23 C 329/2021

Plný text

Okresní soud v Českých Budějovicích rozhodl samosoudcem JUDr. Tomášem Křiváčkem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou Mgr. jméno příjmení se sídlem adresa o zaplacení částky 200 000 Kč s příslušenstvím

I. Řízení se v části zákonného úroku z prodlení z částky 200 000 Kč od [datum] do [datum] zastavuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 200 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 200 000 Kč od [datum] do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 88 967 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce.

1. Žalobce se svou žalobou domáhal po žalované zaplacení smluvní pokuty ve výši 200 000 Kč s příslušenstvím. Žalobu zdůvodnil tím, že dne [datum] byla mezi ním jako stranou kupující, žalovanou jako stranou prodávající a [právnická osoba] kancelář [právnická osoba] (dále jen„ realitní zprostředkovatel“) uzavřena smlouva o rezervaci, jejímž předmětem byla rezervace pozemků parc. [číslo] podílu 1/3 na pozemcích parc. [číslo] v k.ú. [část obce]. Žalobce měl v úmyslu tyto pozemky od žalované zakoupit za celkovou kupní cenu 6 300 000 Kč. Žalovaná se ve smlouvě zavázala k tomu, že bez zbytečného odkladu po vyzvání realitním zprostředkovatelem uzavře se žalobcem kupní smlouvu, a to nejpozději v poslední den účinnosti smlouvy, tj. do [datum]. Po uzavření smlouvy o rezervaci dala žalovaná najevo, že svůj závazek splní, následně ale zprostředkovateli upřímně sdělila, že byla oslovena někým jiným, kdo nabídl více a ten dokonce nabídl, že přispěje na úhradu smluvní pokuty pro zprostředkovatele, která vyplývala ze smlouvy o zprostředkování (nikoliv z rezervační smlouvy). Sdělila zprostředkovateli, že upřednostňuje výhodnější nabídku od nového zájemce a rezervační smlouvou se už nehodlá řídit a kupní smlouvu se žalobcem nehodlá uzavřít. Následně i přes to byla žalovaná několikrát vyzvána k uzavření kupní smlouvy, což odmítala. Nemovitosti nakonec koupila [jméno] [příjmení], která je evidována jako jejich vlastník v katastru nemovitostí. Po uzavření rezervační smlouvy přitom žalobce uzavřel dne [datum] smlouvu o zápůjčce, na jejímž základě si zapůjčil finanční prostředky na koupi nemovitostí ve výši 7 000 000 Kč s úrokem ve výši 840 000 Kč a dluh zajistil zástavním právem ke svému domu a pozemkům a dále i směnkou. Tato výše úroku představuje škodu, která mu tímto vznikla. Dle čl. III odst. 2 smlouvy o rezervaci, v případě, že prodávající nepřistoupí k podpisu kupní smlouvy nejpozději v poslední den účinnosti této smlouvy, je realitní zprostředkovatel povinen přijatý rezervační poplatek na požádání vrátit zájemci nejpozději do 3 dnů od požádání. V takovém případě se strana prodávající zavazuje vyplatit zájemci smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku s tím, že z této smluvní pokuty má realitní zprostředkovatel nárok na částku odpovídající podílu 1/2, a to jako paušální náhradu v souvislosti s danou transakcí. Výše rezervačního poplatku činila dle čl. II odst. 1 smlouvy o rezervaci 200 000 Kč.

