23 C 444/2021

Plný text

Okresní soud v Českých Budějovicích rozhodl samosoudcem JUDr. Tomášem Křiváčkem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované o zaplacení částky 16 371 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 12 546 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,50 % ročně z částky 12 546 Kč od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. V části, jíž se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 3 825 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 3 825 Kč od [datum] do zaplacení, se žaloba zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 5 976 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně jako pronajímatelka bytové jednotky [číslo] nacházející se v domě na adrese [anonymizováno] [adresa] v [obec] se svou žalobou domáhala na žalované jako nájemkyni zaplacení částky 16 371 Kč s příslušenstvím představující neuhrazené vyúčtování služeb souvisejících s nájmem bytu za období od [datum] do [datum].

2. Žalovaná návrh žalobkyně ani z části neuznala. Namítla, že předmětnou bytovou jednotku užívala do [datum], což doložila předávacím protokolem ze dne [datum], tudíž nájemní vztah netrval do [datum], jak vyplývalo z tvrzení žalobkyně a protokolu o vyúčtování služeb za období od [datum] do [datum] a že služby spojené s nájmem čerpala taktéž do [datum], nikoliv do [datum]. Dále namítla, že předmětné vyúčtování žalobkyně není vyúčtováním řádným a nebylo tak způsobilé vyvolat splatnost nedoplatku, který z něj má plynout. Vyúčtování je dle ní v rozporu nejen s nájemní smlouvou, ale i s platnými právními předpisy. Dle žalované je třeba na vyúčtování, vzhledem k tomu, že nebylo provedeno řádně, hledět co do jeho účinků jakoby nebylo provedeno vůbec. Dále uvedla, že z obsahu nájemní smlouvy nelze jednoznačně určit, zda si smluvní strany sjednaly úhradu nájemného a služeb spojených s nájmem bytu jednou paušální částkou ve výši 10 500 Kč ve smyslu § 9 odst. 1 věta první zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů, jak vyplývá z čl. IV. odst. 1 a 2 nájemní smlouvy, anebo úhradu nájemného a vedle něj paušální částkou úhradu služeb spojených s nájmem ve smyslu § 9 odst. 1 věta druhá zákona č. 67/2013 Sb., jak zase vyplývá z čl. IV. odst. 3 nájemní smlouvy. Vzhledem k tomu, že toto nelze dle žalované jednoznačně určit a s přihlédnutím k tomu, že ujednání o výši nájemného a úhrad spojených s užíváním bytu představuje podstatnou náležitost nájemní smlouvy, má žalovaná za to, že tato neurčitost vede k absolutní neplatnosti celé nájemní smlouvy. Taktéž uvedla, že vyúčtování není vyúčtováním řádným, jelikož nenaplňuje náležitosti kladené na účetní doklad dle § 11 odst. 1 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, když odkázala na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 8. 2020 sp. zn. 26 Cdo 2278/2019. Uvedla, že vyúčtování neobsahuje údaj o osobě, která jej vyhotovila, její podpis, ani datum vyhotovení. Závěrem namítla, že vyúčtování obsahuje položky, které by vyúčtování služeb souvisejících s nájmem bytu nemělo vůbec obsahovat, těmito jsou pojištění, správní činnost a úklid.

3. Žalobkyně na vyjádření žalované odpověděla podáním ze dne [datum], ve kterém uvedla, že ačkoliv k předání bytu došlo dne [datum], tak zúčtovací období končí posledním dnem v měsíci, tj. v daném případě [datum]. Současně uvedla, že má dle § 2247 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, coby pronajímatel povinnost zajistit po dobu nájmu nezbytné služby uvedené v daném ustanovení, tj. dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů a případně provoz výtahu. Tudíž dle názoru žalobkyně do vyúčtování služeb spojených s nájmem patří taktéž položky pojištění, správní činnost a úklid. Taktéž uvedla, že samotné vyúčtování služeb spojených s nájmem bytu provedených žalobkyní bylo správné a v souladu s § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., jelikož obsahovalo uvedení celkové výše skutečně přijatých měsíčních záloh. Vyúčtování služeb tak bylo pro žalovanou přezkoumatelným a dle názoru žalobkyně je na ně třeba hledět jako na splatné vyúčtování. Samotná žalobkyně je pak osobou oprávněnou k provádění vyúčtování služeb, neboť toto právo a povinnost náleží výhradně poskytovateli služeb, kterým je samotná žalobkyně. Dále odkázala na fakt, že žalovaná si mohla správnost vyúčtování ověřit, ale svého práva nevyužila. Dle žalobkyně jsou námitky žalované v rozporu s ustanovením § 2 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, kdy platí, že„ výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění,“ jakož dále s ustanovením § 8 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, kdy platí, že zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.

