9 C 46/2019

Plný text

Okresní soud v Bruntále - pobočka v Krnově rozhodl samosoudkyní Mgr. Evou Daříčkovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o vyklizení pozemku a o žalobu o stanovení povinnosti udělit souhlas se stavebním záměrem

I. Žalovaný je povinen vyklidit pozemek parcelní [číslo] – orná půda, č. [list vlastnictví], v katastrálním území a obci [obec], zapsaný u [stát. instituce], [stát. instituce], a vyklizený ho předat žalobci do dvou měsíců od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba, kterou se žalovaný domáhal, aby byla žalobci uložena povinnost udělit souhlas se stavebním záměrem nazvaným novostavba rodinného domu na parcele [číslo] v katastrálním území a obci [obec] dle požadavku § 184a stavebního zákona, se zamítá.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 28 232 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

1. Žalobou podanou dne [datum] se žalobce domáhal, aby soud uložil žalovanému povinnost vyklidit pozemek p. [číslo] v k. ú. [obec], jehož je vlastníkem. Uvedl, že dne [datum] uzavřel s žalovaným nájemní smlouvu, kterou žalovanému tuto nemovitost pronajal na dobu určitou do [datum]. Podstatou smlouvy bylo umožnit žalovanému stavbu rodinného domku, přičemž do konce platnosti smlouvy mělo dojít k jeho kolaudaci. Současně byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí, kterou se zavázal po kolaudaci prodat žalovanému pozemek za velmi nízkou částku [částka] za metr čtvereční (při 2 546 m2 celkem [částka]). Současná tržní cena pozemku je [částka] Smlouvy tvořily komplex a jejich obsah je nutno posuzovat v kontextu. Záměrem bylo přilákat nové obyvatele a stabilizovat život v obci, proto byly stejné smlouvy uzavírány i s jinými zájemci. Žalovaný po dlouhou dobu nerealizoval žádnou činnost směřující k výstavbě domu, ačkoli k tomu byl písemně vyzýván. Nakonec na pozemku postavil jakousi„ buňku“, kterou vydává za rodinný dům. Je zcela zřejmé, že nehodlá v tomto„ domě“ trvale bydlet, ale že tímto postupem chce získat pozemek za zhruba desetinu tržní ceny. O stavební povolení žalovaný nikdy nepožádal. Teprve po skončení doby sjednané v původní nájemní smlouvě požádal o dodatečný souhlas s provedením stavby. Poté mu žalobce vyšel vstříc a uzavřel s ním smlouvu o právu provést stavbu a uzavřel dodatek [číslo] kterým byla platnost nájemní smlouvy prodloužena do [datum]. Ve smlouvě o právu provést stavbu byl dán souhlas pouze ke stavbě rodinného domu dle předložené a žalobcem schválené dokumentace. Žádná taková dokumentace ale žalobci ke schválení nikdy předložena nebyla. První žádost o potvrzení situačního výkresu se stavbou pro dodatečné povolení stavby byla podána na obec ústně dne [datum] a následně i písemně dne [datum], tedy až po vypršení platnosti nájemní smlouvy i jejího dodatku [číslo]. Ačkoliv žalovaný považuje stavbu za oprávněnou v tom smyslu, že byla na cizím pozemku realizována s vědomím a souhlasem vlastníka pozemku, je nutno přihlédnout k tomu, že existovalo časové omezení, o kterém žalovaný od počátku věděl. Institut oprávněné stavby proto skutečně na dobu určitou vznikl, avšak žalovaný této doby nijak nevyužil, v této době legální stavbu v souladu s legislativou nevybudoval a realizoval pouze stavbu bez povolení příslušného stavebního úřadu, která nemůže být označena za stavbu oprávněnou. Žalovaný se ve smlouvě zavázal k tomu, že v případě, že nedojde k prodeji pozemku, vrátí pozemek ve stavu, v jakém mu byl předán k užívání. Platnost a účinnosti nájemní smlouvy skončila dnem [datum], skončila také platnost smlouvy o právu provést stavbu. Kolaudační rozhodnutí žalovaný nepřeložil. Dnes tedy neexistuje žádný právní titul, který by ho opravňoval k užívání pozemku. K vyklizení nemovitosti byl vyzván dopisy ze dne [datum] a [datum], pozemek však užívá protiprávně dosud. Vyklidit pozemek je možné, protože stavba stojí na patkách a lze ji rozebrat a umístit jinde.

