10 C 465/2022

Plný text

Okresní soud v Českých Budějovicích rozhodl samosoudkyní Mgr. Lucií Musilovou v právní věci žalobce: ; celé jméno žalobce , datum narození , bytem adresa žalobce , zastoupeného anonymizováno jméno příjmení , advokátkou se sídlem ulice a číslo , PSČ okres , proti; žalované: ; země - anonymizována tři slova , IČO , se sídlem adresa žalované , o určení vlastnického práva k nemovité věci

I. Určuje se, že žalobce je výlučným vlastníkem pozemku, pozemkové parcely dle KN [číslo] – zahrada o výměře 28 m2 v k.ú. [část obce], zapsané u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice, okres [okres], [územní celek], na [list vlastnictví].

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobci náklady řízení ve výši 25 400 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám zástupkyně žalobce.

1. Žalobce svou žalobou podanou soudu dne [datum] žádal soud o určení, že je výlučným vlastníkem pozemku parc. [číslo] zahrada o výměře 28 m2 v k.ú. [část obce]. Žalobce tvrdil, že tento pozemek je ve vlastnictví žalované, avšak je připlocen k dalším pozemkům v dlouhodobém vlastnictví žalobce. Žalobce je vlastníkem parcely [číslo] zahrada o výměře 746 m2, tuto zahradu rodina žalobce užívá již více než 50 let a skládá se i ze zahrady parc. [číslo]. Již od 50. let minulého století tuto nemovitost vlastnila babička žalobce, v sedmdesátých letech minulého století byla převedena do vlastnictví matky žalobce a následně v roce [rok] na základě kupní smlouvy nabyl tyto nemovitosti přímo žalobce. [příjmení] byla oplocena již v 60. či v 70. letech minulého století, přičemž ještě předtím byla historicky zaplocena dřevěným plůtkem, který otec žalobce v 60. či v 70. letech změnil na betonové sloupky s pletivem, přičemž zachoval umístění plotu. Ve stejných hranicích je oplocení vedeno dodnes, žalobce jej neměnil. Žalobce zjistil danou skutečnost o vlastnictví pozemku parc. [číslo] jiným subjektem nejprve z vývěsky obce v roce [rok] Dohoda mezi ním a tehdy ještě Pozemkovým fondem uzavřena nebyla. Následně až v červenci roku [rok] obdržel od žalované výzvu a poté se žalovanou uzavřel pachtovní smlouvu [číslo] a dohodu o zaplacení úhrady za užívání nemovité věci [číslo], čímž uhradil za užívání nemovité věci za období od [datum] do [datum] částku 4 373 Kč. Žalovaná tímto postupem a úhradou„ pachtovného“ podmiňovala možnost následného odkupu pozemku. Dne [datum] žalobce požádal žalovanou o prodej pozemku. Závěrem znaleckého posudku zadaným žalovanou bylo stanoveno, že obvyklá cena daného pozemku ve výměře 28 m2 je 24 750 Kč, s čímž žalobce nesouhlasil. Žalobce nesouhlasil s tím, že pozemek byl ohodnocen jako stavební pozemek, když se jedná o zahradu. Žalovaná však jinou cenu akceptovat nemohla, tudíž žádná kupní smlouva mezi účastníky uzavřena nebyla. Žalobce tvrdil, že k vydržení vlastnického práva k pozemku parc. [číslo] došlo již jeho matkou, ne-li dříve, s ohledem na jeho užívání babičkou žalobce, tudíž je zřejmé, že vydržení svědčí i jemu. Dále žalobce v případě, že by se soud neztotožnil s názorem na vydržení předmětné nemovitosti, navrhoval tzv. mimořádné vydržení vlastnického práva, a to z toho důvodu, že žalobce užíval shora uvedenou věc spolu se svou rodinou po dobu více než 50 let s tím, že nikdo jejich vlastnické právo po celou tu dobu nerozporoval. K námitce žalované, že žalobce nezachoval náležitou opatrnost při převedení nemovitostí matkou na jeho osobu kupní smlouvou z roku [rok] žalobce uvedl, že neměl ani nemohl mít pochybnosti o tom, že plocha držených pozemků odpovídá ploše uvedené v nabývacích titulech. Žalobce neměl sebemenší důvod pochybovat a přistupovat k přeměření nabytých nemovitých věcí. Nadto oplocení bylo po celou dobu ve stejných hranicích při držbě majetku jeho babičkou i jeho matkou. K tvrzení žalované, že předmětný pozemek vznikl až na základě digitalizace v roce [rok] z původní parcely pozemkového katastru [číslo] který se rozdělil na pět pozemků, uváděl žalobce, že žádné pochybnosti neměl a mít ani nemohl. Žalovaná vlastnické právo žalobce k předmětném pozemku počala sporovat až výzvou ze dne [datum], minimálně do doby digitalizace nikdo žádné pochybnosti o vlastníkovi pozemku neměl. Aniž by byla započítána oprávněná držba právních předchůdců žalobce, tak již v době roku [rok], pozemek, který tvořil a nadále i tvoří funkční celek s jeho zahradou, zcela oprávněně držel již 23 let. Žalobce jako osoba neznalá práva jednal v tomto směru na základě doporučení žalované, kdy byla již podána žádost v roce [rok] vzhledem k tomu, že se z vývěsky obce dozvěděl, že část jeho zahrady má údajně vlastnit někdo jiný než on, a proto se snažil domoci nápravy nesprávného chybného údaje, nadále však s přesvědčením, že předmětný pozemek vlastní on. Žalovaná mu dávala doporučení prostřednictvím příslušných formulářů, jak má postupovat a on jako právní laik postupoval na základě rad žalované.

