7 C 252/2022

Plný text

Okresní soud v Bruntále - pobočka v Krnově rozhodl samosoudkyní Mgr. Monikou Kotrlovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované o zaplacení částky 300 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby byla žalovaná zavázána zaplatit žalobkyni částku 300 000 Kč a zákonný úrok z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 300 000 Kč od 12. 5. 2022 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalované se nepřiznává právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobkyně se domáhala na žalované zaplacení částky 300 000 Kč s příslušenstvím. Uvedla, že uzavřela s žalovanou dne 9.8.2021 Výhradní dohodu o zprostředkování ve znění Dodatku č. l ze dne 2.10.2021. Na základě této žalobkyně pro žalovanou opatřila zájemce o koupi – pana [jméno] [příjmení], když s tímto zájemcem a žalovanou jako prodávající následně žalobkyně uzavřela Dohodu o koupi nemovitostí ze dne dne 3.10.2021. Zájemce současně na důkaz svého vážného zájmu o koupi předmětné nemovitosti uhradil na účet žalobkyně blokační úhradu ve výši 300 000 Kč. Na základě Smlouvy se dle bodu 2 Smlouvy zájemce a žalovaná jako prodávající zavazují uzavřít kupní smlouvu a žalobkyně jako RK se zavazuje vykonávat činnosti sjednané ve smlouvě. V bodu 2 bylo taktéž ujednáno, že Smlouva je smlouvou o smlouvě budoucí kupní. V bodu 5 pak smluvní strany prohlásily, že uzavřením Smlouvy žalobkyně obstarala žalované jako prodávající a zájemci příležitost k uzavření kupní smlouvy a žalobkyni tak vznikl nárok na provizi ve výši 300 000 Kč, kterou se dle bodu 2.1 Výhradní dohody o zprostředkování zavazuje hradit žalovaná. Žalobkyni vznikl nárok na provizi, když žalované obstarala reálnou a možnou příležitost uzavřít zprostředkovávanou smlouvu, neboť ji umožnila jednat s vážným zájemcem vlastnicím peněžní prostředky na zaplacení kupní ceny. K úhradě byla žalovaná vyzvána výzvou ze dne [datum] a předžalobní výzvou ze dne [datum], nic však neuhradila. Současně se žalobkyně domáhá zákonného úroku z prodlení od [datum], a to od uplynutí sedmi denní lhůty k plnění stanovené předžalobní výzvou, která byla žalované dodána dne [datum].

2. Žalovaná nesouhlasila s žalobou s tím, že realitní kancelář ji nesehnala adekvátního zájemce v adekvátním čase dle smluv, kdy opakovaně upozorňovala na nutnost prodeje do konce roku, s ohledem na hrozící exekuci. Má za to, že by žalobkyně neměla dostat provizi z takového prodeje, který se neuskutečnil. Byla by ochotna uhradit adekvátní reálné náklady, což představuje u běžných realitních kanceláří částku 50 000 až 80 000 Kč. K vlastnímu jednání s makléřem uvedla, že se jednalo o švagra. Při uzavření smlouvy 9.8.2021 ho informovala o vzniklé situaci, kdy měla soud s bývalým manželem. Upozorňovala ho, že je potřeba nemovitost prodat do konce roku, aby předešla problémům. Pojala podezření, že kupující záměrně zdržuje úhradu rezervace, reagoval až na opakované urgence. Po cca 14 dnech po úhradě rezervace žádala ústně makléře o doložení finanční způsobilosti kupujícího, následovaly opakované žádosti. Kupující reagoval až 21.12.2021 a neověřenou způsobilost dodal až 22.12.2021 v den vypršení rezervační smlouvy. Z její strany byla smlouva připomínkována v říjnu a poslední 9.11.2021, kupující zareagoval až 22.12.2021 s tím, že úhrada bude dle toho neověřeného papíru až 10.3.2021, s čímž nemohla souhlasit. Opakovaně uvedla, že chtěla prodejem nemovitosti předejít exekuci na nemovitost.