2. Žalovaný nárok žalobce neuznal a navrhl, aby žaloba byla zamítnuta. Uvedl, že realizoval stavbu na základě ujednání o zřízení a existenci stavby na cizím pozemku a je na ní tudíž nutno pohlížet jako na tzv. oprávněnou stavbu. Institut stavby na cizím pozemku vedle ochrany vlastnického práva vlastníka pozemku vyjadřuje současně i zájem společnosti na zachování značných majetkových hodnot vzniklých zřízením stavby. Pokud byla stavba zřízena stavebníkem na cizím pozemku oprávněně, nelze se zásadně domáhat odstranění stavby, nebylo-li vlastnictví stavby výslovně časově či věcně omezeno. Tím samozřejmě není dotčeno právo vlastníka pozemku na přiměřenou náhradu za užívání jeho pozemku. Vzniklo-li stavebníkovi právo zřízení trvalé stavby na cizím pozemku, které nebylo omezeno, trvá oprávnění umístění takovéto stavby na cizím pozemku zásadně po celou dobu životnosti stavby. Navíc disponuje smlouvou o smlouvě budoucí, která neobsahuje žádnou lhůtu, a proto je nadále v platnosti, a také smlouvou o právu provést stavbu. [příjmení] doposud nedisponuje příslušným kolaudačním rozhodnutím, byť stavba je již hotová, nikoliv však svou vinou. Žádost o dodatečné povolení stavby podal již dne [datum]. Rozhodnutím Městského úřadu Krnov, odboru výstavby, byla žádost zamítnuta z důvodu nesouhlasného stanoviska odboru životního prostředí, podle kterého stavba snižuje krajinný ráz. Proti tomuto rozhodnutí brojil odvoláním, kterému Krajský úřad dne [datum] zcela vyhověl, rozhodnutí stavebního úřadu zrušil a věc vrátil k novému projednání. Prodlení s vydáním povolení stavby mu tedy nelze klást k tíži. Do dnešního dne v důsledku tohoto i dalšího postupu stavebního úřadu a žalobce bez vlastní viny příslušným rozhodnutím nedisponuje a tuto skutečnost není s to jakkoliv ovlivnit. Návrh žalobce na odstranění stavby je tudíž ve zjevném rozporu s účelem a smyslem uzavřených smluv a v rozporu s dobrými mravy.

3. Dne [datum] podal žalovaný žalobu, kterou se domáhal, aby soud uložil žalobci povinnost udělit mu souhlas s jeho stavebním záměrem dle požadavku § 184a stavebního zákona. Poukázal na to, že udělení takového souhlasu je v současné době jedinou překážkou pro následné udělení kolaudačního rozhodnutí a navazující uzavření kupní smlouvy na pozemek. Tím, že žalobce odmítá tento souhlas udělit, dopouští se jednání, které je v rozporu s dobrými mravy a zásadou poctivosti.

4. Žalobce s tímto protinávrhem žalovaného nesouhlasil. Poukázal na to, že žaloba se týká žádosti o dodatečném povolení stavby ze dne [datum], tzn. opět po skončení jakýchkoliv lhůt, které obec žalovanému poskytla. Žalovaný zneužívá institut dodatečného povolení stavby, prostřednictvím kterého chce vytvořit podmínky k nucenému prodeji pozemku za cenu ani vzdáleně neodpovídající obvyklé ceně pozemku.

5. Řízení byla spojena ke společnému projednání usnesením zdejšího soudu ze dne [datum].

6. Soud rozhodoval na základě takto provedeného dokazování:

7. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobce je vlastníkem pozemku p. [číslo] – orná půda, č. [list vlastnictví], k. ú. a [územní celek], zapsaného u [stát. instituce], [stát. instituce]. V katastru je evidováno pouze jedno omezení vlastnického práva, a to věcné břemeno zřizování a provozování vedení.

8. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že ji uzavřeli žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce. Předmětem nájmu byl pozemek p. [číslo] v k. ú. [obec]. Podle smlouvy měl být pozemek žalovaným užíván pro výstavbu rodinného domu určeného k trvalému bydlení. Stavba k jinému účelu je nepřípustná. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum]. Nájem byl sjednán jako bezplatný pro dobu od [datum] do [datum], dále od [datum] do [datum] mělo nájemné činit 0,40 Kč/m2 za rok. Ve smlouvě bylo dále sjednáno, že nájemní smlouva zanikne uplynutím sjednané doby nájmu, kdy prodloužena může být jen po dohodě, a to nejméně tři měsíce před jejím skončením. Dále bylo dohodnuto, že po vydání kolaudačního rozhodnutí bude uskutečněn prodej pozemku za cenu 30 Kč/m2 + náklady spojené s převodem nemovitosti. Pokud nebude do [datum] zkolaudována stavba jako objekt k trvalému bydlení, pozemek bude vyklizen a uveden do původního stavu. Stejně tak, pokud nedojde k prodeji pozemku. Nevyklidí-li žalovaný pozemek v den ukončení nájmu, uhradí pronajímateli za každý den prodlení částku [částka].

9. Ze smlouvy o smlouvě budoucí ze dne [datum] soud zjistil, že se v ní žalobce zavázal bezodkladně po předložení kolaudačního rozhodnutí rodinného domu postaveného na předmětném pozemku uzavřít kupní smlouvu s žalovaným, kterou mu pozemek převede do vlastnictví za kupní cenu 30 Kč/m2. Pozemek přenechá žalovanému do užívání do doby uzavření budoucí kupní smlouvy na základě samostatné nájemní smlouvy. V případě, že dojde k vrácení pozemku z důvodu na straně žalovaného a tyto pozemky budou znehodnoceny, zavázal se žalovaný zabezpečit rekultivaci.

10. Ze sdělení žalobce ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce žalovaného tímto přípisem informoval, že bude vyžadovat plnění všech ustanovení smlouvy, a vyzval žalovaného, aby zvážil, zda je schopen ve stanoveném termínu stihnout všechny podmínky smlouvy.

11. Z listiny ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce udělil žalovanému souhlas k napojení na obecní vodovodní řad.

12. Z dodatku [číslo] ke smlouvě ze dne [datum] soud zjistil, že byla změna doba trvání smlouvy, a to do [datum]. V dodatku bylo stanoveno, že pozemek musí být užíván k účelu, ke kterému je smlouva vázána, a že smlouva nenahrazuje povolení související s výstavbou na tomto pozemku, stavba podléhá samostatnému stavebnímu řízení vedenému příslušným stavebním úřadem.

13. Z rozhodnutí Krajského úřadu [územní celek], odboru územního plánování a stavebního řádu, ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaný podal dne [datum] žádost o dodatečné povolení stavby.

14. Ze smlouvy o právu provést stavbu ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce udělil žalovanému souhlas se stavbou nazvanou Rodinný dům [obec] na předmětné parcele s podmínkou, že stavba musí být provedena dle předložené a žalobcem schválené dokumentace, odchylky od projektu musí být předem odsouhlaseny. Ve smlouvě je uvedeno, že nenahrazuje stavební řízení a že její platnost je 24 měsíců od podpisu obou stran a že v případě, že během této doby nebude stavebním úřadem vydáno rozhodnutí (územní souhlas, stavební povolení apod.), smlouva pozbyde platnosti.

15. Žalovaný uvedl, že projektovou dokumentaci vyžadovanou touto smlouvou předala starostovi žalobce jeho matka. Jak bude uvedeno dále, ta tuto informaci popřela.

16. Ze sdělení ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce sdělil žalovanému, že nájemní smlouva byla ukončena. Možné řešení situace je dvojí – buď žalobce vyklidí pozemek nebo dokončí rodinný dům, tento řádně zkolauduje a zaplatí smluvní pokutu podle nájemné smlouvy. Z dodejky soud zjistil, že tato výzva byla žalovanému doručena dne [datum].

17. Starosta žalovaného sdělil soudu, že smlouva o právu provést stavbu byla antidatována, reálně byla podepsána několik dní po výzvě z [datum], a to na základě jednání s matkou žalovaného.

18. Toto žalovaný popřel s tím, že z datování těchto dvou listin naopak vyplývá nepoctivý záměr žalobce.

19. Žádné důkazy k potvrzení svých tvrzení účastníci nenavrhli.

20. Z listiny ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce opět udělil žalovanému souhlas k napojení na obecní vodovodní řad.

