48 C 58/2024

Plný text

Okresní soud v České Lípě rozhodl samosoudkyní Mgr. Ing. Ivanou Šmakalovou ve věci žalobkyně: Anonymizováno ., IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 sídlem Anonymizováno proti žalované: Anonymizováno ., IČO Anonymizováno sídlem Anonymizováno zastoupená advokátkou Mgr. Anonymizováno sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 o zrušení nájmu podle § 2000 občanského zákoníku

I. Žaloba se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 10 164 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované. Žalobkyně se žalobou podanou k soudu dne 9. 2. 2024 domáhá zrušení závazku dle § 2000 občanského zákoníku, a to konkrétně nájemní smlouvy ze dne , datum, uzavřené mezi účastníky. Žalobkyně tvrdí, že je vlastníkem pozemku č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , jehož součástí je zemědělské stavba bez č.p., a že se žalovanou uzavřela dne , datum, nájemní smlouvu, kterou žalované přenechala jako nájemci k užívání část stavby v rozsahu 334 m2, což je ¼ celkové plochy stavby, za nájemné ve výši 12 000 Kč ročně. Výše tohoto nájemného nereflektuje změnu ekonomických a sociálních poměrů nastalých od roku 2008 do roku 2023, a neumožňuje žalobkyni investovat do stavby. Žalovaná se o stavbu nestará a užívá ji ve větším rozsahu než ji opravňuje smlouva, kdy tímto svévolně zasahuje do vlastnického práva žalobkyně. Žalobkyně se tedy z těchto důvodů dovolala dopisem z 2. 10. 2023 svého práva dle § 2000 občanského zákoníku a navrhla žalované ukončení nájemní smlouvy k 31. 12. 2023. Žalovaná tento návrh odmítla dopisem ze dne 18.10.2023 a uvedla, že jí svědčí vážný důvod, který spočívá v dohodě o nekonkurenci při odkoupení stavby žalobkyní za poskytnutí jistoty dlouhodobé stability při podnikání. Zároveň dala žalovaná najevo svůj zájem stavbu odkoupit za částku 2 000 000 Kč, kterou žalobkyně považuje za nepřiměřeně nízkou. Žalobkyně tvrdí, že žádný takový vážný důvod jí není znám.Žalovaná k žalobě uvedla, že s návrhem nesouhlasí a považuje jej za v rozporu s dobrými mravy, kdy se žalobkyně chce zprostit závazků vůči žalované, které převzala spolu s majetkovým prospěchem, který díky žalované získala. Uvedla, že žalobkyně v roce 2003 oslovila , jméno FO, , otce společníků a jednatelů žalované, a právního předchůdce žalované, co se týká podnikatelské činnosti této rodinné firmy. Předmět nájmu byl, společně s jinými nemovitostmi, předmětem dražby. , jméno FO, i žalobkyně se zajímali o jeho nabytí za výhodných podmínek a chtěli se účastnit dražby, kdy vyvolávací cena byla nízká. V tomto stadiu kontaktovala pana , jméno FO, žalobkyně s tím, že nemovitosti chtějí nabýt do vlastnictví, ale budovu celou nepotřebují využívat. Žalobkyně navrhla, že nemovitosti v dražbě koupí s tím, že pan , jméno FO, se dražby nezúčastní, aby nezvyšoval cenu, a žalobkyně mu část nemovitosti dlouhodobě pronajme za předem dohodnutých, zvýhodněných podmínek. Žalobkyně sama připravila smluvní dokumentaci – smlouvu o smlouvě budoucí stanovující závazek právního předchůdce žalované nezúčastnit se dražby a závazek žalobkyně umožnit objekt užívat za podmínek stanovených v nájemní smlouvě, nájemní smlouvu a smlouvu o předkupním právu. Dne , datum, uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí, a poté, co žalobkyně v dražbě získala předmět nájmu do vlastnictví, uzavřeli dne , datum, nájemní smlouvu a smlouvu o předkupním právu. Koncem roku , Anonymizováno, pan , jméno FO, oznámil žalobkyni, že své podnikání bude nadále provozovat prostřednictvím společnosti s ručením omezeným, a dohodli se, že smlouvy budou za původních podmínek postoupeny na žalovanou. Žalobkyně souhlasila a opětovně sama připravila smluvní dokumentaci, kterou strany podepsali k , datum, . Nájemné tedy nebylo dohodnuto jako nájemné tržní, ale reflektuje dohodu o dražbě. Inflační doložku, která v původní nájemní smlouvě byla, vypustila z textu nájemní smlouvy z roku , Anonymizováno, sama žalobkyně. Pokud se týká nemožnosti žalobkyně investovat do nemovitosti, pak