8 C 216/2022

Plný text

Okresní soud v Bruntále rozhodl samosoudkyní Mgr. Kristýnou Stachovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně oba zastoupeni advokátkou anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa žalobce a žalobkyně proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o 400.018 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům částku 400.018 Kč s kapitalizovaným smluvním úrokem z prodlení ve výši 184,29 Kč, s kapitalizovaným smluvním úrokem z prodlení ve výši 4.433,69 Kč, se smluvním úrokem z prodlení ve výši 8 % ročně z částky 17.716 Kč od 8. 4. 2022 do zaplacení, s kapitalizovaným smluvním úrokem z prodlení ve výši 35,67 Kč, se smluvním úrokem z prodlení ve výši 8 % ročně z částky 40.800 Kč od 19. 11. 2020 do zaplacení, s kapitalizovaným smluvním úrokem z prodlení ve výši 34,59 Kč, se smluvním úrokem z prodlení ve výši 8 % ročně z částky 40.125 Kč od 18. 12. 2020 do zaplacení, se smluvním úrokem z prodlení ve výši 8 % ročně z částky 39.562 Kč od 16. 1. 2021 do zaplacení, se smluvním úrokem z prodlení ve výši 8 % ročně z částky 39.562 Kč od 16. 2. 2021 do zaplacení, se smluvním úrokem z prodlení ve výši 8 % ročně z částky 39.562 Kč od 16. 3. 2021 do zaplacení, se smluvním úrokem z prodlení ve výši 8 % ročně z částky 39.562 Kč od 16. 4. 2021 do zaplacení, se smluvním úrokem z prodlení ve výši 8 % ročně z částky 39.562 Kč od 16. 5. 2021 do zaplacení, s kapitalizovaným smluvním úrokem z prodlení ve výši 20,20 Kč, se smluvním úrokem z prodlení ve výši 8 % ročně z částky 13.050 Kč od 17. 12. 2021 do zaplacení, se smluvním úrokem z prodlení ve výši 8 % ročně z částky 3.521 Kč od 16. 1. 2022 do zaplacení, s kapitalizovaným smluvním úrokem z prodlení ve výši 36,59 Kč, se smluvním úrokem z prodlení ve výši 8 % ročně z částky 3.521 Kč od 18. 2. 2022 do zaplacení, se smluvním úrokem z prodlení ve výši 8 % ročně z částky 83.475 Kč od 16. 3. 2022 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení v částce 162.837 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobců.

1. Podanou žalobou u Okresního soudu v Bruntále dne 14. 8. 2022 se žalobci domáhali zaplacení částky ve výši 400.018 Kč s příslušenstvím a tvrdili, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne [datum], jejímž předmětem byl nájem domu [adresa] v místní části [obec], [územní celek] – [příjmení] chata [anonymizováno] na pozemku st. parcela [anonymizováno] a pozemku st. parcela [anonymizováno] – zastavěná plocha, a přilehlých pozemků parc. [číslo] – ostatní plocha o výměře [výměra], parc. [číslo] – ostatní plocha o výměře [výměra], parc. [číslo] – ostatní plocha o výměře [výměra], parc. [číslo] – ostatní plocha o výměře [výměra], vše v k. ú. [obec], [územní celek], okres [okres] na [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí]. Následně s ohledem na předchozí bezproblémový průběh nájemního vztahu byla mezi účastníky uzavřena další nájemní smlouva, kterou uzavřeli žalobci jako pronajímatelé s žalovaným jako nájemcem, a to smlouva o nájmu nemovitostí a věcí movitých podle zákona č. 89/2012 Sb., obč. zákoníku, a to dne [datum] s účinností od [datum] včetně dodatků smlouvy [číslo]. Dle této nájemní smlouvy byl nájemce oprávněn užívat pozemek st. parcela [číslo] jehož součástí je stavba občanského vybavení, budova bez čísla popisného nebo evidenčního, [příjmení] chata [anonymizováno], pozemek st. parcela [číslo] jehož součástí je stavba budova bez čísla popisného nebo evidenčního a pozemek parcela [číslo] pozemek parcela [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí] u [stát. instituce], [stát. instituce] Nájemní smlouva byla uzavřena od [datum] do [datum] s možností automatické prolongace. Žalovaný nehradil nájemné vždy řádně a včas a z tohoto důvodu žalobci zaslali žalovanému výpověď z nájmu ze dne [datum] v souladu s ust. článku 5 bod 1 nájemní smlouvy, a to pro závažné porušení nájemní smlouvy spočívající v nezaplacení sjednané části nájemného řádně a včas a výpověď byla žalovanému doručena dne 30. 12. 2021. Následně vzali žalobci výpověď zpět. Nemovitosti byly předány dne 31. 3. 2022. Na dlužném nájemném pak žalovaný dluží žalobcům částku ve výši 400.018 Kč, kterou nezaplatil ani po výzvě učiněné žalobci. Současně požadují žalobci sjednaný smluvní úrok z prodlení ve výši 8 % ročně.

