28 C 260/2020

Plný text

Okresní soud v Českých Budějovicích rozhodl samosoudcem JUDr. Eduardem Levým v právní věci žalobkyně: ; právnická osoba , IČO , se sídlem adresa žalobkyně , právně zastoupené anonymizována dvě slova Mgr. jméno příjmení , advokátem, se sídlem adresa , proti; žalované: ; právnická osoba , IČO , se sídlem adresa žalované , právně zastoupené JUDr. jméno příjmení , advokátem, se sídlem adresa , o zaplacení částky částka s příslušenstvím,

I. Řízení se co do částky [částka] se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,25 % ročně za období od [datum] do zaplacení částečně zastavuje.

II. Co do částky [částka] se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,25 % ročně za období od [datum] do zaplacení se žaloba zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku [částka] se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,25 % ročně za období od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradu nákladů tohoto řízení částku [částka], a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se žalobou došlou zdejšímu soudu dne [datum] domáhala vydání rozhodnutí, kterým by bylo žalované uloženo zaplatit jí částku [částka] se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z této částky za období od [datum] do zaplacení a náhradu nákladů tohoto řízení, a to s odůvodněním, že dne [datum] byla mezi žalobkyní jako nájemcem na straně jedné a žalovanou jako podnájemcem na straně druhé uzavřena smlouva o podnájmu části areálu v obci [obec] nacházejícího se na nemovitých věcech tvořených pozemky parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č. p./č. e., parc. [číslo] parc. [číslo], parc. [číslo] parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č. p./č. e., parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č. p./č. e., a parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č. p./č. e., vše v [katastrální uzemí], a to konkrétně částí budovy a manipulačních ploch označených jako H1, H2, H3, o celkové výměře 403 m2 a G3, G4, H4 a H5, H6 a H7, o celkové výměře 1 086 m2, nacházející se v tomto areálu. Podle čl. IV. odst. 1 této smlouvy se žalovaná zavázala hradit žalobkyni nájemné ve výši [částka] + DPH za každý měsíc, a to nejpozději 15. dne kalendářního měsíce předchozího toho měsíce, za který je hrazeno, naposledy však bylo nájemné uhrazeno pouze za měsíc únor 2020, přičemž od té doby nebylo žalovanou žalobkyni uhrazeno nic. Dlužné nájemné tedy ke konci měsíce srpna činí [částka] (6x [částka]). Podle čl. IV. odst. 4 této smlouvy se dále žalovaná zavázala uhradit žalobkyni měsíční zálohy na dodávky pitné vody a tepla v částce [částka] + DPH, a dále [částka] + DPH na dodávku elektrické energie. Na tuto částku také nebylo žalovanou počínaje měsícem březnem 2020 do konce měsíce srpna 2020 uhrazeno nic. Dlužná částka na těchto nákladech plně činila [částka]. Podle čl. IV. odst. 5 uvedené smlouvy se dále žalovaná zavázala hradit žalobkyni měsíční zálohy na náklady spojené s údržbou areálu v částce [částka] + DPH. Taktéž na tyto náklady nebylo počínaje měsícem březnem 2020 do konce měsíce srpna 2020 uhrazeno nic. Dlužná částka na těchto nákladech za uvedené období tedy činila [částka]. Celková dlužná částka tedy činí [částka]. Vzhledem k prodlení žalované se dne [datum] žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce obrátila na žalovanou a vyzvala jej k úhradě celkové dlužné částky, a to nejpozději do [datum], avšak žalovaná i přes tuto výzvu ke dni podání žaloby nic neuhradila.

2. Okresní soud v Českých Budějovicích ve věci rozhodl elektronickým platebním rozkazem, proti kterému podala žalovaná včas odpor, čímž byl platební rozkaz ze zákona zrušen. V odporu ze dne [datum] žalovaná zejména uvedla, že žalobkyně uplatňuje žalobou mimo jiné zaplacení vodného včetně DPH v sazbě 21 %, avšak podle ust. § 47 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, činí sazba DPH v těchto případech jen 10 %, a proto je uplatněný nárok ve výši rozdílu odpovídající těmto sazbám neopodstatněný. Žalobkyně se dovolává smlouvy o podnájmu uzavřené dne [datum], avšak neuvádí, že podnájemní smlouvu se žalovanou později aktualizovala, přičemž v aktualizovaném znění již není obsaženo ujednání o nákladech spojených se správou areálu (v původní verzi smlouvy šlo o čl. IV. odst. 5, pro který byl v aktualizované verzi vypuštěn). Požadovaná částka [částka] měsíčně + DPH proto není po právu. Předmětem podnájmu má být budova konkretizovaná jako H1, H2, H3, přístavek o celkové výměře 403 m2 a v připojeném plánku označená červeně, když v aktualizované verzi smlouvy je budova konkretizována odlišně jako H1, H3, H3 přístavek při stejné výměře 403 m 2a stejném označení v plánku červeně. Návrh na vydání elektronického platebního rozkazu se v označení budovy neshoduje ani s původní a ani s aktualizovanou verzí smlouvy. V obou verzích smlouvy je pak červeně označen objekt pojmenovaný jako Sklad, který je odlišný od každé z budov označených H1, H2, H3, H3 přístavek. Rovněž výměra 403 m2 uváděná v obou verzích smlouvy neodpovídá ani výměře objektů, které jsou uvedeny ve smlouvě o podnájmu, resp. v její aktualizované verzi, ani výměře objektů, které jsou uvedeny v návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu. Předmětem podnájmu mají být též plochy konkretizované jako G3, G4, H4, H5, H6, H7, o celkové výměře 1 086 m2, avšak žalovaná namítá, že výměra 1 086 m2 neodpovídá výměře ploch G3, G4, H4, H5, H6, H7. Žalovaná také popírá, že by kdykoliv užívala plochy G3 a G4. Byla to žalobkyně, kdo smlouvu formuloval a předložil ji k podpisu žalované. Předmět podnájmu je však v obou verzích smlouvy vymezen natolik určitě, že ji nelze identifikovat. Mezi stranami navíc panuje neshoda o tom, které prostory žalovaná používala fakticky. Protože vymezení předmětu podnájmu je nezbytnou náležitostí smlouvy, je tato neurčitost důvodem, pro který je smlouva ve své původní i aktualizované verzi toliko zdánlivým právním jednání ve smyslu ust. § 553 OZ. Nad rámec žaloby žalovaná také uvádí, že prostory, které v areálu fakticky užívala, vyklidila dříve, než obdržela dopis od právního zástupce žalobkyně datovaný [datum]. Pokud žalobkyně poukazuje na tento dopis, pak tento obsahoval kromě výzvy k zaplacení žalovaných částek také výpověď smlouvy o podnájmu adresovanou firmě [právnická osoba] jako podnájemci, přičemž jednatelem a společníkem v této firmě je táž osoba ([jméno] [anonymizováno]) jako ve firmě žalované, přičemž [právnická osoba] rovněž užívala stejně jako žalovaná prostory v areálu uvedeném v žalobě. Z dopisu proto není jasné, které z obou firem byl skutečně adresován. Žalovaná proto nepovažuje tento dopis za řádnou výzvu k plnění ve smyslu ust. § 142a OSŘ, v důsledku čehož by žalovaná neměla nést náklady soudního řízení, a to bez ohledu na jeho výsledek.