2. Žalovaná nárok žalobce neuznala. Uvedla, že sporuje, že byla realitním zprostředkovatelem či dokonce žalobcem opakovaně vyzývána k uzavření kupní smlouvy. Žalovaná informovala realitního zprostředkovatele, který pro ni neúspěšně hledal zájemce o koupi již od prosince 2020, že si našla vlastního kupce. Teprve na základě tohoto sdělení ji realitní zprostředkovatel sdělil, že i on našel zájemce a předložili ji rezervační smlouvu k podpisu. Ještě ke konci března 2021 byla žalovaná realitním zprostředkovatelem informována, že není jisté, že k uzavření kupní smlouvy dojde, neboť žalobce je teprve v procesu jednání o způsobu financování koupě (sděleno [datum]). I to sehrálo roli při rozhodnutí žalované o ukončení smluvního vztahu založeného rezervační smlouvou, jak vyplývá z korespondence ze dne [datum] adresované realitnímu zprostředkovateli a žalobci. Vědoma si ustanovení článku III odst. 2 vyplatila žalovaná dne [datum] za účelem úhrady smluvní pokuty na bankovní účet realitního zprostředkovatele č. [bankovní účet] částku 200 000 Kč Smlouva o zprostředkování ze dne [datum] dle žalované ujednání o smluvní pokutě neobsahovala, toto ujednání bylo obsaženo výlučně v rezervační smlouvě. Dle žalované žalobce chybně vykládá čl. III odst. 2 rezervační smlouvy a žaluje subjekt, který není pasivně legitimován. Později však k výzvě soudu žalovaná předložila zprostředkovatelskou smlouvu ze dne [datum], která ujednání o smluvní pokutě ve výši sjednané provize (200 000 Kč) obsahuje (čl. III odst. 8), žalovaná však dovozuje neplatnost tohoto ujednání pro neurčitost a nesrozumitelnost. Z toho důvodu má za to, že ve zprostředkovatelské smlouvě ujednání o smluvní pokutě absentuje. Také doplnila, že zprostředkovatelská smlouva byla ukončena dne [datum] odstoupením a následnou dohodou a za dobu její platnosti k porušení žádné povinnosti ze strany žalované nedošlo. V průběhu řízení rovněž žalovaná doplnila, že mezi stranami došlo k dohodě, že smluvní pokuta z rezervační smlouvy bude uhrazena na účet realitního zprostředkovatele, a to v době po uzavření rezervační smlouvy. Tato dohoda byla dle žalované uzavřena mezi realitním zprostředkovatelem, žalovanou a žalobcem, za kterého v tomto ohledu jednal realitní zprostředkovatel. V této souvislosti se odkázala na čl. III zprostředkovatelské smlouvy, dle něhož veškeré kontakty se třetími osobami, které zajistí zprostředkovatel, budou realizovány výlučně přes realitního zprostředkovatele. Po celou dobu proto žalovaná komunikovala výlučně s realitním zprostředkovatelem. V případě, že soud shledá nárok žalobce po právu, navrhla žalovaná, aby soud přistoupil k moderaci smluvní pokuty alespoň na částku 100 000 Kč s přihlédnutím k rezervační smlouvě, dle níž má žalobci připadnout pouze 1/2 smluvní pokuty a druhá 1/2 realitnímu zprostředkovateli, dále s přihlédnutím k dobré víře žalované, když plnila na účet realitního zprostředkovatele a taktéž proto, že zaplatila smluvní pokutu ve výši 200 000 Kč realitnímu zprostředkovateli, který jí odmítá vrátit.

3. Žalobce v reakci na tvrzení žalované, že k úhradě smluvní pokuty na účet realitního zprostředkovatele došlo na základě dohody mj. se žalobcem prostřednictvím realitního zprostředkovatele, který za něj měl jednat, uvedl, že rezervační smlouva byla jediným smluvním poměrem, který byl mezi žalobcem a žalovanou sjednán a uzavřen. Žalobce odmítl, že by realitního zprostředkovatele jakkoliv zmocnil k tomu, aby ho v čemkoliv zastupoval. Dle žalobce žalovaná zaměňuje smlouvu o zprostředkování se zastoupením. Žalobce zároveň odkázal na č.l. IV odst. 1 rezervační smlouvy, dle něhož veškeré změny a doplňky podmínek sjednaných v této smlouvě musejí být sjednány písemně. Žádný dodatek ale uzavřen nebyl. Dále popřel tvrzení, že by nedisponoval prostředky k úhradě kupní ceny, což mělo žalovanou vést k záměru nemovitosti žalobci neprodat, a to právě s ohledem na uzavření shora uvedené smlouvy o zápůjčce. Finanční prostředky ve výši 7 000 000 Kč mu byly zaslány na účet již dne [datum].

4. Žalobce pak vzal v průběhu řízení, v podání ze dne [datum], žalobu zpět v části zákonného úroku z prodlení z částky 200 000 Kč od [datum] do [datum]. K tomuto procesnímu návrhu soud řízení v požadovaném rozsahu dle § 96 odst. 1 a 2 o.s.ř. řízení zastavil (výrok I rozsudku).