2. Žalovaný uvedl, že s uplatněným nárokem žalobců nesouhlasí a navrhl zamítnutí žaloby. Žalovaný uvedl, že obdržel výpověď žalobců ze dne 20. 12. 2021, kterou neakceptoval a následně dle dohody došlo k ukončení nájmu a předání nájmu ke dni 31. 3. 2022. Dále uvedl, že žalovaný oproti nároku žalobců ve výši 315.384 Kč provedl zápočet smluvní pokuty ve výši 400.000 Kč přípisem ze dne 28. 2. 2022. Následně žalovaný sdělil žalobcům přípisem ze dne 1. 4. 2022, že vůči nim eviduje pohledávku ve výši 84.616 Kč a tuto pohledávku započetl vůči pohledávce žalobců z titulu nájemného dle faktury – daňového dokladu [číslo] 2022 ve výši 83.475 Kč započetl. Vzniklý rozdíl ve výši 1.141 Kč žalovaný započetl oproti nedoplatku z titulu rozporovaného výpočtu inflace ve výši 21.750 Kč za měsíce 10, 11, 12/ 2021 a 1, 2/ 2022, tj. 5x 4.350 Kč. Zbylou částku ve výši 20.609 Kč uhradil žalovaný žalobcům dne 7. 4. 2022 a má za to, že veškeré své závazky vůči žalobcům má řádně vypořádány.

3. Soud provedl dokazování, zjistil skutkový stav věci a má za prokázané, že mezi účastníky byla dne [datum] uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor, které jsou specifikované shora. Byla sjednána doba nájmu na dobu neurčitou od [datum]. V článku 2 bod 4 smlouvy byla sjednána smluvní pokuta ve výši 400.000 Kč, pokud k ukončení nájemního vztahu dojde před datem 1. 6. 2005, a smluvní pokuta bude uhrazena tou ze smluvních stran, která nájemní vztah v době do 1. 6. 2005 ukončí. Ustanovení o smluvní pokutě neplatí v případě podání výpovědi pronajímatelem z důvodů uvedených v odstavci 3 písm. a) a b) tohoto článku. Tedy pro podání výpovědi pro závažné porušení povinnosti podle smlouvy a z důvodů ostatních porušení povinnosti dle této smlouvy (smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne [datum]). Dále bylo prokázáno, že mezi účastníky, a to žalobci jako pronajímateli a žalovaným jako nájemcem byla dne [datum] uzavřena smlouva o nájmu nemovitostí a věcí movitých, a to k pozemku st. parcela [anonymizováno], součástí pozemku je stavba občanského vybavení – budova bez čísla popisného nebo evidenčního [příjmení] chata [anonymizováno], pozemku st. parcela [anonymizováno], součástí pozemku je stavba – budova bez čísla popisného nebo evidenčního, pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] v [katastrální uzemí], [územní celek], [list vlastnictví]. V článku 2 smlouvy byla sjednána doba trvání nájmu 5 let od 1. 10. 2018 do 30. 9. 2023 s možností automatické prolongace. V článku 2 bod 3 byla sjednána výpovědní lhůta 3 měsíce od odeslání výpovědi druhé straně počínající běžet následující měsíc po obdržení výpovědi. V článku 3.1 smlouvy byla sjednána cena nájmu ve výši 800.000 Kč ročně včetně DPH s tím, že má být hrazeno v pravidelných měsíčních splátkách předem do 15. dne kalendářního měsíce. První nájemné bylo sjednáno, že bude uhrazeno nejpozději do 15. 1. 2019, a to za měsíce listopad a prosinec 2018 + leden 2019. Nájemné je tedy počítáno od listopadu 2018 a dále. V článku 3 bod 4 bylo sjednáno, že nájemné bude zvýšeno počínaje dnem 1. 10. 2019 na částku 900.000 Kč za rok včetně DPH s tím, že toto nájemné bude základem pro výpočet nájemného pro další roky, přičemž nájemné lze navýšit pouze o výši inflace či snížit o výši deflace. Změna nájemného může být poprvé k datu 1. 10. 2019 s použitím údajů z ČSÚ. V článku 3 bod 6 smlouvy byl sjednán smluvní úrok z prodlení ve výši 8 % ročně v případě porušení smluvní povinnosti nájemce zaplatit dohodnuté nájemné ve sjednaných termínech. V článku 3 bod 7 byla sjednána jednorázová smluvní pokuta ve výši 400.000 Kč pro případ nedodržení sjednané doby pronájmu, kteroukoliv smluvní stranou s tím, že tato pokuta nebude uplatňována v případě ukončení nájmu dohodou, stejně tak, pokud dojde k ukončení nájmu z titulu viz major (např. z důvodu přírodní katastrofy, zničení nemovitostí, insolvenční řízení, exekuce a podobně). Dle článku 5 bod 1 smlouvy za závažné porušení povinností podle této smlouvy se považuje nezaplacení sjednané části nájemného, neplacení nákladů a služeb souvisejících s nájmem řádně a včas, nebo nebude-li nájemce využívat předmětné nemovitosti k účelu uvedenému ve smlouvě (smlouva o nájmu nemovitostí a věcí movitých ze dne [datum]). V dodatku [číslo] ke smlouvě o pronájmu nemovitostí a movitých věcí z [datum] se účastníci dohodli na vyčíslení a splátkách nedoplatků na nájemném za období duben 2020 až květen 2021 a nájemce (žalovaný) se zavázal k měsíčním úhradám splátek na uvedený účet pronajímatele do 15. dne kalendářního měsíce. Za daňový doklad – fakturu 10/ 2020 činil nedoplatek 40.799 Kč, když bylo vyúčtováno nájemné 79.125 Kč a bylo uhrazeno 38.326 Kč. Za fakturu 11/ 2020 činil nedoplatek 38.325 Kč, když bylo účtováno 79.125 Kč a skutečná úhrada činila 40.800 Kč Za 12/2020 byla vystavena faktura na 79.125 Kč, úhrada 39.000 Kč a nedoplatek 40.125 Kč. Faktura 1/ 2021 vystavena na 79.125 Kč, skutečná úhrada 39.563 Kč a nedoplatek 39.562 Kč. Faktura 2/ 2021 vystavena na 79.125 Kč, úhrada 39.563 Kč, nedoplatek 39.562 Kč. Faktura 3/ 2021 vystavena na 79.125 Kč, úhrada 39.563 Kč, nedoplatek 39.562 Kč. Faktura 4/ 2021 na 79.125 Kč, úhrada 39.563 Kč, nedoplatek 39.562 Kč. Faktura 5/ 2021 na 79.125 Kč, úhrada 39.563 Kč, nedoplatek 39.562 Kč. Celkem nedoplatek za toto období 315.384 Kč. Účastníci sjednali splátkový kalendář nedoplatků na nájemném za období duben 2020 až květen 2021 s tím, že měli být od listopadu 2021 každý měsíc hrazeny splátky po 13.712 Kč až do srpna 2023. Za září 2023 měla činit splátka 13.720 Kč (celkem mělo být uhrazeno 315.384 Kč) (dodatek č. 2, příloha č. 1 – rozpis nedoplatků na nájemném 2020 – 2021, příloha č. 2 – splátkový kalendář nedoplatků na nájemném za období 4. 2020 až 5. 2021).

