12 C 161/2025

Plný text

Okresní soud v Českých Budějovicích rozhodl soudkyní Mgr. Kristýnou Křiváčkovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně proti žalované: Jméno žalované A , narozená Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A o vyklizení bytu

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala, aby žalované byla uložena povinnost vyklidit byt č. , hodnota, ve , Anonymizováno, nadzemním podlaží o velikosti , Anonymizováno, s příslušenstvím v domě na adrese , adresa, v , adresa, a vyklizený předat žalobkyni, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 1 800 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se svou žalobou domáhala, aby soud uložil žalované povinnost vyklidit byt č. , hodnota, ve , Anonymizováno, nadzemním podlaží o velikosti , Anonymizováno, s příslušenstvím na adrese , Adresa žalované A, (dále jen „byt“). Byt byl žalované pronajat nájemní smlouvou od , datum, na dobu určitou 3 měsíců bez možností automatického prodloužení, tj. do , datum, . Dne , datum, zaslala žalobkyně žalované Oznámení o neprodloužení nájemního poměru. Žalovaná na něj nereagovala a vyklizený byt žalobkyni nepředala. Dle žalobkyně tak nájemní poměr skončil ke dni , datum, a žalovaná byt nadále užívá bez právního důvodu.

2. Žalovaná uvedla, že byt užívá od roku , Anonymizováno, a vybavila si jej za vlastní náklady. Za nájemné žalobkyni nic nedluží. Nepočítala s tím, že bude muset byt opustit a nemá s dětmi kam jít. Z toho důvodu žádá o prodloužení smlouvy. Dále svá tvrzení doplnila tak, že k prodlení s platbami nájemného na její straně v období šesti měsíců došlo dvakrát, vždy však nájemné uhradila i s poplatkem za zpoždění platby a domnívá se, že žalobkyně by měla brát ohled na skutečnost, že žalovaná je samoživitelka s jedním příjmem. V současné době je poučená a nyní má zřízený trvalý příkaz, aby platby odcházely v pořádku. Dále žádala o prodloužení nájemní smlouvy o dobu delší než tři měsíce, když je pro ni takováto situace stresující a neúnosná.

3. Na základě provedeného dokazování má soud za prokázané, že dne , datum, uzavřeli účastníci smlouvu o nájmu bytu, jejímž předmětem byl ve výroku označený byt č. , hodnota, nacházející se ve třetím podlaží na adrese , adresa, v , adresa, . Doba nájmu je v čl. II. uvedené nájemní smlouvy upravena tak, že dle čl. 2.1 se nájem uzavírá na dobu určitou od , datum, do , datum, bez možnosti automatické prolongace. Dle čl. 2.2 další prodloužení nájemní smlouvy proběhne na základě žádosti nájemce za předpokladu řádného a včasného uhrazení nájemného za užívání předmětného bytu a záloh na služby. Poslední bod článku II., čl. 2.3., zahrnuje povinnost nájemce druhý den po skončení nájemního poměru byt neprodleně vyklidit a vyklizený předat pronajímateli. Článek V. nájemní smlouvy pak upravuje skončení nájemního poměru. Dle čl. 5.2 si účastníci sjednali, že bude-li rozhodnutí o nezájmu prodloužit nájemní vztah oznámeno v souladu s článkem II. odst. 2.2. této smlouvy druhé smluvní straně, skončí nájemní vztah uplynutím sjednané doby. (Zjištěno ze smlouvy o nájmu bytu ze dne , datum, .)

4. Žalobkyně vyzvala žalovanou písemnou výzvou datovanou , datum, k vyklizení bytu do 7 dnů od doručení této výzvy s tím, že nájemní poměr skončil uplynutím doby k , datum, . Zároveň byla žalovaná upozorněna, že v případě marného uplynutí lhůty bude podána neprodleně žaloba na vyklizení bytu k okresnímu soudu s následnou exekucí. (Zjištěno z výzvy k vyklizení bytu po skončení nájmu ze dne , datum, .) Z informace o pozemku má soud za zjištěné, že k předmětnému bytu v budově č.p. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, má zapsané vlastnické právo žalobkyně.

5. Žádostí ze dne , datum, žalovaná písemně žádala , tituly před jménem, , jméno FO, o prodloužení nájemní smlouvy ze dne , datum, s tím, že jí byl nájem sjednán pouze na 3 měsíce, přestože byt používá 3 roky. Byt si zařídila na své náklady s vidinou dlouhodobě zajištěného zázemí pro ni a její děti. (Zjištěno ze žádosti ze dne , datum, o prodloužení/změnu nájemní smlouvy ze dne , datum, .) Z odpovědi ze dne , datum, na žádost žalované má soud za zjištěné, že na základě jednání u pana , tituly před jménem, , jméno FO, bylo dohodnuto, že žalovaná opustí byt nejpozději do , datum, , za podmínky úhrad nájemného a nájemní smlouva jí nadále prodlužována nebude.