4. Soud rozhodl ve věci bez jednání podle § 115a o.s.ř., neboť s tím oba účastníci souhlasili.

5. Soud ve věci zjistil následující skutkový stav:

6. Žalobkyně jako pronajímatelka uzavřela dne [datum] se žalovanou jako nájemkyní smlouvu o nájmu bytu o výměře 48,13 m² ve 3. nadzemním podlaží domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec] za sjednané nájemné ve výši 10 500 Kč (čl. IV odst. 1 smlouvy) a vedle toho i platby na plnění a služby spojené s užíváním bytu v „ paušální částce“ 1 500 Kč (čl. IV 2 a odst. 3 smlouvy). V čl. IV odst. 2 smlouvy se uvádí: Vedle nájemného dle odst. 1 tohoto článku smlouvy se nájemci zavazují měsíčně platit také platby na plnění a služby spojené s užíváním bytu. Smluvní strany sjednávají, že částka za služby spojené s nájmem bytu je nedílnou součástí nájemného, tj. částky služeb spojených s nájmem bytu a nájemného jsou sloučeny do jedné paušální částky, kdy úhrady za služby spojené s nájmem bytu se v souladu s ust. § 9 odst. 1 zák. č. 67/2013 Sb. nevyúčtovávají. V čl. IV odst. 4 smlouvy se ovšem mj. uvádí: Dále si smluvní strany sjednaly, že pronajímatel je oprávněn provést vyúčtování služeb dle skutečné spotřeby v případě, že náklady na skutečnou spotřebu za rok přesáhnou o 3 000 Kč uhrazené paušální platby za tento rok.

7. Druhý odst. 2 čl. IV (sic) pak obsahuje výčet sjednaných služeb: Strany si ujednávají, že budou hradit ujednané nájemné a cenu za tyto služby: dodávku vody, odvádění odpadních vod, odvoz komunálního odpadu, dodávku tepla, dodávku elektrické energie, osvětlení, úklid společných prostor, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, provoz výtahu jednou paušální částkou měsíčně, splatnou spolu se splátkou nájmu. (Zjištěno ze smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] na č.l. 34-37)

8. Doba nájmu byla sjednána na dobu neurčitou od [datum] (čl. III smlouvy). K ukončení nájmu a předání bytu zpět žalobkyni došlo dne [datum] (Zjištěno z předávacího protokolu ze dne [datum] na č.l. 26).

9. Po skončení nájemního vztahu bylo žalované vystaveno vyúčtování služeb za období ledna až září 2020 na částku 16 371 Kč. Z celkové částky 29 871 Kč byly odečteny zaplacené zálohy ve výši 13 500 Kč (9 x 1 500 Kč). Celková částka 29 871 Kč zahrnovala tyto položky: výtah (1 674 Kč), společné osvětlení (1 164 Kč), úklid (1 764 Kč), studená voda (2 707 Kč), voda pro TUV (1 442 Kč), ohřev TUV (2 871 Kč), teplo (2 121 Kč), kotelna (804 Kč), komunální odpad (510 Kč), správní činnost (2 700 Kč), pojištění (1 125 Kč) a elektřina vyú. ČEZ (10 989 Kč). Žalované naopak nebylo vyúčtováno k úhradě: dlouhodobá záloha na opravu (2 713 Kč), správa domu - N vl. správní čin (262 Kč) a správa domu - N rozúčtování (274 Kč) s tím, že tyto předpisy hradí majitel. Splatnost zněla na [datum]. Vyúčtování nebylo datované ani podepsané. (Zjištěno z protokolu o vyúčtování služeb za období 2020 2020 na č.l. 7)