3. Soud ve věci nařídil jednání, ke kterému předvolal oba účastníky řízení. Podáním ze dne [datum] se žalobkyně vyjádřila k odporu žalované, když uvedla, že námitku ve vztahu k sazbě DPH vodného nerozporuje. K námitce žalované ohledně výměry budovy H1, H2 a H3, žalobkyně uvedla, že jí není zřejmé, jakým plánkem žalovaná disponuje, nicméně žalobkyně soudu předkládá soudu plánek, jež je součástí smlouvy a zda jsou haly označené jako H1, H2 a H3 vyznačeny zeleně, přičemž výměru předmětu nájmu těchto hal nelze porovnávat s výměrou v katastru nemovitostí, neboť předmětem nájmu byla pouze část budov o výměře 403 m2, přičemž hala nacházející se na pozemku parc. [číslo] je rozdělena na několik částí, čehož si je žalovaná dobře vědoma. Žalobkyni také není zřejmé, z jaké skutečnosti žalovaná dovozuje, že plochy konkretizované v plánku jako G3, G4, H4, H5, H6 a H7, neodpovídají výměře 1 086 m2, nicméně i kdyby tomu tak ve skutečnosti bylo, nemění tato okolnost nic nároku žalobkyně, neboť rozsah předmětu nájmu je zcela evidentní z plánku, jenž je součástí smlouvy. Žalovaná byla před uzavřením smlouvy seznámena s předmětem nájmu a jeho rozsahem, nelze pak pominout podnikatelské postavení žalované. Je nepravdivé tvrzení žalované, že by kdykoliv užívala plochy G3 a G4, neboť jak vyplývá z leteckých snímků [webová adresa] a [webová adresa], žalovaná užívala nejen smluvně užívané plochy, ale i jiné plochy areálu ve vlastnictví žalobkyně, které předmětem nájmu nebyly. Žalovaná tedy ve skutečnosti užívala mnohem větší plochu, než bylo smluvně ujednáno. Naprosto rychlé jsou i tvrzení žalované ohledně údajné neurčitosti nájemní smlouvy, neboť předně nutno zdůraznit, že žalovaná užívala předmět nájmu na základě nájemní smlouvy po dobu několika let a za to žalobkyně řádně hradila nájemné, a to až do konce měsíce února 2020. Současné tvrzení žalované, že vlastně nevěděla, jaké prostory může užívat, jsou proto naprosto účelová. Tvrzení žalované o tom, že předmět nájmu vyklidila, byť by bylo prokázáno, nemá žádnou relevanci z pohledu oprávněnosti nároku žalobkyně. Smluvní vztah mezi žalobkyní a žalovanou ohledně nájmu nebyl přinejmenším k tvrzenému období ukončen a využití či nevyužití předmětu nájmu, případně jeho rozsahu, je výlučně záležitostí žalované. Na závěr žalobkyně uvádí, že nelze akceptovat tvrzení žalované ve vztahu k předžalobní výzvě, neboť z ní je zcela patrné, komu je adresována, z jakého důvodu, je citován také obsah nájemní smlouvy a její datace, přičemž pokud je v této výzvě v jednom odstavci zmíněna [právnická osoba] s.r.o., pak je to ve vztahu k ukončení nájemního vztahu, a to z důvodu administrativní chyby.

