10 C 427/2022

Plný text

Okresní soud v Českých Budějovicích rozhodl samosoudkyní Mgr. Lucií Musilovou v právní věci žalobce: Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A , bytem Adresa žalobce A , zastoupeného Jméno žalobce B , advokátem se sídlem Anonymizováno Jméno advokáta , proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozený Datum narození žalované A , bytem Adresa žalované A , 2. Jméno žalované C , narozený Datum narození žalované C , bytem Adresa žalované C , oběma zastoupeným Jméno žalované D , advokátkou se sídlem Anonymizováno , o přezkoumání rozhodnutí spoluvlastníků I. Soud ruší rozhodnutí žalovaných ze dne , datum, , kterým bylo rozhodnuto o uzavření dodatku ke smlouvě o pronájmu Z/001, na základě kterého by v období od , datum, do , datum, nebyl povinen nájemce, obchodní společnost , právnická osoba, , IČO , IČO, , se sídlem , adresa, , , Jméno žalované B, , , adresa, , uhradit nájemné za pronájem pozemku parc. č. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba čp. , Anonymizováno, , vše zapsané na LV č. , hodnota, pro obec a katastrální území , adresa, .II. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně uhradit žalobci náklady řízení v částce 52 820 Kč, a to ve lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne , datum, domáhal zrušení rozhodnutí žalovaných ze dne , datum, , doručené žalobci dne , datum, . Žalobce tvrdil, že společně se žalovanými (bratry) jsou spoluvlastníky těchto nemovitých věcí zapsaných na LV č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, : pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m², jehož součástí je stavba čp. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m². Jedná se o podílové spoluvlastnictví se shodnou velikostí podílu jedna třetina pro každého. Rozhodnutí ze dne , datum, je označeno jako „rozhodnutí společníků o slevě z nájmu“ nemovitosti shora uvedené, ve kterém bylo rozhodnuto dvěma spoluvlastníky, panem , Jméno žalované C, a panem , Jméno žalované A, , o tom, že se poskytuje sleva na nájemné, čímž se mění článek III. Nájemné, bod 1. smlouvy o pronájmu Z/001 tak, že s účinností od , datum, do , datum, bylo dohodnuto osvobození od placení nájemného (nulová hodnota), což znamená, že nebude probíhat fakturace k této nemovitosti ze stran majitelů. Dále bylo rozhodnuto o tom, že k platnosti rozhodnutí je nutný nadpoloviční souhlas majitelů nemovitosti a pozemku. Ačkoliv je toto rozhodnutí označeno jako rozhodnutí společníků, jedná se o rozhodnutí spoluvlastníků. Žalobce tvrdil, že toto rozhodnutí mu bylo doručeno do e-mailové schránky dne , datum, . Žalobce tvrdil, že se jedná o záležitost tzv. neběžné (mimořádné) správy nemovitých věcí, když ustálená judikatura považuje snížení nájemného o 70 % za mimořádnou správu. V tomto případě se však jedná o snížení o 100 %. Žalobce namítal, že mu takovýmto rozhodnutím hrozí těžká újma, že ztratil možnost brát užitky z předmětných nemovitých věcí. Snížení nájemného má tak přímý dopad do jeho majetkové sféry. Dále uvedl, že dlouhodobým nájemcem je společnost , právnická osoba, , IČO , IČO, , se sídlem , adresa, , , Jméno žalované B, , , adresa, (dále jen , právnická osoba, ). Jedná se o společnost, ve které je žalobce společně se žalovanými společníkem, avšak nikoli jednatelem. Měsíční nájemné ve výši 37 000 Kč je pravidelně hrazeno od roku 2014 na bankovní účet č. , č. účtu, (účet vedený u , právnická osoba, .). Žalobce zpochybňoval odůvodnění rozhodnutí o osvobození od placení nájemného situací s Covid-19, energetickou situací a stavu autoprůmyslu nejen v České republice (a to ke dni rozhodnutí společníků , datum, ). Žalobce naopak tvrdil, že autoopravárenský průmysl v průběhu doby spojené s nemocí Covid-19 či energetickou krizí či nyní krizí na Ukrajině naopak vzrůstá a vzkvétá. Vzestup souvisí i s nárůstem prodeje ojetých vozidel a z toho i nárůstu poptávky po opravárenských službách. Žalobce prokazoval hrozící těžkou újmu v tom smyslu, že mu ušel zisk za nájemné za jednu třetinu nájemného za období od , datum, do , datum, ve výši minimálně 111 000 Kč. Žalobce navrhoval soudu, aby soud upravil poměry mezi spoluvlastníky podle slušného uvážení, přičemž měl za to, že výše nájemného 37 000 Kč je podle slušného uvážení, přičemž v průběhu řízení se účastníci shodli na tom, že takováto výše nájemného je obvyklá v daném místě a čase. Žalobce v průběhu jednání tvrdil, že žalovaní neměli žádný důvod postupovat tímto způsobem a snížit nájemné. A to i s ohledem na to, že je mu známo, jaký objem náhradních dílů předmětná společnost nakupovala v období před krizí a jaká byla situace v roce 2021, 2022 i 2023. Žalobce tvrdil, že je zcela zjevné, že v inkriminovaném období došlo dokonce k nárůstu o cca 30 % oproti předchozímu roku. Žalobce toto prokazoval přehledem přijatých faktur za náhradní díly, fakturami samotnými i dodacími listy. V průběhu řízení žalobce přesněji specifikoval petit co do osoby nájemce a pronajatých nemovitostí a při jednání dne , datum, byla tato změna žaloby připuštěna.