21. Ze situačního výkresu z června 2018 soud zjistil, že je zde zachycena stavba na předmětném pozemku a souhlas vlastníků sousedních pozemků se stavebním záměrem, kdy jedním z těchto vlastníků je žalobce.

22. Z rozhodnutí Krajského úřadu [územní celek], odboru územního plánování a stavebního řádu, ze dne [datum] soud zjistil, že žádost žalovaného o dodatečné povolení stavby byla zamítnuta dne [datum] na základě nesouhlasného stanoviska odboru životního prostředí.

23. Z výzvy ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaný vyzval žalobce k vydání bezdůvodného obohacení, které vzniklo tím, že od žalovaného inkasoval neplatně sjednanou smluvní pokutu.

24. Z výzvy ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaný vyzval žalobce k uzavření dodatku [číslo] k nájemní smlouvě, kterým by byla prodloužena doba trvání smlouvy.

25. Ze sdělení žalobce ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce žalovanému sdělil, že zastupitelstvo na veřejném zasedání dne [datum] projednalo jeho žádost o uzavření dodatku [číslo] k nájemní smlouvě a tuto žádost neschválilo. Žalobce proto žalovaného vyzval k vyklizení pozemku.

26. Z rozhodnutí Krajského úřadu [územní celek], odboru územního plánování a stavebního řádu, ze dne [datum] soud zjistil, že Krajský úřad zrušil rozhodnutí [stát. instituce] a věc vrátil k novému projednání. Důvodem byla změna stanoviska oddělení OZP, které nově udělilo souhlasné stanovisko pro vydání dodatečného povolení stavby s tím, že jednotná struktura zástavby prakticky neexistuje a záměr přes svou architektonickou formu a výraz nepředstavuje nadměrný negativní zásah do stávajícího charakteru a měřítka dotčeného krajinného prostoru.

27. Z rozhodnutí [stát. instituce], odbor výstavby, ze dne [datum] soud zjistil, že úřad zastavil řízení o vydání dodatečného povolení stavby z důvodu, že žádost nebyla úplná, protože neosahovala souhlas vlastníka pozemku podle § 184a stavebního zákona a žalovaný tento souhlas nedoložil ani v dodatečné lhůtě, naopak žalobce úřadu sdělil, že žalobce již užívá pozemek neoprávněně.

28. Z rozhodnutí Krajského úřadu [územní celek] ze dne [datum] soud zjistil, že odvolání žalovaného do rozhodnutí o zastavení řízení bylo zamítnuto s tím, že žalovaný nedoložil souhlas vlastníka pozemku vyznačený v situačním výkresu a tedy nesplnil požadavek § 184a stavebního zákona. Rozhodnutí nabylo právní moci dne [datum].

29. Z žádosti o dodatečné povolení stavby soud zjistil, že žalovaný podal na [stát. instituce], Stavební úřad, další žádost o dodatečné povolení stavby dne [datum].

30. Z rozhodnutí [stát. instituce], odboru výstavby, ze dne [datum] soud zjistil, že řízení zahájené k této nové žádosti žalovaného bylo přerušeno z důvodu probíhajícího soudního řízení o předběžné otázce uložení povinnost k udělení souhlasu se stavebním záměrem.

31. Z fotodokumentace a půdorysného řezu soud zjistil, že stavba postavená žalovaným na předmětném pozemku má rozměry asi 8 x 6 m, jde o jednoduchou dřevostavbu téměř plochou střechou, několika malými čtvercovými okny a komínem vedeným po vnější stěně.

32. Žalovaný sdělil, že dům je zateplený, k topení jsou krbová kamna. Interiér ještě není dokončený. K domu by se daly přistavět i další místnosti. Dům stojí přibližně na asi 20 dřevěných patkách. Při případném přestěhování by došlo k jeho znehodnocení. Stavba ho stála asi [částka] za materiál, práci provedl sám.

