38 C 105/2021

Plný text

Okresní soud v České Lípě rozhodl samosoudcem Mgr. Martinem Fedorko ve věci žalobkyní: a) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně obě zastoupeny advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o nahrazení projevu vůle žalovaného uzavřít kupní smlouvu o převodu spoluvlastnického podílu na nemovité věci I. Nahrazuje se projev vůle žalovaného uzavřít na straně prodávajícího kupní smlouvu s žalobkyní 1) a žalobkyní 2) na straně kupujících, kterou dojde k převodu podílu ve výši id. ½ na nemovitosti – bytové jednotce [číslo] vymezené v budově [adresa], bytový dům, ve [obec] na parcele st. [číslo] (o výměře 272 m2) a st. [číslo] (o výměře 271 m2) a spoluvlastnickém podílu o velikosti [číslo] ke společným částem domu [adresa] na parcele st. [číslo], st. [číslo] a spoluvlastnickém podílu o velikosti [číslo] k parcele st. p. č [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří – a st. [parcelní číslo] – zastavěná plocha a nádvoří – vše zapsané v katastru nemovitostí u [stát. instituce], [stát. instituce] na listu vlastnictví [číslo] [číslo] pro obec a [katastrální uzemí], za kupní cenu ve výši 103.730 Kč, tohoto znění: KUPNÍ SMLOUVA o převodu vlastnického práva k nemovitým věcem uzavřená dle ust. § 2079 a násl. ve spojení s ust. § 2128 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník 1) [celé jméno žalovaného], [datum narození], RČ: [číslo] bytem [adresa] (dále jen„ prodávající“) a 2) [celé jméno žalobkyně], [datum narození], RČ: [číslo] bytem [adresa žalobkyně] a 3) [celé jméno žalobkyně], [datum narození], RČ: [číslo] bytem [adresa žalobkyně] (dále jen„ kupující“) (společně též jako„ smluvní strany“) tuto kupní smlouvu (dále jen„ smlouva“).

1. ÚVODNÍ USTANOVENÍ 1.. Prodávající prohlašuje, že je na základě kupní smlouvy ze dne 27. 1. 2021 s právními účinky vkladu ke dni 27. 1. 2021 vlastníkem podílu ve výši id. ½ na bytové jednotce [číslo] vymezené v budově [adresa], bytový dům, ve [obec] na parcele st. [číslo] (o výměře 272 m2) a st. [číslo] (o výměře 271 m2) a spoluvlastnickém podílu o velikosti [číslo] ke společným částem domu [adresa] na parcele st. [číslo], st. [číslo] a spoluvlastnickém podílu o velikosti [číslo] k parcele st. p. č [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří – a st. [parcelní číslo] – zastavěná plocha a nádvoří – vše zapsané v katastru nemovitostí u [stát. instituce], [stát. instituce] na listu vlastnictví [číslo] [číslo] pro obec a [katastrální uzemí] (dále jen„ nemovitost“).

2. PŘEDMĚT SMLOUVY 2.

1. Předmětem smlouvy je úplatný převod vlastnického práva k podílu ve výši id. ½ na nemovitosti z prodávajícího na obě kupující a zaplacení kupní ceny za podmínek této smlouvy kupujícími ve prospěch prodávajícího.

3. KUPNÍ CENA 3.

1. Kupní cena za podíl ve výši id. ½ na nemovitosti specifikované v čl. 1. je smluvními stranami ujednána ve výši 103.730 Kč (slovy: jednostotřitisícsedmsettřičetkorunčeských) 3.

2. Kupní cena bude kupujícími při podpisu této smlouvy složena do úschovy, z níž bude uvolněna bezodkladně poté, co smluvní strany předloží schovateli originál výpisu z katastru nemovitostí, z nějž bude patrné, že příslušný katastrální úřad provedl vklad vlastnického práva k podílu na nemovitosti ve prospěch kupujících, přičemž na listu vlastnictví nebude uvedeno žádné omezení vlastnického práva ani vyznačeny žádné poznámky. 3.. Kupující se dále zavazují uhradit správní poplatek za vklad práva do katastru nemovitostí ve výši 2.000 Kč (slovy: dvatisícekorunčeských).