4. Žalovaná ve svém podání ze dne [datum] uvedla, že žalobkyně nijak nereagovala na námitku žalované, že v nájemní smlouvě ze dne [datum] existuje její aktualizovaná verze, z níž je vypuštěno původní ujednání o platbě za náklady spojené se správou areálu. Žalobkyně neuznala námitku žalované, že neužívala plochy G3 a G4, přičemž také zamlčela, že tyto plochy pronajala firmě [právnická osoba], a to smlouvou o podnájmu z [datum]. Jde právě o onou firmu, kterou uvedla žalobkyně v předžalobní výzvě s datem [datum] jako adresáta výpovědi podnájemní smlouvy, označené však datem [datum]. Vzhledem k uvedeným vadám je žalovaná nadále přesvědčena, že tvrzená podnájemní smlouva byla ve skutečnosti pouze zdánlivým právním jednáním. Užívání prostor se tak dělo bezesmluvně, čímž se žalované dostávalo bezdůvodného obohacení, jež však žalobkyni průběžně nahrazovala formu bezhotovostních plateb, přičemž kromě toho zaplatila žalovaná žalobkyni i kauci ve smyslu čl. IX. tvrzené podnájemní smlouvy, tedy částku ve výši [částka], kterou je třeba rovněž započítat na úhradu bezdůvodného obohacení. Žalovaná tvrdí, že prostory žalobkyně vyklidila k [datum], což dokládá zprávou doručenou do datové schránky žalobkyně, kterou žalobkyně nerozporovala. Protože se žalobkyně domáhá platby za dobu od března 2020, přichází v úvahu bezdůvodné obohacení pouze za březen a duben 2020, přičemž nájemné za tyto 2 měsíce je uhrazeno z peněz, které žalovaná složila jako kauci. Dne [datum] pak žalovaná doplatila ještě částku [částka] představující platby vodného, elektřiny a DPH za březen a duben (2x po [částka]). Žalovaná tedy nic nedluží, naopak má u žalobkyně přeplatek na vodném v důsledku neoprávněně účtované DPH ve výši sazby, než jakou stanoví zákon.

5. Při jednání dne [datum] právní zástupci účastníků soud požádali, aby nezahajovali jednání s tím, že se v mezidobí do odročeného jednání pokusí mezi sebou sjednat dohodu, případně soudní smír, který navrhnou ke schválení soudu. Soud tedy jednání odročil na [datum], aniž by ve věci zahajoval jednání.

6. Podáním ze dne [datum] žalovaná navrhla, aby soud žalobu zamítl, neboť mezi účastníky se nepodařilo dospět k žádné dohodě. Žalovaná dále v textu tohoto vyjádření odkázala na svá předchozí tvrzení a označené důkazy, přičemž zároveň k důkazu navrhla rovněž zobrazení datové zprávy na mobilním telefonu jednatele žalované.

7. Při jednání dne [datum] soud provedl listinný důkaz, a to smlouvou o podnájmu, mapkou, mapou, potvrzením o platbě, předáním nebytových prostor, doručenkami, výpisem z účtu, výpovědí smlouvy o podnájmu, obálkou, doručenkou, dopisem žalované a emailem žalobkyně.

8. Na základě částečného zpětvzetí žaloby a souhlasu žalované pak soud usnesením řízení co do částky [částka] se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,25 % ročně za období od [datum] do zaplacení částečně zastavil. Na závěr jednání soud poučil účastníky o zákonné koncentraci řízení, dále pak žalovanou upozornil podle ust. § 118a odst. 3 OSŘ, aby doplnil návrhy na dokazování, a to ve vztahu ke svému tvrzení o tom, že nájemní vztah měl mezi účastníky skončit na základě ústní dohody ke dni [datum], neboť na základě dosud provedených důkazů toto tvrzení žalované nemá soud za prokázané. Žalovaná byla soudem rovněž upozorněna na procesní následky nesplnění povinnosti důkazní v podobě neunesení důkazního břemene. Soud účastníkům poskytl dodatečnou lhůtu k doplnění tvrzení a označení důkazů v délce 30 dnů od doručení stejnopisu protokolu z tohoto jednání, přičemž jednání odročil na [datum].

9. Podáním ze dne [datum] žalovaná navrhla, aby soud provedl k prokázání jejího tvrzení výslech svědků, a to [jméno] [příjmení], zaměstnance žalované, a [jméno] [příjmení], nájemce části areálu žalobkyně, kteří byli vyslechnuti při odročeném jednání dne [datum].

10. Ze smlouvy o podnájmu ze dne [datum] (předložené žalovanou) vyplývá, že účastníci sjednali podnájem části areálu v obci [obec], okres [okres], tvořený pozemky parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. (zemědělská stavba), parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. (zemědělská stavba), parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. (zemědělská stavba), a parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. (zemědělská stavba), vše v kat. území [obec], a to budovy H1, H3, H3 přístavek o celkové výměře 403 m2 a plochy G3, G4, H4, H5, H6 a H7 o celkové výměře 1086 m2 (to vše v nájmu žalobkyně) s tím, že podnajímaná budova je v připojeném plánku označeném jako příloha [číslo] zvýrazněna červeně, přičemž celková zastavěná plocha haly činí 403 m2. Žalovaná se ve smlouvě zavázala hradit žalobkyni za užívání podnajatého areálu podnájemné v měsíční výši [částka] plus DPH splatné vždy nejpozději do 5. dne kalendářního měsíce předchozího tomu měsíci, za který je hrazeno. Žalovaná se dále zavázala hradit žalobkyni měsíční zálohy na dodávku pitné vody, dodávky elektrické energie a tepla v celkové částce [částka] měsíčně plus DPH a [částka] plus DPH na stočné a vodné s tím, že tyto platby jsou splatné spolu s podnájemným. Podnájem byl sjednán na dobu neurčitou počínaje dnem [datum] s tím, že je možné jej ukončit dohodou smluvních stran, anebo písemnou výpovědí bez uvedení důvodu, přičemž výpovědní lhůta činí pro případ výpovědi dané žalobkyní 2 měsíce a pro případ výpovědi dané žalovanou 3 měsíce. Účastníci se ve smlouvě dále dohodli, že smlouvu lze měnit či doplňovat pouze písemnými, číslovanými a datovanými dodatky a že nedílnou součástí smlouvy je plánek se zakresleným předmětem nájmu.

