16 C 249/2023

Plný text

Okresní soud v Českých Budějovicích rozhodl samosoudkyní Mgr. Janou Traxlerovou v právní věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , se sídlem Adresa žalobkyně , zastoupena Jméno Zástupce A se sídlem Jméno advokátky proti žalovanému: Jméno žalovaného A , Se sídlem Adresa žalovaného A , zastoupen Jméno Zástupce B se sídlem Anonymizováno o zaplacení částky 711 570 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobkyně po žalovaném domáhá zaplacení částky 711 570 Kč s příslušenstvím, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna za zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 129 508 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.

1. Žalobou doručenou soudu dne 14. 7. 2023 se žalobkyně po žalovaném domáhá zaplacení částky 711 570 Kč s příslušenstvím představující náhradu způsobené škody. Žalobkyně v žalobě dále uvádí, že využila realitních služeb žalovaného, který jí zprostředkoval koupi nemovitých věcí v katastrálním území , adresa, . Na základě zprostředkovatelských služeb žalovaného došlo dne 17. 7. 2020 k uzavření kupní smlouvy mezi žalobkyní jako kupující a společností , právnická osoba, . jako prodávající. Žalovaný byl žalobkyní, respektive jejím manželem, již od počátku informován, že kupní smlouvu bude uzavírat z pozice podnikatelského subjektu a v této souvislosti byl žalovaný dotazován na možnost odpočtu DPH z kupní ceny nemovitostí. Pro žalobkyni se jednalo o klíčový aspekt celé koupě, neboť bez možnosti vrácení DPH by pro ni nebyla koupě z ekonomického hlediska výhodná. Žalobkyně a její manžel v dané věci jednali se zaměstnancem žalovaného, s panem , jméno FO, , který žalobkyni sdělil, že nemovitosti prodává právnická osoba a bude tak možné uplatnit odpočet DPH. , jméno FO, sdělil žalobkyni navrhovanou kupní cenu ve výši 4 100 000 Kč, žalobkyně tak logicky očekávala, že z této částky bude možný odpočet DPH s tím, že pan , jméno FO, žalobkyni ujišťoval, že z kupní ceny se odečte složená záloha na kupní cenu a rovněž částka DPH. Dále došlo k uzavření rezervační smlouvy, již v této smlouvě bylo kalkulováno s částkou DPH. , jméno FO, při procházení rezervační smlouvy s žalobkyní a jejím manželem přímo ukazoval žalobkyni, kde je uveden údaj o DPH a opětovně ji ujistil o možnosti odpočtu DPH. Následně došlo ve věci k vypracování konceptu kupní smlouvy, v níž byl uveden jako kupující manžel žalobkyně a byla uvedena kupní cena bez vyčíslení DPH. Manžel žalobkyně pak koncept kupní smlouvy připomínkoval, kdy došlo ke změně v osobě kupující na žalobkyni a především došlo k doplnění znění kupní ceny, že se jedná o cenu s DPH a vyčíslení kupní ceny bez DPH. Poté byl realizován samotný převod vlastnického práva k nemovitým věcem a úhrada kupní ceny ve výši 4 100 000 Kč ze strany žalobkyně. Až po samotné realizaci převodu a úhradě kupní ceny byla ze strany prodávající společnosti vystavena žalobkyni faktura na kupní cenu, v níž bylo uvedeno nulové DPH. Poté, co žalobkyně obratem kontaktovala pana , jméno FO, , ten jí sdělil, že prodávající společnost je v tomto případě osvobozena od platby DPH. Žalobkyně tak má za to, že byla ze strany žalovaného, respektive jejího zaměstnance uvedena v omyl, v jehož důsledku byla žalobkyni způsobena škoda ve výši DPH, tj. částky 711 570 Kč. Žalobkyně v dané věci dovozuje odpovědnost žalovaného za způsobenou škodu s ohledem na to, že žalovaný vystupoval z pozice realitního zprostředkovatele, u něhož je zcela zásadní informační povinnost. Žalobkyně rovněž odkázala na řízení vedené u Okresního soudu v Táboře pod sp. zn. 4059/2021, ve kterém bylo prokázáno, že pan , jméno FO, , zaměstnanec žalovaného, byl seznámen se skutečností, že prodávající společnost je osvobozena od platby DPH, ještě před podpisem kupní smlouvy. Tuto informaci žalobkyni nesdělil a naopak žalobkyni utvrdil v tom, že odpočet DPH bude možné provést. Žalobkyně zaslala žalovanému předžalobní výzvu. Žalovaný však reagoval negativně a popřel jakoukoliv svou odpovědnost za způsobenou škodu. Vedle dlužné jistiny je požadován také zákonný úrok z prodlení od 16. 5. 2022 (reakce žalovaného na předžalobní výzvu) do zaplacení.

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, a to ani zčásti. Odkázal na závěr Okresního soudu v Táboře o neplatnosti uzavřené kupní smlouvy. Žalobkyně zjevně nemá zájem na vrácení celé kupní ceny oproti vrácení nemovitostí původnímu vlastníkovi, společnosti , právnická osoba, ., neboť nemovitosti v důsledku vývoje cen na trhu výrazně narostly na ceně a žalobkyně se vedle ponechání si nemovitostí snaží vytěžit ještě jakési další plnění ve svůj prospěch. Aby se zdejší soud mohl nárokem žalobkyně na náhradu škody vůbec zabývat, musel by dospět k závěru, že smlouva byla platně uzavřena. Pokud by totiž kupní smlouva platně uzavřena nebyla, nemohla jakákoliv škoda ani hypoteticky vzniknout, protože žalobkyně v takovém případě nemovitosti platně nenabyla a nemůže nárokovat a uplatňovat jakoukoliv škodu, když má nárok na vrácení poskytnutého plnění, tj. celé zaplacené kupní ceny. Žalovanému je rovněž známo, že v řízení před Okresním soudem v Táboře probíhalo také odvolací řízení. Žalované však není znám jeho výsledek. Pokud by došlo k potvrzení rozhodnutí soudu prvního stupně, tak s ohledem na předchozí argumentaci je žalobou uplatňovaný nárok nesmyslný. Pokud odvolací řízení skončilo úplným či částečným úspěchem žalobkyně, znamenalo by to, že žalobkyně obdržela či měla obdržet plnění od žalované společnosti , právnická osoba, Žalobkyně by pak v tomto řízení uplatňovala stejný nárok v totožné výši znovu, pak by se jednalo o nemravné jednání a prakticky jednání protiprávní. Stejné by platilo i pokud odvolací řízení skončilo jiným způsobem, například smírem či mimosoudním řešením, jehož výsledkem bylo jakékoliv plnění žalobkyni. V neposlední řadě pak žalovaný namítal, že přestože se žalobkyně domáhá náhrady škody, žádná škoda v této věci nevznikla a ani vzniknout nemohla. Přestože se jedná o občanskoprávní spory, je nutné analyzovat rovněž povinnosti účastníků, respektive povinnosti žalobkyně z pohledu daňových předpisů, a to především z hlediska zákona o dani z přidané hodnoty. Je nespornou skutečností, že rozpis kupní ceny na cenu s DPH a bez DPH provedla v textu kupní smlouvy právní zástupkyně žalobkyně, jednajíce jménem žalobkyně, úpravou textu kupní smlouvy a pak vznikl jakýsi paskvil, který za žádných okolností nemohl vést k tomu, že by žalobkyně měla reálný nárok na odpočet DPH. V této souvislosti právní zástupce odkázal na zákon o DPH, na režim tzv. přenesené daňové povinnosti dle § 56 odst.

