12 C 314/2021

Plný text

Okresní soud v České Lípě rozhodl samosoudkyní JUDr. Ivanou Lukášovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem JUDr. jméno příjmení , sídlem adresa , o zaplacení částky ve výši 207 896 Kč s příslušenstvím a smluvní pokuty 9 995 Kč,

I. Žaloba, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobci 207 896 Kč s 8,25% úrokem z prodlení ročně z částky 207 896 Kč od 2. 6. 2021 do zaplacení a smluvní pokutu ve výši 9 995 Kč, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náklady řízení k rukám zástupce žalované JUDr. [jméno] [příjmení] advokáta se sídlem [adresa].

1. Žalobce žádal, aby žalované bylo uloženo zaplatit mu ve výroku I. tohoto rozsudku uvedené částky. Na odůvodnění své žaloby uvedl, že 18.3.2019 uzavřel jako kupující s žalovanou kupní smlouvu ohledně pozemku [číslo] [anonymizováno], jehož součástí je stavba [číslo] [anonymizováno] a pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], [územní celek]. Stavba č. ev. [anonymizováno] je sice stále zapsána v katastru nemovitostí, ale fakticky již neexistuje, jedná se pouze o základy vyhořelé chaty. Kupní cena byla sjednána na 199 900 Kč. Žalobce hodlal na pozemku, kde se nacházejí základy vyhořelé chaty, postavit stavbu pro rodinnou rekreaci. Tento úmysl sdělil před uzavřením kupní smlouvy také realitní makléřce [jméno] [příjmení], která za žalovanou koupi zprostředkovala. Touto realitní makléřkou byl žalobce ujištěn, že se na pozemku dá stavět, dokonce bez stavebního povolení i ohlášení, když na pozemku již stavba je, a to základy vyhořelé chaty. V květnu 2021 žalobce učinil první kroky směřující k zahájení stavby. Na příslušeném stavebním úřadu v [obec], a také e-mailem z CHKO Lužické hory mu však bylo sděleno, že na předmětném pozemku není možné stavět. Žalobce byl tedy nepravdivě informován a ujištěn o tom, že pozemek č. st. [anonymizováno] je určený k zastavění. Toto nepravdivé tvrzení představuje vadu nemovitosti. Žalobce byl uveden v omyl jednáním žalované a realitní makléřky. V kupní smlouvě žalovaná výslovně prohlásila, že před žalobcem nezamlčela žádné podstatné skutečnosti ohledně převáděné nemovitosti a také to, že nemovitost nemá žádné vady. Při znalosti skutečnosti, že pozemek nelze zastavět, by žalobce kupní smlouvu nikdy neuzavřel. Z těchto důvodu pak žalobce dopisem z 24.5.2021 v souladu s článkem 5.5 kupní smlouvy účastníků od této kupní smlouvy odstoupil, neboť informace poskytnuté žalovanou jako prodávající se ukázaly být nepravdivými. Zároveň vyzval žalovanou k vrácení zaplacené kupní ceny s tím, že učiní všechny kroky pro převod vlastnického práva na žalovanou. Ta prostřednictvím svého manžela navrhovala uzavření kupní smlouvy, na základě které by získala znovu vlastnictví předmětných nemovitostí. Vzhledem k tomu, že nedošlo ke smírnému vyřešení věci, domáhá se žalobce po odstoupení od kupní smlouvy vrácení kupní ceny 199 900 Kč a dále přiznání smluvní pokuty ve výši 9 995 Kč, neboť prohlášení žalované, uvedená v kupní smlouvě se ukázala jako nepravdivá. Žalobce požaduje také přiznání částky 7 996 Kč, kterou zaplatil za daň z nabytí nemovitosti.