6. Žalobkyně dále doložila předchozí nájemní smlouvy. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne , datum, vyplývá, že mezi žalobkyní a žalovanou byla uzavřena nájemní smlouva na dobu 6 měsíců od , datum, do , datum, a ze smlouvy o nájmu bytu ze dne , datum, má soud za zjištěné, že mezi žalobkyní a žalovanou byla uzavřena smlouva o nájmu bytu na dobu určitou na dobu 3 měsíců od , datum, do , datum, .

7. Z přehledů předpisů a plateb, včetně podrobného přehledu úhrad vybraných předpisů má soud za zjištěné, že za platbu nájemného za měsíce , Anonymizováno, až , Anonymizováno, roku , Anonymizováno, měla žalovaná zpoždění s úhradou 10 dní, za , Anonymizováno, roku , Anonymizováno, měla žalovaná zpoždění s úhradou nájemného cca měsíc, za , Anonymizováno, roku , Anonymizováno, to byly 4 dny a za , Anonymizováno, roku , Anonymizováno, měla žalovaná zpoždění s platbou 10 dní. Za nájemné za , Anonymizováno, roku , Anonymizováno, se žalovaná zpozdila s platbou o 12 dní a za , Anonymizováno, roku , Anonymizováno, o 11 dní. Z výstrahy pronajímatele ze dne , datum, má soud za zjištěné, že žalobkyně jakožto pronajímatelka upozornila žalovanou, že se dopustila porušení povinnosti nájemce spočívající v neuhrazení vyúčtování služeb za rok , Anonymizováno, a byla žalobkyní také upozorněna, že v případě opětovného porušování povinností nájemce nebude smluvní vztah prodloužen.

8. Dle tvrzení žalobkyně žalovaná aktuálně na nájemném žalobkyni ničeho nedluží. Ke dni , datum, však žalované vznikl nedoplatek za služby, a to ve výši , částka, . Tento nedoplatek byl žalované vyčíslen vyúčtováním služeb za jednotku ze dne , datum, se splatností k datu , datum, za období , datum, do , datum, (zjištěno z vyúčtování služeb za jednotku ze dne , datum, ). Žalovaná toto vyúčtování vyreklamovala emailem ze dne , datum, , v reakci na tuto reklamaci bylo žalované žalobkyní sděleno, že reklamaci považuje za neoprávněnou, neboť všechny vyúčtované náklady jsou měřené nebo jsou vypočtené podle podlahové plochy nebo osob hlášených v bytě (zjištěno z emailu žalované ze dne , datum, a z odpovědi žalobkyně ze dne , datum, ).

9. Žalobkyně doložila k důkazům také SMS komunikaci mezi žalobkyní a žalovanou, návrh na povolení oddlužení žalované, rozhodnutí insolvenčního soudu o schválení oddlužení žalované a rozhodnutí insolvenčního soudu o vzetí na vědomí splnění oddlužení žalovanou a certifikát bonity nájemníka. K těmto důkazům však v poskytnuté koncentrační lhůtě dle § 118b o.s.ř. žalobkyně neuvedla žádná tvrzení. Tvrzení k těmto důkazům žalobkyně předložila až na jednání konaném dne , datum, , tedy po uplynutí poskytnuté koncentrační lhůty a tyto důkazy měly sloužit k prokázaní platební nespolehlivosti žalované. Soud tyto důkazy přesto na jednání provedl, nevyvodil z nich však žádná další zásadní skutková zjištění, která by měla na rozhodnutí soudu vliv. Dále soud zamítl návrh na provedení důkazu informací o jednotce pana , jméno FO, a výslechem pana , jméno FO, , informací o exekuci exekutorského úřadu , tituly před jménem, , jméno FO, č.j. , spisová značka, a výslechem žalobkyně, a to pro nadbytečnost. Provedení těchto důkazů by bylo v rozporu se zásadou ekonomie řízení. Navíc všechny tyto důkazní návrhy (vyjma listinného důkazu - informace o jednotce pana , jméno FO, ) byly učiněny po koncentrační lhůtě a opět měly prokazovat pouze dřívější nespolehlivost a platební liknavost žalované.

10. Soud tak má za zjištěné, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou 3 měsíců, od , datum, do , datum, bez možnosti automatické prolongace. Žalovaná na nájemném aktuálně nic nedluží, ke dni , datum, jí však vznikl nedoplatek za vyúčtování služeb. Žalovaná se v průběhu opakovaných nájemních vztahů se žalobkyní ocitla několikrát v prodlení s platbami nájemného, jednalo se však (vyjma jednoho případu) o zpoždění maximálně deseti dnů.