4. Za říjen 2020 vyúčtovali žalobci žalovanému nájem fakturou č. 10/ 2020 na částku 76.651 Kč se splatností 15. 10. 2020. Roční nájemné činilo 900.000 Kč a zjištěná míra inflace 2,2 %, tj. 19.800 Kč, měsíční nájem pak žalobci účtovali za tento měsíc 76.651 Kč (faktura 10/ 2020 a dodací list k této faktuře). Na fakturu č. 10/ 2020 uhradil žalovaný dne 26. 10. 2020 částku ve výši 38.326 Kč po lhůtě splatnosti, proto žalobci požadují kapitalizovaný úrok z prodlení z částky 76.651 Kč od splatnosti do této úhrady ve výši 184,29 Kč a kapitalizovaný úrok z prodlení z částky 38.325 Kč ve výši 4.433,69 Kč po zápočtu platby ze dne 7. 4. 2022 ve výši 20.609 Kč a k úhradě na této faktuře zůstává jistina ve výši 17.716 Kč se smluvním úrokem z prodlení 8 % ročně od 8. 4. 2022 do zaplacení (faktura 10/ 2020, dodací list, výpis z účtu žalobců k úhradě).

5. Za měsíc listopad 2020 vyúčtovali žalobci žalovanému nájemné fakturou č. 11/ 2020 na částku ve výši 81.600 Kč. Měsíční nájemné bylo vypočteno z ročního nájmu 900.000 Kč + inflace 19.800 Kč, tj. dle údajů z ČSÚ 3,3 %, tj. 29.700 Kč a výsledné účtované měsíční nájemné činilo 79.125 Kč. Současně byla připočtena nezapočtená měsíční inflace k faktuře za měsíc říjen 2020 ve výši 2.475 Kč. K úhradě tedy byla vystavena částka ve výši 81.600 Kč se splatností 15. 11. 2020. Na tuto fakturu bylo uhrazeno žalovaným 40.800 Kč dne 18. 11. 2020. Proto z této faktury požadují žalobci uhradit částku ve výši 40.800 Kč a kapitalizovaný úrok z prodlení z částky 81.600 Kč a plynoucí smluvní úrok z prodlení ve výši 8 % ročně od 19. 11. 2020 do zaplacení (faktura 11/ 2020 včetně dodacího listu, výpis z účtu žalobců).

6. Za prosinec 2020 vyúčtovali žalobci žalovanému nájem fakturou č. 12/ 2020 na částku 79.125 Kč se splatností 15. 12. 2020. Žalovaný na tuto fakturu uhradil po lhůtě splatnosti dne 17. 12. 2020 částku ve výši 39.000 Kč. Žalobci tedy z této faktury požadují uhradit zbylou jistinu 40.125 Kč a kapitalizovaný úrok z prodlení z částky 79.125 Kč ve výši 34,59 Kč do učiněné úhrady a plynoucí smluvní úrok z prodlení 8 % ze zbývající jistiny 40.125 Kč od 18. 12. 2020 do zaplacení (faktura č. 12/ 2020, výpis z účtu žalobců, přehled výpočtů kapitalizovaných smluvních úroků z prodlení). Na tuto fakturu vyúčtovali žalobci s ohledem na sjednanou výši ročního nájmu 900.000 Kč a inflaci 2,2 % dle údajů ČSÚ ve výši 19.800 Kč a následně 3,3 %, tj. 29.700 Kč, nová výše nájemného včetně započtené inflace 949.500 Kč za rok, tedy měsíční nájem 79.125 Kč. Tento měsíční nájem byl takto vypočten až do května 2021.

