10 C 237/2025

Plný text

Okresní soud v Českém Krumlově rozhodl samosoudcem Mgr. Bc. Petrem Závadským ve věci žalobce: Jméno žalobce , IČO IČO žalobce sídlem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o žalobě na odstranění neoprávněného zásahu

I. Žalovaná je povinna do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudkua) odstranit kameru umístěnou nad vstupními dveřmi do jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , bytu, vymezené v budově čp. , Anonymizováno, , bytový dům, postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , zastavená plocha a nádvoří, to vše v obci a katastrálním území v , adresa, .b) odstranit kameru umístěnou na terase jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , bytu, vymezené v budově čp. , Anonymizováno, , bytový dům, postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , zastavená plocha a nádvoří, to vše v obci a katastrálním území , adresa, , a to včetně dřevěné konstrukce, která tuto kameru částečně zakrývá.

II. Řízení o žalobě se zastavuje v části, v níž se žalobce po žalované domáhala) odstranění markýzy instalované na fasádě nad terasou jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , bytu, vymezené v budově čp. , Anonymizováno, bytový dům, postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , zastavená plocha a nádvoří, to vše obce a katastrálním území , adresa, .b) odstranění antény pro zajištění internetového připojení instalované na střeše nad terasou jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , bytu, vymezené budově čp. , Anonymizováno, , bytový dům, postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, to vše v obci a katastrálním území , adresa, .c) odstranění držáku na slunečník umístěného na terase jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , bytu, vymezené v budově čp. , Anonymizováno, , bytový dům postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , zastavená plocha a nádvoří. To vše v obci katastrálním území , adresa, .

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci k rukám jeho zástupce advokáta , Jméno advokáta A, na náhradě nákladů řízení částku 25 474 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou doručenou dne 24. 9. 2025 Okresnímu soudu v Českém Krumlově (dále jen „soud“) se žalobce po žalované domáhal odstranění 1) markýzy instalované na fasádě nad terasou jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, vymezené v budově čp. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , 2) antény pro zajištění internetového připojení instalovanou nad touto terasou, 3) kamery nad vstupem do této jednotky, 4) kamery na terase dané jednotky a 5) držáku na slunečník na terase této jednotky.

2. Žalobce tvrdí, že žalovaná instalací markýzy na terase své jednotky významně narušila celkový vzhled budovy a k její instalaci si nevyžádala předchozí souhlas žalobce. Podle žalobce žalovaná porušila § 1126 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“), a čl. 8 odst. 1 písm. e) stanov žalobce, v němž se výslovně stanoví, že o opravě nebo údržbě společné věci nebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení rozhoduje shromáždění vlastníků jednotek. Žalovaná měla porušit i čl. 4 domovního řádu, podle kterého uživatel jednotky nesmí bez písemného souhlasu žalobce umísťovat na vnější konstrukce domů jakákoli zařízení a předměty. Žalobce dále tvrdí, že vyzval žalovanou k odstranění 2 kamer, které žalovaná instalovala na terase své jednotky a nad vstupem do budovy. Vyzval ji též k odstranění antény umístěné na střeše budovy nad terasou žalované. Na tuto výzvu podle žalobce žalovaná reagovala odmítavě.

3. Žalovaná ve vyjádření ze dne 23. 10. 2025 (č. l. 52) uvedla, že markýza, kamery a anténa pro připojení k internetu, které instalovala, nemění vzhled budovy, nezasahují do společných částí domu v míře, která by vyžadovala souhlas shromáždění, a nemají ani negativní vliv na vlastníky ostatních jednotek. Původně byl na její terase napevno ukotven stojan na slunečník, který procházel skrze hydroizolaci až k betonovému základu terasy. Skrze tento stojan zatékalo do konstrukce domu a při silném větru slunečník ohrožoval svým pohybem zdraví osob na terase i samotnou budovu. Svůj postup považuje žalovaná za preventivní za účelem předejít ohrožení majetku. Markýzu instalovala za účelem zlepšení ochrany před sluncem. Žalovaná tvrdí, že markýza ladí s barvou fasády a z ulice je prakticky nezaznamenatelná (zvláště v zataženém stavu). Markýza je podle ní pouze minimalisticky ukotvena na krokvích střechy. Kamery, které instalovala, slouží pouze ke sledování vstupu na terasu a k ochraně jejího majetku. Žalovaná tvrdí, že kamery nesměřují do společných prostor ani nesnímají sousední jednotky. Umístění antény pro internetové připojení má čistě technický účel, odpovídá běžné praxi a nepoškozuje střechu. Jiným způsobem si žalovaná nebyla schopná zajistit internetové připojení s veřejnou IP adresou. Žalobce podle žalované nepředložil žádný důkaz, že by žalovaná změnila vzhled budovy v rozsahu vnímatelném z veřejného prostoru. Podání žaloby žalovaná vnímá jako následek dřívějších animozit mezi ní a vedením společenství vlastníků jednotek. Uplatnění žaloby považuje za přepjatý formalismus a zneužití práva ze strany žalobce.

