37 C 164/2021

Plný text

Okresní soud v České Lípě rozhodl samosoudcem Mgr. Romanem Koťátkem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalované zastoupená obecným zmocněncem jméno příjmení bytem adresa žalobkyně 2. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalované a žalované zastoupená obecným zmocněncem jméno příjmení bytem adresa žalobkyně o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví

I. Podílové spoluvlastnictví účastníků ke stavební pozemkové parcele [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba [adresa žalobkyně], k pozemkové parcele [číslo] pozemkové parcele [číslo] v [katastrální uzemí], vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném u [stát. instituce], Katastrální pracoviště Česká Lípa pro [územní celek], [katastrální uzemí], na LV [číslo] se zrušuje.

II. Stavební pozemková parcela [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba [adresa žalobkyně], pozemková parcela [číslo] pozemková parcela [číslo] v [katastrální uzemí], vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa pro [územní celek], [katastrální uzemí], na [list vlastnictví], se přikazují do vlastnictví žalobkyně.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované [celé jméno žalované] na vyrovnání jejího podílu ze zrušeného spoluvlastnictví částku 350 000 Kč, a to do 2 měsíců od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované [celé jméno žalované] na vyrovnání jejího podílu ze zrušeného spoluvlastnictví částku 350 000 Kč, a to do 2 měsíců od právní moci tohoto rozsudku.

V. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v České Lípě zálohované náklady na znalecký posudek ve výši 537,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VI. Žalovaná [celé jméno žalované] je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v České Lípě zálohované náklady na znalecký posudek ve výši 2 268,75 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VII. Žalovaná [celé jméno žalované] je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v České Lípě zálohované náklady na znalecký posudek ve výši 2 268,75 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VIII. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobou podanou dne 30.8.2021 se žalobkyně domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem uvedeným ve výroku tohoto rozsudku. Žalobu odůvodnila tím, že s žalovanými jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí, kdy žalobkyně je vlastníkem spoluvlastnického podílu ideálních 9/8, vzhledem k celku a každá z žalovaných je vlastníkem spoluvlastnického podílu ideální 1/8, vzhledem k celku. Žalobkyně dále poukázala na to, že je vlastníkem dalších navazujících pozemků, a to p. [číslo] p. [číslo] které s nemovitostmi, které jsou předmětem žaloby, tvoří funkční celek. Žalovaným v rámci pokusu o smírné vyřešení věci navrhla vypořádací podíl, na což žalované nereagovaly. Skutečnost, aby soud předmětné nemovitosti přikázal do jejího vlastnictví za náhradu, odůvodnila zejména tím, že tyto nemovitosti užívali její rodiče, v současné době je užívá ona sama s přítelem, má k nemovitostem historicky vybudovaný vztah, vlastní další nemovitosti, které s předmětnými nemovitostmi tvoří funkční celek a s žalovanými není schopna se dohodnout na společné údržbě a opravách nemovitostí.

2. Žalované potvrdily, že s žalobkyní jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí. Nesouhlasily však s žalobkyním navrhovaným způsobem vypořádání, kdy nemají zájem se zbavit svých spoluvlastnických podílů a naopak mají zájem o přikázání většinového podílu žalobkyně do jejich vlastnictví. Potvrdily, že předmětné nemovitosti užívá žalobkyně. Zároveň sdělily, že dle jejich názoru lze předmětný objekt rozdělit, protože má dva samostatné vchody a přípojky energií.

3. Soud provedl následující důkazy:

4. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví], k.ú. [obec] [anonymizována dvě slova] vyplývá, že žalobkyně a žalované jsou podílovými spoluvlastníky, s výší spoluvlastnického podílu žalobkyně ideální 9/12 a každá z žalovaných ideální 1/8, nemovitostí, které jsou předmětem žaloby o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Nabývacími tituly pro spoluvlastnický podíl žalobkyně jsou kupní smlouvy ze dne 7.12.2020 a ze dne 4.5.2021. Nabývacím titulem pro spoluvlastnický podíl žalovaných je darovací smlouva ze dne 30.12.2013.

5. Z výpisu z katastru nemovitostí (internetový výstup) [list vlastnictví], k.ú. [obec] [anonymizována dvě slova] vyplývá, že žalobkyně je výlučnou vlastnicí pozemkové parcely [číslo] p. [číslo].

6. Z přípisu právního zástupce žalobkyně ze dne 12.4.2021 vyplývá, že vyzývá žalované ke zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, před podáním žaloby, kdy na vypořádacím podílu nabízí každé z žalovaných částku 95 000 Kč.

7. Ze znaleckého posudku [číslo] zpracovaného dne 11.11.2020, Ing. [jméno] [příjmení], pro účely insolvenčního řízení, vyplývá obvyklá cena předmětných nemovitostí, jako celku, ve výši 1 300 000 Kč.