6. Není tak vůbec rozhodné, co sdělil žalobkyni , jméno FO, . Pokud by bylo hypoteticky uvažováno o tom, že žalobkyně utrpěla nějakou škodu, je jisté, že za ni nemůže odpovídat žalovaný. Žalobkyně totiž zjevně pomíjí, že odpočet DPH obecně možný byl, a to i v situaci, že byla prodávající společnost od DPH osvobozena, nemožnost uplatnit odpočet DPH nezpůsobilo sdělení , jméno FO, , ať již v daném případě bylo jakékoliv, ale neodborná a nedomyšlená úprava textu kupní smlouvy o rozdělení kupní ceny na část bez DPH a s DPH bez řešení konsekvencí takové úpravy, které provedla tehdejší právní zástupkyně žalobkyně. Úprava prakticky vyloučila možnost uplatnění odpočtu DPH, za což nemůže nijak odpovídat žalovaný. Dále žalovaný poukázal na to, že žalobkyně nebyla s žalovaným v žádném smluvním vztahu, neboť smlouva o zprostředkování byla uzavřena s prodávající společností , právnická osoba, a žalovaný s žalobkyní neuzavřel ani rezervační smlouvu, kterou uzavřel prodávající s manželem žalobkyně. Pokud žalobkyně opírá svůj nárok o ustanovení § 2950 občanského zákoníku, pak podmínkou vzniku povinnosti k náhradě škody je úplatné poskytnutí informace nebo rady. Žalovaný však žalobkyni nikdy žádné informace ani rady za úplatu neposkytl. A neučinil tak ani , jméno FO, . Odměnu za realitní činnost uhradil žalovanému prodávající. Taktéž žalovaný popřel, že by , jméno FO, byl někdy zaměstnancem žalovaného. V neposlední řadě poukázal na to, že žalobkyně uzavřela kupní smlouvu jako podnikatel, navíc právně zastoupený podnikatel, který je navíc plátcem DPH a měla úpravu týkající se daně z přidané hodnoty sama znát. Žalobkyně si tak měla a musela být vědoma, jaké povinnosti má dle zákona o DPH plnit a jaké ujednání má být obsaženo v kupní smlouvě, pokud si chtěla uplatnit odpočet DPH. Pokud tak neučinila, nemůže to jít k tíži žalovaného. Žalobkyně navíc smlouvu uzavřela jako podnikatel, který v rozhodné době v rámci svých podnikatelských oprávnění měl také oprávnění k výkonu činnosti nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí a před uzavřením kupní smlouvy také oprávnění k výkonu činnosti realitní činnost, správa a údržba nemovitostí. Je tak zřejmé, že žalobkyně se snaží účelově přenášet vinu za svoji nedůslednost a pochybení své zástupkyně na třetí osoby. Pokud by tedy škoda žalobkyni hypoteticky vznikla, muselo by dojít k aplikaci ustanovení § 2918 občanského zákoníku, když je zřejmé, že by taková škoda vznikla následkem okolností, které se přičítají žalobkyni, případně žalobkyni a její právní zástupkyni, která nevhodně a vadně upravila kupní smlouvu, nikoliv však žalovanému. Proto žalovaný navrhnul zamítnutí žaloby.

3. Dokazováním byl zjištěn následující skutkový stav. Dne 1. 2. 2020, uzavřel žalovaný se společností , právnická osoba, . jako převodcem smlouvu o zprostředkování s tím, že žalovaný jako zprostředkovatel bude posuzovanou nemovitou věc nabízet za kupní cenu ve výši 4 490 000 Kč, provize zprostředkovatele pak byla stanovena ve výši 4 % z kupní ceny plus DPH v zákonné výši. Za žalovaného smlouvu podepsal jeho statutární zástupce. Listinou ze dne 18. 2. 2020 žalovaný zmocnil , jméno FO, jako OSVČ k zastupování ve věci uzavírání smluv o zprostředkování jménem zmocnitele (žalovaného). Plná moc nabývá účinnosti dnem podpisu a je udělena na dobu do odvolání plné moci zmocnitelem. Dodatkem číslo jedna smlouvy o zprostředkování bylo sjednáno prodloužení doby jejího trvání do 31. 7. 2020. Za žalovaného smlouvu podepsal , jméno FO, .

4. Dne 17. 6. 2020 uzavřel žalovaný jako zprostředkovatel se společností , právnická osoba, . jako převodcem a , jméno FO, , manželem žalobkyně, jako zájemcem, rezervační smlouvu dle § 1746 odst. 2 občanského zákoníku. Smlouva byla uzavřena na dobu rezervace do 30. 6. 2020. Vedle specifikace převáděných nemovitostí je ve smlouvě uvedena kupní cena ve výši 4 100 000 Kč (bez jakéhokoliv vyčíslení DPH) a rezervační záloha ve výši 198 440 Kč. Zájemce se za účelem rezervace nemovitých věcí a jako vážný projev zájmu zavázal uhradit tuto rezervační zálohu. Zálohovou fakturou ze dne 22. 6. 2020 splatnou dne 6. 7. 2020, číslo , Anonymizováno, vyúčtoval žalovaný žalobkyni rezervační poplatek na rekreační areál v , adresa, v částce 198 440 Kč. Ve faktuře není počítáno s žádnou sazbou DPH. Žalobkyně částku ve fakturované výši uhradila dne 26. 6. 2020 na účet dle faktury, jak vyplývá z potvrzení , Anonymizováno, . Fakturou číslo , Anonymizováno, ze dne 14. 8. 2020 vyúčtoval žalovaný společnosti , právnická osoba, . odměnu za zprostředkování prodeje rekreačního areálu v , adresa, s poznámkou, že částka byla uhrazena rezervační zálohou paní , jméno FO, dne 26. 6. 2020. Odměna za zprostředkování byla vyčíslena v částce 164 000 Kč bez DPH a v částce 198 440 Kč s 21 % DPH.

5. Dne 17. 7. 2020 uzavřela žalobkyně jako kupující se společností , právnická osoba, . jako prodávající kupní smlouvu na nemovitosti v katastrálním území , adresa, . Dle článku III/1 prodávající prodává předmět převodu za vzájemně dohodnutou kupní cenu ve výši 4 100 000 Kč včetně DPH, tj. 3 388 430 Kč bez DPH a strana kupující předmět převodu za tuto kupní cenu kupuje s tím, že strana kupující uhradila před podpisem smlouvy rezervační zálohu ve výši 198 440 Kč, která se okamžikem uzavření smlouvy započítává na úhradu kupní ceny. Ke dni podpisu smlouvy tak dle smlouvy zbývá straně kupující uhradit část kupní ceny ve výši 3 901 560 Kč včetně DPH. V článku IV/1 byl sjednán způsob úhrady kupní ceny ve výši 3 901 560 Kč včetně DPH tak, že tato částka bude uhrazena v plné výši na úschovní účet schovatele , jméno FO, , a to tak, že částka ve výši 189 990 Kč bude uhrazena z vlastních zdrojů kupujícího a částka ve výši 3 711 570 Kč bude uhrazena z úvěru poskytnutého straně kupující bankou , Anonymizováno, Z nedatovaných a nepodepsaných návrhů kupních smluv vztahujících se ke stejnému předmětu koupě vyplývá, že původně měl být kupujícím manžel žalobkyně. Dle návrhu byla kupní cena sjednána ve výši 4 100 000 Kč, aniž došlo k vyčíslení DPH. Z dalšího návrhu kupní smlouvy pak vyplývá, že došlo mimo jiné ke změně kupujícího na žalobkyni a nově byla vyčíslena kupní cena na částku s DPH a bez DPH. Z elektronické formy kupní smlouvy v režimu sledování změn v jejím textu se podává, že uvedené úpravy ve smlouvě učinila dne 3. 7. 2022 , jméno FO, .

6. Rozsudkem ze dne 7. 10. 2021, č. j. 4059/2021–110 zamítl Okresní soud v Táboře žalobu, kterou se žalobkyně po společnosti , právnická osoba, . domáhala zaplacení částky 711 570 Kč s příslušenstvím. Z odůvodnění rozsudku se zjišťuje, že žalovaná částka byla požadována z titulu bezdůvodného obohacení s poukazem na uzavřenou kupní smlouvu na nemovitosti za vzájemně sjednanou cenu 3 388 430 Kč bez DPH, tj. 4 100 000 Kč s DPH s tím, že žalobkyně takto sjednanou kupní cenu zaplatila a až následně po provedení vkladu vlastnického práva žalobkyně k předmětu převodu do katastru nemovitostí bylo žalobkyni oznámeno, že žalovaná je osvobozena od placení DPH dle § 56, odst. 3 zákona č. 235/2004 Sb. S ohledem na nastalou situaci tak dle žalobkyně vzniklo na straně prodávajícího (žalovaného) bezdůvodné obohacení představující rozdíl ceny s DPH a bez DPH, kdy namísto toho, aby daná částka byla žalovaným odvedena příslušnému Finančnímu úřadu, zůstává bez jakéhokoliv právního důvodu v držení, vlastnictví žalovaného. Po provedeném dokazování dospěl Okresní soud v Táboře k závěru, že uzavřená kupní smlouva je absolutně neplatná a žalobkyně se měla domáhat vrácení celé kupní ceny s ohledem na synallagmatičnost právního úkonu oproti vrácení nemovitostí, které byly předmětem kupní smlouvy, což však žalobkyně neučinila a pokud se domáhá zaplacení toliko rozdílu kupní ceny představující DPH, není její nárok důvodný, a proto byl zamítnut. Usnesením Krajského soudu v Českých Budějovicích, pobočka v Táboře, ze dne 24. 8. 2022, č. j. 15 Co 52/2022–162 byl rozsudek soudu prvního stupně ze dne 7. 10. 2021 zrušen a řízení byl zastaveno z důvodu zpětvzetí žaloby v průběhu odvolacího řízení.