4. Žalobce ve vyjádření ze dne 18. 11. 2025 (č. l. 62) uvedl, že nelze tvrdit, že markýza žalované není zaznamenatelná. Jednotka žalované se nachází v budově apartmánového bydlení, kde jednotný vzhled budovy a jednotek hraje důležitou roli. Ostatní jednotky jsou vybaveny slunečníky. Situace, kdy jediná jednotka bude vybavena markýzou (navíc v létě roztaženou) nabourá jednotný vzhled budovy. Aby žalovaná markýzu ukotvila, tak svévolně provrtala a nenávratně poškodila krokve, které nesou střešní krytinu a které nejsou ve vlastnictví žalované. Dále se žalobce věnoval nabídce připojení všech objektů v areálu na optickou síť. Žalobce tvrdí, že kamery žalované mohou zabírat vlastnictví třetích osob i samotné třetí osoby. Domněnku, že žalovaná svými kamerami zabírá i prostory, které jí nenáleží, podle žalobce umocňuje skutečnost, že žalovaná po doručení jeho výzvy instalovala na kamery specifická stínítka. Žalobce dále odkázal na čl. 13 odst. 4 svých stanov, podle nichž nesmí vlastník jednotky bez písemného souhlasu předsedy společenství vlastníků jednotek umisťovat na vnější konstrukce domu jakékoli zařízení a předměty.I. Skutkový základ5. Na základě dokazování a na základě mezi účastníky nesporných tvrzení soud dospěl k následujícím zjištěním o skutkovém stavu. Za každým z dílčích skutkových zjištění je kurzívou v závorce uveden důkazní prostředek, na jehož základě dané zjištění učinil, případně je uvedeno, že jde o nesporné tvrzení.6. [Povaha žalobce] Žalobce je společenstvím vlastníků jednotek ve smyslu § 1194 občanského zákoníku (výpis z rejstříku společenství vlastníků jednotek na č. l. 26).7. [Žalovaná jako vlastnice bytové jednotky] Žalovaná je vlastnicí bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v budově čp , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , tj. v domě, jehož správu vykonává žalobce jako společenství vlastníků jednotek (výpis z katastru nemovitostí na č. l. 28). Podle prohlášení o vymezení jednotek je terasa přináležející k bytové jednotce žalované součástí dané jednotky (mezi stranami nesporná skutečnost, viz protokol na č. l. 77 verte).8. [Stanovy žalobce] Podle čl. 8 odst. 1 písm. h) stanov žalobce (tj. , Jméno žalobce, ) patří do působnosti shromáždění vlastníků jednotek schválení domovního řádu a jeho změn. Podle čl. 13 odst. 4 stanov nesmí vlastník jednotky bez písemného souhlasu předsedy společenství vlastníků jednotek umísťovat na vnější konstrukce domu jakékoli zařízení a předměty (stanovy žalobce na č. l. 21). Právě uvedené stanovy žalobce byly přijaty na shromáždění vlastníků pro dům M čp. , Anonymizováno, v , adresa, dne 7. 11. 2024 (zápis z mimořádného shromáždění společenství vlastníků na č. l. 70; sbírka listin žalobce na č. l. 65). Žalovaná se daného shromáždění účastnila skrze svou zástupkyni (mezi stranami nesporná skutečnost, viz protokol na č. l. 78). Se stanovami žalobce byla žalovaná seznámena (účastnický výslech žalované zaznamenaný v protokole na č. l. 76 verte).9. [Domovní řád] Podle čl. 4 domovního řádu nesmí uživatel jednotky bez písemného souhlasu společenství vlastníků jednotek umisťovat na vnější konstrukce domů, např. balkonů, teras a oken, na fasádu, střechu a anténní stožár jakékoli zařízení a předměty. Podle čl. 7 domovního řádu je pro stavbu a instalaci venkovních rozhlasových a televizních antén včetně satelitu a jejich svodů zapotřebí písemného souhlasu shromáždění vlastníků jednotek (domovní řád na č. l. 27). Uvedený domovní řád byl přijat na shromáždění vlastníků pro dům M čp. , Anonymizováno, v , adresa, dne 7. 11. 2024 (zápis z mimořádného shromáždění společenství vlastníků na č. l. 70; sbírka listin žalobce na č. l. 65). Žalovaná se daného shromáždění účastnila skrze svou zástupkyni (mezi stranami nesporná skutečnost, viz protokol na č. l. 78). Domovní řád má žalovaná k dispozici (účastnický výslech žalované zaznamenaný v protokole na č. l. 76 verte).10. [Instalace, které jsou předmětem žaloby] Žalovaná v průběhu roku 2025 nad terasu své bytové (apartmánové) jednotky instalovala markýzu, na zábradlí této terasy umístila úchyt pro slunečník, na vnější domovní stěnu na terase umístila kameru, nad vchodové dveře do své jednotky umístila další kameru a mezi střešní tašky nad terasou své jednotky umístila satelitní talíř zajišťující připojení k internetu (mezi stranami nesporná skutečnost, viz protokol o jednání na č. l. 76).11. [Markýza] Markýzu nad terasou své jednotky žalovaná uchytila pomocí vrutů do dřevěných krokví střechy domu (fotografie na č. l. 30, 31, 32, 33, 36, 37, 38 a 39; účastnický výslech žalované zaznamenaný v protokole na č. l. 76 verte).12. [Držák na slunečník] Držák na slunečník představují dvě lesklé kovové objímky uchycené k zábradlí terasy žalované. Na tyto objímky byl horizontálně uchycen slunečník (fotografie na č. l. 29, 32, 33 a 40). Na terase žalované byl i původní držák na slunečník, přes který však podle žalované zatékalo do stavebních konstrukcí pod terasou (účastnický výslech žalované zaznamenaný v protokole na č. l. 76 verte).13. [Kamery] Žalovaná nechala instalovat 2 kamery. První umístila na vnější stěnu domu směrem do terasy své jednotky. Umístila ji pod výše zmíněnou markýzu do dřevěné konstrukce, která kameru stíní ze všech stran, kromě strany směřující na terasu. Na tuto dřevěnou konstrukci žalovaná umístila látkovou záclonu, která umožňuje kameru zakrýt (fotografie na č. l. 30, 31, 32 a 68). Svou bytovou jednotku (apartmán) žalovaná pronajímá. Kameru nad terasu žalovaná instalovala z bezpečnostních důvodů, neboť na její terasu je teoreticky možný přístup z terasy vedlejší jednotky. Klienti, kterým jednotku žalovaná pronajímá, si na terase občas nechávají hodnotnější věci a instalovaná kamera má sloužit k ochraně vlastnictví a kontrole, zda se na terase nepohybuje někdo cizí (účastnický výslech žalované zaznamenaný v protokole na č. l. 76 verte). Druhou kameru žalovaná umístila z vnější strany nad vchodové dveře do své jednotky (fotografie na č. l. 41, 42, 43 a 44). Kamerou nad vchodem do jednotky chtěla žalovaná získat přehled o tom, kdo sem vstupuje. Bytová jednotka žalované je přístupná ze 3. podlaží domu, kde je pouze vstup do jednotky žalované. K vchodovým dveřím do jednotky žalované se lze dostat z ulice po externím schodišti. Kamera snímá vchodové dveře do jednotky žalované (účastnický výslech žalované zaznamenaný v protokole na č. l. 76 verte). Obě kamery jsou do dřevěného obložení stěny domu uchyceny vruty. Ke kamerám vede jeden nebo dva připojovací kabely, které prochází celou stěnou a vedou dále dovnitř jednotky žalované (účastnický výslech žalované zaznamenaný v protokole