2. Žalovaní nárok žalobce zcela neuznávali, navrhovali zamítnutí žaloby. Žalovaní tvrdili, že žalobci byla zaslána pozvánka na schůzi spoluvlastníků formou e-mailu a následně i předmětné rozhodnutí spoluvlastníků. Žalovaní však nenalezli e-mail s pozvánkou v archivu e-mailů, pouze e-mail se zaslaným rozhodnutím. K e-mailu ze dne , datum, , jímž bylo napadené rozhodnutí zasláno žalobci, dokládali žalovaní doručenku. Žalovaní jsou přesvědčeni, že se žalobce o doručení e-mailu dozvěděl téhož dne, tedy , datum, . Žalovaní namítali, že rozhodnutí ze dne , datum, odsouhlasili dvoutřetinovou většinou spoluvlastníků, nešlo o změnu trvalého rázu, ale o změnu na dobu určitou, tedy pro období od , datum, do , datum, . Žalovaní nesouhlasili s tím, že se jedná o rozhodnutí v záležitosti neběžné, tedy mimořádné správy, naopak měli za to, že se jedná o záležitost běžné správy a navíc namítali, že o vzniku těžké újmy nelze hovořit. Nájemcem předmětných nemovitostí je společnost , právnická osoba, , kdy společníky v této společnosti jsou jak žalobce, tak i oba žalovaní, každý s obchodním podílem ve výši jedna třetina. Do , datum, byli všichni společníci také jednateli společnosti. Nelze tedy opomíjet, že cokoliv, co je ku prospěchu nájemce, kterému byl poskytnut čas na zotavení se v krizovém období, je i ku prospěchu žalobce jakožto společníka. Od založení a vzniku společnosti, tedy , datum, jsou nemovitosti v užívání této společnosti , právnická osoba, , a to se souhlasem všech spoluvlastníků. Mezi všemi bratry jsou dlouhodobé vzájemné rozpory, které byly vyvolány snahou žalobce prodat svůj podíl ve společnosti za neúměrně vysokou cenu a ztížit situaci v obchodní společnosti v neprospěch žalovaných. Tyto skutečnosti vedly k zahájení řízení o zrušení účasti žalobce ve společnosti, neboť stávající situace je nefunkční. Toto řízení je vedeno před Krajským soudem v , adresa, pod sp. zn. , spisová značka, . Dále bylo mezi účastníky vedeno několik soudních sporů včetně trestního řízení žalobce jako obžalovaného včetně možnosti očekávat další řízení, a to řízení na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví předmětných nemovitostí. Účastníci jsou ve shodě na tom, že spoluvlastnictví s ohledem na nefunkční vztahy by mělo být zrušeno a vypořádáno. Žaloba však v průběhu tohoto řízení podána nebyla. Žalovaní dále tvrdili, že pro období následující po , datum, měl žalobce podle zvyklostí zaslat včas nájemci fakturu na původní nájemné, jak činil dříve pravidelně. Nájemné bylo placeno až na základě faktury spoluvlastníka. Toto však žalobce činil až po jednání dne , datum, . Vzhledem k tomu, že má žalobce možnost zúčastnit se valných hromad, nahlížet do účetnictví společnosti, měl by disponovat dostatečnými vědomostmi o tom, zda rozhodování žalovaných bylo nezbytným způsobem a zda pro odpuštění nájemného byl dán důvod. Stejně tak je obecně známo, že v důsledku epidemie Covid-19 či razantního navýšení nákladů v souvislosti s extrémním nárůstem cen energií byla nájemci zvýšena měsíční záloha na elektrickou energii či plyn a na toto muselo být reagováno. Nájemce je společnost, v níž má žalobce jakožto společník stejnou majetkovou účast jako žalovaní, a tedy je jejich prospěch i žalobcův prospěch. Dále musí být žalobci známo i to, že nájemce se finančně každoročně nadstandardně podílel na údržbě nemovitosti (např. úhradou za vymalování objektu, údržbou, opravou, servisem, inovacemi vybavení nemovitosti, zakoupením nového kotle, či výměnou osvětlení). Dočasné snížení a prominutí nájmu v době krize bylo důvodné, neboť přijetím těchto rozhodnutí bylo zohledněno, že se nájemce významně finančně podílí na údržbě nemovitostí, které by jinak byly hrazeny spoluvlastníky. Žalovaní tvrdili, že žalobce byl o rozhodnutích týkajících se slevy na nájemném či dočasném prominutí nájemného včas informován.

3. Soud se nejprve zabýval včasností návrhu. Žaloba byla podána dne , datum, , tedy včas ve smyslu ust. § 1130 o.z., ve spojení s ust. § 1128 odst. 3 o.z. (citováno viz níže). Žalovaní tvrdili, že se žalobce o tomto rozhodnutí dozvěděl dne , datum, , žalobce tvrdil, že se o něm dozvěděl dne , datum, . Oba termíny jsou pro posouzení včasnosti vyhovující a soud toto blíže nezkoumal. Prekluzivní lhůta 30 dnů stanovená ve shora uvedeném ustanovení byla dodržena.

