14 C 292/2020

Plný text

Okresní soud v České Lípě rozhodl samosoudkyní Mgr. Hanou Cholastovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného Anonymizováno sídlem Adresa advokáta B o zaplacení 57 188 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 558 Kč, dále částku 21 620 Kč spolu s úrokem z prodlení z částky 19 750 Kč od 13. 4. 2020 do zaplacení ve výši 10 % ročně, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se zamítá co do částky 16 600 Kč, co do částky 28 130 Kč a co do částky 9 003 Kč a dále co do úroku z prodlení z částky 16 259 Kč od 30. 6. 2021 do zaplacení v zákonné výši, co do úroku z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 8 849 Kč od 2. 9. 2019 do zaplacení, z částky 8 849 Kč od 2. 12. 2019 do zaplacení, z částky 9 870 Kč od 2. 1. 2020 do zaplacení, z částky 9 870 Kč od 2. 2. 2020 do zaplacení.

III. Žalobkyně je povinna nahradit žalovanému na nákladech řízení částku 9 212,81 Kč, k rukám , Jméno advokáta B, , advokáta, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se po žalovaném původně domáhala zaplacení částky 57 188 Kč spolu s příslušenstvím. Žalobkyně tvrdila uzavření nájemní smlouvy dne , datum, s žalovaným, na jejímž základě měl mít žalovaný pronajat byt v domě žalobkyně č.p. , Anonymizováno, , , adresa, , 1. nadzemní podlaží. Mezi stranami mělo být ujednána doba určitá nájmu – jeden rok s možností prodloužení, měla být ujednána jistota ve výši 30 000 Kč. Žalovaný měl řádně hradit nájemné až do září roku 2019, poté se měl dostat do prodlení s úhradou nájmu, neměl zaplatit nájemné za měsíce prosinec, leden, únor. Dne 30. 12. 2019 měl žalovaný podat výpověď z nájmu bytu, mělo být ujednáno, že nájem bude skončen ke konci měsíce března, žalobkyně žalovanému měla odpustit nájemné za měsíc březen. Žalobkyně tvrdí dluh na nájemném ve výši 37 438 Kč. Žalobkyně tvrdí, že žalovaný byt nepředal ve stavu, v jakém jej převzal, proto žalobkyně musela sjednat opravu za částku 49 750 Kč, žalobkyně původně tvrdila, že na tuto částku měla být započtena jistota, po žalovaném se za opravy domáhá 19 750 Kč. Žalovaný neměl ničeho zaplatit ani na základě výzvy zástupce žalobkyně.

2. Dne 7. 7. 2021 žalobkyně rozšířila žalobu o částku 16 259 Kč a co úroku z prodlení z ročního vyúčtování za rok 2020, který žalovaný neměl zaplatit. Změna žaloby byla připuštěna dne 15. 7. 2021.

3. Dne 13. 8. 2021 žalobkyně změnila žalobu, nově požaduje nedoplatek na vyúčtování služeb za rok 2019, a to v částce 13 246 Kč, s tím, že na dlužné nájemné a nedoplatky započítává jistotu v částce 30 000 Kč a náhrady škody se domáhá v částce 49 750 Kč dle faktury , jméno FO, . Změna žaloby byla připuštěna dne 30. 9. 2021.

4. Dne 27. 10. 2021 došlo opětovně ke změn žaloby, nově se žalobkyně po žalovaném domáhá i nájemného za měsíc březen 2020 ve výši 3 875 Kč, nicméně došlo k úpravě i co do nájemného požadovaného původně i se zálohou na plnění spojená s užíváním bytu. Žalobkyně se nově domáhá nájemného za měsíc září a prosinec 2019 vždy v částce 3 014 Kč, nájemného za leden a únor vždy v částce 3 875 Kč, nově pak nájemného i za měsíc březen 2019 v částce 3 875 Kč. Žalobkyně dále tvrdí vynaložení částky 9 003 Kč na novou digestoř do kuchyně ve výši 6 988 Kč, částku 1 265 Kč za opravu domácího telefonu, částku 750 Kč na opravu nové digestoře. Změna žaloby byla připuštěna dne 6. 1. 2026.

5. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil. Mimo jiné uvedl nedoručení ročního vyúčtování záloh za rok 2019 a 2020, vznesl námitku započteni v částce 19 50 Kč za 390 dní prodlení na smluvní pokutě podle § 13 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., které započítává na nájemné a ve zbytku na požadovanou škodu. Rozporoval taktéž výši oprav, které jsou nepřiměřené, a to provedení nátěru oken, dveří, futer, výměna zásuvek, nátěr radiátorů. Byt byl navíc při předání žalobkyně zcela v pořádku.

6. Z nájemní smlouvy včetně dodatku č. , hodnota, a evidenčního listu je za zjištěné uzavření smlouvy mezi žalobkyní jako pronajímatelkou a žalovaným jako nájemcem dne , datum, . Žalobkyně přenechala žalovanému do užívání byt I. kategorie v I. nadzemním podlaží vlevo (v domě č.p. , Anonymizováno, I, , adresa, ), sestávající z kuchyně, dvou pokojů, spíže, předsíně a koupelny s WC. Je uvedeno vybavená bytu centrálním topením, včetně radiátorů s termostatovými hlavicemi a rozvodem, centrálním ohřevem vody. V kuchyni se má nacházet nová kuchyňská linka značky Koryna s myčkou značky E SI 650 10 1x, troubou EOB 330 00, odsavačem EFP 636, varnou deskou EHS 602 00 P, baterií Franke, svítidlem 550 m 13 W Ni mat 2x, stropní halogenovou lampou. Předsíň má být vybavena domácím telefonem a halogenovými světly na stropě. V koupelně je zachovalý sprchový kout se zatahovacími dveřmi, umyvadlem s pákovou baterií a dalšími předměty. Je uvedeno, že byt je předáván celý odborně vymalovaný v lehkých barevných odstínech kvalitní barvou se stropními lištami. V kuchyni je odborně obroušená a bezbarvým lakem nalakovaná dřevěná podlaha s lištami. U kuchyňské linky je nový béžový obklad na stěnách. Je uvedeno, že v obývacím pokoji a ložnice jsou odborně obroušené a bezbarvým lakem nalakované parkety a podlahové lišty. V předsíní je nová dlažba, v koupelně má být velice zachovalá dlažba, obklad a zachovalé zařizovací předměty. Je konstatováno, že byt je předán čistý, bez závad, chyb a nedostatků. Nájem je uzavřen od 1. 9. 2011 do 31. 8. 2012. Nájemné z bytu bylo stanoveno v evidenčním listu, který je součástí nájemní smlouvy. Úhrady za služby nebo zálohy spojené s užíváním bytu se stanoví podle platných cenových předpisů, přičemž změna výše úhrady bude žalobkyni oznámena žalovanému písemně. Nájemné bylo splatné vždy měsíčně dopředu, a to k 1. dni běžného kalendářního měsíce. Skutečná výše úhrady za služby měla být zúčtována se zaplacenými zálohami nejpozději s vyúčtováním topné sezóny. Mezi účastníky je ujednáno, že drobné opravy související s jeho užíváním a náklady spojené s jeho běžnou údržbou provádí nájemce, s odkazem na § 5, § 6 nařízení vlády č. 258/1995 Sb. (vztahuje se i na sklep), s výjimkou toho, že se žalovaný zavazuje (s odkazem na § 5 odst. 5 cit. vyhl.), že převezme veškeré finanční náklady na další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů, popř. jejich výměny, které nejsou uvedeny v § 5 odst. 2 cit. Je také ujednáno, že není možný chov domácích zvířat v bytě a prostorách nemovitosti. Jako možný způsob zániku nájmu bytu je ujednána písemná výpověď daná nájemcem s tříměsíční výpovědní dobou. Dne 25. 8. 2019 je sjednán dodatek, kterým byl nájem předmětného bytu sjednán od 1. 9. 2019 do 31. 8. 2020.

