14 C 153/2019

Plný text

Okresní soud v Českých Budějovicích rozhodl samosoudkyní Mgr. Bc. Petrou Kořínkovou v právní věci žalobců: ; a) celé jméno žalobkyně , narozená dne datum , b) celé jméno žalobce , narozený dne datum , oba bytem adresa žalobkyně a žalobce , oba právně zastoupené JUDr. jméno příjmení , advokátem, se sídlem adresa , proti; žalované: ; právnická osoba , IČO , se sídlem adresa žalované , právně zastoupené anonymizováno jméno příjmení , advokátem, se sídlem adresa , o určení výše nájemného,

I. Žaloba na určení, že žalované se dnem, kdy byl podán soudu návrh na určení výše nájemného nemovitosti - pozemku s parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba s [adresa] a dále zahrady s parc. [číslo] vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], pro k. ú. [část obce], [list vlastnictví] určuje roční nájemné ve výši 1 754 080 Kč, kdy nájemné je stanoveno jako [číslo] tj. 146 173,33 Kč, které je hrazeno měsíčně předem, se zamítá.

II. Žaloba na určení, že žalovaná je povinna doplatit nedoplatek na nájemném ode dne podání tohoto návrhu na určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé, až do dne právní moci tohoto rozsudku a to do 15 dní od právní moci rozsudku, se zamítá. [Anonymizovaný odstavec.]

1. Žalobou podanou u nadepsaného soudu dne [datum] se žalobci domáhali, aby soud určil, že žalované se dnem, kdy byl podán u soudu návrh na určení výše nájemného nemovitosti – pozemku s parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba s [adresa] a dále zahrady s parc. [číslo] vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], pro k. ú. [část obce], [list vlastnictví] určuje roční nájemné ve výši 1 754 080 Kč, kdy nájemné je stanoveno jako [číslo], to je 146 173,33 Kč, které je hrazeno měsíčně předem, dále, aby soud žalované uložil povinnost doplatit nedoplatek na nájemném ode dne podání tohoto návrhu na určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé, až do dne právní moci vydaného rozsudku, a to do 15 dní od právní moci tohoto rozsudku. Svůj návrh žalobci odůvodnili tím, že žalovaná dne [datum] uzavřela s paní [jméno] [příjmení], narozenou dne [datum], matkou obou žalobců, smlouvu o nájmu, která založila oprávnění žalované užívat výlučně výše specifikovanou nemovitost za účelem zajištění bydlení a komerčního využití nebytových prostor žalovanou, přičemž nájemní vztah byl uzavřen na dobu 42 let, tedy do [datum]. Právní mocí usnesení [název soudu] ze dne [datum] ve věci projednání dědictví po zůstavitelce paní [jméno] [příjmení], č. j. [číslo jednací] a s účinky darovací smlouvy ze dne [datum] do uvedeného právního vztahu založeného smlouvou o nájmu a do postavení pronajímatelů vstoupili žalobci, neboť bylo založeno jejich spoluvlastnické právo k předmětné nemovitosti. Na základě článku X. smlouvy o nájmu činí nájemné počínaje [datum], tedy od 1. ledna roku následujícího po nabytí kolaudačního rozhodnutí, přičemž kolaudační rozhodnutí nabylo právní moci dne [datum], částku ve výši 500 000 Kč ročně, když nájemné bylo stanoveno jako [číslo], tedy ve výši 41 666,67 Kč a má být hrazeno žalovanou měsíčně předem. S ohledem na to, že výše nájemného byla stanovena dnem uzavření smlouvy o nájmu, tedy více než 12 let před podáním žaloby, žalobci tuto výši nájemného objektivně nepovažují za tržní ani za přiměřenou s ohledem k potenciální využitelnosti nemovitosti, a proto dne [datum] zaslali žalované návrh na zvýšení nájemného v intencích ustanovení § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Návrh na zvýšení nájemného splňoval veškeré zákonné předpoklady pro zvýšení nájemného o zákonných 20 %. Návrh na zvýšení nájemného byl žalované doručen dne [datum]. Žalobci dospěli k závěru, že dle snadno ověřitelných kritérií je výše obvyklého nájemného pro nemovitost, kterou žalovaná užívá, částka 2 200 Kč/m2/rok, když tato výše obvyklého nájemného byla určena v souladu s nařízením vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Žalobci mají za to, že zvýšení nájemného je možné navrhnout v souladu s ustanovením § 2249 občanského zákoníku, neboť nájemné v posledních 12 měsících zvýšené nebylo, nebylo tomu tak ani v uplynulých 3 letech, ani se tak nestalo v období po uzavření smlouvy, tedy po [datum]. Žalobci proto ve společném návrhu na zvýšení nájemného žalované navrhli zvýšení nájemného za užívání předmětné nemovitosti na částku 600 000 Kč/rok, přičemž nájemné by bylo stejně jako ve smlouvě o nájmu stanoveno jako [číslo], tedy ve výši 50 000 Kč/měsíc, jenž představuje zvýšení o zákonných 20 %. Právní zástupce žalované k návrhu žalobců sdělil, že žalovaná nepovažuje jejich výzvu za legitimní, avšak k této odpovědi nebyla přiložena plná moc právního zástupce, která byla předložena následně spolu s vyjádřením právního zástupce žalované ze dne [datum], ve kterém bylo opětovně uvedeno, že žalovaná se zvýšením nájemného nesouhlasí. Žalovaná opakovaně návrh na zvýšení nájemného výslovně odmítá, rezolutně s ním nesouhlasí a nepovažuje jej za legitimní. Žalobci proto mají důvodně za to, že nedojde k navýšení nájemného vzájemnou dohodou, a proto využívají svého zákonného práva, když byly splněny všechny zákonné předpoklady ustanovení § 2249 občanského zákoníku, neboť žalobci učinili návrh na zvýšení nájemného, žalovaná návrh na zvýšení nájemného nepřijala ve lhůtě 2 měsíců od doručení návrhu na zvýšení nájemného ze dne [datum], když návrh jako takový byl opakovaně žalovanou odmítnut a lhůta 3 měsíců po uplynutí lhůty 2 měsíců od dojití návrhu na zvýšení nájemného pro podání návrhu na určení výše nájemného u příslušeného soudu je zachována. Žalobci rovněž nechali zpracovat znalecký posudek, podle kterého celková výše nájemného činí 1 754 080 Kč ročně.