4. Mezi účastníky bylo nespornou skutečností to, že mezi spoluvlastníky byla dohoda o tom, že , právnická osoba, jaké nájemce bude hradit částku 37 000 Kč měsíčně pronajímatelům na účet vedený na jméno , Jméno žalované A, – , Anonymizováno, , právnická osoba, č. , č. účtu, . Tato dohoda platila pro období od , datum, do , datum, . Další nespornou skutečností je to, že od roku 2020 bylo mezi společníky dohodnuto, že žalobce bude fakturovat sám a bude mu posílána na jeho účet jedna třetina z nájemného napřímo. Další nespornou skutečností bylo i to, že všichni tři účastníci řízení jsou podílovými spoluvlastníky všech uvedených nemovitostí, každý ve výši spoluvlastnického podílu jedna třetina. Dále bylo nesporné, že všichni tři účastníci řízení jsou společníky společnosti , právnická osoba, se stejnými obchodními podíly jedna třetina. Další nespornou skutečností bylo, že nájemné ujednané ve výši 37 000 Kč mezi účastníky řízení a obchodní společností , právnická osoba, je v místě a čase obvyklé. Další nespornou skutečností bylo i to, že od ledna 2020 bylo zvyklostí mezi účastníky komunikovat přes e-mail.

5. Po provedeném dokazování byl zjištěn následující skutkový stav věci.

6. Z „Rozhodnutí společníků o slevě z nájmu“ ze dne , datum, bylo zjištěno, že spoluvlastníci (nesprávně v názvu označení jako společníci) , Jméno žalované C, a , Jméno žalované A, rozhodli nadpoloviční většinou o osvobození nájemce spol. , právnická osoba, od placení nájemného pro období od , datum, do , datum, . Tímto byla změněna smlouva o nájmu Z/001 v článku III. Nájemné, bod 1. smlouvy. Důvodem bylo: „Současná situace Covid-19, energetická situace a stav autoprůmyslu nejen v České republice“. … „Je nutno dočasně upravit a přizpůsobit výši nájemného této situaci z důvodu zachování současné obsazenosti objektu a zachování pracovních míst nájemce“. Dále bylo dohodnuto, že nebude probíhat fakturace k této nemovitosti ze stran spoluvlastníků. Případné náklady na provoz a údržbu nemovitosti v plné míře přebírá nájemce , právnická osoba, K platnosti rozhodnutí je nutný nadpoloviční souhlas majitelů nemovitosti a pozemku. Podepsán , Jméno žalované C, a , Jméno žalované A, . , Jméno žalobce A, podepsán není. Z textu plyne, že se jedná fakticky o odpuštění nájemného po určité období – stanoveno „nulová hodnota“, ačkoliv je v úvodu rozhodováno o slevě na nájemném.

7. Z výzvy k doložení dokumentů ze dne , datum, od , Jméno žalobce A, bylo zjištěno, že , právnická osoba, byl žádán o doložení dodatku nájemní smlouvy ze dne , datum, týkající se servisu nemovitosti, doložení vynaložených nákladů v souvislosti s fakturou č. , hodnota, , a v případě nedoložení dokladů žádost o neprodlené uhrazení dlužných faktur č. , hodnota, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, . Z dokumentu nazvaného: doložení vyúčtování - podklady k faktuře č. , hodnota, podepsané panem , Jméno žalované C, bez uvedeného data byly zjištěny tyto skutečnosti: Fakturovány byly položky: servis 14 500 Kč – jedná se o práce související s úklidem a provozem po akcích, údržba exteriéru, odpadní hospodářství, celkový náklad 43 500 Kč, Položka vymalování objekt 12 850 Kč – viz faktura , jméno FO, , celkový náklad 41 148 Kč, Položka osvětlení 14 228 Kč – viz faktura, celkový náklad 41 918 Kč, celkový náklad 42 188 Kč + DPH 21 %. Z faktury – daňový doklad č. , hodnota, , dodavatel , jméno FO, – , Anonymizováno, , byla zjištěna celková částka 27 225 Kč za 30 kusů LED zářivek, z daňového dokladu č. , hodnota, téhož dodavatele byla zjištěna demontáž a montáž svítidel v celkové výši 12 600 Kč, z faktury č. , Anonymizováno, dodavatele , Anonymizováno, , jméno FO, byla zjištěna celková částka 35 660 Kč za malířské práce. Z daňového dokladu č. , hodnota, dodavatele , jméno FO, – , Anonymizováno, byla zjištěna celková částka 2 093 Kč za demontáž a montáž a LED zářivku – 1 ks. Z faktury č. , hodnota, dodavatele , jméno FO, byla zjištěna montáž kotle v celkové částce 106 070 Kč se splatností dne , datum, . Z faktury č. , hodnota, dodavatele , právnická osoba, . byla zjištěna částka 2 675 Kč za LED Trubice – 2 balení se splatností dne , datum, . Z faktury č. , hodnota, téhož dodavatele zjištěna fakturovaná částka ve výši 1 714 Kč se splatností dne , datum, . Z faktury č. , Anonymizováno, dodavatele , Anonymizováno, , jméno FO, byla zjištěna částka 12 160 Kč za malířské práce s datem splatnosti , datum, .