7. Ze smlouvy o zajištění nároků spojených s nájmem bytu je za zjištěné sjednaní peněžité jistoty na zajištění nedoplatků nájemného, služeb a penále, na náhradu škody a dalších nároků ve výši 30 000 Kč. Žalobkyně měla být povinna do 30 dnů od skončení nájemního vztahu provést vyúčtování jistoty a zůstatek uhradit nájemci v téže lhůtě. Žalobkyně si mohla ponechat část kauce na konečné vyúčtování služeb pro případ nedoplatku. Smlouva je uzavřena dne 29. 8. 2011.

8. Z výpovědi z nájmu bytu je za zjištěné, že žalovaný dne 30. 12. 2019 (současně je však uvedeno i datum 31. 12. 2019) vypověděl nájem předmětného bytu. Jako důvod výpovědi uvedl změnu okolností, při kterých při vzniku nájmu vycházel, a to z důvodu velikosti bytu, který má být malý pro pětičlennou rodinu (2 dospělé osoby, 2 dospívající, malé dítě), dále z důvodu zvýšení nájmu. Žalovaný navrhuje ujednání o ukončení nájmu, smlouvu vypovídají k 31. 1. 2020. V případě jistoty uvádí, že tuto použijí k zaplacení nájemného za měsíce září 2019, prosinec 2019 a leden 2020.

9. Z reakce žalobkyně ze dne 7. 1. 2020 je za zjištěné, že žalovaný žalobkyni dne 3. 1. 2020 telefonicky oznámil podání výpovědi z předmětného nájmu. Žalobkyně žalovaného upozorňuje, že výpověď z nájmu je tříměsíční a nájem skončí k 30. 4. 2020. Žalobkyně žalovanému připomíná povinnost pronajatý byt vyklidit a odevzdat se vším vybavením a zařízením, ve stavu, v jakém jej převzal (čistý, vymalovaný, nalakovaný). Upozorňuje na nezaplacené nájemné za září, listopad, prosinec, leden, splatné předem vždy do pátého dne příslušného měsíce a žalovaného vyzývá k úhradě dlužného nájemného nejpozději do konce ledna 2020. K reakci žalobkyně nebyl připojen doklad o odeslání.

10. Z dokumentu označeného jako ceny služeb s posledním datem 7/2017 je za zjištěné, že se jedná o rozpis nájemného a záloh na plnění spojená s užíváním bytu, při každé změně je připojen podpis žalovaného. Naposledy je základní nájemné (7/2017) ve výši 3 014 Kč a služby jsou ve výši 5 835 Kč.

11. Z dokumentu označeného jako ceny služeb pro pět osob – rok 1/2020 soud zjistil, že se jednalo o rozpis nájemného a služeb pro období roku 1/2020, k tomuto rukou psanému rozpisu je připojen podpis žalovaného, přičemž na službách je nyní požadováno 5 995 Kč, na základním nájemném částka ve výši 3 875 Kč, celkem ve výši 9 870 Kč.

12. Z objednávky na opravu bytu je za zjištěné, že žalobkyně u , jméno FO, objednala rekonstrukci bytu po žalovaném, a to výměnu sprchové stěny v koupelně, silikonování, oprava stěn, vymalování stěn a stropů v celém bytě, oprava a nátěr zárubní a dveří, rámů u oken a špalet, nátěr radiátorů, zbroušení parket a nový nátěr včetně podlahových lišt, oprava a vyčištění linky, úklid a vyčištění bytu, demontáž osvětlovacích těles, vymalování sklepa a nátěr podlah, recyklace. Cena by měla činit částku 50 000 Kč.

13. Z faktury č. , Anonymizováno, je za zjištěné, že , jméno FO, vyúčtoval dne 28. 3. 2020 žalobkyni částku celkem ve výši 49 750 Kč (dále byla odečtena záloha v hotovosti ve výši 25 000 Kč) za vyjmenované stavební úpravy na bytě , adresa, , a to nátěry dveří a zárubní, nátěr podlahových lišt, vymalování bytu včetně stropů, nátěr okenních rámů včetně špalet, demontáž osvětlovacích těles.

14. Z předžalobní výzvy včetně dokladu o odeslání soud zjistil výzvu zástupce žalobkyně ze dne 6. 5. 2020 žalovanému k úhradě částky 57 188 Kč spolu s příslušenstvím. Tato částka (původně ve výši 87 188 Kč, kdy došlo k započtení jistoty na způsobenou škodu) má sestávat z dluhu na nájemném a z náhrady škody po odečtení jistoty. Výzva byla žalovanému odeslána na adresu , adresa, .

15. Z odůvodnění rekonstrukce bytu (č.l. 20) je za zjištěné, že , jméno FO, (jedná se o nedatovaný dokument) odkazuje na objednávku žalobkyně, jako živnostník na adrese , adresa, /přízemí provedl výměnu sprchové zástěny v koupelně, silikonování, opravu stěn, vymalování stěn a stropů v celém bytě, opravu a nátěr zárubní a dveří, rámů u oken a špalet, nátěr radiátorů, zbroušení parket a nový nátěr, včetně podlahových lišt, opravu a vyčištění linky, úklid a vyčištění bytu, demontáž osvětlovacích těles, vymalování sklepa a nátěr podlah, recyklaci obalů a odpadu. , jméno FO, současně konstatoval, že práce bylo potřeba provést z důvodu opotřebení, nebo poškození nájemníky bytu.

16. Ze sdělení k prohlídce bytu (č.l. 21) je za zjištěné, že , jméno FO, (realitní makléř Lužické reality) písemně uvádí návštěvu bytu po žalovaném dne 31. 1. 2020 společně s žalobkyní. Byt byl špinavý, neodborně vymalovaný, radiátory otlučené (zašlé špínou, omlácené). , jméno FO, uvádí, že koupelna měla být celá k rekonstrukci, sprchový kout byl zničen, měly být díry v umyvadle. Kuchyňská linka, podlahy byly zašlé. Okna „neměla vidět barvu“ po dobu nájmu žalovaného. Domácí telefon byl poškozen, stropní světla byla rozbitá. Vstupní dveře do bytu, i vnitřní dveře, byly sedřeny od barvy a velmi zašpiněné.