5. Po provedeném dokazování zjistil soud následující skutkový stav:

6. Dne [datum] byla mezi žalobcem jako zájemcem o nabytí (stranou kupující), žalovanou jako stranou prodávající a [právnická osoba] kancelář [právnická osoba] jako zprostředkovatelem uzavřena smlouva o rezervaci, jejímž předmětem byla rezervace pozemků parc. [číslo] podílu 1/3 na pozemcích parc. [číslo] v k.ú. [část obce] ve vlastnictví žalované. Kupní cena byla v rezervační smlouvě stanovena na částku 6 300 000 Kč. Žalobce se dle čl. II odst. 1 zavázal složit k rukám zprostředkovatele rezervační poplatek ve výši 200 000 Kč. Oba účastníci se dle čl. II odst. 4 a 6 rezervační smlouvy zavázali bez zbytečného odkladu po vyzvání realitním zprostředkovatelem uzavřít kupní smlouvu, a to nejpozději v poslední den účinnosti smlouvy. Účinnost smlouvy byla upravena v čl. III odst. 1 rezervační smlouvy, dle něhož se tato smlouva uzavírá na dobu určitou do [datum]. Pro posouzení věci je pak zásadní čl. III odst. 2 rezervační smlouvy, dle něhož v případě, že [příjmení] prodávající nepřistoupí za výše uvedených podmínek k podpisu Realitní smlouvy nejpozději v poslední den účinnosti této smlouvy, pak je Realitní zprostředkovatel povinen přijatý Rezervační poplatek na požádání vrátit zpět Zájemci, a to nejpozději do 3 pracovních dnů od vyžádání. V takovém případě se [příjmení] prodávající zavazuje vyplatit Zájemci smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku dle této smlouvy s tím, že z této smluvní pokuty má Realitní zprostředkovatel nárok na částku odpovídající podílu 1/2, a to jako paušální náhradu v souvislosti s danou transakcí. Dle čl. IV odst. 1 rezervační smlouvy veškeré změny a doplňky podmínek sjednaných v této smlouvě musejí být sjednány písemně. (Zjištěno u uvedené smlouvy o rezervaci na č.l. 6-7).

7. O den dříve, tj. [datum], byla mezi žalovanou jako prodávající a realitním zprostředkovatelem Realitní kancelář [právnická osoba] uzavřena smlouva o realitním zprostředkování (výhradní), jejímž předmětem byl závazek realitního zprostředkovatele zprostředkovat uzavření kupní smlouvy o převodu shora uvedených nemovitostí. Provize realitního zprostředkovatele byla sjednána ve výši 200 000 Kč (čl. II odst. 3). V čl. III odst. 8 bylo uvedeno, že Pokud klient poruší některé ze svých povinností uvedených v této smlouvě nebo pokud uvede v této smlouvě nepravdivé informace, zavazuje se zaplatit Realitnímu zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši sjednané provize uvedené v čl. II. odst. 3 této smlouvy. Smluvní pokuta je splatná do 3 dnů od sdělení výzvy k zaplacení. Tím není dotčeno právo Realitního zprostředkovatele domáhat se náhrady škody v plné výši. V čl. III odst. 1 písm. b) se pak uvádí, že veškeré kontakty se třetími osobami, které zajistí Realitní zprostředkovatel, budou realizovány výlučně přes Realitního zprostředkovatele a že bez jeho vědomí neuzavře Realitní smlouvu či smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy na Předmět převodu s osobou, jež byla vyhledána Realitním zprostředkovatelem, a to ani v době jednoho roku po skončení platnosti této smlouvy. (Zjištěno ze smlouvy o realitním zprostředkování ze dne [datum] na č.l. 55-56)

8. Účastníci učinili nesporným, že žalovaná po uzavření rezervační smlouvy vyjádřila svou vůli, a to vůči realitnímu zprostředkovateli i vůči žalobci, nesplnit podmínky rezervační smlouvy a neuzavřít kupní smlouvu na předmětné nemovitosti se žalobcem z důvodu, že má jiného kupce s vyšší nabídkou. Tuto vůli žalovaná projevila ještě před uplynutím účinnosti rezervační smlouvy, tzn. před [datum].