3. Provedeným dokazováním vzal soud za zjištěno, že byla mezi žalobkyní a žalovanou uzavřena: a) písemná formulářová Výhradní dohoda o zprostředkování dne 9.8.2021, kterou se žalobkyně zavázala obstarat příležitost uzavřít se zájemcem o Nemovitost kupní smlouvu o smlouvě budoucí a žalovaná, jako klient se zavázala uhradit RK provizi. Dle ujednání splatnost provize není vázána na uzavření Smlouvy. Nemovitosti, jehož vlastníkem byla žalovaná dle KN, byly řádně specifikovány v bodě 3. Výše kupní ceny byla dohodnuta ve výši [částka], včetně provize 4% + DPH. Dle bodu 5.2 RK vznikne nárok na provizi, i když bude Smlouva uzavřena do 1 roku po skončení Dohody, pokud bude uzavřena mezi klientem a zájemcem opatřeným RK. Dohoda byla uzavřena do [datum] s tím, že pokud RK oznámí klientovi opatření zájemce o nemovitost, je dohoda prodloužena o 2 měsíce od oznámení, avšak nejdéle na dobu 6 měsíců do doby účinnosti této Dohody. V bodě 10 byly stanoveny povinnosti klienta, kdy v bodě 10.3 klient (jeho zástupce) prohlašuje, že je oprávněn uzavřít Dohodu, že na Nemovitosti neváznou žádné dluhy, právní vady (nájem, zástavní právo, věcná břemena atd) či faktické vady. V případě, že klient poruší některou z povinnosti uvedených v čl. 10 Dohody, je povinen zaplatit RK smluvní pokutu ve výši provize. Dodatkem č. l k Dohodě o zprostředkování ze dne 9.8.2021 strany ujednali změnu původního znění: Jaká je výše kupní ceny včetně provize? [částka] toho provize 4% + DPH na nové znění: [částka] z toho provize 300 000 Kč, včetně DPH. Podepsáno dne [datum]. b) písemná formulářová Dohoda o koupi nemovitosti dne 3. 10. 2021, mezi žalovanou jako prodávající, [jméno] [příjmení], jako zájemcem, a Realitní kanceláří – žalobkyní, zastoupenou makléřem [jméno] [příjmení]. Předmětem dohody byly nemovitosti žalované specifikované v bodě 3. v souladu s katastrem nemovitostí. Výše kupní ceny, včetně provize stanovena částkou 6 600 000 Kč. Dle bodu 5.1 smluvní strany tímto prohlásily, že uzavřením Dohody jim RK obstarala příležitost k uzavření smlouvy a RK tak vznikl nárok na provizi. Provize je sjednána s Prodávajícím v Dohodě o zprostředkování. Dle bodu 5.2 Pokud k uzavření Smlouvy nedojde z důvodu na straně zájemce, příp. vinou zájemce dojde k odstoupení Prodávajícího od smlouvy či jinému ukončení smlouvy, zavazuje se Zájemce místo prodávajícího uhradit RK provizi za obstarání příležitosti k uzavřením Smlouvy s prodávajícím ve výši BÚ. Splatnost provize není vázána na uzavření Smlouvy. Zánikem Dohody není dotčeno právo RK na provizi. Bod 7 Výše blokační úhrady stanovena ve výši 300 000 Kč. V případě neuhrazení v hotovosti převést do 14 pracovních dní na účet RK s uvedením variabilního symbolu. Dohoda byla uzavřena do [datum]. Povinnosti prodávajícího uvedeny v bodě [číslo] Uzavřít na výzvu zájemce dle čl. 12 dost. [číslo] Dohody nejpozději do 1 měsíce od vyzvání Smlouvy (vyjma situace, kdy zájemce neprokáže schopnost financovat koupi nemovitosti) Pokud zájemce vyzve Prodávajícího k uzavření Smlouvy, neskončí dohoda dříve než za 1 měsíc od vyzvání Zájemcem. Bod [číslo] Zájemce se zavazuje vyzvat Prodávajícího nejpozději do konce doby trvání dohody k uzavření smlouvy. [číslo] Dostavovat se na naplánované schůzky a jednat o podmínkách Smlouvy s Prodávajícím a RK. [číslo] Jednoznačně prokázat Prodávajícímu a RK do konce trvání Dohody schopnost financovat celou kupní cenu Nemovitosti. Tento dokument byl podepsán elektronicky pomocí služby [webová adresa]. Unikátní odkaz k zobrazení a podpisu dokumentů byl odeslán na adresu [anonymizováno] mail. com, indetita ověřena formou SMS na tel. čísle žalované. Podepsáno žalovanou [datum] v 11.30 hod. Zájemcem podepsáno [datum] v 11.23 hod.