11. Ze smlouvy o podnájmu ze dne [datum] (předložené žalobkyní) vyplývá, že účastníci sjednali podnájem části areálu v obci [obec], okres [okres], tvořený pozemky parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. (zemědělská stavba), parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. (zemědělská stavba), parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. (zemědělská stavba), a parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. (zemědělská stavba), vše v kat. území [obec], a to budovy H1, H3, H3 přístavek o celkové výměře 403 m2 a plochy G3, G4, H4, H5, H6 a H7 o celkové výměře 1086 m2 (to vše v nájmu žalobkyně) s tím, že podnajímaná budova je v připojeném plánku označeném jako příloha [číslo] zvýrazněna červeně, přičemž celková zastavěná plocha haly činí 403 m2. Žalovaná se ve smlouvě zavázala hradit žalobkyni za užívání podnajatého areálu podnájemné v měsíční výši [částka] plus DPH splatné vždy nejpozději do 5. dne kalendářního měsíce předchozího tomu měsíci, za který je hrazeno. Žalovaná se dále zavázala hradit žalobkyni měsíční zálohy na dodávku pitné vody, dodávky elektrické energie a tepla v celkové částce [částka] měsíčně plus DPH a [částka] plus DPH na stočné a vodné s tím, že tyto platby jsou splatné spolu s podnájemným. Žalovaná se také zavázala hradit žalobkyni poměrné měsíční nájemné spojené se správou areálu (pravidelný úklid areálu, úklid sněhu, údržbu zeleně uvnitř a vně areálu, ostrahu areálu správcem a ostrahou areálu hlídací službou) ve výši [částka] plus zákonná sazba DPH. Podnájem byl sjednán na dobu neurčitou počínaje dnem [datum] s tím, že je možné jej ukončit dohodou smluvních stran, anebo písemnou výpovědí bez uvedení důvodu, přičemž výpovědní lhůta činí pro případ výpovědi dané žalobkyní 2 měsíce a pro případ výpovědi dané žalovanou 3 měsíce. Účastníci se ve smlouvě dále dohodli, že smlouvu lze měnit či doplňovat pouze písemnými, číslovanými a datovanými dodatky a že nedílnou součástí smlouvy je plánek se zakresleným předmětem nájmu.

12. Z připojeného plánku je zřejmé rozmístění budov H1, H3, H3 přístavku a ploch G3, G4, H4, H5, H6 a H7 v rámci předmětného areálu v nájmu žalobkyně.

13. Z připojeného snímku ortofotomapy vyplývá, že zde vyobrazené rozmístění budov odpovídá shora uvedenému připojenému plánku.

14. Ze smlouvy o podnájmu ze dne [datum] vyplývá, že žalobkyně dále sjednala se [právnická osoba] s.r.o., [IČO], se sídlem [adresa], podnájem části téhož areálu v obci [obec], okres [okres], tvořený pozemky parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. (zemědělská stavba), parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. (zemědělská stavba), parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. (zemědělská stavba), a parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. (zemědělská stavba), vše v kat. území [obec], a to budovy H4, H5, H6, H7, G3, G4 o celkové výměře 1235 m2 a plochy G3, G4, H4, H5, H6 a H7 o celkové výměře 1086 m2 (to vše v nájmu žalobkyně) s tím, že podnajímaná budova je v připojeném plánku označeném jako příloha [číslo] zvýrazněna červeně, přičemž celková zastavěná plocha haly činí 1 235 m2.

15. Z potvrzení o platbě ze dne [datum] vyplývá, že téhož dne zaplatila žalovaná na účet žalobkyně č. [bankovní účet] částku [částka].

16. Z nedatovaného listiny označené jako„ Předání nebytových prostor“ vyplývá, že jednatel žalované [jméno] [příjmení] oznamuje žalobkyni, že dle ústní dohody ze dne [datum] o ukončení nájemní smlouvy mezi účastníky měla žalovaná předat předmětné prostory k [datum], ale že bohužel tyto prostory nebylo možné předat, a to ani po telefonické výzvě [datum] a že poslední snahou o předání prostor bylo pondělí [datum], které bylo znovu neúspěšné. Jednatel žalované závěrem žalobkyni sděluje, že tímto žalovaná považuje předmětný nebytový prostor k [datum] za předaný a nájemní smlouvu za ukončenou, přičemž případnou další komunikaci žádá pouze písemnou formou.

17. Z připojeného potvrzení o odeslání zásilky do datové schránky je zřejmé, že dne [datum] byla žalovanou odeslána žalobkyni do datové schránky připojená příloha označená jako„ Předání nebytových prostor [obec]“, přičemž téhož dne byla zásilka do datové schránky žalobkyni dodána a ještě téhož dne se do datové schránky přihlásila oprávněná osoba a zásilka tím byla žalobkyni doručena.