7. V průběhu odvolacího řízení probíhala komunikace mezi žalobkyní a žalovaným (, právnická osoba, , právní zástupce žalobkyně vyzval dopisem ze dne 22. 3. 2022 žalovaného k uzavření trojstranné dohody mezi žalovaným, žalobkyní a společností , Anonymizováno, kterou by došlo k narovnání právních vztahů, primárně mezi žalobkyní a žalovaným o náhradě škody a sekundárně mezi žalobkyní a společností , právnická osoba, o stvrzení vlastnického práva. Žalovaný je ve výzvě informován o úmyslu žalobkyně domáhat se náhrady škody, pokud by žalovaný nevstoupil do jednání o sjednání takové dohody. Dopisem ze dne 16. 5. 2022 se vyjadřuje právní zástupce žalovaného k předžalobní výzvě k úhradě dluhu ze dne 13. 4. 2022, kterým byl žalovaný vyzván k úhradě bezdůvodného obohacení, které mělo dle žalobkyně představovat škodu, kterou údajně způsobil žalovaný zanedbáním informační povinnosti. Právní zástupce žalovaného odmítl jakýkoliv nárok žalobkyně s obdobnou argumentací uplatňovanou i v tomto řízení, poukázal na zaměňování těchto dvou odlišných právních institutů a současně uvedl, že žalobkyně od počátku projevovala vůli nabýt předmětné nemovitosti za celkovou kupní cenu 4 100 000 Kč a odmítl, že by žalovaný porušil jakýmkoliv způsobem svou informační povinnost.

8. Z protokolu o jednání ze dne 3. 8. 2021 v řízení vedeném před Okresním soudem v Táboře pod sp. zn. 4 C 59/2021 byly zjištěny obsahy výpovědí vyslýchaných osob. Žalobkyně před Okresním soudem v Táboře vypověděla, že je plátcem DPH, byla jím v době uzavření kupní smlouvy. Její manžel jednal s , jméno FO, z realitky, pak se domluvili na prohlídce areálu, jeli tam společně s panem , jméno FO, , viděli hlavní budovu a nějaké chatky a přemýšleli, co by tam provozovali. Žalobkyně je vyučena v oboru a tak došli k tomu, že by byla snazší cesta, aby všechno bylo nasměrováno na ni. Pokud jde o cenu, tak při prohlídce chatky č. , hodnota, jim řekl pan , jméno FO, sám od sebe, že jim to prodává právnická osoba a bude tak možné uplatnit odpočet DPH. Myslí si, že řekl, že to bude 4 100 000 Kč a z toho bude možný odpočet DPH. Žalobkyně komunikovala s panem , jméno FO, hlavně telefonicky, dvakrát se pak sešli ve společnosti , Anonymizováno, . Smlouvu si s manželem četli. Po nějakém čase chtěla žalobkyně fakturu, aby mohla uplatnit odpočet DPH. Volala panu , jméno FO, , ten jí řekl, že zavolá , jméno FO, a nic se nedělo, pak žalobkyně volala , jméno FO, sama, ten byl překvapen, že to ještě není dotažené dokonce a že to vyřeší. Následně přišla faktura, ale byla tam bohužel cena bez DPH. Žalobkyně volala panu , jméno FO, , který to nechtěl řešit po telefonu. Žalobkyně řekla panu , jméno FO, , že vlastně takto nastavili i úvěrovou smlouvu a pan , jméno FO, jí potvrdil, že skutečně ten odpočet DPH jí takto sdělil. Žalobkyně kvůli tomu volala i doktorku , jméno FO, , ta jí ale vysvětlila, že jí k tomu nemůže říct tvůj názor, neboť zastupuje protistranu. Žalobkyně po tom fakturu vrátila s připomínkami, že neobsahuje DPH, manžel mluvil i s účetní , Anonymizováno, . Dále žalobkyně uvedla, že po prvním jednání v chatce pak už se s nikým o případném odpočtu DPH nebavila.

9. Svědkyně , jméno FO, před Okresním soudem v Táboře vypověděla, že jejím klientem byla společnost , právnická osoba, . (žalovaný), tvořila pro ně projednávanou kupní smlouvu. Makléř jí vždy zadá podklady a ona připraví kupní smlouvu, tak to bylo i v tomto případě, kdy smlouvu připravila, odsouhlasila ji potom s , tituly za jménem, . Po čase jí bylo sděleno, že původní zájemci si nezajistili dostatek financí a ty nemovitosti nekoupí. Následně řešila s panem , jméno FO, souběžně paní , jméno FO, a ještě druhého zájemce, nějakou společnost. Pak připravila smlouvu pro manžela žalobkyně s tím, že dostala podklady od pana , jméno FO, , použila původní návrh, který měla odsouhlasený od , tituly za jménem, , a proto připravenou smlouvu poslala panu , jméno FO, , aby ji přeposlal panu , jméno FO, k připomínkování. Po čase se vrátil připomínkovaný návrh, pak začala komunikace mezi advokáty, , jméno FO, , panem , Anonymizováno, a svědkyní. Dle svědkyně nikdo z nich právníků neřešil otázku uvedení ceny s DPH nebo bez DPH. Pokud jde o změny, ty zaregistrovala, jsou barevně vyznačeny v reakci kupujícího. Těmi podstatnými změnami byl dovětek o DPH a osoba kupujícího, kdy to bylo změněno na paní , jméno FO, . Podpis kupní smlouvy proběhl v sídle prodávajícího, kde byl přítomen i makléř , jméno FO, . Svědkyně řešila otázku osvobození od DPH, makléř jí poslal telefonní číslo , tel. číslo, účetní prodávajícího, která jí dala kontakt na nějakého účetního, kterému svědkyně volala a ten jí řekl, že DPH se řešit nebude, že je tam zákonný důvod pro osvobození společnosti prodávající od odvodu DPH, tedy že není na místě cokoliv o DPH v rámci ceny zmiňovat. Původní smlouva, kterou připravovala svědkyně, obsahovala výslednou cenu ve stejné výši, nebyl tam však žádný dovětek týkající se DPH. Po připomínce ze strany kupující se k této výsledné ceně připsal dovětek s DPH. Také se změnilo jméno kupujícího. Svědkyně potvrdila, že emaily ohledně uvedení údajů s DPH přišly od , jméno FO, . Svědkyně vypověděla, že není “daňák”, neměla informace, že DPH tam být nemá, tak si to ověřovala u účetní , Anonymizováno, a když jí druhá strana poslala připomínkovaný návrh, tak si řekla, že to tam asi druhá strana chce. Tuto informaci si ale blíže neověřovala. Osvobození od DPH sdělila panu , jméno FO, 19. 6. 2020. První návrh kupní smlouvy poslala svědkyně panu , jméno FO, ve stejný den, kdy mu sdělovala osvobození od DPH, tedy 19. 6. 2020. Účetní , právnická osoba, kontaktovala svědkyně, protože jí to sdělil pan , jméno FO, , aby ověřila, zda tam bude DPH či nikoliv. O té otázce se zmínil poprvé a naposledy. Bylo to v době, kdy se připravovala smlouva na pana , jméno FO, . Po nahlédnutí do mobilního telefonu svědkyně upřesnila, že to bylo 18. 6. 2020, kdy jí pan , jméno FO, sdělil kontakt na účetní prodávajícího.

10. Manžel žalobkyně v řízení před Okresním soudem v Táboře jako svědek vypověděl, že v realitní kanceláři jednal s panem , jméno FO, . V únoru se dostavili na místo samé, pan , jméno FO, jim ukázal chatky a už tehdy tam padla zmínka o DPH. Sám jim o tom řekl pan , jméno FO, . Svědek tam původně figuroval jako zájemce, proto podepsal rezervační smlouvu, byl tam s panem , jméno FO, (v té době už se ho ptal na otázku DPH), který mu řekl, že odpočet je možný. Svědek mu věřil, ujišťoval ho, že z ceny uvedené v té rezervaci se odvede DPH. Při podpisu rezervační smlouvy ho , jméno FO, ujišťoval, že se z kupní ceny odečte zaplacená záloha a rovněž část DPH. Pak chtěli doklad o zaplacení rezervační zálohy, ten jim přišel mailem. Znělo to na prodávajícího, pak to bylo přeškrtnuto a napsáno na manželku. Jednání ohledně kupní smlouvy vyřizoval svědek i ve fázi, kdy tam figurovala manželka. Od začátku jednal o ceně 4 100 000. Bylo to s DPH. Odpočet byl pro ně rozhodující, bez odpočtu by do té transakce nešli. Dále uvedl, že pan , jméno FO, z realitní kanceláře byl v úzkém kontaktu s panem , jméno FO, za banku, volali si neustále, takže měl i informace o úvěrové smlouvě. , jméno FO, hlavně zajímalo, kdy už bude zaplacena konečná cena. Dále potvrdil, že ten způsob tvorby kupní ceny s DPH a bez DPH vytvořila advokátní kancelář, která pro ně pracovala. Manžel pouze chtěl, aby tam bylo uvedeno v té ceně DPH, bylo to uvedeno dle jejich požadavků. Svědek k dotazu potvrdil, že ví, co je režim přenesené daňové povinnosti s tím, že se tedy přenáší na kupujícího. Neví ale, jak to probíhá. V Čechách to nezná, zná to pouze v zahraničí. Nevěděl ani, že je to možné i v Čechách. S daňovým poradcem se radil, až když nastal ten problém.