17. Z fotografií žaložených na č.l. 22–31 je za zjištěné, že fotografie na č.l. 22, č.l. 25, č.l. 29 jsou fotografie sprchové zástěny a části okolí (spodní část zástěny), je viditelné silné zanesení vodním kamenem, plíseň, nevyčištěné spáry mezi kachličkami. Na č.l. 26 je zadokumentována barvou zanesená zásuvka, barvou zanesený spínač světla (č.l. 27), volná zásuvka na zdi (č.l. 30), na fotografii na č.l. 23 je viditelné poškození (odlupující se lak) na špaletě jednoho okna, včetně části rámu vnitřního okna. Je nicméně viditelné, že okna nejsou obecně v dobrém stavu jako celek, je viditelné chybějící (odpadlé) kytování. Na č.l. 24 je viditelný kuchyňský výsuv, která je značně znečištěn. Z fotografie na č.l. 28 je za zjištěný stav dřevěné podlahy, na vyfocené části 4 prken je viditelné poškození (sedření??, voda??). Z fotografie na č.l. 31 je za zjištěné poškození či znečištění parketové podlahy, je však viditelné i opotřebení podlahy, které není novějšího charakteru.

18. Z SMS zpráv založených na č.l. 32–37 je za zjištěnou zpráva ze dne 30. 1. 2020, kterou je žalobkyni sdělováno vhození klíčů od bytu do schránky a sdělení, že byt je vymalovaný a uklizený. Žalobkyně dne 31. 1. 2020 sděluje, že byt je po desetiletém špatném užívání žalovaným na rekonstrukci, žalovaná je upozorněn na právní následky. Dne 3. 2. 2020 žalobkyně žádá o zaslání nové adresy z důvodů zaslání korespondence a dne 3. 2. 2020 žalobkyně SMS zprávou žalovaného vyzvala k doplacení nájemného za září, prosinec, leden s tím, že nájem má skončit dne 30. 4. 2020. Žalovaný je opětovně vyzván k zaslání nové adresy. V případě SMS zprávy na č.l. 35 se jedná o WhatsApp komunikaci, ze které je zjištěno, že je zasíláno vyúčtování 2020, nicméně v předloženém formátu není možné ověřit, zda takto označené 4 ks fotografií zaslané WhatsApp komunikací jsou skutečně oním vyúčtováním za rok 2020, natož zjistit, co je obsahem těchto dokumentů. Je současně uvedeno, že vyúčtování za rok 2019 bylo zasláno v květnu 2020. Žalovaný reaguje, že vyúčtování za rok 2019 neobdrželi. Žalobkyně uvádí nutnost zjištění nové adresy žalovaného. Nedatovanou WhatsApp komunikací žalobkyně žalovaného upozorňuje na nedoplatek vyúčtování za rok 2020 ve výši 16 259,06 Kč a vyzývá k jeho úhradě do 15. 7. 2021.

19. Z ročního vyúčtování služeb a záloh za rok 2019 soud zjistil jeho vystavení na účet žalovaného, je vyúčtován nedoplatek ve výši 13 245,83 Kč.

20. Z fotografií 1–8 (fotografie předložené žalovaným) s tím, že v případě fotografií 1–6 se jedná o stav po úpravě bytu. Kuchyň je vymalována bíle, stejně tak obývací pokoj, přičemž jde vidět i parketová podlah a okna, u kterých je viditelný loupající se lak (fotografie č. 2), okno je umyté. V kuchyni (fotografie č. 3) je viditelná prkenná podlaha, není vidět, že by podlaha byla poškozená, vyfocené okno je umyté. Ložnice (fotografie č. 4) je bíle vymalovaná, u oken je i zdálky viditelný odlupující se lak, nicméně okna jsou umytá (fotografie č. 6). Na fotografii č. 7 je zachycena rozsáhlá plíseň, stejný případ je i fotografie č. 8, ale v malém rozsahu.

21. Z čitelného vyúčtování za rok 2020 včetně zahraniční doručenky v cizím jazyce je za zjištěné, že jde o vyúčtování služeb za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020 (a je uvedeno, že vyúčtování bylo provedeno v květnu 2020) za předmětný byt, vystaveno žalovanému, je vyúčtován nedoplatek ve výši 16 259,06 Kč. Ze zahraniční doručenky v cizím jazyce soud ničeho podstatného nezjistil, jedná se o dokument , Anonymizováno, s datem 24. 6. 2021. Je zřejmé, že došlo k podání zásilky, nicméně není uvedeno, že by se minimálně jednalo o zásilku adresovanou žalovanému.

22. Z nájemní smlouvy s novým nájemcem je za zjištěné, že se týká předmětného bytu, je uzavřena , datum, s dalším nájemcem, nájem je ujednán na dobu určitou od 1. 4. 2020 do 31. 3. 2021. Je uvedeno, že kuchyň je vybavena novou kuchyňskou linkou zn. Koryna s nerezovým dřezem, pákovou baterií zn. Franke, myčkou zn. Elektrolux z nerezu, pečící troubou, keramickou varnou deskou, digestoří zn. Elektrolux, 2 svítidly u kuchyňské linky, 3 regály na boční stěně a stropní lampou. Předsíň je vybavena domácím telefonem a stropními bodovými světly a háky na stěně z leštěné mosazi. Koupelna je vybavena zachovalým sprchovým koutem se zatahovacími dveřmi, pákovou baterií, hadicovou sprchou, chromovou miskou, dvěma bílými háky ve sprše, umyvadlem atd. Ohledně stavu bytu je ve smlouvě uvedeno, že by je předáno odborně vymalován kvalitní barvou na stěnách a stropech je vyrovnávací rouno, jsou zde stropní a podlahové lišty. Dveře, okna, rámy a radiátory jsou natřeny kvalitní barvou. V kuchyni je odborně vybroušená a bezbarvým lakem nalakovaná dřevěná podlaha. U kuchyňské linky je obklad, v pokojích jsou odborně obroušené a bezbarvým lakem nalakované parkety. V předsíní je dlažba, kliky u dveří a oken jsou mosazné, leštěné kličky. V koupelně je mramorová dlažba, obklad. Je uvedeno, že předmět nájmu je předán čistý, bez závad, chyb a nedostatků23. Z faktury č. , hodnota, je za zjištěné vyúčtování dodání a montáž 2 ks CONCEPT OPV včetně uh. filtrů v částce 13 976 Kč, faktura je vystavena na účet žalobkyně dne 9. 3. 2020 s úhradou v hotovosti.

24. Z dokladu č. , hodnota, je za zjištěné, že se jedná o doklad o platbě ze dne 11.3. 2020, účelem platby ve výši 750 Kč je přesklení okna.