10. Předžalobní výzvou ze dne [datum] vyzvala žalobkyně žalovanou k uhrazení částky 16 371 Kč do [datum]. Žalovaná výzvu spolu s vyúčtováním a plnou mocí převzala dne [datum] (zjištěno z předžalobní výzvy na č.l. 6 včetně dokladu o doručení na č.l. 13). Žalobkyně tvrdí, že žalovaná obdržela předmětné vyúčtování služeb vhozením do schránky prostřednictvím poskytovatele poštovních služeb. Na přípis ale údajně vůbec nereagovala. Tuto skutečnost však žalobkyně nijak neprokazovala. Následně dle žalobkyně žalovaná obdržela znovu samotné vyúčtování služeb prostřednictvím poskytovatele poštovních služeb spolu s předžalobní výzvou, což už prokázáno bylo. Nejpozději tak bylo žalované předmětné vyúčtování doručeno dne [datum].

11. Žalovaná předmětné vyúčtování služeb neuhradila ani přes zaslanou předžalobní výzvu. Důkazní břemeno ohledně skutečnosti, že žalovaná nezaplatila žalovanou částku, přechází na žalovanou, neboť žalobkyně nemůže prokazovat negativní skutečnost, že žalovaná něco neučinila. Je na žalované, aby soudu prokázala, že zaplatila řádně a včas. Žalovaná však úhradu dlužné částky netvrdí ani neprokazuje.

12. Na základě shora předložených listin vzal soud za prokázané, že mezi účastníky byla sjednán nájem bytu. Nájemní vztah trval od [datum] do [datum]. Po skončení nájmu, nejpozději dne [datum] bylo žalované doručeno vyúčtování služeb za období od [datum] do [datum] znějící na částku 16 371 Kč. Žalovaná však toto vyúčtování ani přes výzvu žalobkyně neuhradila.

13. Právně byla věc posouzena podle § 2201 a násl. a 2235 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ o.z.“), tj. dle příslušných ustanovení o nájmu a nájmu bytu.

14. Podle § 2247 o.z.: <i>(1) Strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2.</i> <i>(2) Pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.</i> <i>(3) Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis.</i> <i>(4) Strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby.</i> 15. Podle § 2252 odst. 1 o.z.: Požádá-li o to nájemce, umožní mu pronajímatel zpravidla nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, jakož i pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie; totéž platí o dokladech týkajících se účtovaných nákladů.

16. Předpisem podle § 2247 odst. 3 o.z. je zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

17. Podle § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.: Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.

18. Podle § 8 zákona č. 67/2013 Sb.: <i>(1) Na základě písemné žádosti příjemce služeb je poskytovatel služeb povinen nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit příjemci služeb náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů.</i> <i>(2) Případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží příjemce služeb poskytovateli služeb neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě doložení podkladů podle odstavce 1, příjemci služeb. Vyřízení uplatněných námitek musí být poskytovatelem služeb uskutečněno nejpozději do 30 dnů od doručení námitky.</i> 19. Podle § 9 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.: Částku nájemného a částku za služby lze sloučit do samostatné paušální částky, pokud si to strany ujednají. Jako samostatnou paušální platbu lze rovněž ujednat pouze platbu za poskytované služby. V obou případech platí, že platby za poskytované služby se nevyúčtovávají.