18. Z transakční historie vyplývá, že dne [datum] byla z účtu žalované poukázána na účet č. [bankovní účet] částka [částka] s připojenou zprávou pro příjemce, že se jedná o doplatek nájmu za společnost [právnická osoba]

19. Z dopisu právního zástupce žalobkyně ze dne [datum], který je adresován žalované, soud zjistil, že žalobkyně vyzývá žalovanou k úhradě dlužného nájemného za měsíce březen 2020 až srpen 2020 v celkové výši [částka], dále dlužné částky [částka] na zálohách za dodávky elektrické energie, tepla a pitné vody a rovněž dlužné částky [částka] na zálohách za údržbu areálu. V další části pak žalobkyně s odkazem na výše uvedené naplnění zákonných podmínek pro výpověď smluvního vztahu založeného smlouvou o podnájmu ze dne [datum] v důsledku prodlení s hrazením nájemného a služeb podle ust. § 2309 občanského zákoníku vypovídá smlouvu o podnájmu uzavřenou dne [datum] s tím, že se jedná o smlouvu uzavřenou mezi žalobkyní jako nájemcem a [právnická osoba] s.r.o. jako podnájemcem. Závěrem právní zástupce vyzývá žalovanou k úhradě celkové částky [částka] nejpozději do [datum] s tím, že tato výzva má být považována za předžalobní upomínku.

20. Z připojení kopie obálky je zřejmé, že zásilka uložená dne [datum] nebyla žalovanou vyzvednuta a dne [datum] byla vrácena právnímu zástupci žalobkyně.

21. Z připojeného potvrzení o odeslání zásilky do datové schránky žalované vyplývá, že dne [datum] byla právním zástupcem žalobkyně žalované doručena příloha označená jako„ výpověď podnájemní smlouvy ze dne [datum] a předžalobní výzva spolu s plnou mocí.

22. Z dopisu právního zástupce žalované ze dne [datum] adresovaného právnímu zástupci žalobkyně vyplývá sdělení o tom, že žalovaná hradila žalobkyni na základě aktualizovaného znění podnájemní smlouvy pouze nájemné ve výši [částka] měsíčně + 21 % DPH, dále energie [částka] + 21 % DPH a vodné [částka] + 15 % DPH s tím, že platba neobsahovala částku za správu areálu, což koresponduje s aktualizovanou verzí smlouvy. Právní zástupce žalované pro případ smíru navrhuje, aby žalovaná na úplné vypořádání všech nároků vzešlých z užívání nemovitých věcí v [anonymizováno] doplatila žalobkyni částku [částka].

23. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že je zaměstnancem žalované, vykonával pro ni práci v předmětném areálu, který pak pomáhal vyklízet a který opustil dne [datum], kdy byl areál vyklizen. Vyklízení areálu začalo někdy v dubnu 2020 a mělo být dokončeno do začátku května, ale stihlo se až [datum]. Jednatel žalobkyně [jméno] [příjmení] se během vyklízení v areálu občas objevil, když si přišel popovídat, protože byli kamarádi. Podle svědka musel vidět, že se areál vyklízí, ale ten areál je obrovský a když přišel zezadu, tak nemusel vidět další osoby, které areál pomáhaly vyklízet a nemusel si všimnout toho, že z areálu mizí díly a auta. [jméno] [příjmení] měl v areálu autodílnu, ale když do ní jel, tak nemusel projet celým areálem, který užívala žalovaná. O vyklízení areálu se s [jméno] [příjmení] nikdy nebavil a ani mu nikdy neříkal, že by se ten objekt vyklízel. Ani neví, jestli se [jméno] [příjmení] ptal, zda se areál vyklízí. Svědek ani nebyl přítomen žádnému rozhovoru, který by se týkal vyklízení areálu. Neslyšel ani žádný telefonický hovor mezi jednatelem žalované a žalobkyně. Ví pouze o tom, že někdy v lednu 2020 byl [jméno] [příjmení] za [jméno] [příjmení] se dohodnout na výpovědi. Výpověď měla dát žalovaná žalobkyni, ale svědek neví, jestli byla ústní nebo písemná. [jméno] [příjmení] svědkovi řekl, že se takhle nějak dohodli ústně. Svědek však neví, jestli ten vztah skončil dohodou, anebo výpovědí. To, že se má areál vyklidit do konce dubna, věděl od [jméno] [příjmení]. Dne [datum] odjel do nové provozovny v [obec]. [příjmení] [jméno] [příjmení] se nijak nerozloučil. Neví, jestli byl [jméno] [příjmení] v areálu i v průběhu těch sedmi dnů v květnu. Pamatuje si však, že mu [jméno] [příjmení] řekl, že si myslí, že ten areál do konce dubna vyklidit nestihnou. K výzvě soudu však svědek nedokázal vysvětlit, proč dříve vypovídal, že se s [jméno] [příjmení] o vyklízení areálu nebavili, pouze dodal, že někdy v dubnu mu pan [příjmení] řekl, že to sice dělá hezky jako [příjmení], ale že žalovaná to do konce dubna stejně nestihne. O dluhu svědek neví, škody však v areálu způsobeny byly. Do toho [datum] si tam [jméno] [příjmení] areál zkontrolovat nebyl, měl tam jet až poté s [jméno] [příjmení], ale u toho svědek nebyl. Svědek si myslí, že k té schůzce došlo, ale že se nedohodli. Dohoda měla být ohledně opravy poškozených sloupků, neboť pan [příjmení] chtěl, aby je žalovaná opravila. Svědek ví od [jméno] [příjmení], že dohoda uzavřena nebyla, ale důvody nezná. Které prostory užívala [právnická osoba], to svědek neví, k té žádný vztah neměl, za ni tam byl [jméno] [příjmení].

24. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] vyplynulo, že má od žalobkyně pronajaté prostory, které využívá pro svoji autodílnu. Žalovaná ten areál využívala asi do konce dubna nebo do května 2020. Z doslechu věděl, že žalovaná si pořídila vlastní prostory, a proto měl skončit vztah mezi ní a žalobkyní. Neví, jestli byl při vyklízení areálu někdy přítomen [jméno] [příjmení] a ani neví, jestli on sám s ním někdy v tom dubnu nebo v květnu hovořil. Neví, jak byl vztah mezi účastníky ukončen, zda dohodou, anebo výpovědí. O případném dluhu žalované nic neví. Myslí si, že areál měl být vyklizen do konce dubna, ale že se pak dohodli ještě na 14 dnech, aby se to stihlo. Ví to z doslechu od někoho od žalované. Název obchodní firmy [anonymizováno] svědkovi nic neříká.

25. Na základě provedených důkazů zjistil soud následující skutkový stav: Na základě smlouvy o podnájmu ze dne [datum] užívala žalovaná část areálu v obci [obec], okres [okres], tvořený pozemky parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. (zemědělská stavba), parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. (zemědělská stavba), parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. (zemědělská stavba), a parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. (zemědělská stavba), vše v kat. území [obec], a to budovy H1, H3, H3 přístavek o celkové výměře 403 m2 a plochy G3, G4, H4, H5, H6 a H7 o celkové výměře 1086 m2 (to vše v nájmu žalobkyně) s tím, že podnajímaná budova byla v připojeném plánku označeném jako příloha [číslo] zvýrazněna červeně, přičemž celková zastavěná plocha haly činí 403 m2. Žalovaná se ve smlouvě zavázala hradit žalobkyni za užívání podnajatého areálu podnájemné v měsíční výši [částka] plus DPH splatné vždy nejpozději do 5. dne kalendářního měsíce předchozího tomu měsíci, za který je hrazeno. Žalovaná se dále zavázala hradit žalobkyni měsíční zálohy na dodávku pitné vody, dodávky elektrické energie a tepla v celkové částce [částka] měsíčně plus DPH a [částka] plus DPH na stočné a vodné s tím, že tyto platby jsou splatné spolu s podnájemným. Podnájem byl sjednán na dobu neurčitou počínaje dnem [datum] s tím, že je možné jej ukončit dohodou smluvních stran, anebo písemnou výpovědí bez uvedení důvodu, přičemž výpovědní lhůta činí pro oba účastníky shodně 3 měsíce. Původně se žalovaná v rámci této smlouvy zavázala také hradit žalobkyni poměrné měsíční nájemné spojené se správou areálu (pravidelný úklid areálu, úklid sněhu, údržbu zeleně uvnitř a vně areálu, ostrahu areálu správcem a ostrahou areálu hlídací službou) ve výši [částka] plus zákonná sazba DPH, ale obsah smlouvy o podnájmu ze dne [datum] doznal v tomto bodě v mezidobí změny, byť se tak nestalo formou písemného číslovaného dodatku, jak by odpovídalo závěrečnému ustanovení smlouvy, ale zřejmě nahrazením textu smlouvy textem aktualizovaným dle dohody účastníků, jak nakonec vyplynulo z jejich shodných tvrzení. Za předmětné období tak již žalovaná povinnost hradit žalobkyni částku [částka] měsíčně plus DPH neměla. Dne [datum] uhradila žalovaná na účet žalobkyně kauci [částka] a dne [datum] pak žalovaná žalobkyni uhradila rovněž bezhotovostně částku [částka]. Předžalobní upomínka obsahující rovněž výpověď podnájemní smlouvy, byť ve vztahu k žalované poněkud neurčitě specifikovanou, byla žalované doručena do datové schránky dne [datum], když dne [datum] naopak žalovaná doručila žalobkyni do datové schránky výše uvedenou listinu označenou jako Předání nebytových prostor. Na základě smlouvy o podnájmu ze dne [datum] žalobkyně dále sjednala se [právnická osoba] s.r.o., [IČO], se sídlem [adresa], která je zastoupenna stejným statutárním zástupcem jako žalovaná, podnájem části téhož areálu v obci [obec], okres [okres], tvořený pozemky parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. (zemědělská stavba), parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. (zemědělská stavba), parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. (zemědělská stavba), a parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. (zemědělská stavba), vše v kat. území [obec], a to budovy H4, H5, H6, H7, G3, G4 o celkové výměře 1235 m2 a plochy G3, G4, H4, H5, H6 a H7 o celkové výměře 1086 m2 (to vše v nájmu žalobkyně) s tím, že podnajímaná budova je v připojeném plánku označeném jako příloha [číslo] zvýrazněna červeně, přičemž celková zastavěná plocha haly činí 1 235 m2.

26. Po právní stránce soud věc posoudil podle ust. § 2201 a násl. OZ. Nárok žalobkyně na zákonný úrok z prodlení ze žalované částky pak vyplývá z ust. § 1970 OZ ve spojení s ust. § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Soud věc rovněž posoudil podle ust. § 553 odst. 1 OZ, § 578 OZ a § 580 a násl. OZ.