na č. l. 76 verte).14. [Satelitní anténa na střeše] Mezi střešní tašky na střeše (v místech nad terasou) žalovaná umístila satelitní talíř k příjmu internetu (fotografie na č. l. 30, 31, 32, 33, 35, 37, 39). Anténa byla uchycena za hák, který byl vložen pod střešní tašku, aniž by se sem cokoli vrtalo či lepilo (účastnický výslech žalované zaznamenaný v protokole na č. l. 76 verte). Tuto satelitní anténu žalovaná pořídila, neboť vedle připojení k internetu chce mít veřejnou IP adresu, kterou podle jejích slov současné internetové připojení vnitřními domovními rozvody neumožňuje (účastnický výslech žalované zaznamenaný v protokole na č. l. 76 verte).15. [Absence souhlasu předsedy žalobce či shromáždění vlastníků s instalacemi] Žalovaná do dne rozhodnutí soudu neobdržela ani od předsedy žalobce ani od shromáždění vlastníků souhlas s instalací markýzy, držáku na slunečník, 2 kamer a satelitní antény pro internetové připojení, které jsou předmětem žaloby (mezi stranami nesporná skutečnost, viz protokol na č. l. 78).16. [Odinstalování markýzy, držáku na slunečník a satelitní antény] Po podání žaloby žalovaná odstranila markýzu z krokví střechy, odstranila též držák na slunečník ze zábradlí terasy a satelitní anténu pro internetové připojení ze střechy domu (mezi stranami nesporná skutečnost, viz protokol na č. l. 78). Posléze žalovaná umístila satelitní anténu pro internetové připojení na terasu své jednotky tak, že anténa je na podstavci umístěném na terase, aniž by tento podstavec byl k terase jakkoli přimontován (fotografie na č. l. 69; účastnický výslech žalované zaznamenaný v protokole na č. l. 76 verte). Markýzu a držák na slunečník žalovaná odinstalovala přes zimní období, nicméně zmínila, že markýzu a držák na slunečník hodlá na místo vrátit zpět na letní sezónu (účastnický výslech žalované zaznamenaný v protokole na č. l. 76 verte). Pokud žalobce zajistí takového poskytovatele internetového připojení, který nabízí i veřejnou IP adresu, nevidí žalovaná důvod, aby si připojení k internetu nadále zajišťovala pomocí satelitní antény (účastnický výslech žalované zaznamenaný v protokole na č. l. 76 verte).17. [Komunikace mezi žalovanou a žalovaným] Žalovaná vedla následující komunikaci s osobami zodpovědnými za správu domu a předsedou žalobce: V dubnu 2025 žalovaná komunikovala se správcem , jméno FO, ohledně výměny podlahové krytiny na její terase. Současně zmínila, že skrze stávající držák na slunečník může při přívalových deštích zatékat do konstrukce (e-maily na č. l. 57 až 57 verte) E-mailem ze dne 25. 6. 2025 žalovaná informovala , jméno FO, , že dokončila udržovací práce na svém apartmánu, a zmínila, že chce ještě probrat opravu havarijního stavu dřevěné fasády u ní na terase. , jméno FO, jí odpověděl, že oprava dřevěných prvků fasády je plánována na rok 2026 (e-maily na č. l. 15). Podle předložených fotografiích se z dřevěného obložení stěny na terase apartmánové jednotky žalované a z obložení okna odlupovala barva a dřevo začínalo degradovat (fotografie na č. l. 17 až 19). E-mailem ze dne 9. 7. 2025 se , jméno FO, obrátil na žalovanou se zmínkou, že bez povolení od společenství vlastníků jednotek nainstalovala markýzu. Téhož dne (9. 7. 2025) žalovaná odpověděla, že markýza je řešena bez narušení nosných částí objektu na rozdíl od nešťastně vyřešených konstrukcí stávajících deštníků (e-mail na č. l. 9 a 56). Dopisem ze dne 11. 7. 2025 předseda žalobce žalovanou informoval o tom, že získal informaci, že bez předchozího souhlasu žalobce žalovaná provedla opravy a instalace, které ovlivňují celkový vzhled budovy, což označil za rozporné s § 1126 a násl. občanského zákoníku, s čl. 8 odst. 1 písm. e) stanov žalobce a s čl. 4 domovního řádu. Dále žalovanou zpravil o tom, že se předem měla obrátit na předsedu společenství vlastníků jednotek a požadovat, aby její záměr byl zařazen na schůzi vlastníků jednotek. Svůj dopis předseda žalobce zakončil tím, že pokud žalovaná neodstraní nainstalovanou markýzu, bude se nucen obrátit na právního zástupce (dopis na č. l. 11 verte s průvodním e-mailem na č. l. 11). Dopisem ze dne 23. 7. 2025 žalovaná žalobce požádala o povolení instalace markýzy na balkoně své jednotky a vyjádřila předpoklad, že její žádost bude zařazena na příští schůzi společenství vlastníků jednotek (dopis na č. l. 8 a průvodní e-mail na č. l. 7). Předseda žalobce žalovanou dopisem ze dne 5. 8. 2025 informoval, že k její žádosti zařadí na příští schůzi vlastníků jednotek projednání povolení pro žalovanou k instalaci markýzy. Do té doby jí však vyzval k odstranění markýzy. Žalovanou současně vyzval k odstranění kamery a antény, jejíž instalaci označil za rozpornou s § 1126 a násl. občanského zákoníku, s čl. 8 odst. 1 písm. e) stanov žalobce a s čl. 4 domovního řádu (dopis na č. l. 5 verte a průvodní e-mail na č. l. 5). V dopise ze dne 14. 8. 2025, který byl adresován žalobci, žalovaná uvedla, že o markýze s panem , jméno FO, nemluvila. Věděla však, že majitel jiné jednotky s panem , jméno FO, řešil dopředu instalaci markýzy a nebyl upozorněn na nutnost písemného souhlasu. Uvedla, že pana , jméno FO, informovala o stavebních a udržovacích pracích, jejichž součástí byla i instalace markýzy a kamer. Dále zmínila, že žalobce informovala o odstranění původní konstrukce držáku na slunečník a o tom, že skrze tento držák zatékala voda do konstrukce domu. Dodala, že novou markýzu instalovala z důvodu, že slunečník byl pro zastínění nevyhovující. Kameru u vchodu nechala namontovat za účelem ochrany svého majetku a s ohledem na bezpečnost obyvatel domu, přičemž kamera podle ní nenarušuje soukromí ostatních osob. Anténu nainstalovala za účelem zajištění připojení k internetu s možností přidělení pevní IP adresu, neboť takovou IP adresu neposkytuje centrální rozvod internetu v domě (dopis na č. l. 13 verte a průvodní e-mail na č. l. 13).18. [Ostatní] Na stěnu domu žalobce instaloval anténu pro zajištění připojení internetu (fotografie na č. l. 55 vlevo), o níž zástupce žalobce prohlásil, že má zajišťovat připojení k internetu pro všechny vlastníky. Dále žalobce na vrchol střechy domu instaloval satelitní antény pro příjem televizního signálu (fotografie na č. l. 55 vpravo).II. Hodnocení souduII.A. Částečné zastavení řízení19. Žalobce skrze svou zástupkyni při jednání v závěrečné řeči vzal žalobu částečně zpět, a to v požadavku na odstranění a) markýzy, b) antény pro zajištění internetového připojení na střeše domu a c) držáku na slunečník (viz protokol na č. l. 78). Důvodem pro částečné zpětvzetí žaloby byla skutečnost, že v době jednání (rozhodování soudu) byly zmíněné instalace z domu již odstraněny.