7. V lednu 2021 vyfakturovali žalobci žalovanému nájem za leden 2021 fakturou č. 1/ 2021 na částku 79.125 Kč (shora uvedeným výpočtem). Faktura ze dne 12. 1. 2021 se splatností 15. 1. 2021. Na tuto fakturu žalovaný dne 13. 1. 2021 uhradil 39.563 Kč a k úhradě zbývá jistina 39.562 Kč společně se smluvním úrokem z prodlení 8 % ročně od 16. 1. 2021 do zaplacení (faktura 1/ 2021, výpis z účtu žalobců).

8. Za únor 2021 byla za nájem únor 2021 žalobci vystavená faktura č. 2/ 2021 na částku 79.125 Kč dne 10. 2. 2021 se splatností 15. 2. 2021. Na tuto fakturu žalovaný dne 12. 1. 2021 uhradil 39.563 Kč, k úhradě zbývá dlužná jistina 39.562 Kč a žalobci požadují smluvní úrok z prodlení 8 % ročně z této jistiny od 16. 2. 2021 do zaplacení (faktura 2/ 2021, výpis z účtu žalobců).

9. Za březen 2021 za nájem březen 2021 žalobci vystavili fakturu č. 3/ 2021 na částku 79.125 Kč (dle shora uvedeného výpočtu), a to dne 12. 3. 2021 se splatností 15. 3. 2021. Na tuto fakturu uhradil žalovaný dne 15. 3. 2021 39.563 Kč a k úhradě zůstává jistina 39.562 Kč společně se smluvním úrokem z prodlení od 16. 3. 2021 do zaplacení (faktura 3/ 2021, výpis z účtu žalobců).

10. Za duben 2021 za nájem v dubnu 2021 žalobci vystavili žalovanému fakturu 4/ 2021 na částku 79.125 Kč (dle shora uvedeného výpočtu), a to dne 12. 4. 2021 se splatností 15. 4. 2021. Na tuto fakturu žalovaný uhradil dne 13. 4. 2021 39.563 Kč a k úhradě zůstává jistina 39.562 Kč společně se smluvním úrokem 8 % ročně z prodlení od 16. 4. 2021 (faktura 4/ 2021, výpis z účtu žalobců).

11. Za květen nájem 2021 žalobci vystavili fakturu č. 5/ 2021 na částku 79.125 Kč, a to dne 8. 5. 2021 se splatností 15. 5. 2021. Žalovaný dne 14. 5. 2021 uhradil 39.563 Kč a k úhradě zůstává 39.562 Kč se smluvním úrokem z prodlení 8 % ročně od 16. 5. 2021 do zaplacení (faktura 5/ 2021, výpis z účtu žalobců).

12. Za nájem prosinec 2021 žalobci vystavili žalovanému fakturu č. 12/ 2021 na částku 92.175 Kč, a to dne 13. 12. 2021 se splatností 15. 12. 2021. K výši nájemného 9.000 Kč/rok byla připočtena inflace říjen 2018 až říjen 2019 dle údajů ČSÚ 2,2 %, tj. 19.800 Kč a míra inflace říjen 2019 – říjen 2020 dle údajů ČSÚ 3,3 %, tj. 29.700 Kč a míra inflace říjen 2020 – 2021 5,8 %, tj. 52.200 Kč, nová výše nájemného včetně započtené inflace činila 1.001.700 Kč/rok měsíční nájem 83.475 Kč a rozpis doplatků k této faktuře – výpočet navýšení nájemného po započtení inflace ve výši 5,8 % pro období říjen 2021 – září 2022 ve výši 4.350 Kč (výše nájemného říjen 2020 – září 2021 ve výši 79.125 Kč, 1/12 z 52.200 Kč = 4.350 Kč). K tomu bylo připočteno dříve nevyfakturované navýšení nájemného za říjen a listopad 2021, tj. 2x 4.350 Kč, navýšení za měsíc prosinec 2021 4.350 Kč, nájemné za měsíc prosinec 2021 79.125 Kč, nedoplatek navýšení za měsíc říjen a listopad 2021 2x 4.350 Kč a k tomu navýšení za měsíc prosinec 4.350 Kč, celkem k úhradě 92.175 Kč se splatností 15. 12. 2021. Na tuto fakturu žalovaný uhradil dne 16. 12. 2021 79.125 Kč. Za jednodenní zpoždění požadují žalobci kapitalizovaný úrok z prodlení 20,20 Kč. K uhrazení zbývá dlužná jistina 13.050 Kč společně se smluvním úrokem z prodlení 8 % ročně od 17. 12. 2021 do zaplacení (faktura 12/ 2021, rozpis doplatků k faktuře č. 12/ 2021, výpis z bankovního účtu žalobců, přehled výpočtů kapitalizovaného smluvního úroku).

13. Za nájem leden 2022 vystavili žalobci fakturu 1/ 2022 na částku 83.475 Kč a to dne 13. 1. 2022 se splatností 15. 1. 2022. Na tuto fakturu uhradil žalovaný dne 15. 1. 2022 79.954 Kč, k úhradě zůstává dlužná jistina ve výši 3.521 Kč společně se smluvním úrokem z prodlení ve výši 8 % ročně od 16. 1. 2022 do zaplacení (faktura 1/ 2022, výpis z bankovního účtu žalobců).