33. Matka žalovaného [jméno] [příjmení] vypověděla, že se synem chtěli začít stavět každý svůj rodinný dům v roce 2012, měli každý svůj projekt, ale ona potom onemocněla, a proto se soustředili na její dům a synův neřešili. Když její dům v roce 2017 kolaudovali, u kolaudace byl také projektant a starosta. Starosta se ptal, jak to vypadá s domem jejího syna, řekla mu, že syn má v úmyslu postavit co nejjednodušší stavbu, protože nic jiného by se časově nestihlo. Starosta řekl, že není žádný problém, proto projektant udělal nový projekt na jednodušší dům, a ten syn postavil za několik měsíců, hotový byl někdy na podzim 2017 O všechno se místo syna starala ona. Projektant měl plnou moc, komunikoval také se starostou a všechno měl od něho odsouhlasené. Ona sama starostovi nikdy projektovou dokumentaci nepředávala. Přes podatelnu na obec také nic nepodávala. Požádat o stavební povolení měl projektant, dali mu k tomu plnou moc a plně se na něho spolehli. Proč žádost o stavební povolení nepodal, to neví. Věděli, že stavět se může až po stavebním povolení, ale je běžnou praxí, že se toto nedodržuje, k tomu slouží institut dodatečného povolení stavby. Starosta kolem stavby každý den jezdil, takže věděl, jak stavba vypadá.

34. V souhrnu vzal soud z provedeného dokazování za prokázáno, že účastníci uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu týkající se pozemku p. [číslo] v k. ú. [obec], kde žalobce vystupuje jako pronajímatel, žalovaný jako nájemce. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum], v jejím rámci bylo dohodnuto, že pozemek bude žalovaným užíván pro výstavbu rodinného domu určeného k trvalému bydlení a po vydání kolaudačního rozhodnutí bude pozemek prodán žalovanému za cenu 30 Kč/m2. Pokud nebude stavba jako objekt k trvalému bydlení zkolaudována do [datum], pozemek bude vyklizen a uveden do původního stavu. Zároveň byla tentýž den uzavřena smlouva o smlouvě budoucí, kterou se žalobce zavázal bezodkladně po předložení kolaudačního rozhodnutí rodinného domu uzavřít kupní smlouvu s žalovaným, kterou mu pozemek převede do vlastnictví za kupní cenu 30 Kč/m2, v případě, že dojde k vrácení pozemku z důvodu na straně žalovaného a tyto pozemky budou znehodnoceny, zavázal se žalovaný zabezpečit rekultivaci. (zjištěno z nájemní smlouvy a smlouvy o smlouvě budoucí) Přípisem ze dne [datum] žalobce žalovaného informoval, že bude vyžadovat plnění všech ustanovení smlouvy, a vyzval žalovaného, aby zvážil, zda je schopen ve stanoveném termínu stihnout všechny podmínky smlouvy. (zjištěno z přípisu) V průběhu roku 2017 zkolaudovala svůj dům matka žalovaného, na kolaudaci hovořila se starostou žalobce, informovala ho o záměru žalovaného postavit na pozemku jednoduchou stavbu, starosta to odsouhlasil. (zjištěno z výpovědi matky žalovaného) Dne [datum] žalobce udělil žalovanému souhlas k napojení na obecní vodovodní řad. (zjištěno ze souhlasu) Na podzim 2017 žalovaný postavil na pozemku jednoduchou dřevostavbu. (zjištěno z výpovědi matky žalovaného) Dne [datum] byl sjednán dodatek [číslo] k nájemní smlouvě, kterým byla prodloužena doba trvání smlouvy do [datum]. V dodatku bylo stanoveno, že pozemek musí být užíván k účelu, ke kterému je smlouva vázána, smlouva nenahrazuje povolení související s výstavbou na tomto pozemku a stavba podléhá samostatnému stavebnímu řízení vedenému příslušným stavebním úřadem. (zjištěno z dodatku) Dne [datum] podal žalovaný žádost o dodatečné povolení stavby. (zjištěno z rozhodnutí Krajského úřadu) V lednu 2018 účastníci uzavřeli smlouvu o právu provést stavbu rodinného domu s podmínkou, že stavba musí být provedena dle předložené a žalobcem schválené dokumentace, odchylky od projektu musí být předem odsouhlaseny. Ve smlouvě je uvedeno, že nenahrazuje stavební řízení a že její platnost je 24 měsíců od podpisu obou stran a že v případě, že během této doby nebude stavebním úřadem vydáno rozhodnutí, smlouva pozbyde platnosti. Do katastru nemovitostí právo stavby zapsáno nebylo. Projektová dokumentace žalobci předložena nebyla. (zjištěno ze smlouvy, z výpisu z katastru nemovitostí a z výpovědi matky žalovaného) Dne [datum] žalobce opět udělil žalovanému souhlas k napojení na obecní vodovodní řad. (zjištěno ze souhlasu) V červnu 2018 udělil žalobce jako vlastník sousedního pozemku souhlas se záměrem žalovaného. (zjištěno ze situačního nákresu) Dne [datum] byla žádost žalovaného o dodatečné povolení stavby zamítnuta na základě nesouhlasného stanoviska odboru životního prostředí. Přípisem ze dne [datum] žalovaný vyzval žalobce k uzavření dodatku [číslo] k nájemní smlouvě, kterým by byla prodloužena doba trvání smlouvy, zastupitelstvo tuto žádost neschválilo a doba trvání smlouvy prodloužena nebyla. (zjištěno z výzvy a z přípisu žalobce) Dne [datum] Krajský úřad zrušil rozhodnutí Městského úřadu a věc vrátil k novému projednání. Důvodem byla změna stanoviska oddělení OZP. Dne [datum] [stát. instituce] řízení zastavil z důvodu, že žádost nebyla úplná, protože neosahovala souhlas vlastníka pozemku podle § 184a stavebního zákona Krajský úřad toto rozhodnutí potvrdil dne [datum] (zjištěno z příslušných rozhodnutí) Dne [datum] podal žalovaný novou žádost o dodatečné povolení stavby, řízení bylo přerušeno dne [datum] z důvodu probíhajícího soudního řízení o předběžné otázce uložení povinnost k udělení souhlasu se stavebním záměrem. (zjištěno z žádosti a rozhodnutí)