2. Žalovaná žádala zamítnutí žaloby, neboť právní vada, na kterou žalobce odkázal ve svém odstoupení od smlouvy, neexistuje. Potvrdila, že před uzavřením předmětné kupní smlouvy bylo žalobci sděleno, že na pozemku může postavit chatku v obvyklých rozměrech na půdorysu zde dříve stojící stavby. Dle územního plánu se předmětný pozemek nachází v oblasti určené k zástavbě rodinnými domy, ale zejména objekty pro rodinnou rekreaci. Negativní stanovisko CHKO bylo vydáno poté, co se žalobce na tento orgán obrátil nekvalifikovaným způsobem, nepředložil příslušnou dokumentaci s informací, že by se jednalo o nahrazení starého objektu, který je zapsán v katastru nemovitostí, objektem novým. Žalovaná žalobci neposkytla žádné nepravdivé informace, požadavek na přiznání smluvní pokuty je tedy také nedůvodný.

3. Podle § 2001 občanského zákoníku lze od smlouvy odstoupit, ujednají-li si to strany nebo stanoví-li tak zákon. Podle § 2004 odst. 1 občanského zákoníku odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku. Podle § 2048 občanského zákoníku ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Podle § 2913 odst. 1 občanského zákoníku poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

4. V posuzovaném případě soud zjistil z kupní smlouvy, že byla uzavřena 18. 3. 2019 mezi žalobcem jako kupujícím a žalovanou, jako prodávající, ohledně pozemku p.č. st. [číslo] o výměře 129 m2, jehož součástí je stavba č. ev. [číslo] (stavba pro rodinnou rekreaci) a pozemku p. [číslo] o výměře 180 m2 v [katastrální uzemí], [územní celek]. Ve smlouvě je uvedeno, že původní stavba pro rodinnou rekreaci č. ev. [číslo] shořela a zůstala pouze základová deska. Kupní cena byla sjednána na 199 900 Kč. V článku 5.1. prodávající prohlásila, že před kupujícím nezamlčela žádné podstatné skutečnosti týkající se předmětu převodu a také, že předmět převodu nemá žádné faktické vady, které by znemožňovaly či podstatně omezovaly jeho užívání k obvyklému účelu. V bodu 5.5. je ujednání, že v případě, že prohlášení prodávajícího uvedená v bodě 5.1. se ukáží jako nepravdivá, je kupující oprávněn odstoupit od této kupní smlouvy. V bodě 5.4. smlouvy se nachází ujednání, že pro případ, že prohlášení prodávajícího uvedená v bodě 5.1. se ukáží jako nepravdivá, jedná se dle dohody stran o porušení povinnosti prodávajícího informovat kupujícího řádně o všech skutečnostech rozhodných pro uzavření kupní smlouvy, je prodávající povinen zaplatit smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny. Smluvní pokuta je splatná do 5 kalendářních dnů od doručení písemné výzvy prodávajícímu o jejím uplatnění ze strany kupujícího. Z výpisu z katastru nemovitostí k datu 18.3.2019 soud zjistil, že žalovaná vlastnictví předmětných nemovitostí nabyla kupní smlouvou z 9.12.2010, právní účinky vkladu tohoto práva byly ke dni 9.12.2010.

5. Žalobce doložil příjmový pokladní doklad z 18. 3. 2019 o vypořádání kupní ceny. O tom, že kupní cena byla dle smlouvy žalobcem zaplacena, nebylo mezi účastníky sporu. Z kopie dokladu České spořitelny, a. s. o provedené platbě soud dále zjistil, že dne 28. 8. 2019 žalobce uhradil daň z nabytí nemovitosti.

6. Z listiny ze dne 24. 5. 2021 soud dále zjistil, že žalobce v ní odstoupil od kupní smlouvy účastníků z 18. 3. 2019 dle článku 5.5. této smlouvy. Žalobce zde uvádí, že byl před uzavřením kupní smlouvy realitní makléřkou, která koupi zprostředkovala, ujištěn, že se na pozemku, kde se nacházejí základy vyhořelé chaty, dá stavět. Před uzavřením kupní smlouvy sdělil žalované i realitní makléřce, že v místě hodlá postavit stavbu pro rodinnou rekreaci. Při zahájení kroků k výstavbě rekreačního objektu však bylo žalobci místně příslušným stavebním úřadem a také Správou CHKO Lužické hory sděleno, že pozemek je v CHKO Lužické hory a není možné na něm cokoliv stavět. Při znalosti této skutečnosti by žalobce předmětnou kupní smlouvu nikdy neuzavřel. V této listině o odstoupení žalobce vyzval žalovanou k vrácení kupní ceny a také k úhradě částky 7 996 Kč, kterou zaplatil za daň z nabytí nemovitostí. Zároveň upozornil žalovanou, že má v souladu s článkem 5.4. kupní smlouvy nárok na zaplacení smluvní pokuty, neboť se informace poskytnuté žalovanou, jako prodávající, ukázaly jako nepravdivé. Z poštovního podacího lístku je zřejmé, že listina byla žalobcem žalované odeslána 26. 5. 2021. Žalovaná potvrdila, že jí listina obsahující odstoupení od smlouvy byla doručena.