14. Za nájem únor 2022 vystavili žalobci žalovanému fakturu č. 2/ 2022 na částku 83.475 Kč, a to dne 13. 2. 2022 se splatností 15. 2. 2022. Žalovaný uhradil dne 17. 2. 2022 79.954 Kč. Žalobci za prodlení požadují kapitalizovaný úrok z prodlení ve výši 36,59 Kč a zbývající dlužnou jistinu ve výši 3.521 Kč společně se smluvním úrokem z prodlení 8 % ročně od 16. 2. 2022 do zaplacení (faktura 2/ 2022, výpis z bankovního účtu žalobců).

15. Za nájem za březen 2022 vystavili žalobci žalovanému fakturu č. 3/ 2022 na částku 83.475 Kč, a to dne 13. 3. 2022 se splatností 15. 3. 2022. Na tuto fakturu žalovaný neuhradil ničeho a k úhradě zůstává dlužná jistina 83.475 Kč společně s 8% úrokem z prodlení od 16. 3. 2022 do zaplacení.

16. Na dlužném nájemném tedy zbývá k úhradě celkem částka ve výši 400.018 Kč. Dle ustanovení článku 3 bod 6 nájemní smlouvy je odůvodněn požadavek žalobců na sjednaný úrok z prodlení ve výši 8 % ročně, když tento byl vyúčtován uvedenými fakturami a je požadován po žalovaném v souladu s tímto ustanovením, a to pro porušení smluvní povinnosti nájemce zaplatit dohodnuté nájemné ve sjednaných termínech.

17. Žalobci zaslali žalovanému výpověď smlouvy o nájmu nemovitostí a movitých věcí – Horské chaty [anonymizováno] ze dne 20. 12. 2021, kterou žalovaný obdržel. Výpověď byla podána dle textu přípisu dle ustanovení článku 5 bod 1 smlouvy pro závažné porušení této smlouvy. Následně proběhla jednání mezi účastníky a výsledkem bylo, že došlo k ukončení nájmu a dne 31. 3. 2022 došlo k předání předmětu nájmu (výpověď, protokol o předání nájmu). Následně žalobci zaslali žalovanému přípis z 28. 1. 2022, ve kterém uvedli, že berou zpět výpověď z nájmu podanou dne 30. 12. 2021 (přípis z 28. 1. 2022). Nemovitosti a předmět nájmu byl předán 31. 3. 2022 žalobcům (shodná tvrzen účastníků, předávací protokol).

18. Dále bylo prokázáno, že přípisem ze dne 28. 2. 2022 sdělil žalovaný žalobcům, že je mu známo, že vůči jeho osobě existuje pohledávka žalobců ve výši 315.384 Kč. Dále žalovaný uvedl, že vůči žalobcům eviduje pohledávku z titulu smluvní pokuty ve smyslu ustanovení článku 3 odst. 7 nájemní smlouvy ve výši 400.000 Kč a tímto přípisem započítává jeho pohledávku ve výši 400.000 Kč vůči pohledávce žalobců 315.384 Kč, kdy rozdíl činí částku ve výši 84.616 Kč, který si dovolí očekávat do 10 dnů po skončení nájemního vztahu, tedy do 10. 4. 2022 (přípis žalovaného z 28. 2. 2022 včetně podací stvrzenky). Přípisem ze dne 1. 4. 2022 oznámil žalovaný žalobcům, že vůči nim eviduje pohledávku 84.616 Kč, která vychází ze smluvní pokuty ve smyslu ustanovení článku 3 odst. 7 nájemní smlouvy ve výši 400.000 Kč, kdy po zápočtu ze dne 28. 2. 2022 zbyla právě uvedená pohledávka. Uvedl, že započítává svoji pohledávku oproti pohledávce žalobců z titulu nájemného dle faktury – daňového dokladu č. 03/ 2022 ve výši 83.475 Kč. Dále uvedl, že rozdíl obou pohledávek, tj. částku 1.141 Kč odečte z následujícího dluhu, který vznikl vůči žalobcům z nedoplatků jím rozporovaného výpočtu inflace za měsíce říjen, listopad, prosinec, leden a únor, což činí 5x 4.350 Kč, tj. 21.750 Kč a uvedl, že na účet žalobců odeslal částku 20.609 Kč se splatností k 7. 4. 2022 (přípis z 1. 4. 2022 včetně podací stvrzenky). Následně mezi účastníky proběhla neúspěšná mimosoudní jednání (přípis žalobců z 31. 5. 2022 včetně rozpisu nedoplatků na nájemném 2020 – 2022, přípis žalovaného ze 7. 6. 2022). E-mailem z 14. 10. 2021 požádal žalovaný žalobce, co se týká splátkového kalendáře na dlužné nájemné, o rozdělení částek do 24 měsíců (e-mail žalovaného ze dne 14. 10. 2021). Žalovaný e-mailem z 20. 12. 2021 namítl nesprávnost výpočtu výše nájemného za období 11/ 2021 a 12/ 2021 ve vztahu k výpočtu míry inflace. Žalovaný uhradil na účet žalobců dne 7. 4. 2022 částku ve výši 20.609 Kč (výpis z bankovního účtu žalobců).