8. Ze smlouvy o sdružení ze dne , datum, bylo zjištěno, že pan , jméno FO, , pan , jméno FO, , pan , jméno FO, vytvořili sdružení fyzických osob dle smlouvy ze dne , datum, pod názvem , Anonymizováno, .

9. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostorů Z/001, která byla uzavřena mezi pronajímatelem společností , Anonymizováno, a nájemcem , právnická osoba, , ze dne , datum, bylo zjištěno, že nájemní vztah je sjednán na dobu neurčitou od , datum, , nájemné bylo stanoveno ve výši 37 000 Kč měsíčně, čtvrtletní nájemné činí 111 000 Kč.

10. Z přehledu přijatých faktur a dodacích listů za rok 2021, 2022, 2023 vystavených společností , právnická osoba, bylo zjištěno, že se částka vynaložená na nákup materiálu – náhradních dílů na automobily v průběhu těchto let neustále zvyšovala (či stagnovala, rozhodně se nesnižovala) a to i přes krizi spojenou s nemocí Covid – 19 a s nárustem cen energií. Z výslechu žalovaného 2) vyplynulo, že se jedná o informace týkající se pouze pobočky v Č. Budějovicích. V roce 2021 ze seznamu faktur v období února až listopadu 2021 (7 měsíců) plyne, že byl zakoupen materiál za částku 1 223 153,40 Kč. V roce 2022 za období od února 2022 do února 2023 (13 měsíců) byl zakoupen materiál za částku 1 679 961,20 Kč. A konečně v roce 2023 za období od března 2023 do února 2024 (12 měsíců) byl zakoupen materiál za částku 1 598 812,80 Kč. A to jen a pouze od dodavatele , právnická osoba, Částky vynaložené na nákup materiálu jen pro pobočku v Č. Budějovicích se v období let 2021 – 2023 zvyšovaly.

11. Z daňového dokladu dodavatele , právnická osoba, . pro zúčtovací období 7/2022 – 6/2023 bylo zjištěno, že nájemce hradil zálohy na plyn ve výši 19 239 Kč měsíčně. Přičemž v tomto období nedošlo ke zvýšení záloh. Z daňového dokladu dodavatele , právnická osoba, ., z předpisu záloh na období od 2/2022 do 1/2023 byla zjištěna výše záloh na dodávku elektřiny 9 660 Kč měsíčně. Pro období od 2/2023 do 1/2024 byly navýšeny zálohy na částku 12 500 Kč měsíčně. Z výstupu účetnictví nájemce za rok 2021 bylo zjištěno, že zálohy na dodávku elektřiny byly ve výši 9 600 Kč měsíčně, přičemž v prosinci 2021 byl vrácen přeplatek 18 943 Kč, naopak za plyn byly hrazeny zálohy ve výši 12 826 Kč do června 2021, v červnu byl hrazen nedoplatek za plyn ve výši 11 892,77 Kč a následně byly od července 2021 hrazeny zálohy ve výši 17 908 Kč měsíčně. V roce 2022 byly zálohy na dodávku elektřiny stejné (9 600 Kč měsíčně), přičemž v lednu 2023 byl vrácen přeplatek 27 765,86 Kč. Za plyn byly hrazeny zálohy ve výši 17 908 Kč do června 2022, v červnu byl vrácen přeplatek ve výši 56 463,05 Kč a následně byly hrazeny zálohy ve výši 19 239 Kč měsíčně. V roce 2023 byla od února hrazena výše záloh 12 500 Kč měsíčně za dodávku elektřiny.

12. Z výslechu účastníka žalovaného 2) , Jméno žalované C, bylo zjištěno, že pozvánku na rozhodování spoluvlastníků o slevě z nájmu konané dne , datum, zasílal e-mailem on. Tento e-mail však k dispozici již nemá. Následně i on zasílal žalobci e-mailem rozhodnutí spoluvlastníků. Od roku 2020 byla mezi účastníky běžná komunikace e-mailem. S bratrem , jméno FO, rozhodli o slevě z nájmu z toho důvodu, že měli obavy, aby společnost , právnická osoba, z důvodu stále se zvyšujících nákladů na energie i na zaměstnance, neskočila. K tvrzenému nárůstu zisku společnosti v období let 2020 až 2023 žalovaný 2) uvedl, že došlo k nárůstu cen náhradních dílů na automobily o 28 – 30 %, to však není nárůst zisku společnosti. Pokud žalobce pouze sečetl částky na fakturách, tak toto nekoresponduje s účetnictvím a je to „nicneříkající“. Nadto , právnická osoba, má dvě pobočky – v , adresa, a v , adresa, a žalobce čerpal pouze z údajů z pobočky v Č. Budějovicích. Pobočka v , adresa, má dvojnásobný obrat. Při výslechu žalovaný 2) odhadoval, že pokud v roce 2023 pobočka v Č. Budějovicích nakoupila zboží za cca 1 600 000 Kč, tak pobočka v , adresa, nakoupila zboží za 3 000 000 Kč. Avšak v období roku 2021 – 2023 vykazuje účetnictví společnosti , právnická osoba, minusové hodnoty. Celkový počet zaměstnanců v tomto období byl 10 – 14 osob.