2. Žalovaná předmětný nárok neuznávala, uváděla, že žalobce nemohl být se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že je vlastníkem sporného pozemku, byť jej bez oprávnění desítky let využíval. [obec] víra žalobce či jeho právních předchůdců musí být v dané věci posuzována i z hlediska toho, zda žalobce při zachování náležité opatrnosti, kterou lze s přihlédnutím k okolnostem konkrétního případu po každém subjektu požadovat, měl nebo mohl mít pochybnosti o tom, zda plocha držených pozemků odpovídá ploše uvedené v nabývacích titulech. Žalovaná uvedla, že pozemek parc. [číslo] vznikl při digitalizaci v roce [rok] z původní parcely pozemkového katastru [číslo] fakt, že část tohoto původního pozemku žalobce dlouhodobě užívá, automaticky neimplikuje jeho dobrou víru. Žalovaná dále uvedla, že žalobce již žádostí ze dne [datum] žádal o převod pozemku do jeho vlastnictví s tím, že dopisem ze dne [datum] mu bylo odpovězeno, že pozemky, o jejichž převod žádá, se nacházejí v zastavitelném území obce a počítá se s nimi pro rozšíření stávající komunikace, a tudíž převod na žalobce možný není. Žalobce opětovně žádal o převod nemovitostí žádostí ze dne [datum] a dne [datum] mu žalovaná odpověděla, že tento pozemek je z převodu vyloučen. Až dne [datum] byla mezi účastníky uzavřena pachtovní smlouva [číslo] a následně bylo požádáno o převod tohoto pozemku do vlastnictví. Žalobce však nesouhlasil s cenou stanovenou znaleckým posudkem a rozhodl se řešit tuto situaci soudní cestou. Z tohoto ohledu namítala žalovaná, že žalobce již dříve připouštěl, že vlastníkem předmětného pozemku není a žádal o jeho převod, ale s ohledem na nesouhlas s navrhovanou kupní cenou se nyní domáhá určení, že vlastníkem je z titulu vydržení. Žalovaná uzavírala, že má za to, že předmětný pozemek nemohl žalobce vydržet, neboť v tomto případě nebyly splněny podmínky stanovené zákonem pro vydržení, a to zejména podmínka dobré víry u oprávněné držby, případně poctivost a pravost držby. Žalobce nemohl být se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že je vlastníkem předmětného pozemku.

3. Po provedeném dokazování byl zjištěn tento skutkový stav věci.

4. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že pozemek parc. [číslo] zahrada o výměře 28 m2 je ve vlastnictví žalované, zato pozemek parc. [číslo] zahrada o výměře 746 m2 je ve vlastnictví žalobce. Jedná se o sousedící pozemky. Z notářského zápisu č. j. [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí] bylo zjištěno, že [jméno] [příjmení] (matka žalobce) prodává svému synovi [jméno] [celé jméno žalobce] nemovitosti zapsané na LV [číslo] to dům [adresa], se stp. [číslo] o výměře 55 m2, domu [adresa] se stp. [číslo] o výměře 873 m2, pp. [číslo] – zahrada o výměře 1 107 m2, pp. [číslo] – ostatní plocha o výměře 289 m2 a stp. [číslo] – zastavěná plocha o výměře 26 m2.

5. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni [datum] bylo zjištěno, že zde existovala parcela [číslo] o výměře 809 m2, která byla následně na základě digitalizace rozdělena na pět dalších pozemků, což plyne z výpisu z katastru nemovitostí, porovnání parcel [část obce] ke dni [datum]. Z parcely KN [číslo] vznikla parcela [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo]. U parcely [číslo] je uveden druh pozemku zahrada, výměra 28 m2.

6. Z katastrálních map (ortofotomap) z dnešní doby, z historických leteckých snímků z let [rok], [rok], [rok] byl soudem zjištěn současný stav předmětných pozemků v rámci vlastnických vztahů i viditelné oplocení, jak je patrné i z historických leteckých snímků.

7. Z odpovědi na žádost o převod pozemku ze dne [datum] bylo zjištěno, že žádost o převod pozemku shora uvedeného byla zamítnuta, a to z toho důvodu, že se tento pozemek nachází v zastavitelném území obce a počítá se s ním na rozšíření místní komunikace.

8. Z odpovědi žalované ve věci prodeje pozemku [číslo] a [číslo] ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná sdělovala žalobci, že nelze žádosti vyhovět, jelikož jsou tyto pozemky z převodu vyloučeny.

9. Z výzvy – sdělení k užívání pozemku ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná informovala žalobce o tom, že pozemek parc. [číslo] je ve vlastnictví žalované, avšak užíván a zaplocen žalobcem, přičemž uváděla, že pokud je užíván, je třeba toto užívání řešit i zpětnou úhradou za užívání a uzavřít nájemní či pachtovní smlouvu se žalovanou.

10. Z pachtovní smlouvy [číslo] ze dne [datum] bylo zjištěno, že mezi účastníky byla uzavřena pachtovní smlouva od [datum] na dobu neurčitou, týkající se předmětného pozemku. Pachtovné bylo stanoveno na částku 500 Kč ročně. Na základě dohody o zaplacení úhrady za užívání nemovité věci [číslo] ze dne [datum] bylo zjištěno, že byla stanovena úhrada za období od [datum] do [datum] ve výši 4 373 Kč, kterou žalobce uhradil. Následně žalobce podal žádost vlastníka (spoluvlastníka) stavby ze dne [datum] o převod předmětného pozemku do vlastnictví žalobce.

11. Dále sdělen podstatný obsah znaleckého posudku [číslo] ze dne [datum], který stanovil částku za předmětný pozemek ve výši 24 750 Kč. Na základě sdělení k uzavření kupní smlouvy byl akceptován názor žalobce o neuzavření kupní smlouvy za cenu stanovenou znaleckým posudkem.

12. Z vyjádření žalované ze dne [datum] bylo zjištěno, že podmínkou uzavření kupní smlouvy se žalovanou je zaplacení celé kupní ceny ve výši 24 750 Kč ze strany žalobce s tím, že žalovaná zaslala návrh kupní smlouvy, avšak tento návrh akceptován nebyl.

13. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že je sousedkou pana žalobce, na předmětném místě žije celý život a i její předci zde žili. Svědkyně uvedla, že po dobu, co je vdaná, cca 50 let je plot umístěn ve stejných hranicích a i před tím, když zde bylo JZD, tak plot byl ve stejných hranicích. Plot vždy lemoval obecní cestu. Svědkyně se dále vyjádřila i k vlastnictví pozemků přiléhajících k předmětnému pozemku a uvedla, že vždy byli ve vlastnictví rodičů a před tím prarodičů žalobce.

14. Z výslechu žalobce bylo zjištěno, že on je čtvrtou generací, která tyto nemovitosti vlastní. Žalobce se zde narodil a nikdy nežil jinde. [příjmení] je užívána ve stejných hranicích po celou dobu. Plot vede podél cesty. Původně zde byl dřevěný plot, který byl v šedesátých/sedmdesátých letech přestavěn otcem žalobce na betonové sloupky s pletivem. Otec nahradil dřevěné sloupky betonovými, aniž by měnil umístění či tvar plotu. Tudíž hranice byla zachována tak, jak byla od nepaměti užívána. Nadto na předmětném pozemku rostou již„ letité“ stromy. Žalobce dále uvedl, že se někdy v roce [rok] dozvěděl z vývěsky obce, že Pozemkový úřad nabízí k prodeji obci nějaké pozemky a mezi nimi i pozemek parc. [číslo]. A protože obec zřejmě o ty pozemky neměla zájem, tak je začala skupovat jedna paní, která podniká v zemědělství a žalobce, aby předešel tomu, že pozemek koupí jiná soukromá osoba, tak požádal Pozemkový úřad o odkup toho pozemku. Návrh byl však zamítnut a tím celá záležitost skončila. (Tento krok však nečinil s přesvědčením, že by nebyl vlastníkem této nemovitosti, avšak spíše z opatrnosti.) Až v roce [rok] obdržel žalobce dopis z Pozemkového úřadu, že užívá státní pozemek o výměře 28 m2, a že toto má legalizovat, uzavřít pachtovní smlouvu, doplatit zpětně od roku [rok] pachtovné a následně požádat o odkup. Žádost na formuláři k tomu určené podal a po necelém roce obdržel znalecký posudek, ve kterém zjistil, že odhad nezní na zahradu tak, jak je ten pozemek veden, jako zahrada, ale že odhad zní na stavební pozemek, což zvýšilo jeho odhadovanou cenu. Tuto však žalobce nechtěl akceptovat. Ke způsobu nabytí vlastnictví okolních nemovitostí žalobce uvedl, že se svou matkou uzavřel kupní smlouvu v roce [rok] prostřednictvím advokátní kanceláře, která disponovala veškerými doklady.