7. Z emailu žalobce z 8. 2. 2021 soud zjistil, že žalobce se dotazoval na Správě CHKO Lužické hory, za jakých podmínek by mohl na pozemku p.č. st. [číslo] v [část obce] postavit víkendovou chatku (ekologickou dřevostavbu o velikosti do 20 m2) na základech staré chatky. Z emailu pracovnice Správy CHKO Lužické hory z 22. 2. 2021 vyplývá, že žalobci bylo sděleno, že výstavba na pozemku p.č. st. [číslo] v k.ú. [část obce] není možná. Ve zprávě je uvedeno, že chaty se povolují pouze ve stávajících zahrádkářských koloniích nebo stávajících chatových osadách. Povolují se pouze objekty rodinných nebo rekreačních domů o zastavěné ploše 60 m2 s tím, že velikost pozemku u těchto staveb bývá kolem 800- 1000 m2. Dále je zde uvedeno, že stavbou dotčený pozemek sousedí s pozemkem p. [číslo] který je veden jako pozemek lesní a platí zde ochranné pásmo 50 m od hranice pozemku pro možné umístění stavby RD.

8. Žalobce soudu doložil také svou emailovou korespondenci se zprostředkovatelkou prodeje ze 14.4.2021, ve které sděloval, že byl oklamán ohledně možnosti v místě stavět. Realitní makléřka mu odpověděla, že žalovaná jí i nyní potvrdila, že se na základech původní chatky stavět dá. Poukázala i na to, že pozemek je v katastru nemovitostí veden jako stavební parcela.

9. Ze sdělení MěÚ [obec] žalobci ze dne 26.1.2022 bylo zjištěno, že podle platného územního plánu je pozemek st. [číslo] v k.ú. [část obce] zařazen v plochách s funkčním využitím„ plochy smíšené obytné“. Jako přípustné využití je zde uvedeno mimo jiné: stavby pro rodinnou rekreaci a občanské vybavení. Podmínky prostorového uspořádání jsou: rodinné domy dvoupodlažní s obytným podkrovím, stavby nebudou převyšovat průměrnou výškovou hladinu zástavby v obci, podíl zpevněných ploch max. 30%, velikost stavebních pozemků min . 1 000 m2.

10. Ze závazného stanoviska k „ Umístění stavby chaty na pozemku p. [číslo] st.p. [číslo] v k.ú. [část obce]“ č.j. [spisová značka] [rok] soud zjistil, že bylo vydáno 26.1.2022 na základě žádosti žalobce ze dne 5.1.2022 pro územní a stavební řízení, vedené příslušným stavebním úřadem. Agentura ochrany přírody a krajiny ČR, Správa CHKO Lužické hory udělila nesouhlas s vydáním povolení k „ Umístění stavby chaty na pozemku p. [číslo] st.p. [číslo] v k.ú. [část obce]“ dle předložené dokumentace (nespecifikováno, snímek z KM se zákresem umístění stavby na pozemku, fotodokumentace, leden 2022). V odůvodnění stanoviska se uvádí, že agentura předložený návrh posoudila z hlediska zájmů ochrany přírody a krajiny a konstatuje, že realizací stavby dle předložené žádosti dojde k výraznému zhoršení dochovaného stavu přírodního prostředí a snížení hodnoty krajinného rázu lokality a proto k ní nelze udělit souhlas. Stanovisko agentury obsahuje poučení o tom, že jeho obsah je závazným podkladem pro příslušný stavební úřad s tím, že obsah závazného stanoviska lze napadnout odvoláním proti rozhodnutí příslušného stavebního úřadu.