4. PRÁVA A POVINNOSTI, PROHLÁŠENÍ SMLUVNÍCH STRAN 4.

1. Prodávající se zavazuje, že kupujícím odevzdá předmět koupě nejpozději do tří (3) dnů od provedení vkladu práva do katastru nemovitostí ve prospěch kupujících. Kupující se zavazují předmět koupě převzít. 4.

2. Do doby provedení vkladu vlastnického práva podle této smlouvy se prodávající zavazuje, že nepřevede svůj podíl na nemovitosti na třetí osobu ani jej jakkoliv nezatíží nebo nesjedná práva k němu pro sebe či třetí osobu. Všechny smluvní strany jsou až do doby rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu svými smluvními projevy vůle vázány. 4.

3. Prodávající prohlašuje, že na nemovitosti neváznou žádná věcná či závazková práva, zejména žádné dluhy, zástavní práva, předkupní práva, práva věřitelů vyplývající z nařízeného výkonu rozhodnutí nebo exekuce ani jiné právní povinnosti či právní vady. Kupující prohlašují, že si nemovitost prohlédly, seznámily se s jejím stavem. Každá z kupujících přijímá do svého vlastnictví podíl ve výši id. ¼ na nemovitosti a nepřebírá s ním žádné dluhy, závazky ani jiné právní vady. 4.

4. Smluvní strany se zavazují společně s podpisem této smlouvy podepsat též návrh na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí a tento návrh v součinnosti doručit příslušnému katastrálnímu úřadu do sedmi (7) dnů ode dne podpisu smlouvy. 4.

5. Smluvní strany vyvinou veškeré úsilí ke splnění účelu této smlouvy a zavazují se, pokud to bude nutné podle výzvy nebo rozhodnutí katastrálního úřadu, doplnit nebo změnit tuto smlouvu nebo uzavřít novou smlouvu, která naplní účel této smlouvy a požadavek odstranění vad vyplývající z výzvy nebo rozhodnutí katastrálního úřadu, do sedmi (7) dnů ode dne, kdy se o obsahu výzvy nebo rozhodnutí katastrálního úřadu dozvěděly. Toto ujednání se vztahuje přiměřeně na návrhy na vklad do katastru nemovitostí a jeho přílohy. 4.

6. Smluvní strany berou na vědomí, že kupující nabydou vlastnické právo k předmětu koupě vkladem práva do katastru nemovitostí s účinky zpětně ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen příslušnému katastrálnímu úřadu.

5. ZÁVĚREČNÁ USTANOVENÍ 5.

1. Tato smlouva nabývá platnosti a účinnosti dnem jejího podpisu všemi smluvními stranami. 5.

2. Tato smlouva může být měněna a doplňována pouze formou vzestupně číslovaných písemných dodatků podepsaných všemi smluvními stranami. 5.

3. Tato smlouva se řídí právním řádem České republiky. 5.

4. Tato smlouva je vyhotovena ve čtyřech (4) vyhotoveních, z nichž každá ze smluvních stran obdrží po jednom, a jedno vyhotovení s úředně ověřenými podpisy smluvních stran slouží pro účely řízení u katastrálního úřadu. 5.. Pokud oddělitelné ustanovení této smlouvy je nebo se stane neplatným či nevynutitelným, nemá to vliv na platnost zbývajících ustanovení smlouvy. V takovém případě se smluvní strany zavazují uzavřít do sedmi (7) dnů od výzvy jiné smluvní strany dodatek k této smlouvě nahrazující oddělitelné ustanovení této smlouvy, které je neplatné či nevynutitelné, platným a vynutitelným ustanovením odpovídajícím hospodářskému účelu takto nahrazovaného ustanovení. 5.

6. Smluvní strany po přečtení této smlouvy prohlašují, že souhlasí s jejím obsahem, že tato smlouva byla sepsána vážně, určitě, srozumitelně a na základě jejich pravé a svobodné vůle, na důkaz čehož připojují své podpisy. II. Žalovaný je povinen do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku zaplatit žalobkyním náhradu nákladů řízení k rukám jejich právního zástupce ve výši 73 178,47 Kč.