19. Zásadní obrana žalovaného spočívá v tvrzení žalovaného, že oproti nároku žalobců ve výši 315.384 Kč (který žalovaný uznal) provedl žalovaný zápočet smluvní pokuty ve výši 315.384 Kč přípisem ze dne 28. 2. 2022 adresovaným žalobcům. Následně žalovaný tvrdil, že provedl zápočet vůči zbývající pohledávce žalobců ve výši 84.616 Kč z titulu uvedené smluvní pokuty, když do vyúčtované částky 400.000 Kč zbývala právě částka 84.616 Kč a započetl tak vůči pohledávce žalobců 83.475 Kč. S ohledem na provedené zápočty měl žalovaný za to, že veškeré své závazky vůči žalobcům má řádně vypořádány.

20. Podle ustanovení § 1982 odst. 1 a 2 obč. zákoníku, dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

21. Podle ustanovení § 1987 odst. 1 obč. zákoníku, k započtení jsou způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem.

22. Započtení představuje jeden z možných způsobů zániku pohledávky jakožto práva na plnění. Předpoklady zániku pohledávek započtením jsou a) vzájemnost pohledávek (musí jít o dva závazky mezi týmiž subjekty, kde věřitel jedné pohledávky je zároveň dlužníkem druhé a naopak; b) stejný druh plnění (ten je splněn, jde o pohledávky peněžité), c) způsobilost pohledávek k započtení (nejde o pohledávky, jejichž kompenzabilnost je vyloučena zákonem nebo dohodou účastníků), d) právní úkon směřující k započtení (jednostranný či dvoustranný). V daném případě bylo nutno nejprve se zabývat základními podmínkami pro zánik pohledávek zápočtem, zejména splatností žalovaným započítávaných pohledávek. Žalovaný v řízení tvrdil, že se jedná o vyúčtovanou smluvní pokutu dle článku 3 bod 7 předmětné nájemní smlouvy, kterou uplatnil vůči žalobcům přípisem ze dne 28. 2. 2022 a přípisem ze dne 1. 4. 2022. Žalovaný odvíjel tyto pohledávky od dohody stran, tedy od předmětné smlouvy a netvrdil, že by se účastníci na splatnosti jím účtovaných nároků dohodli. Jejich splatnost tak mohla vzniknout pouze na základě výzvy žalovaného, jakožto věřitele ve smyslu ustanovení § 1958 odst. 2 obč. zákoníku, podle kterého neujednají-li strany, kdy má dlužník splnit dluh, může věřitel požadovat plnění ihned a dlužník je poté povinen splnit bez zbytečného odkladu. Žalovaný tvrdil v průběhu řízení, že před provedením uvedených zápočtů neučinil vůči žalobcům výzvu k úhradě těchto pohledávek, když taková výzva učiněna nebyla, když toto nebylo důvodné s ohledem, že povinnost takové výzvy sjednána nebyla v části nájemní smlouvy ohledně smluvní pokuty. Žalovaný tak potvrdil, že výzvu k plnění, jakožto hmotněprávní úkon ve smyslu citovaného ustanovení § 1958 neučinil. Podle judikatury NS (rozsudek ze dne 25. 2. 2009, sp. zn. 33 Odo 1642/2006, usnesení NS ze dne 29. 1. 2020, sp. zn. 33 Cdo 3418/2019, usnesení NS ze dne 29. 8. 2018, sp. zn. 33 Cdo 1534/2018) podmínka splatnosti započítávané pohledávky není splněna, jestliže věřitel v jedné listině vyzve dlužníka k zaplacení pohledávky splatné na požádání a zároveň v ní učiní projev vůle směřující k započtení této pohledávky. Takové započtení pohledávek není účinné, neboť není splněna podmínka splatnosti započítávaných pohledávek, neboť úkon započtení pohledávky splatné na požádání věřitele nemá žádné právní účinky, jestliže jej věřitel učinil, aniž by předtím vyzval dlužníka k zaplacení této pohledávky. Jedná se přitom o judikaturní závěr, který se uplatní i za nové právní úpravy účinné od 1. 1. 2014, neboť účinek zániku závazku nastává okamžikem, kdy se obě pohledávky stanou způsobilými k započtení, přičemž nesplatnou pohledávku proti splatné jednostranně započíst nelze a nelze tak učinit ani pro futuro. V daném případě se jedná o stejný případ, když žalobcům byl nejdříve doručen projev vůle započtení, který byl učiněn dříve, než nastala splatnost pohledávky žalovaného. Již z tohoto důvodu tedy žalovaným provedený zápočet (zápočty) nemohly vyvolat jím zamýšlený účinek a přivodit zánik pohledávky žalobců na doplatek dlužného nájemného. Současně je nutno poukázat na to, že pohledávka tvrzená žalovaným a započítávána žalovaným nesplňuje podmínku § 1987 odst. 2 obč. zákoníku, když v tomto případě se jedná o pohledávku nejistou a neurčitou k započtení. Proto dovodil soud, že pohledávka žalobců v důsledku dvou jednostranných zápočtů žalovaného, a to ze dne 28. 2. 2022 a ze dne 1. 4. 2022 nezanikla, když dovodil, že žalovaný neprokázal existenci svých pohledávek použitých k zápočtu v důsledku čehož jsou jím provedené zápočty neplatné, a to zejména proto, že pohledávky žalovaného posoudil jako nezpůsobilé k započtení s ohledem na to, že nebyly a nejsou splatné a jedná se o pohledávky současně nejisté a neurčité.