27. Vzhledem k tomu, že v průběhu jednání vzala žalobkyně žalobu co do částky [částka] s příslušenstvím v podobě zákonného úroku z prodlení z této částky za období od [datum] do zaplacení zpět, soud postupoval v souladu s pozitivním projevem žalobkyně a s ohledem na souhlas žalované řízení podle ust. § 96 odst. 1, 2 a 3 OSŘ v tomto rozsahu částečně zastavil.

28. S ohledem na to, že co do částky [částka] odpovídající rozdílu sazeb DPH u vodného a stočného byla žaloba shledána nedůvodnou, resp. nárok žalobkyně je neoprávněný, soud v tomto rozsahu žalobu spolu s příslušenstvím v podobě zákonného úroku z prodlení z této částky ve výši 8,25 % ročně za období od [datum] do zaplacení částečně zamítl.

29. Účastníci nesporovali, že spolu uzavřeli smlouvu o podnájmu ze dne [datum], spor mezi nimi byl na počátku řízení pouze o obsah této smlouvy, který doznal změny, neboť žalovaná dle aktualizované podoby smlouvy již neměla v předmětném období povinnost hradit částku [částka] měsíčně plus DPH, což žalobkyně v průběhu řízení zohlednila částečným zpětvzetím žaloby stejně jako úhradu žalované ve výši [částka]. Pokud žalovaná namítala neurčitost smlouvy o podnájmu ze dne [datum], a to v označení budov, soud se s touto námitkou neztotožnil. Je sice pravdou, že v obou vyhotoveních této smlouvy (původním i aktualizovaném) došlo k písařské chybě, která byla v textu původní smlouvy ručně opravena, zatímco v aktualizovaném nikoliv, avšak chyba v psaní sama o sobě nemá za následek neplatnost uzavřené smlouvy o podnájmu, a to zvlášť za situace, kdy přílohou smlouvy byl plánek budov a ploch, z něhož bylo zřejmé, které jsou předmětem podnájmu. Žalovaná navíc předmětnou část areálu podle této smlouvy užívala již od roku 2016 a až do února 2020 řádně hradila nájemné i zálohy na dodávky elektrické energie, tepla a vodné a stočné. Pokud s námitkou o neurčitosti obsahu smlouvy o podnájmu přichází až v souvislosti s tímto řízením, má soud za to, že její postup je pouze účelový. Na tom nic nemění ani to, že část stejného areálu byla podnajata smlouvou ze dne [datum] [právnická osoba] s.r.o., přičemž i zde byl podle textu této smlouvy předmět smlouvy specifikován v příloze. Z popisu předmětu podnájmu ve smlouvě ze dne [datum] je však zřejmé, že ten se oproti smlouvě ze dne [datum] liší, a to v označení budov. Pokud byly stejné plochy podnajaty jak žalované, tak i [právnická osoba] s.r.o., když jsou a byly navíc zastoupeny stejným statutárním zástupcem, takto podle názoru soudu nemá z hlediska platnosti a určitosti obsahu smlouvy ze dne [datum] žádný vliv. Jak shora již zmíněno, žalovaná od roku 2016 podle uzavřené smlouvy podnajatou část areálu užívala a sjednané platby řádně hradila, aniž by ohledně předmětu podnájmu neurčitost namítala, alespoň během řízení nic takového netvrdila ani neprokazovala. Je pravdou, že dne [datum] doručila žalovaná žalobkyni do datové schránky sdělení o předání nebytových prostor, a to s odkazem na ústní dohodu ze dne [datum] o ukončení„ nájemní smlouvy“, avšak přes upozornění ze strany soudu podle ust. § 118a odst. 3 OSŘ se žalované její tvrzení o údajně uzavřené ústní dohodě účastníků o ukončení vztahu založeného smlouvou o podnájmu ze dne [datum] prokázat nepodařilo. Svědek [jméno] [příjmení] v tomto směru žádné významné okolnosti neuvedl a pouze svědek [jméno] [příjmení] před soudem vypověděl, že mu měl jednatel žalobkyně během rozhovoru říct, že žalovaná areál do konce dubna vyklidit nestihne, nedokázal však soudu vysvětlit, z jakého důvodu do té doby vypovídal o tom, že s jednatelem žalobkyně se během rozhovorů o vyklízení areálu vůbec nebavili. Svědek [příjmení] navíc připustil, že s ohledem na rozlehlost areálu si jednatel žalobkyně vyklízení areálu během návštěv všimnout nemusel. Z výše uvedeného sdělení o předání nebytových prostor jakož i z výpovědí obou svědků má soud za prokázané, že žalovaná areál skutečně v průběhu dubna a začátkem května 2020 vyklidila, ale za situace, kdy netvrdila a ani neprokazovala, že vztah založený smlouvou o podnájmu ze dne [datum] ukončila jednostrannou písemnou výpovědí, ale ústní dohodou, jak smlouva o podnájmu připouští, bylo na ní, aby toto své tvrzení také prokázala, což se jí podle názoru soudu ovšem nepodařilo. Za situace, kdy žalobkyně tvrdila a prokazovala, že vztah založený smlouvou o podnájmu byl ukončen až písemnou výpovědí z její strany, měla žalovaná povinnost hradit sjednané platby až do konce měsíce října 2020, pokud sama neprokázala dřívější termín ukončení své smluvní povinnosti, což se jí nepodařilo. Pokud žalobkyně v průběhu řízení jednostranně započítala svoji pohledávku na úhradu nájemného a záloh za měsíce září a říjen 2020 oprosti pohledávce žalované na vrácení složené kauce ve výši [částka], je žaloba ohledně zbývajícího nároku žalobkyně, kde žaloba nebyla částečně vzata zpět a kde nebyla zčásti zamítnuta, důvodná, přičemž žalovaná netvrdila a ani neprokazovala, že vůči žalobkyni na úhradu tohoto nároku uskutečnila další platby.