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 12. 3. 2021 domáhaly nahrazení projevu vůle žalovaného uzavřít s nimi kupní smlouvu, jejímž předmětem by byl prodej podílu na bytové jednotce. Žalobkyně tvrdí, že své spoluvlastnické podíly nabyly v rámci dědictví na základě usnesení ze dne 23. 10. 2020, prodávající [jméno] [příjmení] (dále jen„ prodávající“) nabyl spoluvlastnický podíl stejným způsobem. Prodávající svůj podíl v lednu 2021, 3 měsíce po nabytí vlastnictví, prodal žalovanému, nerespektoval při tom zákonné předkupní právo žalobkyň ve smyslu ust. § 1124 zákona č. 89/2021 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o.z.“). Žalovaný věděl o dědickém řízení, byt před koupí užíval a s prodávajícím jako správcem dědictví uzavřel v roce 2019 smlouvu o smlouvě budoucí. Žalobkyně vyzvaly žalovaného k uzavření kupní smlouvy, bezúspěšně. Žalobkyně ohledně výkladu předkupního práva odkázaly na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 33Cdo 1480/2020, 33Cdo 1918/2007 a 22Cdo 1875/2005.

2. Žalovaný uvedl, že žaloba je v rozporu s dobrými mravy, neporušil právní povinnost, jednal v dobré víře, byl ubezpečen prodávajícím, že na spoluvlastnickém podílu nejsou právní vady, postavení prodávajícího jako jediného budoucího vlastníka vyplývalo i ze smlouvy o smlouvě budoucí.

3. Soud provedl ke zjištění skutkového stavu dokazování listinami a výslechem prodávajícího.

4. Z protokolu o jednání ze dne 2. 5. 2019 ve věci pozůstalosti po [jméno] [příjmení], vedené pod sp.zn. [spisová značka] (č.l. 81), bylo zjištěno, že do aktiv dědictví byla zahrnuta předmětná bytová jednotka v obvyklé ceně 207 460 Kč. Z usnesení Okresního soudu v České Lípě ze dne 23. 10. 2020, č.j. [číslo jednací] (č.l. 9), bylo zjištěno, že v řízení o pozůstalosti po [jméno] [příjmení] byla určena čistá hodnota dědictví na 1 166 999 Kč, pozůstalí nabyli předmětnou bytovou jednotku a podíly na společných částech domu, prodávající ideální jednu polovinu, každá ze žalobkyň ideální jednu čtvrtinu, usnesení nabylo právní moci dne 12. 11. 2020. Ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne 6. 3. 2019 (č.l. 35) soud zjistil, že prodávající, označen jako dědic po zesnulé sestře [jméno] [příjmení], se prohlásil za budoucího vlastníka bytové jednotky [číslo] tuto jednotku se zavázal prodat žalovanému za kupní cenu 207 406 Kč Smluvní strany se také dohodly na tom, že žalovaný bude byt užívat, nebude hradit nájemné, bude hradit pouze náklady na služby. Z kupní smlouvy ze dne 18. 1. 2021 (č.l. 12) uzavřené mezi prodávajícím a žalovaným jako kupujícím bylo zjištěno, že žalovaný nabyl podíl o velikosti ½ k bytové jednotce [číslo] vymezené v budově [adresa], bytový dům, ve [obec] na pozemku parc. č. st. [číslo] (o výměře 272 m2) a st. [číslo] (o výměře 271 m2) a spoluvlastnickém podílu o velikosti [číslo] ke společným částem domu [adresa] na pozemku parc. č. st. [číslo], st. [číslo] a spoluvlastnickém podílu o velikosti [číslo] k pozemku parc. č. st. p. č [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří – a st. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří – vše zapsané v katastru nemovitostí u [stát. instituce], [stát. instituce] na listu vlastnictví [číslo] [číslo] pro obec a [katastrální uzemí], za kupní cenu ve výši 103 730 Kč. Z výpisu katastru nemovitostí (č.l. 14) ze dne 9. 3. 2021 bylo zjištěno, že jako vlastníci bytové jednotky [číslo] jsou evidovány žalobkyně (každá ideální podíl ¼) a žalovaný (ideální podíl ½). Z výpisu katastru nemovitostí (č.l. 15) ze dne 9. 3. 2021 bylo zjištěno, že účastníci mají podíly na společných částech domu [adresa] a pozemku parc. č. st. [číslo] a st. [číslo]. Z dopisu právního zástupce žalobkyň ze dne 11. 1. 2021 (č.l. 34) soud zjistil, že právní zástupce žalobkyň sdělil žalovanému, že prodávající jako dědic neoprávněně nakládá s bytovou jednotkou, žalobkyně své podíly nabízejí žalovanému celkem za 475 000 Kč. Z dopisu právního zástupce žalobkyň ze dne 26. 2. 2021 (č.l. 17) soud zjistil, že žalobkyně vyzvaly žalovaného k uzavření kupní smlouvy. Z dopisu žalovaného (č.l. 11) bylo zjištěno, že žalovaný odmítl návrh žalobkyň na uzavření kupní smlouvy za kupní cenu ve výši 107 730 Kč za podíl žalovaného. Z doručenek ze dne 28. 2. 2021 (č.l. 20) bylo zjištěno, že žalovanému byly do datové schránky doručeny dokumenty označené jako návrh na uzavření kupní smlouvy a předžalobní výzva. Z nedatované fotodokumentace (č.l. 71) byl zjištěn stav předmětného bytu.