2. Žalovaná ve svém vyjádření ze dne [datum] uvedla, že dům, který je předmětem nájemní smlouvy ze dne [datum], byl naposledy v podstatě rekolaudován souhlasem se změnou v užívání stavby [anonymizována dvě slova] [stát. instituce], [anonymizováno] [spisová značka] [anonymizována dvě slova] [datum rozhodnutí] tak, že v domě se nacházejí pouze nebytové prostory. Tato skutečnost musí být žalobcům známa, neboť odkazované rozhodnutí bylo doručeno rovněž právní předchůdkyni žalobců, a skutečnost, že v domě se nacházejí pouze nebytové prostory, vyplývá rovněž ze znaleckého posudku, který si žalobci nechali zpracovat. V [anonymizováno] [rok] [anonymizováno] [rok] proběhla celková rekonstrukce domu a jeho stavební rozšíření a úpravy do současné podoby, a to nákladem vyšším než 10 000 000 Kč. S ohledem na výši této investice, kterou plně hradila žalovaná, pak bylo dohodnuto i nájemné, respektive jeho výše zohledňující provedenou investici. K odkazovanému ustanovení § 2249 občanského zákoníku žalovaná uvedla, že příslušná část občanského zákoníku, respektive jeho pododdíl, upravuje nájem bytu a nájem domu (domu k bydlení), proto nelze odkazovanou právní úpravu použít na shora popsaný předmět nájmu, když se v domě nenachází žádný byt, ani dům neslouží k bydlení. Nařízení vlády [číslo] Sb. jednoznačně stanovuje okruh nemovitostí, na které se ustanovení § 2249 občanského zákoníku vztahuje, a to tak, že účelem nájmu je zajištění bytových potřeb. Žalovaná proto dopisem ze dne [datum] žalobcům sdělila, že jejich návrh na zvýšení nájemného nepovažuje za legitimní. Nabízela však žalobcům společné jednání dopisem ze dne [datum] a ze dne [datum]. Žalobci však na tyto výzvy žalované nijak nereagovali. Z uvedených důvodů proto žalovaná navrhla, aby soud žalobu zamítl.