25. Z fotografií a videosouborů na přílohovém CD žalobkyně je za zjištěné následující:

26. Ze 4 videí:Jedno video (VID-, Anonymizováno, ) zachycuje vršek kuchyňské linky (vždy s průvodním komentářem žalobkyně), kdy je viditelné, že při malování byl barvou znečištěn vršek kuchyňské linky, nicméně nebyl očištěn vršek kuchyňské linky ani tak. Jsou zobrazena i okna, ve kterých jsou díry neznámého původu. Dále je součástí i záběr na vršek znečištěné digestoře. Je viditelné, že digestoř nebyla důkladně umyta.Ve druhém videu (VID-, Anonymizováno, -, Anonymizováno, ) je zachycen vstup žalobkyně do předmětného bytu. , adresa, vstupních dveří je přetřen barvou. Ukazuje na špinavý telefon, štěrchá sluchátkem a uvádí, že domácí telefon je rozbitý. Je viditelné znečištění vypínačů a zástrček bílou barvou. Ukazuje výmalbu bytu s viditelnými původními ornamenty. Ukazuje dveře do koupelny, v koupelně ukazuje špinavou tyč na sprchu. Ukazuje dveře sprchové zástěny – viditelný kámen, plíseň, ukazuje část sprchové zástěny, která nemá být funkční (vyjíždějící panel). Dále zachycuje otlučené dveře do kuchyně, jsou přemalované, ukazuje díry ve futrech. V kuchyni zachycuje poškozenou prkennou podlahu. Ukazuje okna, na kterém je viditelná odlupující se barva a ony díry. Ukazuje znečištěnou digestoř, výsuv v kuchyňské lince s viditelnou rzí, neomyté skříňky v kuchyni. V obývacím pokoji ukazuje fleky na podlahové liště, omlácené vstupní dveře do obývacího pokoje. Ukazuje okna v obývacím pokoji, kde je viditelný i chybějící tmel. Ukazuje radiátory umístěné pod okny. Ukazuje výmalbu, kterou prosvítají ornamenty původní výmalby. V ložnici ukazuje bílé fleky na parketách. Ukazuje taktéž otlučené rámy. Taktéž výmalbou prosvítá jiná barva. Okna v ložnici mají taktéž díry.V dalším videu (VID-, Anonymizováno, -, Anonymizováno, ) je zachycena stropní lampa sestávající ze 3 malých lampiček, které jsou znečištěny. V posledním videu (VID-, Anonymizováno, -, Anonymizováno, ) je zachycena myčka se znečištěním, ukazuje i podlahu, vnitřek kuchyňské skříňky, znovu ukazuje podlahu a podlahové lišty.

27. Přiložené fotografie (označené jako „fotografie – stav bytu po opuštění žalovaným) neobsahovaly konkrétnější popisek, čeho se konkrétně týkají (místnost, předmět, objekt). Jsou zachycena vnitřní dvířka myčky s drobným poškozením či omlácením (WA 14, WA 15). Na WA 16 je zachycenou umyvadlo s vadou či znečištěním. Na WA00 je zachyceno regulátor radiátoru přetřený barvou. WA 01, WA 03, WA 08, WA 10, WA 22 zobrazuje oprýskané rámy oken, špalety, je viditelné, že okna nejsou nová. V detailu je zřejmě rám okna zachycen na WA 19 s viditelnou odlupující se vrstvou barvy. WA 02, WA 14, WA 28 zachycuje barvou přetřenou zásuvku či zástrčku, či vypínač. WA 04, WA 05, WA 18 zachycuje nevyčištěný vnitřek radiátoru. WA 06, WA 07, WA 23 zobrazuje plesnivou a vodním kamenem znečištěnou spodní část sprchové zástěny, přičemž na fotografii WA 12 je viditelné poškození jednoho rámu sestavy sprchové zástěny. WA 09 (bylo jí již prováděno dokazování) ukazuje znečištěnou výsuvnou kuchyňskou skříňku. Fotografie WA 11 zachycuje stav spodku radiátoru v koupelně – viditelné oprýskání spodní části, rezavý přívod trubky. WA 13 zobrazuje staré bílé natřené dveře, které jsou v oblasti kliky odřeny a barva je odstraněna. Totéž (odření dveří) je zachyceno na i WA 15, WA 16 zachycuje nekvalitně zadělané díry ve futrech. Fotografie WA17 zachycuje znečištění či poškození podlahové lišty. WA 16 (již se stejnou či podobnou fotografií dokazování provádělo) zachycuje poškození prkenné podlahy přes minimálně 4 prkna. Z fotografie WA 21 soud nezjistil, co fotografie zachycuje. Fotografie WA 24 zachycuje nepevně přichycenou zásuvku ke stěně. WA 25 zachycuje odřený radiátor. WA 26 zachycuje parketovou podlahu se zřejmě znečištěním či poškozením, totéž v případě fotografie WA 27. WA 00 ukazuje zrezivělé či znečištěné stropní svítidlo. Z fotografií označený jako stav bytu po opravách a vyčištění soud zjistil, že je zachycena nová výmalba bytu (neboť neprosvítá barva jiná či ornamenty), fotografie kuchyňské linky s novou výmalbou kuchyně. Taktéž je zachycen obývací pokoj s parketovou podlahou.

28. Z výslechu svědkyně , jméno FO, je za zjištěné, že do předmětného bytu se nastěhovala rok poté, co v něm již manžel (žalovaný) bydlel. Svědkyně potvrdila provádění běžných oprav, v bytě se vyskytovali plísně, každý rok proto malovali „žravou houbou proti plísním“, 2x za 10 let natírali dveře, v koupelně se měnila sprcha, těsnění na dveřích, celé zplesnivělo. Malovalo se, jednou se natírala okna, nicméně plíseň byla do roka zpátky. V kuchyni byla odřená podlaha, žalovaný se ji pokoušel neúspěšně přelakovat, nicméně zůstal tam flek. Natíralo se také topení. Vše, co bylo v kuchyni, zrezlo, protože v bytě byla extrémní vlhkost. Po celou dobu bojovali s plísněmi. Problém s plísní sdělovali žalobkyni, ta doporučila větrání. Oprava oken (barva) měla být provedena ve spolupráci s manželem žalobkyně, nicméně ten se rok „neukázal“ a oprava se nekonala. Úklid bytu při vystěhování prováděl žalovaný a její dcera. Po předestření fotografií s plísněmi svědkyně uvedla, že takový stav byl každý rok po odsunutí nábytku.

29. Z účastnického výslechu žalovaného je za zjištěné, že po nastěhování do předmětného bytu tento sám uklízel, když sundal sokl v kuchyni, zadní stěna kuchyně byla plná plísně, plíseň ve spolupráci s žalobkyní odstranil, nicméně od té doby začaly být rezavé šuplíky. V době převzetí bytu sprchový kout nebyl nový, byl používaný. Plíseň se vyskytovala po celou dobu, výskyt plísně oznamovali žalobkyni, která doporučovala více větrat. Okna jsou poničený díky plísním, vlhkosti, několik let se okna neopravovala. Byt předával vyklizený, bylo vymalováno, okna umytá, podlahy vytřené. Klíče od bytu hodil do schránky.

30. Z provedeného dokazování je za zjištěné, že žalobkyně žalovanému přenechala do užívání byt I. kategorie v I. nadzemním podlaží vlevo v domě č.p. , Anonymizováno, , , adresa, (dále jen „předmětný byt“) s tím, že nájem byl uzavřen původně na dobu určitou od 1. 9. 2011 do 31. 8. 2012, naposledy prodloužen dodatkem ze dne 25. 8. 2019 do 31. 8. 2020. Ve smlouvě bylo popsáno vybavení bytu (mimo jiné nová kuchyňská linka Koryna s myčkou, domácí telefon, zachovalý sprchový kout se zatahovacími dveřmi, obývací pokoj a ložnice vybaven parketami, v kuchyni dřevěná podlaha, v obou případech vybaveny podlahovými lištami). Je konstatováno, že byt je předán bez závad, chyb a nedostatků. Nájemné bylo stanoveno v evidenčním listu, k jeho změně mělo vždy docházet písemně, bylo ujednáno poskytování plnění spojených s užíváním bytu (dále také jako „zálohy na služby“). Samostatně byla mezi účastníky dohodnuta jistota ve výši 30 000 Kč. Základní nájemné v červenci 2017 činilo 3 014 Kč, záloha na služby ve výši 5 835 Kč. Naposledy došlo ke změně výše nájemného v lednu 2020, kdy základní nájemné činilo 3 875 Kč, zálohy na služby 5 995 Kč. Jak v případě nájemného v červenci 2017, tak i v případě nájemného v lednu 2020 byla výše základního nájemného a výše záloh na služby potvrzena podpisem žalovaného. Žalovaný dopisem dne 30.

12. či 31. 12. 2019 (rozdílná data v předmětné písemnosti) nájem bytu vypověděl k 31. 1. 2020. Žalobkyně v reakci na telefonát žalovaného písemně dne 7. 1. 2020 uvedla, že výpověď dle nájemní smlouvy je tříměsíční, nájem skončí k 30. 4. 2020. Žalobkyně taktéž upozornila a vyzvala žalovaného k úhradě dlužného nájemného za měsíce září, listopad, prosinec 2019 a leden 2020, a to do konce ledna 2020. Žalovaný byt opustil dne 30. 1. 2020, jak vyplývá ze vzájemné SMS či WhatsApp komunikace, ve které žalovaný sdělil skutečnost vhození klíčů od bytu do schránky a sdělil, že byt je vymalovaný a vyklizený. Žalobkyně obratem dne 31. 1. 2020 sdělila nutnost rekonstrukce bytu. Žalobkyně ke stavu bytu po jeho opuštění žalovaným pořídila videozáznam včetně vlastního komentáře a dále vlastní fotografie bytu a jeho součástí. Z videozáznamu je viditelná výmalba místností, přičemž v některých místnostech pod bílou barvou prosvítá původní barevná výmalba. Při vstupu do bytu manipuluje se sluchátkem domácího telefonu, ve kterém „něco štěrchá“ a pouze konstatuje, že domácí telefon není funkční. Po vstupu do koupelny je zachycena sprchová zástěna s vypadlou jednou částí zasouvacího panelu sprchové zástěny, je viditelná plíseň a vodní kámen ve spodní části sprchové zástěny. Zachycuje otlučené dveře při vstupu do kuchyni, v kuchyni je učiněn záběr na poškozenou prkennou podlahu. Postupně jsou na videozáznamu zachycena i okna v jednotlivých místnostech s odlupujícím se tmelem na některých oknech (zejména v obývacím pokoji), vrstvou barvy, dírami v rámech oken, pozůstalými zbytky žaluzií. Je zachycena i nevyčištěná digestoř s konstatováním, že digestoř není funkční. Na fotografiích, vedle videozáznamu, je zachyceno poškození vnitřních dvířek myčky, barvou přetřené zásuvky a spínače, odřené či špinavé radiátory včetně zamalovaného regulátoru radiátoru. Na fotografii je pak lépe zachyceno poškození prkenné podlahy přes cca 4 prkna, poškození jednotlivých dveří jak na jejich ploše, tak i v oblasti klik. Žalobkyně následně u , jméno FO, objednal rekonstrukci bytu po žalovaném, kdy žádala výměnu sprchové zástěny v koupelně, silikonování, opravu stěn, vymalování stěn a stropů v celém bytě, opravu a nátěr zárubní a dveří, rámů u oken a špalet, nátěr radiátorů, zbroušení parket a nový nátěr včetně podlahových lišt, oprava a vyčištění linky, úklid a vyčištění bytu, demontáž osvětlovacích těles, vymalování sklepa. , jméno FO, za provedené práce na předmětném bytě vystavil fakturu č. 220/01 dne 28. 3. 2020 na účet žalobkyně, vyúčtoval částku 49 750 Kč (je uvedeno dle objednávky) za stavební úpravy, nátěry dveří a zárubní, nátěr podlahových lišt, vymalování bytu včetně stropů, nátěr okenních rámů včetně špalet, demontáž osvětlovacích světel. Vyfakturované práce (jejich rozsah) sice neodpovídá tomu, co bylo uvedeno v objednávce, nicméně jejich rozsah byl potvrzen v odůvodnění rekonstrukce bytu učiněné písemně , jméno FO, . Žalobkyně také zakoupila 2 ks nové digestoře dne 9. 3. 2020 (značka CONCEPT) a dne 11. 3. 2020 nechala v předmětném bytě přesklít sklo v částce 750 Kč. Je doložena i nová nájemní smlouva na předmětný byt pro třetí osobu jako nájemce ze dne 16. 3. 2020, kdy z popisu bytu je za zjištěné, že kuchyňská linka je nová, digestoř je však stále značky Elektrolux. Stejně tak koupelna má být vybavena zachovalým sprchovým koutem se zástěnou (tato měla být dle objednávky u pana , jméno FO, vyměněna). V případě vyúčtování záloh za plnění vyúčtována s předmětným bytem žalobkyně žalovanému zaslala dokument označený jako vyúčtování za rok 2020 prostřednictvím WhatsApp komunikace, z takto předložené komunikace (forma jpg bez rozkliku příslušných dokumentů) však není možné zjistit, co je skutečně obsahem dokumentů zaslaných přes WhatsApp žalovanému.

31. Podle § 3028 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) se tímto zákonem řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Podle § 3074 odst. 1 věta prvá o.z. Se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

32. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

33. Podle § 2246 odst. 1 o. z. strany si ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. Podle § 2251 odst. 1 nájemce platí nájemné předem za každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně.