5. Z výslechu prodávajícího bylo zjištěno, že poté, co nabyl v rámci dědictví spoluvlastnický podíl na bytové jednotce, nenabídl žalobkyním k prodeji svůj podíl, před vyřízením dědictví pouze komunikoval s [celé jméno žalobkyně] o prodeji celé jednotky žalovanému.

6. Soud má za zjištěné, že podílové spoluvlastnictví k předmětné bytové jednotce nabyli prodávající (ideální podíl ½) a žalobkyně (každá ideální podíl ¼) a podíly na společných částech domu v rámci dědictví po [jméno] [příjmení] zemřelé dne 6. 3. 2017 na základě rozhodnutí zdejšího soudu ze dne 23. 10. 2020, které nabylo právní moci dne 12. 11. 2020. Dne 6. 3. 2019 uzavřel prodávající s žalovaným smlouvu o smlouvě budoucí kupní, v níž se označil za dědice po [jméno] [příjmení], jako své sestře, kupní cenu byla sjednána ve výši shodné s výší určenou v rámci projednávání dědictví u notáře v roce 2019. Dne 18. 1. 2021 prodal prodávající spoluvlastnický podíl na předmětné bytové jednotce žalovanému a žalovaný se stal vlastníkem. Prodávající žalobkyním nenabídl v období po 12. 11. 2020 k prodeji spoluvlastnický podíl na předmětné bytové jednotce.

7. Podle ust. § 1124 odst. 1 o.z. bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. Předkupní právo mají podle odst. 2 citovaného ustanovení spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva. Podle ust. § 2144 odst. 1 o.z. je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.

8. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 29. 10. 2020, sp.zn. 33Cdo 1480/2020, dospěl k závěru, že na rozdíl od předkupního práva sjednaného smluvně – bez ohledu na to, zda působí jen mezi stranami nebo má věcněprávní účinky – je předkupní právo spoluvlastníků nemovité věci zákonným institutem; je spjato s věcí (podílem). Okamžikem uplatnění práva na převod jsou podíly pozemků zatíženy závadou nezapsanou ve veřejném seznamu (§ 1107 odst. 1 o. z.). Takovou„ jinou“ závadu nabyvatel vlastnického práva přejímá za podmínky, že ji měl nebo mohl z okolností zjistit, tedy nebyl-li v dobré víře, že věc není závadou zatížena. Měřítko posuzování dobré víry je objektivní, nabyvatel musí vynaložit úsilí, které mu lze rozumně uložit, aby zjistil, zda na věci vázne závada, bez dalšího se nemůže spokojit s ujištěním převodce, že„ na převáděné nemovitosti neváznou žádné dluhy, věcná břemena, zástavní práva nebo jiná práva třetích osob, právní povinnosti a vady či omezení vlastnického práva“.