3. Ve svém vyjádření ze dne [datum] žalobci uvedli, že článek I. nájemní smlouvy uvádí, že nemovitost je pronajímána ke komerčním, ale zejména k bytovým potřebám, rovněž článek IV. odst. 2 nájemní smlouvy uvádí, že předmět nájmu bude při jeho užívání sloužit zejména jako prodejny, administrativní prostory a bytové prostory. Žalobci rovněž odkázali na nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 544/2000, ve kterém Ústavní soud vyslovil názor, že pokud to nezpůsobí zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě nebo v domě pracovat a podnikat nebo v bytě či domě může být sídlo právnické osoby. K argumentaci žalované ve vztahu ke kolaudačnímu souhlasu žalobci uvedli, že nebyla stanovena změna účelu využití bytového domu jako celku, když nemovitost je opakovaně označována [stát. instituce] jako bytový dům.

4. Ve svém vyjádření ze dne [datum] žalobci dále uvedli, že na právní skutečnosti a kvalifikaci nemění nic ani stavební povolení, ke kterému se váže kolaudační rozhodnutí, jelikož uvedené se týká jen přízemí. V žádném případě se nejedná o souhlas a změnu účelu a předmětu užívání celé nemovitosti, tedy 1. až 4. nadzemního podlaží, ale jen a výhradně přístavby 1. nadzemního podlaží. Žalovaná tedy bez souhlasu neoprávněně změnila podstatným způsobem účel a předmět smlouvy o nájmu a nemovitost užívá jen jako podnájem nebytových prostor třetím osobám, tedy v rozporu se smlouvou o nájmu. Ze svého nepoctivého jednání žalovaná těží ve svém jednání před soudem, když namítá nemožnost aplikace ustanovení § 2249 občanského zákoníku z důvodu toho, že v tuto chvíli se v nemovitosti nenachází žádné bytové jednotky, které by mohly naplňovat účel a předmět sjednané smlouvy o nájmu. Sjednaný účel a předmět užívání nemovitosti má bezmezně kopírovat účel vymezený smlouvou o nájmu. Žalobci rovněž zdůraznili, že z listu vlastnictví [číslo] je zřejmé, že žalovanou provedená rekonstrukce prvního nadzemního podlaží se nikterak nedotkla ani nezměnila právní způsob využití této nemovitosti, byť žalovaná neoprávněně nemovitost užívá v rozporu se smlouvu o nájmu pouze pro podnájem nebytových prostor.

5. Ve svém vyjádření ze dne [datum] žalovaná uvedla, že již původní smlouva uvažovala o využití nemovitosti žalovanou zejména k podnájmu nebytových prostor třetím subjektům. V tomto duchu byla uzavřena i smlouva ze dne [datum], kde je v článku IV. jasně vymezen účel nájmu. Snaha žalobců tento účel zkreslovat, zužovat a akcentovat jen takzvanou doplňkovou část je tedy v rozporu s původním záměrem. K argumentaci žalobců zápisem v katastru nemovitostí žalovaná uvedla, že se jedná o věc výsostně vlastnickou, a proto nelze neupravený zápis v katastru nemovitostí ohledně charakteru účelu domu klást k tíži žalované. Žalovaná i nadále setrvala na argumentaci, že uplatňované ustanovení § 2249 občanského zákoníku se týká pouze bytů.

6. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu:

7. Rozhodné skutečnosti ohledně vlastnictví předmětné nemovitosti, které měly být prokazovány darovací smlouvou, smlouvou o zřízení věcného břemene ze dne [datum] a usnesením [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí] č. j. [číslo jednací], učinily strany nespornými a na provedení navržených důkazů nadále netrvaly. Soud má proto za nesporné, že žalobci jsou vlastníky předmětné nemovitosti.

8. Ze smlouvy o nájmu ze dne [datum] soud zjistil, že právní předchůdkyně žalobců, paní [jméno] [příjmení], narozená dne [datum], jako pronajímatel, a žalovaná jako nájemce uzavřely smlouvu o nájmu nemovitosti specifikované ve výroku I. tohoto rozhodnutí, když v článku I. této smlouvy jako účel smlouvy uvedli zejména zajištění bydlení a komerčního využití nebytových prostor nájemcem. V článku IV. byl sjednán účel nájmu jako užívání předmětu nájmu zejména k podnikatelské činnosti nájemce, když předmět nájmu při jeho užívání má sloužit zejména jako prodejny, administrativní prostory a bytové prostory. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to na dobu 42 let, tedy do [datum]. Nájemné bylo sjednáno ve výši 500 000 Kč za celý předmět nájmu a rok od 1. ledna roku následujícího po nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí na přístavbu (článek IX.).

9. Z výpisu z katastru nemovitostí ve stavu ke dni [datum] [list vlastnictví] bylo zjištěno, že žalobci jsou vlastníky předmětné nemovitosti. Žalované k předmětné nemovitosti svědčí předkupní právo s právními účinky vkladu ke dni [datum].

10. Z kolaudačního souhlasu s užívám stavby vydaného [stát. instituce] – Stavební úřad dne [datum] soud zjistil, že žalované byl vydán kolaudační souhlas na přístavbu a stavební úpravy bytového domu [adresa] [anonymizována dvě slova], [obec] – zahrnující první nadzemní podlaží za účelem rozšíření prodejních prostor se sociálním zázemím, včetně výtahu. Kolaudační rozhodnutí bylo zasláno rovněž právní předchůdkyni žalobců.

11. Z detailní informace k zásilkám bylo zjištěno, že zásilka [anonymizováno] byla dodána dne [datum].

12. Z návrhu na zvýšení nájemného ze dne [datum] právního zástupce žalované soud zjistil, že žalovaná vyslovila svůj nesouhlas se zvýšením nájemného dle návrhu žalobců a vyslovila zájem o řešení věci jednáním.

13. Z návrhu na zvýšení nájemného dle ustanovení § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění právního zástupce žalobců ze dne [datum] soud zjistil, že žalobci sdělili žalované, že výši obvyklého nájemného pro nemovitost, kterou žalovaná užívá, činí dle jejich názoru 2 200 Kč/m2/rok, když tato výše obvyklého nájemného byla určena v souladu s nařízením vlády č. 453/2013 Sb. Srovnatelné nájemné obvykle v daném místě a čase je přinejmenším třikrát vyšší, než které bylo nájemci, tedy žalované, stanoveno předmětnou smlouvou o nájmu ze dne [datum]. Žalobci proto navrhli, aby bylo nájemné navýšeno na částku 600 000 Kč ročně, přičemž nájemné by bylo opětovně stanoveno jako [číslo], tedy ve výši 50 000 Kč/měsíc, jenž představuje zvýšení o zákonných 20 %.

14. Ze souhlasu se změnou v užívání stavby vydaného [stát. instituce] – Stavebním úřadem dne [datum] soud zjistil, že Stavební úřad [obec] vyslovil souhlas se změnou užívání stavby stávajícího bytu ve 4. nadzemním podlaží předmětného bytového domu na kancelářské prostory se zázemím. Žalovaná v řízení vystupovala jako zplnomocněný zástupce vlastníka stavby, právní předchůdkyně žalobců, paní [jméno] [příjmení].

15. Z písemného vyhotovení znaleckého posudku [číslo] vypracovaného [anonymizováno] [jméno] [příjmení] dne [datum] soud zjistil, že obvyklá cena nájemného nebytových prostor v objektu spoluvlastníků paní [celé jméno žalobkyně] a pana [celé jméno žalobce] [adresa] byla znalcem stanovena ve výši 1 754 080 Kč ročně.