4. Z čestného prohlášení sepsaného dne 22.12.2021 bylo zjištěno, že tímto [jméno] [příjmení], [datum narození], bytem [adresa], že zapůjčí panu [jméno] [příjmení], [datum narození], trvale bytem [adresa], částku ve výši [částka], nejpozději do 10.3.2022 na úhradu kupní ceny na nemovitosti, které jsou specifikovány v souladu s katastrem nemovitostí a shodují se s nemovitosti uvedenými v dokumentech a) b) Opatřeno vlastnoručním nečitelným podpisem, bez úředního ověření.

5. Z e-mailu ze dne [datum] odeslaného advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] příjemcům [jméno] [příjmení] a [celé jméno žalované] bylo zjištěno, že tímto byl zaslán návrh kupní smlouvy s vyznačenými připomínkami kupujícího a současně čistopis, přičemž kupující současně v souladu s čl. 12 rezervační smlouvy vyzývá prodejce k uzavření kupní smlouvy v jím předloženém znění. Pro úplnost je předkládáno i znění kupní smlouvy s připomínkami prodávající s komentářem zasilatele.

6. Z návrhu kupní smlouvy a smlouvy o úschově mezi žalovanou (verze KS 4 [datum]) jako prodávající a [jméno] [příjmení], jako kupujícím a vedlejším účastníkem žalobkyní bylo zjištěno, že předmětem kupní smlouvy byly předmětné nemovitosti žalované. [příjmení] kupující se zavázala straně prodávající za předmět převodu zaplatit celkovou kupní cena ve výši [částka], částku ve výši 300 000 Kč složila strana kupující u zprostředkovatele dne [datum], jako zálohu na kupní cenu. Provize činí 300 000 Kč. Zprostředkovatel se zavazuje bezplatně poskytnout svůj bankovní účet zřízení v souladu se zákonem, úschovný účet …….. Předmětem úschovy je část kupní ceny ve výši [částka], kterou uhradí strana kupující takto: 2.1 Částku ve výši [částka] uhradí strana kupující z vlastních prostředků bezhotovostním převodem na úschovní účet, pod variabilním symbolem a specifickým symbolem, a to nejpozději do ……… Návrh není datován ani podepsán stranami.

7. Z listiny Saldo zakázky MMR bylo zjištěno, že dne [datum] byla přijata platba 300 000 Kč platba z účtu [příjmení] [jméno].

8. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že je manžel žalované. Již na počátku upozornil na to, že má problém s krátkodobou i dlouhodobou pamětí po úrazu mozku. Nebyl schopen sdělit své osobní údaje. V trestním řízení byl u něj zadán znalecký posudek, následně chtějí řešit svéprávnost s tím, že by manželka byla jmenována jeho opatrovnicí. [jméno] [příjmení] makléř je jeho švagr. Setkali se s ním zřejmě při rodinném setkání, oslovili ho, protože chtěli prodat [část obce], když se dostal do finančních problémů a manželka řešila majetkové vyrovnání s bývalým manželem. Potřebovali peníze, chtěli co nejrychleji prodat nemovitost, bylo to specifikované do měsíce a půl, aby mohli odejít z [obec]. Asi tři zájemce přivedl [jméno], poté dalším zájemcům ukazovali nemovitost oni. [příjmení] [jméno] volal, že má zájemce. Díky předešlé práci, kdy dělal vymahačky pro realitní kancelář, si uměl zjistit spoustu informací. [příjmení] [jméno] na to, že standardně tenhle člověk si zažádá o něco, rezervuje něco, pak naschvál prodlužuje platby a ve výsledku vlastně z 50 % nedojde k tomu prodeji. [příjmení] [jméno], aby mohli vyrovnat bývalého manžela manželky. Následně volal [jméno], protože přes své známé zjistil, že zájemce nemá peníze, na to konto pán napsal, že si bude půjčovat od svého kamaráda. Bývalý manžel manželky dal dlužnou částku z majetkového vyrovnání k vymáhání exekutorovi a byli v pytli. [jméno] říkali, ať ten to co nejrychleji koupí a on odpovídal, že má na to ještě měsíc, takto má v rezervační smlouvě. K obsahu dokumentu sepisovaných mezi žalobkyní a žalovanou se svědek nebyl schopen vyjádřit, ani jak byly podepisovány. Potvrdil, že manželka panu [příjmení] sdělovala, že ji hrozí exekuce, proto nemovitost prodávala. [jméno] to říkala, neví co bylo v papírech.

9. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že je švagr žalované a jejího manžela. Pracuje jako vedoucí pobočky M&M reality. Žalovaná mu svěřila prodej její chaty v [obec] v [část obce]. Podmínky při sepisu výhradní dohody žalovaná neměla, chtěla, aby to bylo co nejrychleji. Chtěla jít pryč z [obec], protože měl švagr zdravotní problémy. Nemovitost nafotil, udělal prezentaci, jednalo se o standardní průběh obchodu. Dohodu dali na 3 měsíce zpočátku. Nesetkal se s tím a neví, jak by řešil požadavek prodeje do konce roku, musel by to dát k posouzení právnímu oddělení. Byly nějaké poptávky, dělali prohlídky, až se objevil vážný zájemce řešili slevu na ceně, která byla nějaká vyšší. Dali slevu asi milión a kousek, možná víc, již neví. Zájemce složil rezervační zálohu. Průběh byl normální, kdy zájemce de facto využil veškeré náležitosti rezervační smlouvy. Poté se nastavila rezervační smlouva, kterou musely strany podepsat, měli prostor si vše před podpisem přečíst. S ohledem na vzdálenost, kdy on bydlí v [obec] a žalovaná bydlela v [obec], dělali rezervační smlouvu na dálku elektronickou formou, přes email a podpis SMS tzv. Digi sing. Praxe je taková, že přijde email, jakmile ho chce otevřít, přijde na telefon SMS ověřovací kód, která zadá do mailu a zobrazí se mu soubor – formulářová smlouva, v klidu si ho přečte, nemusí nic tisknout. Jakmile s textem souhlasí, je u jména tlačítko podepsat a nahoře tlačítko odeslat. V případě, že by chtěl klient něco změnit ve formulářové smlouvě, může dát připomínku do bobu 12 nebo 13. Úplně neví, kde je možnost vepsat nějaká další smluvní ujednání. Pokud by strana prodávající chtěla něco vepsat, takto pošle a dá se to na právní oddělení, aby měl požadavek právní formu. Nevybavuje si, že by žalovaná chtěla něco změnit. Společně text smlouvy neprobírali. Jediné co chtěla, aby zájemce prokázal, že má peníze. Ten už v tu dobu s ním nekomunikoval přímo, ale přes svého advokáta písemně. Poslal nějaký papír, neví, zda to bylo s razítkem nebo úředně ověřené, že mu někdo na to půjčí, nějaký jeho známý či investor. Myslí, že to má váhu, nemusí ukazovat výpis z účtu, že tyto peníze fyzicky má. Osobu kupujícího neznal. Jednalo se o standardní poptávku přes centrálu. Udělali prohlídku, pak možná dělali ještě jednu, během toho se dohodli na zájmu o koupi. Koukal se do interního systému, kdy zadal jeho telefonní číslo, viděl historii tohoto klienta, že kupoval nějaký statek v Jižních [obec] přes žalobkyni. Zaplatil rezervační poplatek 300 000 Kč, což není malá částka, zaplatil to v termínu. Potom žalovaná chtěla prokázat nějak, jestli ty peníze kupující má. Komunikace probíhala přes advokáta, poslal dokument o tom, že mu peníze nějaký jeho známý půjčí. Jinou formou klienty neprověřuje, nemá možnost, že by dal přístup ke svému účtu. Čestné prohlášení považuje za dostačující, jiným způsobem to zájemci neprokazují. Měl platit v hotovosti. Neměl pochybnost o osobě zájemce. Ještě měl zájem přikoupit nějaký pozemek vedle. Zájemce věděl, že mají zájem nemovitost prodat co nejrychleji. Bavili se i možnosti, že by umožnil část peněz převést před nebo po podpisu kupní smlouvy, ale před faktickým převodem na katastru. Zdůvodňovali, že potřebují koupit jinou nemovitost, potřebovali se přestěhovat. Kupující využil všech možností v rezervační smlouvě, která byla do 22.12.2021 a čestné prohlášení je z 22.12.2021, došlo tedy poslední den lhůty. Smlouva byla uzavřena standardně, vyzve-li kupující prodávající k podpisu smlouvy v termínu platnosti, ona se ještě nějak automaticky o měsíc prodlužuje. Ví, že tam něco takového je, což v té době nevěděl vůbec, že ta smlouva tohle umí. Připustil, že mu žalovaná psala, bylo to někdy ke konci, kdy už bylo jasné, že z toho prodeje sejde, že dohledali nějako historii, že ten člověk měl v minulosti exekuci. Má za to, že on jako makléř neporušil žádnou oznamovací povinnost vůči žalované. Seznámil ji se vším, i to, že se prodlužuje doba. Z její strany to byly 3 – 4 telefony denně, bavili se o tom pořád. O exekuci se dozvěděl v den, kdy již chystal k tisku hotové kupní smlouvy. Ještě to refrešoval na katastru před jejich systém a na listu vlastnictví se objevila nějaká exekuce na nemovitost. Musel informovat obě strany, k faktickému podpisu kupní smlouvy již nedošlo. Kupující odstoupil přes advokáta, poslal výzvu na vrácení rezervačního poplatku. Firma mu vrátila peníze, v tu chvíli došlo k porušení rezervační a zprostředkovatelské smlouvy ze strany prodávající. Firma ji nabídla řešení vyplatit exekuci, jedná se o rychlé prodeje. Tam se trochu strana prodávající odmlčela a pak na katastru zjistil, že již byla převedena na Českomoravský realitní fond. Připustil komunikaci s žalovanou přes messenger, SMS, mailem volali si, jednalo se o švagra a švagrovou. Pokud jí psal„ Marti [anonymizováno] je to s těmi exekucemi, jak je to reální a kdy tam něco hrozí a popřípadě v jaké výši“ [příjmení] cítil v tom, že je tam nepřiměřený tlak, kdy třikrát denně psala„ už něco víš už podepíše, kdy to bude, kdy pošle prachy“ Potom, už pochopil, že tam může něco nastat, proto se zeptal přímo, byli nervózní, ale byl ujištěn, že tam nikde nic není. Je-li uvedeno v komunikaci„ Asi 600 během 10 dnů, asi 300 do konce roku, a pokud se pán nerozhoupe takto dříve zabaví exekutoři.“, to si již nevybavil. Před tímto o exekuci nevěděl, nenapadlo ho, že by měli problémy, švagr měl hodně peněz. O jednáních a prodeji nemovitosti se nevede žádný spis. Nemají jako makléři povinnost uchovávat komunikaci s klientem, nemusí nahrávat hovory, nezaznamenává se, jak byla prověřována důvěry schopnost zájemce.