žalovaná uvádí, že předmět nájmu je starý jednoduchý betonový seník, sestávající se z obvodových zdí a střechy. Žalovaná vždy prováděla opravy sama, na vlastní náklady, kdy odstranila zatékání do objektu a závady v elektroinstalaci. Objekt na vlastní náklady zabezpečila alarmem. Žalobkyně na náklady žalované nechala zhotovit i nový rozvaděč. V současné době není žalované známa žádná investice, která by byla nezbytná nebo žalobkyní plánována. K tvrzení, že žalovaná porušuje smlouvu, když využívá celou budovu žalovaná uvedla, že patrně využívá větší plochu než pronajatou ¼ budovy. Není pravdou, že by tak činila bez vědomí a souhlasu žalobkyně. Žalobkyně využívá budovu k uskladnění svých zemědělských strojů, a žalovaná musí ponechat středem budovy široký prostor, aby žalobkyně měla k uskladněným strojům přístup. Z tohoto důvodu využívá prostor kolem stěn. Do podání žaloby tato dohoda fungovala a žalovaná nebyla žalobkyní upozorněna na údajné užívání větší plochy, seznámena s případnými výhradami a neobdržela žádnou výzvu k nápravě. Po obdržení výzvy žalovaná nabídla žalobkyni odkup objektu za cenu 2 000 000 Kč, která je nepochybně násobně vyšší než cena, za kterou žalobkyně objekt získala. Dále navrhovala zkrácení doby nájmu na dobu, než si postaví obdobný objekt na svém pozemku. Žalobkyně s žádným tímto řešením nesouhlasila.Žalobkyně se pak podrobněji odkázala na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 11. 2021 sp. zn. 26 Cdo 740/2021.Z výzvy k ukončení nájemní smlouvy a návrhem dohody o ukončení soud zjistil, že žalobkyně dopisem z 2. 10. 2023 navrhla žalované ukončit nájemní vztah k , datum, , s tím, že jinak podá žalobu na zrušení nájemního vztahu soudem.Z vyjádření žalovaného k návrhu soud zjistil, že žalovaná odmítla ukončení nájmu s odkazem na dohodu uzavřenou při koupi objektu, a zároveň nabídla odkoupení budovy za částku 2 mil. Kč.Ze smlouvy o uzavření budoucí smlouvy z , datum, soud zjistil, že žalobkyně, jako strana zavázaná, uzavřela s , jméno FO, , IČO , IČO, , jako stranou oprávněnou, smlouvu, jejímž předmětem byl mechanizovaný seník na st. p. č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , kdy závazek strany zavázané v bodě 1 smlouvy byl uzavřít do 1 měsíce od zápisu vkladu vlastnického práva do katastru se stranou oprávněnou nájemní smlouvu a smlouvu o předkupním právu, uvedené v příloze smlouvy, a závazek strany oprávněné byl, že nebude v dražbě předmětu smlouvy podávat nabídky, převyšující nabídky strany zavázané, a že se dražby nezúčastní, pokud bude strana zavázaná jediným účastníkem dražby. V bodě 2 si pro porušení těchto závazků dohodli smluvní pokuty, a to strana zavázaná 600 000 Kč a strana oprávněná 1 000 000 Kč. Přílohou smlouvy je návrh nájemní smlouvy a smlouvy o předkupním právu s , jméno FO, .Z nájemní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně, jako vlastník mechanizovaného seníku na st. p. č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , uzavřela s , jméno FO, , IČO , IČO, , jako nájemcem, nájemní smlouvu na užívání ¼ výměry objektu za cenu 12 000 Kč na dobu 50 let. Smlouva obsahuje u nájemného inflační doložku, což je jediné, v čem se liší od nájemní smlouvy v příloze smlouvy o uzavření budoucí smlouvy z , datum, .Ze smlouvy o předkupním právu ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně, jako vlastník mechanizovaného seníku na st. p. č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , a povinný, uzavřela s , jméno FO, , IČO , IČO, , jako oprávněným, smlouvu, jíž zřídila ve prospěch oprávněného předkupní právo na jednu ideální čtvrtinu této nemovitosti za kupní cenu 50 000 Kč na 50 let, kdy za porušení závazku zaplatí povinný oprávněnému smluvní pokutu 750 000 Kč. U kupní ceny je sjednána inflační doložka.Z nájemní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně, jako vlastník mechanizovaného seníku na st. p. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , uzavřela s žalovanou, jako nájemcem, nájemní smlouvu na užívání ¼ výměry objektu za cenu 12 000 Kč na dobu 50 let. Smlouva neobsahuje u nájemného inflační doložku.Ze smlouvy o předkupním právu ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně, jako vlastník mechanizovaného seníku na st. p. č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , a povinný, uzavřela s žalovanou, jako oprávněným, smlouvu, jíž zřídila ve prospěch oprávněného předkupní právo na jednu ideální čtvrtinu této nemovitosti za kupní cenu 50 000 Kč na 50 let, kdy za porušení závazku zaplatí povinný oprávněnému smluvní pokutu 750 000 Kč.Z fotodokumentace předložené oběma stranami soud zjistil, že předmět nájmu je jednoduchý betonový prefabrikovaný seník, sestávající se z obvodových zdí a střechy. Objekt není vnitřně členěn a není z fotografií patrno, v jakém rozsahu jej kdo užívá.Z průměrné roční míry inflace a informace o pozemku soud ničeho pro věc důležitého nezjistil.Podle § 3074 odst. 1 zákona č. 99/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o.z.) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.Podle § 2229 o. z. nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba.Podle § 2000 odst. 1 o. z. byla-li smlouva bez vážného důvodu uzavřena na dobu určitou tak, že zavazuje člověka na dobu jeho života, anebo že zavazuje kohokoli na dobu delší než deset let, lze se po uplynutí deseti let od vzniku závazku domáhat jeho zrušení. Soud závazek zruší i tehdy, pokud se okolnosti, z nichž strany zřejmě vycházely při vzniku závazku, změnily do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby byla smlouvou dále vázána.Podle judikatury Nejvyššího soudu, rozsudek ze dne 10. 11. 2021 sp. zn. 26 Cdo 740/2021: Ustanovení § 2000 odst. 1 o. z. se věcně týká dlouhodobých smluv, které jsou - právě vzhledem k jejich dlouhodobosti - spojené s jistou mírou rizika, neboť v době jejich uzavření nelze - objektivně vzato - předjímat škálu nejrůznějších okolností, které v průběhu doby mohou nastat. Existují zde tedy široké možnosti změn okolností v podstatě ve všech relevantních parametrech - ať již jde o osobní poměry smluvních stran, jejich způsobilost, hospodářské či společenské preference, anebo okolnosti objektivní, vnější, zejména tržní, politické, právní, sociální, přírodní apod. Vzhledem k tomu zachází právní úprava s velmi dlouhodobými smlouvami obezřetněji a nabízí stranám účinné mechanismy, jak reagovat na jinak těžko řešitelné problémy pramenící z jejich neprolomitelné závaznosti. Jeden z těchto mechanismů, který ve své podstatě představuje výjimku ze zásady pacta sunt servanda, je zakotven právě v citovaném § 2000 odst. 1 o. z. V tomto ustanovení je upraven předčasný zánik závazku formou soudního rozhodnutí s účinky ex nunc. Výchozím předpokladem pro jeho uplatnění je existence mimořádně dlouhodobého závazku (závazku sjednaného na dobu života člověka, resp. na dobu delší než deset let). Je-li podmínka kvalifikované dlouhodobosti splněna, je možno domáhat se zrušení závazku soudem ve dvou situacích (skutkových podstatách), ve kterých je s touto dlouhodobostí spojen určitý problém, resp. možný konflikt a nadměrný zásah do smluvního postavení zavázané strany. Primárně jde o situaci, v níž mimořádná dlouhodobost závazku není podepřena dostatečně vážným důvodem (§ 2000 odst. 1 věta první o. z.). Pro tento případ platí, že po uplynutí deseti let je možno se domáhat zrušení závazku bez dalších podmínek. Otázku, zda ke sjednání dlouhodobého závazku měly strany vážný důvod, je zapotřebí posuzovat z objektivního hlediska s přihlédnutím ke všem zjištěným okolnostem. Druhým možným důvodem pro zrušení dlouhodobého závazku rozhodnutím soudu je podstatná (kvalifikovaná) změna okolností, z nichž strany zřejmě vycházely při vzniku závazku (§ 2000 odst. 1 věta druhá o. z.). Soud dlouhodobý závazek dotčený takovou změnou poměrů zruší (a to - stejně jako v případě předvídaném v § 2000 odst. 1 větě první o. z. - nejdříve po uplynutí deseti let od jeho vzniku) pouze tehdy, jestliže nově nastalé okolnosti působí takový zásah, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat další setrvání v závazku (srov. Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník

V. Závazkové právo. Obecná část /§ 1721 - 2054/. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, str. 1181 - 1186).K vážnému důvodu pro uzavření dlouhodobého závazku konstatuje soud, že účastníci uzavřeli zjevně oboustranně výhodnou dohodu v roce , Anonymizováno, , kdy žalobkyně čerpala výhodu jednorázově v nižší ceně nemovitosti, a právní předchůdce žalované postupně v dlouhodobém nájmu čtvrtiny objektu za nízké nájemné a předkupním právem zřízeným na 50 let na tuto část objektu za předem určenou cenu 50 000 Kč s inflační doložkou. Ve smlouvě o smlouvě budoucí pak výhodu žalobkyně strany, pro případ konkurence u dražby, ocenily částkou 1 000 000 Kč jako smluvní pokutou. V obou původně uzavřených smlouvách byla k nájmu a ceně sjednána inflační doložka. Následně tyto smlouvy prošly revizí, kdy za právního předchůdce žalované v roce 2008 do obou smluv vstoupila žalovaná, resp. uzavřela smlouvy nové, kdy z vůle obou stran počátek závazku nájmu na 50 let začal běžet znovu od podpisu této nové smlouvy a předkupní právo od vkladu do katastru. Nájemné bylo sjednáno znovu ve výši 12 000 Kč ročně, tentokráte bez inflační doložky. Pokud toto bylo sjednáno dohodou obou stran, nebo dokonce takto smlouvu žalované předložila žalobkyně, nelze nezvyšování nájmu pokládat za skutečnost přitěžující žalované, a to dokonce za situace, kdy i po čtyřech letech výši nájemného a závazek pronájmu prostor na 50 let shledaly obě strany za odpovídající kompenzaci výhody získané žalobkyní při koupi objektu. Pokud žalobkyně svou výhodu jednorázově vyčerpala na počátku smluvního vztahu a pro obě strany bylo přiměřené tuto výhodu kompenzovat žalované 50 letým nájmem za dohodnutou cenu, pak soud shledává, že strany měly dostatečně vážný důvod k uzavření takto dlouhodobého závazku, kdy vážný důvod k uzavření smlouvy o nájmu na dobu delší než 10 let nelze zužovat jen na případy investice do oprav předmětu nájmu nebo na vztahy mezi blízkými příbuznými.Pokud se týká tvrzené podstatné (kvalifikované) změny okolností, tu tvrdila žalobkyně jen obecně, jako příchod covidu a válku na Ukrajině, kdy žalobkyně netvrdí, jaký dopad měly obě události na nájemní vztahy u podobných objektů. Navíc, když se inflační doložky samy strany v nové smlouvě z roku , Anonymizováno, vzdaly, tak tato skutečnost nemůže být dle názoru soudu k tíži žalované.Žalobkyně s odvoláním na ustanovení § 2000 občanského zákoníku snaží zrušit závazek vůči žalované bez jakékoli kompenzace tak, aby jeho nedodržení nebylo postiženo sjednanými smluvními pokutami a předkupním právem, když sama ze smluvního vztahu již vyčerpala výhodu, kterou sama ve smlouvě z roku , Anonymizováno, zajistila smluvní pokutou 1 000 000 Kč. Soud s ohledem na výše uvedené žalobu zamítl s odkazem na zásadu pacta sunt servanda, neboť dospěl k závěru, že účastníci měli vážný důvod uzavřít nájemní smlouvu, v níž žalovaná nebyla povinna platit tržní nájemné, a že žalobkyně nedoložila, že by se okolnosti, z nichž strany zřejmě vycházely při vzniku závazku, změnily do té míry, že na žalobkyni nelze rozumně požadovat, aby byla smlouvou dále vázána. Taková situace by dle názoru soudu nastala ve chvíli, kdy by žalobkyně byla nucena užívání nemovitosti žalovanou dotovat, nikoli pouze strpět. Pro úplnost soud dodává, že s přihlédnutím ke sjednané ceně 50 000 Kč za ¼ nemovitosti ve smlouvě o předkupním právu, žalovanou učiněná nabídka na odkup celého objektu za částku 2 000 000 Kč není dle názoru soudu nepřiměřená.O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 10 164 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 35000 sestávající z částky 2 500 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne 7. 3. 2024, z částky 2 500 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 13. 3. 2024 a z částky 2 500 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 20. 11. 2024 včetně tří paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 8 400 Kč ve výši 1 764 Kč.