15 C 139/2024

Plný text

Okresní soud v České Lípě rozhodl samosoudkyní JUDr. Alenou Divíškovou ve věci žalobkyně: b) Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupena advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozený Datum narození žalované B bytem Adresa žalované B 3. Jméno žalované C , narozená Datum narození žalované C bytem Adresa žalované B všichni zastoupeni advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu I. Výpověď ze dne 16. 5. 2024 doručena právnímu zástupci žalobkyně dne 27. 5. 2024, kterou žalovaní vypověděli smlouvu o nájmu ze dne 20. 9. 2014 na nájem budovy čp. , adresa, v obci , adresa, , není oprávněná.II. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit na náhradu nákladů řízení částku 17 117 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně , Jméno advokáta A, , a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobci se podanou žalobou domáhali určení, že výpověď ze dne 16. 5. 2024, kterou žalovaní doručili právnímu zástupci žalobců dne 27. 5. 2024, a kterou vypověděli smlouvu o nájmu ze dne 20. 9. 2014 na nájem budovy , adresa, v obci , adresa, , není oprávněná. V žalobě uvedli, že uvedenou nájemní smlouvu uzavřeli s původním vlastníkem nemovitosti , tituly před jménem, , jméno FO, . Bylo dohodnuto, že žalobci budou hradit pouze služby na základě přímého právního vztahu a místo nájemného nemovité věci tuto nemovitost zrekonstruují. V době předání se jednalo o zcela vybydlený a nefunkční objekt včetně pozemku. Bylo dohodnuto, že nájem bude doživotní a po rekonstrukci bude zřízeno věcné břemeno – služebnost bytu do konce života a bezplatně. Uzavření smlouvy o služebnosti bylo opakovaně odloženo z důvodu nemoci, následně covid 19. Dokonce byl u notářky , jméno FO, dohodnut i termín. Bohužel , tituly před jménem, , jméno FO, dne 11. 8. 2022 zemřel. Žalobci provedli zhodnocení budovy, které odhadují cca na 3 000 000 Kč. Žalovaní se stali podílovými spoluvlastníky nemovitostí na základě usnesení OS v Příbrami č. j. , spisová značka, . Žalobci se pokoušeli s žalovanými situaci řešit, ovšem na jejich nabídky žalovaní nereagovali. Dne 16. 5. 2024 žalovaní obdrželi výpověď z nájmu. Jedním výpovědním důvodem bylo neplacení nájmu a nákladů za služby dle § 2288, odst. 1, písm. a) OZ, kde žalovaní ale nespecifikují, jaké nájemné a služby žalobci neměli uhradit. Druhým důvodem byla potřeba zajistit bydlení tetě druhého a třetích žalovaných s odkazem na ust. § 2288, odst. 2, písm. b) OZ. To je ovšem v rozporu se snahou žalovaných nemovitost prodat a zajistit si prostředky na úhradu pasiv dědictví. Teta žalovaných , jméno FO, stále užívá svůj byt, i když její bytová jednotka byla účelově prodána jednomu z žalovaných. Z obsahu insolvenčního spisu vedeného na paní , jméno FO, je zřejmé, že důvod byl žalovanými vykonstruován. V průběhu řízení žalobce , jméno FO, dne 7. 11. 2024 zemřel. Usnesením soudu ze dne 15. 11. 2024 bylo rozhodnuto, že v řízení bude pokračováno na straně žalobců pouze s žalobkyní , Jméno žalobkyně, , na kterou dle hmotného práva přešlo právo nájmu. Usnesení nabylo právní moci dne 4. 12. 2024.