11. Svědek , jméno FO, v řízení před OS v Táboře vypověděl, že pokud jde o úvěr a otázku, zda má nějaký vliv na jeho poskytnutí to, že jde o úvěr na cenu s DPH či bez DPH, tak to určitě vliv na úvěr má. V posuzovaném případě se vždycky hovořilo o ceně včetně DPH a paní , jméno FO, předpokládala vratku, která měla být použita na hrazení první splátky, konečnou verzi kupní smlouvy měla banka k dispozici a byla odsouhlasena i právním oddělením. Svědek vypověděl, že realitní makléř pan , jméno FO, ho několikrát kontaktoval telefonicky. Hlavně v závěru celé záležitosti ohledně finanční úhrady kupní ceny, informace, které požadoval, se týkaly pouze toho, kdy už bude úvěr poskytnut a kdy už bude uhrazena kupní cena. Otázku ceny s DPH řešil svědek s , jméno FO, . Určitě to nebyl požadavek banky, že to má být rozepsáno, banka řešila pouze způsob čerpání úvěru.

12. Svědek , jméno FO, vypověděl, že v dané záležitosti zastupoval zprostředkovatele , právnická osoba, . Kupní cena, za kterou se nemovitosti prodávaly, byla 4 100 000 Kč, respektive požadavek prodávajícího, že obdrží za prodej svých nemovitostí kupní cenu v této výši minus provize zprostředkovatele. V rezervační smlouvě se vůbec neřešila cena s DPH a bez DPH. Původně se to startovalo bez DPH. Smlouvu připravovala paní , jméno FO, . První návrhy dělala vždy bez DPH, následně byl požadavek kupující, že chtějí vyčíslit DPH. , jméno FO, v tom žádný problém neviděl. Svědek však popřel, že by někdy dával , jméno FO, informaci o tom, že tam bude možný odpočet DPH, alespoň si toho není vědom. Nikdo ze zúčastněných toho obchodu s ním nejednal o otázce osvobození od DPH. Potvrdil, že byl v kontaktu s panem , jméno FO, z banky, zajímal se, kdy dojde ke schválení úvěru, kdy bude možná výplata úhrady kupní ceny, avšak ohledně ceny s DPH nebo bez DPH se ho na nic neptal. Svědek uvedl, že nezná konsekvence, kdy prodává podnikatel podnikateli a možnosti odpočtu DPH. Uvedl, že cena 4 100 000 Kč byla cena bez dalšího, nezajímalo ho, zda jsou plátci DPH či nejsou. K dotazu na návrh na rozdělení ceny s DPH uvedl, že mu to říkala sama advokátka , jméno FO, . On jí dal kontakt na účetní , Anonymizováno, a ona to s ní komunikovala. Po vyčíslení DPH nikdo ze zúčastněných to neřešil. O osvobození od DPH se dozvěděl svědek až po uzavření obchodu. Myslí si, že mu to řekla advokátka. Informaci o tom, že je to osvobozeno od DPH, neměl, nepamatuje si, že by to řekl kupující před podpisem kupní smlouvy. K dotazu, zda měl informaci, že při prodeji podnikatelů je možný odpočet DPH, uvedl, že je to možné. Potvrdil, že , jméno FO, zmiňovali, že by si rádi odečetli DPH, on uvedl, že tam bude DPH vyčíslené a asi v době, kdy po něm chtěla paní , jméno FO, fakturu, tak zjistil, že je tam nulové DPH. Bylo to zřejmě až po uzavření kupní smlouvy. Pak uvedl, že skutečnost, že se jedná o nulové DPH, zjistil před uzavřením kupní smlouvy. Není si však vědom, že by o tom některou ze stran informoval. Svědek popřel, že by sděloval paní , jméno FO, při prohlídce chatek, že je možný odpočet, respektive uvedl, že si to nepamatuje.

13. Žalobkyně při svém účastnickém výslechu před zdejším soudem vypověděla, že jim pan , jméno FO, skutečně řekl na první schůzce, kdy jim nabízel nemovitost, že , právnická osoba, je právnická osoba a že ta cena se ještě sníží o to DPH. Oni s manželem vycházeli z toho, že to tak je, když současně poukázala na to, že vlastně všichni potom tu smlouvu, kde je zohledněné DPH, podepsali a všichni to četli. Také pan , jméno FO, často jednal s panem , jméno FO, ze , Anonymizováno, , kde to řešili. K předmětu koupě uvedla, že se jednalo o čtyři chatky, větší budovu se společenskou místností a ještě zázemí s terasou. Stáří objektu odhadla na 30 let. Byly to normální dřevěné chatičky, neproběhla nejspíš rekonstrukce, možná hlavní budova měla , právnická osoba, . Dalších schůzek se potom účastnil manžel. Spolu řešili, že se smlouva napíše na žalobkyni, pak byli ve společnosti , právnická osoba, , kde se podepisovala smlouva. Žalobkyně popřela, že by měla někdy živnostenské oprávnění na nakládání s realitami nebo prodej realit. Potvrdila, že je plátcem DPH od roku 2004. Po celou dobu se o jejich účetnictví stará daňový poradce, a to jak jí tak manželovi, možná už 20 let. Ohledně vrácení DPH měla žalobkyně představu, že dostanou fakturu s DPH, a když se potom vrátí DPH, tak půjde rovnou do banky. Žalobkyně DPH se svým daňovým poradcem neřešila. Začala to řešit, až když přišla zálohová faktura na rezervaci. Volala panu , jméno FO, a on volal do , Anonymizováno, . Žalobkyně už si nevzpomněla, zda na rezervační faktuře bylo vyčísleno DPH či nikoliv. Žalobkyně nevěděla, že by existovalo nějaké osvobození od DPH, do té doby takhle nekupovali žádnou nemovitost. Pokud něco v minulosti kupovali, řešil to manžel. Žalobkyně nebyla schopná vysvětlit, jak funguje DPH. Ostatních jednání se účastnil především manžel a pokud jde o řízení u Okresního soudu v Táboře, žalobkyně nevěděla, z jakého důvodu byla vzata žaloba zpět. O všem rozhodoval manžel nebo to řešili spolu. Vypověděla, že u Okresního soudu v Táboře se pan , jméno FO, , právní zástupce prodávajícího, zlobil na pana , jméno FO, , že si toho nevšiml. Pak si žalobkyně vzpomněla, že došlo v řízení před Okresním soudem v Táboře k nějaké dohodě s tím, že to řízení skončilo a dohodli se, že jim , právnická osoba, něco zaplatí. Částku ale nevěděla.