11. Podle § 2201 zák. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen o.z.) se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

12. Podle § 2204 odst. 1 o.z. neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.

13. Podle § 2235 odst. 1 o.z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle tohoto pododdílu.

14. Podle § 2288 odst. 1 o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu (písm. a)), je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází (písm. b)), má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat (písm. c.)), neboje-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu (písm.d)).

15. Je nepochybné, že účastníci uzavřeli dne , datum, smlouvu o nájmu předmětného bytu. Na toto právní jednání je proto třeba aplikovat zvláštní ustanovení o nájmu bytu obsažená v § 2235 až 2301 o.z. Smyslem a účelem nájmu bytu je zajištění bytových potřeb nájemce, které je dlouhodobého nebo dlouhodobějšího charakteru. Nutnost zvláštní úpravy nájmu bytu je dána specifickým postavením nájemce, který je slabší smluvní stranou nájemní smlouvy oproti pronajímateli. Nájem bytu je chráněný vztahem ze strany státu a ochrana nájemce brání pronajímateli jako silnější smluvní straně zneužít svého postavení vůči straně slabší například sjednáním nepřiměřených či nevýhodných podmínek pro nájemce. Zvláštní ustanovení o nájmu bytu jsou normy kogentní, což znamená, že se od nich nelze odchýlit v neprospěch nájemce. Zvláštní obsahové náležitosti smlouvy o nájmu bytu nejsou v občanském zákoníku stanoveny a pak musí nájemní smlouvy obsahovat podstatné náležitosti jako každé jiné právní jednání. Smlouva o nájmu bytu uzavřená mezi účastníky tato kritéria splňuje. Specifikuje řádně smluvní strany, předmět nájmu a obsahuje ujednání i o době nájmu. Dobu nájmu si mohou smluvní strany sjednat podle své vůle a obecně je možno sjednat nájem bytu na dobu určitou i neurčitou. V daném případě účastníci sjednali nájem bytu na dobu určitou, konkrétně na 3 měsíce od , datum, do , datum, , a to bez možnosti automatické prolongace. Účastníci shodně potvrdili, i z dokazování vyplynulo, že několikrát v řadě za sebou byl nájemní poměr obnovován nejprve na 6 měsíců, poté opakovaně na 3 měsíce. Nový nájem mezi účastníky tedy vznikl , datum, , a to na dobu 3 měsíců, do , datum, . Žalobkyně písemnou výzvou ze , datum, vyzvala žalovanou k vyklizení předmětného bytu s tím, že nájemní poměr k němu skončí uplynutím doby, tedy ke dni , datum, a nedojde k jeho obnovení. Následně bylo žalované sděleno, že na základě jednání u pana , tituly před jménem, , jméno FO, bylo dohodnuto, že žalovaná opustí byt nejpozději do , datum, a nájem prodlužován nebude.

16. Takto sjednaná doba nájmu v čl. II předmětné nájemní smlouvy z , datum, , je však dle názoru soudu ujednáním, které zkracuje práva žalované jako nájemkyně. Jde o práva zakotvená v občanském zákoníku označená jako „Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu“. Konkrétně jde o ustanovení § 2288 odst. 1 o.z., které stanoví tříměsíční výpovědní dobu pro výpověď z nájmu bytu, ať už na dobu určitou či neurčitou, a to v případě výpovědi dané nájemci pronajímatelem. Pronajímatel může navíc výpověď s takto stanovenou délkou výpovědní doby dát nájemci pouze při naplnění některého z výpovědních důvodů taxativně vymezených právě v § 2288 odst. 1 pod písm. a) – d) o.z. Žalobce ujednáním doby nájmu v čl. II. nájemní smlouvy s modifikací o oznámení o neprodloužení nájmu bez uvedení důvodu toto ustanovení obchází, neboť v jeho důsledku je zcela na vůli pronajímatele, zda bude chtít pokračovat v nájemním vztahu se žalovanou jako nájemkyní či nikoli. Tato vůle pronajímatele není limitována žádnými důvody a žalovaná se v důsledku tohoto ujednání prakticky nachází permanentně ve výpovědní době tak, jak je stanovená zákonem. V důsledku toho se tak nachází v nejistém postavení, pokud jde o její právo užívat byt k bydlení. To je zcela v rozporu s účelem nájmu bytu, když ten tkví v dlouhodobém uspokojování bytových potřeb nájemců. Tento účel je právě zajištěn ustanovením § 2288 a dalšími ustanoveními zákona, která stanoví zákonné podmínky pro skončení nájmu výpovědí včetně výpovědních důvodů. Pokud měl žalobce za to, že závadné chování žalované vůči žalobkyni spočívající v občasném zpoždění plateb nájemného je hrubým porušením povinností nájemce, mohl dát žalované výpověď z bytu dle § 2288 odst. 1 písmeno a) o.z., což neučinil. Ujednání v čl. II. předmětné nájemní smlouvy je pak takovým ujednáním, které zkracuje nájemcova práva, a proto se k němu nepřihlíží. Pokud se k takovému ujednání nepřihlíží, nelze smlouvu vyložit jinak, než že doba nájmu není stanovena, a tudíž nájemní vztah mezi účastníky je sjednaný na dobu neurčitou, a to s poukazem na ustanovení § 2204 odst. 1 o.z. Z toho důvodu soud dovodil, že nájemní vztah nadále trvá a žalovaná není povinna předmětný byt vyklidit a vyklizený předat žalobkyni.