30. Vzhledem k tomu, že ve zbývajícím rozsahu byla žaloba shledána důvodnou, a že žalovaná přes upozornění ze strany soudu podle ust. § 118a odst. 3 OSŘ neprokázala své tvrzení o tom, že podnájemní vztah mezi účastníky byl ukončen k datu [datum], resp. k [datum], a to na základě ústní dohody účastníků, soud žalobě ve zbývajícím rozsahu co do částky [částka] se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,25 % ročně za období od [datum] do zaplacení vyhověl.

31. Výrok o náhradě nákladů tohoto řízení je pak odůvodněn ust. § 142 odst. 2 OSŘ ve spojení s ust. § 146 odst. 2 OSŘ, neboť žalobkyně byla vůči žalované úspěšná v rozsahu částky [částka] a současně vzala žalobu důvodně podanou pro částku [částka] zpět pro pozdější chování žalované, tudíž její úspěch v tomto řízení s ohledem na celkovou žalovanou částku [částka] činí 88,8 %, zatímco úspěch žalované vůči žalobkyni je dán částkou [částka], kterou žalobkyně vůči žalované nárokovala neoprávněně, a současně částkou [částka], kterou rovněž žalobkyně vůči žalované nárokovala neoprávněně, tedy úspěch žalované vůči žalobkyni je dán procentuálně 11,2 %. Žalobkyni tak bylo vůči žalované přiznáno právo na náhradu nákladů tohoto řízení v odpovídajícím rozdílu mezi úspěchy obou účastníků, tedy ze 77,6 % účelně vynaložených nákladů. Účelně vynaložené náklady činily zaplacený soudní poplatek ve výši [částka], dále odměna za právní zastoupení advokátem podle ust. § 7 bodu 5 vyhl. č. 177/1996 Sb., v platném znění, po [částka] za jeden úkon právní služby, celkem ve výši [částka] za 5 úkonů právní služby (příprava a převzetí zastoupení, sepis předžalobní výzvy, účast na jednání soudu dne [datum], účast na jednání soudu dne [datum] a účast na jednání soudu dne [datum]), dále paušální náhrady hotových výdajů podle ust. § 13 odst. 3 citované vyhlášky po [částka] za 1 úkon právní služby, celkem ve výši [částka] za 5 úkonů právní služby, dále náhradu cestovních výdajů podle ust. § 13 odst. 1 citované vyhlášky ve výši [částka] osobním motorovým vozidlem tov. zn. Audi, typ A3, 2,0 TDI, [registrační značka], při spotřebě 5,7 litrů motorvé nafty na 100 km, ceně motorové nafty [částka] za 1 litr, paušální náhradě [částka] km a ujeté vzdálenosti 2 x 45 km při jedné cestě, dále náhradu za promeškaný čas podle ust. § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 citované vyhlášky po [částka] za každou jen započatou půlhodinu, celkem ve výši [částka] za 12 započatých půlhodin strávených na cestách, podle ust. § 137 odst. 3 OSŘ bylo z takto určené náhrady hotových výdajů přiznáno žalobkyni vůči žalované 21 % DPH, celkem tak žalobkyni účelně vynaložila na náhradě nákladů tohoto řízení [částka] včetně 21 % DPH a zaplaceného SOP. Z toho 77,6 % činí částku [částka], která byla přiznána žalobkyni na náhradě nákladů tohoto řízení vůči žalované. Lhůta k plnění vyplývá z ust. § 160 odst. 1 OSŘ. Podle ust. § 149 odst. 1 OSŘ bylo žalované uloženo zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám právního zástupce žalobkyně.

32. Pokud žalovaná navrhovala, aby žalobkyni nebylo právo na náhradu nákladů tohoto řízení přiznáno, a to s argumentací, že z předžalobní upomínky není zřejmé, zda je skutečně adresována žalované, pak soud se s touto námitkou žalované neztotožnil, neboť adresát předžalobní upomínky je v jejím záhlaví uveden jednoznačně a určitě a je jím právě žalovaná. Pochybnost může vyvolávat pouze druhá část dopisu právního zástupce žalobkyně, ve které je vypovídána podnájemní smlouva a omylem je zde zmíněn název obchodní firmy [právnická osoba], to ovšem nic nemění na tom, že žalovaná byla před podáním žaloby ve smyslu ust. § 142a odst. 1 OSŘ žalobkyní k úhradě žalované částky s dostatečným předstihem vyzvána. S ohledem na procesní postoj žalované, která nárok žalobkyně v průběhu řízení zcela odmítla, by však rozhodnutí o náhradě nákladů tohoto řízení neovlivnila ani okolnost, pokud by žalovaná před podáním žaloby nebyla k úhradě dlužné částky vyzvána vůbec. To by mělo význam pouze v případě, pokud by žalovaná nárok žalobkyně zčásti nebo vůbec nesporovala, ale to se nestalo. Z těchto důvodů tedy soud žalobkyni právo na náhradu nákladů tohoto řízení přiznal v rozsahu odpovídajícím vzájemnému rozdílu procentuálního úspěchu obou účastníků.