35. Při právním posouzení věci soud nejprve aplikoval § 3028, odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále nový občanský zákoník), podle kterého právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se řídí dosavadními právními předpisy.

36. Nájemní smlouvu proto soud nadále posuzoval podle § 663 zákona č. 40/64 Sb., občanský zákoník (dále starý občanský zákoník), podle kterého nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.

37. Smlouvu o smlouvě budoucí upravoval § 50a starého občanského zákoníku, podle kterého se účastníci mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech.

38. Podle § 35 starého občanského zákoníku právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem.

39. V dané věci bylo podle vůle účastníků třeba vykládat obě smlouvy společně jako vyjádření jedné vůle účastníků, která byla pouze formálně rozdělená do dvou smluv. Obě smlouvy, tedy nájemní smlouva a smlouva o smlouvě budoucí, jsou totiž jednoznačně provázány, což vyplývá nejen z jejich účelu a významu, ale i ze samotného obsahu smluv, kdy nájemní smlouva obsahuje ujednání o tom, že prodej pozemku bude uskutečněn po vydání kolaudačního rozhodnutí, a smlouva o smlouvě budoucí hovoří o tom, že žalobce přenechá pozemek žalovanému do užívání do doby uzavření budoucí kupní smlouvy na základě nájemní smlouvy.

40. Podmínku do smlouvy bylo možno vtělit podle § 36 starého občanského zákoníku, podle kterého vznik, změnu nebo zánik práva či povinnosti lze vázat na splnění podmínky. Podmínka je odkládací, jestliže na jejím splnění závisí, zda právní následky úkonu nastanou. 41. [jméno] nájemní smlouva žádnou podmínku neobsahuje, je v ní pouze dohodnuta doba určitá trvání nájmu a možnost jejího prodloužení dohodou stran. Ovšem smlouva o smlouvě budoucí obsahuje odkládací podmínku, podle které bude kupní smlouva uzavřena pouze v případě, že dojde ke kolaudačnímu rozhodnutí. Na toto ujednání navazuje nájemní smlouva, podle které pokud nebude zkolaudována stavba jako objekt k trvalému bydlení do [datum], pozemek bude vyklizen a uveden do původního stavu. Logicky pak nebude možné splnit podmínku smlouvy o smlouvě budoucí a povinnost žalobce tuto smlouvu uzavřít zanikne podle § 50a, odst. 3 starého občanského zákoníku, podle kterého závazek zaniká, pokud okolnosti, ze kterých účastníci při vzniku závazku vycházeli, se do té míry změnily, že nelze spravedlivě požadovat, aby smlouva byla uzavřena.