34. Podle § 7 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

35. Podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Podle § 13 odst. 2 téhož zákona výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

36. Podle § 2235 odst. 1 o. z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

37. Podle § 2257 odst. 2 o. z. nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

38. Podle § 2293 odst. 1 o. z. nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.

39. Mezi účastníky nebylo sporné, že žalovanému vzniklo dočasné užívací právo k předmětnému bytu na základě nájemní smlouvy uzavřené dne , datum, , nájem byl vždy uzavřen na dobu určitou, naposledy byl prodloužen dodatkem ze dne 25. 8. 2019, kdy byl nájem uzavřen na dobu určitou od 1. 9. 2019 do 31. 8. 2020. Žalovaný měl povinnost platit žalobkyni jako pronajímatelce bytu nájemné podle § 2201 o. z., přičemž nájemné bylo stanoveno pevnou částkou a jeho součástí byly i zálohy na služby. Žalobkyně tvrdila dlužné nájemné za měsíce prosinec 2019, leden 2020, únor 2020, původně ve výši jak co do základního nájemného, tak i co do záloh na služby, které byly současně s nájemným placeny. Následně se návrhem na změnu žaloby domáhala i nájemného za měsíc březen 2020, když v posledním návrhu na změnu žaloby došlo také k úpravě požadované výše nájemného, neboť se nyní domáhala po žalovaném pouze částky základního nájemného za každý jednotlivý měsíc. Podle nájemní smlouvy bylo nájemné vždy stanoveno v evidenčním listu, který byl součástí nájemní smlouvy. Evidenčním listem bylo i pro období roku 2019 základní nájemné upraveno od 07/2017, kdy činilo částku 3 014 Kč, kterou žalobkyně po žalovaném požaduje na dlužném nájemném za měsíce září 2019, prosinec 2019, tj. 3x 3014 Kč = 9 042 Kč. Od ledna 2020 došlo ke změně výše základního nájemného, které nově činilo částku 3 875 Kč a žalobkyně žádala nájemné za leden 2020, únor 2020, ale také březen 2020 v této výši, tj. 3x 3 875 Kč = 11 625 Kč. Žalobkyně nepochybně vznikl nárok na dlužné nájemné za rok 2019, tj. 9 042 Kč. Nájem v té době řádně trval a žalovaného stíhala povinnost k úhradě nájemného, jak bylo mezi účastníky řízení dohodnuto. V případě nájemného požadovaného za leden–březen 2020 došlo v té době k podání výpovědi z nájmu bytu žalovaným, o čemž byla žalobkyně informována telefonicky v lednu 2020, ale také podanou výpovědí v písemné formě (není doložen způsob doručení, nicméně jedná se o listinu, kterou k důkazu přiložila žalobkyně). Mezi účastníky byla pro případ výpovědi nájemcem ujednána tříměsíční výpovědní doba, nájem by tedy skončil uplynutím měsíce dubna 2024 (§ 2286 o. z.), když však od měsíce dubna 2024 byl již opětovně předmětný byt pronajat dalšímu nájemci. Nelze pak přehlédnout, že podle § 2229 o.z. platí, že nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba. Mezi účastníky řízení však byla ujednána pouze výpovědní doba, nikoliv však výpovědní důvod. Nájem však dle názoru soudu skončil k poslednímu dni měsíce březen 2020. Žalovaný tudíž měl povinnost uhradit nájemné i za měsíce leden, únor, březen 2020, a to ve výši 9 042 Kč.

40. Žalobkyně se dále po žalovaném domáhala nedoplatku na vyúčtování plnění spojených s užíváním bytu (a příp. souvisejících služeb) za rok 2019 a za rok 2020. Nárok byl v obou případech shledán důvodným, v řízení bylo prokázáno (a strana žalovaná uvedené nečinila sporným), že na plněních spojených s užíváním předmětného bytu vznikl za oba roky nedoplatek, a to za rok 2019 ve výši 13 245,83 Kč a za rok 2020 ve výši 16 259,06 Kč. Soud se dále zabýval tím, zda vyúčtování plnění spojených s užíváním předmětného bytu bylo žalovanému doručeno řádně, v zákonných lhůtách. V případě vyúčtování plnění spojených s užíváním bytu v řízení nebylo prokázáno (mimo potvrzení žalovaného o doručení vyúčtování za rok 2020 v červnu 2021), že by k jeho doručení do sféry žalovaného jako příjemce (a následně i splatnosti, která je jednou z podmínek pro úspěšné uplatnění nároku žalobkyně) došlo dříve než v průběhu tohoto řízení. V případě vyúčtování za rok 2019 nebylo dřívější vyúčtování prokázáno vůbec, přičemž lhůta pro doručení vyúčtování za rok 2019 byla prodloužena z důvodu pandemie koronaviru SARS CoV-2 do 30. 8. 2020 (§ 7 zákona č. 209/2020 Sb.). Žalobkyně sice řízení řádné a včasné doručení tvrdila, nicméně jej neprokázala. V případě vyúčtování za rok 2020 činila zákonná lhůta pro jeho doručení 4 měsíce od skončení zúčtovacího období. Žalobkyně v tomto případě dokládala doručení dokladem o zaplacení na německé poště ze dne 24. 6. 2021, nicméně z tohoto dokladu není nijak zjistitelné, že by žalobkyně žalovanému uvedeného dne odeslala jakýkoliv dokument. Pokud žalobkyně předkládala k důkazu komunikaci WhatsApp, z této nebylo možné zjistit (s ohledem na předložený formát), zda se skutečně v případě vyfocených dokumentů jedná o ono vyúčtování a co je jeho obsahem. Žalovaný nicméně při jednání dne 11. 11. 2021 potvrdil, že vyúčtování za rok 2020 mu bylo doručeno dne 24. 6. 2021. Byť oba nároky na nedoplatcích na vyúčtování za plnění za rok 2019 a 2020 nebyly v době podání žaloby (řízení bylo zahájeno dne 29. 5. 2020) splatné, byly doručeny v průběhu řízení a ke dni rozhodnutí soudu (tj. k 6. 1. 2026) již splatné byly. Žaloba by byla proto důvodná, nicméně žalovaný oproti nárokům z titulu nájemného a z titulu nedoplatků uplatnil námitku započtení z důvodu pozdního doručení s odkazem na zákon č. 67/2013 Sb.

41. Podle § 13 odst. 1, odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. platí, pokud poskytovatel služeb nedoručí včas vyúčtování, je povinen zaplatit druhé straně pokutu ve výši 50 Kč za každý započatý den prodlení, ledaže by ke splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany.

42. Jak je již výše uvedeno, poprvé bylo vyúčtování za rok 2019 doručeno do sféry dispozice žalovaného v tomto řízení dne 24. 9. 2021 (do datové schránky zástupce žalovaného). Vyúčtování však mělo být doručeno do 31. 8. 2020, pokud žalovaný tvrdil nárok na smluvní pokutu za dobu od 1. 9. 2020 do 14. 6. 2021 (datum konání jednání, při kterém uplatnil námitku započtení) v případě doručování vyúčtování za rok 2019, je jeho nárok důvodným. Stejně tak, pokud nárokoval smluvní pokutu v případě vyúčtování za rok 2020 za dobu od 1. 5. 2021 do 14. 6. 2021, je jeho nárok taktéž důvodný, neboť žalovaný potvrdil doručení vyúčtování za rok 2020 k 24. 6. 2021. V případě smluvní pokuty u nevčasného doručení vyúčtování za rok 2019 činilo prodlení žalobkyně 287 dní, tj. 50 Kč x 287 = 14 350 Kč, přičemž u vyúčtování za rok 2020 šlo o 45 dní prodlení, tj. 50 Kč x 45 Kč = 2 250 Kč, celkem 16 600 Kč.