23. Dále obrana žalovaného spočívala ve tvrzení, že má za to, že výpočet provedený žalobci ohledně míry inflace, jež měla být základem pro výpočet nájemného, byla nesprávně aplikovaná, neboť průměrná roční míra inflace v roce 2020 podle ČSÚ za období předchozího roku činila maximálně 3,2 % bodu. Žalovaný rozporoval účtování faktury č. 10/ 2020, dále fakturu č. 11/ 2020, fakturu č. 12/ 2020 – 5/ 2021, fakturu č. 12/ 2021, fakturu 1/ 2022 – 3/ 2022, když uváděl, že u uvedených faktur není nejmenší důvod pro navyšování o inflaci za období před tímto rozhodným datem a dokonce před účinností smlouvy. Žalobci pak ve lhůtě poskytnuté soudem vysvětlili účtování všech uvedených faktur včetně použití inflační doložky. Toto vysvětlení pak odpovídá již údajům, které byly obsaženy na jednotlivých fakturách a dodacích listech. Pouze u faktury za říjen 2020 žalobci uvedli, že naúčtovali méně o 12 Kč za rok, když se jednalo o rozdíl, který vznikl zaokrouhlením a v dodacím listě v roce 2019 byl chybně uveden letopočet. Míra inflace 2,2 % však odpovídala údajům ČSÚ. Dále žalobci uvedli, že navyšovat nájemné o inflaci ve druhém roce nájmu je důvodné s ohledem na článku 3 bod. 4 nájemní smlouvy. K předloženým fakturám pak žalobci předložili další podrobné rozpisy účtovaných částek a jejich vysvětlení, které souhlasí s údaji uvedenými na fakturách a dodacích listech. Pro ověření inflační doložky u předmětné nájemní smlouvy si žalobci vyžádali odborný posudek u společnosti [právnická osoba], který vysvětluje použití inflační doložky a výpočet inflace za dané roky. Dle tohoto vysvětlení roční výše nájemného od 1. 10. 2019 činila 919.800 Kč měsíční výše nájemného 76.650 Kč. Roční výše nájemného od 1. 1. 2020 činila 950.153,40 Kč a měsíční výše 79.179,45 Kč. Roční výše nájemného od 1. 1. 2021 činila 1.005.262,30 Kč a měsíční 83.771,85 Kč. Je zde posouzeno a vysvětleno, že dle sjednané inflační doložky a metody používané ČSÚ, mohli žalobci zvýšit nájemné vždy k 1. 10. 2019 o 2,8 %, od 1. 10. 2020 o 3,5 % a od 1. 10. 2021 o 6,5 %. Z uvedeného vyplývá, že žalobci zvyšovali inflaci méně, než byli dle zjištěné inflace dle údajů ČSÚ (a uzavřené nájemní smlouvy) oprávněni (ověření finanční doložky u nájemní smlouvy od [právnická osoba] ze dne 27. 1. 2023). K výši požadovaného kapitalizovaného úroku z prodlení pak žalobci doplnili tvrzení a specifikovali období, za které byl požadován a z jaké částky byl požadován a předložili podrobné výpočty, které byly soudem přepočteny (rozpis nedoplatků na nájemném 2020 – 2022, výpočet úroků z prodlení dle jednotlivých faktur).

24. Danou smlouvu posoudil soud dle ust. § 2201 a násl. dle ust. o nájmu a dále dle § 2302 a násl. dle zvláštních ustanovení o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, když z obsahu smlouvy je zjevné, že uvedené nemovitosti jsou pronajaty za účelem zajištění provozu a provozování nemovitostí jako rekreačního objektu s barem. Nájem pak skončil dohodou smluvních stran k 31. 3. 2022, kdy došlo k předání předmětu nájmu žalobcům. Mezi účastníky bylo nesporné, že dne 31. 3. 2022 byl nájem ukončen a došlo k předání předmětu nájmu. Podání žalobců ze dne 20. 12. 2021 označené jako výpověď smlouvy o nájmu nemovitostí a movitých věcí – horské chaty [anonymizováno] pak soud považuje za neplatné dle ust. § 2310 odst. 1 obč. zákoníku, když ve výpovědi není dostatečně určitě specifikován její důvod. Je zde uvedeno, že žalobci podávají výpověď pro závažné porušení této smlouvy, avšak není zde uvedeno, pro jaké závažné porušení smlouvy je výpověď podávána. Není tedy zde uveden konkrétní důvod výpovědi. Proto soud dovodil neplatnost této výpovědi, nicméně na základě této projevené vůle a tohoto úkonu pak následně došlo mezi účastníky k dohodě a faktickému ukončení nájmu ke dni 31. 3. 2022, kdy došlo k předání předmětu nájmu. Nájemní vztah mezi účastníky tedy trval nejméně od 26. 9. 2018 do 31. 3. 2022 a za toto období vznikl pronajímateli, tedy žalobcům, nárok na úhradu sjednané nájemného v souladu s uzavřenou nájemní smlouvou dle ust. § 2217 obč. zákoníku. Splatnost nájemného pak byla účastníky sjednána, co se týká prvního nájemného do 15. 1. 2019, za měsíce listopad a prosinec 2018 a leden 2019. Bylo sjednáno, že za měsíc říjen je poskytnut nájem za 1 Kč z důvodu malování atd. Nájemné je počítáno od 1. 11. 2018 a dále. Smluvní ujednání týkající se inflační doložky dle článku 3. bod 3 a 4 smlouvy pak soud považuje za platné a účinné uzavřené v souladu s § 2217 odst. 1 obč. zákoníku. Způsob použití inflační doložky pak byl žalobci dostatečně a řádně vysvětlen a odpovídá sjednané inflační doložce. Co se týká úkonu označeného žalobci jako zpětvzetí výpovědi, pak soud považuje tento úkon za neúčinný s ohledem na dovození neplatnosti podané výpovědi. Požadavek žalobců na účtovaný smluvní úrok ve výši 8 % ročně, tedy smluvní úrok z prodlení, je odůvodněn článkem 3 odst. 6 předmětné nájemní smlouvy a splatnost jednotlivých nároků dle každé jednotlivé faktury předložené žalobci. Žalobcům pak vznikl nárok i na účtované kapitalizované smluvní úroky z prodlení v souladu s cit. ustanovením předmětné nájemní smlouvy a dle předloženého podrobného výpočtu. S ohledem na výše uvedené soud žalobě v celém rozsahu vyhověl.