14. Svědek , jméno FO, , manžel žalobkyně, před zdejším soudem vypověděl, že koupili areál rekreačního střediska v , adresa, s tím, že bude uzavřen úvěr na cenu bez DPH, nejprve uzavřeli rezervační smlouvu a pak byla uzavřena kupní smlouva. DPH hrálo podstatnou roli. Nejprve si to středisko byly prohlédnout s makléřem žalovaného panem , jméno FO, . Při prohlídce v jedné z chatek se pana , jméno FO, ptali, protože bylo inzerováno, že jde o cenu včetně DPH a právního servisu. , jméno FO, je ujišťoval, že když prodávající je plátce daně a že cena je včetně DPH, že ta cena je včetně DPH. Svědek uvedl, že to chtěli následně provozovat, dál podnikat v tom, takže to DPH je podstatně zajímalo, samozřejmě, že ta kupní cena bude o to DPH následně samozřejmě ponížena. Po té prohlídce ho pan , jméno FO, ještě kontaktoval, ale protože mu hned nezvedl o víkendu telefon a volal mu zpátky až v pondělí, tak mu řekl, že měl hned přijet a že už na to má jiného zájemce. Pak uběhla nějaká doba, asi tři měsíce a někdy v červnu se ozval, že první zájemce nevyšel, takže jsou znovu v pořadí. Pak svědek uzavřel s žalovaným, respektive s panem , jméno FO, rezervační smlouvu. Při té příležitosti se ho znovu ptal, jestli to DPH skutečně je a , jméno FO, ho ujišťoval, že na tu sjednanou částku dostanou doklad a tam už to částečně to DPH bude. Šlo o částku těch 198 000 Kč. Pak ještě s manželkou řešili, že by se případně nemovitosti napsaly na ni, protože je vyučená v oboru. Pak přišla faktura. , jméno FO, svědka kontaktoval a říkal mu, že je vidět, že je to tedy s tím DPH v pořádku, s tím, že svědek tedy namítal, že je tam špatný kupující, že by tam měla být manželka. Nejdřív tam byla , Anonymizováno, , po několika telefonátech pak opravili a poslali fakturu na manželku, ale tam už to DPH zase nefigurovalo. Pak to DPH neřešili, když to podepisovali, tak ho pan , jméno FO, ujišťoval, že je to tam částečně a pak že se to vyčíslí, že celkovou fakturu vydá , Anonymizováno, na to s tím DPH, i když to tam předtím nebylo. Pak už se to dle svědka asi vymáhalo. Svědek už přesně nebyl schopen říct časové souvislosti. K soudním sporům uvedl, že s právními zástupci jednali společně. K výsledku soudního řízení v Táboře uvedl, že se uzavřela dohoda s tím, že jim zaplatí 150 000 Kč. Svědek si myslí, že tím jim zaplatili náklady, dvakrát platili soudní poplatek a to, co zaplatili za právní výlohy, bylo vyčíslené odhadem. Dohodli se prostě na chodbě. Ještě jednali i v tom smyslu, že by také žalovaný nějakým způsobem to vyřešil mimosoudně. Svědek požadoval, aby se vzdal alespoň té provize s tím, že by , Anonymizováno, pak taky něco složila, že by složili půl milionu. , Anonymizováno, dle svědka k tomu nějak byla nakloněna, ale žalovaný vůbec ne. Byl sepsán přímý dokument, svědek ho má asi k dispozici. Účastníky té dohody byl pan , jméno FO, , bývalý právní zástupce, svědek a manželka. Svědek už si přesně nevzpomínal na ty okolnosti podpisu, věděl, že právní zástupce telefonoval do , Anonymizováno, , sehnal 150 000. A potom se to zřejmě podepisovalo nějak dodatečně. Žalovaný se té dohody nějak neúčastnil, svědek to pochopil tak, že se tam dohadovali v tom smyslu, že za to může právě žalovaný. Poukázal na to, že oni to odnesli nejvíc, ačkoliv za to nejmíň mohli. , jméno FO, se choval všelijak a svědek si říkal, že asi tu práci dělá dobře. Vystupoval takovým suverénním způsobem, přesvědčoval, že to tak je. Svědek mu tedy věřil, ale došlo to až takhle daleko, což vůbec nepředpokládal, když to ve , adresa, podepisovali. Poukázal na to, že tam bylo x lidí a nikdo neřekl proti nic. On sám si před podpisem kupní smlouvy neověřoval, jak je to s DPH, ptal se prostě pana , jméno FO, a ten ho přesvědčoval, že když jsou plátci a prodávající také, že to tak prostě je. Když to dodatečně zjišťoval, bylo mu řečeno, že jsou možnosti obě, prostě záleží, jak se smluvní strany dohodnou. Svědek vůbec nepředpokládal, že by takový problém mohl vzniknout, protože prodávajícímu ten majetek sloužil také k podnikání, pronajímali to a když uzavírali úvěr, tak nepředpokládali takové problémy, během celé doby nikdo nesdělil žádné pochybnosti. Navíc to šlo i přes banku. Počítali tedy s tím, že jim to DPH vrátí. Pokud jde o jednání s žalovaným, tak svědek vypověděl, že jednali pouze s panem , jméno FO, a potom až byli podepisovat tu kupní smlouvu. Návrh smlouvy dostali předem na email. Úpravu smlouvy řešili vlastně s AK, která je zastupovala, což byla tehdy paní , jméno FO, a samozřejmě v té podepsané podobě to šlo všem znovu. Všichni to znovu viděli. Svědek potvrdil, že je plátcem DPH, že má daňového poradce, ale předem to s ním neřešili. Až potom, daňový poradce jim ale sdělil to samé, jako se dozvěděli předtím na finančním úřadu. Svědek potvrdil, že má poměrně široké podnikání, především doprava, obchod, zemědělství jako hlavní, ale jsou tam i další věci, jako pořádání akcí. Pokud jde o manželku, vypověděl, že ta má oprávnění pro obchod a pronájem. S tím, že se podílí na podnikání manžela, především řeší administrativu, tedy vystavuje faktury a platí s tím, že také řeší DPH ohledně toho, co je uvedeno na faktuře, protože když je tam uvedeno DPH, tak to na té faktuře vidí, ale nikdy to neřešili nějak hloubkově, jako v tomto případě. Daňové přiznání potom řeší daňoví poradci. Částku 150 000 Kč obdržela na účet manželka, s tou nyní žalovanou částkou to nemá nic společného. Byly to výdaje, které vynaložili, minimálně dvakrát platily soudní poplatek za 80 000. Ta částka nezahrnuje ani veškeré náklady. Ohledně fungování DPH svědek vypověděl, že DPH funguje na vstupu a na výstupu. K dotazu ohledně osvobození vypověděl, že jemu je to známo, vyváží zboží do EU, tak ví, co to je. Znamená to, že se přenese na zákazníka ta povinnost. Ohledně stavu těch kupovaných nemovitostí uvedl, že podle jeho názoru jsou tak kolem roku 1980, určitě před převratem. V hlavní budově byla vyměněna okna, jinak to byl původní stav, možná to bylo trochu zvětšované.

15. Svědek , jméno FO, před zdejším soudem vypověděl, že žalobkyně a její manžel byli jeho klienty v době, kdy pracoval v bance , Anonymizováno, . Svědek pracoval primárně pro klienty v oblasti zemědělství, takže spolupracoval s manželem žalobkyně většinou na financování strojů a poslední, co spolu řešili, tak bylo právě financování nákupu toho areálu chatek, jednalo se o úvěr na financování nákupu areálu. Svědek předpokládá, že se řeší DPH, což odpovídá částce, která se řešila už před Okresním soudem v Táboře. Byl to standardní proces, kdy posuzovali bonitu klienta, nechával se vyhotovit znalecký posudek, tím klientem byla žalobkyně. Ručitelem pak byl její manžel jako tehdejší letitý klient banky. Byla tedy připravena dohoda, nějaký splátkový kalendář, bylo schváleno financování, ten proces splácení byl nastavený tak, že kupní cena je bez DPH a s DPH a bylo to nastaveno tak, že jedna z těch splátek bude vyšší a uhrazená po vratce DPH. Pak byl svědek informován, že s tím vrácením DPH je problém. , jméno FO, to pak museli řešit nějakým jiným způsobem, další dohodou s bankou, tehdy už zřejmě , právnická osoba, . Z hlediska poskytnutí úvěru to mělo význam v tom směru, že se počítalo s tím, že výše toho úvěru se poměrně záhy sníží o významnou částku a při tom schvalování se tedy k tomuto přihlíželo. Banka k tomu měla podklady, určitě vycházely z nějaké kupní smlouvy, kde to DPH bylo vyčísleno. Jak funguje DPH při převodu nemovitostí svědek vypověděl, že na to není odborník. Svědek předpokládal standardní průběh, kdy po nárokování DPH ze strany klienta toto bude přijato na účet klienta a poukázáno na účet banky jako splátka. Svědek při vyřizování té záležitosti jednal také s žalovaným, konkrétně s panem , jméno FO, , řešil spolu běžné věci, kdy se co předá, kdy se co podepíše, kdy proběhne platba, prostě standardní obchodní vztah. Na detaily už si přesně nevzpomněl a svědek už nevěděl, zda s ním řešil i DPH. Předpokládá, že ano. Osvobození od DPH se zřejmě neřešilo. Dle svědka to byl standardní obchod, kdy měli podklady a bylo jim sděleno, že to DPH bude možné uplatnit a s tím se pracovalo. Ohledně podkladů, které měla banka k dispozici, svědek předpokládá, že tam byl nějaký návrh smlouvy, také znalecký posudek na nemovitost a pak se dokládá k čerpání úvěru už podepsaná kupní smlouva. K dotazu, jakým způsobem banka vyhodnocuje právě DPH, svědek vypověděl, že za ně to bylo považované prostě jako průběžná položka, která proběhne a víc se tím banka nebude zabývat. K dotazu pak potvrdil, že to vlastně takhle řekli klienti a k tomu předložili smlouvu. Právní oddělení pak tedy mohlo považovat postavené najisto, že podklady pracovali s tím, že dojde k odpočtu DPH.