42. Úmyslem stran vyjádřeným v daných smlouvách tedy bylo uzavřít nájemní smlouvu na dobu určitou, během které měl žalovaný na předmětném pozemku postavit rodinný dům a zkolaudovat ho, a pokud by tak učinil, byla by ještě v době trvání nájemní smlouvy podle smlouvy o smlouvě budoucí uzavřena kupní smlouva, kterou by nabyl pozemek za zvýhodněných podmínek do vlastnictví. Jeho právo k užívání pozemku by se tedy přímo z práva nájemního transformovalo na právo vlastnické. Pokud by postavit a zkolaudovat dům nestihl, byl by povinen pozemek vyklidit a předat ho zpět žalobci.

43. Povinnost žalovaného vyhovět stanovené podmínce v časovém limitu je tedy vyvážena jeho právem získat poté pozemek za zvýhodněnou cenu.

44. Nájemní smlouva zanikla na základě dodatku k nájemní smlouvě dne [datum], když další prodloužení smlouvy žalobce odmítl. Protože žalovaný nesplnil podmínku kolaudace stavby, a nestal se proto vlastníkem pozemku, vznikla mu povinnost pozemek vyklidit a předat ho zpět žalobci a tím mu zaniklo právo požadovat uzavření smlouvy podle smlouvy o smlouvě budoucí.

45. Žalovaný by se mohl bránit tím, že ke kolaudaci jako k podmínce pro uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodu na straně žalobce, kdy podle § 36, odst. 3 starého občanského zákoníku jestliže účastník, jemuž je nesplnění podmínky na prospěch, její splnění záměrně zmaří, stane se právní úkon nepodmíněným.

46. K takové situaci však v době trvání smluv nedošlo. Až do doby uplynutí dodatečné doby nájmu žalobce poskytl žalovanému všechnu možnou součinnost, prodloužil dobu trvání nájemní smlouvy, udělil žalovanému dvakrát souhlas k napojení na vodovodní řad, jako vlastník sousední nemovitosti dal souhlas se záměrem žalovaného a uzavřel také s žalovaným smlouvu o právu provést stavbu.

47. Právo provést stavbu nelze podle § 1246 nového občanského zákoníku omezit rozvazovací podmínkou. Možné však je sjednání odkládací podmínky, bude-li tato podmínka splněna před podáním návrhu na zápis práva stavby do katastru nemovitostí. V dané smlouvě byla sjednána odkládací podmínka předložení a schválení projektové dokumentace. Žalovaný sice tvrdil, že dokumentaci předložila žalobci jeho matka, avšak z její výpovědi bylo zjištěno, že toto neučinila. Podmínka smlouvy tedy nebyla splněna, smlouva nebyla zapsána do katastru nemovitostí, jak to ke vzniku práva stavby vyžaduje § 1243, odst. 2 nového občanského zákoníku, a právo stavby proto žalovanému nevzniklo. Toto přikládat k tíži žalobce nelze. Samotná smlouva byla časově omezena na dobu 24 měsíců, její účinnost tedy skončila dne [datum].

48. Naopak žalovaný nečinil ke splnění podmínky stavby a kolaudace rodinného domu žádné kroky až do podzimu 2017, tedy do doby těsně před ukončením původní nájemní smlouvy, do té doby nepožádal o stavební povolení ani nezačal se stavbou. Stavbu postavil až na podzim 2017 a teprve [datum] podal žádost o dodatečné povolení stavby.

49. Pokud by žalovaný včas požádal o stavební povolení podle § 108 stavebního zákona a postavil stavbu podle tohoto povolení, byla by stavba následně zkolaudována a žalovaný by se nikdy nedostal do situace, ve které se nachází nyní. Stejně tak, pokud by předložil žalobci projektovou dokumentaci a nechal si ji schválit, vzniklo by mu právo stavby a současné situaci by předešel. Pokud se žalovaný rozhodl jít cestou žádosti o dodatečné povolení stavby, riskoval její zamítnutí z jakéhokoliv důvodu a v té souvislosti nesplnění podmínky dané smlouvami. Následky je proto nutné přičíst k tíži jemu a nikoliv žalobci. V té souvislosti není rozhodné, z jakých důvodů takto žalovaný postupoval.

50. Žalovaný se odvolával na § 3, odst. 2, písm. d) nového občanského zákoníku, podle kterého daný slib zavazuje a smlouvy mají být splněny, na § 6 nového občanského zákoníku, podle kterého každý má povinnost jednat v právním styku poctivě a nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu, nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu, a na § 8 nového občanského zákoníku, podle kterého zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany, vše aplikovatelné podle § 3030 nového občanského zákoníku.