20. Žalovaná dostala možnost na částečné zpětvzetí žaloby reagovat, čehož nevyužila (viz protokol na č. l. 78). Žalovaná tedy neuvedla, že s částečným zpětvzetí žaloby nesouhlasí.

21. Za popsané situace soud podle § 96 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), řízení o žalobě částečně zastavil v rozsahu zpětvzetí žaloby (II. výrok tohoto rozsudku).II.B. Dotčené konstrukce domu jsou společnými částmi domu22. Soud shledal, že všechny části domu, do kterých byly uchyceny instalace, které jsou předmětem žaloby, představují společné části domu. Konkrétně to platí pro střešní krokve, do kterých byla uchycena markýza, vnější stěny domu, do kterých byly uchyceny kamery, střechu, kam byla uchycena satelitní anténa, i zábradlí terasy, kam žalovaná v minulosti umístila držák na slunečník. Tuto skutečnost sice není nezbytné po částečném zpětvzetí žaloby rozebírat ve vztahu ke střeše, kam byla umístěna odstraněná satelitní anténa, včetně střešních krokví, kam byla uchycena odstraněná markýza, a terase, k jejímuž zábradlí byl uchycen odstraněný držák na slunečník. I přesto soud pro úplnost rozebere, proč i střecha a terasa jsou společné části domu.

23. Podle § 1159 občanského zákoníku platí: Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.

24. Podle § 1160 občanského zákoníku:(1) Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně.(2) Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.

25. Podle § 5 odst. 1 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení č. 366/2013 Sb.“), platí (zvýraznění doplněno soudem):(1) Společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu podle § 1160 odst. 2 občanského zákoníku, jsou zejménaa) vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu,b) střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních,c) […]d) zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, průčelí, schodiště, chodby, výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic),e) […]f) balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras; tyto společné části, jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky,[…].(2) Společnými částmi domu jsou vždy obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, dále všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu, jako jsou zejména stěny, sloupy a pilíře, vždy s výjimkou povrchových úprav, jako jsou vnitřní omítky, malby a případné krytiny na stěnách, tapety, dřevěné či jiné obložení, kazetové stropy a podobné vnitřní obložení stěn nebo stropů, a dále konstrukce zabudovaných skříní ve stěnách.

26. Z citované úpravy v § 1160 občanského zákoníku a § 5 odst. 1 a 2 nařízení č. 366/2013 Sb. je jasné, že obvodové stěny domu (kamery žalovaná kotvila do obvodových stěn domu) i střecha, včetně střešních krokví, jsou společnými částmi domu. Je totiž zřejmé, že jde o stavební části podstatné pro zachování domu, jeho tvaru i vzhledu.

27. Rovněž terasa přináležející k jednotce žalované je společnou částí domu ve smyslu § 1160 odst. 2 občanského zákoníku. Terasa je totiž rovněž konstrukce podstatná pro zachování tvaru domu a jeho vzhledu, neboť jde o výrazný architektonický prvek utvářející vnější část domu. V posuzované věci je podle prohlášení o vymezení jednotek terasa přináležející k bytové jednotce žalované součástí dané jednotky. Tato skutečnost však nic nemění na tom, že terasa je společnou částí domu. V § 1160 odst. 2 větě poslední občanského zákoníku je obsažena právní úprava, která předpokládá, že určitá společná část domu může být přenechána některému vlastníku k jeho výlučnému užití, což je případ právě terasy přináležející k jednotce žalované.II.C. Pravidla pro správu společných částí domu28. Podle § 1176 občanského zákoníku platí: Vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu.

29. Důvodová zpráva k občanskému zákoníku k danému ustanovení uvádí: „Významnou povinností vlastníka jednotky je povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí. Tato pravidla stanoví buď zákon, anebo jsou určena projevy soukromé vůle. Zákonným pravidlům je vlastník jednotky podroben vždy, mj. i proto, že je znát má a může a z jejich případné neznalosti pro sebe nemůže nic vytěžit. Pokud jde o druhou skupinu pravidel týkajících se správy domu a užívání společných částí, půjde především o pravidla uvedená v prohlášení nebo ve stanovách společenství vlastníků, popřípadě v rozhodnutí spoluvlastníků. S těmito pravidly musí být vlastník jednotky seznámen nebo musí mít alespoň možnost seznámit se s nimi.“ (zvýraznění doplněno soudem).

30. Z § 1176 občanského zákoníku vyplývá povinnost vlastníka jednotky řídit se pravidly pro správu domu a pozemku a užívání jeho společných částí. Pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí mají být podle § 1200 odst. 2 písm. f) občanského zákoníku předmětem stanov společenství vlastníků jednotek, případně pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí mohou být podle § 1169 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku obsahem prohlášení ve smyslu § 1166 občanského zákoníku. S ohledem na vůli zákonodárce patrnou z citované důvodové zprávy je možné pod pojem „pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí“ ve smyslu § 1176 občanského zákoníku řadit i pravidla stanovená v rozhodnutí spoluvlastníků, tj. nejen tato pravidla obsažená ve stanovách či prohlášení ve smyslu § 1166 občanského zákoníku. Soud vyhodnotil, že pod tato pravidla lze zařadit i domovní řád, byl-li přijat shromážděním vlastníků, což je případ i domovního řádu v řešené věci.

31. V posuzované věci obsahují stanovy žalobce a jeho domovní řád tato relevantní ustanovení: Čl. 13 odst. 4 stanov: „Vlastník jednotky nesmí bez písemného souhlasu předsedy společenství vlastníků umisťovat na vnější konstrukce domu jakékoli zařízení a předměty.“ Čl. 4 domovního řádu: „Uživatel jednotky nesmí bez písemného souhlasu společenství vlastníků umisťovat na vnější konstrukce domů, např. balkonů, teras a oken, na fasádu, střechu a anténní stožár, jakékoli zařízení a předměty.“32. Jak stanovy, tak domovní řád žalovaná mohla a měla znát, neboť byly přijaty na shromáždění vlastníků konaném dne 7. 11. 2024, na které žalovaná vyslala svou zástupkyni. Žalovaná dále při svém účastnickém výslechu uvedla, že s těmito stanovami žalobce byla seznámena a domovní řád má k dispozici. Je tak splněna podmínka stanovená v § 1176 občanského zákoníku, tj. podmínka, že žalovaná byla seznámena s pravidly pro správu společných částí domu v těchto stanovách a domovním řádu.

33. Soud poznamenává, že stanovy žalobce a jeho domovní řád vykazují jistou diskrepanci v tom smyslu, že umístění zařízení a předmětů na vnější konstrukce domu jednou podmiňují písemným souhlasem předsedy společenství vlastníků jednotek (stanovy), jindy písemným souhlasem společenství vlastníků jednotek (domovní řád). Nejeví se přitom, že by se tento rozdíl dal vysvětlit tím, že citované ustanovení stanov se týká vlastníků jednotek a citované ustanovení domovního řádu uživatelů jednotek. Vlastník jednotky totiž bude typicky i jejím uživatelem.

