35 C 225/2023

Plný text

Okresní soud v České Lípě rozhodl samosoudkyní Mgr. Ing. Janou Klikovou ve věci žalobce: Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozený Datum narození zainteresované osoby 0/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupený advokátkou Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 se sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalovanému: Anonymizováno , IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 se sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 zastoupený advokátem JUDr. Anonymizováno Anonymizováno . Anonymizováno . se sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/1 o neplatnost výpovědi z nájmu pozemku

I. Žaloba o určení neplatnosti výpovědi nájemní smlouvy části pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměře 19 m² a parcely č. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, u , Anonymizováno, , uzavřené , datum, mezi žalobcem a žalovaným, ze dne , datum, , se zamítá.

II. Žalobce je povinen nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 10 164 Kč, k rukám zástupce žalovaného, do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se žalobou podanou u soudu 30. 11. 2023 domáhal jako nájemce lesního pozemku parc. č. , Anonymizováno, v obci , adresa, , katastrální území , adresa, u , Anonymizováno, , určení neplatnosti výpovědi nájemní smlouvy č. , hodnota, ze dne , datum, . Vlastníkem uvedených pozemků je žalovaný; postup při výpovědi smlouvy uzavřené na dobu neurčitou považuje žalobce za důvod její neplatnosti. Žalobci byl v dubnu 2023 doručen návrh dodatku č. , hodnota, k nájemní smlouvě. Obsahem dodatku bylo navýšení nájemného z 20,28 Kč/m² na 75 Kč/m². Zvýšení nájemného bylo odůvodněno obvyklou výší nájemného v místě a čase zjištěnou znaleckým posudkem. Žalobce nesouhlasil se zvýšením nájemného, které již dříve bylo valorizováno dle míry inflace, dále má výtky k podkladům a závěrům znaleckého posudku, a samotnou výpověď ze dne , datum, považuje za nejasnou a nesrozumitelnou, když neobsahovala sdělení, v čem má spočívat porušení povinností z jeho strany a také není dána podmínka pro podání výpovědi bez výpovědního důvodu.

2. Žalovaný nesporoval, že byla mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva, avšak na rozdíl od žalobce považuje výpověď za řádnou, neboť s ohledem na ust. § 2231 o.z. nemusí být odůvodněna a výpovědní doba činí 3 měsíce. Žalovaný připustil chybnou formulaci ohledně odkazu na osmý článek nájemní smlouvy, avšak na výpovědi musí jako obec s povinnostmi řádného hospodáře trvat. Většina nájemníků v dané lokalitě dodatky uzavřela, tím je také ztvrzena obvyklá výše nájemného v místě a čase.

3. Z náhledu katastru nemovitostí – informací o pozemcích parcelní číslo , Anonymizováno, pro katastrální území , adresa, u , Anonymizováno, – bylo zjištěno, že zapsaným vlastníkem je žalovaný. Z výpisu z katastru nemovitostí – LV 1379 pro katastrální území , adresa, u , Anonymizováno, , Anonymizováno, bylo zjištěno, že žalobce je spoluvlastníkem stavby, objektu rodinné rekreace, který se nachází na parcele č. , Anonymizováno, .

4. Z nájemní smlouvy č. , hodnota, , uzavřené mezi žalobcem jako nájemcem a žalovaným jako pronajímatelem k 1. 4. 2014 bylo zjištěno, že jejím předmětem je část pozemku parc. č. , Anonymizováno, /1 (lesní pozemek o výměře 19 m²) a pozemek parc. č. , Anonymizováno, , zastavěný rekreační chatou č. , hodnota, , o výměře 37 m². Nájemní smlouva se dle bodu 4.1 uzavírá na dobu neurčitou a nájemné bylo stanoveno ve výši 20,28 Kč za metr čtvereční a rok, tj. celkem 1 136 Kč. Ukončení platnosti smlouvy je řešeno bodem 8 tak, že smlouva může být ukončena v důsledku výstavby veřejně prospěšných staveb, uplynutím sjednané doby nájmu (8.1), odstoupením pronajímatele z důvodu neplacení nájemného a nedodržení podmínek smlouvy (8.2), po oboustranné dohodě (8.3), dle bodu 8.4 pak výpovědní lhůta činí 3 měsíce a počíná běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němuž bude výpověď doručena příslušné smluvní straně.

5. Z nedatovaného dopisu , právnická osoba, na č.l. 10 bylo zjištěno, že jeho obsahem je sdělení žalobci o přijetí usnesení Rady města , adresa, o zvýšení nájemného na 75 Kč/m²/rok. S ohledem na uvedené je žalobce vyzýván k podpisu dodatku k nájemní smlouvě, která je přílohou dopisu. Dodatkem se mění bod 5 nájemní smlouvy, stanovící výši nájemného s účinností od 1. 4. 2023.