13. Ze dvou plných mocí ze dne , datum, od , Jméno žalobce A, zmocněnci , jméno FO, nebyly zjištěny žádné podstatné skutečnosti pro toto řízení. A to ani ze zápisu z jednání valné hromady ze dne , datum, , plné moci z téhož dne, listiny přítomných společníků z téhož dne. Soudem pro nadbytečnost byly zamítnuty všechny výpisy z účtu č. , č. účtu, , vedeného u , právnická osoba, . pro období od června 2007 do prosince 2019, znalecký posudek č.p. , Anonymizováno, na zjištění tržní hodnoty autoservisu s pozemky, znalecký posudek č.p. , Anonymizováno, na zjištění tržní hodnoty nemovitostí a důkaz spisem sp. zn. , spisová značka, z toho důvodu, že skutečnosti z nich zjištěné by nebyly podkladem pro rozhodnutí ve věci, či se skutečnosti z nich zjištěné v průběhu jednání staly nespornými skutečnostmi. Dále pro nadbytečnost byly zamítnuty důkazy strany žalované k prokázání, že společnost , právnická osoba, splácí úvěr – dokladováno lednem 2023, či fakturační pravidla stanovená s poj. Kooperativa z listopadu 2022 ve spojení s fakturou č. , hodnota, ve spojení s dodacím listem č. , hodnota, při řešení konkrétního případů opravy vozidla poskytnutí slevy 10%, jak plyne z pravidel pojišťovny. Ani těmito listinami nebylo možno prokázat důvodnost rozhodnutí spoluvlastníků. Následně při jednání dne , datum, byli žalovaní poučeni dle ust. § 118a odst. 3 o.s.ř. o tom, že jsou povinni soudu doplnit důkazy k prokázání svých tvrzení o důvodnosti rozhodnutí o osvobození od placení nájemného a byly poučeni o následcích neuposlechnutí výzvy, čím by byl neúspěch ve věci. Ve stanovené lhůtě se však žalovaní nevyjádřili.

14. Dle ust. § 1130 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o.z.) přehlasovaný spoluvlastník, jemuž rozhodnutí hrozí těžkou újmou, zejména neúměrným omezením v užívání společné věci nebo vznikem povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě jeho podílu, může soudu navrhnout, aby toto rozhodnutí zrušil. Ustanovení § 1128 odst. 3 platí obdobně.

15. Dle ust. § 1128 odst. 3 o.z., není-li návrh podle odst. 2 podán do 30 dnů od přijetí rozhodnutí, právo podat jej zaniká. Nebyl-li spoluvlastník o nakládání uvědoměn, běží lhůta ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl.

16. Dle ust. § 1139 odst. 1 o.z., navrhne-li některý ze spoluvlastníků soudu, aby rozhodl, že rozhodnutí většiny spoluvlastníků nemá vůči němu právní účinky, aby takové rozhodnutí zrušil, nebo je nahradil svým rozhodnutím, uspořádá soud právní poměry spoluvlastníků podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má změna uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá.

17. Žalobě bylo v plném rozsahu vyhověno a rozhodnutí spoluvlastníků – žalovaných 1) a 2) ze dne , datum, , kterým bylo rozhodnuto o uzavření dodatku ke smlouvě o pronájmu Z/001, na základě kterého by v období od , datum, do , datum, nebyl povinen nájemce, obchodní společnost , právnická osoba, uhradit nájemné za pronájem bylo zrušeno. Žalobce prokázal, že nebyl řádně a včas obeznámen s termínem konání schůze spoluvlastníků, na které mělo být jednáno o snížení nájemného. Nadto žalovaný 2) při svém výslechu sám tvrdil, že nedisponuje e-mailem, kterým by pozval žalobce na jednání dne , datum, , při kterém bylo přijato shora uvedené rozhodnutí. Žalovaní ani jiným způsobem neprokázali, že by řádně předvolali žalobce jako spoluvlastníka k jednání a hlasování o rozhodnutí o snížení nájemného týkající se společných nemovitostí. Žalovaní přesto na schůzi hlasovali, a rozhodli dvoutřetinovou většinou. Žalobce se tedy pro tento případ stal menšinovým opomenutým spoluvlastníkem. Pouze na okraj se soud zabývá nesprávnou a trochu zavádějící terminologií žalovaných v přijatém rozhodnutí ze dne , datum, . Toto rozhodnutí bylo nesprávně označeno jako rozhodnutí společníků o slevě z nájmu, avšak správně mělo být označeno jako rozhodnutí spoluvlastníků o slevě z nájmu. Rozhodnutí ze dne , datum, bylo doručeno žalobci e-mailem , datum, (dle tvrzení žalovaných) resp. dne , datum, (dle tvrzení žalobce). Komunikace e-mailem byla běžnou mezi spoluvlastníky. Žalobce k soudu podal žalobu na zrušení tohoto rozhodnutí, žaloba byla podána včas (§ 1128 odst. 3 o.z.). K diskusi o tom, zda se jedná nebo nejedná o mimořádnou správu nemovitosti, soud odkazuje na níže uvedené komentářové znění a judikát, a je přesvědčen, že se jedná o mimořádnou správu nemovitosti, jedná se o významnou záležitost, o které mají rozhodovat všichni společníci kvalifikovanou většinou.