9. Soud dospěl k závěru, že bylo porušeno předkupní právo žalobkyň k ideálnímu podílu ve výši ½ na předmětné bytové jednotce ve smyslu ust. § 1124 odst. 1 o.z., neboť spoluvlastnictví ve smyslu uvedeného ustanovení vzniklo žalobkyním a prodávajícímu dne 12. 11. 2020 a k uzavření kupní smlouvy se žalovaným, který nebyl jiným spoluvlastníkem, ve vztahu k prodávajícímu manželem, sourozencem nebo příbuzným v řadě přímé, došlo dne 18. 1. 2021, tedy před uplynutím 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Nelze než odkázat na závěry z citovaného rozhodnutí Nejvyššího soudu, podle nichž jsou podíly pozemků zatíženy závadou nezapsanou ve veřejném seznamu, žalovaný jako nabyvatel vlastnického práva přejal za podmínky, že ji měl nebo mohl z okolností zjistit, nebyl-li v dobré víře. V konkrétním projednávaném případě navíc musela dobrou víru žalovaného narušit skutečnost, že prodávající mu nepřevedl původně přislíbenou celou nemovitost, kterou měl získat v rámci dědictví (nestal se jediným dědicem, o tom byl žalovaný výslovně informován ve smlouvě ze dne 6. 3. 2019), ale pouze její polovinu, v této souvislosti pak už nemůže být podstatné, zda zcela výslovná informace o podílovém spoluvlastnictví dalších osob – žalobkyň (z dopisu ze dne 11. 1. 2021) se dostala do dispozice žalovaného. Podle soudu bylo v možnostech žalovaného zjistit prostým nahlédnutím do katastru nemovitostí, kdo je spoluvlastníkem převáděné nemovitosti a s ohledem na charakter převáděné věci (nejde o běžný nákup spotřebního zboží v obchodě, ale převod věci velmi vysoké hodnoty) žalovaný měl a mohl zjišťovat, jaké mohou být spojeny následky se skutečností, že žalovaný kupuje spoluvlastnický podíl na nemovitosti, který byl nabyt v rámci dědictví. Žalobkyně se tedy dle soudu oprávněně domáhají toho, aby jim žalovaný ve smyslu ust. § 2144 odst. 1 o.z. převedl spoluvlastnický podíl nabytý v rozporu s předkupním právem za úplatu odpovídající ceně, za kterou tento podíl žalovaný od prodávajícího koupil, tedy za 103 730 Kč. Za situace, kdy žalovaný odmítl uvedeným způsobem převést spoluvlastnický podíl na žalobkyně, musel být projev jeho vůle nahrazen rozhodnutím soudu tak, že obsah kupní smlouvy byl přejat do výroku rozsudku. Soud tak s ohledem na vše shora uvedené důvodné žalobě plně vyhověl.

10. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu tak, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o.s.ř.“), že přiznal žalobkyním, jež byly v řízení zcela úspěšné, nárok na náhradu nákladů řízení ve výši 73 178,47 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna ve výši 50 496 Kč stanovená dle ust. § 6 odst. 1, § 7 bod 5, § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 103 730 Kč (kupní cena za spoluvlastnický podíl) za 6 úkonů právní služby (hodnota jednoho úkonu 8 416 Kč) spočívajících v převzetí právního zastoupení, výzvě k plnění, žalobě, vyjádření ze dne 12. 5. 2021 a účasti na jednání před soudem ve dnech 17. 5. 2021 a 29. 6. 2021, soud nemá za to, že by mohl být samostatně honorován návrh ze dne 15. 3. 2021 na zápis podané žaloby do katastru nemovitostí. Dále náhradu tvoří paušální náhrada hotových výdajů v celkové výši 1 800 Kč (po 300 Kč) dle § 13 odst. 4 a. t. Soud přiznal dle ust. § 13 odst. 5 a. t. náhradu cestovních výdajů ve výši 2 449,84 Kč (za 2 cesty ze sídla právního zástupce do sídla soudu a zpět při délce jedné cesty 98 km, průměrné spotřebě paliva vozidla právního zástupce ve výši 6,8 l nafty na 100km, ceně motorové nafty 27,20 Kč a výši cestovní náhrady 4,40 Kč za 1km) a náhradu za promeškaný čas ve výši 1 600 Kč za 16 započatých půlhodin po 100 Kč dle § 14 advokátního tarifu. Soud přiznal také náhradu 21% DPH ve výši 11 832,60 Kč, již je advokát povinen ve smyslu § 137 odst. 3 o. s. ř. z odměny za zastupování a z náhrad odvést podle zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů.