8 C 1/2024

Plný text

Okresní soud v Bruntále rozhodl samosoudkyní Mgr. Kristýnou Stachovou ve věci žalobců: a) Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 b) Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 1/0 , Anonymizováno Anonymizováno c) Jméno zainteresované osoby 2/0 Datum narození zainteresované osoby 2/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 všichni zastoupeni advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 2/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 2/0 proti žalovaným:

1. Jméno zainteresované osoby 3/0 Datum narození zainteresované osoby 3/0 Adresa zainteresované osoby 3/0 2. Jméno zainteresované osoby 4/0 Datum narození zainteresované osoby 4/0 Adresa zainteresované osoby 3/0 o vyklizení bytu I. 1. žalovaná a 2. žalovaný jsou povinni vyklidit bytovou jednotku o velikosti 3+1 situovanou v 1. nadzemním podlaží domu č. p. , Anonymizováno, a společné prostory domu č. p. , Anonymizováno, na adrese , Adresa zainteresované osoby 3/0, , který stojí na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, k. ú. , adresa, u , Anonymizováno, , zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, , a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.II. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení v částce 32.012 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobců.

1. Podanou žalobou u Okresního soudu v Bruntále dne , datum, se žalobci domáhali uložení povinnosti žalovaným vyklidit bytovou jednotku o velikosti 3 + 1 situovanou v 1. nadzemním podlaží domu č. p. , Anonymizováno, a společné prostory domu č. p. , Anonymizováno, na adrese , adresa, v , Anonymizováno, . Uváděli, že jsou podílovými spoluvlastníky pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , na kterém stojí stavba č. p. , Anonymizováno, rodinný dům, ve kterém se v 1. nadzemním podlaží nachází předmětná bytová jednotka. Žalovaní doposud užívají předmětnou bytovou jednotku a mají v ní své věci. Původně uzavřeli žalovaní s právními předchůdci žalobců (manželi , Anonymizováno, ) nájemní smlouvu dne , datum, (a dodatek č. , hodnota, a dodatek č. , hodnota, ), na základě které se žalovaní stali nájemci předmětného bytu. Bylo sjednáno, že nájemné je splatné vždy k 5. dni v daném měsíci. Žalovaní neuhradili žalobcům nájemné za měsíce září, říjen a listopad 2023 a byli žalobci vyzváni k úhradě dlužných částek, a to výzvou ze dne 6. 10. 2023, kde byli upozorněni, že pokud dlužnou částku nezaplatí, budou tuto skutečnost žalobci považovat za zvlášť závažné porušení povinností nájemců a vystavují se nebezpečí riziku výpovědi předmětné smlouvy dle § 2291 odst. 1 obč. zákoníku. Dne 6. 11. 2023 vypověděli žalobci předmětnou smlouvu o nájmu bytu pro zvlášť závažné porušování povinností žalovanými a stanovili lhůtu k vystěhování na 11. 11. 2023. Následně byli žalovaní vyzváni k vystěhování i předžalobní výzvou ze dne 14. 11. 2023 s náhradní lhůtou pro vystěhování do 17. 11. 2023. Žalovaní však na výzvy žalobců nereagovali.

2. Žalovaní se vyjádřili v podání ze dne 14. 2. 2024. Poukazovali na to, že došlo ke změně vlastníka předmětného bytu a s novými majiteli neprobíhala komunikace. Noví majitelé žádali úhradu nájmu protiprávně na bankovní účet. Dále poukazovali na to, že v bytě se snížila teplota a objevila plíseň, a proto žádali zahájení topné sezóny, což žalobci odmítali. I přes zahájení topné sezóny se plíseň v bytě vyskytovala a žalobci se dostavili na kontrolu bytu až dne 20. 10. 2023. Následně mezi účastníky probíhala SMS a WhatsAppová komunikace ohledně možného smírného vyřešení věci, když však ke smírnému vyřešení věci účastníky nedošlo. Žalovaní navrhovali zrušení žaloby v plném rozsahu a v případě rozhodnutí soudu o jejich vystěhování, žádali stanovení 3měsíční výpovědní lhůty. Žalovaní předložili listinné důkazy a uvedli, že zbývající důkazy předloží soudu na nařízeném jednání.

3. Provedeným dokazováním zjistil soud skutkový stav věci a má za prokázané, že mezi původními vlastníky předmětné bytové jednotky, manželi , Anonymizováno, na straně pronajímatelů a žalovanými na straně nájemců, byla dne , datum, uzavřena smlouva o nájmu bytu. Jejím předmětem byla bytová jednotka o velikosti 3 + 1 nacházející se v budově č. p. , Anonymizováno, rodinný dům na parc. st. č. , hodnota, zapsané na LV č. , hodnota, v k. ú. , adresa, u , Anonymizováno, a bytová jednotka je situována v 1. nadzemním podlaží domu (smlouva o nájmu bytu, shodná tvrzení účastníků). Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 15. 4. 2022 do 14. 4. 2023. Celková výše nájmu a inkasních plateb byla sjednána v celkové výši 12.000 Kč, z toho nájemné 6.500 Kč, vodné a stočné 1.000 Kč, elektrická energie 1.500 Kč a teplo 3.000 Kč. Žalovaní převzali předmětný byt a tento užívají (předávací protokol z 12. 4. 2022, nájemní smlouva). Dodatkem č. , hodnota, ke smlouvě o nájmu bytu uzavřeným dne , datum, smluvní strany změnily způsob úhrady nájmu, a to tak, že nájemné bude hrazeno hotově k rukám pronajímatele vždy k 5. dni v měsíci na daný měsíc (dodatek č. , hodnota, ze dne , datum, ). Dalším dodatkem č. , hodnota, byla upravena doba nájmu, a to na dobu určitou od 15. 4. 2023 do 15. 4. 2024 (dodatek č. 2 ze dne , datum, ). Žalobci upomenuli žalované upomínkou ze dne 6. 10. 2023 a vyzvali je k úhradě dlužného nájmu za září 2023 a za říjen 2023, které již bylo po splatnosti, a to ve výši 2 x 12.000 Kč a dlužné vypočítané zákonné úroky z prodlení. Současně byli žalovaní poučeni, že pokud nezaplatí dlužné nájemné v prodloužené lhůtě o 10 dní, tedy do 15. 10. 2023, vzniká žalobcům právo podle § 2288 odst. 1 písm. a) obč. zákoníku právo vypovědět nájemní smlouvu s 3měsíční výpovědní dobou. Dále byli upozorněni na to, že pokud nebude nájemné uhrazeno ani za listopad k 5. 11. 2023, dosáhne dluh na nájemném trojnásobku měsíčního nájemného a žalobci budou postupovat podle § 2291 odst. 1 občanského zákoníku a vypoví nájemní smlouvu bez výpovědní doby pro zvlášť závažné porušení nájemní smlouvy (upomínka ze dne 6. 10. 2023). Dále žalobci, přípisem ze dne 6. 11. 2023, dali žalovaným okamžitou výpověď předmětné nájemní smlouvy. Poukázali na to, že nájemné včetně služeb je stanoveno podle nájemní smlouvy na 12.000 Kč měsíčně, splatné vždy 5. den daného měsíce. Upozornili na to, že za září 2023, říjen 2023 a listopad 2023 žalobci neobdrželi žádnou z plateb od žalovaných, které byly splatné dne 5. 9. 2023, 5. 10. 2023 a 5. 11. 2023. Žalobci uvedli, že v souladu s nájemní smlouvou a dle § 2291 obč. zákoníku vypovídají nájem založený nájemní smlouvou bez výpovědní doby s ohledem na výši pohledávky a překročení trojnásobku smluveného nájemného včetně plateb za služby, a to pro porušení povinností žalovaných zvlášť závažným způsobem. Zvlášť závažné porušení povinností žalovaných shledávají žalobci v opakovaném prodlení s úhradou nájemného a poplatku za služby, a to za již více než 3 měsíce po sobě, a to i přesto, že žalované k úhradě dlužného nájemného opakovaně vyzývali a upozorňovali žalované na možné následky. Žalovaní byli upozorněni, že nájemní smlouva končí okamžikem doručení této výpovědi a byli vyzváni, aby se ve lhůtě 5 dnů ode dne doručení výpovědi vystěhovali a k datu 11. 11. 2023 žalobci očekávají předání bytu ve stavu, v jakém byl pronajat. Na závěr žalobci poučili žalované o možnosti podat proti výpovědi námitky dle § 2286 odst. 2 obč. zákoníku s tím, že žalovaní mají možnost navrhnout přezkoumání výpovědi soudem, a to ve lhůtě 2 měsíců ode dne, kdy jim výpověď došla. Výpověď byla dodána do datových schránek žalovaných dne 6. 11. 2023 a byla doručena 12. 11. 2023, když se žalovaní jako oprávněné osoby přihlásili (výpověď ze dne 6. 11. 2023, doklad o odeslání zpráv do datových schránek žalovaných).

4. Žalovaní se vyjádřili k předžalobním výzvám a výpovědi a uvedli, že navrhují uzavření smírné dohody, že do 31. 12. 2023 uhradí podíl z dlužné částky a do 1. 1. 2024 vyklidí a předají byt (přípis z 16. 11. 2023). Žalobci pak reagovali na návrh smíru v dopise ze dne 16. 11. 2023 a předložili svůj návrh smírného vyřešení věci žalovaným (přípis z 21. 11. 2023). Žalovaní pak s navrženým smírem ze strany žalobců nesouhlasili (přípis žalovaných z 30. 11. 2023). Žalobci pak navrhli žalovaným další smírné vyřešení věci (přípis z 1. 12. 2023). Žalobci vyzvali žalované k vyklizení bytové jednotky předžalobní výzvou z 14. 11. 2023 a vyzvali žalované, aby do 3 dnů od doručení výzvy byt vyklidili a předali žalobcům (předžalobní výzva z 14. 11. 2023). Žalovaní nesouhlasili s protinávrhem žalobců ze dne 1. 12. 2023 a navrhli hradit dluh v jimi určenými splátkami (vyjádření z 6. 12. 2023). Žalovaní předložili soudu písemnou komunikaci s žalobci, jejímž předmětem je jednání o smírném vyřešení věci mezi účastníky, které však nevedlo k mimosoudnímu vyřešení celé věci. Obsahem korespondence je upozorňování žalovaných na hrubé porušení povinností majitelů bytu, které spatřují v tom, že v bytě se má nacházet plíseň, vlhké zdi a k 1. 9. 2023 nebyla zahájena topná sezóna (korespondence na č. l. 46-63). Dále předložili žalovaní návrh smlouvy o nájmu bytu, který jim byl předložen aktuálními majiteli předmětného bytu s tím, že v obsahu textu smlouvy je návrh nájmu na dobu určitou od 1. 9. 2023 do 30. 4. 2024 a celková částka za nájem a zálohy na služby ve výši 11.000 Kč. Smlouva neobsahuje podpisy účastníků (návrh smlouvy o nájmu bytu ze dne 10. 9. 2023). Žalobci předložili soudu další komunikaci mezi účastníky, jejímž obsahem je jednání účastníků vyřešit věc mimosoudně, které však nevedlo k mimosoudnímu vyřešení věci. Předmětem je jednání o úhradě dluhu na nájemném a službách a také ohledně vystěhování (komunikace vytisknutá SMS a , Anonymizováno, čl. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, ). Dále soud k návrhu žalobců provedl důkaz archivem počasí v září 2023 včetně teplot – na adrese https:// www.e-pocaci.cz/archiv-pacasi/2023/zari/ a výtiskem z této stránky a bylo zjištěno, že v měsíci září 2023 byly denní teploty v rozsahu 18 °C – 30 °C a v noci od 5 °C – 15 °C (internetová stránka a výtisk). Dále soud provedl k důkazu videozáznam z prohlídky bytu ze dne 20.10. 2023, ze které vyplývá, že byt byl obyvatelný a netrpěl žádnými vadami, které by bránily jeho řádnému užívání nájemníky – žalovanými. Pokud je na nahrávce viditelná plíseň na stěně, tak se jedná část jednoho rohu stěny a je zjevné, že žádným způsobem nebrání užívání bytu (videozáznam z prohlídky bytu ze dne 20. 10. 2023).

5. Žalovaní namítali, že noví majitelé předmětného bytu postupovali protiprávně, když jim předložili nový návrh nájemní smlouvy a požadovali změnu způsobu hrazení nájemného. Co se týká této skutečnosti, nelze považovat za protiprávní postup nových majitelů předmětného bytu, pokud předložili žalovaným nový návrh nové smlouvy o nájmu bytu. Jedná se o zcela běžný postup v tržním prostředí. Faktem také je, že k uzavření nové nájemní smlouvy mezi účastníky nedošlo, a proto toto nemá žádný vliv na předmět daného řízení. Stejně tak jsou nedůvodné námitky žalovaných ohledně zahájení topné sezóny, když požadovali zahájit topnou sezónu od 1. 9. 2023. Dle vyhl. č. 194/2007 Sb. začíná topné období 1. 9. a končí 31. 5. následujícího roku. Dodávka tepelné energie se zahajuje ve chvíli, kdy průměrná denní teplota venkovního vzduchu v příslušném místě nebo lokalitě poklesne pod 13 °C ve 2 dnech po sobě následující a podle vývoje počasí nelze očekávat zvýšení této teploty nad 13 °C pro následující den. Bylo prokázáno archivem počasí pro měsíc září 2023, že tato podmínka splněna nebyla, a proto žalobci neměli povinnost zahájit topnou sezónu 1. 9. 2023. Přesto však žalobci zahájili topnou sezónu na začátku října 2023 (shodné tvrzení účastníků). Co se týká žalovanými tvrzené plísně v bytě, která měla bránit užívání předmětu nájmu, tak žalovaní toto tvrzení neprokázali a ani tvrzení, že měli mít vlhké zdi. Z předložených listinných důkazů žalovanými toto nevyplývá. Žalovaní se pak nedostavili na jednání soudu dne 25. 4. 2024 a nemohli být soudem poučeni dle § 118a odst. 3 občanského soudního řádu k nutnosti prokázání tohoto tvrzení a výsledkem je neunesení břemene důkazního na straně žalovaných. Nadto soud doplňuje, že co se týká případně vyskytující se plísně v bytě, je udržování bytu v řádném stavu a běžná údržba bytu povinností nájemce dle ust. § 2257 odst. 2 obč. zákoníku a běžnou údržbou se podle nař. vlády č. 308/2015 Sb. rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání, jde zejména o malování, opravu omítek apod. Pokud tedy se v bytě objeví lokálně plíseň, má nájemce povinnost ji odstranit v rámci běžné údržby bytu. Z pořízené videonahrávky v říjnu 2023 pak vyplývá, že se plíseň v bytě nevyskytovala. Žalovaná pak sama na videonahrávce uvádí, že se plíseň v bytě nevyskytuje. Na videozáznamu není vidět, že by se v bytě nacházela rozsáhlá plíseň bránící užívání předmětného bytu a činící byt neobyvatelným.