2. Právní zástupce žalovaných v průběhu ústního jednání dne 3. 10. 2024 uvedl, že s žalobou nesouhlasí. Žalovaní jsou vlastníky předmětné nemovitosti, kterou žalobci užívají a nic za ní neplatí. Na výpovědních důvodech žalovaní zcela setrvávají. Pokud jde o důvod neplacení nájemného a plnění spojených s užíváním bytu, tak z předložených důkazů je zřejmé, že žalobci nic neplatili. Pokud jde o výpovědní důvod týkající se přenechání bytu paní , jméno FO, , tak je nesporné, že je příbuznou , Jméno žalované B, a , Jméno žalované C, a zákon nespecifikuje stupeň příbuzenství.

3. Svědkyně , jméno FO, před soudem uvedla, že je tetou pana , Jméno žalované B, a , Jméno žalované C, , tedy je sestra jejich matky. Uvedla, že měla jít bydlet právě do toho baráku v , adresa, , respektive do té vesnice, jejíž název neví. Svůj byt nabídla synovcovi a chtěla vypadnout z Příbrami a vyčistit si hlavu. V domě nebyla, viděla jen fotky od pana , jméno FO, a dům byl obyvatelný. V té době jezdila s taxíkem a bylo by to pro ni lepší. Pokud jde o byt v Příbrami, tak uvedla, že ten byt už na ní není. Před třemi lety se dohodla se synovcem , jméno FO, , že mu byt přenechá a on jí ho začal splácet. Před dvěma roky se dostala do finančních problémů, vzala si od firmy půjčku, ale nepřečetla si smlouvu a ten byt tam byl v nějaké zástavě, ale vlastně nebyl její. Kupní smlouvu s panem , jméno FO, uzavírala v roce 2021 ústně a písemně až v roce 2023 a na katastru to bylo v lednu 2024. Fotky domu viděla ještě, když žil pan , jméno FO, a ukazoval jí je. K dotazu, jak to má s bydlením promyšlené do budoucna uvedla, že bydlení asi zatím má, nikam nepůjde, má i práci a nezamýšlí žádné změny.

4. Svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, uvedla, že deset let byla přítelkyní pana , jméno FO, , tj. od prosince 2012 až do jeho smrti. Žalobci manželé , jméno FO, v domě bydleli na dobré slovo pana , adresa, , protože se dostali do velkých ekonomických problémů. Svědkyně za ně řešila veškeré exekuce, jednala s úřady, a pan , jméno FO, za ně zaplatil poměrně velkou část dluhu. Řešilo se využití nemovitosti a poslední verze byla taková, že tam udělá středisko, respektive sociální stacionář pro seniory. Byla i registrovaná na sociálních službách, nicméně potom se , jméno FO, dostali do insolvence, svou nemovitost prodali. , jméno FO, se jim snažil pomoct, protože paní , jméno FO, znal z dětství. Umožnili jim v nemovitosti bydlet s tím, že za ty peníze, které jim vlastně půjčil, nemovitost zrekonstruují, pak jim nadále dával nějaké peníze a oni tam bydleli zadarmo. Nemovitost byla skutečně vybydlená, pan , jméno FO, dával nějaké peníze na opravy, ale pan , jméno FO, si to předělával podle svých představ. Rozhodně pan , jméno FO, neměl v úmyslu podepsat nějaké doživotní užívání. Před svou smrtí byl pan , jméno FO, rozhodnut svou nemovitost prodat. , jméno FO, opravy nefinancovali, maximálně dodali nějaký materiál. Žádná nájemní smlouva podepsaná nebyla, bydleli tam na dobré slovo.

5. Svědkyně , jméno FO, uvedla, že pro pana , jméno FO, vykonávala účetnictví a personalistiku, asi deset let do jeho smrti. O nějakém předávání peněz nemá informaci. , jméno FO, měl sídlo firmy v , adresa, v tomto domě, docházelo tam k nějakým úpravám a se svědkyní mluvil o tom, že to financuje, a to ze svých prostředků. Neví, jaké byly převody na účtu, protože do účetnictví ani bankovních příkazů neměla přístup. , jméno FO, informaci, že , jméno FO, budou dům obývat bez nějakých nákladů, tedy bez nájmu a nákladů na provoz. O nájemní smlouvě nemá žádné informace. Jinak si myslí, že pan , jméno FO, platil rekonstrukci z firemních peněz Trivas inženýring, protože v domě bylo sídlo firmy. Dále potvrdila, že ze začátku byl dům v rekonstrukci a neobyvatelný, viděla ho zvenčí.