34. Přijal-li žalobce (jeho shromáždění vlastníků) úpravu ve stanovách a domovním řádu, která trpí naznačenou diskrepancí, vychází soud z toho, že je třeba vyjít z výkladu ve prospěch adresátů úpravy ve stanovách a domovním řádu, tj. výkladu, že pro umístění předmětu a zařízení na vnější konstrukce domu postačí alternativně souhlas buď předsedy společenství vlastníků jednotek, nebo souhlas společenství vlastníků jednotek (tj. souhlas daný jakýmkoli orgánem shromážděním vlastníků jednotek, kterým může být shromáždění vlastníků, výbor společenství vlastníků, předseda společenství vlastníků jednotek či jiný fakultativně zřizovaný orgán shromáždění vlastníků jednotek zřízený ve smyslu § 1205 odst. 1 občanského zákoníku). V posuzované věci jsou orgány žalobce podle jeho stanov pouze shromáždění vlastníků a předseda společenství vlastníků jednotek. V souladu s § 1205 odst. 1 občanského zákoníku nebyl výbor společenství vlastníků jednotek ustanoven, neboť statutárním orgánem byl určen předseda shromáždění vlastníků. Jiný fakultativně zřízený orgán ve smyslu § 1205 odst. 1 věty poslední občanského zákoníku nebyl v organizační struktuře žalobce zřízen, jak vyplývá z jeho stanov.

35. Žalovaná, ač kamery na dům instalovala v průběhu roku 2025, neměla ani v době rozhodování soudu (28. 11. 2025, tj. na sklonku roku 2025) písemný souhlas s jejich umístěním ani od předsedy žalobce ani od shromáždění vlastníků. Umístěním kamer, které jsou předmětem žaloby, tak žalovaná porušila § 1176 občanského zákoníku, neboť nerespektovala pravidla pro užívání společných částí domu.

36. Žaloba se vedle kamer původně vztahovala i na další instalace (markýzu, anténu pro zajištění internetového připojení a držáku na slunečník). S ohledem na skutečnost, že žalobce žalobu vzal částečně zpět ve vztahu k těmto jiným instalacím odlišným od kamer, má pro účely rozhodnutí v posuzované věci význam provést věcné hodnocení jen ve vztahu ke kamerám. Pokud se soud níže (bod 46.) vyjadřuje i k držáku na slunečník, činí tak nad rámec nutného odůvodnění za účelem názornějšího vysvětlení svých úvah.

37. Soud nesdílí přesvědčení žalované, že přepjatý formalismu či zneužití práva představuje požadavek na získání souhlasu předsedy žalobce či shromáždění vlastníků s instalací kamer do vnější stěny domu. Jak vyplynulo z dokazování, instalace předmětných kamer byla spojena s invazivním zásahem do konstrukcí domu. Kamery totiž byly do stěny kotveny vruty a dále byla stěna v celé její šířce provrtána tak, aby z kamer mohl být vyveden kabel vedoucí dovnitř bytové (apartmánové) jednotky žalované. Soud vychází z toho, že v případě užívání společných částí domu je vlastník jednotky omezen shodným právem ostatních vlastníků na užívání těchto společných částí domu. Zcela legitimní je pak zájem společenství vlastníků jednotek, které zajišťuje správu domu, a ostatních vlastníků jednotek na zachování co nejlepšího stavu společných částí domu a jejich ochráněním před poškozením či znehodnocením. V daném směru nelze upřít logiku takovému pravidlu pro užívání společných částí domu, které činnosti, jež se vymykají běžnému užívání takových společných prostor, předchozímu souhlasu předsedy společenství vlastníků jednotek či souhlasu shromáždění vlastníků. Instalace kamer do vnějších stěn domu, navíc spojená s provrtáním celé zdi, podle soudu přesahuje rámec běžného a obvyklého užívání společných prostor (k tomu blíže viz dále část II.D. níže).

38. V posuzované věci skrze požadavek na takový předchozí souhlas získal žalobce (ať již skrze shromáždění vlastníků či skrze svého předsedu) možnost posoudit, zda záměr instalace kamer nepoškodí společné části domu či nebude jinak nepřiměřeně zasahovat do práv vlastníků jiných jednotek (u kamer se nabízí např. otázka zachování soukromí). V posuzované věci došlo k provrtání celé šíře vnější stěny domu tak, aby otvorem procházel kabel ke kamerám. K zmíněnému invazivnímu zásahu do stěn mohou být navázány např. otázky porušení celistvosti a nepropustnosti izolací, nosných prvků či otázka možného ohrožení (poničení) různých vedení ve stěnách (např. elektrických, datových či jiných vedení) apod. Požadavkem na předchozí souhlas si tak žalobce vymínil možnost předem posoudit, zda zamýšlený zásah neohrozí společné části domu či jiné důležité zájmy vlastníků jednotek. V případě záměru v podobě instalace kamer na vnější stěny domu požadavek na takový předchozí souhlas soud považuje za logicky obhajitelný a shledal, že se takový požadavek nevymyká prostoru, který je společenství vlastníků jednotek dán v § 1176 občanského zákoníku při stanovení pravidel pro užívání společných částí domu.