10. Z komunikace žalované se svědkem [jméno] [příjmení] na messengeru v období od 22.10.2023 do 22.12.2021 bylo zjištěno, že na opakované žádosti žalované svědek zjišťoval připsání blokační úhrady.“ Koukal jsem se teď do rezervačky a je do 22.12.2021 vy byste to chtěli hned první den co se to dalo na net, ale takto fakt nefunguje…. Dne 3.11.2021 v [číslo] hod„ [příjmení] jak je to s těmi exe, jak reálně a kdy tam něco hrozí a popřípadě v jaké výši… odpověď – cca přes 600 během 10tidnů a cca 300 do konce roku a pokud se pan nerozhoupe, takto dřív zabaví exekutoři. … A máš potom případně i jméno toho exekutora aby jste to mohli když tak řešit? …. Ještě nevím. [číslo] hod [jméno] [příjmení] přišlo mi teď od nějakého jeho právníka, že se zajímá zda a případně kolik je nějaký dluh, který hrozí z důvodu toho, že se zaprvé na něj docela tlačí s obchodem a za druhé, že se chtěly nějaké peníze dřív než se přepíše na katastru. Má strach o to, aby ho to nějak neohrozilo, že by zaplatil nějaké peníze převodem a potom by se to ani ve výsledku nepřepsalo a on by neměl ani peníze ani nemovitosti……žalovaná No nechceme žádné splátky, až zaplatí hned při podpisu celou platbu do měsíce to není ohrožené a nechceme ani tu zálohu…. 3.11.2021 v [číslo] hod [jméno]: Dobrý dne pane [příjmení], děkují za váš email. Vše jsem probíral s klienty a dle jejich sdělení jim exekuce nehrozí. Finanční prostředky, které požadovali jako zálohu při podpisu kupní smlouvy chtěli z důvodu rezervace jiné nemovitosti, kdy oni nyní nedisponují žádnými volnými finančními prostředky a měli obavu z toho, aby se jim vybraná nemovitost neprodala. Vše poběží standardně podle kupní smlouvy, kdy kupující uhradí kupní cenu na jistotní účet, případně do advokátní úschovy. Poté se kupní smlouva s návrhem na vklad vloží na katastrální úřad. Kupní cena bude vyplacena straně prodávající až po faktické přepisu na katastrálním úřadu na kupujícího. Takže zcela standardní průběh celého obchodu, Jen bych chtěl upozornit na platnost rezervační smlouvy, která je do 22.12.2021, kdy je potřeba mít kupní smlouvu podepsanou. Od pana [příjmení] zatím nemám jeho zpětnou vazbu k návrhu kupní smlouvy, kterou jsem mu již dříve zaslal a minimálně třikrát jsem jej urgoval o zpětnou vazbu. Nikdo nemáme zájem o nějaké zdržování či ohrožení jakýmkoli způsobem obchodu. Kupující potřebují to vše co nejdříve vyřešit a dotáhnout do konce, z důvodu koupě jiné nemovitosti tak, aby se měli kam přestěhovat a uvolnit nemovitost, kterou kupuje pan [anonymizováno] [číslo] 2021Ahoj [jméno], jaká je splatnost kupní ceny... v den podpisu nebo do 3 dnů…. Ahoj zpravidla se dává 5 a více pracovních dnů od podpisu, [příjmení] [jméno], v bodě 4 neexistuje, že do 6 měsíců max do 10 dnů, jinak to zavání záměrným zdržováním obchodu. Prověřovala jsem si to s jinými realitkami a právničkou, …. Ahoj nechám to upravit, Jo na naše právní, Ti to musí upravit to nemůžu sám. [datum] [příjmení] [jméno], prosím tě, byl by jsi tak laskav a dal nám vědět, zda jsi prověřil jako zprostředkovatel prodávajícího k prokázání prostředků ke koupi nemovitosti? [jméno] [příjmení] nevím, kde jsi na toto přišla, ale my tuto povinnost v žádné smlouvě nemáme ani toto po kupujícím nemůžeme chtít. Maximálně můžeme prověřit klienta v případě, že by jednalo o nájem. Jinak komunikujeme přes právníka a jsme stále v době platnosti rezervační smlouvy. Tak nevím, zda ti někdo našeptává nějaká makléřka z jiné RK, ale toto opravdu nemůžeme dělat …. Máš to rezervační smlouvě [číslo]