16. Svědkyně , jméno FO, vypověděla, že její AK zastupovala manžele , jméno FO, ve vícero věcech. V projednávané věci pak byla jimi oslovena za účelem revize kupní smlouvy na nemovitost, kterou kupovali. Svědkyni byl zaslán návrh kupní smlouvy, který vypracovávala advokátka žalovaného. Ona ho měla zrevidovat. Hned na začátku jí bylo sděleno, že má změnit kupujícího z pana , jméno FO, na jeho manželku a zároveň dostala instrukci, aby upravila ujednání kupní smlouvy co do ceny s tím, že měla vepsat podrobnosti o tom, že cena uvedená je s DPH a vyčíslit i tu cenu bez DPH. Následně pak už měla zrevidovat smlouvu podle svého nejlepšího vědomí a svědomí. Svědkyně dostala instrukce od pana , jméno FO, s tím, že to takto mají domluvené. Poté, co smlouvu upravila, zaslala ji advokátce , jméno FO, , která tu smlouvu zpracovávala. K tomu rozdělení ceny na cenu s DPH a bez DPH se nikdo nevyjadřoval, bylo to rovnou přijato a pak už to tedy nebylo předmětem žádného dalšího jednání, potom už tam ladili jen nějaké termíny ohledně splatnosti kupní ceny a výše vlastních zdrojů versus hypotéka. Ohledně fungování DPH si svědkyně neověřovala nic, vycházela z instrukce klienta, což je její povinnost. Svědkyně uvedla, že daňovým záležitostem se nevěnuje, ohledně DPH má obecné povědomí, to DPH musí někdo odvést. Jinak svědkyně není specialista na finanční a daňové právo. Svědkyně vyjádřila přesvědčení, že jako advokátka musí vycházet z toho, co jí klient řekne a nemá povinnost to prověřovat, jestli to je nebo není pravda. K dotazu, zda řeší to, že pokyny klienta jsou souladné s právem nebo nejsou, svědkyně vypověděla, že potom posléze, když přišel ten problém, tak se na tu problematiku dívala a konzultovala ji s „daňaři“ a poukázala na to, že vlastně ona nebyla ani nějakým způsobem schopná prověřit, jestli tam nějaké osvobození, které jí bylo tvrzeno, je nebo není, protože to vycházelo z nějakého technického stavu té nemovitosti. V rámci soudního řízení ještě řešila se nějaká přenesená daňová povinnost, což jde absolutně mimo svědkyni. Ohledně tvrzení pana , jméno FO, , že to s DPH bylo domluveno, má svědkyně za to, že mluvil o realitním makléři s tím, že tu informaci o tom, že tam nebude DPH, že je tam osvobození jim předal tehdejší realitní makléř. Svědkyně potvrdila, že úpravy o tom vtělení DPH prováděla ona osobně. I když jí pan následně pan , jméno FO, sdělil, že je strana prodávající osvobozena od DPH, tak neměla žádné pochybnosti ohledně stanovení té ceny s DPH a bez DPH, a to i proto, že následně v rámci té revize nikdo další toto nerozporoval. Svědkyně to brala jako bernou minci u jednání mezi klienty a prodávajícím a tím realitním makléřem.

17. Dne 22. 8. 2022 uzavřela žalobkyně s prodávajícím Dohodu o narovnání týkající se sporných práv a povinností z uzavřené kupní smlouvy ze dne 17. 7. 2020. Účastníci dohody v ní považovali za nesporné, že kupní cena dle smlouvy byla sjednána ve výši 3 388 430 Kč bez DPH, tj. 4 100 000 Kč s DPH. Takto sjednanou cenu s DPH žalobkyně prodávajícímu zaplatila. Žalobkyně tvrdí, že až po provedení vkladu vlastnického práva jí bylo oznámeno, že v daném případě je prodávající osvobozen od placení DPH dle § 56 odst. 3 zákona č. 235/2004 Sb. Prodávající pak tvrdí, že zprostředkovatel byl informován o tom, že prodej předmětných nemovitostí je osvobozen od DPH. Žalobkyně tak má za to, že vzniklo na straně prodávajícího bezdůvodné obohacení představující rozdíl ceny bez DPH a s DPH ve výši 711 570 Kč, kdy namísto toho, aby daná částka byla prodávajícím odvedena příslušnému finančnímu úřadu, zůstává bez jakéhokoliv právního důvodu v držení a vlastnictví prodávajícího. Prodávající naopak má za to, že výše uvedeným způsobem k jeho obohacení nedošlo. Mezi stranami smlouvy je tak sporné, jaká je výše kupní ceny a zda kupní smlouva mezi nimi uzavřená je platná, respektive zda není nicotná. Smlouva současně odkazuje na řízení vedené u Okresního soudu v Táboře, v jehož rámci byl vydán rozsudek, proti němuž žalobkyně podala odvolání. Na základě následné výměny stanovisek pak bylo dohodnuto mezi stranami narovnání. Strany učinily nesporným, že celková výše kupní ceny činí 3 950 000 Kč a že předmět plnění je osvobozen od DPH. V tomto smyslu strany uzavřely dodatek ke smlouvě ze dne 17. 7. 2020, jehož znění tvoří přílohu č. , hodnota, dohody o narovnání. V neposlední řadě pak strany kupní smlouvy v dohodě o narovnání prohlásily, že kupní smlouva je platná, účinná, určitá, prosaditelná a není nicotná. Pokud by se některé ustanovení kupní smlouvy stalo v budoucnu neplatným, neúčinným, neprosaditelným nebo nicotným nebo by takto bylo na smlouvu pohlíženo, zavázaly se strany uzavřít mezi sebou novou smlouvu se stejným účelem a obdobným obsahem. V souvislosti s uzavřenou dohodou se žalobkyně zavázala k zpětvzetí žaloby v probíhajícím soudním řízení a současně se vzdala náhrady nákladů řízení, včetně řízení odvolacího. Prodávající se pak zavázal vyrozumět soud, že i on se vzdává náhrady nákladů řízení včetně řízení odvolacího. Obě strany dohody o narovnání se pak dohodly, že prodávající uhradí žalobkyni na její účet částku 150 000 Kč. Tím měly být veškerá vzájemná práva a povinnosti účastníků dohody ohledně sporných nároků splněny s tím, že strany vůči sobě již nemají, ani do budoucna nebudou vznášet, žádné nároky plynoucí z právních vztahů a jednání učiněných před datem podpisu dohody. Z připojeného dodatku kupní smlouvy vyplývá dohoda stran kupní smlouvy na její změně spočívající v úpravě znění článku III s názvem kupní cena tak, že původní kupní cena ve výši 4 100 000 Kč včetně DPH, tj. 3 388 430 Kč bez DPH, se mění na dohodnutou kupní cenu ve výši 3 950 000 Kč. Současně strany prohlásily, že celá kupní cena byla ke dni podpisu dodatku uhrazena.

18. Podle ust. § 2950 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.), kdo se hlásí jako příslušník určitého stavu nebo povolání k odbornému výkonu nebo jinak vystupuje jako odborník, nahradí škodu, způsobil-li ji neúplnou nebo nesprávnou informací nebo škodlivou radou danou za odměnu v záležitosti svého vědění nebo dovednosti. Jinak se hradí škoda, kterou někdo informací nebo radou způsobil vědomě.

19. Podle ust. § 3 odst. 1 zák. č. 39/2020, o realitním zprostředkování, realitní zprostředkování zahrnuje vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem.

20. Podle ust. § 3 odst. 2 zák. č. 39/2020, o realitním zprostředkování, realitní zprostředkování zahrnuje zpravidla poskytnutí inzertní služby, posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny, zpracování marketingu nemovité věci, zajištění prohlídky nemovité věci, obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí, zprostředkování poskytnutí právních služeb, zprostředkování úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.