18. V komentáři k občanskému zákoníku k ust. § 1130 o.z. je uvedeno, že judikatura již výslovně uzavřela, že § 1130 poskytuje soudní ochranu vedle přehlasovaného spoluvlastníka také menšinovému opomenutému spoluvlastníku před rozhodnutím spoluvlastníka většinového (NS 22 Cdo 192/2017 = Rc 5/2019). Přehlasovaný nebo opomenutý spoluvlastník, který se domáhá zrušení rozhodnutí většinového spoluvlastníka, musí tvrdit, že v důsledku rozhodnutí mu hrozí těžká újma a k tomu je povinen předložit nebo označit důkazy (NS 22 Cdo 192/2017 = Rc 5/2019). Ke stanovení, co je mimořádnou správou, je z judikatury zřejmé, že do mimořádné správy patří všechna rozhodnutí, která se týkají rozhodování o významných záležitostech, a to zejména rozhodnutí o podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně účelu či o zpracování společné věci. S ohledem na tuto skutečnost je potřeba alespoň dvoutřetinová většina hlasů spoluvlastníků. Přehlasovaný spoluvlastník či opomenutý menšinový spoluvlastník má možnost obrátit se na soud žalobou ke zrušení přijatého rozhodnutí. V rámci této žaloby je však nezbytné, aby přehlasovaný spoluvlastník prokázal, že přijatým rozhodnutím mu hrozí těžká újma. Nejvyšší soud ČR dovodil aktivní legitimaci opomenutého spoluvlastníka k podání žaloby na zrušení rozhodnutí spoluvlastníků dle ust. § 1130 o.z. Zákonná prekluzivní hmotněprávní lhůta 30 dní od přijetí rozhodnutí platí pro podání této žaloby. Těžká újma se vyznačuje existencí neúměrné, obtížně odčinitelné nebo zjevné ztráty či omezení výkonu práva spoluvlastníka, popřípadě i ničím neodůvodnitelným zatížením, jenž by měl spoluvlastník nést (viz Občanský zákoník III., Věcná práva (§ 976 – 1474), 2. vydání, 2021, s. 586 – 592: M. Králík). I mimo jiné otázkou, co je záležitost mimořádné správy, se zabýval Nejvyšší soud ČR ve svém rozhodnutí ze dne 17. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 192/2017 (R 5/2019 civ.). V tomto konkrétním případě se jednalo o obdobnou situaci, ve které žalobce a žalovaný 1) a žalovaný 2) byli všichni společníci společnosti , právnická osoba, Jednateli byli však jen žalovaní (v minulosti i žalobce). Dále byli všichni tři podílovými spoluvlastníky nemovitostí (žalobce ¼, žalovaný 1) ½ a žalovaný 2) ¼). A společnost , právnická osoba, byla nájemcem a užívala předmětné nemovitosti. Důvody spoluvlastníků na snížení nájemného byly však odlišné. Nájemné bylo sníženo ze 70 000 Kč na 20 000 Kč měsíčně. „V projednávané věci žalobce považuje rozhodnutí žalovaných o podstatném snížení nájemného za užívání nebytových prostor v kancelářské budově ve spoluvlastnictví účastníků za rozhodnutí dotýkající se záležitosti mimořádné správy, neboť představuje pokles výnosu ze společné věci o 70 %. S tímto názorem se dovolací soud s ohledem na shora podaný výklad ztotožňuje, neboť se jedná o podstatné omezení participace všech spoluvlastníků na brání užitků ze společné věci, což představuje významný zásah do výkonu vlastnického práva, jehož jednou z obsahových složek je i požívání věci (viz § 1011 a § 1118 o.z.).“ … „Přehlasovaný či opomenutý menšinový spoluvlastník má povinnost tvrzení a povinnost důkazní ohledně právně významné skutečnosti, s jejíž existencí spojuje pro sebe příznivé právní následky. I žalobce tak v projednávané musel tvrdit (a také prokazovat), že mu v důsledku rozhodnutí většinových spoluvlastníků o snížení nájemného z částky 70 000 Kč na částku 20 000 Kč měsíčně hrozí těžká újma. Tuto hrozbu spařoval v tom, že jeho podíl na měsíčním nájemném klesne z částky 17 500 Kč na částku 5 000 Kč, tedy o částku 12 500 Kč měsíčně.“ … „Skutečnosti, v nichž spoluvlastník shledává hrozbu těžké újmy, je soud povinen konfrontovat s hlediskem slušného uvážení, na nějž by měl být brán ohled. Soud se tak nemůže vyhnout hodnocení důvodů, pro které rozhodnutí většinového spoluvlastníka, proti němuž menšinový spoluvlastník brojí, bylo přijato. Slušné uvážení soudu je přitom rozhodným hlediskem pro rozumné uspořádání právních poměrů spoluvlastníků (§ 1139 odst. 1 o.z.)“19. V tomto řízení byla situace specifická v tom smyslu, že spoluvlastníci – tři bratři – vlastní shora uvedené nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví – každý s podílem ideální 1/3, přičemž ve shodě jednají bratři , jméno FO, a , Jméno žalované A, oproti , Jméno žalobce A, . Všichni tři bratři jsou společníky se stejným obchodním podílem ve společnosti , právnická osoba, , přičemž jednateli jsou pouze bratři , jméno FO, a , Jméno žalované A, , kteří i ve společnosti jednají ve shodě oproti , Jméno žalobce A, . Nájemcem ve shora uvedených nemovitostech je společnost , právnická osoba, , která měla povinnost hradit spoluvlastníkům nájemné ve výši 37 000 Kč měsíčně již od , datum, v neměnné výši, a to až do rozhodnutí spoluvlastníků ze dne , datum, . Období, kdy bylo nájemné stanoveno na nulovou hodnotu bylo od , datum, do , datum, , tedy období 9 měsíců. Pro toto období tvrdil žalobce, že mu vznikla újma jako opominutému přehlasovanému spoluvlastníkovi ve výši 111 000 Kč, tedy 12 333 Kč měsíčně týkající se jeho 1/3 podílu. (Obdobně jako ve shora citovaném judikátu.) Ve smyslu ust. § 1130 o.z. má žalobce povinnost tvrzení a povinnost důkazní ohledně právně významné skutečnosti, s níž spojuje pro sebe nepříznivé právní následky. Žalobce musí tvrdit a prokázat, že mu hrozí těžká újma. Toto žalobce zcela jistě prokázal shora uvedenou újmou ušlého výdělku v celkové výši 111 000 Kč. Soud byl však povinen toto konfrontovat s hlediskem slušného uvážení a hodnocení důvodů, pro které většinoví spoluvlastníci rozhodli o odpuštění nájmu. K tomuto soud uvádí, že na rozdíl od shora citovaného judikátu neshledal žalovanými tvrzené důvody prominutí nájemného za relevantní. A to ani s poukazem na to, že co je v neprospěch žalobce jako spoluvlastníka je ve prospěch žalobce jako společníka. Jinými slovy, že pokud není žalobce jako nájemce nucen platit měsíční nájemné, které se neodrazí v jeho výdělku jako spoluvlastníka, je v jeho prospěch, jelikož žádné náklady nemusel na nájemné vynaložit (současně žádné neobdržel). A to i s poukazem na tvrzení žalovaných, že co je ve prospěch žalovaného 1) a 2) musím být i ve prospěch žalobce, jako společníků ve společnosti , právnická osoba, Situace by však byla odlišná, kdyby nájemcem, (resp. podnájemce) byla jiná společnost, odlišná od osob spoluvlastníků, avšak se stejnými důvody pro rozhodnutí většinových spoluvlastníků. V tomto úhlu pohledu by všem spoluvlastníkům zcela jistě hrozila těžká újma. V případě žalovaných, kteří oba participují jako jednatelé na podnikání za účelem zisku společnosti , právnická osoba, , je pro ně daleko výhodnější takovéto rozhodnutí, protože se jich týká bezprostředně v souvislosti s jejich podnikáním. Pokud však žalobce, který je pouze společníkem, nikoliv jednatelem a jak vyplynulo z jednání, na podnikatelských aktivitách společnosti , právnická osoba, se již nepodílí, (nadto probíhá i řízení o zrušení účasti žalobce jako společníka ve společnosti vedené u KSČB pod sp. zn. , spisová značka, ), je jeho postavení zcela odlišné. Tedy shodné jednání žalovaných 1) a 2) je na újmu žalobce, nikoliv ku prospěchu, jak se žalovaní mylně domnívají. V této věci nelze slučovat to, že se jedná o stejné osoby, bratry, jak ve spoluvlastnictví, tak ve společenství v obchodní společnosti. Rozhodnutí spoluvlastníků tedy neobstálo, žalovaní měli tvrdit a prokázat, že byl důvod pro toto snížení nájemného, což se jim prokázat nepovedlo.