8. Ze znaleckého posudku [číslo] [rok], zpracovaného dne 15.3.2022, soudem ustanoveným znalcem [celé jméno znalce], byla zjištěna obvyklá cena předmětných nemovitostí ve výši 2 800 000 Kč. Znalec zvolil k ocenění porovnávací metodu, kdy součástí znaleckého posudku jsou srovnávací materiály obchodované v dané lokalitě v letech 2021 a 2022.

9. Z žádosti insolvenčního správce JUDr. Ing. Mgr. [jméno] [příjmení], [příjmení], LL.M., ze dne 16.11.2020, vyplývá, že jako insolvenční správce úpadce [jméno] [příjmení], žádá insolvenční soud o vyslovení souhlasu s prodejem nemovitostí mimo dražbu, kdy se jedná o spoluvlastnický podíl ve výši [číslo], st.p. [číslo] jejíž součástí je objekt [anonymizováno], p. [číslo] p. [číslo] vše v k.ú. [obec] [anonymizována dvě slova]. Z rozhodnutí insolvenčního soudu ze dne 23.11.2020 vyplývá, že uděluje souhlas s prodejem mimo dražbu, a to formou přímého prodeje nejvyšší nabídce.

10. Z územně plánovací dokumentace [územní celek], jakož i ze sdělení Městského úřadu Česká Lípa, stavebního úřadu a úřadu územního plánování ze dne 18.5.2022, vyplývá zastavitelnost jednotlivých pozemkových parcel.

11. Z výslechu znalce [celé jméno znalce] vyplynulo, že na závěrech znaleckého posudku si trvá. Uvedl, že i v případě, že by znalecký posudek zpracovával v současné době, došel bych ke stejným závěrům, tj. ke stejné tržní hodnotě. Uvedl, že v současné době je trh s nemovitostmi stabilizovaný, je možné, že v budoucnu bude mírný pokles cen, avšak to v současné době nelze přesně říci. Je nutné vycházet z realizovaných cen a z toho důvodu by i v současné době dospěl odhadem k ceně, která byla stanovena ve znaleckém posudku. Uvedl, že ze zkušeností se domnívám, že by případně neměl být problém s případným oddělením části pozemkové parcely [číslo] a případným sloučením této oddělené části s pozemkou parcelou [číslo] tak, aby zde mohl být reálně postaven rodinným dům. Parcely jsou dostatečně veliké a mají stejné vlastníky, takže by v tom problém neviděl. K rozdílu ceny stanovené v posudku Ing. [příjmení] a v posudku zpracovaném pro soudní řízení uvedl, že obvyklou cenu dostatečně zdůvodnil a cenu stanovil na základě cen prodaných nemovitostí v nejbližším okolí.

12. Ze smlouvy o úvěru a o stavebním spoření ze dne 5.10.2022 vyplývá, že žalobkyně má schválené čerpání úvěru ve výši 700 000 Kč, pro účely vypořádání spoluvlastnictví.

13. Z kupní smlouvy uzavřené dne 27.8.2021 vyplývá, že žalované převádějí své spoluvlastnické podíly k předmětným nemovitostem na pana [jméno] [příjmení], narozeného [datum] (kupní smlouva nebyla vložena do katastru nemovitostí, ani ke dni rozhodnutí soudu nebylo zahájeno vkladové řízení).

14. Na daný spor je nutné aplikovat příslušná ustanovení zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku. Podle § 1140 odst. 1 nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle odst. 2 každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. Podle § 1143 nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Podle § 1144 odst. 1 je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Podle odst. 2 rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích. Podle § 1147 není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

15. Z provedených důkazů bylo zjištěno a mezi účastníky je současně nesporné, že jsou podílovými spoluvlastníky stavební pozemkové parcely [číslo] jejíž součástí je objekt [adresa]; pozemkové parcely [číslo]; pozemkové parcely [číslo] vše jak zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa, na [list vlastnictví], pro [územní celek] a [katastrální uzemí], kdy žalobkyně je vlastníkem ideálních 9/12 předmětných nemovitostí a každá z žalovaných je vlastníkem ideální 1/8 předmětných nemovitostí.

16. Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že žalobkyně je dále výlučným vlastníkem pozemkové parcely [číslo] p. [číslo] které s předmětnými nemovitostmi tvoří funkční celek.

17. Podle právní úpravy je primárním způsobem vypořádání spoluvlastnictví rozdělení společné věci. Není-li rozdělení společné věci dobře možné, přichází do úvahy druhý způsob vypořádání, a sice přikázat společnou věc za náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nejsou-li dány předpoklady pro přikázání společné věci za náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům, je poslední variantou prodej společné věci ve veřejné dražbě. Lze přitom v zásadě vyjít z dosavadní judikatury ke zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, a to včetně řešení otázky, zda nemovitosti ve spoluvlastnictví jsou dobře dělitelné (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2015, sp. zn. 22 Cdo 3105/2014, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27.11.2019, sp.zn. 22 Cdo 3385/2019).

18. Vzhledem k tomu, že soud není vázán návrhem na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastníků, zaměřil se nejprve na skutečnost, zda je možné spoluvlastnictví účastníků reálně rozdělit. Znalec Ing. [celé jméno znalce] uvedl, že v objektu jsou dva samostatné byty, každý s vlastním vstupem, avšak půdní prostor není rozdělen, a proto nelze bez vynaložení poměrně velkých finančních nákladů na oddělení půdního prostoru požární zdí a vybudování přístupu pro stranu žalovanou, nemovitosti reálně rozdělit na dvě stavebně oddělené čísti. Zároveň by bylo problematické vyřešit opravy společných částí domu. Dle ustálené rozhodovací praxe je při posuzování reálné dělitelnosti věci nutné přihlédnout rovněž k okolnostem možného soužití účastníků v jednom domě, či bezprostředním sousedství. Jsou-li mezi účastníky neshody, které přesahují běžné neshody účastníků soudního řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, soudu nic nebrání vzít tyto okolnosti v potaz při rozhodování o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. V tomto soudním řízení, zejména při místním ohledání nemovitostí, byly prokázány natolik narušené vztahy mezi účastníky (respektive mezi přítelem žalobkyně a zmocněncem žalovaných), kdy místnímu ohledání asistovala Policie ČR, což dle názoru soudu reálné dělení nemovitostí naprosto vylučuje. Není přitom pravděpodobné, že by tyto neshody odezněly rozdělením domu, či ostatních nemovitostí, neboť nemovitosti jsou natolik propojeny, že by jejich užívání, případná údržba a opravy nutně vyžadovaly komunikaci a součinnost mezi účastníky. Soud tak uzavírá, že jakékoli reálné rozdělení předmětných nemovitostí možné není.

19. Další způsob zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, který přichází v úvahu, je přikázání nemovitostí jedné nebo druhé straně, za přiměřenou náhradu. Judikatura je již ustálena v názoru, že základem pro určení výše vypořádacího podílu v řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví je obvyklá cena. Určení obvyklé ceny v řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví je otázkou skutkovou, nikoliv právní. Obvyklá cena byla prokazována znaleckým posudkem Ing. [celé jméno znalce], který obvyklou cenu stanovil ve výši 2 800 000 Kč. Po výslechu znalce na ústním jednání dne 5.10.2022 žalobkyně konstatovala, že znalec si své závěry náležitě obhájil, což konstatuje i soud.

20. Obě strany projevily zájem nabýt předmětné nemovitosti do svého vlastnictví. Žalobkyně připravenost k vyplacení vypořádacího podílu doložila smlouvou o úvěru a o stavebním spoření ze dne 5.10.2022, ze které vyplývá že žalobkyně má schválené čerpání úvěru ve výši 700 000 Kč, pro účely vypořádání spoluvlastnictví. Žalované připravenost k vyplacení netvrdily, ani neprokazovaly. Vzhledem k tomu, že ústních jednání následně bez omluvy neúčastnily, vzdaly se tak dobrovolně možnosti poučení soudu podle § 118b odst. 1 a 3, o.s.ř., k doplnění tvrzení a předložení důkazů, k této otázce.

21. Žalobkyně pro přikázání nemovitostí do jejího vlastnictví argumentovala tím, že nemovitosti užívá a žalované neužívají. Dále argumentovala tím, že je vlastníkem majoritního podílu ve výši 9/12, kdežto žalované mají pouze každá podíl ve výši 1/8, vzhledem k celku. Argumentovala dále tím, že je výlučným vlastníkem dalších pozemkových parcel, které na předmětné nemovitosti navazují a tvoří s nimi funkční celek. Žalované pro přikázání nemovitostí do jejich vlastnictví neargumentovaly žádnými relevantními skutečnostmi. Vzhledem k tomu, že se žalované ústních jednání následně bez omluvy neúčastnily, vzdaly se tak dobrovolně možnosti poučení soudu podle § 118b odst. 1 a 3, o.s.ř., k doplnění tvrzení a předložení důkazů, k této otázce.

22. Soud se tak dále zabýval tím, jakému z účastníků přikázat předmětné nemovitosti do vlastnictví, za skutkově prokázaný vypořádací podíl, kdy zohledňoval účastníky uplatněné a prokázané argumenty (tvrzení).

23. Pro žalobkyni svědčilo hledisko, že nemovitosti užívá k bydlení, což žalované potvrdily. Další hledisko, které favorizuje žalobkyni je skutečnost, že je výlučnou vlastnicí pozemkové parcely [číslo] p. [číslo] které s předmětnými nemovitostmi tvoří funkční celek. Dalším hlediskem favorizujícím žalobkyni je skutečnost, že je majoritním vlastníkem předmětných nemovitostí (spoluvlastnický podíl ve výši 9/12) a že prokázala, že je reálně připravena žalovaným vyplatit vypořádací podíl určený znaleckým posudkem, každé ve výši 350 000 Kč.

24. Naopak žalované žádné relevantní skutečnosti, které by je favorizovaly k přikázání nemovitostí do jejich vlastnictví, neuvedly. Zároveň netvrdily, ani neprokazovaly, svou solventnost k vyplacení případného vypořádacího podílu, v tomto konkrétním případě částky 2 100 000 Kč. Zároveň se žalované dobrovolně svou neúčastní na ústních jednáních vzdaly možnosti poučení soudu podle § 118b odst. 1 a 3, o.s.ř., k doplnění tvrzení a předložení důkazů, k této otázce.

25. V řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví jsou často dány skutečnosti, umožňující s jistou mírou přesvědčivosti zdůvodnit přikázání věci každé ze stran sporu. Rozhodnutí ve věci je tak v zásadě na úvaze soudu, která však musí být řádně odůvodněna a nesmí být zjevně nepřiměřená. Aby soud mohl spravedlivě ve sporu rozhodnout, musel zohlednit a posoudit všechna shora uvedené kritéria pro přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků.

26. V důsledku shora uvedeného soud rozhodl o přikázání předmětných nemovitostí do výlučného vlastnictví žalobkyně, kterou favorizovaly shora tvrzená hlediska. Naopak žalované žádná hlediska netvrdily, ani neprokazovaly, ač tak udělat mohly a měly. Neunesly tak břemeno tvrzení a důkazní. Při své úvaze tak soud kvantitativně i kvalitativně zohlednil hlediska pro přikázání nemovitostí právě na straně žalobkyně. Výše vypořádacího podílu byla stanovena znaleckým posudkem tak, že každé z žalovaných náleží vypořádací podíl ve výši 350 000 Kč. Splatnost soud stanovil ve lhůtě dvou měsíců, tak aby žalobkyně byla reálně schopna vyřídit čerpání úvěru.

27. O nákladech řízení bylo rozhodnuto v souladu s ustanovením § 142 odst. 2 o.s.ř. a žádné strany nebylo přiznáno právo na náhradu nákladů řízení. Soud vzal v potaz nález Ústavního soudu ČR ze dne 5.4.2022, č.j. IV. ÚS 404/22, dle kterého zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání v řízení před soudem má povahu tzv. iudicii duplicis, které je charakteristické tím, že nelze vycházet ze zásady tzv. procesního úspěchu ve věci, nýbrž z toho, že žádný z účastníků nevychází z řízení s menší hodnotou, než se kterou do něj vstupoval. Proto je třeba postupovat zásadně podle § 142 odst. 2 občanského soudního řádu, podle kterého si každý účastník řízení ponese své náklady sám. Je-li však procesní postup některého účastníka řízení šikanózním výkonem práva, obstrukčním chováním stěžujícím včasné vynesení soudního rozhodnutí anebo zneužitím procesních práv, lze rozhodnout podle § 142 odst. 3 občanského soudního řádu, a tedy uložit jednomu z účastníků nahradit náklady řízení druhého spoluvlastníka. Soud musí podrobně vyložit důvody pro použití uvedeného ustanovení, neboť v opačném případě takové rozhodnutí soudu porušuje ústavně zaručené právo na ochranu vlastnického práva podle čl. 11 odst. 1 ve spojení s čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod. V tomto konkrétním sporu soud žádný šikanózní výkon práva, obstrukčním chováním stěžujícím včasné vynesení soudního rozhodnutí anebo zneužitím procesních práv neshledal, proto bylo rozhodnuto tak, jak je ve výroku VIII. uvedeno.

28. Výroky V. a VI. jsou odůvodněny ustanovením § 148 odst. 1 o.s.ř. Zálohované náklady státu představují náklady na znalecký posudek Ing. [celé jméno znalce] ve výši 9 075 Kč Tyto náklady byly částečně pokryty zálohou žalobkyně ve výši 4 000 Kč (žalované předepsanou zálohu neuhradily). Žalobkyni tak k doplacení zbývá částka 537,50 Kč a každé z žalovaných částka 2 268,75 Kč.