39. Právní ochraně tak požívá požadavek žalobce na to, aby v případě posuzovaných kamer žalovaná respektovala určená pravidla pro užívání společných částí domu, tj. aby splnila podmínku, že posuzované kamery může na společné části domu instalovat jen na základě písemného souhlasu předsedy žalobce či jeho shromáždění vlastníků. Protože žalovaná v době rozhodování soudu nemá takový souhlas, rozhodl soud o její povinnosti předmětné kamery odstranit.II.D. K rozsahu možnosti stanovit pravidla pro užívání společných částí nemovitosti v bytovém spoluvlastnictví40. Žalovaná skrze svého zástupce namítla, že výklad, podle něhož by bez souhlasu předsedy společenství vlastníků jednotek nebo shromáždění vlastníků nebylo možno na společné části domu umístit jakoukoli věc, vede k absurdním důsledkům, neboť by se takový souhlas vyžadoval např. i pro přehození mokré deky přes zábradlí za účelem jejího usušení.

41. K vypořádání této námitky je vhodné provést komplexnější rozbor vztahu § 1175 odst. 1 a § 1176 občanského zákoníku s ohledem na otázku stanovení pravidel pro užívání společných částí nemovitosti v bytovém spoluvlastnictví, a to s ohledem na posuzované pravidlo v podobě vyžadování předchozího souhlasu společenství vlastníků jednotek či některého jeho orgánu s určitým typem užívání společné části.

42. V návaznosti na právní úpravu v občanském zákoníku lze rozlišit lze následující situace: užívání společné části nemovitosti v bytovém spoluvlastnictví, které představuje v souladu s charakterem a vlastnostmi takové společné části její obvyklé a běžné užívání. užívání společné části nemovitosti , které přesahuje rozsah obvyklého a běžného užívání společné části při zohlednění charakteru a vlastností takové společné části.

43. Podle § 1175 odst. 1 občanského zákoníku má vlastník jednotky právo užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.

44. Na jedné straně tak občanský zákoník předpokládá určení pravidel pro užívání společných částí [viz § 1169 odst. 2 písm. c), § 1176 a § 1200 odst. 1 písm. f) občanského zákoníku]. Na druhé straně § 1175 občanského zákoníku vlastníku jednotky garantuje právo užívat společné části. Soud vychází z toho, že zákonný prostor pro určení pravidel pro užívání společných částí musí respektovat právo vlastníka jednotky užívat společné části, které mu zaručuje § 1175 odst. 1 občanského zákoníku. Určení pravidel pro užívání společných částí tak nesmí žádnému vlastníku jednotky znemožnit obvyklé a běžné užívání společných částí, tj. takové užívání, k němuž jsou dané části svým charakterem a povahou určeny. Jako příklad obvyklého a běžného užívání s přihlédnutím charakteru a vlastností společných částí lze uvést, že u chodeb takové užívání bude představovat průchod chodbami, u výtahu takové užívání bude představovat přepravu osob a předmětů, u sušárny půjde o její využití k sušení prádla, atd. Pravidla pro užívání společných částí nemohou žádného vlastníka jednotky vyloučit z obvyklého a běžného užívání společných částí, mohou však stanovit určité podmínky pro takové užívání, které však nesmí zasáhnout samotnou podstatu obvyklého a běžného užívání. Takto lze např. v rámci pravidel pro užívání společných částí stanovit povinnost uzamykat hlavní vstupní dveře do domu po specifikovanou noční dobu (kupř. od 23.00 hodin do 5.00 hodin). Vlastníku jednotky musí být pochopitelně předány klíče od hlavních vstupních dveří. Při hodnocení, zda stanovení určitého pravidla pro užívání společné části domu neodporuje § 1175 odst. 1 občanského zákoníku, který garantuje vlastníku jednotky právo užívat společné části domu, je třeba přihlížet k tomu, zda lze nalézt pro pravidlo pro užívání společné části racionální odůvodnění, a je též třeba zohlednit míru, v jaké takové pravidlo pro užívání společné části zasahuje do práva vlastníka jednotky společné části užívat.

45. V daném ohledu se lze vyjádřit k žalovanou zmiňovaném příkladu se sušením mokré deky na zábradlí terasy přináležející k jednotce. Jak soud rozebral výše v bodě 27., společnou část domu představuje i terasa, která byla přenechána některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání. Za obvyklé a běžné užívání takové terasy, včetně jejího zábradlí, je možno považovat i sušení mokré deky. Ustanovení § 1175 odst. 1 občanského zákoníku tak brání přijetí takového pravidla pro užívání společné části domu, které by sušení mokré deky na zábradlí terasy přináležející k jednotce podmiňovalo předchozím souhlasem společenství vlastníků či nějakého jeho orgánu.

46. Dodat lze, že za obvyklé a běžné užívání takové terasy soud považuje i umístění takových objímek pro uchycení slunečníku, jaké v minulosti žalovaná umístila na svou terasu (k nim viz fotografii na č. l. 40 s dodatkem, že jde o lesklé kovové objímky, které nebyly do zábradlí uchyceny žádným vrtáním či jiným invazivním způsobem, nýbrž jen pomocí odnímatelné objímky, pod níž je ještě gumové těsnění chránící dané zábradlí). Soud vychází z toho, že umístění slunečníku na terasu, která přináleží k jednotce, představuje zcela běžné užití takové terasy. Odnímatelné uchycení držáku na slunečník, které nijak nepoškozuje zábradlí terasy, podle soudu nijak nevybočuje z rámce běžného umístění slunečníku na terase. Za této situace § 1175 odst. 1 občanského zákoníku brání tomu, aby společenství vlastníků jednotek či nějaký jeho orgán podmiňoval umístění takových objímek pro uchycení slunečníku na zábradlí terasy nějakým předchozím souhlasem. Ani pravidla pro užití společné části domu ve vztahu k popsaným objímkám nemohou vyžadovat takový souhlas. Shodné závěry platí např. i pro užití terasy přináležející k jednotce k umístění stolečku se židlemi, neboť jde opět o obvyklé a běžné užití terasy.

47. Jiná je ovšem situace ohledně umístění kamer na vnější stěny domu, o které jde v posuzované věci. Tyto kamery žalovaná nechala instalovat na vnější stěny domu, tj. na společné části domu, přičemž jejich umístění bylo navíc spojeno s invazivním zásahem do této stěny v podobě umístění vrutů do zdi a v podobě provrtání celé šíře zdi za účelem protažení kabelu. Podle náhledu soudu jde stále o užívání společné části domu (užívání zdi, do které byly kamery uchyceny). Nejde ovšem o běžné a obvyklé užívání. Na vnější stěny domu je sice fakticky možné kamery uchytit, nejde ovšem o základní funkci vnějších stěn. O běžné a obvyklé užívání nemůže jít ani z toho pohledu, že šlo o invazivní způsob uchycení (umístění vrutů, provrtání díry pro kabel přes celou zeď) narušující zeď. Podmínění takové instalace kamer předchozím souhlasem předsedy společenství vlastníků jednotek či souhlasem shromáždění vlastníků soud považuje za pravidlo pro užití společných částí domu, pro které lze nalézt racionální odůvodnění (viz výše body 37. a 38.).III. Náklady řízení48. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a podle § 146 odst. 2 věty druhé o. s. ř.

49. Žalobce vzal žalobu částečně zpět pro pozdější chování žalované, která po podání žaloby odstranila markýzu, anténu pro zajištění internetového připojení a držák na slunečník, jejichž odstranění se po ní žalobce domáhal žalobu. Lze tak shrnout, že pro chování žalované byla částečně vzata zpět žaloba, která byla podána důvodně (tato důvodnost se pro účely nákladů řízení posuzuje výhradně z procesního hlediska, tj. z hlediska, zda po podání žaloby žalovaná učinila to, čeho se po ní žalobou žalobce domáhal). V části řízení, která nebyla dotčena částečným zpětvzetím žaloby, měl žalobce ve věci samé úspěch. Za této situace je žalovaná povinna uhradit žalobci v plné výši jeho náklady řízení.

50. Přiznaná částka náhrady nákladů řízení ve výši 25 474 Kč se skládá z následujících položek: zaplaceného soudního poplatku ve výši 5 000 Kč, mimosmluvní odměny ve výši 11 500 Kč (= 5 × 2 300 Kč) za 5 úkonů právní služby, tj. ve výši 2 300 Kč za úkon (§ 7 bod 5. ve spojení s § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb [advokátní tarif], ve znění pozdějších předpisů; dále jen „advokátní tarif“). Poskytnutými úkony právní služby byly 1) převzetí a příprava zastoupení na základě smlouvy o poskytnutí právních služeb [§ 11 odst. 1 písm. a) advokátního tarifu], 2) žaloba, jako návrh ve věci samé [§ 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu], 3) vyjádření ze dne 18. 11. 2025 (č. l. 62), jakožto podání ve věci samé [§ 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu], 4) a 5) účast u jednání, které se konalo dne 28. 11. 2025 a které trvalo více než 2 hodiny, považuje se tedy za 2 úkony právní služby [§ 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu]. paušální náhrada hotových výdajů advokáta ve výši 2 250 Kč, tj. ve výši 450 Kč spojené s každým z 5 úkonů právní služby (§ 13 odst. 4 advokátního tarifu). náhrady za promeškaný čas ve výši 600 Kč za 4 započaté půlhodiny, které substituční advokátka žalobce strávila na cestě mezi svým sídlem v Praze a sídlem soudu v Českém Krumlově. Cesta mezi Prahou a Českým Krumlovem a zpět substituční advokátce zabralo podle jejího vyúčtování pouhé 4 započaté půlhodiny. Za každou započatou půlhodinu činí náhrada za promeškaný čas 150 Kč podle § 14 odst. 3 advokátního tarifu. náhrada cestovních výdajů ve výši 2 571 Kč. Výše této úhrady je v souladu s § 13 odst. 5 advokátního tarifu určena vyhláškou č. 475/2024 Sb., o změně sazby základní náhrady za používání silničních motorových vozidel a stravného a o stanovení průměrné ceny pohonných hmot pro účely poskytování cestovních náhrad pro rok 2025 (dále jen „vyhláška č. 475/2024 Sb.“). Základní sazba náhrady za 1 km jízdy je 5,80 Kč [§ 1 písm. b) vyhlášky č. 475/2024 Sb.], průměrná cena za 1 litr automobilového benzinu 95oktanvového činila 35,80 Kč [§ 4 písm. a) dané vyhlášky] a použité vozidlo mělo kombinovanou spotřebu 5,3 l na 100 km. Náklady na 1 km cesty tedy činí 7,6974 Kč (5,80 Kč + 5,3 × 35,80 Kč / 100). Na cestě mezi Prahou a Českým Krumlovem a zpět substituční advokátka urazila 334 km (= 2 × 167 km). Náklady na cestu dlouhou 334 km tak po zaokrouhlení na celé koruny činí 2 571 Kč (≐ 334 × 7,6974 Kč). náhradu za daň z přidané hodnoty ve výši 3 553 Kč (≐ 21 % z částky 16 921 Kč, což je součet mimosmluvní odměny ve výši 11 500 Kč, paušální náhrady hotových výdajů ve výši 2 250 Kč, náhrady za promeškaný čas ve výši 600 Kč a náhrady cestovních výdajů ve výši 2 571 Kč).