25. Po provedeném dokazování dospěl soud k závěru o nadbytečnosti výslechu navržených svědků [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], účastnických výslechů účastníků, výslechu [jméno] [příjmení] a proto byly tyto důkazní návrhy zamítnuty, když bylo možné rozhodnout na základě již dokazováním zjištěného skutkového stavu věci. Na jednání soudu dne 23. 3. 2023 zástupce žalovaného navrhl, aby soud provedl k důkazu listinu, tj. smlouvu o nájmu nemovitostí a věcí movitých, e-mailovou korespondenci z 15. 12. a výtisk z Microsoft Office Word. Tyto důkazní návrhy byly zamítnuty, když byly učiněny až po koncentraci řízení a je zjevné, že tyto listiny byly v dispozici žalovaného již před nastalou koncentrací řízení a tento je mohl uplatnit, avšak toto neučinil.

26. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud v souladu s ust. § 142 odst. 1 občanského soudního řádu a přiznal plnou náhradu nákladů řízení plně procesně úspěšným žalobcům. Náhrada nákladů řízení tvoří zaplacený soudní poplatek ve výši 16.001 Kč a dále odměnu za právní zastoupení dle vyhl. č. 177/1996 Sb. Sazba mimosmluvní odměny dle § 7 bod 6 a § 12 odst. 4 cit. vyhlášky činí částku ve výši 15.904 Kč (navýšená odměna dle ust. § 12 odst. 4 cit. vyhlášky při zastupování 2 osob). Ve věci bylo vykonáno celkem 9 úkonů právní služby dle ust. § 11, za které přísluší vyúčtovat odměnu (předžalobní výzva, převzetí věci, podání žaloby, učiněné podání z 30. 12. 2020 v reakci na nová tvrzení žalovaného uvedená v odporu, podání ze dne 3. 2. 2023 učiněná s ohledem na nové námitky žalovaného, účast na jednání soudu 5. 1. 2023 v době od 10.00 hod. do 12.49 hod., tedy 2 úkony právní služby a účast na jednání soudu dne 23. 3. 2023 v době od 9.06 hod. do 10.16 hod. Nebyla přiznána odměna za účtovaný úkon právní služby, a to podání z 1. 2. 2023, které bylo učiněno na výzvu soudu, jehož účelem bylo vysvětlení účtovaní kapitalizovaných úroků z prodlení. Celkem tedy byla přiznána odměna za 9 vykonaných úkonů právní služby po 15.904 Kč, tj. 143.136 Kč. Ke každému vykonanému úkonu právní služby byl přiznán RP 300 Kč, tj. celkem 2.700 Kč. Dále bylo přiznáno cestovné při cestě na jednání soudu 5. 3. 2023 z [obec] do [obec] a zpět, použito osobní motorové vozidlo Hundayi M1 s průměrnou spotřebou 6,5 l benzínu /100 km. Celkem ujeto 38 km. Dle vyhl. č. 477/2022 Sb. bylo počítáno s cenou benzínu 41,20 Kč a sazbou základní náhrady 5,20 Kč. Výsledné cestovné činí 300 Kč. Dále byla přiznána náhrada za ztrátu času na uvedené jednání dle § 14 odst. 3 cit. vyhlášky za 2 půlhodiny, tj. 200 Kč. Dále bylo přiznáno cestovné při cestě na jednání k soudu 23. 3. 2023 z [obec] do [obec] a zpět, použito stejné vozidlo, účtováno dle stejné vyhlášky, tj. cestovné činí 300 Kč a náhrada za ztrátu času 200 Kč. K vyúčtované odměně nebylo přiznáno DPH, když toto nebylo zástupkyní účtováno a ze systému ARES bylo ověřeno, že není plátcem DPH. Celkem náhrada nákladů řízení představuje částku ve výši 162.837 Kč a tato je splatná k rukám právní zástupkyně žalobců.