43. Námitka započtení byla uplatněna za stavu řízení, kdy součástí žalovaného nájemného za jednotlivé měsíce byly i zálohy na plnění spojená s užíváním bytu, následně došlo ke změně žaloby, kdy namísto záloh byly uplatněny nedoplatky ze shora označených vyúčtování za rok 2019 a za rok 2020. Za spravedlivé se pak jeví, aby námitka započtení, kterou žalovaný započetl svou pohledávku oproti pohledávce na nájemném a ve zbytku na náhradu škody, byla nejprve započtena na dlužné nájemné a nedoplatek na vyúčtování za rok 2019 a rok 2020.

44. Dlužné nájemné a nedoplatek na vyúčtování činí dohromady částku 47 158 Kč. Žalobkyně na uvedené započetla částku 30 000 Kč jako žalovaným zaplacenou jistotu (§ 2254 odst. 2 o.z.), dluh proto činí částku 17 158 Kč a v důsledku procesní obrany žalovaného v částce 16 600 Kč dluhu činí částku 558 Kč. V rozsahu částky 16 600 Kč byla proto žaloba zamítnuta a v rozsahu částky 558 Kč bylo žalobě vyhověno.

45. Žaloba pak byla zamítnuta i co požadovaného (zákonného) úroku z prodlení částky 16 259 Kč od 30. 6. 2021 do zaplacení v zákonné výši, co do úroku z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 8 849 Kč od 2. 9. 2019 do zaplacení, z částky 8 849 Kč od 2. 12. 2019 do zaplacení, z částky 9 870 Kč od 2. 1. 2020 do zaplacení, z částky 9 870 Kč od 2. 2. 2020 do zaplacení. V řízení sice bylo prokázáno, že žalovaný byl v prodlení s úhradou nájemného, nicméně úrok z prodlení nebyl nikdy žalobkyní doplněn o rozlišení, v jaké částce je tvořen nájemným a v jaké je počítán i ze samotných záloh a soud nemůže rozhodné skutečnosti doplňovat sám na základě jednotlivých změn žaloby učiněných v řízení žalobkyní. Žalobkyně neprokázala, v jakém konkrétním rozsahu ji nárok na úrok z prodlení vznikl, žaloba byla proto v tomto rozsahu taktéž zamítnuta.

46. Žalobkyně v řízení tvrdila, že žalovaný po skončení nájmu nepředal byt ve stavu, v jakém jej převzal a žádala zaplacení vynaložených nákladů za opravu bytu a jeho vybavení na základě prací provedených v předmětném bytu , jméno FO, v rozsahu dle faktury č. 220/01 ze dne 28. 3. 2020 za částku 49 750 Kč a dále také v rozsahu částky 9 003 Kč jako nákladů na novou digestoř do kuchyně ve výši 6 988 Kč, částku 1 265 Kč za opravu domácího telefonu a částku 750 Kč za přesklení okna.

47. V případě nákladů na novou digestoř sice uvedené časově odpovídá období, kdy došlo k ukončení nájmu, nicméně v řízení nebylo prokázáno, že by bylo nutné stávající digestoř vyměnit. Z videozáznamu je sice zřejmé silné znečištění digestoře v předmětném bytě a žalobkyní bylo ve videozáznamu uvedeno, že digestoř je nefunkční, v samotné návazné nové smlouvě o nájmu v předmětného bytu je stále uvedena digestoř Elektrolux, nikoliv digestoř CONCEPT. V případě opravy domácího telefonu lze uvést totožné, ve videozáznamu je zřejmé, že v domácím telefonu „něco“ chrastí, také není vyčištěn, je slovně tvrzeno, že je nefunkční, nicméně bylo na žalobkyni, aby prokázala, v jakém byl žalovanému předán stavu v roce 2011 v počátku nájemního vztahu. Totéž lze uvést i v případě digestoře. V případě přesklení oken není zřejmé, z jakého důvodu k tomu došlo, když z videozáznamu je sice zřetelné, že špaletová okna nebyla v dobrém stavu, nicméně žádné sklo v okně nebylo rozbité (bylo však zřejmé, že je nutné přetmelení). V rozsahu částky 9 003 Kč proto žaloba nemohla být důvodná.

48. Pokud jde o práce prováděné panem , jméno FO, , muselo být žalobkyní tvrzeno a prokázáno, že se jedná o poškození, za které odpovídal žalovaný jako nájemce, resp., že žalovaný byt předal v jiném stavu, než v jakém jej převzal na počátku nájemního vztahu, tedy, že vznikla škoda, jaká byla její výše (resp. že provedenými opravami došlo k obnovení stavu opravovaných součástí bytu do původní hodnoty) a zda byla v příčinné souvislosti s porušením povinností nájemce. Žalobkyně skutečnost, že byt nebyl předán ve stavu, v jakém je žalovaný převzal při počátku nájemního vztahu, v případě stavu při zahájení nájemního vztahu, prokazovala odkazem na stav popsaný v nájemní smlouvě při zahájení nájemního vztahu. Stav bytu byl sice popsán poměrně podrobně, nicméně bylo třeba, aby s ohledem na žalobkyní uplatněná poškození, byl doplněn i fotografickou dokumentací. Ve smlouvě je sice uvedeno, že byt byl předáván čistý a bez závad, nicméně fotografie předložené žalovaným dokumentují minimálně ve dvou místnostech plesnivé stěny. Soud však postupoval podle zásady vyjádřené v § 7 o. z., tedy, ten, kdo jednal určitým způsobem, jednal poctivě a v dobré víře. Soud proto vyšel z toho, že byt byl předán v relativně zachovalém stavu žalovanému a v takovém stavu vrácen nebyl. Z videodokumentace předložené žalobkyní vyplývá poškození bytu po vyklizení bytu žalovaným. Není však možné zjistit, zda se v případě poškození jednotlivých součástí bytu (v rozsahu prací prováděných panem , jméno FO, ) jednalo o běžné opotřebení, mechanické poškození. Jedná se o otázku odbornou, soud proto za tímto účelem přistoupil na základě návrhu žalobkyně ke ustanovení znalce a posouzení příčin jednotlivých tvrzených závad bytu a jeho součástí.

49. Znalec , jméno FO, jednoznačně ve svém znaleckém posudku č. , Anonymizováno, dospěl k následujícím závěrům, co do soudem vymezených vad a jejich příčin. V případě poškození zárubní se jednalo o kombinaci běžného opotřebení a nadměrného mechanického poškození, přičemž příčinu vady spatřoval v poškození laku, které mělo vzniknout kombinací běžného opotřebení (styčné plochy) a nadměrného poškození (oblasti mimo styčné plochy, např. čelní plochy dveří a zárubní apod.). U poškození radiátorů (lak radiátorů) dospěl k závěru, že šlo o vadu spojenou s nadměrným opotřebením nebo poškozením způsobeným nesprávným užíváním. Poškození laku na horních hranách těles odpovídalo běžnému užívání, mimo běžné užívané části šlo o mechanický důvod příčiny vady. V případě poškození rámů oken a špalet šlo vadu stavební části spojené s koncem životnosti, přičemž nátěr a sklenářský tmel dosáhl konce své životnosti, vyžaduje kompletní obnovu – repase oken a vnitřních parapetů. Sekundárně šlo o poškození laku kombinací běžného opotřebení (oblasti mimo styčné plochy, např. čelní plochy rámů a parapetů). Pro nedostatek podkladů se znalec nezabýval poškozením osvětlovacích těles. V případě poškození parket šlo o vadu v podobě konce životnosti v kombinaci s běžným opotřebením a nadměrným opotřebením. Úbytek vrstvy laku a spáry, které vykazovaly konec životnosti, míst lak či spárovací hmota chybí. Oprava provedená před 4 lety nebyla řádně provedena, kvalita povrchu neodpovídala standardům renovace. Sekundárně šlo o poškození laku kombinací povrchových škrábanců odpovídajícím běžnému užívání bytu, např. pohybem domácích zvířat a degradací laku z vlhkostních důvodů, např. dlouhodobě zadržovaná voda. Rozsah degradace byl stanoven v rozsahu 1,2 m². U poškození prkenné podlahy šlo o kombinaci běžného opotřebení a nadměrného opotřebení s tím, že primárně jde o poškození laku kombinací povrchových škrábanců odpovídajících běžnému užívání bytu, např. pohybem domácích zvířat (pes), a degradací laku z vlhkostních důvodů, např. dlouhodobě zdržovaná zbytková voda (např. nevhodné vytírání podlahy). Rozsah degradace 5,85 m². U poškození kuchyňského výsuvu je shledáno běžné opotřebení, přičemž znalec usuzuje, že příčinou vady je zašpinění povrchu výsuvu. U vady digestoře znalec usuzuje, že pravděpodobná porucha ventilátoru související s koncem životnosti motoru – ventilátoru. U poškození plechového krytu dvířek myčky znalce dospěl k závěru, že příčinou vady bylo mechanické poškození vnitřního krycího plechu dvířek myčky, šlo o nadměrné opotřebení nebo poškození způsobené nesprávným užíváním. U poškození domácího telefonu nebyla zjištěna příčina závady domácího telefonu z důvodu nedostatku podkladů. Totéž i v případě poškození sprchové zástěny, kdy sprchová zástěna byla vyměněna za jiný typ, což znemožnilo posouzení původního stavu. V případě hodnocení jednotlivých položek na faktuře č. , hodnota, , jméno FO, znalce uvádí, že většina prací odpovídá vadám nad rámec běžného opotřebení nebo vadám spojených s koncem životnosti zařízení. Co do posouzení otázky, zda žalobkyní provedené opravy součástí bytu bylo co do rozsahu potřebné k obnovení opravovaných součástí bytu do původní hodnoty s přihlédnutím k běžnému opotřebení, znalec uvedl, že většina provedených oprav byla z technického hlediska potřebná, ale kvalita a rozsah provedených prací neodpovídala požadavku na uvedení opravovaných součástí bytu do původní hodnoty ke dni předání nájemci (1. 9. 2011). Znalec taktéž uvedl, že na celkový stav bytu měla vliv i vlhkost, nicméně důvod šíření vlhkosti bez komplexního stavebně-technického šetření celé budovy nebylo možné provést objektivní posouzení.

50. Návazně na zjištění znalce , jméno FO, (ekonomické ocenění u otázky č. 2 – stanovení ceny obvyklé u položek faktury č. , hodnota, , jméno FO, , u kterých znalec jako příčinu vady zjistí, že se nejedná o projev běžného opotřebení, či jde o vady na rámec běžného opotřebení), znalec , tituly před jménem, , jméno FO, (znalecký posudek č. , hodnota, prováděl následující ocenění, u podlahových ploch v následujícím rozsahu:a) zárubně dveří – kuchyně, obývací pokoj, ložnice – obložkové dřevěné zárubně, koupelna – ocelová zárubeň,b) nátěr radiátorů – obývací pokoj, ložnice, kuchyně, koupelna – deskové radiátory,c) poškození laku parket – obývací pokoj – 35 % = 9,52 m², ložnice – 40 % plochy – 8,16 m²,d) poškození laku parket – prkenná podlaha kuchyně – cca 5,85 m².

51. Náklady v cenách obvyklých na odstranění vyjmenovaných vad znalec , tituly před jménem, , jméno FO, stanovil v částce 21 620 Kč (19 034 Kč + 12 % DPH).

52. Soud proto žalobě vyhověl v částce 21 620 Kč. Žalobkyně v řízení dostatečně tvrdila a prokázala, že v případě zárubní dveří, radiátorů, části parketové i prkenné podlahy šlo o závady, za které podle § 2293 odst. 1 o. z. odpovídá nájemce, neboť byt v době zahájení nájemního vztahu k 1. 9. 2011 převzal v zachovalém stavu bez závad (mimo plíseň na stěně) a v tomto stavu nebyl byt odevzdán zpět, s přihlédnutím k běžnému opotřebení, žalobkyně má proto nárok na úhradu nákladů, které musela vynaložit na odstranění shora vymezených závad, a to v cenách obvyklých v době prováděných oprav, což je částka 21 620 Kč, ve zbytku, tj. v částce 28 130 Kč pak byla žaloba zamítnuta, neboť v případě dalších položek faktury , jméno FO, nebylo žalobkyní prokázáno, že by se jednalo o závadu přičitatelnou nájemci. Žalobě v této části bylo vyhověno i co do požadovaného úroku z prodlení podle § 1970 o. z., z částky, jak byla požadována v samotné žalobě, tj. z částky 19 750 Kč, od 13. 4. 2020.

53. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal žalovanému, jenž byl v řízení úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 9 212,81 Kč, přičemž tato částka představuje 22,44 % z jejich celkové výše (rozdíl úspěchu v řízení v rozsahu 61,22 % a úspěchu žalobkyně v rozsahu 38,78 %). Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 57 188 Kč sestávající z částky 3 420 Kč za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (1x převzetí a příprava, 1x účast na jednání dne , datum, , 1x účast na jednání dne , datum, ) včetně tří paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 a. t. z tarifní hodnoty ve výši 73 447 Kč sestávající z částky 3 420 Kč za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 1 a. t. (1x účast na jednání dne , datum, ) včetně paušální náhrady výdajů ve výši 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 a. t. z tarifní hodnoty ve výši 86 693 Kč sestávající z částky 3 420 Kč za každý ze dvou úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (1x podání ve věci samé – doplnění na základě poučení soudu, 1x účast u jednání dne , datum, ) včetně dvou paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 a. t. z tarifní hodnoty ve výši 86 693Kč sestávající z částky 3 420 Kč za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (1x účast na jednání dne , datum, , 1x podání ve věci samé, 1x účast na jednání dne , datum, ) včetně tří paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 33 930 Kč ve výši 7 125,30 Kč.