, nemají žalovaní právo na zaplacení smluvní pokuty dle článku 4.4. kupní smlouvy ve výši [částka], neboť podle § 6 odst. 2 věta 2 občanského zákoníku platí, že nikdo nesmí těžit z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu. Navíc dle textu článku 4.4. kupní smlouvy právo kupujícího na zaplacení smluvní pokuty ve výši [částka] vznikne v případě, že prohlášení prodávajícího uvedená v článku 4.1. smlouvy se ukážou jako nepravdivá. Vzniká proto vůbec otázka, zda by na porušení povinnosti uzavřít nájemní smlouvu k bytu po uzavření kupní smlouvy na prodej bytu bez předchozího písemného souhlasu kupujícího, tato sankce dopadala, když z gramatického výkladu smlouvy tomu tak není.

10. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle ust. § 142 odst. 1 občanského soudního řádu, podle kterého má žalobkyně právo na náhradu nákladů řízení spočívajících v náhradě za právní zastoupení za odměnu ve výši 3 810 Kč / úkon dle § 7, § 11 odst. 2 písm. h) vyhlášky č. 177/1996 Sb. (jednoduchá výzva k plnění), odměně ve výši 7 620 Kč / úkon dle § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb. (převzetí věci, žaloba, písemné vyjádření, účast u jednání přesahující dvě hodiny), režijní paušál 300 Kč /úkon dle § 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., DPH 21 %, soudní poplatek 8 150 Kč dle položky 2 Sazebníku poplatků.

11. Podle § 148 odst. 1 občanského soudního řádu jsou neúspěšní žalovaní povinni zaplatit České republice náklady řízení spočívající ve svědečném vyplacenému svědkovi [příjmení] [jméno] [příjmení].