6. Dopisem z 11. 7. 2023 , právnická osoba, žalobci zaslaly další informace k podmínkám nájmů pozemků v lokalitě, zvýšení nájemného a výzvu k uzavření dodatku.

7. Dopisem z 27. 4. 2023 žalovaný sděluje, že nová výše nájemného byla stanovena na základě znaleckého posudku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, jako cena obvyklá v místě a čase. Žalovaný dále poukazuje na úpravu hospodaření obcí v zákoně č. 128/2000 Sb.

8. Z listiny nazvané Výpověď smlouvy o nájmu pozemku č. , hodnota, je zřejmé, že žalovaný, označený zde jako pronajímatel, s odkazem na uzavřenou smlouvu o nájmu pozemku ze dne 1. 4. 2014, vypovídá vůči žalobci, zde označenému jako nájemce, tuto smlouvu s tříměsíční výpovědní dobou. V listině je dále uvedeno že výpověď byla schválena usnesením Rady města ze dne , datum, , totožně jako ve Vyrozumění z 20. 9. 2023, a odkazuje na čl. 8.4 smlouvy.

9. Z listiny nazvané Námitka proti výpovědi je zřejmé, že žalobce nesouhlasí s podanou výpovědí a považuje ji za neplatnou, neboť neobsahuje popis porušení povinnosti nájemce.

10. Ze znaleckého posudku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , právnická osoba, soud zjistil obvyklé tržní nájemné za užívání zastavěných lesních pozemků v k.ú. , adresa, u , Anonymizováno, , Anonymizováno, ve výši 75 Kč/m². Znalecký posudek však vychází z porovnání cen uskutečněných prodejů a nabídek prodeje následujících pozemků – travní porost, orná půda a pozemku pro zřízení kempu.

11. Z odhadu tržní ceny nemovitosti z portálu , Anonymizováno, ., Anonymizováno, byla soud zjistil, že dle reportu cenových map, které vychází z kupních cen parcel v poptávané lokalitě, činí tržní cena parcely č. , Anonymizováno, /, adresa, ,2 Kč/m².

12. Z přehledu plateb – historického výpisu z účtu žalobce je zřejmá výše nájemného za předmět nájmu, zaslaná žalobcem žalovanému.

13. Dle ust. § 2231 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, skončí nájem ujednaný na dobu neurčitou výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční. Výpověď nemusí být odůvodněna; to neplatí, má-li strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

14. Vzhledem k situaci, kdy se jedná o nájem pozemku zatíženého stavbou jiného vlastníka, a deklaraci žalovaného ohledně vymáhání bezdůvodného obohacení při neuzavření nájemní smlouvy, má soud za to, že vyřešením otázky platnosti výpovědi z nájmu v tomto řízení lze předejít některým dalším sporům. Preventivní charakter žaloby tak odůvodňuje existenci naléhavého právního zájmu.

15. Na základě shora uvedeného má soud za to, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o nájmu pozemků č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, u , Anonymizováno, na dobu neurčitou. Smlouvou nebylo vyloučeno použití shora citovaného ustanovení § 2231 o.z. Žalovaný prokazatelně doručil žalobci výpověď ze dne , datum, , kde řádně označil smluvní strany, nájemní smlouvu, a vyjádřil vůli tuto smlouvu vypovědět. Soud považuje výpověď za určitý a srozumitelný projev vůle, přestože odkazuje ne zcela přiléhavě na čl. 8 smlouvy a obsahuje poučení dle ust. § 2286 o.z., který se týká nájmu bytu.

16. Jak je zřejmé z výše uvedeného, nezbylo soudu než žalobu zamítnout. Nelze se ztotožnit s názorem žalobce, že nebyly dány podmínky pro podání výpovědi bez výpovědního důvodu, neboť takové podmínky pro výpověď smlouvy uzavřené na dobu neurčitou nemusí být dány a výpověď lze podat právě i bez uvedení důvodu. Výpověď ze strany žalovaného byla schválena Radou města , adresa, , což je orgán způsobilý k takovému úkonu. Bylo by možné polemizovat o vhodnosti podkladů, z kterých vychází znalecký posudek č. , Anonymizováno, , takové úvahy však přesahují předmět daného sporu.

17. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že přiznal žalovanému, který měl v řízení plný úspěch, nárok na náhradu nákladů řízení ve výši 10 164 Kč, přičemž tato částka sestává z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. e), § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., sestávající z částky 2 500 Kč za každý ze tří úkonů právní pomoci uvedených v ust. § 11 vyhlášky, včetně tří paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 a náhrada za daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z uvedených částek.