20. Soud v první řadě ve věci nespatřuje důvody neplatnosti nájemní smlouvy, a to ani v části týkající se způsobu určení nájemného a plateb za služby. Soud neshledává rozpor v tom, že by nebylo z textu smlouvy zřejmé, zda se v případě sjednané platby za služby jednalo o paušální platbu ve smyslu § 9 odst. 1 věty první nebo věty druhé zákona č. 67/2013 Sb. (a tedy že se poskytované služby neměly vyúčtovávat) nebo v tom, zda se o paušální platbu ani nejednalo a vyúčtování služeb je na místě. Z textu smlouvy lze jednoznačně dovodit, že nájemné 10 500 Kč nezahrnovalo paušální platbu na energie. Čl. IV odst. 1 smlouvy hovoří pouze o nájemném 10 500 Kč a čl. IV odst. 2 smlouvy pak stanoví, že„ vedle nájemného dle odst. 1“ se žalovaná zavazuje měsíčně platit i platby na služby vyjmenované v odst. 2 a odst. 3 pak uvádí, že tato paušální částka činí 1 500 Kč. I pokud by zde mohl vzniknout nějaký interpretační problém (který soud neshledává), je zde ustanovení čl. IV odst. 7 smlouvy, kde se výslovně uvádí, že nájemné a služby spojené s užíváním bytu za měsíc září jsou 12 000 Kč. Stanovení výše platby za služby je tak modifikací paušální částky podle § 9 odst. 1 věty druhé zákona č. 67/2013 Sb. Přestože tak zákon č. 67/2013 Sb. výslovně nestanoví, nevidí soud problém v rámci občanskoprávních vtahů a zásady smluvní volnosti formulovat charakter platby za služby tak, jak to učinili účastníci v čl. IV odst. 2 až 4 nájemní smlouvy, tedy jako paušální platbu pouze pro případ, že vyúčtování skutečné spotřeby nepřevýší uhrazené paušální platby o částku 3 000 Kč. Vzhledem k tomu, že skutečná spotřeba (29 871 Kč) dle provedeného vyúčtování přesáhla paušální platby (13 500 Kč) o částku podstatně vyšší než 3 000 Kč, bylo provedení vyúčtování ve vztahu k žalované v souladu se smluvním ujednáním.

21. Soud dále nesouhlasí ani s argumentem žalované, že z vyúčtovaných položek vyúčtování nevyplývá, na základě jakých konkrétních podkladů, údajů či způsobu rozúčtování dospěla žalobkyně k uvedeným částkám a vyúčtování proto není přezkoumatelné. Předmětné vyúčtování splňuje náležitosti § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., tedy vyúčtování obsahuje skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. K tomu, aby mohla žalovaná provést vlastní podrobnou kontrolu konkrétních hodnot a údajů neslouží samotné vyúčtování, ale postup podle ustanovení § [číslo] odst. 1 o. z. a § 8 zákona č. 67/2013 Sb., tzn. podrobnější podklady je pronajímatel povinen předložit nájemci na základě jeho písemné žádosti, přičemž nájemce musí námitky proti vyúčtování uplatnit do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě ode dne doložení uvedených podkladů. Z obsahu spisu však nevyplývá, že by tohoto práva žalovaná využila a správnost vyúčtování vůči žalobkyni namítala. Žalovaná nic takového netvrdí.

22. Argument žalované odkazující na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 8. 2020 sp. zn. 26 Cdo 2778/2019 s tím, že vyúčtování služeb je účetní doklad, tudíž by mělo obsahovat i jeho obecné náležitosti vyplývající z § 11 odst. 1 zák. č. 563/1991 Sb., o účetnictví, jež nejsou kryty speciálním ustanovením § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., zejména v něm musí být uvedeno, kdo a kdy jej vyhotovil, považuje soud v daném případě za přehnaně formalistický, neodpovídající občanskoprávním vztahům a zásadám, na nichž stojí občanský zákoník ani realitě, kdy většina těchto vyúčtování je zasílána elektronicky. Otázka, zda má vyúčtování služeb spojených s nájmem bytu splňovat náležitosti účetního dokladu je dle názoru soudu problematikou veřejného práva a nemůže sama o sobě působit neplatnost takového vyúčtování, z něhož je zcela zřejmé, kdo toto vyúčtování provedl a vyúčtoval (nikoliv nutně vyhotovil) a vůči komu. Po formální stránce se jedná o zcela standardní vyúčtování zpracované k těmto účelům určeným účetním softwarem, které je v praxi naprosto běžné. Za takové situace by bylo velmi neuvážené přistupovat k takovému vyúčtování přístupem nastíněným v rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2778/2019, které navíc reaguje na poněkud jiný případ a zřejmě i jinou formu vyúčtování služeb.