11. Podle § 12 odst. l a 3 zákona č. 39/2020 Sb. znění účinném od 1.7.2021 zákona o realitním zprostředkování Realitní zprostředkovatel je povinen poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, kterou plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž se realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti vědět měl. Nepředá-li realitní zprostředkovatel zájemci informace podle odst. l a 3 nejpozději při uzavření smlouvy o realitním zprostředkování nebo informace podle odstavce 2 nejpozději do 14 dnů ode dne, kdy se konkrétní předmět převodu nebo předmět užívání nebo požívání zájemci a realitnímu zprostředkovateli znám, může zájemce od smlouvy o realitním zprostředkování od smlouvy o realitním zprostředkování odstoupit.

12. Podle § 2445 odst. l zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen o.z.), smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit prostředkovateli provizi.

13. Podle § 2446 o.z. zprostředkovatel sdělí zájemci bez zbytečného odkladu vše, co má význam pro jeho rozhodování o uzavření zprostředkovatelské smlouvy. Zájemce sdělí zprostředkovateli vše, co pro něho má rozhodný význam pro uzavření této smlouvy.

14. Podle § 2447 o.z. provize je splatná dnem uzavření zprostředkovatelské smlouvy, byla-li tato smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je provize splatná až splněním podmínky. Bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti.