21. V daném případě se žalobkyně po žalovaném domáhá zaplacení částky 711 576 Kč s příslušenstvím. Částka dle žalobních tvrzení představuje škodu, která žalobkyni vznikla tím, že ji zaměstnanec žalovaného ubezpečoval, že od kupní ceny sjednané v kupní smlouvě za prodávané nemovitosti, které žalovaný jako realitní zprostředkovatel nabízel, bude možné provést odpočet DPH ve výši žalované částky. Odpočet však nebylo možné uplatnit, protože prodej byl osvobozen od DPH, to se však žalobkyně dozvěděla až po uzavření kupní smlouvy a provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně jako kupující uzavřela dne 17. 7. 2022 kupní smlouvu se společností , právnická osoba, , jejímž předmětem byl rekreační areál tvořený několika chatkami a hlavní budovou (zjištěno z uzavřené kupní smlouvy). Areál byl původní, zbudovaný před rokem 1989, kromě výměny oken hlavní budovy za plastová nedoznal zásadní rekonstrukce (zjištěno z výpovědi žalobkyně a jejího manžela). Žalovaný předmětný prodej zprostředkovával pro prodávajícího na základě zprostředkovatelské smlouvy uzavřené mezi prodávajícím a žalovaným. Areál byl původně nabízen za částku 4 300 000 Kč, pak za částku 4 100 000 Kč. Prodávající se zavázal žalovanému zaplatit zprostředkovatelskou provizi ve výši 198 000 Kč (zjištěno ze smlouvy o zprostředkování). Provize za zprostředkování byla uhrazena manželem žalobkyně jako rezervační záloha (bez vyčíslení DPH) na základě uzavřené rezervační smlouvy a jako projev manžela žalobkyně jako vážného zájemce o koupi rekreačního areálu (zjištěno z rezervační smlouvy a z daňových dokladů). Za žalovaného jednal s žalobkyní a jejím manželem pan , jméno FO, , který jim ukázal prodávaný areál, byl určitým prostředníkem mezi žalobkyní a advokátkou , jméno FO, , která na základě podkladů od pana , jméno FO, vyhotovila text kupní smlouvy, ten poslala panu , jméno FO, , aby jej předložil manželu žalobkyně jako původnímu kupujícímu (zjištěno z výpovědi žalobkyně, jejího manžela a ze záznamu výpovědi advokátky , jméno FO, a , jméno FO, před Okresním soudem v Táboře). , jméno FO, nebyl zaměstnancem žalovaného, jak tvrdila žalobkyně, vůči žalovanému vystupoval jako OSVČ, jak vyplývá z plné moci, kterou byl žalovaným zplnomocněn k podpisu dodatku o prodloužení zprostředkovatelské smlouvy. Není však pochyb o tom, že navenek jednal za žalovaného, byl kontaktní osobou ohledně areálu, jehož prodej zprostředkovával žalovaný, zajistil jeho prohlídku žalobkyní, jednal s manželem žalobkyně v kancelářích žalovaného, komunikoval s advokátkou , jméno FO, , která pro žalovaného jako svého klienta připravovala smlouvy (zjištěno z výpovědi žalobkyně, jejího manžela a ze záznamu výpovědi advokátky , jméno FO, a , jméno FO, před Okresním soudem v Táboře). Původní návrh kupní smlouvy počítal s tím, že kupujícím bude manžel žalobkyně, kupní cena 4 100 000 Kč nebyla ve smlouvě uvedena jako cena s DPH. Následně došlo k úpravě na straně kupující, kde po dohodě manželů , jméno FO, byla uvedena jako kupující žalobkyně a na pokyn manžela žalobkyně jejich právní zástupkyně, advokátka , jméno FO, , upravila kupní cenu tak, že cena 4 100 000 Kč v sobě zahrnuje DPH a ve smlouvě byla vyčíslena také cena bez DPH ve výši 3 800 000 Kč (zjištěno z výpovědi svědka , jméno FO, , svědkyně , jméno FO, , návrhů kupních smluv, včetně funkce sledování změn dokumentů v elektronické podobě). Advokátka , jméno FO, se nezabývala případným osvobozením prodeje od DPH, vyšla jen z pokynu klienta a měla za to, že byly smluvní strany na DPH domluveny (zjištěno z výpovědi svědkyně , jméno FO, ). Před tím, než advokátka , jméno FO, zaslala , jméno FO, původní návrh kupní smlouvy, na jeho žádost kontaktovala účetní prodávajícího, bylo jí sděleno, že prodej je osvobozen od DPH, proto není daň v původním návrhu zmiňována. Původní návrh kupní smlouvy zaslala advokátka , jméno FO, , aby jej zaslal kupující, a současně mu sdělila, že prodej je osvobozen od DPH. Když se jí vrátil upravený text kupní smlouvy, kde byla u kupní ceny zohledněna také DPH, myslela si, že to tam kupující chce mít uvedeno a více se tím nezabývala (zjištěno ze záznamu výpovědi svědkyně , jméno FO, před Okresním soudem v Táboře). Žalobkyně hradila kupní cenu částečně z vlastních zdrojů, částečně z úvěru poskytnutého bankou. Splátkový kalendář byl nastaven tak, že jedna ze splátek byla stanovena ve výši očekávané vratky DPH, čímž mělo dojít k výraznému snížení jejího úvěrového zatížení (zjištěno z výpovědi žalobkyně a svědka , jméno FO, ). Žalobkyně vyšla ohledně DPH z ujištění , jméno FO, , že odpočet bude možný, neboť obě smluvní strany jsou plátci DPH (zjištěno z výpovědi žalobkyně). Po uzavření kupní smlouvy byla žalobkyni zaslána faktura na úhradu kupní ceny vystavená prodávajícím, kde nebyla DPH vyčíslena (zjištěno z výpovědi žalobkyně a jejího manžela). Žalobkyně podala u Okresního soudu v Táboře proti prodávajícímu žalobu na vydání bezdůvodného obohacení ve výši 711 000 Kč, neboť měla za to, že tím, že prodávající neodvedl z kupní ceny DPH, která by následně byla žalobkyni finančním úřadem vrácena, se na její úkor bezdůvodně obohatil. Okresní soud v Táboře žalobu zamítl s odůvodněním, že uzavřená kupní smlouva je absolutně neplatná, a protože žalobkyni vzniklo právo na vrácení celé kupní ceny oproti vrácení prodávaných nemovitostí, požadavek na vrácení toliko části kupní ceny odpovídající výši DPH je tak nedůvodný (zjištěno z rozsudku OS v Táboře). Žalobkyně se proti rozhodnutí soudu odvolala. V průběhu odvolacího řízení probíhala mezi žalobkyní, prodávajícím a realitním zprostředkovatelem písemná komunikace. Žalobkyně požadovala, aby došlo k uzavření trojstranné dohody mezi žalobkyní a prodávajícím jako účastníky kupní smlouvy a žalovaným jako zprostředkovatelem, na základě které by nadále nebylo zpochybňováno vlastnické právo žalobkyně k předmětu koupě a současně by jí byla nahrazena škoda, případně vydáno bezdůvodné obohacení. Žalovaný jako realitní zprostředkovatel odmítl jakoukoliv odpovědnost s obdobnou argumentací, kterou uplatňoval i v tomto řízení (zjištěno z písemné komunikace právních zástupců). Žalobkyně pak uzavřela s prodávajícím dohodu o narovnání, ve které strany upravily sporná práva a uzavřely dodatek k uzavřené kupní smlouvě. Strany stvrdily vlastnické právo prodávaných nemovitostí ve prospěch žalobkyně a nově upravily výši kupní ceny tak, že byla ponížena o 150 000 Kč s tím, že převod je osvobozen od DPH. Prodávající se pak zavázal částku 150 000 Kč uhradit žalobkyni. Žalobkyně se zavázala vzít žalobu podanou u Okresního soudu v Táboře zpět, což učinila a odvolací soud řízení zastavil a zrušil rozsudek soudu prvostupňového (zjištěno z dohody o narovnání a rozhodnutí odvolacího soudu). Žalobkyně i její manžel jsou po dobu dvaceti let plátci DPH a po tuto dobu také využívají služeb daňového poradce (zjištěno z výpovědi žalobkyně a jejího manžela).

22. Soud s ohledem na zjištěný skutkový stav posoudil nárok žalobkyně podle shora citovaných zákonných ustanovení a dospěl k závěru, že není po právu, a to z několika důvodů.

23. Předně je třeba konstatovat, že žalobkyně požaduje žalovanou částku jako náhradu škody, která jí vznikla tím, že zaplatila na kupní ceně za rekreační areál vyšší cenu, než předpokládala, a kdyby věděla, že výsledná cena nebude ponížena o DPH, pak by kupní smlouvu neuzavřela. Toto její tvrzení však není pravdivé. Nelze totiž pominout, že žalobkyně s prodávajícím uzavřela zmiňovanou dohodu o narovnání, včetně dodatku ke kupní smlouvě, kterými se účastníci kupní smlouvy dohodli na kupní ceně ve výši 3 950 000 Kč s tím, že prodej je osvobozen od DPH. Jakkoliv byla dohoda o narovnání uzavřena až po podpisu kupní smlouvy, narovnali jejím uzavřením sporná práva, tedy především vlastnické právo pro žalobkyni, které nabyla za kupní cenu 3 950 000 Kč s vědomím, že prodej je osvobozen od DPH, tudíž kupní cena takto uhrazená nebude ponížena o vratku DPH. Tvrzení žalobkyně, že vrácení 150 000 Kč (částka, o niž byla kupní cena ponížena) kompenzuje žalobkyní vynaložené náklady soudního řízení, se z textu dohody o narovnání ani dodatku ke kupní smlouvě nepodává, naopak je zřejmá vůle stran stvrdit platnost uzavřené kupní smlouvy, tedy nabytí vlastnického práva za sjednanou kupní cenu. Je tak zřejmé, že žalobkyně si podanou žalobou snaží pouze zajistit ekonomicky výhodnější podmínky koupě, k tomu však neslouží institut náhrady škody.