11. Z vyjádření MěÚ [obec] – odboru rozvoje města a stavebního úřadu z 20.10.2021 bylo zjištěno, že dle platného územní plánu [územní celek] je pozemek p.č. st. [číslo] v k.ú. [část obce] veden jako stavební s využitím ploch – plochy smíšené, obytné. [územní celek], odbor rozvoje města a stavební úřad podalo soudu 18.1.2022 vyjádření, ve kterém předchozí informace doplnilo tak, že výstavbě rekreačního objektu na p.č. st. [číslo] by nemělo nic bránit, neboť dle dohledaných informací z archivu a výpisu z katastru nemovitostí již na tomto pozemku rekreační objekt č.e. [číslo] stojí a dle informací předchozího vlastníka Ing. [celé jméno žalované] objekt procházel rekonstrukcí. Pokud došlo k vyhoření objektu, bylo by nutné na základě stavu stavby provést případné stavební úpravy a případně statické posouzení objektu. Vlastník objektu by dále předložil žádost o stavební řízení dle stavebního zákona s posouzením stavu objektu. V případě stavebních úprav či změn stavby bude stavebník vyzván k předložení projektové dokumentace, odsouhlasené dotčenými orgány a účastníky řízení.

12. Ze zprávy společnosti ČEZ Distribuce a.s., z 12.4.2022 soud zjistil, že na pozemcích parc.č.st. [číslo] a parc. [číslo] v obci [obec] se nenachází elektrická přípojka.

13. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že zprostředkovala prodej předmětných pozemků žalované a jejímu manželovi, kupovali pozemky se starou chatkou, manžel žalované chtěl v místě vystavět nový objekt, opravil proto stávající základovou desku. Pak ale žalovaná nabídla pozemky k prodeji a svědkyně zprostředkovala také uzavření kupní smlouvy mezi účastníky. Žalobce chtěl na pozemku také stavět, sdělila mu, že podle obce i stavebního úřadu se v místě stavět dá, pokud se zachová původní půdorys. Možnost výstavby svědkyně zjišťovala v době, kdy pozemky kupovala žalovaná, stanovisko CHKO nezjišťovala. V době zprostředkování prodeje žalobci již obec ani stavební úřad nekontaktovala.

14. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení], manžela žalobkyně bylo zjištěno, že v době, kdy žalovaná pozemky kupovala, stál v místě dům, který byl částečně vybydlený a také nesl stopy po požáru. S žalovanou zde chtěli stavět, svědek starý objekt zboural a na jeho základech vystavěl základy nové. Stavební povolení nepotřeboval, neboť šlo o rekonstrukci předchozí stavby. Svůj úmysl na předmětném pozemku stavět konzultoval na stavebním úřadu v [obec], kde mu bylo doporučeno, aby stavbu zřídil jako rekonstrukci původního objektu.

15. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že od roku 2010 pracuje jako vedoucí stavebního úřadu v [obec], podával v této věci soudu písemné vyjádření. Žalovaná se obrátila na jejich úřad s dotazem, zda předmětný pozemek je určen k zastavění. Územním plánem tento pozemek k zastavění určen je, dle výpisu z katastru nemovitostí je na něm umístěna chata č.e. [číslo], na úřadu v [obec] však k ní nenašel žádné doklady. Není si vědom, že by někdo podal žádost o stavební povolení na stavbu v tom místě. Pokud orgán ochrany přírody vydá negativní stanovisko ke stavbě, nechají investorovi možnost, aby svůj záměr upravil a splnil případné podmínky k ochraně přírody. Pokud v místě stála stavba, která je vedena v katastru nemovitostí, pak by nesouhlasné stanovisko CHKO bylo ze strany stavebního úřadu řešeno vyvoláním jednání s CHKO. Předmětný pozemek je veden jako stavební parcela a jako takový je zahrnut i v územním plánu obce. Pokud obec vydává územní plán, je CHKO účastníkem tohoto procesu a vydává k územnímu plánu své stanovisko. Je-li územní plán [územní celek] v té podobě, která byla schválena, pak všechny dotčené orgány k němu musely vydat souhlasné stanovisko.

16. Z uvedených zjištění dospěl soud k závěru, že nebyla prokázána existence důvodů pro žalobcovo odstoupení od kupní smlouvy účastníků. Žalobce toto odstoupení odůvodnil tím, že informace žalované o možnosti v místě stavět se ukázaly nepravdivými. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že takovou informaci žalovaná jako prodávající žalobci jako kupujícímu při sjednání kupní smlouvy poskytla. Žalovaný od smlouvy odstoupil 24.5.2021 s poukazem na sdělení CHKO Lužické hory. Ze shora uvedených listin vyplývá, že v té době měl k dispozici nesouhlasné stanovisko CHKO pouze v emailové podobě, když tato zpráva reagovala na dotaz žalobce zaslaným CHKO také emailem. Závazné stanovisko tohoto orgánu v listinné podobě bylo vydáno až 26.1.2022, tedy již po žalobcem realizovaném odstoupení od smlouvy. Dle názoru soudu ani stanovisko CHKO z 26.1.2022 však nevede k jednoznačnému závěru o tom, že v daném místě nelze za žádných podmínek zřídit stavbu. Jak vyšlo najevo z územně plánovací informace MěÚ [obec] z 26.1.2022 o územním plánu [územní celek], z vyjádření MěÚ [obec] a také z výslechu svědka [příjmení], je pozemek p.č.st. [číslo] určen dle územního plánu k zastavění s funkčním využitím plochy smíšené obytné, tedy i s využitím ke stavbám pro rodinnou rekreaci. Definitivním závěrem o tom, zda v místě lze či nelze zřídit stavbu, může být až rozhodnutí příslušeného stavebního úřadu vydané v řízení o povolení stavby. Ostatně také Agentura ochrany přírody a krajiny ČR, Správa CHKO Lužické hory ve svém stanovisku z 26.1.2022 uvádí, že obsah tohoto závazného stanoviska lze napadnout odvoláním (a tedy přezkoumat) proti rozhodnutí příslušného stavebního úřadu. Vzhledem k tomu, že žalobce stavební řízení u příslušeného stavebního úřadu nezahájil, nelze najisto postavit a mít tedy za prokázané, že na předmětném pozemku pč.st. [číslo] v k.ú. [část obce] nelze stavět. V řízení tedy nebylo prokázáno, že žalovaná dala žalobci nepravdivé informace. Dle názoru soudu odstoupení žalobce od smlouvy nebylo důvodné. Zároveň nebylo prokázáno, že žalovaná porušila své závazky ze smlouvy účastníků a že by tedy žalobci vznikl nárok na sjednanou smluvní pokutu a také nárok na náhradu škody spočívající v zaplacení daně z nabytí nemovitostí. Z uvedených důvodů byla tedy žaloba zamítnuta.

17. Soud nerealizoval výslech žalobcem navržené svědkyně [jméno] [příjmení] ze Správy CHKO Lužické hory, neboť tento důkaz byl navržen až po lhůtě koncentrace řízení ze zákona dle § 118b odst. 1 o.s.ř.

18. Žalovaná měla ve věci plný úspěch, má tedy dle § 142 odst. 1 o.s.ř. právo na náhradu nákladů řízení proti žalobci, který ve věci úspěch neměl. Náklady jsou zde tvořeny odměnou advokáta žalované za pět úkonů právní služby podle § 7 vyhl. č. 177/96 Sb. po 9 180 Kč (převzetí zastoupení, sepis vyjádření k žalobě, účast při jednání soudu dne 5. 1. 2022, 16. 5. 2022 a 15. 8. 2022). K těmto úkonům náleží advokátu pět paušálních náhrad hotových výdajů dle § 13 odst. 3 vyhl. č. 177/96 Sb. po 300 Kč. Součástí nákladů řízení je také DPH ve výši 21% ze 47 400 Kč, tj. 9 954 Kč. Celkem takto vypočtené náklady činí přiznaných 57 354 Kč.