6. Dle ust. § 2291 občanského zákoníku, odst. , právnická osoba, , poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

7. Dle ust. § 2286 občanského zákoníku, vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

8. Dle ust. § 2290 občanského zákoníku, nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

9. Žalobci v daném řízení prokázali, že žalovaní jako nájemci porušili svou povinnost zvlášť závažným způsobem, když nezaplatili nájemné a náklady na služby za dobu 3 měsíců. Z tohoto důvodu měli žalobci jako pronajímatelé právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby jim žalovaní bez zbytečného odkladu byt odevzdali, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Žalobci vypověděli smlouvu o nájmu výpovědí ze dne 6. 11. 2023 a požadovali, aby jim žalovaní byt odevzdali do 11. 11. 2023. Následně vyzvali žalované k vystěhování z předmětného bytu předžalobní výzvou a stanovili náhradní lhůtu pro vystěhování do 17. 11. 2023. Ve výpovědi žalobci uvedli, v čem je spatřováno zvlášť závažné porušení povinností nájemců a také před doručením výpovědi žalovaným vyzvali žalované, aby v přiměřené době odstranili své závadné chování, a to výzvou k úhradě dlužného nájemného ze dne 6. 10. 2023. Žalovaní byli ve výpovědi poučeni v souladu s § 2286 odst. 2 občanského zákoníku, o jejich právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Žalovaní pak námitky proti výpovědi nevznesli a přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem nenavrhli. S ohledem na výše uvedené soud dovodil, že výpověď splňuje všechny formální náležitosti dané obč. zákoníkem a je platná.

10. S ohledem na výše uvedené bylo žalobě vyhověno a žalovaným byla stanovena povinnost vyklidit předmětný byt ve lhůtě 15 dnů od právní moci rozsudku, v souladu s ust. § 160 odst. 1 občanského soudního řádu. Vzhledem k tomu, že výpověď z předmětného bytu byla žalovaným doručena již v listopadu 2023, neshledal soud žádný důvod pro stanovení delší lhůty pro vyklizení předmětného bytu.

11. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud dle ust. § 142 odst. 1 občanského soudního řádu a přiznal náhradu nákladů řízení žalobcům s ohledem na jejich plný procesní úspěch ve věci. Byla přiznána náhrada za zaplacený soudní poplatek ve výši 5.000 Kč a dále odměna za zastupování advokátem dle § 9 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb. (dále dle AT) v souladu s ust. § 12 odst. 4 AT, tedy z tarifní hodnoty 10.000 Kč představující odměnu za úkon ve výši 1.500 Kč ponížené o 20 % na částku 1.200 Kč, tedy při zastupování 3 žalobců za 1 úkon odměna činí 3.600 Kč. Ve věci byla přiznána odměna za následující poskytnuté úkon právní služby: převzatí a příprava zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) AT, výzva k plnění dle § 11 odst. 1 písm. d) AT, podání žaloby a sepis vyjádření z 20.3.2024 dle § 11 odst. 1 písm. d) AT a účast na jednání před soudem dne 25. 4. 2024 dle § 11 odst. 1 písm. g) vyhl., tj, celkem 18.000 Kč. Ke každému úkonu právní služby byla přiznána náhrada hotových výdajů ve výši 300 Kč dle § 13 odst. 4 AT, tj. 5 x 300 Kč. Dále dle § 14 odst. 3 byla přiznána náhrada za promeškaný čas za 8 půlhodin ve výši 800 Kč strávený cestou na jednání u Okresního soudu v Bruntále dne 25. 4. 2024, a to z , adresa, a zpět. Náhrada cestovních výdajů za tuto cestu na jednání představuje částku ve výši 2.024 Kč, použit osobní automobil Škoda Octavia, RZ , SPZ, , ujeto 2 x 135 km při spotřebě 4,9 l/100 km dle vyhl. č. 398/2023 Sb. činí cenu za 1l motorové nafty 38,70 Kč a výše náhrady 5,60 Kč/1 km, tedy 512 Kč + 1.512 Kč. Vzhledem k tomu, že právní zástupce žalobců je plátcem DPH, byla k odměně připočtena 21% DPH. Celková náhrada přiznaných nákladů řízení pak představuje částku ve výši 32.012 Kč a je splatná k rukám právního zástupce žalobců.