20. Ke konkrétním důvodům uvedeným v rozhodnutí ze dne , datum, (současná situace Covid-19, energetická situace a stav autoprůmyslu nejen v ČR, z důvodu zachování současné obsazenosti objektu, zachování pracovních míst nájemce) přibyl ještě při jednání důvod války na Ukrajině. V řízení se však žalovaným nepodařilo prokázat, že tyto důvody by byly relevantní pro takto podstatný zásah do majetkové sféry všech spoluvlastníků. Žalovaní argumentovali, že se jedná pouze o omezené období devíti měsíců. Dále argumentovali, že i oni přicházejí o stejný díl příjmu jako žalobce. Toto je však neporovnatelné vzhledem k situaci, že žalovaní, kteří jednají ve shodě, takto sami hlasovali, chtěli takto rozhodnout, je to ku prospěchu společnosti, ve které jsou jednateli, avšak na názor žalobce se neptali, jelikož ten rozhodnutí nebyl přítomen. Soud vychází z prokázané skutečnosti, že žalobce nebyl řádně pozván na schůzi spoluvlastníků, jednání se nemohl účastnit a o rozhodnutí se dozvěděl až následně e-mailem. Pokud žalovaní argumentovali energetickou krizí, tedy podstatným zdražováním všech energií, zejména plynu a elektřiny, tak ani tuto skutečnost neprokázali. Naopak z listinných důkazů bylo zjištěno, že zálohy na energie nikterak razantně nestouply, nadto byly vráceny i poměrně vysoké přeplatky. Pro období od 2/2023 do 1/2024 byly navýšeny zálohy z částky 9 660 Kč na částku 12 500 Kč měsíčně za elektřinu, avšak v prosinci 2021 byl vrácen přeplatek 18 943 Kč a v lednu 2023 byl vrácen přeplatek 27 765,86 Kč. Pro období od července 2021 byly hrazeny zálohy na plyn ve výši 17 908 Kč měsíčně do června 2022, v červnu byl vrácen přeplatek ve výši 56 463,05 Kč a následně byly hrazeny zálohy ve výši 19 239 Kč měsíčně. Rozdíl na zvyšování záloh byl 2 000 – 3 000 Kč v průběhu období 2021 – 2024, avšak přeplatky, které byly společnosti vráceny za toto období jsou v celkové výši přes 100 000 Kč. Toto tedy rozhodně není důvodem, pro který by mělo být rozhodnuto o nulové hodnotě nájemného. Pokud žalovaní argumentovali finanční situací ve spojitosti se zachováním pracovních míst, nepodařilo se jim prokázat, že by ve společnosti v předmětném období od , datum, do , datum, , či bezprostředně předcházejícím období, byla finanční situace nedobrá, aby to zavdávalo důvod pro jejich rozhodnutí o slevě z nájmu. Tvrzení žalovaného 2) při jeho účastnickém výslechu o tom, že v účetnictví společnosti vykazuje v roce 2021 minus 550 000 Kč, v roce 2022 minus 1 000 000 Kč a v roce 2023 minus 800 000 Kč, zůstalo pouze v rovině tvrzení. Toto žalovaní nikterak nedoložili, ač k tomu byli poučeni. Nadto žalovaný 2) při svém účastnickém výslechu uvedl, že dokumenty, které si žalobce obstaral od společnosti , právnická osoba, se týkaly pouze pobočky v Č. Budějovicích, přičemž pobočka v , adresa, vykazuje dvojnásobné hodnoty. Tedy celkový nákup materiálu v roce 2023 byl za cca 4 500 000 Kč. Žalobce předloženými fakturami od společnosti , právnická osoba, za období let 2021, 2022 a 2023 prokázal, že se společnosti dařilo, ta neopustila svou činnost a tuto vykonávala nadále. Soud opomíjí hodnotit, zda se materiál zdražil o 30 % a jeho nákup zůstal ve stejném objemu, či nákup materiálu se zvýšil o 30 %. To je pro rozhodnutí soudu ohledně hodnocení důvodů pro rozhodnutí spoluvlastníku bezpředmětné. , adresa, je zjištění soudu, že takové důležité důvody pro rozhodnutí žalovaní neměli. Dále soud toto rozhodnutí konfrontoval i s hlediskem slušného uvážení a musí konstatovat, že žalovaní jednali pouze s úmyslem ve svůj prospěch v daném místě a čase. A to zcela bez ohledu na to, zda svým rozhodnutím mohou zapříčinit vznik škody na straně žalobce. Soud nepřesvědčila ani argumentace žalovaných, že se převážnou měrou sám nájemce finančně podílí na udržování, (zvelebování) předmětných nemovitostí oproti spoluvlastníkům. Toto jako důvod rozhodnutí nebylo uvedeno v písemném rozhodnutí spoluvlastníků ze dne , datum, . Naopak jako benefit za nulové nájemné lze vykládat ustanovení pod bodem 2. rozhodnutí ze dne , datum, , kde byla stanovena povinnost nájemci slovy: „Případné náklady na provoz a údržbu nemovitosti v plné míře přebírá nájemce , právnická osoba, “. Což plyne i z některých důkazů ohledně výměny LED zářivek, či výmalby, atd. Pouze na závěr soud uvádí, že nespornou skutečností mezi účastníky byla cena nájmu ve výši 37 000 Kč měsíčně jako cena obvyklá v místě a čase. Jedná se o nesporná tvrzení účastníků, soud tyto skutečnosti nemusel nikterak prokazovat a ani do budoucna nikterak regulovat dle tzv. slušného uvážení (ve smyslu ust. § 1139 odst. 1 o.z.).