9. Předžalobní výzvou ze dne [datum], doručenou žalované dne [datum], tzn. ještě před koncem účinnosti rezervační smlouvy, vyzval žalobce žalovanou k náhradě škody ve výši 840 000 Kč, představující úrok za zapůjčení finančních prostředků na nákup předmětných nemovitostí. (Zjištěno z předžalobní výzvy ze dne [datum] na č.l. 50 včetně dokladu o doručení na č.l. 51).

10. Dne [datum] zaplatila žalovaná částku 200 000 Kč na účet realitního zprostředkovatele č. [bankovní účet] s variabilním symbolem [číslo] (zjištěno z otisku obrazovky internetového bankovnictví žalované na č.l. 29). Uvedený účet realitního zprostředkovatele i [variabilní symbol] odpovídají údajům v rezervační smlouvě (v čl. II odst. 2 jako údaj k úhradě rezervačního poplatku pro žalobce, popř. účet realitního zprostředkovatele je uveden i v označení realitního zprostředkovatele jako strany smlouvy).

11. Žalobce před podáním žaloby vyzval žalovanou k dobrovolné úhradě smluvní pokuty ve výši 200 000 Kč přípisem ze dne [datum], a to do 10 dnů od doručení této výzvy na účet žalobce (zjištěno z předžalobní výzvy ze dne [datum] na č.l. 8-9). Uvedená výzva byla žalované doručena dne [datum], tzn. že poskytnutá 10 denní lhůta uplynula dne [datum] (zjištěno z informace k zásilce č. [anonymizováno] na č.l. 10). Žalovaná reagovala odpovědí ze dne [datum], v níž uvedla, že částku 200 000 Kč v souladu s rezervační smlouvou zaslala na účet realitního zprostředkovatele, který byl na základě ujednání všech tří stran určen jako platební místo. Žalovaná tak všechny své povinnosti splnila a žalobce se má proto obrátit na realitního zprostředkovatele. (Zjištěno z odpovědi zástupkyně žalované ze dne [datum] na č.l. 11). Zástupce žalobce se pak na zástupkyni žalované obrátil ještě e-mailem ze dne [datum] a s obdobnou argumentací jako v žalobě nárok žalobce zopakoval (zjištěno z uvedené e-mailové zprávy na č.l. 12).

12. Soud pro nadbytečnost zamítl důkazní návrhy žalobce na výslech zástupců realitního zprostředkovatele i smlouvou o zápůjčce, smlouvou o zřízení zástavního práva, vyrozuměním KÚ pro hlavní město Prahu o provedení vkladu zástavního práva smluvního a výpisem z účtu žalobce. Uvedené důkazy měly sloužit k prokázání tvrzení, že žalobce měl finanční prostředky k úhradě kupní ceny zajištěny, k tvrzení, že mu vznikla škoda ve výši 840 000 Kč na zaplaceném úroku a k tvrzení, že žalobce i realitní zprostředkovatel žalovanou k uzavření kupní smlouvy vyzývali. Tato tvrzení totiž nepovažuje soud pro vyřešení sporu za podstatná.

13. Soud dále neprovedl důkaz odstoupením od smlouvy o rezervaci ze dne [datum] datovaným dnem [datum] (na č.l. 57), neboť žalovaná tento důkaz předložila až po koncentraci řízení i po lhůtě poskytnuté k doplnění tvrzení a důkazů s tím, že rovněž tvrzení o odstoupení od této smlouvy bylo učiněno po poskytnuté lhůtě. Žalovaná v podání ze dne [datum] tvrdila jen to, že došlo k odstoupení od smlouvy o zprostředkování (nikoliv rezervační). Uvedený listinný důkaz nebyl nadto podepsaný a nebylo prokazováno ani jeho doručení žalobci. Diskutabilní by byla i otázka platnosti takového odstoupení. Bylo však nadbytečné (a nepřípustné) se touto otázkou zabývat.

14. Soud dále neučinil žádné závěry a ni z důkazu předloženého žalovanou a označeného jako Dohoda o ukončení smlouvy o realitním zprostředkování (na č.l. 58), neboť ani tato dohoda není účastníky údajné dohody podepsána a nebylo tvrzeno ani prokazováno, jakým způsobem měla být uzavřena. Nicméně i v této listině se hovoří o tom, že žalovaná již nemá zájem na pokračování smluvních vztahů a uzavření kupní smlouvy se žalobcem. Dále je zde ujednání, že v případě, že žalovaná nepřistoupí k podpisu realitní smlouvy, zavazuje se žalovaná vyplatit žalobci smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku (200 000 Kč) s tím, že z této smluvní pokuty má Realitní zprostředkovatel nárok na částku odpovídající podílu 1/2, a to jako paušální náhradu v souvislosti s danou transakcí.

15. Soud pak nemá za prokázané tvrzení žalované, že mezi ní, žalobcem a realitním zprostředkovatelem došlo k dohodě, že smluvní pokuta z rezervační smlouvy má být uhrazena na účet realitního zprostředkovatele a že za žalobce jednal v tomto ohledu realitní zprostředkovatel. Uvedené tvrzení žalovaná neprokázala ani přes řádné poučení podle § 118a odst. 3 o.s.ř.

16. Mezi účastníky a realitním zprostředkovatelem byla uzavřena smlouva o rezervaci, v jejímž rámci byla sjednána i smluvní pokuta pro případ, že žalobkyně nepřistoupí k podpisu realitní (kupní) smlouvy do [datum]. Podle § 2048 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

17. V daném případě nebylo sporu o tom, že žalobci právo na smluvní pokutu vzniklo, ale na čí účet, resp. které ze stran smlouvy o rezervaci, mělo být ze strany žalované plněno. Soud má za prokázané, že žalovaná porušila svou povinnost ze smlouvy o rezervaci tím, že nepřistoupila k podpisu realitní (kupní) smlouvy do [datum], čímž jí vznikla povinnost uhradit smluvní pokutu ve výši 200 000 Kč. Bylo by přepjatým formalismem zjišťovat, zda byla žalovaná ze strany realitního zprostředkovatele vyzvána k uzavření kupní smlouvu ve smyslu čl. II odst. 6 rezervační smlouvy, a to nejpozději v poslední den účinnosti smlouvy, neboť žalovaná jasně vyjádřila vůli svou povinnost z rezervační smlouvy porušit a kupní smlouvu uzavřít se třetí osobou, a to s vědomím povinnosti uhradit smluvní pokutu. Taková výzva by byla v dané situaci bezpředmětná.

18. Pokud jde o to, které ze smluvních stran měla žalovaná smluvní pokutu zaplatit, je třeba vycházet z ustanovení § 1954 o.z., dle něhož k řádnému splnění se vyžaduje, aby byl dluh splněn ve stanoveném místě. Nelze-li místo plnění zjistit ze smlouvy, povahy závazku nebo z účelu plnění, plní se v místě stanoveném zákonem. V daném případě lze místo plnění zjistit ze smlouvy, neboť v čl. III odst. 2 se uvádí, že (...) [příjmení] prodávající (žalovaná) se zavazuje vyplatit Zájemci (žalobci) smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku dle této smlouvy s tím, že z této smluvní pokuty má Realitní zprostředkovatel nárok na částku odpovídající podílu 1/2, a to jako paušální náhradu v souvislosti s danou transakcí. Z jazykového a logického výkladu lze zcela jasně dospět k závěru, že žalovaná měla povinnost smluvní pokutu uhradit žalobci s tím, že realitní zprostředkovatel se mohl domáhat po žalobci uhrazení 1/2 z obdržené smluvní pokuty.

19. Pokud žalovaná uhradila smluvní pokutu na účet realitního zprostředkovatele, který nyní odmítá uhrazenou částku žalované vrátit, popř. jí předat žalobci, není na žalobci, aby se tohoto nároku domáhal proti realitnímu zprostředkovateli, ale proti žalované. Pasivní legitimace žalované v řízení je tudíž dána.

20. Je navíc otázkou, zda žalovaná skutečně neměla v úmyslu úhradou částky 200 000 Kč zaplatit realitnímu zprostředkovateli smluvní pokutu ze smlouvy o realitním zprostředkování, a to dle jejího čl. III odst.

8. Pro řízení však není nijak podstatné, zda smluvní pokuta ve zprostředkovatelské smlouvě uzavřené mezi žalovanou a realitním zprostředkovatelem je platným ujednáním či zda žalovaná uhradila smluvní pokutu ve výši 200 000 Kč realitnímu zprostředkovateli na základě zprostředkovatelské smlouvy či předmětné smlouvy o rezervaci. Podstatné je pouze to, že smluvní pokutu ve výši 200 000 Kč měla žalovaná uhradit žalobci. Žalovaná pak nijak neprokázala ani své tvrzení, že účastníci uzavřeli dohodu, že smluvní pokuta má být uhrazena na účet realitního zprostředkovatele. [příjmení] odkaz na ustanovení čl. III odst. 1 písm. b) zprostředkovatelské smlouvy, dle něhož veškeré kontakty se třetími osobami, které zajistí zprostředkovatel, budou realizovány výlučně přes realitního zprostředkovatele, nemůže měnit obsah rezervační smlouvy uzavřené o den později. Žalobce navíc nebyl účastníkem zprostředkovatelské smlouvy, tudíž ho takové ujednání nemohlo zavazovat a ani mu podle všeho nebylo známo. Dále soud odkazuje, stejně jako žalobce, na ustanovení čl. IV odst. 1 rezervační smlouvy, dle něhož veškeré změny a doplňky podmínek sjednaných v této smlouvě musejí být sjednány písemně. Žalovaná však písemnou změnu smlouvy ohledně místa plnění ani netvrdila, ani neprokazovala.

21. Jak již bylo uvedeno, soud nemá za prokázané ani tvrzení, že se žalovaná s realitním zprostředkovatelem dohodli na ukončení smlouvy o realitním zprostředkování. Prokázání tohoto tvrzení však není pro věc nijak podstatné, neboť žalovanou předložená nepodepsaná listina obsahuje ujednání, že žalovaná již nemá zájem na pokračování smluvních vztahů a uzavření kupní smlouvy se žalobcem a taktéž ujednání, že v případě, že žalovaná nepřistoupí k podpisu realitní smlouvy, zavazuje se žalovaná vyplatit Zájemci, tj. žalobci, smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku (200 000 Kč) s tím, že z této smluvní pokuty má Realitní zprostředkovatel nárok na částku odpovídající podílu 1/2, a to jako paušální náhradu v souvislosti s danou transakcí. I případné prokázání dohody o ukončení zprostředkovatelské smlouvy by tak na povinnost žalované zaplatit smluvní pokutu žalobci, nemělo pro toto řízení naprosto žádný význam. Význam má pouze ve vtahu k realitnímu zprostředkovateli (obzvlášť s ohledem na čl. 3 této listiny), který není účastníkem tohoto řízení.

22. Pro řízení nemá žádný význam ani tvrzení žalobkyně, že od uzavření kupní smlouvy se žalobcem upustila mj. z důvodu informace, že žalobce je teprve v procesu jednání o způsobu financování koupě a neměla tak jistotu, že žalobce s ní kupní smlouvu uzavře. Kromě toho, že sám žalobce tvrdí a byl připraven prokazovat, že finanční prostředky ve výši 7 000 000 Kč za účelem nákupu nemovitostí obdržel na účet již dne [datum], tj. 3 dny po uzavření rezervační smlouvy, měla nebo alespoň mohla žalovaná vyčkat do [datum] (tzn. krátce přes 1 měsíc), zda žalobce svým smluvním závazkům dostojí.

23. Žalovaná rovněž navrhla, aby soud v případě, že nárok žalobce shledá oprávněným, výši smluvní pokuty moderoval alespoň na částku 100 000 Kč s přihlédnutím k rezervační smlouvě, dle níž má žalobci připadnout pouze 1/2 smluvní pokuty a druhá 1/2 realitnímu zprostředkovateli, dále s přihlédnutím k dobré víře žalované, když plnila na účet realitního zprostředkovatele a taktéž proto, že zaplatila smluvní pokutu ve výši 200 000 Kč realitnímu zprostředkovateli, který jí odmítá vrátit.

24. Podle § 2051 o.z. nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

25. Návrhu žalované na moderaci smluvní pokuty soud nevyhověl, neboť smluvní pokutu ve výši 200 000 Kč nepovažuje soud s ohledem výši sjednané kupní ceny (6 300 000 Kč) za nepřiměřeně vysokou a nadto stav dokazování nenasvědčuje tomu, že by výše škody žalobce nedosahovala částky 200 000 Kč, popř. navrhovaných 100 000 Kč. Žalobce tvrdí, že mu porušením smluvní povinnosti žalované vznikla škoda ve výši 840 000 Kč, přičemž žalovanou k náhradě této škody i vyzval. Prokazování případné výše škody však soud v daném případě považuje za nadbytečné, a to jak s ohledem na to, jak již bylo uvedeno, že výši smluvní pokuty nepovažuje za nepřiměřenou, tak i z důvodu, že v případě částky 100 000 Kč, která by realitnímu zprostředkovateli náležela, se v rezervační smlouvě hovoří jako o nároku vůči žalobci (resp. soud toto uvedené ujednání takto interpretuje), tzn. realitní zprostředkovatel by po uhrazení smluvní pokuty žalobci musel teprve vůči žalobci takový nárok vznést. Nejedná se o nárok, který by měl realitní zprostředkovatel přímo vůči žalované. Při moderaci smluvní pokuty na 100 000 Kč by navíc soud mohl založit zbytečný interpretační problém, neboť čl. III. odst. 2 rezervační smlouvy hovoří o nároku realitního zprostředkovatele na částku odpovídající podílu 1/2. Tím by vznikla pochybnost, zda při moderaci smluvní pokuty by realitnímu zprostředkovateli nevznikl nárok pouze na 50 000 Kč a smluvní pokuta pro žalobce by se ve výsledku nesnížila na stejnou částku, pokud by realitní zprostředkovatel tento nárok vůči žalobci uplatnil. Je na žalované, aby své případné nároky, které užila jako obranu v tomto řízení, uplatnila vůči realitním zprostředkovateli, avšak není důvod, aby skutečnost, že žalovaná (možná) nesprávně plnila realitnímu zprostředkovateli namísto žalobce, šlo jakkoliv k tíží žalobce.

26. Nárok žalobce na zákonný úrok z prodlení vyplývá z § 1970 o.z. ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Splatnost smluvní pokuty, pokud není upravena smluvně, vyplývá z § 1958 odst. 2 o.z., dle něhož neujednají-li strany, kdy má dlužník splnit dluh, může věřitel požadovat plnění ihned a dlužník je poté povinen splnit bez zbytečného odkladu. Žalobce nárok na smluvní pokutu uplatnil, resp. žalovanou k úhradě smluvní pokuty vyzval, výzvou ze dne [datum], v níž žalované poskytl 10 dnů od jejího doručení, k čemuž došlo dne [datum] Poslední den k plnění tak připadl na [datum] a od [datum] byla žalovaná v prodlení. Nárok na zákonný úrok z prodlení byl proto uplatněn řádně.

27. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 3 o.s.ř. ve spojení s § 146 odst. 2 o.s.ř. Vzhledem k tomu, že neúspěch žalobce spočíval jen v nepatrné části, v níž vzal žalobce žalobu částečně zpět, přiznal soud žalobci náhradu nákladů řízení v plné výši. Výše nákladů řízení žalobce činí 88 967 Kč a sestává ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 10 000 Kč, z odměny zástupce žalobce za 8 úkonů právní služby po 9 100 Kč podle § 7 bodu 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, sepis žaloby, další porada s klientem přesahující 1 h ze dne [datum], účast na jednání dne [datum], vyjádření ve věci samé ze dne [datum], další porada s klientem přesahující 1h ze dne [datum] a účast na jednání dne [datum]), z 8 tzv. režijních paušálů po 300 Kč podle § 13 advokátního tarifu a z náhrady cestovních výdajů v celkové výši 3 767 Kč (jízdné na obě jednání vlakem a autobusem z [obec] do [obec] a zpět ve výši 767 Kč a z náhrady za promeškaný čas v celkové výši 3 000 Kč za 30 započatých půlhodin strávených na cestě po 100 Kč dle § 14 advokátního tarifu).

28. Lhůta k plnění byla stanovena v souladu s § 160 odst. 1 o.s.ř.