51. Touto právní úpravou zejména odůvodňoval svůj požadavek na nahrazení projevu vůle žalobce směrem k udělení souhlasu se stavebním záměrem žalovaného.

52. V řízení však bylo zjištěno, že žalobce se žádného takového jednání, které popisuje citovaná právní úprava, nedopustil, jednal po celou dobu poctivě a žádá pouze naplnění smluvního ujednání, kterému se brání naopak žalovaný.

53. Protože povinnost udělit povolení se stavebním záměrem nevyplývá žalobci z žádné právní úpravy, a žalobce se tím, že tento souhlas odmítá dát za situace, kdy žalovaný nedodržel podmínky nájemní smlouvy, smlouvy o smlouvě budoucí i smlouvy o právu stavby, nedopouští nepoctivého jednání, žalobu o nahrazení projevu vůle, kterou podal žalovaný proti žalobci, soud zamítl.

54. Proti žalobě na vyklizení se žalovaný bránil také poukazem na oprávněnost stavby. Soud žalobci přisvědčil, že stavba byla zřízena jako oprávněná, když oprávněnou stavbou se rozumí stavba postavená na základě oprávnění stavebníka využít cizí pozemek.

55. Podle § [číslo] kdo v dobré víře zřídil na cizím pozemku stavbu, má právo domáhat se po vlastníku pozemku, který o zřizování stavby věděl a bez zbytečného odkladu ji nezakázal, aby mu pozemek převedl za obvyklou cenu. Také vlastník pozemku má právo po zřizovateli stavby požadovat, aby pozemek koupil za obvyklou cenu. Soud na návrh některé ze stran přikáže pozemek do vlastnictví zřizovatele stavby a rozhodne o jeho povinnosti zaplatit vlastníku pozemku náhradu.

56. Práva, které má podle této právní úpravy, však žalovaný nevyužil a to přesto, že mu tuto možnost žalobce nabídl.

57. Pokud žalovaný nevyužil práva na odkup pozemku za obvyklou cenu, dokonce ji odmítl, pak jediným dalším řešením situace je aplikace § 1040, odst. 1 nového občanského zákoníku, podle kterého kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal, když právo nájmu žalovanému zaniklo, v tom okamžiku zanikla také povinnost žalobce uzavřít kupní smlouvu a naopak žalovanému vznikla podle smlouvy povinnost pozemek vyklidit a předat. Proto soud žalobě na vyklizení vyhověl.

58. V té souvislosti je třeba uvést, že v případě stavby žalovaného se jedná o dřevostavbu na patkách, její přemístění tedy je fyzicky možné, i když jistě nebude jednoduché. Na vyklizení poskytl soud žalovanému lhůtu dvou měsíců.

59. Právo na náhradu nákladů řízení přiznal soud žalobci, který měl plný úspěch ve věci, a to podle § 142, odst. 1 občanského soudního řádu.

60. Náklady žalobce představují nejprve částku 5 000 Kč za zaplacení soudní poplatek. Pokud jde o odměnu za právní zastoupení přiznanou podle advokátního tarifu, pak právní zástupce žalobce učinil v řízení [spisová značka] úkony spočívající ve výzvě, převzetí zastoupení, podání žaloby a vyjádření ze dne 13. 11. 2019, kdy odměna činí vždy 1 500 Kč (tarifní hodnota 10 000 Kč), v řízení [spisová značka] učinil úkony spočívající v převzetí zastoupení a vyjádření ze dne 28. 1. 2020, kdy odměna činí vždy 2 500 Kč (tarifní hodnota 35 000 Kč) a po spojení řízení se účastnil dvou jednání, kdy odměna činí 2 900 Kč (tarifní hodnota 45 000 Kč). Za každý úkon náleží právnímu zástupci žalobce také režijní paušál 300 Kč Celkem tedy jde o částku 4 x 1 500 Kč + 2 x 2500 Kč a 2 x 2 900 Kč + 8 x 300 Kč, celkem 19 200 Kč DPH z této částky činí 4 032 Kč. Celkové náklady žalobce tedy činí částku 5 000 + 19 200 + 4 032, celkem 28 232 Kč.