16. Návrhy na provedení důkazu projektem ke stavebnímu řízení ze dne [datum], rozhodnutím [anonymizováno] [územní celek] ze dne [datum] a kolaudačními rozhodnutími ze dne [datum], [datum] a [datum] soud zamítl, neboť by provedení těchto důkazů nevedlo ke zjištěním, která by byla nezbytná pro posouzení otázky aplikovatelnosti ustanovení § 2249 občanského zákoníku na předmětný nájemný vztah účastníků.

17. Podle ustanovení § 663 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník účinný do 31.12.2013, nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.

18. Podle ustanovení § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

19. Podle ustanovení § 2249 odst. 1 občanského zákoníku neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních 3 letech, nebude vyšší, než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

20. Podle ustanovení § 2235 odst. 1 občanského zákoníku, zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

21. Po právní stránce soud věc hodnotil dle ustanovení § 2249 občanského zákoníku, neboť dle ustanovení § 3074 občanského zákoníku se toto ustanovení použije i pro nájemní vztahy vzniklé před nabytím účinnosti tohoto zákona. Na nájemní vztah vzniklý přede dnem [datum], jak tomu bylo v případě posuzovaného nájemního vztahu, by tedy ustanovení § 2249 občanského zákoníku bylo obecně aplikovatelné. V projednávané věci byla dne [datum] uzavřena smlouva o nájmu, a to mezi právní předchůdkyní žalobců jako pronajímatelem a žalovanou, právnickou osobou, jako nájemcem. Účelem nájmu bylo sjednáno užívání předmětu nájmu zejména k podnikatelské činnosti nájemce, když předmět nájmu měl sloužit zejména jako prodejny, administrativní prostory a bytové prostory. Navzdory široké argumentaci stran ve vztahu k otázce bytových či nebytových prostor se soud nejprve musel zabývat otázkou přípustnosti uzavření smlouvy o nájmu bytu právnickou osobou ve smyslu zajištění bytové potřeby jako jedné ze základních lidských potřeb. S odkazem na ustálenou judikaturu Nejvyššího soudu ČR (obdobně rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 26. 10. 2006 sp. zn. 26 Cdo 1973/2006) v tomto směru soud uzavírá, že potřebu bydlení může mít pouze fyzická osoba, nikoli osoba právnická. Ustanovení § 2249 občanského zákoníku je však zvláštním ustanovením vztahujícím se pouze k nájmu bytu či domu, jak vyplývá ze systematického zařazení tohoto ustanovení v rámci pododdílu 2, když z úvodního ustanovení § 2235 tohoto pododdílu občanského zákoníku se podává, že nájemní vztah zde upravený má sloužit k zajištění bytových potřeb nájemce. Jak soud již uvedl, u právnické osoby nelze uvažovat o potřebě bytu k uspokojení potřeby bydlení jí samotné, když právnická osoba takovou potřebu ze své podstaty nemá a ani mít nemůže. Nad rámec uvedeného soud konstatuje, že ze smluvních ujednání předložené nájemní smlouvy je zřejmé, že účelem nájmu bylo využití předmětu nájmu zejména k podnikatelské činnosti, která však nevylučuje ani případné využití prostor jako např. služebního bytu, když v takovém případě by nebylo možné poskytnout takovému nájemnímu vztahu ochranu, kterou při nájmu bytu zákon poskytuje fyzické osobě. Ať už by nájemní vztah vzešlý z předložené nájemní smlouvy byl obecným nájmem či nájmem prostor sloužících k podnikání, v obou případech je vyloučeno použití ustanovení § 2249 občanského zákoníku pro takový nájemní vztah. Žalobou uplatněný nárok tak nemá oporu ani ve smluvních ujednáních ani v zákonných ustanoveních, a proto soud žalobu z výše uvedených důvodů jako nedůvodnou zamítl. [Anonymizovaný odstavec.]