15. Podle § 2452 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku, zprostředkovatel nesmí navrhnout zájemci uzavření smlouvy s osobou, o které má důvodnou pochybnost, zda povinnosti ze zprostředkované smlouvy řádně a včas splní, nebo o které vzhledem k okolnostem takovou pochybnost mít měl. Požádal-li o to zájemce, sdělí mu zprostředkovatel údaje potřebné k posouzení důvěryhodnosti osoby, s níž mu uzavření smlouvy navrhuje.

16. Po vyhodnocení provedeného dokazování dospěl soud k závěru, že mezi žalobkyní zastoupenou makléřem a žalovanou byla uzavřena písemná formulářová smlouva o výhradním zprostředkování, včetně dodatku, kterou se žalobkyně zavázala obstarat příležitost uzavřít se zájemcem o nemovitost kupní smlouvu a žalovaná se zavázala za obstarání příležitosti uhradit žalobkyni provizi. Strany si sjednaly nárok na smluvní pokutu ve výši provize v případě porušení povinnosti uvedených v čl. 10 dohody (povinnosti klienta) Dohoda o koupi nemovitosti obsahuje prohlášení stran o vzniku nároku na provizi uzavřením této Dohody, kterou žalobkyně obstarala příležitost k uzavření smlouvy a ujednání o zaplacení provize v případě odstoupení od smlouvy. Z provedeného dokazování je nesporné, že mezi žalovanou a jednajícím makléřem byl blízký rodinný vztah a žalovaná k němu měla důvěru. Ač makléř ve své svědecké výpovědi zcela popřel tvrzení žalované o obeznámení s hrozící exekucí od počátku jednání s tím, že o ní měl získat povědomí až před podpisem kupní smlouvy, tedy hrozící závadou na nemovitosti, opak prokazuje jejich komunikace uvedená v odstavci 10 výše. Dotazuje-li se žalované 3.11 na exekuce z formulace otázky jednoznačně vyplývá, že se dotazuje na něco o čem, již věděl. Ujednání formulářové smlouvy neobsahuje žádnou sankci pro případ porušení povinností zprostředkovatele. K odstoupení od smlouvy došlo ze strany kupujícího. Soud má za to, že jednající realitní zprostředkovatel porušil informační povinnost, kdy neuvedl ve smlouvě o realitním prostředkováním informace o konkrétní závadě, tedy povinnost, kterou má ve smyslu ustanovení § 12 zákona č. 38/2020 Sb. o realitním prostředkování, vůči zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Žalovaná jako klient mu tyto podstatné informace sdělila, přesto realitní makléř použil formulářovou smlouvu a bod 10.3 Výhradní smlouvy nedoplnil. I za situace, kdy byl počátkem listopadu utvrzen žalovanou o hrozící exekuci, přesto právnímu zástupci zájemce tuto podstatnou informaci zamlčel s výslovným sdělením, že exekuce nehrozí. Činnost realitního zprostředkovatele je nezbytné chápat jako činnost profesionála na trhu s nemovitými věcmi, přičemž mezi jeho zákonné povinnosti patří i povinnost informovat zájemce o případných podstatných vadách nemovitých věcí, které mohou mít zásadní vliv na koupi nemovitosti. Pokud takové skutečnosti realitní zprostředkovatel zjistil a nesdělil je, musí nést negativní důsledky. Došlo-li k odstoupení od smlouvy ze strany zájemce z důvodu podstatné vady věci, na kterou realitní zprostředkovatel neupozornil, tato skutečnost musí vést k úplnému zániku práva realitního zprostředkovatele na zaplacení provize i za situace smluvního ujednání o vzniku nároku na provizi obstaráním příležitosti. Současně považuje soud za důvodnou námitku žalované co do nedostatečného prokázání schopnosti financovat celou kupní cenu nemovitosti kupujícím. Zájemce o prodej do konce trvání Dohody tj. do 22.12.2021 neprokázal schopnost uhradit kupní cenu k tomuto datu, prokazuje pouze příslib půjčky do 10.3.2022. S ohledem na výše uvedené skutečnosti považuje soud žalobní nárok na provizi za nedůvodný, neboť zásadní vady realitní smlouvy vedou k zániku práva realitního prostředkovatele na provizi. Žaloba byla v celém rozsahu zamítnuta.

17. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud dle § 142 odst. l občanského soudního řádu, kdy plně úspěšná žalovaná náhradu nákladů řízení neúčtovala.