24. Pokud jde o placení DPH, pak zákon o DPH stanoví, kdy je dodání nemovité věci osvobozeno od DPH. Pokud je dodání nemovité věci osvobozeno od DPH, jde o osvobození bez nároku na odpočet. Podle § 56 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, je od DPH osvobozeno dodání pozemku s výjimkou pozemků, které tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a s výjimkou stavebního pozemku. Dále je od daně osvobozeno dodání vybraných nemovitých věcí po uplynutí lhůty pro osvobození. Tato lhůta činí 5 let a běží od vydání prvního kolaudačního rozhodnutí nebo souhlasu nebo od vydání kolaudačního rozhodnutí nebo souhlasu po podstatné změně vybrané nemovitosti. Dodání ostatních nemovitých věcí podléhá DPH. U vybraných nemovitých věcí se nadto může plátce rozhodnout, že jejich dodání po uplynutí stanovené lhůty bude i nadále podléhat DPH, lze tak učinit jen se souhlasem nabyvatele, který je plátcem DPH, jde o tzv. režim přenesené daňové povinnosti. V daném případě, jak vyplývá z dohody o narovnání, byl posuzovaný převod nemovitostí osvobozen od DPH podle ust. § 56 odst. 3 zákona o DPH, tedy z důvodu uplynutí lhůty pro osvobození (s počátkem po první kolaudaci nebo významé rekonstrukci). Žalobkyně i její manžel při svých výsleších shodně potvrdili, že předmětem koupě byl rekreační areál vybudovaný určitě před rokem 1989 a nebyl významně rekonstruován (vyjma výměny oken v hlavní budově). Důvod osvobození od DPH tak byl zjevný, žalobkyně ani její manžel však neměli evidentně žádné povědomí o zákonné možnosti osvobození od DPH v případě převodu nemovitostí. Nelze však odhlédnout od skutečnosti, že žalobkyně i její manžel jsou po dobu 20 let plátci DPH a navíc využívají služeb daňového poradce. Navíc manžel žalobkyně potvrdil, že zná institut přenesené daňové povinnosti uplatňovaný při přeshraničním obchodě zboží. Dle přesvědčení soudu tak žalobkyně a potažmo její manžel, který v řadě záležitostí manželku zastupoval, mohli a měli mít určité povědomí o fungování DPH v případě dodání nemovitostí, a to minimálně takové, které by je při nabývání nemovitostí v hodnotě několika miliónů korun pohnulo, věc konzultovat se svým daňovým poradcem. Tím spíš za situace, kdy manžel žalobkyně podepsal rezervační smlouvu, kde kupní cena nezohledňovala DPH a manželka uhradila rezervační zálohu dle faktury také bez zohlednění DPH. Případný odpočet DPH byl totiž v zájmu žalobkyně (ostatně ona si v bance nastavila splátkový kalendář s ohledem na případnou vratku DPH), bylo na ní, aby si věc ověřila. Pokud tak neučinila, jde to k její tíži.

25. Soud neshledává ani odpovědnost žalovaného podle ust. § 2950 odst. 1 o. z., na který poukazovala žalobkyně. Žalobkyně tvrdí, že škodu, která jí vznikla, jí způsobil žalovaný (jeho zaměstnanec pan , jméno FO, ) jako realitní zprostředkovatel, protože jí sdělil, že bude možné uplatnit odpočet DPH. Není pochyb o tom, jak popsáno shora, že pan , jméno FO, , i když nebyl zaměstnancem žalovaného, jednal za žalovaného v běžných záležitostech a jeho jednání se tak přičítá žalovanému. V případě odpovědnosti žalovaného dle § 2950 odst. 1 věta první musí být kumulativně splněno několik podmínek. , právnická osoba, , tedy žalovaný vystupuje jako odborník, v daném případě jako realitní zprostředkovatel, podá neúplnou nebo nesprávnou radu, a to za odměnu v záležitostech svého vědění (své odbornosti) a v příčinné souvislosti s poskytnutím takové rady vznikne škoda. Pokud odpovědnost k náhradě škody nevznikne podle věty první, posuzuje se odpovědnost podle věty druhé, kdy především škoda musí být způsobena vědomě. V posuzovaném případě k tomu bylo zjištěno především ze záznamu výpovědi advokátky , jméno FO, před Okresním soudem v Táboře, že se , jméno FO, dozvěděla od účetního prodávajícího o osvobození převodu od DPH, tuto skutečnost sdělila panu , jméno FO, dne 19. 6. 2020. Ve stejný den byl žalovanému zaslán prostřednictvím pana , jméno FO, návrh kupní smlouvy, který ji následně zaslal manželovi žalobkyně. Z výpovědi , tituly před jménem, , jméno FO, dále vyplynulo, že po nějaké době se vrátila kupní smlouva s připomínkami a svědkyně uvedla, že se to začalo řešit, a to mezi advokátkou , jméno FO, , advokátem Mikulášem zastupujícím prodávajícího a advokátkou , jméno FO, zastupující žalobkyni. Dle názoru soudu v tomto okamžiku byla ukončena činnost žalovaného jako realitního zprostředkovatele v předmětném převodu. Je tak zřejmé, že žalovaný nemůže nést žádnou odpovědnost za škodu, která by měla vzniknout na základě nemožností uplatnit odpočet DPH, neboť původní smlouva DPH neupravovala a na následných úpravách se žalovaný již nepodílel a ani podílet nemohl. Tento faktický stav reflektuje i právní úpravu dle shora cit. ust. § 3 zákona o realitních zprostředkovatelích, kdy hlavním úkolem zprostředkovatele je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy a zajistit související činnosti, tedy vždy vyhledat toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem. Realitní zprostředkování dle tohoto ustanovení zpravidla zahrnuje inzertní služby, posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny, zpracování marketingu nemovité věci, zajištění prohlídky nemovité věci, obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí a dále zprostředkování poskytnutí právních služeb. Realitní zprostředkovatel tak není oprávněn k poskytování právních služeb, včetně jakéhokoliv daňového poradenství. Takové oprávnění je vyhrazeno pouze některým odborným profesím (advokátům, notářům, v případě daní daňovým poradcům). Pokud by realitní zprostředkovatel poskytoval právní (daňové) služby, bylo by na místě jeho jednání posuzovat i v trestněprávní rovině. Jakkoliv , jméno FO, vypověděla, že pracovala pro žalovaného v tom směru, že pro něj připravovala smlouvy, pak se ale nejednalo o činnost realitního zprostředkovatele, ale vystupovala jako advokátka, tedy samostatně svým jménem. Stejné platilo i pro advokáta žalobkyně či kupujícího. Z pohledu ust. § 2950 o. z. tak lze uzavřít, že činnost realitního zprostředkovatele nezahrnuje daňové poradenství. Případnou odpovědnost žalovaného za sdělení informace o možnosti odpočtu DPH, kterou sdělil mimo obor své odborné činnosti, tak nelze posuzovat dle § 2950 o. z. věta první, ale popř. dle věty druhé téhož ustanovení. Podle této věty vzniká povinnost k náhradě škody, pokud byla informací způsobena vědomě. V posuzovaném případě by pan , jméno FO, musel vědět, že jeho informace není pravdivá. V daném případě s ohledem na shora uvedené bylo zjištěno, že pan , jméno FO, , jednající za žalovaného se o osvobození prodeje dozvěděl od advokátky , jméno FO, až v době, kdy byl vytvořen první návrh kupní smlouvy. Pokud tedy informaci o možnosti odpočtu sděloval při prohlídce chatek v únoru 2020, tedy o několik měsíců dříve, nemohl by případnou škodu způsobit vědomě. Nemohl tak ani vědět, že žalobkyni může vzniknout škoda. Nárok žalobkyně tak není důvodný ani podle ust. § 2950 o. z., neboť případná informace o odpočtu DPH nespadá do předmětu činnosti (ve smyslu odbornosti) realitního zprostředkovatele a rovněž nelze dovodit případné zavinění žalovaného dle věty druhé. Za dané situace tak nebylo třeba zabývat se dalšími předpoklady odpovědnosti za škodu.

26. S ohledem na shora uvedené tak dospěl soud k závěru o nedůvodnosti podané žaloby, a proto ji zamítnul.

27. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., když soud přiznal plně procesně úspěšnému žalovanému jejich náhradu. Náklady řízení tvoří odměna právního zástupce žalovaného za devět úkonů právní služby po 11 180 Kč (příprava a převzetí zastoupení, písemné vyjádření ve věci ze dne 7. 9. 2023, 2. 8. 2024, 5. 2. 2025, účast na jednání dne 28. 2. 2024, 5. 6. 2024 – 2 úkony, 11. 12. 2024 a 7. 2. 2025) a náhrada hotových výdajů ve výši sedmi paušálních náhrad po 300 Kč a dvou paušálních náhrad po 450 Kč dle vyhlášky č. 177/1996 Sb. Právnímu zástupci žalovaného náleží rovněž náhrada cestovních výdajů za cestu z , adresa, do , adresa, a zpět osobním automobilem , Anonymizováno, , RZ , SPZ, . Při ujeté vzdálenosti 200 km a průměrné spotřebě 6,4 l/100 km benzínu činí základní náhrada a náhrada za spotřebované pohonné hmoty 1 618 Kč. Náklady rovněž zahrnují náhradu za ztrátu času za 12 započatých půlhodin po 100 Kč a 4 započaté půlhodiny po 150 Kč. Rovněž je potřeba připočíst 21 % DPH, když právní zástupce žalovaného prokázal, že je plátcem této daně. Celková výše nákladů řízení žalovaného pak činí 129 508 Kč.