23. Jakkoliv soud žalobě jako důvodné v převážné části vyhověl, žaloba byla zamítnuta co do částky 3 825 Kč s příslušenstvím. Tuto částku představuje položka za správní činnost ve výši 2 700 Kč a za pojištění ve výši 1 125 Kč. Narozdíl od ostatních položek tyto položky nevyplývají z ujednaného rozsahu nájemcem hrazených služeb, sjednaných v čl. IV odst. 2 nájemní smlouvy. Z popisu položky„ správní činnost“ pak ani nelze dovodit, čeho se taková služba týká a komu slouží (zda vlastníkovi jednotky či nájemci), tedy co tato položka přestavuje. V případě položky„ pojištění“ je pak zřejmé, že tato služba nájemci nijak neslouží (obdobně jako např. fond oprav), a není proto důvod, aby nájemce takovou službu hradil. Jakkoliv ani z této položky není zřejmé, o jaké pojištění se má vlastně jednat, ze znění čl. VII odst. 12 nájemní smlouvy lze učinit jasný závěr, že se nemůže jednat o pojištění, z něhož by mohl mít nájemce jakýkoliv prospěch, neboť takové pojištění byla žalovaná povinna sjednat si sama.

24. Pokud jde o položku„ úklid“ je zjevné, že se jedná o úklid společných prostor, což je i sjednáno v čl. IV odst. 2 smlouvy. V otázce rozsahu úklidu a správnosti vlastního vyúčtování této položky lze opět odkázat na postup podle § 8 zákona č. 67/2013 Sb. Totéž platí i o obraně, že vyúčtování bylo provedeno do [datum], přestože žalovaná byt předala dne [datum]. Z uvedení data [datum] nutně nevyplývá, že by byly žalované účtovány služby za [datum], navíc by tato částka byla zcela marginální. Vyúčtování je koncipováno jako vyúčtování měsíční (za měsíce leden až září 2020) a lze očekávat, že příslušné hodnoty vyúčtované žalované byly stanoveny na základě údajů a stavů zanesených v protokole o předání bytu. V případě pochybností měla žalovaná opět postupovat podle § 8 zákona č. 67/2013 Sb.

25. Podle § 1970 o.z. má žalobce proti žalované i právo na úrok z prodlení ve výši stanovené § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Přestože splatnost uvedená ve vyúčtování byla stanovena na [datum], požadovala žalobkyně úrok z prodlení až od [datum], tj. od podání žaloby (což je samozřejmě i později, než bylo stanoveno v předžalobní výzvě a po prokazatelném doručení vyúčtovaní). Soud proto tomuto nároku v příslušné části, v níž byla žalobkyně úspěšná, rovněž vyhověl.

26. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 2 o.s.ř., za situace, kdy úspěch žalobkyně ve věci činil 77 %. Po odečtení jejího neúspěchu 23 % má žalobkyně právo na náhradu nákladů řízení v rozsahu 54 %. Výše účelně vynaložených nákladů řízení žalobkyně přitom činí 11 067,20 Kč a sestává ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 1 000 Kč, z odměny zástupce za 4 úkony právní služby po 1 780 Kč (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, sepis žaloby a vyjádření ze dne [datum]) podle § 7 bodu 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu a ze 4 tzv. režijních paušálů po 300 Kč podle § 13 advokátního tarifu a náhrady odpovídající 21% DPH ve výši 1 747,20 Kč. Soud proto přiznal žalobkyni na nákladech řízení částku 5 976 Kč.

27. Lhůta k plnění byla stanovena v souladu s § 160 odst. 1 o.s.ř.