17. Jak vyplývá i z rozhodnutí Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15. 1. 2020, č.j. 7 Co 1652/2019-120, nelze přihlížet k ujednání účastníků, které umožňuje pronajímateli jednostranně ukončit tento nájemní vztah, resp. zamezit jeho automatickému prodloužení (ačkoliv byly dohodnuté předpoklady prodloužení nájemního vztahu splněny) bez jakéhokoliv důvodu, neboť jde o ujednání zkracující nájemcovo právo vyplývající z ustanovení občanského zákoníku o skončení nájmu. Jedná se o právo nájemce dozvědět se (z výpovědi) o důvodu ukončení nájmu ze strany pronajímatele a bránit se uplatněnému důvodu u soudu, neboť způsobem ukončení nájemního vztahu ze strany pronajímatele (pokud nedojde k dohodě s nájemcem) je podle ust. § 2288 a násl. o.z. písemná výpověď pronajímatele s uvedením zákonem vymezených důvodů s výpovědní dobou (v zákonem stanovených případech) a navazující možnost nájemce domáhat se soudního přezkumu této výpovědi návrhem na vyslovení její neoprávněnosti (§ 2290 o.z.). Právo nájemce užívat byt je v důsledku uvedeného ujednání vázáno pouze na jednostranné rozhodnutí pronajímatele, zda umožní další pokračování nájemního vztahu či nikoliv, a to bez ohledu na jiné rozhodné skutečnosti. Tato konstrukce je v rozporu se zájmem na stabilitě bydlení a zasahuje do postavení nájemce, jako slabší strany nájemního vztahu tak, že činí jeho postavení nejistým a závislým na okolnostech, které nemůže ovlivnit. Platí tedy, že ujednání smluvních stran smlouvy o nájmu bytu sjednaného na dobu určitou s možností jeho automatického prodlužování vázaného na řádné placení nájemného a úhrad za služby spojené s užíváním bytu, které umožňuje pronajímateli jednostranně zabránit automatickému prodloužení doby nájmu bez uvedení důvodu je ujednáním, které nepřiměřeně zkracuje práva nájemce, a proto k takovému ujednání podle § 2235 odst. 1 o.z. nepřihlíží. Způsobem ukončení takového nájemního vztahu ze strany pronajímatele je výpověď. Tím spíše je pak ujednáním zkracujícím práva nájemce i vyloučení automatické prolongace při sjednání pouze tříměsíčního trvání nájmu.

18. Pro úplnost soud doplňuje, že tvrzení žalobkyně (uplatněné však až po koncentraci řízení podle § 118 písm. b) o.s.ř.) o tom, že sama žalovaná navrhla prodloužení smlouvy na dobu pouze tří měsíců bez možnosti prodloužení by v řízení neobstálo, ani kdyby bylo uplatněno včas a soud by se jím zabýval. Žalovaná je jakožto nájemce v postavení slabší smluvní strany a nemůže ani svou vůlí přimět žalobkyni k tomu, aby obcházela zákonná ustanovení o výpovědi z nájmu bytu tím, že opakovaně řetězí smlouvy o nájmu bytu na dobu pouhých tří měsíců, které jí navíc umožňuje zabránit automatickému prodloužení doby nájmu bez udání důvodu. Aktuální nedoplatek za vyúčtovaní služeb ve výši , částka, byl splatný až ke dni , datum, a jeho vznik tak neměl žádnou souvislost s dobou trvání nájemní smlouvy do , datum, . Ze všech výše uvedených důvodů soud žalobu jako nedůvodnou zamítl.

19. O náhradě nákladů řízení mezi účastníky rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. a zcela úspěšné žalované přiznal právo na náhradu účelně vynaložených nákladů vůči neúspěšné žalobkyni ve výši , částka, . Náklady řízení žalované tvoří 6 paušálních náhrad po , částka, podle § 151 odst. 3 o.s.ř. ve spojení s § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. (písemné podání ve věci samé ze dne , datum, a ze dne , datum, , účast na jednání soudu dne , datum, a příprava na toto jednání, účast na jednání soudu dne , datum, a příprava na toto jednání).