21. Ze všech shora uvedených důvodů bylo žalobě v plném rozsahu vyhověno.

22. O náhradě nákladů řízení mezi účastníky bylo rozhodnuto podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ust. § 142a odst. 1 o.s.ř., když plně procesně úspěšný žalobce má právo na náhradu nákladů řízení proti neúspěšným žalovaným. Náklady řízení představují zaplacený soudní poplatek ve výši 2 000 Kč, náklady právního zastoupení žalobce advokátem za 15 úkonů právní služby po 2 500 Kč dle § 9 odst. 3 písm. b), § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb. (dále jen AT), náhradu za 15 režijních paušálů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 AT a příslušného 21 % DPH, neboť zástupce osvědčil, že je plátcem DPH. Celkový počet 15 úkonů právní služby je představován těmito: převzetí a příprava zastoupení, sepis žaloby (1 úkon), písemné vyjádření žalobce ze dne , datum, , , datum, , , datum, , účast při jednání dne , datum, , , datum, , , datum, (2 úkony), , datum, (2 úkony), , datum, , schůzka s klientem v AK přesahující jednu hodinu dne , datum, , , datum, , , datum, . Soud nepřiznal náhradu nákladů za druhý úkon sepisu žaloby (patrně písařská chyba ve vyčíslení nákladů řízení), dále soud nepřiznal jako úkon - účast na soudním jednání dne , datum, , jelikož se toto jednání nekonalo, potažmo bylo včas odročeno, a konečně soud nepřiznal náhradu nákladů řízení za písemné podání ze dne , datum, – zasílání důkazů, které měly být předloženy při jednání a předloženy nebyly.

23. Lhůta k plnění náhrady nákladů řízení byla žalovaným stanovena dle ust. § 160 odst. 1 o.s.ř., a to společně a nerozdílně.