15. Po právní stránce soud uplatněný nárok posoudil dle ust. § 3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, (dále jen o.z.), podle kterého, není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.

16. Dle ust. § 134 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen obč. zák.) oprávněný držitel se stává vlastníkem věci, má-li ji nepřetržitě v držbě po dobu 3 let, jde-li o movitost a po dobu 10 let, jde-li o nemovitost. Dle ust. odst. 3 do doby podle odst. 1 se započte i doba, po kterou měl věc v oprávněné držbě právní předchůdce. Dle ust. odst. 4 pro počátek a trvání doby podle odst. 1 se použijí přiměřeně ustanovení o běhu promlčecí doby.

17. Dle ust. § 129 odst. 1 obč. zák. držitelem je ten, kdo s věcí nakládá jako s vlastní nebo kdo vykonává právo pro sebe.

18. Dle ust. § 130 odst. 3 obč. zák. je-li držitel se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře o tom, že mu věc nebo právo patří, je držitelem oprávněným. V pochybnostech se má za to, že držba je oprávněná. Nestanoví-li zákon jinak, má oprávněný držitel stejná práva jako vlastník, zejména má též právo na plody a užitky z věci po dobu oprávněné držby.

19. Dle ust. § 132 odst. 1 obč. zák. vlastnictví k věci lze nabýt kupní, darovací nebo jinou smlouvou, děděním, rozhodnutím státního orgánu nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem.

20. Poté, co soud zhodnotil, že žalobce má naléhavý právní zájem ve smyslu ust. § 80 o.s.ř. na určení, že je výlučným vlastníkem shora uvedeného pozemku, soud žalobě v plném rozsahu vyhověl.

21. Soudem bylo zjištěno, že žalobce okolní nemovitosti, zejména pozemek parc. [číslo] zahradu spolu s domem užívá již od roku [rok] jako její výlučný vlastník. Před tím tyto nemovitosti užíval společně se svou rodinou – rodiči a prarodiči. Tito užívali předmětný pozemek již od nepaměti. Z výslechu svědkyně a žalobce bylo prokázáno, že zahrada s tímto pozemkem tvoří nedílnou součást a byla takto oplocena již od dětství žalobce i svědkyně, kteří na místě samém žijí celý svůj život. [příjmení], která je oplocena spolu s pozemkem parc. [číslo] tvoří celek po dobu více než šedesáti let. Oplocení renovoval otec žalobce v šedesátých/sedmdesátých letech, a to tím způsobem, že dřevěné sloupky vyměnil za betonové. Plot ponechal však v hranicích, tak jak byl. Oplocení je vedeno„ rovně“ a kopíruje obecní cestu. Žalobce se stal vlastníkem nemovitostí na základě kupní smlouvy ze dne [datum] a přilehlé pozemky spolu s usedlostí koupil od své matky [jméno] [příjmení] společně se vším příslušenstvím, tedy např. i oplocením. O tomto byl sepsán notářský zápis vedený pod sp. zn. [spisová značka]. Žalobce, ale i jeho právní předchůdci byli v dobré víře, že předmětná část pozemku jim vlastnicky náleží v hranicích oplocení, o tuto se starali a vysadili na ní stromy. Pochybnosti počal mít žalobce až v roce [rok], kdy se z obecní vývěsky dozvěděl, že část jeho oploceného pozemku by měla vlastnicky náležet státu. Do té doby se nikdy nezabýval výměrou vlastněného pozemku. Situaci chtěl řešit odkoupením pozemku od státu, k čemuž však nedošlo. Soud je toho názoru, že žalobce objektivně mohl dojít k přesvědčení, že je vlastníkem celého oploceného pozemku. Svou dobrou víru jednoduše odvodil od užívání zahrady generacemi před ním. (Žalobce uvedl, že na štítě domu je letopočet [číslo], kdy byl statek – usedlost – jeho předky vybudována a nikdy nebyla vlastněna nikým jiným než rodinou žalobce.) Nadto výměra pozemku parc. [číslo] o 28 m², ku výměře celé zahrady parc. [číslo] o 746 m² je jednoduše přehlédnutelná. Nelze klást k tíži žalobce, že by vybočil z běžné opatrnosti tím, že nenechal výměru pozemku přeměřit před podpisem smlouvy, nadto smlouvy uzavírané se svou matkou. Jeho omyl ve výměře pozemků je tudíž omluvitelný.