6. Svědkyně , jméno FO, uvedla, že je bývalou manželkou pana , jméno FO, . , jméno FO, , adresa, s manželem hodně jezdili, a to na návštěvu k původnímu vlastníkovi. Ví o tom, že bývalý manžel nabídl manželům , jméno FO, dočasné ubytování v tom domě v době, kdy jej zdědil. Dům byl obyvatelný, i když to nebyl žádný luxus. , jméno FO, jí říkal, že se s manželi , jméno FO, domluvili, že on bude financovat rekonstrukci a oni tma budou bydlet zadarmo a v domě pracovat. V průběhu rekonstrukce , jméno FO, přestali plnit dohodu a dům si upravovali podle svého. Nesplnili podmínku, aby tam , jméno FO, měl vlastní bydlení. O žádné nájemní smlouvě neví, byla tam jen nějaká ústní dohoda. Při rekonstrukci se měnila okna, dělala se nová střecha, vnitřky, koupelna a pak si tam dělali i nějakou zimní zahradu. V tom domě v , adresa, nebyla asi patnáct let. Tu rekonstrukci viděla na fotografiích, které jí , jméno FO, ukazoval. Ví o tom, že dům chtěli prodat. Předpokládá, že nájemní smlouva žádná nebyla.

7. Z listiny označené jako „Výpověď z nájmu“ datované 16. 5. 2024 bylo zjištěno, že právní zástupce , Jméno žalované A, , , Jméno žalované B, a , Jméno žalované C, jako pronajímatelům dává , jméno FO, a , Jméno žalobkyně, výpověď z nájemní smlouvy pro užívání rodinného domu na adrese , adresa, , postaveném na pozemku st. p.č. , hodnota, zapsaném na LV , Anonymizováno, u , právnická osoba, pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, pro k.ú. a obec , adresa, . V listině označil výpovědní důvod dle § 2288 odst. 2 písm. b) OZ, protože pronajímatelé potřebují bez zbytečného odkladu pronajmout tetě pana , adresa, a paní , jméno FO, , tedy paní , jméno FO, uvedenou nemovitost, protože se ocitla v nelehké životní situaci, prodala svůj byt a nachází se v insolvenci. Další důvod výpovědi je dle ust. § 2288, odst. 1 písm. a) OZ skutečnost, že nájemci nezaplatili nájemné a náklady spojení s užíváním předmětu nájmu za dobu delší 3 měsíců, čímž porušili své povinnosti vyplývající z nájmu zvlášť závažným způsobem. Výpovědní doba je 3 měsíce a běží od prvního dne následujícího v měsíci, v němž byla výpověď doručena. Zároveň byli nájemci poučení dle § 2286, odst. 2 OZ o možnosti navrhnout přezkoumání výpovědi soudem ve lhůtě 2 měsíce od doručení výpovědi. Z litsiny označené jako „Nájemní smlouva“ bylo zjištěno, že pronajímatel , tituly před jménem, , jméno FO, a nájemci , jméno FO, a , Jméno žalobkyně, uzavřeli smlouvu o nájmu budovy na adrese , adresa, . Nájemci se zavázali budovu řádně užívat a platit úhradu za služby spojené s užíváním budovy, jsou oprávněni budovu užívat pouze pro bydlení, nájemní vztah se sjednává na dobu neurčitou počínaje 22. 9. 2014. Smlouva je datována 20. 9. 2014.

8. Z usnesení Okresního soudu v Příbrami č. j. , spisová značka, ze dne 2. 5. 2023 bylo zjištěno, že v pozůstalostním řízení po , jméno FO, nabývají nemovitosti na , Anonymizováno, pro k.ú. , adresa, pozůstalé děti, a to , Jméno žalované C, , nar. , Datum narození žalované C, , , Jméno žalované A, , nar. , Datum narození žalované A, a , Jméno žalované B, , nar. , datum, , a to každý rovným dílem, tedy ve výši ideální 1/3.

9. Žalovaní soudu předložili znalecký posudek z oboru kriminalistika – technické zkoumání listin vypracovaný znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, dne 26. 2. 2025. Žalovaní objednali znalecký posudek za účelem ověření technické autenticity a pravdivosti datace sporné listiny označené jako „Nájemní smlouva“ uzavřená mezi , tituly před jménem, , jméno FO, a manželi , jméno FO, a , Jméno žalobkyně, datované 20. 9. 2014. Znalec se souhlasem soudu provedl technické zkoumání originálního vyhotovení této listiny, kterou předložila žalobkyně. Dle závěrů znaleckého posudku byly zjištěny nálezy zpochybňující technickou autenticitu podpisu znějící na jméno , jméno FO, a časovou pravdivost podpisů znějících na jméno , jméno FO, a , Jméno žalobkyně, . Technické a grafické vyhotovení sporného podpisu na listině je odlišné od technického a grafického vyhotovení nesporného podpisu , jméno FO, na srovnávacích listinách z doby předcházející a následující dataci listiny. Sporný podpisy je vyhotoven nejjednodušším možným způsobem ze všech srovnávacích podpisů, technické vyhotovení vyvolává pochybnosti o jeho pravosti a zároveň o skutečné dataci vyhotovení tohoto podpisu. Technické a grafické vyhotovení podpisu , Jméno žalobkyně, vyvolává pochybnosti o skutečné dataci a nasvědčuje časové nepravdivosti listiny, tj. antidatování. K vyhotovení všech paraf a podpisů byly použity 2 různé psací potřeby, přičemž , jméno FO, použil 2 různé psací potřeby. Stáří listiny nebylo zkoumáno z důvodu absence vhodného srovnávacího materiálu. Znalec zároveň navrhl doplnění dokazování znaleckým posudkem z oboru písmoznalectví se specializací na ruční písmo za účelem ověření pravdivosti spontánních podpisů. Dále navrhl posudek z oboru kybernetika za účelem ověření doby vzniku digitální předlohy a znalecký posudek z oboru kriminalistika – technické zkoumání listin za účelem ověření pravdivosti datace listin.

10. Podle § 2288 odst. 1 OZ dle zákona č. 87/2012 Sb. (dále jen OZ) pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v 3měsíční výpovědní době: a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu bytu. Dle odst. 2 pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v 3měsíční výpovědní době i v případě, že za b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni. Dle odst. 3 vypoví-li pronajímatel nájem z důvodu uvedených v odst. 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi. Dle § 2290 OZ nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do 2 měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

11. V této věci především zůstává sporné, zda byla uzavřena platně smlouva o nájmu. Žalobci předložil originální vyhotovení smlouvy ze dne 20. 9. 2014. Smlouva je opatřena podpisy původního vlastníka , tituly před jménem, , jméno FO, a manželů , jméno FO, a , Jméno žalobkyně, . Soud nemůže ani přehlédnout, že žalovaní předložili znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, , kterým je zpochybněna autenticita podpisu , jméno FO, a datace smlouvy. V této fázi ovšem ani tento znalecký posudek není nesporným důkazem pro popření pravosti listiny, okamžiku jejího vyhotovení a pravosti podpisů. Znalec na základě svého zkoumání vyslovuje pochybnosti o pravosti podpisu , jméno FO, a dataci smlouvy, ovšem zároveň k potvrzení závěrů navrhuje další znalecké posudky z oboru písmoznalectví se specializací na ruční písmo a další posudky z oboru kybernetika a kriminalistika. Dle názoru soudu je ovšem další dokazování v tomto řízení nadbytečné a neekonomické. Pokud by byla skutečně smlouva neplatná z důvodu absence podpisu pronajímatele a žalobci a v důsledku toho by žalobcům ke dni doručení výpovědi nesvědčilo právo nájmu, pak by nebylo možno nájem vypovídat. V důsledku neexistence nájemního vztahu by výpověď z nájmu nebyla oprávněná tak, jak soud rozhodl ve výroku I. tohoto rozsudku.

12. Nicméně soud se zabýval i variantou, že žalobci měli právo nájmu k domu ať již na základě platné písemné smlouvy, popř. na základě ústní domluvy s ohledem na ustanovení § 2238 OZ, dle kterého užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou. Pro tuto variantu se soud tedy zabýval existencí jednotlivých výpovědních důvodů.

13. Pro platnost výpovědního důvodu dle § 2288 odst. 2 písm. b) o.z. je třeba splnění několika podmínek. Především osoba s bytovou potřebou musí být příbuzná v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni. Stupeň příbuzenství upravuje § 773 dle kterého stupeň příbuzenství mezi dvěma osobami se určuje podle počtu zrození, jimiž v linii přímé pochází jedna od druhé a ve vedlejší linii obě od svého nejbližšího společného předka. V tomto konkrétním případě bylo zjištěno, že paní , jméno FO, , která měla mít bytovou potřebu je tetou žalovaných sourozenců , jméno FO, a jedná se tedy o příbuzenskou linii vedlejší ve třetím stupni. K tomuto závěru soud rovněž odkazuje na Komentář k občanskému zákoníku nakladatelství , jméno FO, , 1. vydání, strana 503, kde je hodnoceno příbuzenství strýc a synovec a neteř ve 3. stupni. To znamená, že v tomto případě již není splněna taxativní náležitost stupně příbuzenství. Na základě svědecké výpovědi paní , jméno FO, soud dospěl k závěru, že nebyla splněna ani podmínka bytové potřeby. Je pravdou, že je vedeno insolvenční řízení ve věci dlužnice ve věci dlužnice , jméno FO, , a to Krajským soudem v Praze pod sp. zn. KSPH , spisová značka, . Dále z kupní smlouvy a výpisu z KN bylo prokázáno, že převedla svou bytovou jednotku na žalovaného , Jméno žalované B, . Nicméně výslovně uvedla, že nadále byt užívá, jak se s panem , jméno FO, dohodla. Jak vyplývá ze zprávy insolvenčního správce , právnická osoba, ., ze které vyplývá, že insolv. správce má pochybnosti o splnění všech předpokladů k zahájení incidenčního sporu v souvislosti s převodem bytové jednotky dlužnice před zahájením insolvenčního řízení. Ke dni vydání rozsudku v této věci bylo ověřeno, že incidenční řízení v této souvislosti nebylo vydáno. Soud dále vycházel z výpovědi paní , jméno FO, , která ve vztahu k předmětné nemovitosti uvedla, že pouze zvažovala možnost jejího užívání , protože chtěla vypadnout z Příbrami a vyčistit si hlavu.. Přesně si nepamatovala ani jméno obce a nemovitost zná pouze z fotografií. Dále uvedla, že bydlení má zajištěno a žádné změny neplánuje. Soud tedy považuje za prokázané, že ke dni podání výpovědi by žalovaní potřebovali nemovitost pro paní , jméno FO, a že by paní , jméno FO, činila nějaké konkrétní kroky k možnému přestěhování.

14. Pokud jde o výpovědní důvod porušování povinností nájemce, spočívající v neplacení nájemného a plnění poskytovaných společně s užíváním bytu tak soud především postrádá přesnou specifikaci dluhu. Žalovaní neuvedli, v jakém konkrétním období a jaké konkrétní platby nájemci nezaplatili, neuvedli celkovou výši údajného dluhu. Rozhodně nepostačuje tvrzení, že nájemci nic neplatili, jak uvedli žalovaní v průběhu řízení. V této souvislosti soud odkazuje i na judikaturu Nejvyššího soudu, a to rozhodnutí , spisová značka, . Z uvedeného důvodu je výpověď neoprávněná pro nesplnění jejích náležitostí, tedy z důvodu neurčitosti, když není přesně specifikován dluh nájemců.

15. Pouze pro úplnost soud uvádí, že se nezabýval podrobně důkazy, které předložili žalovaní, a to výzvou společnosti EON panu , jméno FO, , kupní smlouvou mezi manželi , jméno FO, a společnosti , právnická osoba, ., výpisem z KN LV 105 pro k.ú. , adresa, , rozpisem nějakých měsíčních splátek, a to s ohledem na důvody neoprávněnosti výpovědi z nájmu, jak soud uvádí v tomto odůvodnění. Ze stejných důvodů soud nevyhověl návrhu na výslech pana Hrdličky z AK právního zástupce žalovaných a na výslech znalce , tituly před jménem, , jméno FO, . Soud nevylučuje, že se těmito důkazy bude zabývat v řízení o protinávrhu žalovaných o vyklizení nemovitosti, který byl vyloučen k samostatnému řízení.

16. Ze shora uvedených skutečností vyplývá, že žalovaní neprokázali oprávněnost ani jednoho výpovědního důvodu pro případ, že by platně existoval nájem nemovitosti. Pokud by platně nevznikl nájem nemovitosti (buď z důvodu neplatnosti písemné smlouvy nebo i pro nesplnění podmínek § 2216 o.z.), tak nelze vypovědět neexistující právní vztah a výpověď by byla rovněž neoprávněná. Z těchto důvodů soud žalobě v plném rozsahu vyhověl a rozhodl, že výpověď je neoprávněná, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

17. Pokud žalovaní v průběhu řízení podali protinávrh, kterým se domáhali vyklizení nemovitosti, soud usnesením ze dne 28. 2. 2025 věc vyloučil k samostatnému projednání.

18. V tomto řízení měla žalobkyně plný procesní úspěch a tedy má právo na náhradu nákladů řízení v souladu s § 142 odst. 1 o.s.ř. Nicméně soud s ohledem na ustanovení § 150 o.s.ř. přihlédl k tomu, že v rámci komunikace právních zástupců před podáním výpovědi a před podáním žaloby žalobci sice zmínili smlouvu o nájmu, předložili její kopii. Originál smlouvy ovšem předložili teprve až na opakovanou urgenci soudu a žalovaní měli možnost smlouvu prohlédnout a učinit úkony v souvislosti s ověřením její pravosti teprve až po prvním jednání v této věci. Za této situace soud přiznal žalobkyni pouze 50 % celkových nákladů. Byla přiznána náhrada za soudní poplatek ve výši 2 000 Kč. Dále byla přiznána odměna za právní zastoupení ve výši 3 100 Kč za každý úkon právní služby v souladu s §9 odst. 4 vyhl. 177/1996 Sb. o advokátním tarifu (dále jen a.t.), a to za 4 úkony právní služby – převzetí a příprava věci, sepis žaloby, účast při ústních jednání dne 3. 10. 2024 a písemné vyjádření ze dne 25. 11. 2025. Za tyto 4 úkony byla přiznána paušální náhrada hotových výdajů po 300 Kč dle a.t. ve znění účinném do 31. 12.2024 dle § 13 odst.

4. Za ústní jednání dne 28. 2. 2025, které přesáhlo 2 hodiny byla přiznána odměna za právní zastoupení za 2 úkony po 6 070 Kč a paušální náhrada hotových výdajů 2 x 450 Kč dle a.t. ve znění účinném od 1. 1. 2025 dle vyhl. 258/2024 Sb.. Dále byla přiznána DPH 21 % z částky 26 640 Kč, tj. 5 594,40 Kč. Celkem činí náklady řízení částku 34 234,40 Kč Kč , soud přiznal 50 % této částky, tj. 17 117 Kč (po zaokrouhlení).