22. V dané věci je ještě důležitá jedna skutečnost, která byla prokázána samotnou žalovanou. Pozemek parc. [číslo] vznikl až v roce [rok] a to rozdělením pozemku PZE [číslo] na pět pozemků (parc. [číslo] o výměře 28 m², parc. [číslo] o výměře 17 m², parc. [číslo] o výměře 39 m², parc. [číslo] o výměře 493 m², parc. [číslo] o výměře 220 m²). Dle výpisu z KN ke dni [datum] byla vlastníkem pozemku, parcely [číslo] Česká republika. Jelikož šlo o pozemek ve státním vlastnictví, mohlo vzniknout vlastnické právo vydržením k části pozemku PZE [číslo] až po [datum] a je potřeba jeho vznik posoudit dle občanského zákoníku ve znění zák. č. 509/1991 Sb.„ Oprávněný držitel se stává vlastníkem nemovitosti, má-li ji k [datum] nepřetržitě v držbě po dobu deseti let. Do doby, po kterou měl oprávněný držitel věc v držbě, je třeba započíst i držbu vykonávanou před [datum]“ (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1134/96). Protože k [datum] držel žalobce pozemky déle než po zákonnou vydržecí dobu, stal se téhož dne vlastníkem drženého pozemku. Skutečnosti nastalé později jsou tak již pro posouzení vydržení a oprávněnosti jeho držby bezvýznamné. A to i ta skutečnost, že předmětný pozemek vznikl až mnohem později – tedy v roce [rok] a pozemek nese nyní jiné označení – parc. [číslo]. Jedná se o stejnou plochu, stejnou reálnou část zahrady, oplocenou se zbylou zahradou ve vlastnictví žalobce.

23. Soud závěrem uvádí, že žalobce je držitelem oprávněným, předmětný pozemek držel po celou dobu v dobré víře o tom, že mu věc patří, a to po dobu minimálně deseti let, jelikož se jedná o nemovitost. Byly tak naplněny všechny zákonné předpoklady ust. § 130 odst. 3 a § 134 obč. zák., žalobce předmětný pozemek tzv. vydržel a stal se jeho vlastníkem.„ Navíc je třeba konstatovat, že dlouhodobá držba, zejména pokud trvá v dané věci více než 50 let (po započtení doby držení právními předchůdci), nasvědčuje dobré víře držitele. Při obvyklé péči o majetek by totiž žalovaná strana nepochybně přistoupila k řešení věci, pokud by sama měla již dříve za to, že žalobce užívá její pozemek. Lze uvést, že na takto dlouho dlouhodobou držbu váže nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. mimořádné vydržení, s výjimkou prokázaného nepoctivého úmyslu (§ 1095 o.z.)“ (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 11. 2012, sp. zn. 22 Cdo 2520/2011).

24. O náhradě nákladů řízení mezi účastníky bylo rozhodnuto podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ust. § 142a odst. 1 o.s.ř., když plně procesně úspěšný žalobce má právo na náhradu nákladů řízení proti neúspěšné žalované. Náklady řízení představují zaplacený soudní poplatek ve výši 5 000 Kč, náklady právního zastoupení žalobkyně advokátem za 6 úkonů právní služby po 3 100 Kč dle § 9 odst. 4 písm. b) ve spojení s § 7 bod 5. vyhl. č. 177/1996 Sb., náhradu za 6 režijních paušálů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb. Přiznané úkony právního zastoupení jsou: převzetí a příprava právního zastoupení, sepis žaloby, vyjádření ze dne [datum], další porada s klientem přesahující jednu hodinu dne [datum], účast na jednání dne [datum] a [datum].

25. Lhůta k plnění byla žalované stanovena dle ust. § 160 odst. 1 o.s.ř.